ZNALECKÝ POSUDEK č. 6770-117/2012 o ceně obvyklé bytové jednotky č.1365/52, situované v budově č.p.1365, postavené na pozemku parc.č.1166/2, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.1365 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.1166/2, v kat.území Holešovice, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová - soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 24.4.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 5.5.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.1365/52, situované v budově č.p.1365, postavené na pozemku parc.č.1166/2, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.1365 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.1166/2, v kat.území Holešovice, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č.1365/52 Adresa nemovitosti: Komunardů 1365 170 00 Praha 7 Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 7 Obec: Praha Katastrální území: Holešovice Počet obyvatel: 1 257 158 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 24.4.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 15.3.2012 LV č.3201 pro kat.území Holešovice - cenová mapa stavebních pozemků hl.města Prahy platná ke dni ocenění - prohlášení vlastníka budovy ze dne 17.1.2000 - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Dle výpisu z KN KÚ pro hl.město Prahu LV č.3201 pro kat.území Holešovice je jako vlastník uveden : Karásek Ondřej, Komunardů 1365/7, Praha 7 - Holešovice 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytu č.1365/52. Tento je situovaný v bytovém domě č.p.1365 na rohu ulice Komunardů a Tusarovy, v zastavěné městské části Praha 7-Holešovice. Příjezd a přístup k budově je po zpevněné komunikaci, objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné
-3-
rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
Výtah ze zákona o veřejných dražbách : § 13 Odhad ceny předmětu dražby (1) Dražebník zajistí odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Odhad nesmí být v den konání dražby starší šesti měsíců. Jde-li o nemovitost, podnik,7) jeho organizační složku,8) nebo o věc prohlášenou za kulturní památku,9) musí být cena předmětu dražby zjištěna posudkem znalce.10) Znalec odhadne i závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou, a upraví příslušným způsobem odhad ceny. (2) Osoba, která má předmět dražby v držení, je povinna po předchozí výzvě, v době určené v této výzvě, umožnit provedení odhadu, jakož i prohlídku předmětu dražby. Doba prohlídky musí být ve výzvě stanovena s přihlédnutím k charakteru dražené věci, u nemovitosti zpravidla tři týdny po odeslání výzvy. (3) Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici. Přestože byl povinný obeznámen písemně o datu a čase provedení prohlídky bytové jednotky, nebyl znalci umožněn přístup. Z těchto důvodů byl znalec zadavatelem ocenění vyzván, aby postupoval ve smyslu §13, odst.3 zákona o veřejných dražbách a provedl ocenění bytové jednotky dle dostupných podkladů.
7. Celkový popis nemovitosti Bytový dům č.p.1365 byl postaven asi okolo roku 1920 jako řadový v uliční zástavbě, rohový. Je zděné konstrukce, osazený sedlovou střechou, krytina tašková., osazen bleskosvod a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Bytový dům je přístupný z ulice Tusarovy a Komunardů, je v jedné výškové úrovni. Z ulice Přístavní obsahuje 7 nadzemních podlaží. V 1.NP jsou situovány komerční prostory, v dalších nadzemních podlažích pak bytové jednotky. V roce 2001 byla provedena vestavba bytových jednotek do půdního prostoru budovy. Objekt je podsklepený, v 1.NP jsou umístěny prodejny v dalších patrech výhradně bytové jednotky. Bytový dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Vytápění a ohřev TUV je řešen individuálně v každé bytové jednotce. Převážně se však jedná o vytápění plynovými topidly WAW s odtahem spalin přes stěnu a ohřev TUV je prováděn karmou nebo el.boilery. Výtah je v objektu instalován. Stavebně-technický stav budovy je úměrný stáří a prováděné údržbě. Lokalita byla v roce 2002 postižena povodní.
8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č.1365/52 b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.1166/2
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota - výpočtová 1) Byt č.1365/52 Byt č.1365/52 je umístěn v 7. a 8.NP domu č.p.1365 a je v dispozičním členění 1+příslušenství. Jedná se o bytovou jednotku, vzniklou vestavbou do půdního prostoru v roce 2001. Vytápění a ohřev TUV je plynovým kotlem. Stavebně-technický stav bytu je s ohledem na jeho stáří odpovídající. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyńské lince. Skladba podlah a podrobný popis bytové jednotky nelze s ohledem na neumožnění přístupu znalci provést. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 90 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 56 105,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: předsíň: WC + koupelna: obytný prostor: galerie: Podlahová plocha bytu:
= = = = =
4,50 m2 4,00 m2 34,00 m2 10,00 m2 52,50 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Podlahové plochy - celkem:
= =
52,50 m2 52,50 m2
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu
Koeficient pro stáří 90 let: 0,60
č.
Vi
IV II II II II
0,10 0,00 0,00 0,00 0,00
III III
0,00 0,00
III III I
0,00 0,00 1,25
-5-
9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,60 = 0,825 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené – bez dalších vlivů
č.
Pi
III II III II II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,825 * 1,000 * 1,000 = 0,825 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 56 105,- Kč/m2 * 0,825 = 46 286,63 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 46 286,63 Kč/m2 * 52,50 m2 = 2 430 048,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
2 430 048,07 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 3 154 250,- Kč Spoluvlastnický podíl: 3 890 / 164 965 Hodnota spoluvlast. podílu: 3 154 250,- Kč * 3 890 / 164 965 =
+
74 379,61 Kč
Byt č.1365/52 - zjištěná cena
=
2 504 427,68 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.1166/2 - § 27 - § 32 Jedná se o pozemek obdélníkového tvaru, rovinného charakteru, zastavěný bytovým domem č.p.1365. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Pozemek je oceněn v cenové mapě stavebních pozemků hl.města Prahy.
-6-
Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název
Parcelní číslo
zastavěná plocha a nádvoří 1166/2 Pozemek oceněný dle cenové mapy – celkem Pozemek parc.č.1166/2 - zjištěná cena
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 407,00 7 750,00
Cena [Kč] 3 154 250,3 154 250,=
3 154 250,- Kč
-7-
Výsledné ceny: a) Byt č.1365/52
=
2 504 427,68 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
2 504 427,68 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí
2 504 430,- Kč
slovy: Dvamilionypětsetčtyřitisícčtyřistatřicet Kč
b) Výnosová hodnota V tomto ocenění nebude tato metoda použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o již realizovaných prodejích a prodejních cenách těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, byly však zjištěny nabídkové ceny obdobných bytů a to v dostatečném počtu. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter nemovitosti ( jednotky), její umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, účel užití pozemků a stavebně-technický stav. Nabídkové ceny obdobných bytových jednotek v této lokalitě se pohybují nejčastěji v rozmezí 45000,- až 55000,- Kč/m2 dle technického stavu bytových jednotek, polohy bytového domu a charakteru bytového domu a jeho tech.stavu ( cihlová stavba, montovaný dům). Výsledné realizační ceny však budou nižší nejméně o cca 10-15 %. Pozitivní a negativní aspekty – umístění objektu je z hlediska přístupnosti v obci ( čtvrti) je výhodné, objekt je postaven v širším centru, v docházkové vzdálenosti k MHD, METRO, příznivá lokalita. Jednotku je možné využívat výhradně jako bytový prostor, tj. k bydlení ( dle kolaudačního rozhodnutí). Pokud se týká vlastního stavebně-technického stavu, byl podrobně popsán v předchozí části tohoto ocenění. Objekt a byt nevykazují statické poruchy nosných konstrukcí. Poznatky získané z této analýzy byly využity při stanovení obvyklé ceny.
-8-
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází z již realizovaných cen bytů, které provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu a stav objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00.
Výpočet : NC – cena zjištěná výpočtovou porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 2,504.430,- Kč * 1,00 = 2,504.430,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 2,500.000,- Kč Kontrolní výpočet pro byt č.1365/52 : 2500000/ 52,5 m2 = 47.600,- Kč/m2 Uvedená hodnota se pohubuje v cenovém intervalu 45 000 - 55 000/m2 podlahové plochy porovnávaných bytových jednotek ( viz porovnávací metoda ),tj. na jeho spodní hranici a to s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav budovy. Eventuální práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí nejsou znalci ke dni ocenění známa a tudíž nejsou předmětem ocenění.
-9-
b) Závěr Obvyklá cena bytu č.1365/52 v budově č.p. 1365, postavené na pozemku parc.č.1166/2, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.1365 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č.1166/2, v kat.území Holešovice, obec hl.město Praha
činí ke dni ocenění :
2 500 000,- Kč slovy: dvamilonypětsettisíc Kč
………………………………. Otisk razítka
V Říčanech, 5.5.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6770-117/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 73/2012.
