ZNALECKÝ POSUDEK č. 4027/12 O ceně nemovitostí: Zapsaných na LV č. 372 pro katastrální území a obec Pravonín, okres Benešov.
Objednatel posudku:
JUDr. Dagmar Kuželová soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti na základě usnesení soudního exekutora, spis. zn.: 046 Ex 1772/08-40
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, podle stavu ke dni 19.09.2012, posudek vypracoval: Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 30 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 20.09.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce prodejem nemovitosti. Podle §66, odst. 5, zákona č. 120/2001 Sb., (exekuční řád) oceňuje znalec nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu - §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Její stanovení tedy spočívá v nalezení a vyhodnocení porovnatelných obchodních případů. Obvyklá cena nemovitosti bude zjištěna cenovým porovnáním za použití informací z trhu s nemovitostmi.
2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemek parc. č. PK 1673 Adresa nemovitosti: Pravonín Kraj: Středočeský Okres: Benešov Obec: Pravonín Katastrální území: Pravonín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne 19.09.2012 za přítomnosti zpracovatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení o ustanovení znalce, kopie dokladu je v příloze posudku - výpis z katastru nemovitostí, kopie dokladu je v příloze posudku - srovnávací sestavení parcel, kopie dokladu je v příloze posudku - mapový podklad, kopie dokladu je v příloze posudku - místní šetření provedené dne 19.09.2012 podepsaným znalcem - informace o územním plánu - darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene V1,3 – 1936/1994 - směnná smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene V1,3 – 2953/1999 - předpisy zabývající se oceňováním nemovitostí, zejména pak zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a oceňovací vyhláška č. 3/2008 Sb., v rozsahu ke dni ocenění - nabídka nemovitostí pro porovnání uvedená na serveru sreality.cz a farmy.cz 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je zjištění ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 372 pro katastrální území a
-3-
obec Pravonín, okres Benešov. Jedná se o pozemek parc. č. PK 1673, včetně všech součástí a příslušenství, o výměře 9819 m2.
Parc. č. PK 1673 Pozemek zapsaný v katastru nemovitostí ve zjednodušené evidenci – parcely původ Pozemkový katastr (PK). Jedná se o část pozemku parc. č. 1673 KN, druh orná půda, o výměře 9819 m2. Pozemek přibližně lichoběžníkového tvaru se nalézá východním směrem od zastavěné části obce, v zemědělské krajině bez staveb, poblíž rybníka Šálek. Přímo sousedí s komunikací, jejiž povrch je částečně zpevněný. Pozemek je bez staveb a bez porostů. Podle územního plánu není pozemek určený k zastavění. Součásti a příslušenství Oceňovaný pozemek je bez součástí a bez příslušenství. Práva a závady Podle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno věcnými břemeny chůze a jízdy, věcným břemenem užívání, nařízeními exekuce, exekučními příkazy k prodeji nemovitosti, zástavním právem soudcovským a zástavními právy exekutorskými. Informace o jiných omezeních, která se nezapisují do katastru nemovitostí, nemá zpracovatel posudku k dispozici.
-4-
B. Posudek Odhad obvyklé ceny Obvyklá cena je definována v §2 odst. (1) zákona č. 151/1997 Sb. (Zákon o oceňování majetku). Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Z této definice vyplývá, že nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. porovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Ve skutečnosti není k dispozici veřejná systémová databáze nedávno prodaných nemovitostí, která by navíc obsahovala údaje, jež by umožňovaly posoudit, zda některá z nemovitostí je skutečně porovnatelná s oceňovanou nemovitostí. Náhradním řešením je použití informací o nemovitostech nabízených k prodeji. Oceňovaná nemovitost - zemědělský pozemek, u kterého se i do budoucnosti počítá se zemědělským využitím, je předmětem obvyklého obchodního styku, i když četnost obchodů je v porovnání s jinými druhy nemovitostí nevelká. Nabídky k prodeji zemědělských pozemků jsou k dispozici. V příloze posudku uvádím tři nabídky na prodej zemědělských pozemků v okrese Benešov a to s nabídkovými cenami 8,- / 11,- / 12,- Kč/m2. Obecně se nabídkové ceny zemědělských pozemků pohybují v rozsahu jednotek korun, velmi často v rozsahu 10,- až 20,- Kč. Pokud lze u pozemků spekulovat do budoucnosti s jiným využitím, jsou nabídkové ceny třeba i desetinásobné. S ohledem na charakter pozemků a zejména na jejich účel podle územního plánu odhaduji obvyklou cenu pozemků na 15,- Kč/m2.
Obvyklá cena nemovitosti: 9819 m2 * 15,- Kč/m2 = 147.285,- Kč, po zaokrouhlení:
147.000,- Kč
Věcné břemeno chůze a jízdy Věcné břemeno je založeno smlouvou V3 – 2953/1999. Podle čl. VI. této smlouvy bylo ve prospěch pozemků parc. č. 1436, 1437, 1932, 1933 a 1990/1, zřízeno věcné břemeno práva chůze a jízdy po celém pozemku parc. č. PK 1673. Ve smyslu §18, odst 5, zákona o oceňování majetku, oceňuji toto právo paušální částkou ve výši
-5-
10.000,- Kč. Cena věcného břemene:
10.000,- Kč
Věcné břemeno užívání Věcné břemeno je založeno smlouvou V3 – 1936/1994. Podle článku třetího uvedené smlouvy, bylo ve prospěch manželů Josefa Nováka a Boženy Novákové zřízeno věcné břemeno doživotního braní všech užitků z pronájmu pozemku. Obvyklou cenu věcného břemen zjistím výnosovým způsobem jako násobek ročního užitku. Protože nemám k dispozici případnou smlouvu o nájmu předmětného pozemku, ocením věcné břemeno podle obvyklého nájemného, kterého lze za pronájem pozemku reálně dosáhnout. Obvyklé nájemné lze předpokládat ve výši 600,- Kč/ha zemědělského pozemku ročně. Dobu trvání výnosu odhaduji na základě stáří mladší z oprávněných osob – Boženy Novákové, narozené v roce 1929. Při stáří oprávněného 83 roků budu uvažovat dvojnásobek ročního užitku. Cena věcného břemene: 0,9819 ha * 600,- Kč/ha * 2 = 1.178,- Kč, po zaokrouhlení:
C. Rekapitulace cen nemovitosti Obvyklá cena nemovitostí: Zapsaných na LV č. 372 pro katastrální území a obec Pravonín, okres Benešov:
1.200,- Kč
-6-
Výsledná cena činí
147.000,- Kč
Slovy: Jednostočtyřicetsedmtisíc Kč.
Cena věcného břemene chůze a jízdy podle smlouvy V3 - 2953/1999: Výsledná cena činí
10.000,- Kč
Slovy: Desettisíc Kč.
Cena věcného břemene užívání podle smlouvy V3 - 1936/1994: Výsledná cena činí
1.200,- Kč
Slovy: Jedentisícdvěstě Kč.
V Praze, 20.09.2012 Ing. Jiří Krch Záhřebská 33 120 00 Praha 2 tel.: +420 602 216 832 e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 12.6.1989 čj. Spr. 366/89 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4027/12 znaleckého deníku.
-7-
E. Seznam příloh - usnesení o ustanovení znalcem - výpis z katastru nemovitostí - srovnávací sestavení parcel - mapové podklady - grafická část územního plánu - darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene V1,3 – 1936/1994 - směnná smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene V1,3 – 2953/1999 - fotodokumentace - nabídky nemovitostí pro porovnání
