ZNALECKÝ POSUDEK č. 6699-046/2012 o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na pozemcích vedených ve zjednodušené evidenci PK č.104/8, PK 104/10, v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 14.2.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 18.2.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na pozemcích vedených ve zjednodušené evidenci PK č.104/8, PK 104/10, v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky PK č.104/8, 104/10 Adresa nemovitosti: Cholupice Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 12 Obec: Praha Katastrální území: Cholupice 1 257 158 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.2.2012 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 7.2.2012 ( LV č.1030) - výpis z KN KÚ pro hl.město Prahu ze dne 7.2.2012 ( LV č.120) - katastrální mapa - stanovisko Městké části Praha 12, odbor výstavby k využití pozemků - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ze dne 7.2.2012 č.j.046Ex1361/11-44 ve věci ustanovení znalce - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti ke dni ocenění : dle LV č.120 a LV č.1030 kat.území Cholupice ( viz příloha ocenění) 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-pozemků PK č.104/8 a PK 104/10. Tyto jsou situovány v okrajovém území Praha 12 v Cholupicích. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění.
-3-
7. Celkový popis nemovitosti Dle vyjádření Městské části Praha 12, odbor výstavby se jedná o pozemky určené svým zařazením v ÚP hl.města Prahy jako zemědělské pozemky a plochy pro pěstování zeleniny. Ze stanoviska ( příloha ocenění) vyplývá, že se nejedná o pozemky určené k budoucí zástavbě. 8. Obsah posudku a) Pozemky a1) Pozemek PK č.104/8 a2) Pozemek PK č.104/10
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Pozemky a1) Pozemek PK č.104/8 - § 27 - § 32 Jedná se o pozemek vedený v KN -zjednodušené evidenci jako orná půda. Pozemek je ke dni ocenění využíván pro zemědělskou výrobu. Úprava koeficientu prodejnosti Kp: Úprava koeficientu prodejnosti Kp podle § 44 odst. 11. Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu (viz výše). Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,3810 Úprava koeficientu prodejnosti o: 30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp: 1,7953 Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území Celková úprava ceny:
560,00 % 560,00 %
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 10029 5,15 560,00 10029 Mezisoučet
orná půda PK č.104/8 22604 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem:
UC [Kč/m2] 33,99
340 885,71 Kč 56 / 600
*
Pozemek PK č.104/8 - zjištěná cena
Cena [Kč] 340 885,71 340 885,71 * 1,0000 340 885,71
=
31 816,- Kč
a2) Pozemek PK č.104/10 - § 27 - § 32 Jedná se o pozemek vedený v KN -zjednodušené evidenci jako orná půda. Pozemek je ke dni ocenění využíván pro zemědělskou výrobu. Zemědělský pozemek oceněný dle § 29. Výpočet úpravy základní ceny – příloha č. 23: Hlavní město Praha - vlastní území Celková úprava ceny:
560,00 % 560,00 %
-5-
Ocenění: Název
Parcelní číslo
BPEJ
JC Výměra Úprava [Kč/m2] [m2] [%] 14388 5,15 560,00 14388 Mezisoučet
orná půda PK č.104/10 22604 Výměra celkem Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39): Zemědělský pozemek oceněný dle § 29 - celkem
Úprava ceny vlastnickým podílem: Pozemek PK č.104/10 - zjištěná cena
UC [Kč/m2] 33,99
Cena [Kč] 489 048,12 489 048,12 * 1,0000 489 048,12
489 048,12 Kč 112 / 864
* =
63 395,13 Kč
-6-
Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek PK č.104/8 a2) Pozemek PK č.104/10
= =
31 816,- Kč 63 395,13 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
95 211,13 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
95 210,- Kč
Porovnávací hodnota a) Pozemky a1) Pozemek PK č.104/8, PK č.104/10 Popis porovnávaných pozemků: Jedná se o zemědělské pozemky v půdních celcích zemědělsky obdělávané. Seznam porovnávaných pozemků: Název
Realiz. cena Výměra Jedn.cena [m2] [Kč/m2] [Kč] půda 145 050,4835 30,00
orná k.ú.Domousnice Orná půda Strančice orná půda Kunie orná půda k.ú.Zlatníky
360 000,5 600 000,1 590 000,-
9776 70000 17911
36,00 80,00 88,00
Kp
Váha
1,00
1,00
1,50 0,80 0,80
0,90 0,90 0,90
49,00 58,00 63,00 50,00 Kč/m2 30,00 Kč/m2 63,00 Kč/m2
Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Oceňované pozemky: orná půda PK č.104/8 orná půda PK č.104/10
Upravená jedn. cena [Kč/m2] 30,00
10029 m2 14388 m2
Výměra oceňovaných pozemků: 24417 m2 2 2 10029,00 m á 50 Kč/m = 501 450,- Kč 14388,00 m2 á 50 Kč/m2 = 719 400,- Kč m2 Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem
= 1,220 850,- Kč
Spoluvlastnický podíl 56/600 na pozemku PK č.104/8
=
46 802,- Kč
Spoluvlastnický podíl 112/864 na pozemku PK č.104/10
=
93 256,- Kč
Pozemek PK č.104/8, PK č.104/10 – spoluvl.podíly
= 140 058,- Kč
-7-
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem:
95 210,- Kč 95 210,- Kč
140 058,- Kč 140 000,- Kč
b) Návrh obvyklé ceny Na základě Výše uvedeného lze konstatovat, že hodnotu nemovitosti stanovenou v předchozí části znaleckého posudku za použití porovnávací metody je možné považovat v tomto případě i za cenu obvyklou. Stanovená hodnota nemovitosti bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00.
c) Výpočet : NC – věcná hodnota Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 140 000,- Kč * 1,00 = 140 000,- Kč OC ( zaokrouhleno ) = 140 000,- Kč
d) Zdůvodnění použitých metod: Po vyhodnocení výše uvedených obou metod ocenění nemovitosti byla pro stanovení obvyklé ceny pozemku-orné půdy použita metoda cenového porovnání tržních hodnot. Takto zjištěná hodnota nemovitosti byla poté upravena korekčním koeficientem kr, který věrně odráží současnou situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi.
-8-
e) Závěr :
Obvyklá cena pozemků PK č.104/8, PK č.104/10 v kat.území Cholupice, obec hl.město Praha za použití uvedených metod činí :
140 000,- Kč slovy: stočtyřicettisíc Kč
…………………………………. otisk pečeti
V Říčanech, 18.2.2012
D. Znalecká doložka: Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6699-046/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 22/2012.
