ZNALECKÝ POSUDEK č. 6901-249/2012 o ceně obvyklé rodinného domu bez č.p., postaveného na pozemku parc.č.1749/3 včetně příslušenství a pozemků parc.č.1749/1, parc.č.1749/3, v kat.území Stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, okres Praha-východ, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou ( exekuční příkaz č.j.046Ex619/11-67 ze dne 29.6.2012).
Znalecký posudek podle stavu ke dni 10.9.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 13.10.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé rodinného domu bez č.p., postaveného na pozemku parc.č.1749/3 včetně příslušenství a pozemků parc.č.1749/1, parc.č.1749/3, v kat.území Stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, okres Praha-východ, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: rodinný dům bez č.p. Adresa nemovitosti: Třebízského 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Katastrální území: Stará Boleslav Počet obyvatel: 17 317 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 155,9742 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 155,97 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 10.9.2012 za přítomnosti zástupce exekutora, Mgr.Pajonka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ ze dne 11.10.2012 ( LV č.5568) - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP Praha-východ ze dne 11.10.2012 ( LV č.5647) - kopie katastrální mapy dané lokality - kopie stavební dokumentace ke stavebnímu řízení - kolaudační rozhodnutí ze dne 19.5.2008č.j.výst.28988/2008-K rozh/KP vydané Městským úřadem v Brandýse nad Labem-Staré Boleslavi ( právní moc 10.6.2008) - usnesení Exekutorského úřadu Praha 4, JUDr.Dagmar Kuželová ze dne 30.7.2012 č.j.046Ex619/11-74 ve věci ustanovení znalce - výsledky místního šetření - informace poskytnuté panem Radovanem Petrem v průběhu místního šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : dle LV č.5568 a LV č.5647 pro kat.území Stará Boleslav
-3-
6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-RD bez č.p. postaveného na pozemku parc.č.1749/3. Tento je situovaný v zastavěné části obce Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, v městské části Stará Boleslav, v ulici Třebízského. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Bylo provedeno zaměření půdorysných výměr a výšek objektů a zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica. Součástí ocenění rodinného domu porovnávací metodou je i ocenění následujícího příslušenství : - přípojky inženýrských sítí - zpevněné plochy z betonu a dlážděné - oplocení - 2*vrata s pohony - vrátka
7. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Rodinný dům bez č.p. b) Venkovní úpravy b1) Bazén venkovní b2) Technologie k bazénu c) Pozemky c1) Pozemky parc.č.1749/1, 1749/3
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota a1) Rodinný dům bez č.p. - § 26a Samostatně stojící RD, kolaudovaný v roce 2008 na základě kolaudačního rozhodnutí ze dne 19.5.2008č.j.výst.28988/2008-K rozh/KP vydaného Městským úřadem v Brandýse nad LabemStaré Boleslavi ( právní moc 10.6.2008). Objekt je založen na betonových základových pasech a želebet.desce, protiradonové izolace a izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou z páleného materiálu Porotherm, stropy keramické, střecha plochá ( obrácené provedení, tj.PVC folie, kačírek).Na terase je položena dlažba do terčů. Instalován bleskosvod, okapy a svody. Okna jsou osazena s dřevěnými rámy, typ Euro s izolačním trojsklem. Vytápění tepelnými čerpadly, včetně ohřevu TUV, podlahové vytápění v celém objektu, klimatizace. Podlahy betonovém, nášlapné vrstvy dlažby, plovoucí podlahy a textilní koberce. dveře jsou osazeny dřevěné z masivu a obložkovými zárubněmi. V kuchyni je instalována kuchyňská linka v nadstandardním provedení s veškerými spotřebiči a odsavačem par. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, v patře sádrokartony. Venkovní fasáda je provedena jako termoizolační s probarvenou fasádní stěrkovou omítkou. Provedeny veškeré přípojky inženýrských sítí. V garáži osazena sekční vrata s el.pohonem a dálkovým ovládáním. Centrální vysavač, jednotka umístěna v garáži, proveden rozvod po celém domě. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelen a ke kuchyňské lince. Veškeré zařizovací předměty v RD jsou v nadstandardním provedení. Provedeny telefonní a datové rozvody, zabezpečovací zařízení pro každé patro zvlášť. Stavebně-technický stav RD je velmi dobrý, jedná se o novostavbu. Dispoziční řešení : 1.NP - garáž, zádveří, obývací pokoj s kuchyní, chodba, WC, koupelna s prádelnou, technická místnost, pokoj 2.NP - schodiště, chodba, koupelna, pracovna, 4 pokoje, terasa Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Praha - východ Stáří stavby: 4 roky Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2.NP: Název podlaží 1.NP: 2.NP:
11,60*13,90 8,10*13,90
= = Zastavěná plocha 161,24 m2 112,59 m2
161,24 m2 112,59 m2 Konstrukční výška 3,10 m 3,10 m
-5-
Obestavěný prostor: 1.NP: (11,60*13,90)*(3,10) 2.NP+střecha: (8,10*13,90)*(3,10) Obestavěný prostor – celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží:
499,84 m3 349,03 m3 848,87 m3
= = = ZP1 = 161,24 m2 ZP = 273,83 m2
Podlažnost ZP / ZP1 = 1,70 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - Ostatní druhy vytápění (např. solární, tepelná čerpadla, stěn. vytápění) - Osazeno 2* tepelné čerpadlo s výměníkem pro bazén, podlahové vytápění v RD. 7. Zákl. příslušenství v RD - Více základních příslušenství nadstandardního provedení - Centrální vysavač, nadstandardní kuchyňská linka, teklefonní a datové rouzvody, podlahové vytápění, krb, sekční vrata s pohonem, zabezpečovací zařízení, vestavěný nábytek na míru, dveře z masivu, nadstandardní dlažby, nadstandardní vytápění, tepelná čerpadla. 8. Ostatní vybavení v RD - Např. sauna, centrál. vysavač, zimní zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9. Venkovní úpravy - Většího rozsahu nebo nadstand. provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu
č.
Vi
I
typ B
III III II II V
0,00 0,00 0,00 0,01 0,08
V
0,10
V
0,06
II
0,10
IV II
0,04 0,00
II III I
0,00 0,00 1,25
Koeficient pro stáří 4 roky: 1,00 12
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V13 * 1,00 = 1,738 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí
č.
Pi
III II IV III
0,00 0,00 0,03 0,02
III II
0,02 0,00
-6-
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
III II
0,00 0,00
8
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 1,070 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
č.
Ti
III
0,00
II II
0,00 0,00
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 1,000 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 1,738 * 1,070 * 1,000 = 1,860 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m3 * 1,860 = 12 811,68 Kč/m3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 12 811,68 Kč/m3 * 848,87 m3 = 10 875 450,80 Kč = Rodinný dům bez č.p. - zjištěná cena
10 875 450,80 Kč
b) Venkovní úpravy b1) Bazén venkovní - § 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 21. Bazén venkovní nezakrytý Kód CZ - CC: 242 Výměra: 30,00 m3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 30,00 m3 * 1 825,- Kč/m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= * * *
54 750,- Kč 1,0000 2,3390 2,2590
Plná cena:
=
289 288,10 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 46 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 50 = 8,000 %
-
23 143,05 Kč
Bazén venkovní - zjištěná cena
=
266 145,05 Kč
-7-
b2) Technologie k bazénu - § 10 Jedná se o technologii filtrace, ohřevu a protiproudu. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 35.1. Jiné - počet Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 265 000,- Kč/ks Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
= *
265 000,- Kč 2,2590
Plná cena:
=
598 635,- Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 4 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 4 / 30 = 13,333 %
-
79 816,- Kč
Technologie k bazénu - zjištěná cena
=
518 819,- Kč
c) Pozemky c1) Pozemky parc.č.1749/1, 1749/3 - § 27 - § 32 Jedná se o pozemek obdélníkového tvaru, rovinného charakteru. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Uplatněny přirážky v rámci rozpětí z důvodů lokality a výši sjednaných cen okolních pozemků. Příjezd a přístup po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 379,00 155,97 156,00 155,97
zahrada 1749/1 zastavěná plocha a nádvoří 1749/3 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen Úprava ceny celkem Mezisoučet 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Pozemky parc.č.1749/1, 1749/3 - zjištěná cena
Cena [Kč] 59 112,63 24 331,32 83 443,95
50 % 150 % 200 % + 10 % 10 % + * * =
166 887,90 250 331,85 25 033,19 275 365,04 2,2590 2,1550 1 340 516,94 1 340 516,94 Kč
-8-
C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Rodinný dům bez č.p. b) Venkovní úpravy b1) Bazén venkovní b2) Technologie k bazénu c) Pozemky parc.č.1749/1, 1749/3
=
10 875 450,80 Kč
= = =
266 145,05 Kč 518 819,- Kč 1 340 516,94 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
13 000 931,79 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
13 000 930,- Kč
Obvyklou cenou se pro účely zákona č.151/1997 Sb o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažitelná při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tuto cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena se obyčejně zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných nemovitostí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít jinou metodiku. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. porovnávací metodou ( porovnávací výpočtová ) ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází ze skutečných zrealizovaných cen rodinných domů, jejichž sběr provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu. Korekční koeficient stanoven ve výši kr = 1,00. Výpočet : NC – stanovená cena porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 13,000.930,- Kč * 1,00 = 13,000.930,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 13.000.000,- Kč
-9-
C. Závěr : Obvyklá cena rodinného domu bez č.p., postaveného na pozemku parc.č.1749/3, včetně příslušenství a souvisejících pozemků, v kat.území Stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, okres Praha-východ, kraj Středočeský, pro účely prodeje nemovitosti veřejnou dražbou činí :
13,00.000,- Kč slovy: třináctmilionů Kč
Ocenění spoluvlastnického podílu id.1/2 : Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 na rodinném domě bez č.p., postaveném na pozemku parc.č.1749/3, včetně spoluvlastnického podílu ve výši ideální 1/2 na příslušenství a souvisejících pozemcích, v kat.území Stará Boleslav, obec Brandýs nad Labem-Stará Boleslav, okres Praha-východ, kraj Středočeský, pro účely prodeje nemovitosti veřejnou dražbou činí :
6,500.000,- Kč slovy: šestmilionůpětsettisíc Kč
V Říčanech, 12.10.2012
Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
………………………………….
- 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6901-249/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 160/2012.
