OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU

ZNALECKÝ POSUDEK Č.

1175/97/2015

o obvyklé ceně nemovitých věcí - bytové jednotky č. 604/4 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 2978/68757; - bytové jednotky č. 604/9 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3298/68757; - bytové jednotky č. 604/11 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3193/68757; - bytové jednotky č. 604/15 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 2943/68757; - jiného nebytového prostoru č. 604/101 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 14049/68757; to vše v k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín Objednatel:

Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394

Účel znaleckého posudku:

Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 110878/13-52 vydaného soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 4. 3. 2015.

Zhotovitel:

Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 mob: +420 604 555 649 e-mail: [email protected]

Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11. 4. 2015. Znalecký posudek obsahuje 74 stran vč. příloh a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele.

V Praze dne 23 .5. 2015

Znalecký posudek č. 1175/97/2015

Určení obvyklé ceny

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A.

Úvod ........................................................................................................................................................... 3

1.

Znalecký úkol ............................................................................................................................................. 3

2.

Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN ............................................................................... 3

3.

Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena .............................................................................. 4 3.1.

Obvyklá cena ..................................................................................................................................... 4

3.2.

Administrativní cena .......................................................................................................................... 4

4.

Hlavní používané zkratky ........................................................................................................................... 4

B.

Nález .......................................................................................................................................................... 5

5.

PŘEDMĚT OCENĚNÍ ................................................................................................................................ 5 5.1.

Prohlídka nemovitých věcí ................................................................................................................. 5

5.2.

Podklady pro vypracování znaleckého posudku ............................................................................... 5

5.3.

Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku .................................................. 7

5.4.

Práva a závady spojené s předmětem ocenění ................................................................................ 7

5.5.

Dokumentace a skutečnosti............................................................................................................... 8

6.

METODY OCENĚNÍ .................................................................................................................................. 8 6.1.

Nákladový způsob ocenění................................................................................................................ 8

6.2.

Výnosový způsob ocenění ................................................................................................................. 9

6.3.

Srovnávací způsob ocenění .............................................................................................................. 9

6.4.

Metody aplikované v ocenění ............................................................................................................ 9

7.

CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI ....................................................................................................... 10 7.1.

Poloha a vnější vlivy ........................................................................................................................ 10

7.2.

Bytové jednotky č. 604/4, 604/9, 604/11 a 604/15 .......................................................................... 11

7.3.

Jiný nebytový prostor č. 604/101 ..................................................................................................... 13

7.4.

Bytový dům č. p. 604, ve kterém se oceňované jednotky nachází.................................................. 14

7.5.

Pozemek – spoluvlastnický podíl ..................................................................................................... 15

7.6.

Využití ploch – územní plán ............................................................................................................. 16

7.7.

Povodňový plán ČR ......................................................................................................................... 17

7.8.

Shrnutí ............................................................................................................................................. 17

C.

Posudek ................................................................................................................................................... 19

8.

URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY .................................................................................. 19 8.1.

Určení obvyklé ceny ........................................................................................................................ 19

8.1.1.

Srovnávací metoda – bytové jednotky..................................................................................... 19

8.1.2.

Srovnávací metoda – nebytový prostor ................................................................................... 26

8.1.3.

Výnosová metoda – nebytový prostor ..................................................................................... 32

8.1.4.

Rekapitulace a určení obvyklé ceny ........................................................................................ 37

8.2.

Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí ................................................................................ 38

8.3.

Určení administrativní ceny ............................................................................................................. 40

D.

Závěrečný výrok ....................................................................................................................................... 54

E.

Znalecká doložka ..................................................................................................................................... 55

F.

Seznam příloh .......................................................................................................................................... 55

Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 2 z 55



A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 110878/13-52 a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5079, tj.: - bytová jednotka č. 604/4 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 2978/68757; - bytová jednotka č. 604/9 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3298/68757; - bytová jednotka č. 604/11 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3193/68757; - bytová jednotka č. 604/15 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 2943/68757; - jiný nebytový prostor č. 604/101 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 14049/68757; to vše v k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. b) určit příslušenství nemovitých věcí; c) zjistit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu (§ 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění – zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit.

2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 5079 pro k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín; ke dni 4. 3. 2015 ALV: BLV:

Vlastník CZECH BRAIN, s. r. o., Kunětická 2534/2, Vinohrady, 120 00 Praha 2; identifikátor: 26858061 Jednotky Způsob využití Podíl na společných částech domu a pozemku 604/4 byt 2978/68757 604/9 byt 3298/68757


Stránka 3 z 55


604/11 604/15 604/101

byt byt jiný nebytový prostor


3193/68757 2943/68757 14049/68757

* LV č. 4554 pro k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín - dálkový náhled; ke dni 4. 3. 2015 BLV:

Stavby Typ stavby: Způsob využití: Krásno nad Bečvou, č. p. 604 bytový dům Pozemky Parcely: Způsob využití: parc. č. st. 674 zastavěná plocha a nádvoří

Na parcele: st. 674 Výměry: 2 367 m

3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, §2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst. 1: „Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

3.2. Administrativní cena „Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č. 199/2014.“

4. Hlavní používané zkratky KN – katastr nemovitostí; LV – list vlastnictví; ALV – vlastnické právo; BLV – nemovité věci; k. ú. – katastrální úřad; KP – katastrální pracoviště; č. j. – číslo jednací; č. – číslo; parc. č. – parcelní číslo; č. p. – číslo popisné; BJ – bytová jednotka; NP – nadzemní podlaží, PP – podzemní podlaží; IS – inženýrské sítě; KM – katastrální mapa; zap.pl. – započitatelná plocha; užit.pl. – užitná plocha


Stránka 4 z 55



B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 11. 4. 2015 bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst; zvonek nebyl jménem označen. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že se adresát z uvedené adresy odstěhoval. Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitých věcí ke dni místního šetření.

5.2. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5079 ze dne 4. 3. 2015, k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín – vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem - viz. příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 110878/13-52 ze dne 4. 3. 2015 Sdělení MěU Valašské Meziříčí ze dne 25. 3. 2015; č. j. MěÚVM 15974/2015; vyřizuje: Ing. Jarmila Hendrychová; že se nenachází v archivu stavebního úřadu žádné požadované podklady Žádala jsem o: •

Stavební povolení, popřípadě jakékoliv informace o případných rekonstrukcích / modernizacích bytu i budovy

Z katastrálního úřadu byly pořízeny následující podklady: •

Změna prohlášení vlastníka; č. j. 604/2003; V-2042/2003-836

•

Prohlášení vlastníka ze dne 5. 10. 2002; 210 V-2535/02

Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 5079 – dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k. ú. Krásno nad Bečvou – dálkový náhled - viz. příloha Územní plán obce Valašské Meziříčí Informace získané při místním šetření Mapa oblasti – viz. příloha


Stránka 5 z 55



Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření – viz. příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2014 – http://www.czso.cz/csu/2014edicniplan.nsf/publ/320199-14-r_2014 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Vyhláška MF ČR č. 199/2014 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č. 357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. – soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. – Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3 Ing. Petr Ort, Ph.D – Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8 Ing. Petr Ort, Ph.D – Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil – Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil – Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. – Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha – Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika – nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 6 z 55



Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2015 Odborný čtvrtletník „Odhadce a oceňování majetku“ vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2015 Časopis „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o. s., ročníky 2010 až 2015

5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost.

5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí.


Stránka 7 z 55



Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5079 ze dne 4.3.2015 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva – viz. přiložené LV část „C - Omezení vlastnických práv“. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Užívací nebo jiná obdobná práva Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 5079 ze dne 4.3.2015 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí zahájena a nařízena exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitých věcí - viz. přiložené LV část „C Omezení vlastnických práv“. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno.

5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku. K jednotkám nebyla získána výkresová dokumentace, nebylo umožněno provést zaměření nemovitých věcí, a proto muselo být přistoupeno k převzetí výměr z prohlášení vlastníka.

6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitých věcí (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitých věcí, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení.


Stránka 8 z 55



6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitých věcí. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá.

6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určitých nemovitých věcí a to určení její obvyklé ceny. Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele znaleckého posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitých věcí se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitých věcí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které jsou oceňované nemovité věci srovnávány. U rezidenčních nemovitých věcí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. „započitatelná plocha“. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci.

6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto znaleckém posudku se určuje obvyklá cena předmětu ocenění. Z výše popsané definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak určit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňovaných nemovitých věcí s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu určení obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné byty a jeden nebytový prostor, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Pro nebytový prostor je také provedena metoda výnosová. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování.


Stránka 9 z 55



7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Vsetín, v obci Valašské Meziříčí, v městské části a katastrálním území Krásno nad Bečvou v souvisle zastavěném území. Konkrétně se jedná o roh ulice Sklářská a Na Potůčkách v docházkové vzdálenosti cca 1 km pěší chůze severovýchodním směrem od centra města (Náměstí). Okresní město Vsetín je vzdáleno cca 19 km jižním směrem, nejbližší hraniční přechod se Slovenskou republikou je vzdálen cca 35 km východním směrem. Valašské Meziříčí leží na soutoku Rožnovské a Vsetínské Bečvy, historické jádro bylo prohlášeno za památkovou zónu. Z jižní a východní strany město obklopuje CHKO Beskydy s četnými lesy. Okolní zástavba: Jedná se o lokalitu bydlení s převažující výstavbou bytových domů a garáží, která je na severu ohraničena frekventovanou ulicí Rožnovská a na jihu průmyslovým areálem. V místě je zvýšená hlučnost a prašnost od hlavní komunikace Rožnovská. Občanská vybavenost: V docházkové vzdálenosti je k dispozici potřebná občanská vybavenost – ZŠ, MŠ, SŠ, hypermarket, restaurace, hotel, pošta, lékárna, benzínová stanice a knihovna. Potřebná občanská vybavenost se nachází v rámci celé obce, veškerá pak v nedalekém Vsetíně (cca 20 km), Ostravě (60 km) či Olomouci (60 km). Dopravní dostupnost: Obec je dobře dostupná osobní i veřejnou dopravou, leží na křižovatce silnic I. třídy nedaleko dálniční komunikace D1 (cca 20 km). Z veřejné dopravy je asi 200 m pěší chůzí v ulici Rožnovská zastávka autobusů MHD, cca 500 m jižním směrem od bytového domu je autobusové nádraží (Valašské Meziříčí x Vsetín cca 35 minut jízdy). V obci je k dispozici i vlakové nádraží (Valašské Meziříčí x Olomouc cca 1 hodina jízdy). Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Pozemky jsou přístupné přes pozemek parc. č. 857/1 (vlastnictví; CZECH BRAIN s. r o.), který není předmětem ocenění, proto je přístup kvalifikován jako právně nezajištěný. Na tento pozemek navazuje zpevněná veřejná komunikace, ulice Na Potůčkách, pozemek parc. č. 712/5 (druh pozemku: ostatní plocha, způsob využití: silnice, vlastník: Valašské Meziříčí). Není zajištěn fyzický a právní přístup a příjezd k oceňované nemovité věci. Jedná se o rizikovou skupinu, která je nevhodnou zástavou pro banky, proto potencionální okruh kupujících je výrazně nižší. Parkovací možnosti: Parkování je možné pouze na okolním veřejném prostranství. Inženýrské sítě: Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn.


Stránka 10 z 55



Informace z malého lexikonu obcí Kód Pořado okresu vé číslo CZ0723

52

Název obce

Kód obce

Valašské Meziříčí

545058

Správní 2 obvod 1 7210

7

3

4

5

6

7

8

9 10 11 12 13

8 3 543 22 733 15 124 351 191 174 1

1

1

Vysvětlivka: 2 – počet částí obce; 3 – počet katastrálních území; 4 – katastrální výměra v hektarech; 5 – obyvatel celkem; 6 – obyvatelé ve věku 15 - 64 let; 7 – dokončené byty v letech 1999 až 2003; 8 – dokončené byty v letech 2004 až 2008; 9 – dokončené byty v letech 2009 až 2013, 10 – pošta; 11 – škola; 12 – zdravotní zařízení; 13 – statutární město = 4, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 – 12: (ano = 1, ne = 0, * s jedním stupněm)

7.2. Bytové jednotky č. 604/4, 604/9, 604/11 a 604/15 Předmětem ocenění jsou níže uvedené bytové jednotky, které jsou zapsané na LV č. 5079 pro k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Bytové jednotky mají obdobné dispoziční řešení 1+1 a také obdobnou užitnou plochu, konkrétně: 2 • Bytová jednotka č. 604/4 je umístěna v 1. NP s dispozičním řešením 1+1 o výměře 30 m a je orientována směrem na východ (do zeleně). •

2

Bytová jednotka č. 604/9 je umístěna ve 2. NP s dispozičním řešením 1+1 o výměře 31 m a je orientována na východ (do zeleně). K příslušenství bytové jednotky patří sklepní kóje č. 9.

•

2

Bytová jednotka č. 604/11 je umístěna ve 2. NP s dispozičním řešením 1+1 o výměře 31 m a je orientována na východ (do zeleně). K příslušenství bytové jednotky patří sklepní kóje č. 11.

•

2

Bytová jednotka č. 604/15 je umístěna ve 2. NP s dispozičním řešením 1+1 o výměře 31 m a je orientována na západ (do ulice Na Potůčkách).

Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou pravděpodobně v souladu se skutečným stavem. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka) Oceňované bytové jednotky mají průměrnou dispozici 1+1 a skládají se z kuchyně, pokoje, koupelny s WC a předsíně. K bytové jednotce č. 604/9 náleží sklepní kóje č. 9 a k bytové jednotce č. 604/11 náleží sklepní kóje č. 11. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „byt“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným a také nejlepší využitím. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v koupelně, v kuchyni za kuchyňskou linkou Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy


Stránka 11 z 55

3



Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: kobercové, z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední – kotelna v 1. PP bytového domu Ohřev teplé vody: plynový průtokový ohřívač Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – koupelna s vanou a umyvadlem a WC Vnitřní kanalizace: odkanalizování z kuchyně, koupelny do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: opotřebovaná kuchyňská linka s dřezem a plynovým sporákem Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Soupis místností bytové jednotky č. 604/4 dle prohlášení vlastníka Podlaží

Místnost

1. NP

kuchyně pokoj koupelna s WC předsíň

Podlahová plocha

Zohledněno

9,15 15,2 2,55 2,88

100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 9,15 m 2 15,20 m 2 2,55 m 2 2,88 m 2

Započitatelná plocha bytu v 1. NP

29,78 m

Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

30 m

2


Místnost

1. PP sklepní kóje č. 9 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1. PP kuchyně pokoj 2. NP koupelna s WC předsíň

Podlahová plocha

Zohledněno

3,2

50%

9,15 15,2 2,55 2,88

100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 1,60 m 2 1,60 m 2 9,15 m 2 15,20 m 2 2,55 m 2 2,88 m 2

Započitatelná plocha bytu ve 2. NP

29,78 m


31 m

2


Místnost

1. PP sklepní kóje č. 11 Započitatelná plocha příslušenství bytu v 1. PP kuchyně pokoj 2. NP koupelna s WC předsíň

Podlahová plocha

Zohledněno

2,5

50%

9,15 14,85 2,55 2,88

100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha bytu ve 2. NP Celková započitatelná plocha bytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.) Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Započitatelná plocha 2 1,25 m 2 1,25 m 2 9,15 m 2 14,85 m 2 2,55 m 2 2,88 m 2

29,43 m

31 m

2

Stránka 12 z 55



Soupis místností bytové jednotky č. 604/15 dle prohlášení vlastníka Podlahová Podlaží Místnost plocha kuchyně 9,15 pokoj 14,85 2. NP koupelna s WC 2,55 předsíň 2,88

Zohledněno 100% 100% 100% 100%

Započitatelná plocha 2 9,15 m 2 14,85 m 2 2,55 m 2 2,88 m 2

Započitatelná plocha bytu ve 2. NP

29,43 m


29 m

2

Z výše uvedených soupisů místností bytových jednotek dle prohlášení vlastníka je zřejmé, že bytové jednotky mají obdobné dispoziční řešení, jejich výměry se liší pouze nepatrně. Pouze bytová jednotka č. 604/4 bude mít nepatrně nižší obvyklou cenu z důvodu umístění v 1. nadzemním podlaží. K bytovým jednotkám č. 604/4 a č. 604/15 nepatří sklepní kóje. Stavebně technický stav bytových jednotek (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Bytové jednotky jsou v původním, tedy nevalném stavu. Předpokládám potřebu provedení rekonstrukce prvků krátkodobé životnosti - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, bytové jádro vč. rozvodů a zařizovacích předmětů, štuky a malby. Celkové vnitřní vybavení neodpovídá současným standardním požadavkům na bydlení.

7.3. Jiný nebytový prostor č. 604/101 Předmětem ocenění je jiný nebytový prostor č. 604/101, který je zapsán na LV č. 5079 pro k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Oceňovaný nebytový prostor je umístěn v jižní části 1. PP bytového domu a dle informací zjištěných na internetových stránkách a dle prohlášení vlastníka byl využíván pro výuku řízení vozidel – autoškola „Duha“. Od března tohoto roku však autoškola ukončila svou činnost. Vstup do nebytového prostoru je možný ze společné chodby v 1. PP bytového domu či po betonovém schodišti z venkovního prostoru přímo do nebytové jednotky. Vstup je umístěn v jižní straně objektu a je krytý přístřeškem. Okna nebytové jednotky jsou orientována na západ do ulice, na jih a na východ. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou pravděpodobně v souladu se skutečným stavem. Dispoziční řešení (dle prohlášení vlastníka) 2

Jiný nebytový prostor o výměře 140,49 m se skládá z kanceláře, chodby, učebny, sociálního zařízení, místnosti s trenažérem a skladu. Způsob využití / skutečné užívání / nejlepší možné využití / legálnost staveb Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití nemovité věci „jiný nebytový prostor“, což je pravděpodobně v souladu se skutečným využitím a také nejlepší využitím.


Stránka 13 z 55



Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS INTERIÉRU (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: keramické v místnosti sociálního zařízení Schody: konstrukce: železobetonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: z PVC, keramické dlažby Vytápění: ústřední – kotelna v 1. PP bytového domu Ohřev teplé vody: plynový průtokový ohřívač Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené a teplé vody Hygienické vybavení: podstandardní – WC a umyvadlo Vnitřní kanalizace: odkanalizování z WC a od umyvadla do veřejného řádu Vnitřní plynovod: je provedeno napojení Elektroinstalace: kompletní rozvody světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří jako podstandardní - typické pro daný typ objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné.

Soupis místností nebytové jednotky č. 604/101 dle změny prohlášení vlastníka Podlaží

1. PP

Místnost kanceláře chodby učebny sociální zařízení místnost s trenažerem sklad

Podlahová plocha

Zohledněno

25,93 26,63 44,39 14,39 14,57 14,58

100% 100% 100% 100% 100% 100%

Užitná plocha nebytové jednotky v 1. PP Celková užitná plocha nebytové jednotky - zaokrouhleno na celé číslo (zap.pl.)

Užitná plocha 25,93 26,63 44,39 14,39 14,57 14,58

2

m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 m 2

140,49 m

140 m

2

Stavebně technický stav jiného nebytového prostoru (výchozí předpoklad uvažovaný ve znaleckém posudku) Jiný nebytový prostor byl donedávna (cca 1 měsíc zpět) využíván k výuce a výcviku autoškoly. Jednotka však nebyla zpřístupněna, a proto předpokládám celkově nevalný stav a podstandardní vybavení. Předpokládám potřebu provedení rekonstrukce prvků krátkodobé životnosti - dveře, podlahy, rozvody elektřiny, sociální zařízení, štuky a malby.

7.4. Bytový dům č. p. 604, ve kterém se oceňované jednotky nachází Bytový dům, ve kterém se nachází oceňované bytové jednotky a jiný nebytový prostor, byl postaven cca v roce 1965, tedy před 50-ti lety. Objekt má celkem 1 podzemní podlaží (ve kterém jsou umístěny sklepy, jiný nebytový prostor č. 604/101, kotelna, společné prostory), 2 nadzemní podlaží a stavebně neupravený půdní prostor. Celkem je v objektu umístěno 15 bytových jednotek a 1 nebytová jednotka.


Stránka 14 z 55



Hlavní vstup do objektu je ze severní strany do společné chodby se schodištěm v mezipatře mezi v 1. NP a 1. PP. Vstup do 1. PP přímo do nebytové jednotky č. 604/101 se nachází na jižní straně, kde na bytový dům navazuje přístřešek pro cca 4 osobní automobily. Přístřešek stojí na pozemku parc. č. 857/1, který není předmětem ocenění, a proto není předmětem ocenění. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 50-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 2 nadzemních podlaží + půda Základy: betonové s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel Stropy: pravděpodobně železobetonové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka vápenná Vstupní dveře do objektu: plastové částečně prosklené Vrata: nejsou provedeny Okna: plastová s izolačním zasklením, plastové parapety Bleskosvod: je proveden Komíny: provedeny Stáří a stavebně technický stav bytového domu Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca 50-ti lety. Při místním šetření bylo zjištěno, že v nedávné minulosti byla provedena výměna původních oken za nová plastová s izolačním zasklením, dále byly provedeny nové vstupní dveře (ze severní i jižní strany), zvonky a schránky. Optickým nedostatkem je částečně opadající fasáda, okolo oken nebyla po instalaci nových oken provedena malba fasády. Objekt je bez viditelných statických poruch. Celkově lze stavebně technický stav hodnotit jako střední. -

Přípojky inženýrských sítí a) Inženýrské sítě – elektřina (na fasádě objektu), vodovod, kanalizace, plyn (na fasádě objektu)

7.5. Pozemek – spoluvlastnický podíl Předmětem ocenění je také spoluvlastnický podíl ve výši 26461/68757 (součet veškerých oceňovaných podílů k bytovým jednotkám a jinému nebytovému prostoru, tj. (2978+3298+3193+2943+14049) / 68757) na pozemku parc. č. st. 674, který je zapsán na LV č. 4554 (dálkový náhled) pro k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín. Výměra pozemku byla převzata z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyla podrobně ověřována. Parkování je možné na okolním veřejném prostranství. Sousední parcely: parc. č. st. 674: 857/1


Stránka 15 z 55



Pozemek parc. č. st. 674

Pozemek je rovinný, má obdélníkovitý tvar, který je z celé své plochy zastavěn bytovým domem č. p. 604. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem.

7.6. Využití ploch – územní plán Podle územního plánu obce Valašské Meziříčí se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako „BH“ – plochy bydlení hromadné.

PLOCHY BYDLENÍ – HROMADNÉ - BH Hlavní využití: bydlení hromadné v bytových domech Přípustné využití: veřejná prostranství občanská vybavenost sloužící především obyvatelům obytných zón služby nevýrobní související technická infrastruktura související dopravní infrastruktura – doprava silniční, pěší a cyklistická protipovodňová opatření


Stránka 16 z 55



Nepřípustné využití: bydlení individuální v rodinných domech rodinná rekreace průmyslová výroba zemědělská výroba služby výrobní a opravárenské 2 občanská vybavenost – obchodní prodej o výměře pozemků pro budovy větší než 1000 m Podmínky prostorového uspořádání: Maximální výška zástavby – 5 nadzemních podlaží

7.7. Povodňový plán ČR Dle povodňového plánu České republiky www.dppcr.cz se nejedná o záplavové území. Záplavové území řeky Vsetínská Bečva se však nachází v docházkové vzdálenosti, případné povodně v rozsahu Q100 mohou mít negativní vliv na dostupnost osobní i veřejnou dopravou.

7.8. Shrnutí Adresa: okres Vsetín, obec Valašské Meziříčí, ulice Sklářská č. p. 604 4x bytová jednotka 1+1 a 1x nebytová jednotka vždy vč. spoluvlastnického podílu Nemovité věci: na pozemku pod objektem Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha: Příslušenství:

Bytová jednotka č. 604/4 Stav objektu: 1+1; průměrná Stav jednotky: 1. NP ze 2 NP, bez výtahu 2 Vybavení: 30 m Realizovatelnost: nebylo zjištěno

Bytová jednotka č. 604/9 Dispozice vč.zhodnocení: Stav objektu: 1+1; průměrná Podlaží: 2. NP ze 2 NP, bez výtahu Stav jednotky: Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

střední nevalný podstandardní normální střední nevalný

Stránka 17 z 55



2

Započitatelná plocha: Příslušenství:

Vybavení: Realizovatelnost:

podstandardní normální

Bytová jednotka č. 604/11 Stav objektu: Dispozice vč.zhodnocení: 1+1; průměrná Podlaží: 2. NP ze 2 NP, bez výtahu Stav jednotky: 2 Započitatelná plocha: Vybavení: 31 m Příslušenství: Realizovatelnost: sklepní kóje

střední nevalný podstandardní normální

Bytová jednotka č. 604/15 Stav objektu: 1+1; průměrná Stav jednotky: 2. NP ze 2 NP, bez výtahu 2 Vybavení: 29 m Realizovatelnost: nebylo zjištěno


Dispozice vč.zhodnocení: Podlaží: Započitatelná plocha: Příslušenství:

Dispozice: Podlaží: Užitná plocha: Příslušenství:

31 m sklepní kóje

Nebytová jednotka č. 604/101 4x místnost, sociální Stav objektu: zařízení, chodba Stav jednotky: 1. PP ze 2 NP, bez výtahu 2 Vybavení: 140 m Realizovatelnost: nebylo zjištěno



Stránka 18 z 55



C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Určení obvyklé ceny Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 „Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě.“

8.1.1. Srovnávací metoda – bytové jednotky Srovnání je provedeno pro bytovou jednotku č. 604/11. Srovnávací hodnota ostatních oceňovaných bytových jednotek je následně odvozena od výsledné srovnávací hodnoty bytové jednotky č. 604/11 dle odlišností. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k bytové jednotce K 3 - Koeficient stavu bytu v sobě odráží stavebně technický stav bytové jednotky, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 19 z 55



K 4 - Koeficient stavu bytového domu v sobě odráží stavebně technický stav bytového domu, stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení nosných konstrukcí K 5 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství bytové jednotky, společné části domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 6 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí zejména z hlediska jeho započitatelné plochy K 7 - Koeficient umístění bytu v bytovém domě v sobě odráží umístění, ve které podlaží se byt nachází a zda je v bytovém domě výtah či nikoliv K 8 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 9 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 1 0 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 1 1 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Analýza trhu – bytové jednotky 1.) www.sreality.cz 2

Nabídka zděných bytů (do 50 m ) v obci Valašské Meziříčí byly nalezeny celkem 3 byty s nabídkovou cenou od 590.000 Kč do 750.000 Kč. 2 Nabídka panelových bytů (do 50 m ) v obci Valašské Meziříčí byly nalezeny celkem 3 byty s nabídkovou cenou od 720.000 Kč do 1,050.000 Kč. 2.) www.reality.cz 2

Na portále jsou v nabídce bytů (do 50 m ) pouze panelové byty. Celkem byly nalezeny 3 byty s nabídkovou cenou od 680.000 Kč do 720.000 Kč. 3.) www.ceskereality.cz 2

Nabídka bytů (do 50 m ) v obci Valašské Meziříčí - byly nalezeny celkem 4 byty s nabídkovou cenou od 650.000 Kč do 860.000 Kč. Přičemž pouze 1 z nich byl zděný s nabídkovou cenou 750.000 Kč. 4.) http://www.eurodrazby.cz Na tomto serveru jsou v současnosti v regionu uvedeny 2 realizované nedobrovolné dražby bytů, které byly uskutečněny v nedávné minulosti.


Stránka 20 z 55



Uskutečněné nedobrovolné dražby v regionu Realizovaná dražba č. 1

Realizovaná dražba č. 2

Nemovité věci:

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:

Jablůnka, Vsetín

Jasenická, Vsetín

Vzdálenost cca od oc. nem.:

23 km

20 km

BD po částečné rekonstrukci, BJ v 1. NP v původním stavu, udržovaná.

BD ve středním stavu, BJ ve 4. NP po částečné rekonstrukci (plastová okna, podlahy, kuchyňská linka, koupelna).

zděné

zděné

3+1

1+1

1. PP - 3. NP

1. PP - 4. NP

1

1

Fotografie:

Doplňující popis:

Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního bytu: 2

Započitatelná plocha m : Vydražená cena: Vydražená cena [Kč/m2 zap. pl.]: Odhadní cena

57,58

52,84

304 000

520 000

5 280

9 841

610 000

640 000

Vyhodnocení nabídky a poptávky Ve městě je nabídka obdobných bytových jednotek přibližně v rovnováze s poptávkou. V inzerci se vyskytuje dostatečné množství především větších zděných bytů s dispozicí 2+1 či 3+1, které jsou vhodné k porovnání. 2 U menších bytů s výměrou do 50 m převažuje nabídka panelových bytů oproti zděným bytům. Obchodovatelnost bytových jednotek hodnotím jako normální.


Stránka 21 z 55



Srovnávací metoda – pro bytovou jednotku č. 604/11 Oceňovaná nemovitá věc

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Nemovité věci:

bytová jednotka č. 604/11 bytová jednotka

bytová jednotka

bytová jednotka

Adresa:

Sklářská, Valašské Meziříčí

Husova, Valašské Meziříčí

v blízkost ulice Hranická, Nová, Krhová u Valašské Meziříčí Valašského Meziříčí

Hranická, Valašské Meziříčí

bytová jednotka

Reprezentant č. 5 bytová jednotka Nádražní, Valašské Meziříčí

49.4768003N, 17.9783597E

49.4832056N, 17.9572794E

49.4700058N, 17.9681825E

49.4824519N, 17.9596692E

49.4937947N, 17.9993714E

49.4770906N, 17.9683836E

x

3 km

2 km

3 km

2 km

1,5 km

BJ: dispozice: chodba, koupelna, WC, kuchyně, pokoj. V bytě plastová okna, na podlaze parkety.

BD po rekonstrukci. BJ po rekonstrukci: plastová okna, omítky, plovoucí podlahy, dlažba. Kuchyňská linka není instalovaná, koupelna s vanou a WC. K bytu je možnost přikoupit garáž o výměře 20m2.

BJ dispozice: chodba, koupelna s WC, kuchyně, pokoj. BJ po rekonstrukci - rozvody IS, nové radiátory, koupelna, kuchyňská linka, plastová okna a parapety, na podlaze PVC se zalištováním. K BJ patří sklep 10,47m2.

BJ s lodžií. Byt s plochou 31,69 m2, včetně sklepu 5,55 m2. V koupelně je vana, umyvadlo, WC. Plocha lodžie 5,22 m2 se nezapočítává do celkové plochy bytu.

Byt byl vybudován v roce 2008 (zděná koupelna se sprchovým koutem, na podlaze plovoucí podlahy, nová plastová okna se žaluziemi). K bytu náleží zděný sklep o výměře cca 5 m2. Zapl. Pl. = 36 + 0,5 * 5 = 38,5 0m2

zděné

zděné

zděné

zděné

zděné

zděné

1+1

1+1

2+1

1+1

1+1

1+1

2. NP

2. NP + podkroví

2. NP

nebylo zjištěno

2. NP

8. NP

Počet podlaží vlastního bytu:

1

1

1

1

1

Započitatelná plocha m2:

31

28,00

65,00

43,35

32,00

38,50

x

590 000

990 000

650 000

650 000

750 000

x

21 071

15 231

14 996

20 313

19 481

GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

Fotografie:


Konstrukční provedení: Dispozice: Počet NP domu celkem:

Nabídková/prodejní cena Kč: 2

Cena [Kč/m zap. pl.]: Variační koeficient [%]:


x

1

14,19%

Stránka 22 z 55


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody Sklářská, Valašské Meziříčí

K1 - Lokalita:

horší; zvýšená hlučnost, umístění dál od centra, průmyslová oblast 1,04

rovinný, zastavěný, spoluvl. podíl

K2 - Pozemek:

obdobný 1,00

K3 - Stav bytu:

obdobný

nevalný

K4 - Stav bytového domu:

K5 - Vybavení, příslušenství:

střední

podstandardní; sklepní kóje

K6 - Velikost nemovité věci:

31 m2

K7 - Umístění bytu v domě (podlaží, výtah):

2. NP ze 2 NP, bez výtahu

K8 - Napojení na sítě (přípojky):

veškeré IS

lepší; blíže k centru města

horší; zvýšená hlučnost, umístění dál od centra, průmyslová oblast

horší; umístění dál od centra, bez potřebné občanské vybavenosti

horší; průmyslová oblast

0,98 obdobný; vlastnictví nezjištěno (předpoklad spoluvl. podíl) 1,00




lepší; střední po rekonstrukci

lepší; po rekonstrukci

lepší; novostavba

lepší; po rekonstrukci 0,95 obdobný; předpoklad nebylo zjištěno 1,00

1,00 lepší; zateplená fasáda, nová střešní krytina 0,97

0,95

0,95

0,88

lepší; zateplená fasáda

obdobný

lepší; novostavba

0,97

1,00

0,90

obdobné

lepší; standardní - po rekonstrukci

lepší; standardní - po rekonstrukci; sklep

lepší; nové standardní, lodžie

1,00

0,95

0,95

0,90

0,95

menší

větší

větší, velký sklep

obdobná

větší

0,99 horší; podkroví (3.NP), bez výtahu 1,03

1,15 obdobné; 2. NP, bez výtahu 1,00

1,04

1,00

1,02

horší; 1. NP, bez výtahu

horší; 1. NP, bez výtahu

lepší; 3. NP s výtahem

1,08

1,08

0,95

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

veškeré IS

1,00

1,00

0,70

0,85

1,00 pkreal.cz;ID:B010315; PRODÁNO 0,85

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

bez exekuce

0,96

0,96

0,96

0,96

0,96

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

www.reality-kocourek.cz www.reality-kocourek.cz

K9 - Zdroj informací:

K10 - Právní vztahy:

v exekuci

K11 - Ostatní: Váhy: 2

Vážený průměr [Kč/m zap.pl.]: Vážený průměr upr. cen Kč: Variační koeficient [%]:


lepší; standardní

1,00 1,00 www.reality.tiscali.cz; severomoravske.reality.cz; ID: N0601 ID:170-3121 0,80 0,80

13 453

14 566

12 983

12 900

13 210

13 607

412 749

446 885

398 322

395 783

405 288

417 466

5,76%

Stránka 23 z 55



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]:

18 650

Minimální upravená cena [Kč]:

395 783

Průměr - směrodatná odchylka [Kč]:

394 099

Aritmetický průměr [Kč]:

412 749

Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

431 399

Maximální upravená cena [Kč]:

446 885

Obvyklá cena bytové jednotky č. 604/11 (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč]:

410 000

Mapa umístění reprezentantů - R1 – R5 reprezentant č. 1 až č. 5


Stránka 24 z 55



Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o příslušenství bytu - sklepní kóje (u BJ č. 604/9 a 604/11) o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o potřebná občanská vybavenost v rámci města o možnost napojení na veškeré IS Ponižující faktory o absence balkonu, lodžie či terasy o umístění BJ č. 604/4 v 1. NP o absence výtahu v bytovém domě – umístění ve 2. NP bez výtahu (BJ č. 604/9 a 604/11, 604/15) o předpokládaný celkově nevalný stav a podstandardní vybavení o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. byty v průměru od 590.000 Kč do 990.000 Kč (tj. cca od 2 2 14.996 Kč/m do 21.071 Kč/m zap.pl.). Rozměrově největší byt měl jednu z nejnižších nabídkových cen 2 Kč / m zap.pl. – 15.231 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 12.900,- až 14.566,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 13.453,- Kč/m S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty po zaokrouhlení váženého průměru upravených nabídkových cen na spodní hranici obvyklého rozmezí a to ve výši 410.000 Kč. Zdůvodnění obvyklé ceny Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě běžně obchoduje, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou 2 užívány k bydlení. Nevýhodou je však převyšující nabídka panelových bytů s obdobnou výměrou (do 50m ) nebo prodej obdobných, zděných bytů avšak s větší výměrou, respektive větším dispozičním řešením, vhodným pro bydlení rodin s dětmi. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti pozemku a započitatelné plochy, nadzemního podlaží, stáří stavby, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů. Díky umístění v obci s potřebnou občanskou vybaveností, dobrou dostupností (pozitivní faktory), i přes umístění v lokalitě se zvýšenou hlučností a prašností, předpokládaný nevalný stav a podstandardní vybavení bytových jednotek (negativní faktory) je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí hodnocena jako normální v krátkém či střednědobém časovém horizontu. Ve srovnávací metodě jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty 0,7 a 0,9. Na základě porovnání s nabízenými nemovitými věcmi, s přihlédnutím k výše uvedenému určuji po zaokrouhlení obvyklou cenu bytové jednotky č. 604/11, v současném stavu, ve výši 410.000,- Kč, 2 tj. 13.364 Kč/m zap.pl.


Stránka 25 z 55


Určení obvyklé ceny ostatních oceňovaných bytových jednotek Bytová jednotka č. 604/4


604/9

604/15

2

Započitatelná plocha [m ]: 30 31 29 Odlišnosti Popis Koeficient Popis Koeficient Popis Koeficient - podlaží 1. NP 0,92 stejné 1,00 stejné 1,00 - příslušenství není 1,00 sklepní kóje 1,00 není 1,00 Koeficient odlišnosti celkem (tj. součin 0,92 1,00 1,00 koeficientů) Srovnávací hodnota bytové jednotky č. 13 453 2 604/11 [Kč/m ]: Srovnávací hodnota bytových jednotek 12 377 13 453 13 453 2 [Kč/m ]: Srovnávací hodnota bytových jednotek 368 590 422 166 395 932 [Kč]: Obvyklá cena bytových jednotek 370 000 420 000 400 000 (po zaokrouhlení) [Kč]:

8.1.2. Srovnávací metoda – nebytový prostor V regionu se k prodeji prakticky nenabízí obdobné nebytové prostory. Většinou dochází k prodeji celých objektů investorovi, který je následně pronajímá po jednotkách (jednotlivých prostorech). Srovnání proto mohlo být proto provedeno pouze s celými objekty. Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitých věcí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitých věcí v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitých věcí; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitých věcí K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíly ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav jednotky a objektu, její stáří, provedené rekonstrukce, materiálové provedení K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitých věcí mj. vytápění, základní příslušenství, venkovní úpravy, vedlejší stavby K 5 - Koeficient velikost nemovitých věcí v sobě odráží velikost nemovitých věcí z hlediska užitné plochy, počtu podlaží a umístění v podlaží K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 26 z 55



koeficientem 0,7 až 0,85, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové K 8 – Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitých věcí K 9 – Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Vyhodnocení nabídky a poptávky Obdobné prostory se samostatně prakticky neobchodují. Obecně lze však říci, že poptávka po nebytových prostorech umístěných v obdobně velikých městech je přibližně v rovnováze s poptávkou. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou.


Stránka 27 z 55



Srovnávací metoda Oceňované nemovité věci Nemovité věci: Adresa: GPS:

nebytová jednotka Sklářská 604, Valašské Meziříčí 49.4768003N, 17.9783597E

Vzdálenost cca od oc. nem.:

x

Reprezentant č. 1 krajní řadová stavba Máchova 1255, Valašské Meziříčí 49.4693075N, 17.9744106E 1,5 km

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

kancelářská budova Záhumení 783, Valašské Meziříčí 49.4781603N, 17.9710647E

kancelářská budova Starozuberská 337, Zubří 49.4755639N, 18.0944503E

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

kancelářská budova vnitřní řadový RD Zborovská 823/65, Nový Svěrákova 369/36, Jičín Valašské Meziříčí 49.5906622N, 49.4768331N, 18.0184039E 17.9677922E

650 m

10 km

15 km

900 m

Krajní řadová stavba na vlastním pozemku. V 1.NP jsou obchodní prostory s výlohou - 2 části, sociální zázemí s WC a sprchovým koutem. 2.NP má vlastní vstup, obsahuje pokoj, kuchyň, 2x balkon a sociální zázemí. V podkroví jsou 2 pokoje a koupelna s WC. V objektu je dopravní výtah, topení plynovým kotlem. zděné zděné

Budova ke komerčnímu využití - ubytovna, byty, kanceláře, drobná výroba, sklady, obchod, vzorkovna. 1.NP: 2x kancelář, sociální zařízení, zasedací místnost, 10x garáž. 2.NP: 12x kancelář o výměře 13 – 16 m2 a sociální zařízení. 3.NP: 13x kancelář a sociální zařízení. Vlastní oplocené parkoviště. montované

1.PP: 3x místnost, 2x sociální zařízení. 1.NP: 3x místnost, sociální zařízení. 2.NP: 4x místnost, sociální zařízení. Půda je využívaná pro skladování. Vytápění elektrické a kotlem na TP, ohřev TUV bojlerem. Ve 2.NP - plastová okna, zateplené stropy s novými podhledy.

Prvorepubliková vila vhodná pro sídlo firmy. Užitná plocha 930 m2, z toho: kancelářské plochy 673 m2. 22 kanceláří se zázemím, 2x archiv, počítačový sál.

zděné

zděné

zděné

4x místnost, sociální zařízení, chodba

obchodní, obytné či kancelářské

kancelářské prostory + 10x garáž

10x místnost, sociální zařízení

22 kanceláří, 2x archiv, sál, zázemí

7x místnost, dvojgaráž, sociální zařízení

1.PP; 1 PP - 2 NP -

1.NP + 2.NP + podkroví 103 87 225

1.NP + 2.NP + 3.NP 1 920 430 908

1.PP+1.NP+2.NP+půda sklep+1.NP+2.NP+3.NP 637 335 167 335 390 930

1.NP+2.NP+půda 173 125 158

2 660 000

4 599 000

2 500 000

7 500 000

1 250 000

11 822

5 065

6 410

8 065

7 937

Fotografie:


Konstrukční provedení: Prostory: Podlaží / -nost: Výměra pozemků [m2]: Zastavěná plocha 1.NP [m2]: Užitná plocha [m2]:

x

140

Nabídková / prodejní cena [Kč]: Cena [Kč / m2 užit.pl.]: Variační koeficient [%]:


1.NP: 3x místnost, chodba, místnost pro koupelnu s WC, dvojgaráž s dílnou. 2.NP: 4x místnost, chodba. Přístup do domu je z hlavní komunikace i ze zadní části, kde je garáž. Objekt je určen k rekonstrukci, je vhodný ke komerčním účelům.

28,82%

Stránka 28 z 55


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

K2 - Pozemek:

Sklářská 604, Valašské Meziříčí podíl na pozemku pod stavbou

K3 - Stav:

nevalný


K5 - Velikost nemovitých věcí:

podstandardní

užitná plocha 140 m2


E, K, P, V


K8 - Právní vztahy:

K9 - Ostatní:

v exekuci

nebytová jednotka

Vážený průměr upr. cen [Kč]: Variační koeficient [%]:


obdobná

horší - dostupnost a občanská vybavenost

obdobná

obdobná

0,95

1,00

1,10

1,00

1,00

lepší - vlastní pozemek

lepší - vlastní vč. parkoviště

lepší - vlastní vč. parkoviště

obdobný - pouze zastavěný stavbou

obdobný - převážně zastavěný stavbou

0,98

0,90

0,90

1,00

1,00

lepší - střední

horší - nevalný, montovaná konstrukce

lepší - střední

lepší - dobrý po částečné rekonstrukci

horší - nevalný, k rekonstrukci

0,95

1,20

0,95

0,85

1,05

lepší - standardní

horší - opotřebované

lepší - standardní

lepší - novější, vyšší standard

horší - bez vybavení, k rekonstrukci

0,95

1,05

0,95

0,85

1,05

větší objekt, prostory v NP

výrazně větší objekt, prostory v NP

větší objekt, prostory v NP a PP

větší objekt, prostory v NP a PP

obdobná velikost, prostory NP + půda

0,90 obdobné - E, K, P, V 1,00

1,10 obdobné - E, K, P, V 1,00

1,05 horší - V, K, E 1,02

1,10 obdobné - E, K, P, V 1,00

0,85 obdobné - E, K, P, V 1,00

www.remax-czech.cz, ID: 064-N01197

www.remax-czech.cz, ID: 064-N00822

www.dumrealit.cz, ID: 569054

www.sreality.cz, ID: 103400a

www.sreality.cz, ID: 0934

0,70 bez exekuce 0,96




0,80 s exekucí 1,00

lepší - kompaktní samostatný objekt

lepší - samostatný objekt

lepší - kompaktní samostatný objekt

lepší - kompaktní lepší - kompaktní objekt, samostatný objekt využití i jako RD

0,90

0,95

0,90

0,90

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

4 915

5 407

4 898

4 505

4 707

5 058

690 492 6,27%

759 619

688 146

632 886

661 282

710 528

Váhy: Vážený průměr [Kč / m2 užit.pl.]:

lepší - blíž k centru

0,85

Stránka 29 z 55



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

43 260 632 886 647 232 690 492 733 752


759 619

Srovnávací hodnota (vážený průměr) [Kč]:

690 492



Stránka 30 z 55



Mapa umístění reprezentantů - R1, R2 a R5 v rámci města

Ovlivňující kritéria pro určení obvyklé ceny Povyšující faktory: o dobrá dopravní dostupnost a návaznost o potřebná občanská vybavenost v rámci města o možnost napojení na veškeré IS Ponižující faktory o umístění nebytového prostoru v 1.PP o na LV jsou zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, nejsou ve znaleckém posudku promítnuty, vzhledem k účelu znaleckého posudku Vyhodnocení srovnávací metody Podle výše uvedeného porovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňované nemovité věci, tj. objekty s nebytovými prostory obdobného charakteru v průměru od 2 2 1,25 mil. Kč do 7,5 mil. Kč (tj. cca od 5.065 Kč/m do 11.822 Kč/m užitné plochy). Jeden z menších objektů 2 umístěný v blízkosti centra s možným využitím k bydlení měl nejvyšší nabídkovou cenu Kč / m užit.pl. – 11.822 Kč. 2 Rozpětí redukovaných (upravených) cen: 4.505,- až 5.407,- Kč/m 2 2 Určená cena za 1 m u oceňované nemovité věci: 4.915,- Kč/m S ohledem na vyhodnocení veškerých skutečností určuji srovnávací hodnotu po srovnání s 5- ti reprezentanty na spodní hranici obvyklého rozmezí a to ve výši váženého průměru upravených nabídkových cen, tj. ve výši 690.492 Kč.


Stránka 31 z 55



8.1.3. Výnosová metoda – nebytový prostor Kapitalizační míru pro výpočet výnosové metody navrhuji s ohledem na objektivní posouzení očekávaného výnosu z pohledu analýzy trhu s nemovitými věcmi s ohledem nabídky a poptávky segmentu trhu ve výši 9,36%. Domnívám se, že tato výše kapitalizační míry vystihuje umístění nemovitých věcí při centrální části města s cca 23 tisíci obyvateli, které je umístěno asi 27 km od dálnice D1 na křižovatce silnic I. třídy, a s omezeným množstvím pracovních příležitostí, stáří, stav a vybavení nebytového prostoru, umístění v suterénu bytového domu, aktuální a předpokládanou obsazenost do budoucna. Takto určená kapitalizační míra pokrývá případná rizika s dosažením předpokládaného očekávaného výnosu či prodeje. Určení kapitalizační míry Určení diskontní sazby z úroků hypotečních úvěrů Úroková míra je charakterizována nabídkou, poptávkou a rizikem kapitálu vyjádřeného v penězích. Diskontní míra se pak skládá z hypoteční úrokové míry a rizikové přirážky, ve které se zohledňuje především druh, poloha a stáří nemovitosti. Jedním z problémů této metody je, že hypoteční úroková míra nemá stabilizovaný vývoj. Východiskem je pak určení průměrné výše hypotečních úroků za určité období. Průměrné úrokové sazby hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 dle hypoindexu na www.hypoindex.cz Rok Průměrná úroková sazba Leden Únor Březen Duben Květen Červen Červenec Srpen Září Říjen Listopad Prosinec

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

5,16% 4,79% 3,96% 4,18% 4,69% 5,61% 5,61% 4,90% 4,04% 3,52% 3,07% 2,73% 5,73% 5,66% 5,42% 5,36% 5,27% 5,04% 4,89% 4,88% 4,84% 4,93% 4,92% 5,00%

5,00% 4,96% 4,74% 4,55% 4,48% 4,56% 4,77% 4,95% 5,05% 4,87% 4,85% 4,74%

4,66% 4,43% 4,27% 4,14% 4,03% 3,75% 3,62% 3,64% 3,63% 3,64% 3,77% 3,98%

4,13% 4,12% 4,11% 4,02% 4,06% 3,98% 4,14% 4,25% 4,19% 4,36% 4,38% 4,36%

4,35% 4,27% 4,20% 4,22% 4,27% 4,46% 4,67% 4,93% 5,10% 5,24% 5,28% 5,34%

5,54% 5,55% 5,52% 5,51% 5,52% 5,53% 5,63% 5,82% 5,73% 5,70% 5,63% 5,69%

5,74% 5,74% 5,50% 5,54% 5,51% 5,55% 5,66% 5,67% 5,63% 5,60% 5,60% 5,61%

5,52% 5,37% 5,41% 5,29% 5,12% 4,92% 4,84% 4,79% 4,56% 4,42% 4,33% 4,23%

4,20% 4,26% 4,27% 4,28% 4,24% 4,14% 4,14% 4,09% 3,89% 3,77% 3,65% 3,56%

3,59% 3,61% 3,67% 3,70% 3,68% 3,61% 3,59% 3,55% 3,46% 3,36% 3,25% 3,17%

3,21% 3,21% 3,17% 3,08% 2,96% 2,95% 3,00% 3,01% 3,00% 3,06% 3,09% 3,06%

3,08% 3,01% 2,93% 2,88% 2,81% 2,76% 2,72% 2,65% 2,54% 2,51% 2,44% 2,37%

Průměrná úroková míra z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 je dle hypoindexu ve výši 4,36%. V posledních letech však úroková míra hypoték klesá, za rok 2014 je průměrná úroková sazba hypotéky ve výši 2,73%. Riziková přirážka Riziko se u jednotlivých typů nemovitých věcí dosti liší. K nejméně rizikovým segmentům trhu patří zemědělské pozemky a byty, dá se u nich očekávat spíše nižší výnos, na rozdíl od např. obchodních prostor. Předmětem ocenění je nebytový prostor umístěný v 1. PP bytového domu, s vlastním vstupem. Pronajatelnost je v porovnání s běžnými kancelářemi obtížnější. S existencí prostoru jsou však spojeny poměrně nízké náklady. Jedná se o náklady na správu, opravu a údržbu, daň z nemovitých věcí, pojištění a s tím spojená rizika.


Stránka 32 z 55



Asi největším rizikem je výpadek nájemného, případný soudní spor s nájemníkem apod. V případě oceňovaného prostoru uvažuji rizikovou přirážku ve výši 5%. Kapitalizační míra je určena součtem průměrné úrokové míry z hypotečních úvěrů v letech 2003 – 2014 ve výši 4,36% a rizikové přirážky ve výši 5%. Celková kapitalizační míra je pak 9,36%. Míra kapitalizace podle cenového předpisu V aktuální oceňovací vyhlášce č. 199/2014 se při výpočtu výnosové hodnoty pro „nemovité věci pro administrativu“ podle přílohy č. 22 uvažuje kapitalizační míra ve výši 6,5%, kterou je možné upravit o maximálně o 0,5% nahoru či dolů. Určení míry kapitalizace na základě nominální úrokové míry Tato metoda je založena na principu součtu bezrizikové sazby (nominální úroková míra) a rizikové přirážky, kterou určuje druh nemovitosti. Bezriziková úroková sazba je stanovena ve výši úrokové míry státního dluhopisu 4,20/36 ISIN: CZ0001001796, která je ve výši 4,2%. Splatnost tohoto dluhopisu je stanovena na 30 let. Rizikovou přirážku pro oceňované nemovité věci určuji ve výši 5%. Asi největším rizikem je výpadek nájemného a případný soudní spor s nájemníkem. Kapitalizační míra dle této metody je pak ve výši 9,2%. Určení obvyklého příjmu z nájemného Určení obvyklé ceny nájemného vychází ze srovnání nabízených pronájmů kancelářských prostor umístěných na území města Valašské Meziříčí. Jedná se o převážně o atraktivnější prostory umístěné v nadzemních podlažích s možným využitím na kanceláře či alespoň částečně jako obchodní prostory. Obvyklou cenu 2 2 nájemného určuji na základě porovnání ve výši 8.500 Kč/měsíc, tj. cca 61 Kč/m /měsíc či 726 Kč/m /rok.


Stránka 33 z 55



Srovnání nabízených pronájmů nebytových prostorů Oceňovaná nemovitá věc Nemovité věci: Adresa: GPS: Vzdálenost cca od oc. nem.:

nebytová jednotka Sklářská, Valašské Meziříčí 49.4768003N, 17.9783597E x

Reprezentant č. 1

Reprezentant č. 2

Reprezentant č. 3

Reprezentant č. 4

Reprezentant č. 5

obchodní prostory Hranická, Valašské Meziříčí 49.4814986N, 17.9647600E 2 km

kanceláře Křižná, Valašské Meziříčí 49.4744261N, 17.9702317E 750 m

obchodní prostory Palackého 421/43, Valašské Meziříčí 49.4657192N, 17.9652439E 2 km

kanceláře Vsetínská, Valašské Meziříčí 49.4692972N, 17.9739172E 1,5 km

kanceláře Náměstí, Valašské Meziříčí 49.4715786N, 17.9717339E 1,8 km

Prostory vhodné ke zřízení vzorkovny, prodejny či kanceláře. Administrativní prostory ve 2.NP a 3 sklady 10, 5 a 3 m2 v 1.NP. Interiér je po kompletní rekonstrukci. Společná je kuchyňka, sociální zařízení jsou na patře. Možnost parkování přímo u objektu za oplocením. zděné kancelář a 3 drobné sklady, společná kuchyňka a soc. zařízení 1.NP a 2.NP 2.NP 2 není k dispozici 130,00

Kanceláře v objektu po rekonstrukci. Soubor 3 kanceláří (12m2, 27m2, 29m2) s kuchyňkou a sociálním zařízením. Prostory mají vlastní měřák el. energie. Možnost využití digitální ústředny, internet na optickém kabelu, vstupy na čipové karty, vlastní parkovací místo. Reklama na budově. ŽB panelové

Komerční prostor se sociálním zařízením, alarm, parkoviště pro 4 vozy, 2 reklamní billboardy. Skládá se z kancelářských (obchodních) prostor a skladu.

Nebytové prostory vhodné pro sídlo firmy, zákaznické centrum, kanceláře, obchodní prostory, provozovnu služeb. Prostory se nacházejí ve 3.NP budovy blízko náměstí, termín dokončení do 6 měsíců od podpisu smlouvy. Parkování za objektem.

3 místnosti o velikosti 15m², 20m² a 40m², kuchyňka a sociální zařízení.

2.NP 2.NP 1 není k dispozici 136,00




Fotografie:

Doplňujicí popis:

x

Konstrukční provedení: Prostory:

zděné 4x místnost, sociální zařízení, chodba

Podlaží, ve kterém se byt nachází: Počet NP domu celkem: Počet podlaží vlastního prostoru: Výtah: Užitná plocha m2:

1.PP 2.NP 1 není k dispozici 140

3x kancelář se zázemím

zděné

zděné

zděné

kancelář (prodejna), sklad, sociální zázemí

2x kancelář, kuchyňka, sociální zařízení

3 kanceláře, kuchyňka, sociální zařízení

Nabídkové nájemné Kč:

x

11 000

15 000

13 500

24 917

12 500

Nájemné [Kč/m2 už.pl./měs.]:

x

85

110

100

108

125

Variační koeficient [%]:


12,54%

Stránka 34 z 55


Určení obvyklé ceny Srovnání pomocí indexové metody

K1 - Lokalita:

K2 - Pozemek:

rovinný, zastavěný

K3 - Stav nebytového prostoru:

nevalný

K4 - Stav objektu:


horší - dostupnost a lepší - blíže k centru na občanská vybavenost frekventovanějším místě

Sklářská, Valašské Meziříčí

střední

podstandardní sociální zařízení

2

K6 - Velikost nemovité věci:

zap.pl. = 140 m

K7 - Umístění v objektu:

1.PP bez výtahu


veškeré IS


K10 - Ostatní:


lepší - blíže k centru na frekventovanějším místě

lepší - náměstí, absolutní centrum

1,04

0,98

1,00

0,95

0,90

lepší - parkování pod oplocením

lepší - parkovací místo

obdobný

obdobný

obdobný

0,98

0,99

1,00

1,00

1,00

lepší - po rekonstrukci

lepší - nové po rekonstrukci


lepší - nové po rekonstrukci


0,90 obdobný 1,00

0,85 lepší - po rekonstrukci 0,98

0,90 obdobný 1,00



lepší - novější ve vyšším standardu, společné lepší - novější ve vyšším sociální zařízení, standardu kuchyňka

lepší - novější vybavení

lepší - nové ve vyšším lepší - novější ve vyšším standardu standardu

0,90 obdobná 1,00 lepší - 1.NP a 2.NP 0,90 veškeré IS 1,00

0,90 obdobná 1,00 lepší - 2.NP 0,90 veškeré IS 1,00

0,92 obdobná 1,00 lepší - 1.NP 0,90 veškeré IS 1,00

0,85 větší prostory 1,02 lepší - 3.NP 0,92 veškeré IS 1,00

0,90 menší prostory 0,99 lepší - 2.NP 0,90 veškeré IS 1,00



www.sreality.cz, ID: 7983/12

www.sreality.cz, ID:

www.sreality.cz, ID:

0,90

0,85

0,90

0,90

0,80

obdobné

obdobné

lepší - možné využití jako obchod

obdobné

obdobné

1,00

1,00

0,90

1,00

1,00

0,20

0,20

0,20

0,20

0,20

61

57

61

60

62

64

8 528 3,83%

7 949

8 622

8 480

8 646

8 943

Váhy: Vážený průměr [Kč/m2 už.pl./měs.]: Vážený průměr upr. nájmů Kč: Variační koeficient [%]:

obdobná

Stránka 35 z 55



Statistické údaje a určení obvyklé ceny Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]:

326 7 949 8 202 8 528 8 854


8 943

Obvyklá cena nájemného (vážený průměr po zaokrouhlení) [Kč/měsíc]:

8 500

tj. Kč/m2/měsíc tj. Kč/m2/rok

61 726



Stránka 36 z 55



Tabulka odhadu příjmu z nájemného Užitná plocha m

Obvyklé nájemné 2 Kč/m /rok

140

726

2

Prostor Nebytový prostor č. 604/101

Roční příjem z nájemného Kč 102 000 Kč

Celkový příjem z nájemného ročně

109 200 Kč

Náklady na dosažení příjmu Odhad čistého ročního příjmu z nemovitých věcí – od odhadovaného hrubého příjmu je nejdříve odečtena srážka z důvodu předpokládané obsazenosti (-10%), a až následně jsou odečteny náklady na dosažení příjmu, tj. daň z nemovitých věcí a pojistné dle majitele, údržba, opravy, vytváření rezerv a správa – odhad. Daň z nemovitých věcí – výše byla odhadnuta dle daňové kalkulačky na www.mesec.cz a to ve výši 1.344,- Kč Pojištění nemovitých věcí – výše byla odhadnuta na základě internetových kalkulaček a to ve výši 1.400,- Kč Náklady na provoz, údržbu a vytváření rezervy – byly určeny na základě odhadu znalce ve výši 160 Kč/m

2

užitné plochy, tj. ve výši cca 22.000,- Kč Náklady na správu nemovitých věcí – byly stanoveny na základě odborného odhadu ve výši 2.000,- Kč

Výnosová metoda Celkový příjem z nájemného ročně Jistotní koeficient

102 000 Kč 0,90

Příjem z nájemného ročně po úpravě jistotním koeficientem

91 800 Kč

Náklady na dosažení nájemného Daň z nemovitých věcí (odhad) Pojistné (odhad) Náklady na údržbu, opravy a vytváření rezervy (odhad) Náklady na správu nemovitosti (odhad)

1 344 Kč 1 400 Kč 22 000 Kč 2 000 Kč

Celková výše odpočtu

26 744 Kč

Výpočet výnosové hodnoty Čisté roční nájemné po odečtení nákladů Kapitalizační míra pro výpočet výnosové hodnoty

65 056 Kč 9,36%

Výnosová hodnota

695 043 Kč

8.1.4. Rekapitulace a určení obvyklé ceny Jiný nebytový prostor č. 604/101 Daný typ nemovitých věcí se v lokalitě obchoduje pouze zřídka, jedná se o zástavbu bytových domů, které jsou užívány převážně k bydlení. Určení obvyklé ceny vychází z vyhodnocení nabídkových a realizovaných cen (pronájmů) srovnatelných nemovitých věcí v dané lokalitě. Požadované nabídkové ceny (pronájmy) se řídí v závislosti mj. na poloze, dopravní dostupnosti a občanské vybavenosti, standardu vybavení, velikosti užitné plochy, podlaží, stáří, stavebně technického stavu, příslušenství a ostatních vlivů.


Stránka 37 z 55



Díky dobré dopravní dostupnosti a návaznosti, potřebné občanské vybavenosti v docházkové vzdálenosti, možnosti napojení na veškeré IS (pozitivní faktory), i přes umístění nebytového prostoru v 1.PP bytového domu (negativní faktory), je obchodovatelnost obdobných nemovitých věcí hodnocena jako průměrná a spíše ve střednědobém časovém horizontu. Ve srovnávací metodě (nabídkových cen i nabídkových pronájmů) jsou proto u zdroje informací o reprezentantech použity koeficienty od 0,7 do 0,9. Výsledek výnosové metody (695.043 Kč) se přibližně shoduje s výsledkem srovnávací metody (690.492 Kč). Obvyklá cena je proto určena v souladu s výsledky výnosové a srovnávací metody po zaokrouhlení, tj. ve 2 výši 690.000,- Kč (tj. cca 4.911 Kč/m užitné plochy). Rekapitulace určení obvyklé ceny – oceňované jednotky

Předmět ocenění Bytová jednotka č. 604/4 Bytová jednotka č. 604/9 Bytová jednotka č. 604/11 Bytová jednotka č. 604/15 Jiný nebytový prostor č. 604/101 Obvyklá cena oceňovaných nemovitých věcí celkem

Obvyklá cena 370 000 Kč 420 000 Kč 410 000 Kč 400 000 Kč 690 000 Kč 2 290 000 Kč

8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitých věcí. Vyhodnocení rizik – bytové jednotky č. 604/4, 604/9, 604/11 a 604/15 ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO

Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí.


Stránka 38 z 55



ANO Stavba je určena výhradně k bydlení. ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

Vyhodnocení rizik – jiný nebytový prostor č. 604/101 ANO

Nemovité věci jsou zapsané na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem).

ANO Stavba je umístěna na vlastním pozemku. ANO K nemovitým věcem je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. ANO Není ztížený přístup k nemovité věci. ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva.

ANO

Nemovité věci jsou prosty věcných břemen a jiných omezení např. – břemeno vedení IS, ochranná pásma.

NE

Nemovité věci jsou prosty jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: na nemovitých věcech váznou zástavní práva, zahájení exekuce a exekuční příkazy k prodeji

ANO Stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost. ANO Nemovité věci jsou užívány v souladu s právním stavem. ANO Nenastal právní zánik stavby. ANO Nejedná se o dočasnou stavbu. ANO Nejedná se o přestavek tj. situace, kdy trvalá stavba zřízená z podstatné části na vlastním pozemku


Stránka 39 z 55



stavebníka zasahuje na cizí pozemek malou částí. NE

Jednotka je určena výhradně k bydlení. – NENÍ PRAVDA! Popis rizika: jedná se o nebytový prostor, který je dle prohlášení vlastníka veden jako „provoz a zázemí autoškoly“.

ANO Stavba je zkolaudována a bylo jí přiděleno č. p. ANO Stavba na pozemku je dokončena. ANO Nemovité věci se nenachází v povodňovém území dle platného povodňového plánu. ANO Nemovité věci nebyly v minulosti zatopeny. ANO

Nemovité věci se nenachází v území s ekologickou zátěží.

ANO

Nemovité věci se nenachází v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace / - doprava , výroba, jiné zdroje).

ANO Nemovité věci se nenachází v území s přírodními riziky. ANO Umístění nemovité věci není v chráněném území. ANO Umístění nemovité věci není v památkové zóně. ANO Umístění nemovité věci není v ochranné zóně. ANO Stavba není v demoličním pásmu. ANO Umístění nemovité věci není v demograficky negativně zatížené lokalitě. ANO Údaje na LV nejsou dotčeny změnou (plombou). ANO Na pozemku není evidováno Právo stavby. ANO V KN není evidována poznámka spornosti. ANO V KN není evidováno duální vlastnictví. ANO Není sjednána výhrada zpětné koupě, zpětného prodeje nebo koupě na zkoušku. ANO Není sjednána výhrada lepšího kupce. ANO Není sjednána výhrada přednostního pořadí pro jiné právo. ANO Na LV není evidován (budoucí) výměnek. ANO Není přídatné spoluvlastnictví.

8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 767 01 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašské Meziříčí Katastrální území: Krásno nad Bečvou Počet obyvatel: 22 733 2 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 854,00 Kč/m Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

č. I III

Pi 0,95 0,85

V I

0,80 1,00

Stránka 40 z 55



plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

I

1,00

I

1,00

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 551,68 Kč/m

2

2. Prohlídka nemovitých věcí – viz. výše 3. Obsah znaleckého posudku 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 604/4 1.1.2. Bytová jednotka č. 604/9 1.1.3. Bytová jednotka č. 604/15 1.1.4. Bytová jednotka č. 604/11 1.1.5. Jiný nebytový prostor č. 604/101

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je V stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Exekuční příkazy I 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV

Pi 0,00 0,00

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek I 0,00 lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná I 0,00


Stránka 41 z 55



občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

III

0,00

II

0,00

II II II

0,00 0,00 0,00

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + ∑ Pi) = 0,990 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,950

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 604/4 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,990 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 551,68

Zatřídění


Index 0,950

Koef.

Upr. cena 2 [Kč/m ] 524,10

Stránka 42 z 55


Typ


Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo st. 674

Výměra 2 [m ] 367,00 367,00

Jedn. cena 2 [Kč/m ] 524,10 m

2

Cena [Kč] 192 344,70 192 344,70

Pozemek - podíl - zjištěná cena

=

192 344,70 Kč

Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek - podíl

=

192 344,70Kč 192 344,70 Kč

Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu

=

192 344,70 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 50 let 2 16 721,- Kč/m

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: koupelna: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 9,15 * 1,00 = 9,15 m 2 15,20 * 1,00 = 15,20 m 2 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 2,88 * 1,00 = 2,88 m 2 29,78 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1. NP II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,03 0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,750 = 0,682 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960


Stránka 43 z 55



Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 721,- Kč/m * 0,682 = 11 403,72 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 29,78 m * 11 403,72 Kč/m * 0,960 * 0,990= 322 758,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

322 758,48 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 192 344,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 2 978 / 68 757 Hodnota spoluvlastnického podílu: 192 344,70 Kč * 2 978 / 68 757 = 8 330,82 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku

+

8 330,82 Kč

Bytová jednotka č. 604/4 - zjištěná cena

=

331 089,30 Kč

1.1.2. Bytová jednotka č. 604/9 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název


Parcelní

Výměra

Index

Koef.

0,950 Jedn. cena

Upr. cena 2 [Kč/m ] 524,10 Cena

Stránka 44 z 55



§ 4 odst. 1


číslo st. 674

2

[m ] 367,00 367,00

2

[Kč/m ] 524,10

[Kč] 192 344,70

2

192 344,70

m


=

192 344,70 Kč


=

192 344,70Kč 192 344,70 Kč


=

192 344,70 Kč



Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: koupelna: předsíň: sklepní kóje č. 9: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 9,15 * 1,00 = 9,15 m 2 15,20 * 1,00 = 15,20 m 2 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 2,88 * 1,00 = 2,88 m 2 3,20 * 0,10 = 0,32 m 2 30,10 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2. NP bez výtahu II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,750 = 0,695 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960


Stránka 45 z 55



Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 721,- Kč/m * 0,695 = 11 621,10 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 30,10 m * 11 621,10 Kč/m * 0,960 * 0,990= 332 445,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

332 445,27 Kč


+

9 226,01 Kč


=

341 671,28 Kč


č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,990 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 551,68 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] Zatřídění


Index

Koef.

0,950 Jedn. cena 2 [Kč/m ]

Upr. cena 2 [Kč/m ] 524,10 Cena [Kč]

Stránka 46 z 55



§ 4 odst. 1


st. 674

367,00 367,00

524,10 m

2

192 344,70 192 344,70


=

192 344,70 Kč


=

192 344,70Kč 192 344,70 Kč


=

192 344,70 Kč



Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: koupelna: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu:

koeficient dle typu podlahové plochy 2 9,15 * 1,00 = 9,15 m 2 14,85 * 1,00 = 14,85 m 2 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 2,88 * 1,00 = 2,88 m 2 29,43 m

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2. NP bez výtahu II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 + ∑ Vi) * V10 * 0,750 = 0,695 i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Ocenění Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 47 z 55



2

2

Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 721,- Kč/m * 0,695 = 11 621,10 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 29,43 m * 11 621,10 Kč/m * 0,960 * 0,990= 325 045,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

=

325 045,33 Kč


+

8 232,91 Kč


=

333 278,24 Kč


č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,990 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,990 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena 2 [Kč/m ] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 551,68 Parcelní Výměra Typ Název 2 číslo [m ] § 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 674 367,00 nádvoří Stavební pozemek - celkem 367,00 Zatřídění


Index

Koef.

0,950 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 524,10 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 524,10 Cena [Kč] 192 344,70 192 344,70

Stránka 48 z 55




=

192 344,70 Kč


=

192 344,70Kč 192 344,70 Kč


=

192 344,70 Kč


Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Zlínský kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 50 let 2 16 721,- Kč/m koeficient dle typu podlahové plochy 2 9,15 * 1,00 = 9,15 m 2 14,85 * 1,00 = 14,85 m 2 2,55 * 1,00 = 2,55 m 2 2,88 * 1,00 = 2,88 m 2 2,50 * 0,10 = 0,25 m 2 29,68 m

Podlahové plochy bytu kuchyně: pokoj: koupelna: předsíň: sklepní kóje č. 11: Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení Název znaku č. 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 2.NP bez výtahu II 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany II částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení II - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje - sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad III provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750

Vi 0,10 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,85

9

Index vybavení

IV = (1 +



Vi) * V10 * 0,750 = 0,689

i=1

Ocenění 2 2 Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 721,- Kč/m * 0,689 = 11 520,77 Kč/m 2 2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 29,68 m * 11 520,77 Kč/m * 0,960 * 0,990= 324 976,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem


=

324 976,41 Kč

Stránka 49 z 55




+

8 932,28 Kč


=

333 908,69 Kč

1.1.5. Jiný nebytový prostor č. 604/101 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek - podíl Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + ∑ Pi = 1,000 i=1


Zatřídění

Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem Pozemek - podíl - zjištěná cena


Parcelní číslo st. 674

Výměra 2 [m ] 367,00 367,00

Index

Koef.

0,950 Jedn. cena 2 [Kč/m ] 524,10 m

2

Upr. cena 2 [Kč/m ] 524,10 Cena [Kč] 192 344,70 192 344,70

=

192 344,70 Kč

Stránka 50 z 55




=

192 344,70Kč 192 344,70 Kč


=

192 344,70 Kč

Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 25,93 * 1,00 = 26,63 * 1,00 = 44,39 * 1,00 = 14,39 * 1,00 = 14,57 * 1,00 = 14,58 * 1,00 =

Podlahové plochy nebytového prostoru kanceláře: chodby: učebny: sociální zařízení: místnost s trenažerem: sklad: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:

2

25,93 m 2 26,63 m 2 44,39 m 2 14,39 m 2 14,57 m 2 14,58 m 2 140,49 m

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra


Provedení betonové pasy izolované zděné monolitické železobetonové dřevěný, sedlová plechová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenná omítka běžné obklady železobetonové náplňové plastová laminátová podlaha a keramická dlažba přímotopy světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu bojler chybí WC, umyvadla chybí chybí

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S P S S S S S S C S C C X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Stránka 51 z 55



Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

S S S S S S S S S S S X S S P S S S S S S C S C C X

6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80 1,30 5,60 0,00

Ocenění 2 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m ]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): 2 Základní cena upravená [Kč/m ] Plná cena:

2

140,49 m * 12 418,08 Kč/m

2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1- 50,0 % / 100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB Jiný nebytový prostor č. 604/101 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * * =

Upravený obj. podíl 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90 3,10 2,10 3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 2,16 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 0,00 3,80 0,00 0,00 0,00 88,76 0,8876

7 095,0,9390 0,8876 1,0000 2,1000 12 418,08

=

1 744 616,06 Kč

* = * =

0,500 872 308,03 Kč 0,950 828 692,63 Kč

=

828 692,63 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 192 344,70 Kč Ing. Dagmar Vyhnalíková kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 email: [email protected] tel.+420 604 555 649 datová schránka: wgsb4aw

Stránka 52 z 55



Spoluvlastnický podíl: 14 049 / 68 757 Hodnota spoluvlastnického podílu: 192 344,70 Kč * 14 049 / 68 757

+

Jiný nebytový prostor č. 604/101 - zjištěná cena

=

39 301,46 867 994,09Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 604/4 1.1.2. Bytová jednotka č. 604/9 1.1.3. Bytová jednotka č. 604/15 1.1.4. Bytová jednotka č. 604/11 1.1.5. Jiný nebytový prostor č. 604/101

331 089,30 Kč 341 671,30 Kč 333 278,20 Kč 333 908,70 Kč 867 994,10 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 207 941,60 Kč

Celkem

2 207 941,60 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

2 207 941,60 Kč

2 207 940,- Kč

slovy: Dvamilionydvěstěsedmtisícdevětsetčtyřicet Kč


Stránka 53 z 55



D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky

2 290 000 Kč 2 207 940 Kč

a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 5079, tj.: o o o o o

bytová jednotka č. 604/4 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc.č. st. 674 ve výši 2978/68757; bytová jednotka č. 604/9 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3298/68757; bytová jednotka č. 604/11 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 3193/68757; bytová jednotka č. 604/15 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 2943/68757; jiný nebytový prostor č. 604/101 vč. spoluvlastnického podílu na bytovém domě č. p. 604 (který stojí na pozemku parc. č. st. 674) a na pozemku parc. č. st. 674 ve výši 14049/68757; to vše v k. ú. Krásno nad Bečvou, obec Valašské Meziříčí, okres Vsetín.

Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 11. 4. 2015, částkou ve výši:

2 290 000,- KČ slovy: Dvamilionydvěstědevadesáttisíc korun českých b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o

Bytová jednotka č. 604/9: sklepní kóje č. 9;

bytová jednotka č. 604/11: sklepní kóje č. 11

c) a d) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi – nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele.

V Praze dne 23.5.2015 Ing. Dagmar Vyhnalíková Trojská 163/28 182 00 Praha 8


Stránka 54 z 55



E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1175/97/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 97 - 2015.

F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5079 ze dne 4. 3. 2015 Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí ze dne 11. 4. 2015 Příloha č. 5: Část listiny: změna prohlášení vlastníka s výměrami jednotek


Stránka 55 z 55

Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5079

Příloha č. 2: Katastrální mapa – dálkový náhled

Přístupový a příjezdový pozemek

Příloha č. 3: Mapy oblasti

Letecká fotomapa bytového domu č. p. 604, č. o. 2 na pozemku parc. č. st. 674 GPS: 49°28'36.93"N, 17°58'41.97"E

Umístění nemovité věci v rámci ulice „Sklářská“

Umístění nemovité věci v rámci části města „Krásno nad Bečvou“

Umístění nemovité věci v rámci města Valašského Meziříčí a okolí

Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitých věcí

Jihovýchodní a jihozápadní pohled na bytový dům

Severovýchodní pohled na bytový dům

Hlavní vstup do objektu

Příloha č. 5: Část listiny: změna prohlášení vlastníka s výměrami jednotek

OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU

Recommend Documents