ZNALECKÝ POSUDEK č. 6422-174/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p.219 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků v kat.území Vinoř, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 8.7.2011 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 30.7.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé rodinného domu č.p.219, garáže, venkovních úprav, trvalých porostů a pozemků parc.č.1033, 1034/1, 1034/2 v kat.území Vinoř, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p.219 s přísl. a pozemky Adresa nemovitosti: Moravanská 219 190 00 Praha 9 - Vinoř Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Obec: Praha Katastrální území: Vinoř Počet obyvatel: 1 249 026 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 8.7.2011 za přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu č.LV 260 - usnesení Exekutorského úřadu Praha 4 ze dn e 18.5.2011 č.j.046Ex279/10-76 - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy - nekompletní stavební dokumentace - stavební povolení vydané ONV Praha-východ ze dne 21.12.1960 č.j. výst-6276-1959 - kolaudační rozhodnutí na RD ze dne 23.7.1963 vydané MNV Vinoř - výsledky místního šetření - informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : dle LV č.1285 a LV č.260 ( viz příloha znaleckého posudku) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-RD č.p.219. Tento je situovaný v zastavěné části městské části Praha 9-Vinoř, v ulici Moravanská. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
-3-
Součástí ocenění rodinného domu a garáže porovnávací metodou je i ocenění následujícího příslušenství: - oplocení s kamennou podezdívkou - vrata dvoukřídlá, vrátka - zpevněné plochy betonové, dlažba - příjezdové pásy ke garáži - plynoměrný a elektroměrný pilíř - přípojky inženýrských sítí 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.219 a2) Garáž na pozemku parc.1034/2 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za požití zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota výpočtová a1) Rodinný dům č.p.219 - § 26a Jedná se o samostatně stojící RD obsahující jedno nadzemní podlaží a částečné podsklepení ( do 1/2 1.NP), bez možnosti zřízení podkroví. Střecha je osazena valbová, krytina pálené tašky, bleskosvod není instalován. Klempířské konstrukce jsou osazeny úplné z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou tvořeny tvárnicovým a cihelným zdivem, vápenné omítky, podlahy betonové, nášlapné vrstvy tvoří PVC, dlažby, parkety. Osazena špaletová okna, náplňové dveře do ocelových zárubní. Vytápění ústřední, radiátorové, ohřev kotlem na zemní plyn. V koupelně osazena vana a keramické umývadlo, proveden obklad stěn keramickým obkladem. Stavebně-technický stav je zhoršený, na objektu není dlouhodobě prováděna běžná údržba. Dispoziční řešení : 1.PP - sklep 1.NP - veranda, chodba, spíž, koupelna, kuchyně, 2 pokoje Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 48 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 516,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 1.NP:
4,25*5,05 9,05*9,20+1,55*4,27
Název podlaží 1.PP: 1.NP:
= =
Zastavěná plocha 21,46 m2 89,88 m2
Obestavěný prostor: 1.PP: (4,25*5,05)*(0,10+2,30) = vrchní stavba: (9,05*9,20+1,55*4,27)*(0,70+2,75+0,540+3,20 = /2) Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,24
ZP1 = 89,88 m2 ZP = 111,34 m2
21,46 m2 89,88 m2 Konstrukční výška 2,30 m 2,75 m
51,51 m3 502,42 m3 553,93 m3
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
I
typ A
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
III III I II III
0,00 0,00 0,00 -0,03 0,05
I
-0,01
III III
0,00 0,85
Koeficient pro stáří 48 let: 0,80 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,80 = 0,748 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - špatná dostupnost centra obce, špatné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III I III II III II
0,00 0,00 0,00 -0,02 0,02 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
-6-
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,748 * 1,000 * 0,900 = 0,673 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 516,- Kč/m3 * 0,673 = 4 385,27 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 385,27 Kč/m3 * 553,93 m3 = 2 429 132,61 Kč Rodinný dům č.p.219 - zjištěná cena =
2 429 132,61 Kč
a2) Garáž na pozemku parc.1034/2 - § 24 Jedná se o samostatně stojící garáž, situovanou v zadní části pozemku, postavená na místě původní stavby z přelomu 60.a 70.let. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je osazena pultová, krytina asfaltový šindel, okapy uz pozinkovaného plechu. Provedena betonová podlaha, objekt bez stropů. V přední části osazena garážová vrata. Postaveno v roce 2002, stavebně - technický stav je odpovídající. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 9 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 363,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
6,65*4,35
Název podlaží 1.NP:
Zastavěná plocha 28,93 m2
Obestavěný prostor: vrchní stavba: (6,65*4,35)*(0,10+2,68+0,55/2) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
28,93 m2
=
Konstrukční výška 2,68 m
88,37 m3 88,37 m3
= =
ZP1 = 28,93 m2 ZP = 28,93 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V
č.
Vi
II
typ B
II II II
0,00 0,00 -0,02
-7-
4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
III III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 9 let: 1,00 5
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V6 * 1,00 = 1,029 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve vzdálenosti nad 300 m 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
III I
0,00 -0,03
II III II
0,00 0,00 0,00
5
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,970 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
II
-0,05
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,950 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,029 * 0,970 * 0,950 = 0,948 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 363,- Kč/m3 * 0,948 = 2 240,12 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 240,12 Kč/m3 * 88,37 m3 = 197 959,40 Kč Garáž na pozemku parc.1034/2 - zjištěná cena =
197 959,40 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek přibližně obdélníkového tvaru a rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě, přístup po zpevněné komunikaci. Pozemky jsou oceněny v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název
Parcelní číslo
Výměra [m2]
Jedn. cena [Kč/m2]
Cena [Kč]
-8-
zastavěná plocha a nádvoří 1033 zastavěná plocha a nádvoří 1034/2 zahrada 1034/1 Pozemky oceněné dle cenové mapy – celkem Pozemky - zjištěná cena
92,00 32,00 190,00
2 810,00 2 810,00 2 810,00
258 520,89 920,533 900,882 340,=
882 340,- Kč
-9-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.219 a2) Garáž na pozemku parc.1034/2 b) Pozemky
= = =
2 429 132,61 Kč 197 959,40 Kč 882 340,- Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 509 432,01 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
3 509 430,- Kč
slovy: Třimilionypětsetdevěttisícčtyřistatřicet Kč
b) Výnosová hodnota Tato metoda nebude použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o realizovaných prodejích těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné objektivně přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Je možno konstatovat, že poptávka v dané lokalitě se zaměřuje na nemovitosti spíše v atraktivním prostředí, které je možno užívat především k bydlení, nebo rekreaci, případně pak k drobnému podnikání a především pak do lokalit s nabídkou pracovních příležitostí. Předpokládá se, že nemovitosti jsou bez závad technických i právních. V segmentu pozemků je poptávka zaměřena spíše na stavebně připravené pozemky vybavené inženýrskými sítěmi s možností budoucí výstavby. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter objektu, jeho umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, stavebně-technický stav, výši spoluvlastnického podílu. Nabídkové ceny obdobných objektů se pak v síti internetu pohybují nejčastěji v širokém rozmezí 3,5-5 mil.Kč dle jejich velikosti, stáří a stavebně-technickému stavu. Realizované prodeje v posledním období nebyly zjištěny. Jedná se o objekty volné k okamžitému využívání. Stavebně-technický stav oceňovaného objektu, vybavenost objektu a další podrobnosti týkající se objektu č.p.219 byly uvedeny v předchozí části tohoto znaleckého posudku. Technický stav je limitujícím faktorem při posuzování v rámci porovnávací metody, neboť srovnatelná nemovitost není v současné době na trhu nemovitostí nabízena. Pozitivní a negativní aspekty – umístění oceňovaného objektu je z hlediska přístupnosti poměrně výhodné, nemovitost se nachází v zastavěné části obce. Nutné dokončit stavební úpravy, především vnitřní části budovy.
- 10 -
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Podle §13, odst.1) zákona č.26 ze dne 18.1.2000 v platném znění o veřejných dražbách se ocenění provádí pro tyto potřeby v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění zahrne do ocenění i eventuální závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., ve znění změn a doplňků ( porovnávací metoda výpočtová ) bude upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží okamžitou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav a polohu objektu. Korekční koeficient stanoven ve výši kr = 1,00. Výpočet : NC – nákladová cena Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 3 509 430,- Kč * 1,00 = 3 509 430,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 3 500 000,- Kč
- 11 -
b) Závěr : Obvyklá cena rodinného domu č.p.219, postaveného na pozemku parc.č.1033, včetně příslušenství a pozemků parc.č.1033, 1034/1, parc.č.1034/2, v kat.území a obci Vinoř, obec hl.město Praha, pro účely prodeje nemovitosti veřejnou dražbou činí :
3 500 000,- Kč slovy: třimilionypětsettisíc Kč
………………………………. Otisk razítka V Říčanech, 30.7.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6422-174/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 123/2011.
