ZNALECKÝ POSUDEK č. 4031/12 O ceně nemovitostí: 1/ Bytu č. 296/5, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku 2/ Spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na pozemku parc. č. 1098 vše v katastrálním území a obci Mělník.
Objednatel posudku:
JUDr. Dagmar Kuželová soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora spisová značka: 046 Ex 194/12-30
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, podle stavu ke dni 03.10.2012, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 23 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 27.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 296/5, pozemek parc. č. 1098 Adresa nemovitosti: Kpt. Jaroše 6 Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Mělník Katastrální území: Mělník 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 03.10.2012 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpisy z katastru nemovitostí, kopie dokladů jsou v příloze posudku - mapové podklady, kopie dokladů jsou v příloze posudku - místní šetření provedené dne 03.10.2012 podepsaným znalcem - část prohlášení vlastníka, kopie textu týkající se oceňovaných nemovitostí je v příloze posudku - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí: 1/ Bytu č. 296/5, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku 2/ Spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na pozemku parc. č. 1098 vše v katastrálním území a obci Mělník.
-3-
Zpracovatel posudku odeslal dne 14.9.2012 vlastníku nemovitosti, panu Viktoru Píbilovi, doporučený dopis s oznámením termínu místního šetření dne 03.10.2012, s žádostí o zpřístupnění nemovitosti. Vlastník nemovitosti se místního šetření nezúčastnil, dopis pošta vrátila dne 8.10.2012. Jako zpracovatel posudku jsem měl možnost prohlídky pouze exteriéru nemovitosti. Rozhodl jsem se, že na základě informací, které mám k dispozici, jsem schopen provést odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel exekuce.
1/ Byt č. 296/5 Byt č. 296/5, spolu s podílem na společných částech domu čp. 296, s podílem na pozemku parc. č. 1097, v katastrálním území Mělník. Byt s podílem na společných částech domu a na pozemku. Byt se nalézá ve třetím nadzemním podlaží domu. Jde o byt zřízený v podkroví. Oceňovaný byt obsahuje kuchyni, dva pokoje a koupelnu se záchodem. Podlahová plocha bytu činí 74,32 m2. K vlastnictví bytu se váže spoluvlastnický podíl na společných částech budovy čp. 296 a na pozemku parc. č. 1097 o velikosti 7432/28540.
Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních vlastnického práva. Při místním šetření nebyl byt zpřístupněn.
2/ Pozemek parc. č. 1098 Pozemek parc. č. 1098 – zahrada o výměře 356 m2. Pozemek tvoří zahradu ve vnitrobloku domů mezi ulicemi Fibichova, Kpt. Jaroše a 28. října. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo k oceňovanému spoluvlastnickému podílu omezeno exekučním příkazem k prodeji nemovitosti a zástavním právem z rozhodnutí správního orgánu. Zpracovatel posudku nemá k dispozici informace o jiných omezeních vlastnického práva. Při místním šetření nebyl pozemek zpřístupněn.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. 1/ Byt č. 296/5, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku Porovnatelné nemovitosti – byt o podlahové ploše 74,32 m2 v cihlové budově v Mělníku, s obvyklými součástmi a s příslušenstvím, je předmětem obvyklého obchodního styku. V příloze posudku uvádím nabídku na prodej patnácti bytů v cihlových budovách v Mělníku. Cena jednoho metru čtverečného podlahové plochy bytu je poměrně velmi stabilizovaná, jen ve dvou případech klesla mírně pod 19.000,- Kč a jen v jednom případě překročila částku 30.000,- Kč. Průměrná nabídková cena činí 22.951,- Kč/m2 podlahové plochy bytu. Cenovým porovnáním s uvedenými zdroji odhaduji obvyklou cenu oceňovaného bytu na úrovni průměru uvedených nabídkových cen. Protože jako zdroj informací jsou použity nabídkové ceny, budu cenu zjištěnou porovnáním s těmito nabídkami redukovat koeficientem 0,90. Tím by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. Obvyklá cena 22.951,- Kč/m2 * 74,32 m2 * 0,90 = 1.535.147,- Kč po zaokrouhlení:
1.535.000,- Kč
2/ Spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½ na pozemku parc. č. 1098 Porovnatelné nemovitosti – spoluvlastnické podíly na zahradě ve vnitrobloku obytných domů nejsou předmětem obvyklého obchodního styku. Podle textu §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb., se potom jedná o věc, která nemá obvyklou cenu. S ohledem na důvod ocenění majetku, kterým je odhad ceny nemovitosti pro exekuční řízení, zastávám názor, že na termín „obvyklá cena“ je vhodné nahlížet ve větší šířce, než nabízí §2 zákona
-5-
o oceňování majetku. V takovém případě „obvyklou cenu“ vnímám jako „spravedlivou“ cenu, kdy při prodeji majetku za takovou cenu, mezi nezávislými subjekty, které jsou dostatečně a stejně informovány o všech aspektech věci a vlastního obchodu s ní, nevznikne ani jedné straně takového obchodu výrazná újma nebo naopak prospěch. Na pozemek parc. č. 1098 je třeba nahlížet jako na pozemek určený k bytové výstavbě, tedy ke zřízení bytového domu a přilehlého nutného nezastavěného pozemku v centru města. Obchodování s takovou nemovitostí není příliš časté a prodej spoluvlastnického podílu na takovém majetku je přirozeně častý ještě méně. Odhad spoluvlastnického podílu provedu tak, že nejdříve odhadnu cenu nemovitosti jako celku a cenu spoluvlastnického podílu zjistím jako podíl na obvyklé ceně celku. V příloze posudku uvádím nabídku na prodej deseti pozemků pro bytovou výstavbu v Mělníku. V devíti případech se však jedná o pozemky určené pro výstavbu rodinných domů, spíše v okrajových částech města. Nabídková cena takových pozemků je poměrně stabilizovaná a nalézá se nejčastěji v intervalu od 1.000 do 2.000,-Kč/m2. Jediná nabídka zasíťovaného pozemku v centru města je potom za cenu 3.655,- Kč/m2. Zatímco poměrně četné a cenovým rozsahem i stabilizované nabídky pozemků pro rodinné domy v okrajových částech města mají již určitou informační hodnotu, ojedinělá nabídka pozemku v centru města toho příliš o obvyklých cenách nesděluje. Vycházíme-li však z přijatelné informace o průměrné nabídce pozemků pro RD, spíše v okrajových částech města, za 1.500,- Kč/m2, jeví se cena pozemku pro stavbu bytového domu blíže centru za cenu dvoj- až trojnásobnou jako přijatelná. Pro ocenění budu tedy cenu pozemku blíže centra města odhadovat na úrovni 4.000,- Kč/m2, přitom redukci z důvodu informačního zdroje z nabídkových cen, s ohledem na celkovou cenovou konstrukci, provádět nebudu. Obvyklá cena celého pozemku 4.000,- Kč/m2 * 356 m2 = 1.424.000,- Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu Stav, kdy předmětem obchodu není celá nemovitost, ale jen spoluvlastnický podíl o velikosti id. ½, který není reálně vymezen, je třeba vnímat jako možný zdroj problémů při výkonu vlastnických práv a povinností. Tato skutečnost by měla způsobit pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku hodnotou spoluvlastnického podílu budu proto ještě redukovat na 80%, což by mělo vyjádřit tento vliv.
Obvyklá cena nemovitosti jako celku: 1.424.000,- Kč Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2: 1.424.000,- Kč / 2 x 0,80 = 569.600,- Kč po zaokrouhlení:
570.000,- Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: 1/ Bytu č. 296/5, spolu s podílem na společných částech domu a na pozemku v katastrálním území a obci Mělník. Výsledná cena činí
1.535.000,- Kč
Slovy: Jedenmilionpětsettřicetpěttisíc Kč.
2/ Spoluvlastnického podílu o velikosti id. ½ na pozemku parc. č. 1098 v katastrálním území a obci Mělník. Výsledná cena činí
570.000,- Kč
Slovy: Pětsetsedmdesáttisíc Kč.
V Praze, 27.10.2012 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4031/12 znaleckého deníku.
-7-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpisy z katastru nemovitostí - mapové podklady - část prohlášení vlastníka - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání
