ZNALECKÝ POSUDEK č. 6772-119/2012 o ceně obvyklé bytové jednotky č.573/2, situované v budově č.p.572, 573, postavené na pozemcích parc.č.26, parc.č.27, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.572, 573 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č.26, parc.č.27, parc.č.28/4, parc.č.83/2, parc.č.460/2, v kat.území a obci Dobrovice, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský.
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Praha 4 JUDr.Dagmar Kuželová-soudní exekutor Novodvorská 1010 142 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro potřeby exekučního řízení a prodeje nemovitosti veřejnou dražbou.
Znalecký posudek podle stavu ke dni 19.4.2012 vypracoval: Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Říčanech 2.5.2012
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č.573/2, situované v budově č.p.572, 573, postavené na pozemcích parc.č.26, parc.č.27, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p.572, 573 a včetně spoluvlastnického podílu na pozemcích parc.č.26, parc.č.27, parc.č.28/4, parc.č.83/2, parc.č.460/2, v kat.území a obci Dobrovice, okres Mladá Boleslav, kraj Středočeský. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: byt č.573/2 Adresa nemovitosti: Husova 573 294 41 Dobrovice Kraj: Středočeský Okres: Mladá Boleslav Obec: Dobrovice Katastrální území: Dobrovice Počet obyvatel: 3 218 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 51,4443 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. h) : ZC = Cp * 2,5 = 128,61 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.4.2012 za přítomnosti zástupce zadavatele Mgr.Pajonka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN KÚ pro Středočeský kraj, KP v Mladé Boleslavi LV č.1323 - smlouva o převodu bytové jednotky ze dne 3.9.2007, registrovaná KÚ ke dni 23.11.2007 - oznámení o době a místě ohledání nemovitosti ze dne 27.3.2012 č.j.046Ex2287/08-72 vydané x.úřadem Praha 4 - výsledky místního šetření - informace poskytnuté zástupcem zadavatele
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník ke dni ocenění : SJM Mačutek Jakub a Mačutková Zdeňka, Husova ulice 573, 294 41 Dobrovice
-3-
6. Dokumentace a skutečnost V průběhu místního šetření byla provedena identifikace oceňované nemovitosti-bytu č.573/2. Tento je situovaný v zastavěné části obce Dobrovice, v ulici Husova, v budově č.p.573. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Zjištěné údaje byly porovnány s předloženou dokumentací a dalšími dostupnými podklady. Zjištěné rozdíly byly zapracovány do následujícího ocenění. Měření bylo prováděno ocelovým pásmem a laeserovým měřičem s digitálním ukazatelem hodnot zn.Leica. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o samostatně stojící objekt o 4 nadzemních podlažích, osazený plochou střechou. Střešní krytina je tvořena asfaltovými svařovanými pásy, instalován bleskosvod. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, včetně vytápění z vlastní plynové kotelny v budově a ohřevu TUV. Přístup a příjezd po pevněné komunikaci. Jedná se o montovaný typizovaný objekt z panelových prvků plošných. Okna jsou osazena nově s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Bytový dům je zateplen, výtah není instalován. Stáří budovy je asi 32 roků, stavebně-technický stav je dobrý. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a1) Byt č.573/2 b) Pozemky b1) Pozemky
-4-
B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno za použití metodiky vybraných ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
a) Porovnávací hodnota 1) Byt č.573/2 - § 25 Jedná se o byt situovaný ve 2.NP bytového domu v dispozičním členění 3+1 s příslušenstvím ( koupelna, WC, spíž, lodžie, sklep, předsíň). Vytápění ústřední radiátorové s centrálním ohřevem, včetně TUV. Rozvod teplé a studené vody proveden do koupelny a ke kuchyňské lince. V kuchyni je instalována běžná kuchyňská linka, odsavač par, elektrický sporák. Koupelna je v instalačním jádru, provedeny obklady stěn keramickým obkladem, na podlaze je položena keramická dlažba. Instalována vana a keramické umývadlo. Podlahy betonové, nášlapné vrstvy PVC, koberce a keramická dlažba. Dveře jsou osazeny náplňové do ocelových zárubní, plné nebo prosklené. Okna jsou osazena s plastovými rámy a izolačním dvojsklem. Stavebně-technický stav bytu je zhoršený, předpoklad provedení dílčích stavebních úprav. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Středočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 32 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 22 732,- Kč/m2 Podlahové plochy bytu: kuchyně: pokoj č.1: pokoj č.2: pokoj č.3: předsíň: spíž: WC: koupelna: lodžie: Podlahová plocha bytu:
= = = = = = = = = =
12,00 m2 12,46 m2 12,15 m2 19,32 m2 7,94 m2 1,07 m2 1,04 m2 2,86 m2 5,88 m2 74,72 m2
Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepním koje: Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem:
= =
3,40 m2 3,40 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: = 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 3,40 m * 0,10 = Podlahové plochy - celkem: =
74,72 m2 0,34 m2 75,06 m2
-5-
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
č.
Vi
III I II II II
0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00
II
-0,10
II
-0,01
III III III
0,00 0,00 0,85
č.
Pi
I II
0,00 0,02
III III II
0,00 0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
II
-0,03
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č.
Ti
I
-0,10
II II
0,00 0,00
Koeficient pro stáří 32 let: 0,80 9
Index vybavení IV = (1 + ∑ Vi ) * V10 * 0,80 = 0,598 i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - vnitřní území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s maximálně čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci a okolí - odpovídá průměru v kraji 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů 12
Index polohy IP = (1 + ∑ Pi ) = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu
-6-
3
Index trhu IT = (1 + ∑ Ti ) = 0,900 i=1
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,598 * 0,990 * 0,900 = 0,533 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 22 732,- Kč/m2 * 0,533 = 12 116,16 Kč/m2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 12 116,16 Kč/m2 * 75,06 m2 = 909 438,97 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem =
909 438,97 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 214 090,54 Kč Spoluvlastnický podíl: 566 / 10 000 Hodnota spoluvlast. podílu: 214 090,54 Kč * 566 / 10 000 =
+
12 117,52 Kč
Byt č.573/2 - zjištěná cena
=
921 556,49 Kč
b) Pozemky b1) Pozemky - § 27 - § 32 Jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou. Pozemky č.parc.č.26 a parc.č.27 jsou zastavěny bytovým domem. Pozemky tvoří geometricky obdélník, výškově nesourodý. V místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě. Přístup a příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2: Název
Parcelní číslo
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 267,00 128,61 264,00 128,61
zastavěná plocha a nádvoří 26 zastavěná plocha a nádvoří 27 Součet Úprava ceny – příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem
Cena [Kč] 34 338,87 33 953,04 68 291,91
5% 5% + * *
3 414,60 71 706,51 0,7630 2,1390 117 029,11
Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle § 28 odst. 5. Základní cena = 128,61 Kč/m2. Název ostatní plocha ostatní plocha
Parcelní číslo 28/4 83/2
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 1 009,00 128,61 51,00 128,61
Cena [Kč] 129 767,49 6 559,11
-7-
ostatní plocha 460/2 41,00 Součet Úprava ceny - příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu Úprava ceny celkem Mezisoučet Úprava ceny dle § 28 odst. 5: Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 5 - celkem Pozemky - zjištěná cena
128,61
5 273,01 141 599,61
5% 5% + * * * =
7 079,98 148 679,59 0,4000 0,7630 2,1390 97 061,43 214 090,54 Kč
-8-
Výsledné ceny: a) Byt č.573/2
=
921 556,49 Kč
Výsledná cena nemovitosti činí celkem
921 556,49 Kč
Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí
921 560,- Kč
slovy: Devětsetdvacetjednatisícpětsetšedesát Kč
b) Výnosová hodnota V tomto ocenění nebude tato metoda použita.
c) Metoda porovnání tržních hodnot Zpracovatel provedl podrobnou analýzu příslušného segmentu trhu zaměřenou na již realizované prodeje nemovitostí srovnatelných užitných parametrů a současnou nabídku a poptávku po obdobných nemovitostech v dané lokalitě prostřednictvím realitních kanceláří a sítě internetu. Údaje o již realizovaných prodejích a prodejních cenách těchto nemovitostí za poslední sledované období však nebyly v této konkrétní lokalitě zjištěny v dostatečném počtu, proto nebylo možné přímo stanovit porovnávací hodnotu předmětného majetku, byly však zjištěny nabídkové ceny obdobných bytů a to v dostatečném počtu. Získané poznatky a údaje z vlastní databáze zpracovatele však byly využity při stanovení korekčního koeficientu (Kr) a stanovení výsledné obvyklé ceny nemovitosti. Při posuzování tržní ceny je v daném případě nezbytné zohlednit charakter nemovitosti ( jednotky), její umístění, docházkové vzdálenosti, kvalitu přístupových komunikací, zainvestování inženýrskými sítěmi, účel užití pozemků a stavebně-technický stav. Nabídkové ceny obdobných bytových jednotek v této lokalitě se pohybují nejčastěji v rozmezí 10000,- až 20000,- Kč/m2 dle technického stavu bytových jednotek, polohy bytového domu a charakteru bytového domu a jeho tech.stavu ( cihlová stavba, montovaný dům). Výsledné realizační ceny však budou nižší nejméně o cca 10-15 %. Pozitivní a negativní aspekty – umístění objektu je z hlediska přístupnosti v obci ( čtvrti) je výhodné, objekt je postaven v širším centru, v docházkové vzdálenosti k MHD, příznivá lokalita. Jednotku je možné využívat výhradně jako bytový prostor, tj. k bydlení ( dle kolaudačního rozhodnutí). Pokud se týká vlastního stavebně-technického stavu, byl podrobně popsán v předchozí části tohoto ocenění. Objekt a byt nevykazují statické poruchy nosných konstrukcí. Poznatky získané z této analýzy byly využity při stanovení obvyklé ceny.
-9-
C. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) Návrh obvyklé ceny Ocenění tedy bude provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých dalších zákonů ( zákon o oceňování majetku ) : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanový jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Hodnota nemovitosti stanovená v předchozí části znaleckého posudku za použití metodiky zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.3/2008 Sb., tj. metodou výpočtovou porovnávací ( tato metoda byla zvolena jako dostatečně objektivní, neboť vychází z již realizovaných cen bytů, které provádějí příslušné Finanční úřady) bude upravena korekčním koeficientem, který věrně odráží situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě, jeho stavebně-technický stav, polohu a stav objektu. Korekční koeficient znalec stanovil ve výši kr = 1,00.
Výpočet : NC – cena zjištěná výpočtovou porovnávací metodou Kr - korekční koeficient Oc - obvyklá cena OC = Nc * kr = 921 560,- Kč * 1,00 = 921 560,- Kč
OC ( zaokrouhleno ) = 900 000,- Kč Kontrolní výpočet pro byt č.573/2 : 900 000/ 75,0 m2 = 12.000,- Kč/m2 Uvedená hodnota se pohubuje v cenovém intervalu 10 000 - 20 000/m2 podlahové plochy porovnávaných bytových jednotek ( viz porovnávací metoda ),tj. na jeho spodní hranici a to s ohledem na lokalitu a stavebně-technický stav ( nutné investice). Eventuální práva a závady spojené s oceňovanou nemovitostí nejsou znalci ke dni ocenění známa a tudíž nejsou předmětem ocenění.
V současné době je v Dobrovicích nabízen obdobný byt 3+kk za částku 1,100.000,Kč o ploše cca 70 m2, ale v cihlové budově. Byt je ve velmi dobrém stavebnětechnickém stavu.
- 10 -
b) Závěr Obvyklá cena bytu č.573/2 v budově č.p. 572, 573, postavené na pozemcích parc.č. 26, parc.č.27, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy č.p. 572, 573 a včetně spoluvlastnického podílu na souvisejících pozemcích, v kat.území a obci Dobrovice, okres Mladá Boleslav
činí ke dni ocenění :
900 000,- Kč slovy: devětsettisíc Kč
………………………………. Otisk razítka
V Říčanech, 2.5.2012 Ing. Miroslav Kolář Rýdlova 1091 251 01 Říčany
D. Znalecká doložka Znalecký deník jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem krajského soudu v Praze ze dne 20.6.88 Spr. 356/88 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, věci movité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6772-119/2012 znaleckého deníku.
