ZNALECKÝ POSUDEK č. 701-35/2013 O ceně rodinného domu č.p. 47 v obci Světnov, včetně příslušejících pozemků p.č. 222, 223/2, v k.ú. Světnov - stanovení ceny obvyklé - podílu ve výši 1/4.
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 5, JUDr. Miroslav Hauerland Zborovská 3 150 00 Praha
Účel znaleckého posudku:
Usnesení 027 EX 0912/06.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval:
Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5/18 591 01 Žďár nad Sázavou
Znalecký posudek obsahuje předává ve 3 vyhotoveních.
12
stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se Ve Žďáru nad Sázavou 25.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny předmětné nemovitosti dle usnesení 027 EX 0912/06 Exekutorského úřadu Praha 5.
2. Základní informace RD č.p. 47 Světnov Světnov 47 591 02 Světnov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Světnov Katastrální území: Světnov Počet obyvatel: 461 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. j): ZC = Cp * 2,0 = 70,- Kč/m2 Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.9.2007 - prohlídka nebyla umožněna za přítomnosti znalce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č. 465, k.ú. Světnov - snímky z katastrálních map - informace z místního šetření ze dne 10.4.2013 - oceňovací předpisy - databáze znalce - informace z realitních kanceláří a z realitních serverů
5. Vlastnické a evidenční údaje Budovy: - č.p. 47 - rodinný dům na p.č. 222 Pozemky: - p.č. 222 121 m2 - p.č. 223/2 781 m2
zastavěná plocha a nádvoří zahrada
Vlastník: - Jaroslava Machová, Světnov č.p. 47, 591 02 Žďár nad Sázavou - Marie Machová, Světnov č.p. 47, 591 02 Žďár nad Sázavou
podíl 1/4 podíl 3/4
Pozn.- na LV č. 465 jsou v části C uvedena zástavní práva, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - při ocenění se k nim nepřihlíží
6. Dokumentace a skutečnost - fotodokumentace - dílčí části projektové dokumentace ze stavebního úřadu Žďár nad Sázavou -2-
7. Celkový popis nemovitosti Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 47, se nachází v severní části obce Světnov cca 25 m vlevo od státní silnice směr Herálec. Objekt je podsklepený se sedlovou střešní konstrukcí, krytina eternitová, zdivo cihelné. Stavební povolení bylo vydáno v roce 1963, kolaudace byla provedena v roce 1971 - objekt byl před kolaudací pravděpodobně užíván, v roce 1997 byla provedena plynofikace - plynový kotel a sporák. Údržba objektu je nedostatečná. Kolem objektu je zahrada - neudržovaná. Ocenění je provedeno na základě informací z místního šetření - nebyla umožněna prohlídka a zaměření nemovitosti, dle dokumentace ze stavebního úřadu Žďár nad Sázavou.
8. Obecně k použité metodě stanovení obvyklé ceny Cena obvyklá ( obecná, tržní) je cena, která by byla dosažena při prodejích stejné , popřípadě podobné nemovitosti v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Obvyklá cena je tedy cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zvláštní hodnota přikládaná k nemovitosti vyplývající z osobního vztahu k předmětné nemovitosti. Metoda odhadu obvyklé ceny Obvyklou cenu nemovitosti nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Lze ji stanovit pouze na základě podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi s důrazem na konkrétní parametry oceňované nemovitosti. Věcná hodnota nemovitosti – jedná se podstatě o stanovení finančních nákladů na vybudování nové stavby v současných cenách ( reprodukční cena stavby). Tyto náklady jsou sníženy o opotřebení, které je stanoveno přiměřeně s ohledem na stáří a skutečný stav ( časová cena).V tomto posudku je pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti použit přiměřeně zákon č. 151/1997 Sb. a vyhlášky č. 452/2003 Sb. a 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Ve výpočtu není použit koeficient prodejnosti. Srovnávací hodnota nemovitosti – jedná se o výsledek vyhodnocení nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných prodejů nemovitostí, které jsou svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a reálným vyhodnocením nabídky a poptávky v předmětné lokalitě.
-3-
B 1. Stanovení ceny nemovitosti - věcné hodnoty Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 47 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 47 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 47 Popis Vlastní objekt je zděný se sedlovou střešní konstrukcí, zdivo je cihelné tl. 450 mm. Krytina je eternitová, venkovní omítky jsou břizolitové, vnitřní jsou hladké vápenné, okna a dvéře jsou dřevěné. Vytápění RD je plynové. Dům je podsklepený a má částečně obytné podkroví. Dle projektové dokumentace se v 1.PP nachází garáž, sušárna (kotelna), 2 x sklad paliva, prádelna, sklad potravin, chodba a schodiště. V 1. NP je dle PD kuchyně, obývací pokoj, ložnice, hala spíž WC, koupelna, chodba, schodiště a dle skutečnosti pravděpodobně veranda a zádveří. V podkroví je dle PD schodiště, chodba, 1 pokoj a 2x půdní prostor. Stáří domu je cca z roku 1966, údržba stavby je nedostatečná - opotřebení vysoké. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 5, typ C zděná podsklepená má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 9,9*9,0 1.PP 1.NP 9,9*9+4,5*2,3+6,7*3,2 -4-
= =
[m2] 89,10 120,89
zastřešení
9,9*9
=
89,10
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 89,10 m2 2,30 m 2 120,89 m 3,00 m 89,10 m2 4,30 m
Název 1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP (9,9*9,0)*(2,50) 1.NP (9,9*9+4,5*2,3+6,7*3,2)*(3,00) zastřešení (9,9*9*0,8)+(9,9*9*4,30/2)
= = =
[m3] 222,75 m3 362,67 m3 262,85 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1.PP 1.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP Z
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody:
betonové pasy izolované zděné tl. 45 cm standardní krov dřevěný vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové omítky kamenný sokl běžné obklady standardní dřevěné dřevěná zdvojená okna prkna palubky standardní plynové světelná třífázová ocelové trubky -5-
Obestavěný prostor 222,75 m3 362,67 m3 262,85 m3 848,27 m3
Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S S S P S S S C S
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní:
bojler rozvod zemního plynu standardní standardní WC, umyvadla, vana standardní splachovací
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy: 2. Zdivo: 3. Stropy: 4. Střecha: 5. Krytina: 6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 18. Bleskosvod: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: 26. Ostatní: Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S S P S S S C S S S S S S S C
5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 0,60 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 4,00
S S S S S S C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
100 100 100 100 100 100 100
Upravený obj. podíl 5,40 23,40 9,10 5,40 3,30 0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 0,97 1,30 5,30 4,20 0,00 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30 0,00 94,27 0,9427
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,73 47 117 40,17 2,3017 2. Zdivo: S 23,40 100,00 1,00 23,40 24,83 47 97 48,45 12,0301 3. Stropy: S 9,10 100,00 1,00 9,10 9,65 47 87 54,02 5,2129 4. Střecha: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5,73 47 67 70,15 4,0196 5. Krytina: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,50 47 49 95,92 3,3572 -6-
6. Klempířské konstrukce: 7. Vnitřní omítky: 8. Fasádní omítky: 9. Vnější obklady: 10. Vnitřní obklady: 11. Schody: 12. Dveře: 13. Okna: 14. Podlahy obytných místností: 15. Podlahy ostatních místností: 16. Vytápění: 17. Elektroinstalace: 19. Rozvod vody: 20. Zdroj teplé vody: 21. Instalace plynu: 22. Kanalizace: 23. Vybavení kuchyně: 24. Vnitřní vybavení: 25. Záchod: Opotřebení:
S S S S S S S S P S S S S S S S S S S
0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 2,10 1,30 5,30 4,20 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30
100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,80 6,10 2,80 0,50 2,20 2,30 3,20 5,10 0,97 1,30 5,30 4,20 2,90 1,70 0,50 2,70 0,50 4,30 0,30
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m3]: Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6):
0,85 6,47 2,97 0,53 2,33 2,44 3,39 5,41 1,03 1,38 5,62 4,46 3,08 1,80 0,53 2,86 0,53 4,56 0,32
47 47 47 47 47 47 47 47 47 47 16 47 47 15 16 47 47 47 47
= *
49 67 67 67 57 77 62 57 52 57 31 67 57 20 30 67 52 52 52
95,92 70,15 70,15 70,15 82,46 61,04 75,81 82,46 90,38 82,46 51,61 70,15 82,46 75,00 53,33 70,15 90,38 90,38 90,38
0,8153 4,5387 2,0835 0,3718 1,9213 1,4894 2,5700 4,4611 0,9309 1,1379 2,9005 3,1287 2,5398 1,3500 0,2826 2,0063 0,4790 4,1213 0,2892 64,3388
2 130,1, 0900 0,9427 0,8500 2,1460 1,0590
Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití):
* * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 848,27 m3 * 4 227,90 Kč/m3
= =
4 227,90 3 586 400,73 Kč
Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 64,3388 % Úprava ceny za opotřebení
-
2 307 447,19 Kč
RD č.p. 47 - zjištěná cena
=
1 278 953,54 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle § 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 %
-7-
Seznam staveb Název stavby RD č.p. 47 Celkem:
Cena stavby 1 278 953,54 1 278 953,54 Kč
Ocenění Cena staveb celkem: Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena
*
1 278 953,54 0,0350
=
44 763,37Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 47 Ocenění Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.9.2. Chráněná krajinná oblast: -3 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 7% Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0590 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava 2 [Kč/m ] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 70,1,00 2,1460 1,0590 7,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 70,0,40 2,1460 1,0590 7,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 222 223/2
Pozemky u č.p. 47 - zjištěná cena
-8-
Výměra [m2] 121,00 781,00
Upr. cena [Kč/m2] 170,22 68,09
Jedn. cena [Kč/m2] 170,22 68,09
Cena [Kč] 20 596,62 53 178,29 73 774,91
=
73 774,91 Kč
Rekapitulace věcné hodnoty nemovitosti Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 47 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
3 586 400,70 Kč
1. Ocenění staveb celkem
3 631 164,10 Kč
44 763,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 47
73 774,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
73 774,90 Kč
Celkem
3 704 939,- Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
3 704 939,- Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p. 47 1.2. Příslušenství 1.2.1. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem
1 278 953,50 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 323 716,90 Kč
44 763,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky u č.p. 47
73 774,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
73 774,90 Kč
Celkem
1 397 491,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 397 491,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46: Věcná hodnota (zaokrouhl.) nákl. cena bez kp + pozemky -9-
1 397 490,- Kč 1 320 000,-Kč
B 2. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti Průzkumem trhu v podobných lokalitách byly zjištěny prodejní ceny obdobných nemovitostí. Srovnatelné nemovitosti byly porovnány dle následujících ukazatelů: - cena – lokalita – dojezdové vzdálenosti - dostupnost – velikost – výměra - vytápění – vybavení – technický stav - příslušenství – přípojky – zatíženost – právní závazky a vady na nemovitosti Srovnávací objekty: •
RD Světnov
- cena 1 500 000,-Kč, lokalita – lepší, dojezd - srovnatelný, dostupnost – horší, velikost – menší, zast. plocha 80 m2, zahrada 410 m2 – menší, vytápění - lokální – tuhá paliva - horší, vybavení – výrazně lepší, technický stav – výrazně lepší , příslušenství – srovnatelné, přípojky – elektro, voda – horší, zatíženost – právní závazky a vady - nejsou - lepší Srovnávací hodnota •
1,100 mil. Kč
RD Veselíčko
- cena 650 000,-Kč, lokalita – srovnatelná, dojezd - srovnatelný, dostupnost – srovnatelná, velikost – srovnatelná, zast. plocha 100 m2, pozemek 1000 m2 – srovnatelný, vytápění - lokální - horší, vybavení – horší, technický stav – horší , příslušenství – srovnatelné, přípojky – voda, elektro, – horší, zatíženost – právní závazky a vady – nejsou - lepší Srovnávací hodnota •
0,900 mil. Kč
RD Vojnův Městec
- cena 700.000,-Kč, lokalita – srovnatelná, dojezd - srovnatelný, dostupnost – srovnatelná, velikost – srovnatelná, pozemek 1100 m2 – větší, vytápění - lokální plynové a el. - horší, vybavení – srovnatelné, technický stav – horší , příslušenství – srovnatelné, přípojky – voda, elektro, plyn, – horší, zatíženost – právní závazky a vady – nejsou - lepší Srovnávací hodnota
1,050 mil. Kč
Stanovení srovnávací hodnoty: Při stanovení srovnávací hodnoty byly nemovitosti vzájemně porovnány z hlediska technického, lokality, poptávce na trhu, omezujících kriterií a dalších. Při určení srovnávací hodnoty nebylo uvažováno zatížení objektu nájemním vztahem nebo jinou právní či technickou závadou. U objektů tohoto charakteru se ve většině případů ceny blíží k věcné hodnotě nemovitosti, a to zdola – v některých případech s velmi výrazným rozdílem. Na základě výše uvedeného je stanovena srovnávací hodnota nemovitosti na 1 100 000,-Kč
Srovnávací hodnota nemovitosti
1 100 000 Kč - 10 -
B 3. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti v čase a místě byla použita následující kriteria ve vazbě na oceňovanou nemovitost: 1. Celkový charakter nemovitosti: Předmětná nemovitost - rodinný dům č.p. 47, se nachází v severní části obce Světnov cca 25 m vlevo od státní silnice směr Herálec. Objekt je podsklepený se sedlovou střešní konstrukcí, krytina eternitová, zdivo cihelné. Stavební povolení bylo vydáno v roce 1963, kolaudace byla provedena v roce 1971 - objekt byl před kolaudací pravděpodobně užíván, v roce 1997 byla provedena plynofikace - plynový kotel a sporák. Údržba objektu je nedostatečná. Kolem objektu je zahrada - neudržovaná. Zásobování vodou je z veřejného vodovodu. Splaškové vody jsou napojeny do jímky na vyvážení možností na kanalizaci a ČOV . Přípojka elektro je z veřejného rozvodu NN. 2. Trh s nemovitostmi v okolí: atraktivní oblast CHKO Žďárské Vrchy - zvýšený zájem o nemovitosti k rekreaci – nemovitost je v zastavěném území obce 3. Lokalita – obec: Světnov - cca 450 obyvatel, rekreační oblast 4. Konfigurace terénu: mírně svažitý pozemek 6. Zástavba v okolí: RD, místní komunikace 7. Inženýrské sítě: elektřina, voda z veřejného vodovodu, plynovod, možnost kanalizace 8. Doprava: autobus v místě, vlak - 8 km Žďár nad Sázavou 9. Obchod a služby v místě: restaurace v místě, základní obchod v místě, ostatní občanská vybavenost - 8 km Žďár nad Sázavou 10. Příjezd k nemovitosti: po zpevněné cestě 11. Životní prostředí: velmi dobré širší okolí – jádro CHKO Žďárské Vrchy 12. Změny v zástavbě: bez zásadních změn 13. Příslušenství k nemovitost: přípojka vody, plynu a elektro, pozemky v blízkosti stavby – neudržovaná zahrada 14. Provedení stavby: Standardní – v některých případech podstandardní 15. Technický stav nemovitosti: Stavebnětechnický stav objektu odpovídá stáří a režimu prováděné údržby – zanedbaná údržba. Stáří objektu je cca 47 let. 16. Orientace ke světovým stranám: hřeben – orientace V - Z, obytné místnosti – J, Z. 17. Možnost dalšího rozšíření: v rámci přilehlých pozemků - omezená 18. Výhody posuzované nemovitosti: relativně dobrá lokalita 19. Nevýhody posuzované nemovitosti: špatný technický stav – zanedbaná údržba, právní stav nemovitosti – nařízení exekuce apod.. - 11 -
Rekapitulace zjištěných hodnot: Srovnávací hodnota nemovitosti
1 100 000 Kč
Věcná hodnota nemovitosti
1 320 000 Kč
Při stanovení obvyklé ceny bylo přihlédnuto ke stavu a k místním podmínkám polohy této nemovitosti. Objekty tohoto charakteru (RD obdobného stáří a stavebnětechnického provedení ) jsou na trhu průměrně obchodovány – ceny jsou značně rozdílné. Nemovitost se nachází v atraktivní lokalitě pro rekreační bydlení. Celkovou výši obvyklé ceny nemovitosti snižují náklady nutné na uvedení stavby do uspokojivého stavu, který odpovídá současným požadavkům na trvalé nebo rekreační bydlení . Negativně na výši obvyklé ceny nemovitosti působí právní stav nemovitosti – spoluvlastnictví, exekuční příkazy k prodeji apod.
Na základě výše uvedených zjištění odhaduji obvyklou cenu nemovitosti č.p. 47, pozemků p.č. 222 a 223/2 vč. příslušenství na:
1 000 000,-Kč slovy: jedenmilionkorunčeských hodnota podílu ve výši ¼
250 000,-Kč
Odhad obvyklé ceny nemovitosti byl stanoven znalcem na základě analýzy podkladů a zjištění ve vazbě na současnou situaci na trhu – cena je tedy odborným vyjádřením znalce s platností do konce 03/2014.
Ing. Ivo Doležal U Klafárku 2039/5/18 591 01 Žďár nad Sázavou Ve Žďáru nad Sázavou 25.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19.
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 3.11.2003 č.j. Spr 2916/2002 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby prům. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 701-35/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. fa 19/13.
- 12 -
