-1-
ZNALECKÝ POSUDEK Doplnění posudku č. 2490-447/2015 o odhadu ceny obvyklé družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, IČ: 00089460, spojený zejména s bytem č. 9 na ul. Rokytnice, umístěný v domě č.p. 457 na pozemku parc.č. st. 890, katastrální území Rokytnice u Vsetína, obec Vsetín a okres Vsetín
Objednatel posudku:
Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek
Účel doplnění posudku:
doplnění posudku s přihlédnutím k odvolacím námitkám povinného a vyjádření oprávněného pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00003/15
Podle stavu ke dni 14.4.2016 doplnění posudek vypracoval:
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
Doplnění posudku obsahuje včetně titulního listu a příloh 6 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Ostravě 14.4.2016
-2-
A. Doplnění Posudku Soudní exekutor rozhodl Usnesením sp. Zn. 143 EX 00003/15-100 v souladu s usnesením odvolacího soudu a uložil znalci, aby provedl doplnění znaleckého posudku č. 2490-447/2015 ze dne 7.9. 2015 s přihlédnutím k námitkám povinného a vyjádření oprávněného k těmto námitkám. Znalec na základě výše uvedeného usnesení vypracovává toto doplnění:
1) Vyjádření se k námitkám Povinná ve svém odvolání poukazuje zejména na skutečnost, že znalec nezohlednil stav bytu po rekonstrukci a umístění v lokalitě. Dále poukazuje na to, že se byty po rekonstrukci prodávají za ceny cca 900 – 950 tis. Kč. K tomuto znalec uvádí: Znalec zohlednil ve svém posudku všechny skutečnosti mající vliv na cenu bytu, jako je nabídka a poptávka, stav bytu a stav domu, umístění v lokalitě, apod. Znalec potvrzuje, že byt je po rekonstrukci (zejména jádro, vybavení koupelny a WC, kuchyňská linka apod. viz připomínky povinné). Jedná se však o rekonstrukci pouze dílčí, nejedná se o celkovou rekonstrukci. Rekonstrukce je zachycena na fotografiích pořízených znalcem při prohlídce nemovitosti. Znalec dále podotýká, že rekonstrukce jádra nebyla k datu prohlídky dokončena. V jádru byl stavební otvor, který nebyl dokončen (vyzděn). Dle sdělení povinné znalci při prohlídce „již neměla finanční prostředky na dokončení rekonstrukce“. Znalec toto zohlednil při odhadu ceny obvyklé, kdy počítal s dalšími investice na dokončení rekonstrukce jádra. Dále mimo jiné povinná uvádí, že má v bytě novou kuchyňskou linku včetně sporáku. K tomu uvádím, že se jedná o běžnou sektorovou linku včetně sporáku (viz fotodokumentace linky v posudku), která nikterak výrazným způsobem ovlivňuje cenu obvyklou bytu. Co se týče atraktivnosti lokality, znalec si je vědom, že se dům nachází ve vyhledávané lokalitě, což i mj. uvádí ve svém posudku na str. 3: Pozitiva oceňovaného družstevního podílu, spojeného s bytem č. 9 - umístění ve vyhledávané lokalitě, s dobrou dostupností centra města a občanské vybavenosti
Co se týče cen bytů, znalec souhlasí s povinnou, že ceny bytů po rekonstrukci se pohybují v rozmezí cca 900 – 950 tis. Kč, což mimo jiné uvádí i ve svém posudku na str. 5, cituji: V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s družstevními podíly spojenými s byty. Nabídka převyšuje poptávku. V okolí se nabízí obdobné byty ve vlastnictví družstev v rozmezí cca 640 tis. až 1 000 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%.
-3Povinná dále uvádí konkrétní byty pro srovnání. Znalec k tomu dodává, že se jedná o nabídkové ceny, které jsou nižší než ceny realizované (viz citace výše). Závěrem znalec uvádí, že ve svém posudku zohlednil všechny jemu známé skutečnosti, které by měly dopad na cenu bytu a při odhadu ceny se cítí být objektivní.
2) Doplnění posudku (přecenění) s přihlédnutím k námitkám povinného a vyjádření oprávněného Povinná i (oprávněný) uvádí, že ceny bytů rostou. Znalec s tímto tvrzením souhlasí. Jelikož od původního ocenění uběhla již delší doba a ceny bytů v mezidobí vzrostly, znalec provedl v této části doplnění posudku přecenění, aby se povinná necítila být poškozena na svých právech vlivem změny tržních podmínek na realitním trhu. Ocenění bytu k datu 14.4. 2016: V současné době se v této lokalitě běžně obchoduje s byty. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí se nabízí obdobné byty v rozmezí cca 800 tis. až 1 100 tis. Kč dle technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytu apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Uvedené byty ve srovnání jsou v osobním vlastnictví. Rozdíl v druhu vlastnictví znalec zohlednil v objektivizačním koeficientu. Příklady obdobných bytů pro srovnání jsou uvedeny v příloze. Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce:
srovnávané lokalita byty
cena nabídková
korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky
výměra užitné plochy bytu v m2
redukovaná korekce cena za m2 stavu bytu
korekce korekce stavu domu lokality
objektivizační koeficient (balkon, výsledná patro, výtah, cena za m2 vlastnictví, apod.)
byt č.1
Štěpánská,Vsetín
900 000
0,90
54
15 000
1,20
1,00
0,95
0,95
16 245
byt č.2
Ohrada, Vsetín
900 000
0,90
57
14 211
1,20
1,00
1,05
0,95
17 010
byt č.3
Luh, Vsetín
1 099 000
0,90
52
19 021
1,00
1,00
1,00
0,95
18 070
průměrná indexovaná hodnota
Výměra bytu v m2 52,5
průměrná cena bytu indexovaná zjištěná hodnota srovnáváním 17 108
898 189
Cena bytu zjištěna srovnáním (orientační):
898 189,- Kč
17 108
-4Po provedené celkové analýze bytu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu s byty a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytu, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, nabídku a poptávku, odhaduji cenu obvyklou družstevního podílu (členských práv a povinností) v družstvu Stavební bytové družstvo Vsetín, spojeného zejména s bytem č. 9 na adrese Rokytnice č.p. 457, zjištěnou srovnávací metodou ke dni 14.4. 2016 ve výši
900 000,- Kč. Slovy: devět-set-tisíc-korun-českých
-5-
B. Rekapitulace Závěrem znalec uvádí, že ve svém posudku zohlednil všechny jemu známé skutečnosti, které by měly dopad na cenu obvyklou bytu a při odhadu ceny všechny tyto skutečnosti zohlednil. Jelikož meziročně došlo k výraznému růstu cen bytů v dané lokalitě, znalec provedl přecenění bytu na současné podmínky, kdy provedl srovnání s aktuálními cenami na trhu. Po provedené analýze znalec odhaduje cenu bytu k datu 14.4.2016 ve výši 900 000,- Kč. Slovy: devět-set-tisíc-korun-českých
V Ostravě, 14.4.2016
Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2490-447/2015 - DOPLNĚNÍ znaleckého deníku.
-6Příloha: Srovnávané nemovitosti Nemovitost č. 1
Prodej bytu 2+1 54 m²Štěpánská, Vsetín 900 000 Kč Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 Vsetín Štěpánská, o výměře 54,29 m2. Byt je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je zateplený a má opravené lodžie. V blízkosti se nachází Penny Market, do centra města je vzdálenost cca 10 minut. V bytě je spolehlivý dlouhodobý nájemce s platnou nájemní smlouvou. Koupě bytu je vhodná zejména jako investice s výnosem výrazně převyšujícím dnešní zhodnocení úspor na finančních trzích, případně jako bezpečné uložení peněz. Více informací poskytneme vážnému zájemci. Celková cena:900 000 Kč za nemovitost Aktualizace:07.04.2016 Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Klidná část obce Podlaží:1. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:54 m2
Nemovitost č. 2
Prodej bytu 2+1 57 m²Ohrada, Vsetín 900 000 Kč Prodej bytu v osobním vlastnictví 2+1 Vsetín Ohrada, o výměře 57,77 m2. Byt je v původním stavu, má nová plastová okna. Dům je zateplený a má opravené lodžie. V blízkosti se nachází několik supermarketů, cyklostezka podél řeky Bečvy, do centra města je vzdálenost cca 1,5 km. V bytě je spolehlivý dlouhodobý nájemce s platnou nájemní smlouvou. Koupě bytu je vhodná zejména jako investice s výnosem výrazně převyšujícím dnešní zhodnocení úspor na finančních trzích, případně jako bezpečné uložení peněz. Více informací poskytneme vážnému zájemci. Celková cena:900 000 Kč za nemovitost Aktualizace:07.04.2016 Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Umístění objektu:Okraj obce Podlaží:6. podlaží z celkem 7 Užitná plocha:57 m2
Nemovitost č. 3
Prodej bytu 2+1 52 m²Luh, Vsetín 1 099 000 Kč prodej slunného bytu 2+1 s balkonem na Vsetíně. CP 52 m². Nachází se ve zrevitalizovaném, panelovém domě. Byt prošel rekonstrukcí: nové zděné jádro, podlahy pvc, dlažba, parkety, plastová okna, odpady, částečně elektroinstalace. Dispozičně: vstupní chodba, kuchyně, dva pokoje, koupelna se sprchovým koutem a wc. Součástí bytu je sklep, možnost připojení na internet i kabelovou TV. Celková cena:1 099 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků Stavba:Panelová Stav objektu:Dobrý Vlastnictví:Osobní Podlaží:3. podlaží z celkem 8 Užitná plocha:52 m2
