ZNALECKÝ POSUDEK č. 6839-187/2012 o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova „A”) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova „B”), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 18.7.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 6.8.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé budovy bez č.p. ( budova „A”) postavené na pozemku parc.č.st.5027, budovy bez č.p. ( budova „B”), postavené na pozemcích parc.č.st.5709/1, 5709/2 a pozemků parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, parc.č.st.5709/2, parc.č.615/152, v kat.území a obci Kolín, okres Kolín, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: budova bez č.p. na st.5027, budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 Adresa nemovitosti: Macharova 1376 280 02 Kolín Kraj: Středočeský Okres: Kolín Obec: Kolín Katastrální území: Kolín Počet obyvatel: 30 927 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.7.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Kolíně ze dne 9.6.2011 LV č.11502) - kopie katastrální mapy dané lokality - usnesení exekutorského úřadu Praha 4 - ustanovení znalce, ze dne 1.4.2010 č.j.046Ex95/07-31 - oznámení o době a místě ohledání nemovitosti ze dne 25.6.2012 č.j. 046Ex 195/07-56 - kolaudační rozhodnutí - změna užívání stavby ze dne 9.9.1999 č.j.výst.604/99/20/MK vydané Měst.úřadem v Kolíně - stavební povolení na přípojku NTL plynu ze dne 2.3.2005 č.j.výst./52/05/Si/MK - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zadavatelem ocenění 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : Sdružení romského vzdělávání, Jižní II 2148/6, Praha 4-Záběhlice IČ 70829721 6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-budovy bez č.p. ( č.ev.). Tyto jsou situovány na pozemcích parc.č.st.5027, parc.č.st.5709/1, st.5709/2, parc.č.615/152 v ulici Macharova.. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě.
-3-
Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica. Při místním šetření bylo zjištěno že budova bez č.p. „B” je postavena z části na pozemku parc.č.5709/2, který je ve vlastnictví jiného subjektu. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o objekty bývalé Romské školy sociálně-správní, sestávající se z budovy „A” a z budovy„B”, které jsou navzájem funkčně propojeny . Budova „A” navazuje stavebně z levé strany na sousední bytový dům. Objekt „A” obsahuje jedno podzemní podlaží a čtyři nadzemní podlaží. Z pravé strany je přistavěna vrátnice a vstupní hala. Budova „B” je přistavěna k zadní části budovy „A”, je jednopodlažní a je s ní funkčně propojena v úrovni 1.PP budovy „A”. Stáří objektů nebylo zadavatelem doloženo, dle získaných informací na stavebním úřadě v Kolíně byly objekty postaveny v 70.letech minulého století. Konstrukční systém budovy „A” je montovaný z panelových prvků plošných, budova „B” je převážně zděné konstrukce. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění z vlastní kotelny v suterénu, včetně ohřevu TUV. Objekty nejsou již několik let řádně provozovány, větrány a dostatečně vytápěny, stavebně-technický stav je celkově zhoršený. Budova školy je situována v ulici Macharova, v Kolíně-Zálabí. Příjezd z ulice Třídvorské.
8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a1) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) a2) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) b) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu b1) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) c) Pozemky c1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Hlavní stavby a1) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) Jedná se o objekt navazující z levé strany na sousední bytový dům. Konstrukční systém je montovaný, nosné konstrukce jsou zhotovený z panelových prvků plošných. Objekt obsahuje 4 nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. Střecha je osazena plochá, krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy. Instalován bleskosvod, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem, vnitřní dveře náplňové do ocelových zárubní. Vytápění ústřední, včetně ohřevu TUV, z vlastní plynové kotelny. Podlahy jsou betonové, nášlapné vrstvy tvoří keramické dlažby nebo PVC. V sociálních prostorách jsou provedeny obklady stěn keramickým obkladem, na podlaze je provedena keramická dlažba, osazeny keramické WC mísy, keramická umývadla a sprchové kouty. Rozvod teplé a studené vody je proveden do soc.prostor a kuchyněk. Elekroinstalace je 220/380 V, datové rozvody, požární rozvody. Stavebně-technický stav je zhoršený, budova není delší dobu řádně větrána a vytápěna. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
C. školy,univerzity a budovy pro výzkum monolitická betonová plošná 1263
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 25,30*13,45 1.NP: 25,30*13,45+9,90*5,60 2.NP: 25,30*13,45 3.NP: 25,30*13,45 4.NP: 25,30*13,45 Název podlaží 1.PP: 1.NP: 2.NP: 3.NP: 4.NP: Součet
Zastavěná plocha 340,29 m2 395,73 m2 340,29 m2 340,29 m2 340,29 m2 1 756,89 m2
= = = = = Konstrukční výška 2,95 m 3,30 m 3,30 m 3,30 m 3,30 m
Průměrná výška podlaží: PVP = 5 678,65 / 1 756,89 = 3,23 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 756,89 / 5 = 351,38 m2
340,29 m2 395,73 m2 340,29 m2 340,29 m2 340,29 m2 Součin 1 003,86 m3 1 305,91 m3 1 122,96 m3 1 122,96 m3 1 122,96 m3 5 678,65 m3
-5-
Obestavěný prostor: 1.PP: (25,30*13,45)*(2,95) 1.NP: (25,30*13,45)*(3,30)+(9,90*5,60)*3,30 2.NP: (25,30*13,45)*(3,30) 3.NP: (25,30*13,45)*(3,30) 4.NP: (25,30*13,45)*(3,30) zastřešení: (25,30*13,45)*(0,5/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = = = = = =
1 003,84 m3 1 305,89 m3 1 122,94 m3 1 122,94 m3 1 122,94 m3 85,07 m3 5 763,62 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních povrchů: S 8. Úprava vnějších povrchů: S 9. Vnitřní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů:
Obj. podíl [%] 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10 1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,30 1,00 19,20 1,00 11,10 1,00 6,20 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,10 1,00 1,80 1,00 3,10 1,00 3,20 1,00 5,20 1,00 2,20 1,00 4,10 1,00 5,00 1,00 0,30 1,00 2,20 1,00 2,10 1,00 0,30 1,00 1,60 1,00 1,80 1,00 3,40 0,00 0,00 1,00 6,20 99,00
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
0,9900
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 538,- Kč/m3 1,1320 0,9388 0,9502 0,9900 1,0500 2,0830
Základní cena upravená
=
5 549,32 Kč/m3
Plná cena:
5 763,62 m3 * 5 549,32 Kč/m3
=
31 984 171,74 Kč
-6-
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 %
-
15 992 085,87 Kč
Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) - zjištěná cena
=
15 992 085,87 Kč
a2) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) Jedná se o objekt o jednom nadzemním podlaží přistavěný k zadní části budovy „A” v úrovni 1.PP. Objekt je převážně zděný, osazený plochou střechou a krytinou z asfaltových svařovaných pásů. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Objekt je funkčně propojen s budou „A”, v prostorách byla provozována zájmová činnost ( prostory pro sport, kulturu a zábavu). Podlahy betonové, nášlapné vrstvy keramické dlažby. Stavebně-technický stav je zhoršený. Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
C. školy,univerzity a budovy pro výzkum zděná 1263
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 4,50*18,80+6*17,90 Název podlaží 1.NP: Součet
Zastavěná plocha 192,00 m2 192,00 m2
= Konstrukční výška 3,30 m
192,00 m2 Součin 633,60 m3 633,60 m3
Průměrná výška podlaží: PVP = 633,60 / 192,00 = 3,30 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 192,00 / 1 = 192,00 m2 Obestavěný prostor: 1.NP: (4,50*18,80+6*17,90)*(3,30) zastřešení: (4,50*18,80+6*17,90)*(0,50/2) Obestavěný prostor – celkem:
= = =
633,60 m3 48,00 m3 681,60 m3
Výpočet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů:
Hodnocení standardu S S S S S S S S
Obj. podíl [%] 7,30 19,20 11,10 6,20 2,10 0,60 6,90 3,10
Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 7,30 1,00 19,20 1,00 11,10 1,00 6,20 1,00 2,10 1,00 0,60 1,00 6,90 1,00 3,10
-7-
9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 13. Okna: 14. Povrchy podlah: 15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: 25. Ostatní: Součet upravených objemových podílů:
S C S S S S S C C S C S S S C S
1,80 3,10 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,30 2,20 2,10 0,30 1,60 1,80 3,40 1,00 6,20
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
Hodnota koeficientu vybavení K4:
1,80 0,00 3,20 5,20 2,20 4,10 5,00 0,00 0,00 2,10 0,00 1,60 1,80 3,40 0,00 6,20 93,10 0,9310
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) : Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) : Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38):
= * * * * * *
2 538,- Kč/m3 0,9390 0,9544 0,9364 0,9310 1,0500 2,0830
Základní cena upravená
=
4 336,88 Kč/m3
Plná cena:
681,60 m3 * 4 336,88 Kč/m3
=
2 956 017,41 Kč
-
1 478 008,71 Kč
Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" ) - zjištěná cena =
1 478 008,70 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 %
-8-
Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a1) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) a2) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" )
= =
Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem
31 984 171,74 Kč 2 956 017,41 Kč 34 940 189,15 Kč
Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu Kp): a) Hlavní stavby a1) Budova bez č.p. na st.5027 ( budova "A" ) a2) Budova bez č.p. na st.5709/1, 5709/2 ( budova "B" )
= =
Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem
15 992 085,87 Kč 1 478 008,70 Kč 17 470 094,57 Kč
b) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění b1) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) Pro výpočet výnosové hodnoty bylo uvažováno s obvyklým nájemným v daném místě a čase ( lokalita „Zálabí”). Prostory v budově byly rozděleny na využitelné prostory pro kanceláře ( bývalé učebny) a prostory soc.prostor, chodby, sklady a další obslužné plochy. S ohledem na současný účel užití ( kolaudováno jako ubytovací a školské zařízení) byla zvýšena kapitalizační míra o 0,5 % bodu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Druh objektu: Nemovitosti pro dopravu, spoje a školství Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 9,50 % Skupina: E) Výnosy z pronajímaných prostor: Název 1.PP-nebytové prostory - " A" 1.PP-ostatní plochy - " A" 1.NP-učebny,kanceláře - " A" 2.NP-učebny,kanceláře - " A " 3.NP-učebny,kanceláře - " A " 4.NP-učebny,kanceláře - " A " nebytové prostory budova " B " chodby + soc.zařízení+sklady vrátnice+vst.hala Výnosy celkem
Plocha [m2] Nájemné [Kč/m2] 190,00 500,99,00 200,191,00 1 000,185,60 1 000,192,50 1 000,193,90 1 000,134,00 1 000,409,30 200,35,50 200,-
Výnos [Kč] 95 000,19 800,191 000,185 600,192 500,193 900,134 000,81 860,7 100,1 100 760,-
Ocenění: Celkové výnosy z pronajímaných prostor: Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:
=
1 100 760,- Kč
-9-
Cena stavebního pozemku: 801 884,43 Kč Výměra stavebního pozemku: 683 m2 Skutečně zastavěná plocha: 683 m2 Cena skutečně zastavěné plochy: 801 884,43 Kč Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného
-
40 094,22 Kč
1 100 760,00 * 40 % = 440 304,00 Vypočtené odpočty celkem:
-
440 304,- Kč
Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: Míra kapitalizace 9,50 %
= /
620 361,78 Kč 9,50 %
Cena stanovená výnosovým způsobem
=
6 530 124,- Kč
Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: E) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny E): Jedná se o lokalitu s negativním dopadem na poptávku po nemovitostech, s možným rozvojovým potenciálem ( rekolaudace na kancelářskou budovu, přestavba na bytový dům) Ocenění nákladovým způsobem Ocenění výnosovým způsobem Rozdíl
CN = 17 470 094,57 CV = 6 530 124,00 R = 10 939 970,57
Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny E): CV + 0.10 R
=
7 624 121,06 Kč
Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu =
7 624 121,06 Kč
c) Pozemky c1) Pozemky Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek nepravidelného tvaru, převážně rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Přístup a příjezd k budově přes asfaltové parkoviště. Pozemky jsou z větší části zastavěny budovami. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Jedn. cena Výměra 2 [m ] [Kč/m2] 397,00 400,00 286,00 400,00
zastavěná plocha a nádvoří st.5027 zastavěná plocha a nádvoří st.5709/1 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby
50 %
Cena [Kč] 158 800,114 400,273 200,-
- 10 -
1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
50 % 100 % + 5% 5% + * *
273 200,546 400,27 320,573 720,0,6710 2,0830 801 884,43
Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle § 28 odst. 5. Základní cena = 400,- Kč/m2. Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena 2 [m ] [Kč/m2] 127,00 400,00
ostatní plocha, jiná plocha 615/152 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
Cena [Kč] 50 800,50 800,-
50 % 50 % 100 % + 5% 5% + * * * =
50 800,101 600,5 080,106 680,0,4000 0,6710 2,0830 59 642,36 861 526,79 Kč
- 11 -
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: b) Budova "A" a "B" bez č.p. ( č.ev.) c) Pozemky
= =
7 624 121,06 Kč 861 526,79 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
8 485 647,85 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí
8 485 650,- Kč
slovy: Osmmilionůčtyřistaosmdesátpěttisícšestsetpadesát Kč
V Říčanech, 6.8.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6839-187/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 116/2012.
