ZNALECKÝ POSUDEK č. 6741-088/2012 o ceně obvyklé zemědělských pozemků vedených ve zjednodušené evidenci ( PK) dle LV č.109, v kat.území Ouběnice u Dobříše, obec Ouběnice, okres Příbram, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 3.3.2012 posudek vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 31.3.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé zemědělských pozemků vedených ve zjednodušené evidenci ( PK) dle LV č.109, v kat.území Ouběnice u Dobříše, obec Ouběnice, okres Příbram, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky kat.území Ouběnice u Dobříše Adresa nemovitosti: Ouběnice u Dobříše 263 01 Ouběnice Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Ouběnice Katastrální území: Ouběnice u Dobříše Počet obyvatel: 200 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 3.3.2012 za přítomnosti paní Marcely Černé. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z listu vlastnictví KÚ pro Středočeský kraj, KP v Příbrami ze dne 6.2.2012 ( LV č.109) - Usnesení Exekutorského úřadu Praha 4 ze dne 5.8.2011 č.j.046Ex445/11-35 ve věci ustanovení znalce - výsledky místního šetření - informace zástupce zadavatele - databáze ze sítě internetu a realitních kanceláří 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : dle LV č.109 pro kat území Ouběnice u Dobříše ( viz příloha ocenění) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti- pozemků dle LV č.109 pro kat.území Ouběnice u Dobříše. Tyto jsou situovány mimo zastavěnou část obce Ouběnice. Jedná se o zemědělské pozemky v půdních celcích, převážně zemědělsky obdělávané. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění.
-3-
7. Obsah posudku a) Pozemky a1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o zemědělské pozemky v půdních celcích, převážně zemědělsky obdělávané. Na pozemcích se nevyskytují žádné stavby a trvalé porosty. Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] 3920 5,12 539 5,12 12092 10,25 7862 9,93 5089 10,25 6247 10,25 4640 10,25 40389 Mezisoučet
pozemek PK č.94 56401 pozemek PK č.95 56401 pozemek PK č.118-část 51500 pozemek PK č.118-část 41200 pozemek PK č.127 51500 pozemek PK č.128 51500 pozemek PK č.133 51500 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Pozemky - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 5,12 5,12 10,25 9,93 10,25 10,25 10,25
=
Cena [Kč] 20 070,40 2 759,68 123 943,00 78 069,66 52 162,25 64 031,75 47 560,00 388 596,74 * 1,0000 388 596,74
388 596,74 Kč
-5-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Pozemky
388 596,74 Kč
=
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
388 596,74 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
388 600,- Kč
slovy: Třistaosmdesátosmtisícšestset Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemky PK č.94, 95, 118, 127, 128, 133 Popis porovnávaných pozemků: Jedná se o zemědělské pozemky v půdních celcích zemědělsky obdělávané. Seznam porovnávaných pozemků: Název
Nabídková Výměra Jedn.cena cena [Kč] [m2] [Kč/m2] orná půda k.ú.Trhové 545 000,24752 22,00 Dušníky Orná půda 960000,17000 56,00 k.ú.Županovice Trvalý travní porost 585720,14643 40,00 k.ú.Rybníky orná půda k.ú.Nečín 4498000,99211 45,00 Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: orná půda PK.č.94 orná půda PK č.95 orná půda PK č.118 orná půda PK č.127 orná půda PK č.128 orná půda PK č.133
3920 m2 539 m2 19954 m2 5089 m2 6247 m2 4640 m2
Výměra oceňovaných pozemků:
40389 m2
Kp
Váha
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 26,00
1,00
1,20
0,7
0,9
35,00
0,9
1,00
36,00
0,9
0,9
37,00 134/4 33,50 Kč/m2 26,00 Kč/m2 37,00 Kč/m2
-6-
40389,00 m2 á 33,50 Kč/m2 = 1353032,- Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
=
Pozemky PK č.94,95,118,127,128,133 - výsledná cena
1353032,- Kč
=
1353032,- Kč
=
1353032,- Kč
Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky PK č.94,95,118,127,128,133 Cena pozemků činí celkem
1353032,- Kč
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
388 600,- Kč 388 600,- Kč
1353032,- Kč 1 353 032,- Kč
b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. Stanovená hodnota nemovitosti bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, velikost pozemků a jejich polohu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 0,90 c) Výpočet : NC – věcná hodnota Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 1353032,- Kč * 0,9 = 1 217 729,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 1 200 000,- Kč d) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení výše uvedených obou metod ocenění nemovitosti byla pro stanovení obvyklé ceny pozemku-orné půdy použita metoda cenového porovnání tržních hodnot. Takto zjištěná hodnota nemovitosti byla poté upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
-7-
e) Závěr :
Obvyklá cena pozemků PK č.94,95,118,127,128,133 v kat.území Ouběnice u Dobříše, obec ouběnice, okres Příbram, kraj Středočeský, za použití uvedených metod činí :
1,200.000,- Kč slovy: jedenmiliondvěstětisíc Kč
V Říčanech, 31.3.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
…………………………………. otisk pečeti
D. Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6741-088/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 51/2012.
V Říčanech, 31.3.2012
