ZNALECKÝ POSUDEK è. 5061 / 49 / 2015 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI – rekreační chaty č.ev. 430 bez pozemků v obci Slapy, katastrálním území Přestavlky u Slap, kraj Středočeský
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Odhad vypracoval :
Ing. Dagmar LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
Odhad obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 18.2.2015 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 18.2.2015 Vypracováno dne: 5.3.2015 ..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitou věc a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Obvyklá cena nemovité věci bez pozemků je ke dni ocenění
700.000,00 Kè Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ
1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI .......................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres ...................................................5 1.1.2 Situování nemovité věci .............................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...............................................................................................6 2/ PODKLADY ........................................................................................................................8 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................8 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................8 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................8 2.1.3 Potvrzení .....................................................................................................................................8 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................8 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................8 2.2.2 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................8 2.2.3 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................8 2.2.4 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................8 2.2.5 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015 ................................................................................8 2.2.6 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015......................................................................8 2.2.7 Místní šetření ..............................................................................................................................8 3/ POPIS .......................................................................................................................................9 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
....................................................10
4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................10 3
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................13 6/ PØÍLOHY 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ………………………………………………….. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITÉ VĚCI…………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
15 22 23 24 27
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Slapy k.ú. – Přestavlky u Slap číslo evidenční, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo evidenční – 430 kraj – Středočeský okres – Praha-západ Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji 1.1.2 Situování nemovité věci města, cca 2,00 km od centra. Okolní zástavba je tvořena obdobným chatami. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků REKREAČNÍ CHATA č.ev.430 POZEMKY p.č.St.390-zastavěná plocha a nádvoří, 94 m2 p.č.296/110-ostatní plocha-zeleň, 700 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Stavby: Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle Pozemky: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, 128 00 Praha 2 Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovité věci zapsané na LV č.1828 pro obec Slapy, k.ú. Přestavlky u Slap. B) Uvést všechna příslušenství nemovité věci. C) Uvést známá věcná břemena, výměnky, a nájemní, pachtovní či předkupní práva. D) Stanovit výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne 18.12.2015. Na tento den byl povinný p. Michal Dubský písemně vyzván, aby zpřístupnil rekreační chatu č.ev. 430. Při místním šetření nebyl povinný přítomen a nemovitá věc nebyla zpřístupněna. Výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možné zjistit přesný výčet místností a jejich podlahové plochy. Podlahová plocha byla stanovena odhadem. Pozemky pod chatou a v okolí chaty jsou ve vlastnictví: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, 128 00 Praha 2. Vzhledem k nepřítomnosti povinného p. Michala Dubského nebylo možné zjistit zda je uzavřena nájemní smlouvy na pozemky. Dle dostupné dokumentace zřejmě nevázne na oceňované nemovité věci žádné věcné břemeno. Přístupová komunikace p.č. 296/2 - vlastník Družstvo pro rekreační bydlení, Lahovská 117 Lahovice, 159 00 Praha 5 Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.1828 je specifikováno : Zástavní právo exekutorské ve výši 1.024,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. FIDENTIA s.r.o., Krčská 1079/59, 140 00 Praha 4. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 147 EX-5767/14-33 ze dne 17.12.2014. Zástavní právo exekutorské ve výši 854,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. ERGO pojišťovna, a.s. Vyskočilova 1481/4, 140 00 Praha 4. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-50183/11-23 ze dne 15.10.2014. Zástavní právo exekutorské dluh ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Česká republika, vykonává: Obvodní soud pro Prahu 2. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 030 EX-5293/14-18 ze dne 1.7.2014. Zástavní právo exekutorské dluh ve výši 500,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. Česká republika, vykonává: Státní plavební správa. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 176 EX-00723/14-013 ze dne 18.3.2014. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Česká republika, vykonává Finanční úřad pro Středočeský kraj. Stavba: Slapy č.ev. 430. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne 15.6.2012. Zástavní právo exekutorské na základě pověření 66 EXE 433/2013-10 ve výši 13.258,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 027 EX 00004/13-018. Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX-00004/13-18 ze dne 7.5.2013. Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení 67 EXE 2071/2011-7 ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 098 EX 01177/11-016. Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 098 EX-01177/11-016 ze dne 15.11.2012. Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení č.j. 098 EX 01077/11-019 ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 098 EX 01077/11-019. Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 098 EX-01077/11-019 ze dne 15.11.2012. Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení č.j. 54 EXE 1000/2012-24 ve výši 6.327,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 027 EX 0494/12. Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX-0494/12 ze dne 15.8.2012. Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Hanák, Malátova 645/18, 150 00 Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 147 EX 5767/14-7 ze dne 12.11.2014. 6
Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Hana Šajnerová, EÚ Rakovník, Husovo nám. 22, 269 01 Rakovník. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 087 EX 2712/2014 –8 ze dne 1.9.2014. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 087 EX-2712/14-11 ze dne 28.8.2014. Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor Mgr. Jaroslav Momola, EÚ Brno-město, Hlinky 41/104, 603 00 Brno. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 030 EX 5293/2014 -7 ze dne 13.5.2014. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 030 EX-5293/14-19 ze dne 14.5.2014. Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Josef Lavička, 26. dubna 10, 350 02 Cheb. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 176 EX 00723/2014 –008 ze dne 3.3.2014. Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 EX 00004/13-009 ze dne 20.3.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě pověření 66 EXE 433/2013-10. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 027 EX-00004/13-017 ze dne 7.5.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 67 EXE 2071/2011-7. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 098 EX-01177/11-015 ze dne 15.11.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 67 EXE 2104/2011-7. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 098 EX-01077/11-018 ze dne 15.11.2012. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 54 EXE 1000/2012-24. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 027 EX-0494/12 ze dne 8.10.2012. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 38, 750 02 Přerov. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 4818/2011-12 ze dne 1.11.2011. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev. 430. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 EX-50183/11-22 ze dne 15.10.2014. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Usnul, EÚ Praha 9. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 2104/2011 7 ze dne 5.5.2011. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Usnul, EÚ Praha 9. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 2071/2011 7 ze dne 3.5.2011. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 54 EXE 1000/2012 ze dne 16.7.2012. Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, EÚ Břeclav. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, 140 00 Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 72 EXE 1305/2012 13 ze dne 17.5.2012. Tato zástavní práva, zahájení exekuce, exekuční příkazy a nařízení exekuce nemají vliv na výši ceny obvyklé.
7
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1
Výpis z katastru nemovitostí LV č.1828 vyhotovený dne 26.1.2015
3.1.2
Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN
2.1.3 Potvrzení o prodeji nemovitosti veřejnou dražbou ze dne 30.3.1993
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.3
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, září 2014
2.2.4
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.5
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2015 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.6
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2015 časopis znalců ČR
2.2.7
Místní šetření provedeno dne 18.2.2015 za účasti znalce.
8
3/ POPIS REKREAČNÍ CHATA č.ev. 430 Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru písmene L. Chata zřejmě není podsklepená má jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z asfaltových šindelů. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná, zdvojená, opatřená dřevěnými okenicemi. Vstupní dveře jsou dřevěné. Do chaty je zavedena přípojka elektro, vody z řadu a kanalizace do jímky. Technický stav objektu je průměrný. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možné zjistit přesný výčet místností a jejich podlahové plochy. Podlahová plocha byla stanovena odhadem. Odhadnutá podlahová plocha – 60 m2 Výměry Zastavěná plocha 1. NP – 14,0 x 6,80 = 95,20 m2
Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Vrchní stavba │ │ (14,00x6,80)x2,85 = 271,32 m3│ │Zastřešení │ │ (14,00x6,80)x0,90/2 = 42,84 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 314,16 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
POZEMKY – jiného vlastníka č. parc. St.390 zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 296/110 ostatní plocha-zeleň
94 m2 700 m2
Vlastník pozemku: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, 128 00 Praha 2. Vzhledem k nepřítomnosti povinného p. Michala Dubského nebylo možné zjistit, zda je uzavřena nájemní smlouvy na pozemky.
9
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. REKREAČNÍ CHATA č.ev. 430: Srovnávací objekt 1: dřevěná chata s verandou, pokojem a podkrovím v obci Slapy. Chata se nachází z větší části na rovinatém a oploceném pozemku. V chatě je nová elektřina, WC a sprch. kout. Vlastní studna a žumpa. Podlahová plocha – 46 m2. Pozemek – 717 m2. Nabízená cena – 889.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:325290.
10
Srovnávací objekt 2: chata 4+1 na vlastním pozemku v lokalitě Ždáň, Slapy. Chata je po rekonstrukci. V přízemí kuchyňská linka s obývacím pokojem, ložnice, koupelna s WC a sprchovým koutem (bojler na ohřev). V patře obývací pokoj s kuchyní, 2x ložnice a WC. Po rekonstrukci jsou veškeré rozvody. Vytápění lokálním topením na tuhá paliva. Chata je připojena na městský vodovod. Odpad řešen septikem. Podlahová plocha – 90 m2. Pozemek – 572 m2. Nabízená cena – 1.990.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:ZD008488.
Srovnávací objekt 3: Chata Slapy- Horní Skalice na pozemku 488 m2, 3NP, 4 pokoje, kuchyň, koupelna s WC. Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji chatu s výhledem na řeku. Chata byla nedávno částečně ě zrekonstruovaná a je v klidném prostředí na okraji lesa. Nemovitost je v blízkosti golfového hřiště cca 5 minut chůze a cca 5 minut chůze je to i k přehradě. Podlahová plocha – 60 m2. Pozemek – 488 m2 Nabízená cena – 1.499.000,- Kč. Internet: sreality.cz – ID:340340828.
11
Výpočet orovnávacím způsobem
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
794,00 60,00 -
717,00 46,00 889 000 0,9 800 100
572,00 90,00 1 990 000 0,9 1 791 000
488,00 60,00 1 499 000 0,9 1 349 100
-
17 393 1,00
19 900 1,00
22 485 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 17 393 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 19 900 1
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 po přepočtení IS 20 237 1
Jednotkové ceny JC - za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
19 177
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,10 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
0,80
Technická vybavenost pozemku
1,00
Právní vztahy
0,70 1,00 0,62
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
11 813
Obvyklá cena - za PP
708 782
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
700 000 Kč
12
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota celkem
700.000,00 Kč
SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši:
Obvyklá cena staveb bez pozemků
700.000,- Kč Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských=
13
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5061 / 49 / 2015 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
14
