ZNALECKÝ POSUDEK è. 4963 / 142 / 2014 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI – pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 a pozemek ostatní plocha p.č.700 v obci a katastrálním území Červené Janovice, kraj Středočeský, okres Kutná Hora
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Odhad vypracoval :
Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
Odhad obsahuje 34 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 22.9.2014 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 22.9.2014 Vypracováno dne: 23.9.2014 ..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětné nemovité věci a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Obvyklá cena nemovitých věcí je ke dni ocenění
Obvyklá cena zemědělského pozemku ve zjednodušené evidenci
210.000,- Kč Slovy: = Dvěstědesettisíckorunčeských=
Obvyklá cena pozemku p.č. 700
5.000,- Kč Slovy: = Pěttisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ
1/ NÁLEZ..........................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI ........................................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................5 1.1.2 Situování nemovité věci .............................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI........................................................................................................5 2/ PODKLADY..............................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU .....................................................6 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................6 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .....................................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2014 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2014......................................................................7 2.2.8 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POPIS ..........................................................................................................................................8 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
...............................................................9
4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ..............................................................9
3
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................................15
6/ 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5
PØÍLOHY VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ………………………………………………….. KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITÉ VĚCI…………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
17 25 27 28 34
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Červené Janovice k.ú. – Červené Janovice číslo popisné, kraj, okres ulice – nespecifikována číslo popisné – nepřiděleno kraj – Středočeský okres – Kutná Hora Obec Červené Janovice leží při silnici č.339, 1.1.2 Situování nemovité věci která spojuje město Čáslav s městem Ledeč nad Sázavou. Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji obce, cca 0,85 km od centra obce. POZEMEKY 1.1.3 Přehled staveb a pozemků p.č. 700-ostatní plocha-manipulační plocha, výměra 62 m2 p.č. 700-pozemek ve zjednodušené evidenci, výměra 15 915 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků ALFA KONTAKT s.r.o. v likvidaci, Rumunská 1486/18, 250 88 Čelákovice Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitých věcí zapsaných na LV č. 43 pro obec a k.ú. Červené Janovice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitou věcí spojené.
1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne 22.9.2014. Při místním šetření nebyl přítomen vlastník, i když byl písemně vyzván ke spolupráci. Pozemky nespadají do pásma rizika záplav. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovité věci nevázne žádné věcné břemeno. Pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 je zřejmě pronajmut a je využíván pro zemědělské účely. K nemovitým věcem je přístup po pozemku p.č.1164 – parcela není zapsána na LV. Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.43 je specifikováno : Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní
5
Zahájení exekuce Zahájení exekuce Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Nařízení exekuce Tato zástavní práva, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti nemají vliv na výši ceny obvyklé.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1
Výpis katastru nemovitostí LV č.43 vyhotovený dne 29.7.2014
3.1.2
Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN
6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 303/2013 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2013
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2014 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2014 časopis znalců ČR
2.2.8 Místní šetření bylo provedeno dne 22.9.2014 za účasti znalce.
7
3/ POPIS POZEMKY Oceňované pozemky jsou situovány v obci a k.ú. Červené Janovice. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek ve zjednodušené evidenci p.č.700 o výměře 15.915 m2 je využíván pro zemědělské účely. Pozemek je v nepravidelném tvaru, rovinný. Pozemek ostatní plocha-manipulační plocha p.č. 700 o výměře 62 m2 je v převážné části oplocený a je využíván vlastníkem RD č.p. 49 jako zahrada. Na části pozemku jsou situovány vedlejší stavby. Malá část pozemku není oplocena a není nijak využívána.
8
4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. ZEMĚDĚLSKÝ POZEMEK: Srovnávací objekt 1: zemědělský pozemek v obci Dobrovítov v okrese Kutná Hora. Výměra pozemku – 4.680 m2. Nabízená cena – 70.200,- Kč – 15,- Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID:0433.
9
Srovnávací objekt 2: zemědělské pozemky v obci Onšovec. Jedná se o tři jednotlivé pozemky. Výměra pozemku – 18.703 m2. Nabízená cena – 280.545,- Kč – 15,- Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID:970641500.
Srovnávací objekt 3: orná půda v katastrální území Polipsy u obce Čestín. Výměra pozemku – 16.017 m2. Nabízená cena – 288.306,- Kč – 18,- Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID:97.
10
Výpočet porovnávacím způsobem Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1
2
3
Dobrovítov
Onšovec
Polipsy
Orná půda
Orná půda
Orná půda
Výměra pozemku (m2) :
4 680,0
18 703,0
16 017,0
Cena pozemku (Kč) :
70 200,0
280 545,0
288 306,0
Jednotková cena pozemku (Kč / m2) :
15
15
18
Váha
1
1
1
Poloha pozemku : Popis pozemku:
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
16,0
Koeficient úpravy ceny
0,8 12,8
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Celkový index srovnávacího pozemku
1,000
Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Červené Janovice
Popis oceňovaného pozemku:
pozemek ve zjednodušené evidenci
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
15915
Červené Janovice účel užití 1
1
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
1
5
velikost
1
6
komerční využití
1
7
názor odhadce
1
Celkový index oceňovaného pozemku
1,000
Poměr indexů
1,000 13
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč) - zaokrouhleno
210 000
11
OSTATNÍ PLOCHA: Srovnávací objekt 1: zahrad v obci Dobrovítov, v centru obce. Výměra pozemku – 4.465 m2. Nabízená cena – 460.000,- Kč – 103,02 Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID:411516.
Srovnávací objekt 2: Pozemek vhodný k výstavbě RD o CP 1326 m2. Nachází se ve středu obce. Pozemek je na konci ulice s výhledem na krajinu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku (voda, elektřina). Výměra pozemku – 1 326 m² Nabízená cena – 291 720,- Kč – 220,- Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID: 332097.
12
Srovnávací objekt 3: Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Vilémovice o celkové ploše 2645 m2. Na pozemku se nachází dvě studny. Zažádáno o elekrickou přípojku. Výměra pozemku – 2 645 m2. Nabízená cena – 399 000,- Kč – 151,- Kč/m2. Internet: sreality.cz – ID: 388344.
13
Výpočet porovnávacím způsobem Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku :
1
2
3
Dobrovítov
Čer. Janovice
Čer. Janovice
4 465,0
1 326,0
2 645,0
460 000,0
291 720,0
399 000,0
103
220
151
1
1
1
Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
158,0
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
0,8
Koeficient úpravy ceny
126,40
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
Celkový index srovnávacího pozemku Průměrný celkový index srovnávacích pozemků
1,000 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Červené Janovice
Popis oceňovaného pozemku:
ostatní plocha-manipulační plocha
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
62
Červené Janovice účel užití 1
0,8
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
1
5
velikost
6
komerční využití
1
7
názor odhadce
1
0,8
Celkový index oceňovaného pozemku
0,640
Poměr indexů
0,640 81
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč) - zaokrouhleno
5 000
14
5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Pozemek ve zjednodušené evidenci Ostatní plocha Porovnávací hodnota celkem
210.000,00 Kč 5.000,00 Kč 215.000,00 Kč
SHRNUTÍ Jedná se o zemědělský pozemek a pozemek využívaný jako zahrada. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši:
Obvyklá cena zemědělského pozemku ve zjednodušené evidenci
210.000,- Kč Slovy: = Dvěstědesettisíckorunčeských=
Obvyklá cena pozemku p.č. 700
5.000,- Kč Slovy: = Pěttisíckorunčeských=
15
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.Spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4963 / 142 / 2014 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
16
