ZNALECKÝ POSUDEK č. 6593-245/2011 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na rodinném domě č.p.4 včetně příslušenství a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice, okres Praha-východ, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 21.10.2011 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Říčanech 30.10.2011
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/4 na rodinném domě č.p.4 včetně příslušenství a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice, okres Praha-východ, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: roddinný dům č.p.4 s přísl. - podíl 1/4 Adresa nemovitosti: Pražská 4, 250 69 Máslovice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Máslovice Katastrální území: Máslovice 278 Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 21.10.2011 za přítomnosti paní Hubené. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ ze dne 11.10.2011 ( LV č.108) - kopie katastrální mapy - výsledky místního šetření - informace poskytnuté paní Hubenou - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne 19.9.2011 čj.046Ex672/11-17 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : dle LV č.108 pro kat.území Máslovice, okres Praha-východ ( v příloze ocenění) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-RD č.p.4. Tento je situovaný v zastavěné části obce Máslovice, v ulici Pražská. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici kromě veřejné kanalizace veškeré inženýrské sítě. Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
-3-
Součástí ocenění rodinného domu porovnávací metodou je i ocenění následujícího příslušenství : - zpevněné plochy dlážděné a betonové - přípojky inženýrských sítí - opěrné zíďky betonové a kamenné
7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt, ve stáří nejméně 100 roků, s přístupem přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. Rovněž inženýrské sítě jsou napojeny na přípojky ve vlastnictví jiného subjektu. Odkanalizování je provedeno do jímky na cizím pozemku. K rodinnému domu č.p.4 není možný příjezd motorovým vozidlem, resp. je možný přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 - § 26a Jedná se o jednopodlažní objekt, bez podsklepení a bez využití podkroví ( s půdním prostorem). Osazena sedlová střecha, krytina tašková, okapy a svody z pozinkovaného plechu. Svislé konstrukce jsou provedeny ze smíšeného zdiva o síle cca 60 cm, přístavba koupelny je z tvárnic, stropy dřevěné trámové s podbitím a záklopem, nad přístavbou jsou stropy hurdiskové. Okna jsou osazena špaletová, dvojitá. Podlahy betonové, nášlapné vrstvy PVC, koberce a keramická dlažba. Elektroinstalace 220 V, lokální vytápění kamny na pevná paliva, v koupelně je osazena vana a keramické umývadlo, WC keramická mísa, proveden obklad stěn keramickým obkladem do výše 1,70 m, na podlaze je položena keramická dlažba. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. Ohřev vody prováděn el.boilerem. Osazena běžná kuchyňská linka, plynový sporák. Stavebně-technický stav RD je zhoršený, objekt vyžaduje rozsáhlejší stavební úpravy. Dispoziční řešení : 1.NP - zádveří, chodba, koupelna, kuchyně, obývák, ložnice Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - východ Stáří stavby: 120 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 887,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP:
5,86*3,56+5,60*9,32
Název podlaží 1.NP:
=
Zastavěná plocha 73,05 m2
Obestavěný prostor: vrchní stavba: (5,86*3,56+5,60*9,32)*(0,10+2,50+0,48+2,60/ = 2) Obestavěný prostor – celkem: = Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00
ZP1 = 73,05 m2 ZP = 73,05 m2
73,05 m2 Konstrukční výška 2,98 m
319,97 m3 319,97 m3
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Přístup přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav)
č.
Vi
I
typ A
III I
0,00 -0,08
II III III
0,00 0,02 0,00
I III I II III
-0,08 0,00 0,00 -0,03 0,05
II I
0,00 -0,10
IV
0,65
č.
Pi
III II III II I II III II
0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00
Koeficient pro stáří 120 let: 0,60 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 0,60 = 0,304 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,980 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu 3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
-6-
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,304 * 0,980 * 0,900 = 0,268 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 887,- Kč/m3 * 0,268 = 1 845,72 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 845,72 Kč/m3 * 319,97 m3 = 590 575,03 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = Úprava ceny vlastnickým podílem:
*
590 575,03 Kč 590 575,03 Kč 1/4
Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 - zjištěná cena
=
147 643,76 Kč
b) Pozemky b1) Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4 - § 27 - § 32 Jedná se o pozemek obdélníkového tvaru, rovinného charakteru, s přístupem a příjezdem přes pozemky ve vlastnictví jiného subjektu. V místě jsou kromě veřejné kanalizace veškeré inženýrské sítě. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 329,00 35,00
zastavěná plocha a nádvoří st.5/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou kanalizaci 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4 - zjištěná cena
Cena [Kč] 11 515,11 515,-
100 % 300 % 400 % +
46 060,57 575,-
-5 % 10 % 5% + * *
* =
2 878,75 60 453,75 2,5230 2,1690 330 826,32 330 826,32 Kč 1/4 82 706,58 Kč
-7-
C. Rekapitulace cen nemovitosti a)Výsledné ceny: Rodinný dům č.p.4-podíl 1/4 Pozemek parc.č.st.5/1-podíl 1/4
= =
147 643,76 Kč 82 706,58 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
230 350,34 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
230 350,- Kč
b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody výpočtové vycházející z metodiky zákona č.151/1197 Sb. v platném znění je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně-technickému stavu, vybavení, způsobu využití a spoluvlastnickému podílu ve výši 1/4, je oceňovaná nemovitost obchodovatelná pouze za cenu, která bude zcela určitě na úrovní výše stanovené hodnoty nemovitosti. c) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení použité výše uvedené metody ocenění nemovitosti pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu s pozemkem, lze konstatovat, že použitá metoda stanovení hodnoty nemovitosti je v tomto případě zcela transparentní, neboť je založena na principu srovnání již realizovaných cen, jejichž sběr provádějí příslušné finanční úřady. Metoda postihuje i tu skutečnost, že přístup k nemovitosti je přes pozemek ve vlastnictví jiného subjektu. d) Závěr : Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ¼ na nemovitosti, sestávající se z RD č.p.4 a pozemku parc.č.st.5/1, v kat.území a obci Máslovice ke dni 21.10.2011 činí :
230 000,- Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč
V Říčanech, 30.10.2011 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
…………………………………. otisk pečeti
-8-
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6593-245/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 175/2011.
