ZNALECKÝ POSUDEK č. 6259-111/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p.66, rodinného domu č.p.351 včetně příslušenství a pozemků v kat.území Milín, obec Milín, okres Příbram kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 2.4.2011 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 8.5.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé rodinného domu č.p.66, rodinného domu č.p.351 včetně příslušenství a pozemků v kat.území Milín, obec Milín, okres Příbram kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p.66 a č.p.61 s přísl. a pozemky Adresa nemovitosti: 11.května 66 262 31 Milín Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Milín Katastrální území: Milín Počet obyvatel: 2 148 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 43,5113 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.4.2011 za přítomnosti paní Simony Špetlíkové. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Příbrami ze dne 16.2.2011 ( LV č.162) - kopie katastrální mapy - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne 16.2.2011 č.j. 046 Ex 275/10-43 ve věci přibrání znalce - výsledky místního šetření - informace poskytnuté spolumajitelkou nemovitosti - výsledky místního šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : SJM Špetlík Zdeněk a Špetlíková Simona, Kubelíkova 1123/33, Praha 3 11.května 66, 262 31 Milín 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-RD č.p.66 a č.p.351. Tyto jsou situovány v zastavěné části obce Milín, v ulici 11.května. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.
-3-
Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica. Součástí ocenění porovnávací metodou jsou i následující venkovní úpravy : - zpevněné plochy z betonu - přípojky inženýrských sítí - oplocení zahrady - vedlejší stavby na pozemku
7. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.66 a2) Rodinný dům č.p.351 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Nákladová metoda a1) Rodinný dům č.p.66 - § 5 Jedná se o rodinný dům postavený v řadové uliční zástavbě v roce 1936, v době prohlídky v započaté rekonstrukci. Objekt je nepodsklepen, obsahuje v zastavěné ploše převážně dvě nadzemní podlaží. Je osazen sedlovou střechou s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou zhotoveny z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou zděné, převážně cihelné, přístavba je z tvárnic. Stropy jsou klenbové, v přístavbě z betonových panelů. Ve 2.NP jsou stropy tvořeny OSB deskami na dřevěné trámy. Schody jsou provedeny betonové, okna osazena s dřevěnými rámy zdvojená. Převážně bez vnitřních omítek, provedeny částečně el. rozvody, voda a kanalizace nejsou provedeny. Podlahy betonové hrubé. V objektu nejsou dveře ca zárubně jenom v některých částech. V levá části prochází objektem průjezd do dvora opatřený dřevěnými dvoukřídlými vraty. Stavebně-technický stav odpovídá stáří objektu a započaté rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou Střecha: Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1.NP: (14,80*9,70)*(0,25+2,55+0,30)+(8,40*2,60)*(0 = ,50+2,55+0,30)+(7,0*4,0)*(0,50+2,70+0,20) 2.NP: 14,80*9,70*(2,80+0,20)+8,40*2,60*(2,40+0,20 = ) zastřešení: 14,80*9,70*(3,60/2)+8,40*2,60*0,35/2 = Obestavěný prostor – celkem: =
613,40 m3 487,46 m3 262,23 m3 1 363,09 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce:
Hodnocení standardu P S S S S S
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80
-5-
7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S S C C S C S P P C S C C C C C C C C C
6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,46 0,46 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
6,20 3,10 0,00 0,00 2,40 0,00 5,20 1,01 0,51 0,00 4,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 65,69 0,6569
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 0,6569 0,8500 2,1690 1,2100
Základní cena upravená
=
2 894,21 Kč/m3
Plná cena:
1 363,09 m3 * 2 894,21 Kč/m3
=
3 945 068,71 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 90 = 83,333 %
-
3 287 544,11 Kč
Rodinný dům č.p.66 - zjištěná cena
=
657 524,60 Kč
a2) Rodinný dům č.p.351 - § 5 Jedná se o objekt navazující na RD č.p.66 ( z levé strany při pohledu z ulice), postavený také v roce 1936. RD obsahuje dvě nadzemní podlaží a půdní prostor. V 1.NP jsou situovány sklepy, ve 2.NP jsou převážně obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné, stropy dřevěné trámové se záklopem, krov dřevěný trámový, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu ( korodované). Stropy v 1.NP jsou klenbové, podlahy hliněné. Okna v celém objektu jsou osazena špaletová, dvojitá, el.proud 220/380 V, vytápění lokální kamny na pevná paliva. Zřízen malý sprchový kout s keramickým umývadlem. Objekt vyžaduje celkovou rekonstrukci. Stavebnětechnický stav je špatný.
-6-
Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód CZ - CC: 111 Obestavěný prostor: 1.NP: 9,25*9,50*(0,10+1,82+0,30) 2.NP: 9,25*9,50*(2,60+0,20) zastřešení: 9,25*9,50*(1,35+4,90/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = = =
195,08 m3 246,05 m3 333,93 m3 775,06 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy: P 2. Zdivo: S 3. Stropy: S 4. Střecha: S 5. Krytina: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Vnitřní omítky: S 8. Fasádní omítky: S 9. Vnější obklady: C 10. Vnitřní obklady: C 11. Schody: P 12. Dveře: S 13. Okna: S 14. Podlahy obytných místností: S 15. Podlahy ostatních místností: S 16. Vytápění: P 17. Elektroinstalace: S 18. Bleskosvod: C 19. Rozvod vody: P 20. Zdroj teplé vody: S 21. Instalace plynu: C 22. Kanalizace: S 23. Vybavení kuchyně: P 24. Vnitřní vybavení: P 25. Záchod: S 26. Ostatní: C Součet upravených objemových podílů:
Hodnota koeficientu vybavení K4:
Obj. podíl [%] 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 0,46 3,27 1,00 22,30 1,00 8,40 1,00 5,20 1,00 3,20 1,00 0,80 1,00 6,20 1,00 3,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,46 1,10 1,00 3,30 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 1,10 0,46 2,02 1,00 4,10 0,00 0,00 0,46 1,38 1,00 1,80 0,00 0,00 1,00 2,80 0,46 0,23 0,46 2,35 1,00 0,40 0,00 0,00 80,45 0,8045
-7-
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * * *
1 975,- Kč/m3 0,8045 0,8500 2,1690 1,2100
Základní cena upravená
=
3 544,52 Kč/m3
Plná cena:
775,06 m3 * 3 544,52 Kč/m3
=
2 747 215,67 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 75 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 75 / 90 = 83,333 %
-
2 289 337,23 Kč
Rodinný dům č.p.351 - zjištěná cena
=
457 878,44 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek, obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Příjezd a přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 140,00 87,02 118,00 87,02
zastavěná plocha a nádvoří st.10/1 zastavěná plocha a nádvoří st.10/2 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 87,02 Kč/m2.
Cena [Kč] 12 182,80 10 268,36 22 451,16
125 % 300 % 425 % + 10 % 10 % + * *
95 417,43 117 868,59 11 786,86 129 655,45 1,2100 2,1690 340 279,43
-8-
Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 994,00 87,02
zahrada 105/2 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 173 517,88 173 517,88
125 % 300 % 425 % + 10 % 10 % + * * * =
737 450,99 910 968,87 91 096,89 1 002 065,76 0,4000 1,2100 2,1690 1 051 964,63 1 392 244,06 Kč
-9-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Nákladové ceny: (bez koeficientu prodejnosti Kp) a) Hlavní stavby a1) Rodinný dům č.p.66 a2) Rodinný dům č.p.351 b) Pozemky
= = =
543 408,76 Kč 378 411,93 Kč 1 150 614,92 Kč
Nákladová cena nemovitosti činí celkem
2 072 435,61 Kč
Nákladová cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
2 072 440,- Kč
b) Výnosová hodnota Tato metoda nebude použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o realizovaných prodejích těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné objektivně přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Je možno konstatovat, že poptávka v dané lokalitě se zaměřuje na nemovitosti spíše v atraktivním prostředí, které je možno užívat především k bydlení, nebo rekreaci, případně pak k drobnému podnikání a především pak do lokalit s nabídkou pracovních příležitostí. Předpokládá se, že nemovitosti jsou bez závad technických i právních. V segmentu pozemků je poptávka zaměřena spíše na stavebně připravené pozemky vybavené inženýrskými sítěmi s možností budoucí výstavby. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter objektu, jeho umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, stavebně-technický stav, výši spoluvlastnického podílu. Nabídkové ceny obdobných objektů se pak v síti internetu pohybují nejčastěji v širokém rozmezí 2-3 mil.Kč dle jejich velikosti, stáří a stavebně-technickému stavu. Realizované prodeje v posledním období nebyly zjištěny. Jedná se o objekty volné k okamžitému využívání. Stavebně-technický stav oceňovaného objektu, vybavenost objektu a další podrobnosti týkající se objektu č.p.66 a č.p.351 byly uvedeny v předchozí části tohoto znaleckého posudku. Technický stav je limitujícím faktorem při posuzování v rámci porovnávací metody, neboť srovnatelná nemovitost není v současné době na trhu nemovitostí nabízena. Pozitivní a negativní aspekty – umístění oceňovaného objektu je z hlediska přístupnosti poměrně výhodné, nemovitost se nachází v zastavěné části obce. Nutné rozsáhlé stavební úpravy.
- 10 -
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Podle §13, odst.1) zákona č.26 ze dne 18.1.2000 v platném znění o veřejných dražbách se ocenění provádí pro tyto potřeby v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění zahrne do ocenění i eventuální závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., ve znění změn a doplňků ( porovnávací metoda výpočtová ) bude upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží okamžitou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav a polohu objektu. Korekční koeficient stanoven ve výši kr = 1,00. Výpočet : NC – nákladová cena Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 2 072 440,- Kč * 1,00 = 2 072 440,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 2 100 000,- Kč
- 11 -
b) Závěr : Obvyklá cena obytných domů č.p.66 a č.p.351 s přísl., postavených na pozemcích parc.č.st.10/1 a parc.č.110/2, včetně pozemků parc.č.st.10/1, parc.č.st.10/2, parc.č.105/2, v kat.území a obci Milín, pro účely prodeje nemovitosti veřejnou dražbou činí :
2 100 000,- Kč slovy: dvamilonystotisíc Kč
………………………………. Otisk razítka
V Říčanech, 8.5.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6259-111/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 81/2011.
