ZNALECKÝ POSUDEK è. 4017 / 25 / 2013 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – rekreační chaty č.ev. 188 bez pozemku v obci a k.ú. Babice, kraj Středočeský
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 450/2012 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. VLADIMÍR LEEB, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B,
Odhad obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 11.2.2013 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 11.2.2013
Vypracováno dne: 11.3.2013
..................................
SOUHRN
Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
227.350,00 Kè Slovy: = Dvěstědvacetsedmtisíctřistapadesátkorunčeských=
Obvyklá cena nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
300.000,00 Kè Slovy: = Třistatisíckorunčeských=
Hodnota věcného břemene je ke dni ocenění
180.000,00 Kè Slovy: = Jednostoosmdesáttisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................5 2/ PODKLADY ........................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................6 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.1.3 Usnesení soudu ...........................................................................................................................6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 450/2012 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu.................................................................8 3.1 REKREAČNÍ CHATA č.ev.188 ........................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ................................................................................................8 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ..............................................................................................8 3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání........................................................................................8 3.1.5 Ocenění (§ 26) .............................................................................................................................9
3
3.2 VĚCNĚ BŘEMENO ............................................................................................................10 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE .......................................................................................11 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
....................................................12
4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................12 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................16 6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
19 21 22 23 29
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Babice k.ú. – Babice číslo popisné, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo evidenční – 188 kraj – Středočeský okres – Praha-východ Obec leží při místní komunikaci, která spojuje 1.1.2 Situování nemovitosti obec Mukařov s obcí Křenice a cca 3,50 km od silnice č.2, která spojuje hl.m. Prahu s městem Kutná Hora. V obci jsou situovány základní obchody, služby, restaurace a OÚ. Kompletní občanská vybavenost je ve městě Říčany ve vzdálenosti cca 7,00 km. Nemovitost je situována v k.ú. Babice, na okraji obce v zóně rekreačních chat, cca 0,75 km od centra obce. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků REKREAČNÍ CHATA č.ev. 188 POZEMKY – jiného vlastníka 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Vlastník staveb: Gabriela Fuchsová, Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky Vlastník pozemku: Jitka Vojáčková, Černohorská 115, 251 01 Babice Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.221 pro obec a k.ú. Babice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 11.2.2013 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Na stavebním úřadu MěÚ Říčany bylo zjištěno, že na oceňovanou chatu nebyly zachovány žádné stavební výkresy, ani doklady o stáří nemovitosti. Výměry pro potřeby výpočtu obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem. Stáří objektu bylo provedeno odhadem podle stavebních prvků. Chata je postavena na cizím pozemku. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možné zjistit, zda je uzavřena nájemní smlouva na pozemek. Na nemovitosti vázne věcné břemeno – vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možno zjistit, zda je stále aktuální. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav objektu je zhoršený. Na nemovitosti vázne věcné břemeno užívání. 5
Omezení vlastnického práva LV č. 221: Věcné břemeno užívání. Bohumil Pospíšil, (r.č.411214/038) Bronzová 2023/27, 155 00 PrahaStodůlky. Stavba: Babice č.ev.188. Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1645/1997. Nařízení exekuce. Gabriela Fuchsová, Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky. Usnesení soudu o nařízení exekuce 39 Nc-267/2008 3 OSP 5 ze dne 4.3.32008. Nařízení exekuce. JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Gabriela Fuchsová, Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky. Usnesení soudu o nařízení exekuce 14 EXE-2459/2010 15 OSP 5 ze dne 20.7.2010. Nařízení exekuce. JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Gabriela Fuchsová, Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky. Usnesení soudu o nařízení exekuce 39 EXE-991/2011 19 OSP 5 ze dne 2.5.2011. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 32 196,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení. MČ Praha 13. Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky. Stavba: Babice č.ev.188. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 027 EX1975/2010 ze dne 21.8.2011. Právní moc ke dni 4.8.2011. Zástavní právo exekutorské pohledávka ve výši 66 682,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení. MČ Praha 13. Sluneční náměstí 2580/13, 158 00 Praha, Stodůlky. Stavba: Babice č.ev.188. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 27 EX0015/2011 ze dne 21.7.2011. Právní moc ke dni 4.8.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Babice č.ev.188. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí EÚ pro Prahu 5 27 EX-0015/2011 ze dne 6.9.2011.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.221 vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, dne 22.1.2013 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 1645/1997, OS Praha 5
6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 450/2012 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2012
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2013 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2013 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO450, verze 1.1.0, ze dne 20.1.2013, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření bylo provedeno dne 11.2.2013 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 REKREAČNÍ CHATA č.ev.188 3.1.1 Nález Jedná se o samostatně stojící rekreační chatu o půdorysu ve tvaru L. Chata není podsklepená a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Podezdívka chaty je zděná z cihel. Nosná konstrukce je dřevěná. Stropy jsou dřevné trámové. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Podlahy jsou z prken. Okna jsou osazena dřevěná, jednoduchá. Dveře jsou dřevěné plné a prosklené do dřevěných zárubní. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Chata je napojena pouze na přípojku elektro. Odhadnutá podlahová plocha – 75 m2 3.1.2 Výměry obestavěného prostoru ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │1.NP (8,13x4,50)x2,95+(4,73x4,80)x1,95 = 152,20 m3│ │Zastřešení (8,13x4,50)x1,95/2 = 35,67 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 187,87 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2013 - 1950 = 63 r. ne Středočeský do 2000 obyvatel
3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu I. -0,10 │ │ poptávka výrazně nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí I. -0,05 │ │ stavba na cizím pozemku │ │ 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,15 = 0,850 │ │ │ │ 1 Životní prostř. a atraktivita obl. III. 0,00 │ │ vhodná k rekreaci │ │ 2 Přírodní lokalita III. 0,00 │ │ les nebo vodní plocha je v místě │ │ (docházková vzdálenost) │ │ 3 Poloha v zástavbě II. 0,00 │ │ bez vlivu, samoty │ │ 4 Dopravní dostupnost II. -0,01 │ │ problematický příjezd k hranici pozemku │ 8
│ 5 Hromadná doprava I. -0,02 │ │ špatná dostupnost │ │ 6 Parkovací možnosti I. -0,02 │ │ špatné │ │ 7 Obchod a služby (okolí nemovitosti) II. 0,00 │ │ obchod nebo služby │ │ 8 Sportoviště I. 0,00 │ │ žádné │ │ 9 Obyvatelstvo v okolí II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │11 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ │ │ 0 Typ stavby I. H │ │ nepodsklepený nebo posklepený do 1/2 ZP 1.NP │ │ - bez podkroví nebo do 1/2 ZP 1.NP │ │ 1 Druh stavby II. 0,00 │ │ rekreační chata │ │ 2 Svislé konstrukce III. 0,00 │ │ montované na bázi dřevní hmoty │ │ 3 Střešní konstrukce III. 0,03 │ │ podkroví více jak z poloviny zast. plochy stavby │ │ 4 Napojení stavby na sítě II. 0,00 │ │ elektr. proud, voda, žumpa (septik) │ │ 5 Vybavení II. -0,06 │ │ pouze WC suché nebo i mimo stavbu │ │ 6 Vytápění II. 0,00 │ │ lokální vytápění │ │ 7 Příslušenství (venk.úpravy,vedl.st) II. -0,04 │ │ bez příslušenství │ │ 8 Výměra pozemků užívané se stavbou I. -0,05 │ │ pouze zastavěný stavbou │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené I. -0,15 │ │ významně snižující cenu │ │10 Stavebně-technický stav III. 0,85 │ │ stavba se zanedbanou údržbou │ │ (předpoklad provedení menších stavebních úprav) │ │ Koeficient s pro kategorii D činí 0,7 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,27) x 0,85 x 0,7 = 0,434 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,850 x 0,950 x 0,434 = 0,350 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Ocenění (§ 26) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20) 6.195,00 Kč/m3│ │Index cenového porovnání I x 0,350 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 2.168,25 Kč/m3│ │Výměra obestavěného prostoru x 187,87 m3 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - REKREAČNÍ CHATA č.ev.188 407.349,13 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 9
3.2 VĚCNĚ BŘEMENO Bohumil Pospíšil, (r.č.411214/038) Bronzová 2023/27, 155 00 Praha-Stodůlky. Stavba: Babice č.ev.188. Ocenění - chata a) srovnávací nemovitost
A
B
C
Poloha nemovitosti :
Dubeč
Hradišťko
Kaliště
Popis nemovitosti:
chata
chata
chata
Cena pronájmu Kč/měs :
4 500
8 000
7 000
Úprava ceny
0,90
0,90
0,90
Váha
1,0
1,0
1,0
5 850,0
Průměrná cena (Kč /měs) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,00
1,00
1,00
2
poloha v obci-účel užití
1,00
1,00
1,00
3
Opotřebení
1,00
1,00
1,00
4
materiálová charakteristika
1,00
1,00
1,00
5
vybavenost
1,00
1,00
1,00
6
velikost
1,15
1,15
0,95
7
komerční využití
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
0,95
1,09
1,09
0,90
názor odhadce 8 Celkový index srovn. nemovitostí
1,029
Průměrný celkový index srovn. nemovitostí b) oceňovaná nemovitost Poloha oceňované nemovitosti:
Babice
Popis oceňované nemovitosti:
chata
Koeficienty pro výpočet indexu účel užití - roční 1
0,75
2
poloha v obci-účel užití
1
3
opotřebení
1
4
materiálová charakteristika
1
5
vybavenost
6
velikost
1
7
komerční využití
1
8
názor odhadce
0,9
0,8
Celkový index oceň. nemovitosti
0,540
Poměr indexů Obvyklé nájemné nemovitosti v Kč/měs Obvyklé nájemné nemovitosti v Kč/měs - zaokrouhlené
0,525 3 069 3 000
10
Vzhledem ke stavu nemovitosti je předpoklad plného využití po dobu šesti měsíců v roce. Výpočet ceny věcného břemene doživotní užívání chaty
Druh břemene: 1 2 3
a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby
4 5
Počet měsíců
6
Nájemné roční celkem
7
Náklady povinného dle § 151n odst. 3 OZ na zachování a opravy věci - ročně celkem dle smlouvy nebo výpočtem, zde v příkladu 2 500 Kč/rok
8 9 10 11
Kč/m ěs měs
Nájemné jednotkové dosažitelné za uvedenou chatu
Nájemné roční dosažitelné
Roční užitek oprávněného z věcného břemene
18 000,00
N
Kč
18 000,00
NZO
Kč
0,00
U
Kč
18 000,00
.
roků
Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet
§ 18 odst. 4
roků
16 Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb.
CVB-151
Kč
15
Počet let užívání práva dle smlouvy
6,00
Kč
b) výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy? Výše ročního užitku dle smlouvy Kč Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než 12 cena obvyklá? U Kč 13 Uvažovaná výše ročního užitku 14
3 000,00
ne ne 18 000,00 po dobu života 10 180 000,00
3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 REKREAČNÍ CHATA č.ev.188 407.349,13 Kč│ │3.2 VĚCNĚ BŘEMENO -180.000,00 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 227.350,00 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
11
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: dřevěná chata 3+kk na vlastním lesním svažitém pozemku v obci Březí u Říčan. V chatě je zavedena elektrická energie a voda. Na pozemku je vlastní studna a septik. Zast.pl. – 24 m2, podl.pl. – 60 m2, pozemek – 391 m2. Nabízená cena – 800 000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:31464.
12
Srovnávací objekt 2: udržovaná chata 2+1 - užitná plocha 58 m2 v Mukařově. Vlastní kopaná studna, rozvod vody do interiéru chaty. Elektřina 220 i 380 V, odpadní jímka. Zast.pl. – 32 m2, podl.pl. – 58 m2, pozemek – 489 m2. Nabízená cena – 1 390 000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:MKCH106705:1447529.
Srovnávací objekt 3: udržovaná chata v obci Říčany v katastru Pacov u Říčan. Chata je postavena na vlastním pozemku IS: Elektřina 220/380V, voda ze studny. Možnost napojení na obecní vodovod, plyn a kanalizaci. Zast.pl. – 51 m2, podl.pl. – 73 m2, pozemek – 753 m2. Nabízená cena – 1 850 000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:31164.
13
Výpočet porovnávacím způsobem- bez věcného břemene Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
59,00 75,00 -
391,00 24,00 60,00 800 000 0,9 720 000
489,00 32,00 58,00 1 390 000 0,9 1 251 000
753,00 51,00 73,00 1 850 000 0,9 1 665 000
30 000 12 000 1,00
39 094 21 569 1,00
32 647 22 808 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 po přepočtení IS 27 000 10 800 1
1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 0,72 po přepočtení IS 28 148 15 530 1
1,00 0,80 1,00 1,00 1,00 0,90 0,72 po přepočtení IS 23 506 16 422 1
Pozemky celkem m2 ZP podlaží celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
-
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za ZP - za PP
(Kč/m2) 2
(Kč/m )
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
26 218 14 251
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Technický stav
1,00 0,80
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
0,50
Technická vybavenost pozemku
0,80
Právní vztahy
0,80 1,00 0,26
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
6 712 3 648
Obvyklá cena - za ZP
Kč
- za PP
Kč
395 997 3273 619
Výsledná cena objektu obvyklá cena
300 000 Kč
14
4.2 VĚCNĚ BŘEMENO Bohumil Pospíšil, (r.č.411214/038) Bronzová 2023/27, 155 00 Praha-Stodůlky. Stavba: Babice č.ev.188. Ocenění - chata a) srovnávací nemovitost
A
B
C
Poloha nemovitosti :
Dubeč
Hradišťko
Kaliště
Popis nemovitosti:
chata
chata
chata
Cena pronájmu Kč/měs :
4 500
8 000
7 000
Úprava ceny
0,90
0,90
0,90
Váha
1,0
1,0
1,0
5 850,0
Průměrná cena (Kč /měs) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,00
1,00
1,00
2
poloha v obci-účel užití
1,00
1,00
1,00
3
Opotřebení
1,00
1,00
1,00
4
materiálová charakteristika
1,00
1,00
1,00
5
vybavenost
1,00
1,00
1,00
6
velikost
1,15
1,15
0,95
7
komerční využití
1,00
1,00
1,00
0,95
0,95
0,95
1,09
1,09
0,90
názor odhadce 8 Celkový index srovn. nemovitostí
1,029
Průměrný celkový index srovn. nemovitostí b) oceňovaná nemovitost Poloha oceňované nemovitosti:
Babice
Popis oceňované nemovitosti:
chata
Koeficienty pro výpočet indexu účel užití - roční 1
0,75
2
poloha v obci-účel užití
1
3
opotřebení
1
4
materiálová charakteristika
1
5
vybavenost
6
velikost
1
7
komerční využití
1
8
názor odhadce
0,9
0,8
Celkový index oceň. nemovitosti
0,540
Poměr indexů Obvyklé nájemné nemovitosti v Kč/měs Obvyklé nájemné nemovitosti v Kč/měs - zaokrouhlené
0,525 3 069 3 000
15
Vzhledem ke stavu nemovitosti je předpoklad plného využití po dobu šesti měsíců v roce. Výpočet ceny věcného břemene doživotní užívání chaty
Druh břemene: 1 2 3
a) výpočet ročního užitku oprávněné osoby
4 5
Počet měsíců
6
Nájemné roční celkem
7
Náklady povinného dle § 151n odst. 3 OZ na zachování a opravy věci - ročně celkem dle smlouvy nebo výpočtem, zde v příkladu 2 500 Kč/rok
8 9 10 11
Kč/m ěs měs
Nájemné jednotkové dosažitelné za uvedenou chatu
Nájemné roční dosažitelné
Roční užitek oprávněného z věcného břemene
3 000,00 6,00
Kč
18 000,00
N
Kč
18 000,00
NZO
Kč
0,00
U
Kč
18 000,00
b) výpočet ceny věcného břemene podle zákona č. 151/1997 Sb., § 18 Lze zjistit roční užitek ze smlouvy? Výše ročního užitku dle smlouvy Kč Je roční užitek dle smlouvy o více než třetinu nižší než 12 cena obvyklá? U Kč 13 Uvažovaná výše ročního užitku .
roků
Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet
§ 18 odst. 4
roků
16 Cena věcného břemene dle zák. č. 151/1997 Sb.
CVB-151
Kč
14 15
Počet let užívání práva dle smlouvy
ne ne 18 000,00 po dobu života 10 180 000,00
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota bez hodnoty VB C) Hodnota VB
227.350,00 Kč 300.000,00 Kč 180.000,00 Kč
16
SHRNUTÍ Jedná se o rekreační chatu. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro rekreační účely.
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Obvyklá cena
300.000,- Kč Slovy: = Třistatisíckorunčeských=
Hodnota VB
180.000,- Kč Slovy: = Jednostoosmdesáttisíckorunčeských=
17
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.Spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4017 / 25 / 2013 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
18
