ZNALECKÝ POSUDEK č. 6776-123/2012 o ceně obvyklé rodinného domu č.p.183 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků v kat.území a obci Bukovno, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 23.4.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 14.5.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé rodinného domu č.p.183 včetně příslušenství, trvalých porostů a pozemků parc.č.st.236, parc.č.157/10 kat.území a obci Bukovno, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům č.p.183 s přísl. Adresa nemovitosti: Bukovno 183, 293 01 Bukovno Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Bukovno Katastrální území: Bukovno 701 Počet obyvatel: 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.4.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Mladé Boleslavi ze dne 22.4.2011 ( LV č.353) - nekompletní stavební dokumentace - geometrický plán č.173-47/2004 ze dne 11.6.2004 vypracovaný Věrou Adamovou - usnesení Ex.úřadu Praha 4 ve věci ustanovení znalce ze dne 22.4.2011 č.j.046Ex286/10-56 - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zástupcem zadavatele 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Vylit František, Bukovno 183, 293 01 Mladá Boleslav 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-RD č.p.183. Tento je situovaný v zastavěné okrajové části obce Bukovno. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici kromě přípojky zemního plynu veškeré inženýrské sítě. Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica.
-3-
Součástí ocenění rodinného domu č.p.183 porovnávací metodou je i ocenění následujícího příslušenství : - oplocení - vrata, vrátka - kanalizační a vodoměrná šachta - zpevněné plochy - přípojky inženýrských sítí - plot uliční s podezdívkou 7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům č.p.183 b) Porosty b1) Trvalé porosty c) Pozemky c1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům č.p.183 - § 26a Jedná se o samostatně stojící zděný rodinný dům, nepodsklepený, obsahující jedno nadzemní podlaží a obytné podkroví. Svislé konstrukce jsou provedeny zděné, střecha osazena polovalbová, krytina tašková, instalován bleskosvod, klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Okna jsou osazena ty Euro s izolačním dvojsklem. Vnitřní omítky jsou provedeny vápenné dvouvrstvé, vnější omítky vápenocementové, bez povrchové úpravy. Vytápění ústřední radiátorové, s ohřevem kotlem na pevná paliva nebo elektrickým kotlem. Ohřev vody prováděn el.boilerem, rozvod teplé a studené vody proveden ke kuchyňské lince a do koupelen. Podlahy betonové, nášlapné vrstvy jsou tvořeny plovoucími podlahami a keramickou dlažbou. Schodiště do podkroví dřevěné, v kuchyni osazena kuchyňská linka se spotřebiči. V RD jsou dvě koupelny, v každém podlaží jedna. V přízemí je instalován sprchový kout, v koupelně v podkroví je instalována vana a keramické umývadlo. Provedeny obklady stěn keramickým obkladem. V podkroví jsou provedeny stropní podhledy z palubek. Dveře jsou osazeny dřevěné do obložkových zárubní. Stavebnětechnický stav RD je dobrý, odpovídá stáří a prováděné údržbě. Kolaudace RD proběhla v roce 2007. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 5 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: podkroví: Název podlaží 1.NP: podkroví:
9,50*8,60+3,30*9,50 9,50*8,60
= =
Zastavěná plocha 113,05 m2 81,70 m2
Obestavěný prostor: 1.NP: (9,50*8,60)*(0,20+2,72)+(3,30*9,50)*(0,10+1, = 80+2,25/2) podkroví+ (9,50*8,60)*(1,35+1,10+2,35/2) = zastřešení: Obestavěný prostor – celkem: =
113,05 m2 81,70 m2 Konstrukční výška 2,72 m 2,63 m
333,40 m3 296,16 m3 629,56 m3
-5-
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
ZP1 = 113,05 m2 ZP = 194,75 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,72 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Zanedbatelného rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní příslušenství vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
č.
Vi
I
typ A
III III II II IV
0,00 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I I III
0,00 0,00 0,00 -0,05 0,05
II III II
0,00 0,00 1,05
Koeficient pro stáří 5 let: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,103 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č.
Pi
I II II III
0,00 0,00 0,00 0,03
II I II II II III II
0,00 -0,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně
č.
Ti
I
-0,10
-6-
nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,103 * 1,000 * 0,900 = 0,993 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m3 * 0,993 = 4 785,27 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 4 785,27 Kč/m3 * 629,56 m3 = 3 012 614,58 Kč Rodinný dům č.p.183 - zjištěná cena =
3 012 614,58 Kč
b) Porosty b1) Trvalé porosty Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Ořešák vlašský 40 Součet Koeficient prodejnosti Kp: Celkem - ovocné dřeviny
Počet / Výměra 1 ks
Jedn. cena Úprava [Kč/jedn.] [%] 2 456,00
Upr. cena [Kč/jedn.] 2 456,00 *
Okrasné dřeviny: příloha č. 37 Název Stáří Počet / Jedn. cena Srážka Upr. cena [roků] výměra [Kč/jedn.] [%] [Kč/jedn.] zerav západní 5 45,00 ks 190,00 0% 190,00 Součet Koeficient polohy K5 (příl. č. 14): * Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 37): * Koeficient prodejnosti Kp (dle příl. č. 39): * Celkem - okrasné dřeviny Trvalé porosty - zjištěná cena
=
Cena [Kč] 2 456,00 2 456,00 1,00 2 456,00
Cena [Kč] 8 550,00 8 550,00 0,85 0,75 1,00 5 450,63 7 906,63 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V
-7-
místě jsou kromě přípojky zemního plynu veškeré inženýrské sítě. Příjezd a přístup po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 112,00 87,50
zastavěná plocha a nádvoří st.236 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 9 800,9 800,-
125 % 200 % 325 % + * *
31 850,41 650,1,7290 2,1550 155 187,69
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 87,50 Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 615,00 87,50
zahrada 157/10 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 53 812,50 53 812,50
125 % 200 % 325 % + * * * =
174 890,63 228 703,13 0,4000 1,7290 2,1550 340 858,69 496 046,38 Kč
-8-
Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.183 b) Trvalé porosty c) Pozemky
= = =
3 012 614,58 Kč 7 906,63 Kč 496 046,38 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
3 516 567,59 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
3 516 570,- Kč
slovy: Třimilionypětsetšestnácttisícpětsetsedmdesát Kč
b) Výnosová hodnota Tato metoda nebude použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o realizovaných prodejích těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě ( Bukovno a blízké okolí) zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné objektivně přímo selektovat obdobné, srovnatelné nemovitosti. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Je možno konstatovat, že poptávka v dané lokalitě se zaměřuje na nemovitosti spíše v atraktivním prostředí, které je možno užívat především k bydlení, případně pak k drobnému podnikání a především pak do lokalit s nabídkou pracovních příležitostí. Předpokládá se, že nemovitosti jsou bez závad technických i právních. V segmentu pozemků je poptávka zaměřena spíše na stavebně připravené pozemky vybavené inženýrskými sítěmi s možností budoucí výstavby. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter objektu, jeho umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, stavebnětechnický stav, výši spoluvlastnického podílu. Nabídkové ceny obdobných objektů se pak v síti internetu pohybují nejčastěji v rozmezí 3 – 4,5 mil.Kč dle jejich velikosti, stáří a stavebnětechnickému stavu ( s pozemky). Realizované prodeje v posledním období nebyly zjištěny. Jedná se vždy o objekty volné k okamžitému využívání s pozemky. Stavebně-technický stav oceňovaného objektu, vybavenost objektu a další podrobnosti týkající se objektu č.p.183 byly uvedeny v předchozí části tohoto znaleckého posudku. Pozitivní a negativní aspekty – umístění oceňovaného objektu je z hlediska přístupnosti poměrně nevýhodné. Jedná se o obec lokálního významu, s poměrně dobrou dostupností do Mladé Boleslavi. Jedná se o objekt téměř nový užívaný od roku 2007. Objekt je v dobrém stavebně-technickém stavu.
-9-
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Podle §13, odst.1) zákona č.26 ze dne 18.1.2000 v platném znění o veřejných dražbách se ocenění provádí pro tyto potřeby v ceně obvyklé. Zpracovatel ocenění zahrne do ocenění i eventuální závady, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb. v platném znění, tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází ze skutečných zrealizovaných cen obdobných nemovitostí, jejichž sběr provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě a jeho stavebně-technický stav. Korekční koeficient stanoven ve výši kr = 1,00. Výpočet : NC – stanovená cena porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 3,516.570,- Kč * 1,00 = 3,516.570,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 3,500.000,- Kč
- 10 -
b) Závěr : Obvyklá cena rodinného domu č.p.183, postaveném na pozemku parc.č.st.236, včetně příslušenství a pozemků parc.č.st.236, parc.č.157/10, v kat.území a obci Bukovno, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský, pro účely prodeje nemovitosti veřejnou dražbou činí :
3,500.000,- Kč slovy: třimilonypětsettisíc Kč
………………………………. Otisk razítka
V Říčanech, 14.5.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6776-123/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 510/2012.
