ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 1097/15 o ceně bytové jednotky č. 769/7 v budově č.p.768, 769, 770, 771, 772 na pozemku par.č.566/21, 566/22, 566/23, 566/24, 566/25 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, jejího příslušenství a pozemku par.č. 566/21, 566/22, 566/23, 566/24, 566/25 okres: hl. m. Praha obec : Praha
kat. území: Hloubětín
Objednatel posudku:
MČ Praha 14 v zastoupení Správa majetku Praha 14 a.s., Metujská 907, 198 00 Praha 9
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí
Oceněno ke dni:
25.června 2015
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku
Posudek vypracoval:
Ing. František Šíp Brigádníků 19, Praha 10 tel.: 607246477, e-mail:
[email protected]
Datum vypracování posudku:
3.července 2015
Znalecký posudek obsahuje 11 stran včetně 5 stran příloh
1.STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce stavby: Rekonstrukce jednotky:
celková celková
dílčí dílčí
stavba dokončena v r. 1990 střecha zateplení, fasáda okna, dveře sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
ostatní okna
dveře
1.1 SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Přípojky:
zděné kovové bydlení bydl., podn. bytová zóna ostatní voda elektro
betonové dřevěné pronájem část. obsazen průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel:
montované jiné podnikání volný objekt
plyn zp. příjezd MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sídlištní zástavba 1 243 201
autobus silnice II.,III.tř
1.2 Situace Přehled podkladů
Charakteristika obce Poloha nemovitosti
LV č.5742 LV č.5741 katastrální mapa prohlášení vlastníka Malý lexikon obcí ČR výsledek místního šetření Obec: Praha, k.ú. Hloubětín, 1 243 201 obyvatel (Malý lexikon obcí ČR), v místě je vybudována infrastruktura na dostatečné úrovni, všechny inženýrské sítě, spojení MHD s návazností na stanice metra nemovitost se nachází v obci Praha, kat.území Hloubětín, v lokalitě se zástavbou převážně typových bytových domů sídliště Lehovec, v ulici Rochovská
1.3 Rizika RIZIKO NE NE NE RIZIKO RIZIKO NE NE NE RIZIKO
Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Bez věcných břemen Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou
1.4 Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jednotky
Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů
řadový bytový dům, podsklepený, čtyři nadzemní podlaží, plochá střecha, průměrně udržovaný bytová jednotka se skládá z kuchyně, čtyř pokojů, předsíně, koupelny, 2xWC, předsíně a lodžie, součástí bytové jednotky je právo užívání sklepní kóje umístěné v suterénu objektu, bytové jádro je prefabrikované umakartové, kuch.linka s el.sporákem, okna jsou plastová, dveře plné, částečně a celo prosklené, podlahové krytiny z PVC, štukové omítky, obložena stěna vedle kuch.linky, vestavěné skříně, byt je vytápěn ústředním topením z centrálního zdroje, který slouží také k přípravě teplé užitkové vody 4+1/L bytová jednotka užívána od roku 1990, průměrný technický stav, odpovídající době užívání, většina prvků krátkodobé životnosti (zařizovací předměty apod.) je na hranici ekonomické životnosti Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech štukové omítky -2–
8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Jednotka: Část kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj koupelna WC WC předsíň Místnosti jednotky celkem Lodžie u jednotky celkem
vymývaný kačírek, pohledový beton běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem plné, částečně a celo prosklené plastová PVC ústřední světelná bleskosvod plastové trubky plastové potrubí chybí centrální ohřev vody el.sporák WC, umyvadla, vana chybí digestoř s odvětráním, vestavěné skříně prefabrikované jádro
byt č.769/7 ve 4.NP
PP m2 11,36 20,44 8,99 12,03 12,06 2,84 1,03 1,56 12,34 82,65 2,56
-3-
2.OCENĚNÍ 2.1Výpočet porovnávací hodnoty
Typ stavby
Lokalita / Popis Podlaží Dispozice
Plocha m2
Zdůvodnění koeficientu Kc Koeficient celkový Upravená cena KC Kč
Požadovaná cena Kč
Oceňovaná jednotka X 82,65
4.np
4+1/L
X
X
X
X
Srovnávané jednotky Praha 9 - Hloubětín
Bytová jednotka (3+1/L), kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, předsíň, lodžie, zděné jádro, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, ústřední topení, provedena částečná rekonstrukce, udržovaný stav, 2.np, výtah, v místě občanská vybavenost na dostatečné úrovni, dobrá dopravní dostupnost, spojení MHD s návazností na stanice metra, klidná lokalita panelová
77,40
2.np
3+1/L
2 830 000
1,00
Praha 9 - Hloubětín
Bytová jednotka (4+1/L), kuchyň, 4 pokoje, koupelna, WC, předsíň, lodžie, zděné jádro, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, ústřední topení, provedena částečná rekonstrukce, udržovaný stav, 8.np, výtah, v místě občanská vybavenost na dostatečné úrovni, dobrá dopravní dostupnost, spojení MHD s návazností na stanice metra, klidná lokalita panel
86,80
8.np
4+1/L
1,11
Bytová jednotka (3+1/L), kuchyň, 3 pokoje, koupelna, WC, předsíň, lodžie, zděné jádro, plastová okna, plovoucí podlahy, dlažba, ústřední topení, provedena částečná rekonstrukce, udržovaný stav, 2.np, výtah, v místě občanská vybavenost na dostatečné úrovni, dobrá dopravní dostupnost, spojení MHD s návazností na stanice metra, klidná lokalita 90,10
7.np
4+1/L
2 547 000
Hodnota koeficientu KC stanovena na základě srovnání jednotlivých zvolených porovnávaných znaků
3 290 000
Praha 9 - Hloubětín
panelová
Hodnota koeficientu KC stanovena na základě srovnání jednotlivých zvolených porovnávaných znaků
2 668 000
Hodnota koeficientu KC stanovena na základě srovnání jednotlivých zvolených porovnávaných znaků
3 490 000
1,16
Porovnávací hodnota
2 708 000
2 641 000 Kč
Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku č.
1. 2. 3.
Cena požadovaná Cena po redukci Koef.redukce na resp. zaplacená na pramen ceny pramen ceny (Kč) (Kč)
2 830 000 3 290 000 3 490 000
0,90 0,90 0,90
2 547 000 2 961 000 3 141 000
K1 poloha
K2 velikost
K3 stav a vybavení
K4 jiné
K5 úvaha znalce
Index odlišnosti IO
Cena po redukci Kč)
1,00 1,00 1,00
0,93 1,04 1,08
1,07 1,07 1,07
1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00
1,00 1,11 1,16
Cp
Kč
2 547 000 2 668 000 2 708 000 2 641 000
Celkem průměr
2.2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota
Obvyklá cena
Současný stav 2 641 000 Kč 2 641 000 Kč
-4–
4. ZÁVĚR Jedná se o bytovou jednotku (4+1/L), v místě je občanská vybavenost na dostatečné úrovni, dobrá dopravní dostupnost, spojení MHD s návazností na stanici metra, jedná se o klidnou lokalitu bydlení. S použitím výše uvedených postupů a zohledněním jednotlivých kritérií pro hodnocení nemovitosti bylo cílem analýzy stanovit obvyklou cenu současného stavu nemovitosti – bytové jednotky č.769/7 v budově č.p. 768, 769, 770, 771, 772 na pozemku par.č. 566/21, 566/22, 566/23, 566/24, 566/25 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech budovy, jejího příslušenství a pozemku par.č. 566/21, 566/22, 566/23, 566/24, 566/25 v kat.území Hloubětín, obec Praha, okres Hl.m.Praha. Obvyklá cena byla stanovena takto: 2 641 000,- Kč
Obvyklá cena - současný stav
tj. slovy: dva_miliony_šestset_čtyřicet_jeden_tisíc Kč
Praha, 3.července 2015
znalec:
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem provedl jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 25.6.1986 č.j. Spr.1040/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod poř. č. 1097/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhrada mzdy) účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladů číslo 46/15.
-5-
ing.František Šíp Brigádníků 19 Praha 10
Seznam příloh:
počet stran v příloze: 2 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-6–
-7-
-8–
-9-
Fotodokumentace:
- 10 –
Orientační mapa:
- 11 -
