ZNALECKÝ POSUDEK č. 6769-116/2012 o ceně bytové jednotky č.1097/13 situované v budově č.p.1092, 1093, 1094, 1096, 1097, postavené na pozemcích parc.č.2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.1092, 1093, 1094, 1096, 1097 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č.2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, v kat.území Kobylisy, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 20.4.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 1.5.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně bytové jednotky č.1097/13 situované v budově č.p.1092, 1093, 1094, 1096, 1097, postavené na pozemcích parc.č.2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.1092, 1093, 1094, 1096, 1097 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č.2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, v kat.území Kobylisy, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č.1097/13 Adresa nemovitosti: Mirovická 1097, 182 00 Praha 8-Kobylisy Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 8 Obec: Praha Katastrální území: Kobylisy Počet obyvatel: 1 257 158 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.4.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele, Mgr.Pajonka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 20.2.2012 ( LV č.5340) - smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 19.8.2003 - cenová mapa stavebních prostředků hl.města Prahy - usnesení Ex.úřadu v Praze 4, JUDr.Dagmar Kuželová ve věci ustanovení znalce ze dne 6.2.2012 č.j.046Ex537/11-15 - výsledky místního šetření ze dne 20.4.2012 - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Poláček Jaroslav, Mirovická 1097/24, 190 00 Praha -Kobylisy 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytové jednotky č.1097/13. Tato je situovaná v zastavěné části městské části Praha-Kobylisy, v ulici Mirovická, v bytovém domě č.p.1092, 1093, 1094, 1096, 1097. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.
-3-
Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt o 8 nadzemních podlažích a suterénem, osazený plochou střechou. Střešní krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy, instalován bleskosvod. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění prostřednictví výměníkové stanice, včetně TUV. Přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Jedná se o montovaný typizovaný objekt z panelových prvků plošných. Okna jsou osazena převážně s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, v některých bytech s dřevěnými rámy, zdvojená. Bytový dům je zateplen, instalovány výtahy. Stáří budovy je 41 roků, stavebně-technický stav je odpovídající. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č.1097/13 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota - výpočtová 1) Byt č.1097/13 - § 25 Jedná se o byt situovaný ve 5.NP bytového domu v dispozičním členění 2+kk s příslušenstvím ( koupelna, WC, lodžie, sklep, předsíň). Vytápění ústřední radiátorové s centrálním ohřevem, včetně TUV z centrálního zdroje mimo bytový dům. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. V kuchyni je instalována běžná kuchyňská linka, odsavač par, sporák, digestoř. Koupelna je v umístěna v instalačním jádru, původním, bez keramických obkladů, na podlaze je položeno PVC. Instalována sprchová vana a umývadlo. Podlahy betonové, nášlapné vrstvy PVC a koberce. Dveře jsou osazeny náplňové do ocelových zárubní, plné nebo prosklené. Okna jsou osazena s dřevěnými rámy, zdvojená. Stavebně-technický stav bytu je mírně zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 41 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 45 750,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: pokoj č.1: pokoj č.2: koupelna: WC: předsíň: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = =
4,73 m2 14,64 m2 9,74 m2 2,00 m2 0,97 m2 5,86 m2 6,96 m2 44,90 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
1,02 m2 1,02 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,02 m2 * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
44,90 m2 0,10 m2 45,00 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad
č.
Vi
III II
0,00 0,00
-5-
3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
II
-0,01
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 41 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,773 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,773 * 1,000 * 1,000 = 0,773 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 45 750,- Kč/m2 * 0,773 = 35 364,75 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 35 364,75 Kč/m2 * 45,00 m2 = 1 591 413,75 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
1 591 413,75 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 250 000,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 896 / 808 880 Hodnota spoluvlast. podílu: 5 250 000,- Kč * 3 896 / 808 880 =
+
25 286,82 Kč
Byt č.1097/13 - zjištěná cena
=
1 616 700,57 Kč
-6-
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky zastavěné bytovým domem, obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název
Parcelní číslo
zastavěná plocha a nádvoří 2495 zastavěná plocha a nádvoří 2494 zastavěná plocha a nádvoří 2493 zastavěná plocha a nádvoří 2492 zastavěná plocha a nádvoří 2491 zastavěná plocha a nádvoří 2490 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Pozemky - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 298,00 3 000,00 288,00 3 000,00 289,00 3 000,00 289,00 3 000,00 288,00 3 000,00 298,00 3 000,00
Cena [Kč] 894 000,864 000,867 000,867 000,864 000,894 000,5 250 000,=
5 250 000,- Kč
-7-
Výsledné ceny: a) Byt č.1097/13
=
1 616 700,57 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
1 616 700,57 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
1 616 700,- Kč
slovy: Jedenmilionšestsetšestnácttisícsedmset Kč
b) Výnosová hodnota V tomto ocenění nebude tato metoda použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o již realizovaných prodejích a prodejních cenách těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, byly však zjištěny nabídkové ceny obdobných bytů a to v dostatečném počtu. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter nemovitosti ( jednotky), její umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, účel užití pozemků a stavebně-technický stav. Nabídkové ceny obdobných bytových jednotek v této lokalitě se pohybují nejčastěji v rozmezí 35000,- až 40000,- Kč/m2 dle technického stavu bytových jednotek, polohy bytového domu a charakteru bytového domu a jeho tech.stavu ( cihlová stavba, montovaný dům). Výsledné realizační ceny však budou nižší nejméně o cca 10-15 %. Pozitivní a negativní aspekty – umístění objektu je z hlediska přístupnosti v obci ( čtvrti) je výhodné, objekt je postaven v širším centru, v docházkové vzdálenosti k MHD ( autobus, metro v dojezdové vzdálenosti), příznivá lokalita. Jednotku je možné využívat výhradně jako bytový prostor, tj. k bydlení ( dle kolaudačního rozhodnutí). Pokud se týká vlastního stavebně-technického stavu, byl podrobně popsán v předchozí části tohoto ocenění. Objekt a byt nevykazují statické poruchy nosných konstrukcí. Poznatky získané z této analýzy byly využity při stanovení obvyklé ceny.
-8-
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází z již realizovaných cen bytů, které provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu a stav objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00.
Výpočet : NC – cena zjištěná výpočtovou porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 1 616 700,- Kč * 1,00 = 1 616 700,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 1 600 000,- Kč Kontrolní výpočet pro byt č.1097/13 : 1 600 000/ 45,0 m2 = 35.000,- Kč/m2 Uvedená hodnota se pohubuje v cenovém intervalu 35 000 - 40 000/m2 podlahové plochy porovnávaných bytových jednotek ( viz porovnávací metoda ),tj. na jeho spodní hranici a to s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav ( nutné investice). Eventuální práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí nejsou znalci ke dni ocenění známa a tudíž nejsou předmětem ocenění.
-9-
b) Závěr Obvyklá cena bytu č.1097/13 v budově č.p. 1092, 1093, 1094, 1096, 1097, postavené na pozemcích parc.č. 2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 1092, 1093, 1094, 1096, 1097 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č. 2490, 2491, 2492, 2493, 2494, 2495, v kat.území Kobylisy, obec hl.město Praha
činí ke dni ocenění :
1 600 000,- Kč slovy: jedenmilionšestsettisíc Kč
………………………………. Otisk razítka
V Říčanech, 1.5.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6769-116/2012 znaleckého deníku.
