ZNALECKÝ POSUDEK č. 6695-042/2012 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3 a parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 10.2.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 11.2.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3 a parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3 Adresa nemovitosti: K Dubči 100 00 Praha-Koloděje Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 9 Obec: Praha Katastrální území: Koloděje Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle §28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.2.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 14.12.2011 ( LV č.809 ) - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne 14.12.2011 č.j.046Ex492/10-63 ve věci ustanovení znalce - snímek katastrální mapy - výtah z platného územního plánu hl.města Prahy pro danou lokalitu - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy platná ke dni ocenění - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : viz výpis z LV č.809 pro kat.území Koloděje ( viz příloha znal.posudku ) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-pozemků parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3. Tyto jsou situovány v okrajové části obce, v kat.území Koloděje v ulici K Dubči. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
-3-
7. Obsah posudku a) Pozemky a1) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 a2) Pozemek parc.č.655/3
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 Jedná se o pozemky, které jsou součástí pozemní komunikace. Pozemek parc.č.102/7 komunikace K Dubči, pozemek parc.č.666/3 komunikace Na prostřední cestě. Zpevněné plochy nejsou předmětem ocenění, neboť jsou v majetku jiného subjektu. Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,6070 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 0,4249 Pozemky oceněné dle § 28 odst. 6 a) se zpevněným neprašným povrchem. Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] Ki Kp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena Max. cena [Kč/m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] ostatní plocha, silnice 102/7 218,00 2 250,00 2,2740 0,4249 45 1 195,70 1 350,4 050,ostatní plocha, ost.komunikace 666/3 217,00 2 250,00 2,2740 0,4249 45 1 195,70 1 350,4 050,Pozemky oceněné dle § 28 odst. 6 a) se zpevněným neprašným povrchem - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
294 300,292 950,587 250,587 250,- Kč 198 / 782
*
Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 - zjištěná cena
Cena [Kč]
=
148 689,90 Kč
a2) Pozemek parc.č.655/3 Jedná se o pozemek-ornou půdu. Pozemek není dle platného ÚP obce k budoucí zástavbě. Je veden jako loky a pastviny a plochy pro pěstební činnost. Zemědělské pozemky oceněné dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území Celková úprava ceny:
560,00 % 560,00 %
-5-
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 4508 6,70 560,00 2875 7,91 560,00 7383 Mezisoučet
orná půda 655/3-část 22611 orná půda 655/3-část 22601 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělské pozemky oceněné dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek parc.č.655/3 - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 44,22 52,21
Cena [Kč] 199 343,76 150 103,75 349 447,51 * 1,0000 349 447,51
349 447,51 Kč 198 / 782
* =
88 479,04 Kč
-6-
C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Pozemky a1) Pozemek parc.č.102/7, parc.č.666/3 a2) Pozemek parc.č.655/3
= =
148 689,90 Kč 88 479,04 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
237 168,94 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí
237 170,- Kč
b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. Stanovená hodnota nemovitosti bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, stavebně-technický stav a polohu objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00.
c) Výpočet : NC – věcná hodnota Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 237 170,- Kč * 1,00 = 237 170,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 240 000,- Kč
d) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení výše uvedených metod ocenění nemovitosti byla pro stanovení obvyklé ceny pozemku-orné půdy použita metoda věcné hodnoty-nákladové ceny. U pozemku parc.č.655/3 znalec vycházel z přiřazených BPJE pro daný pozemek. Pozemek parc.č.102/7 a 666/3 byly oceněny jako místní účelové komunikace. Takto zjištěná hodnota nemovitosti byla poté upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
-7-
e) Závěr :
Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 198/782 na pozemcích parc.č.102/7, parc.č.655/3, parc.č.666/3 v kat.území Koloděje, obec hl.město Praha, okres Praha, kraj Středočeský, za použití uvedených metod činí :
240 000,- Kč slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč
………………………………….. otisk razítka
D. Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6695-042/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 20/2012.
V Říčanech, 11.2.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
