ZNALECKÝ POSUDEK è. 4041 / 49 / 2013 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – bytová jednotka č.466/6 včetně spoluvlastnického podílu 7750/46554 na budově č.p.466, bez spoluvlastnického podílu na pozemku p.č.80 a p.č.85 v obci a k.ú. Týnec nad Labem, ulice Bezručova, kraj Středočeský
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 4502012 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
Odhad obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a příloh, předává se ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 6.5.2013 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 6.5.2013
Vypracováno dne: 13.5.2013
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně spoluvlastnického podílu na budově bez pozemků je ke dni ocenění
1.395.890,00 Kè Slovy: =Jedenmilióntřistadevadesátpěttisícosmsetdevadesátkorunčeských=
Obvyklá cena předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění
950.000,00 Kè Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................5 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................5 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................6 2/ PODKLADY ........................................................................................................................6 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................6 2.1.1 Informace o jednotce .................................................................................................................6 2.1.2 Informace o parcele ...................................................................................................................6 2.1.3 Informace o parcele ...................................................................................................................6 2.1.4 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................6 2.1.5 Povolení k trvalému užívání......................................................................................................6 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................7 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................7 2.2.2 Vyhláška MF č. 450/2012 Sb. ..................................................................................................7 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................7 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................7 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................7 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 ................................................................................7 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012......................................................................7 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................7 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu.................................................................8 3.1 BYT č.466/6 ...............................................................................................................................8 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................8 3.1.2 Výměry podlahové plochy .........................................................................................................8 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ..............................................................................................8 3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání........................................................................................8 3.1.5 Ocenění (§ 25) ...........................................................................................................................10 3
3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE .......................................................................................10 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti.................................................................................11 4.1 Nález .............................................................................................................................................11 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
....................................................12
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................12 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................18
7/ PØÍLOHY 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5
INFORMACE O JEDNOTCE A POZEMCÍCH…………………………………….…… KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………
4
20 23 24 25 31
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Týnec nad Labem k.ú. – Týnec nad Labem číslo popisné, kraj okres ulice – Bezručova číslo popisné – 466 kraj – Středočeský okres – Kolín Objekt ocenění je situován v širším centru 1.1.2 Situování nemovitosti města cca 0,25 km od centra. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků BYTOVÁ JEDNOTKA č.466/6 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Vlastník bytu: Stavební bytové družstvo Kolín, Sladkovského 13, 280 02 Kolín Vlastní pozemků: SJM Polák Josef a Poláková Monika, Bezručova 466, 28126 Týnec nad Labem spoluvlastnický podíl 1/6 a 1/13 Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí (LV č.1944-byt č.466/6, LV č.1653 a 1654-spoluvlastnický podíl na pozemcích) v obci a k.ú. Týnec nad Labem. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne 6.5.2013. Na tento den byla písemně vyzvána p. Monika Poláková (manželka povinného), aby zpřístupnila byt 466/6. Při místním šetření nebyla p. Poláková přítomna a nemovitost nebyla zpřístupněna. Podklady o stáří domu, výměry a podklady o nemovitosti pro ocenění byly získány od Stavebního bytového družstva Kolín. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn přístup po pozemku 368/1 – vlastník Město Týnec nad Labem. V informaci o jednotce LV č.1944 nejsou specifikována žádná omezení. V informaci o parcelách LV č.1653 a 1654 je specifikováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce - Polák Josef. Zahájení exekuce - Polák Josef. Zástavní právo exekutorské. Zástavní právo soudcovské.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Informace o jednotce LV č.1944, vyhotovená nahlížením do KN 2.1.2 Informace o parcele LV č.1653, vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Informace o parcele LV č.1654, vyhotovená nahlížením do KN 2.1.4 Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.5 Povolení k trvalému užívání vydané dne 8.12.1972, č.j.:5673/72
6
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 450/2012 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2012
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro oceněníNEMO450, verze 1.1.0, ze dne 20.1.2013, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření bylo provedeno 6.5.2013 za účasti znalce.
7
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 BYT č.466/6 3.1.1 Nález Budova – samostatně stojící bytový dům o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má čtyři nadzemní podlaží. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě není osazen výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro a plynu. V 1.NP je situována společná plynová kotelna, sklepní koje a společné prostory. V dalších nadzemních podlažích jsou situovány byty. Dům byl dán do užívání v roce 1972. V roce 2009 byla v domě zřízena nová plynová kotelna a byly nově provedeny rozvody plynu. V roce 2009 byla nově provedena střešní krytina a v roce 2011 byly nově provedeny stoupačky. Bytová jednotka - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka 3+1, situovaná ve 4.NP. Okna jsou osazena plastová. Vzhledem k tomu, že byt nebyl zpřístupněn uvažuji se standardní (původní) vybaveností. 3.1.2 Výměry podlahové plochy ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │Pokoj 11,39 m2│ │Pokoj 12,24 m2│ │Pokoj 23,45 m2│ │Kuchyň 7,52 m2│ │Předsíň 10,41 m2│ │Koupelna 3,89 m2│ │WC 1,54 m2│ │Sklep 5,33x0,10 = 0,53 m2│ │Sklep 1,73x0,10 = 0,17 m2│ │Balkon 2,52x0,17 = 0,43 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Podlahová plocha celkem 71,57 m2│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2013 - 1972 = 41 r. ne Středočeský 2001 - 10000 obyv.
3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu I. -0,10 │ │ poptávka výrazně nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,10 = 0,900 │ 8
│ 1 Význam obce I. 0,00 │ │ bez většího významu │ │ 2 Úřady v obci II. 0,02 │ │ obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním │ │ úřadem, banka nebo policie nebo pošta │ │ 3 Poloha nemovitosti v obci III. 0,00 │ │ vnitřní území obce │ │ 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │ │ převažující objekty pro bydlení │ │ 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. 0,05 │ │ kompletní síť obchodů a služeb, │ │ pohostinské a kulturní zařízení │ │ 6 Školství a sport v okolí III. 0,04 │ │ základní škola a sportovní zařízení │ │ 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. 0,00 │ │ omezená dostupnost zdravotnické péče │ │ 8 Veřejná doprava V. 0,05 │ │ zastávka hromadné dopravy do 200 m │ │ (MHD, příměstské linky měst) │ │ 9 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. 0,00 │ │ odpovídá průměru v kraji │ │11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │12 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,16 = 1,160 │ │ │ │ 1 Typ stavby II. -0,05 │ │ budova panelová, nezateplená │ │ 2 Společné části domu II. 0,00 │ │ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │ │ sušárna, sklad │ │ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │ │ bez dopadu na cenu bytu │ │ 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 │ │ ostatní podlaží nevyjmenované │ │ 5 Orientace obytných místností II. 0,00 │ │ ostatní světové strany - částečný výhled │ │ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │ │ příslušenství úplné - standardní provedení │ │ 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 │ │ standardní vybavení - balkon nebo lodžie, │ │ komora nebo sklepní kóje (sklep) │ │ 8 Vytápění bytu III. 0,00 │ │ dálkové, ústřední, etážové │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ │10 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,05) x 1,05 x 0,8 = 0,798 │ │ │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,900 x 1,160 x 0,798 = 0,833 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 9
3.1.5 Ocenění (§ 25) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 23.414,00 Kč/m2│ │Index cenového porovnání I x 0,833 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 19.503,86 Kč/m2│ │Výměra podlahové plochy x 71,57 m2 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - BYT č.466/6 1.395.891,26 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 BYT č.466/6 1.395.891,26 1.395.891,26 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 1.395.861,26 1.395.891,26 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 BYT č.466/6 1.395.891,26 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.395.890,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 1.395.890,00 Kč Slovy: =Jedenmilióntřistadevadesátpěttisícosmsetdevadesátkorunčeských=
10
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Místní šetření bylo provedeno dne 6.5.2013. Na tento den byla písemně vyzvána p. Monika Poláková (manželka povinného), aby zpřístupnila byt 466/6. Při místním šetření nebyla p. Poláková přítomna a nemovitost nebyla zpřístupněna. Podklady o stáří domu, výměry a podklady o nemovitosti pro ocenění byly získány od Stavebního bytového družstva Kolín. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Z dostupných podkladů plyne, že přístup k nemovitosti je zajištěn po pozemku 368/1 – vlastník Město Týnec nad Labem. V informaci o jednotce LV č.1944 nejsou specifikována žádná omezení. V informaci o parcelách LV č.1653 a 1654 je specifikováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce - Polák Josef. Zahájení exekuce - Polák Josef Zástavní právo exekutorské. Zástavní právo soudcovské. Toto zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz nemají vliv na výši ceny obvyklé.
11
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: luxusní bydlení o dispozici 3+kk s balkónem a šatnou o výměře 74 m2. Byt se nachází ve 4.NP cihlové novostavby (kolaudace v roce 2010) ve velice atraktivní lokalitě Starém Kolíně. Společný plynový kotel pro celý dům. Nabízená cena – 1.580.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:881402716.
12
Srovnávací objekt 2: částečně zrekonstr. byt 3+1 s balkonem (75 m2) v osobním vlastnictví. Chvaletice. 4.NP panelového domu s výtahem, Nově: plastová okna, plovoucí podlahy, balkony, výtah, stoupačky. Nabízená cena – 810.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:N01229.
Srovnávací objekt 3: byt 2+1 - 60 m2 v osobním vlastnictví ve Chvaleticích. Dále k bytu náleží sklep a komora na chodbě. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Nabízená cena – 960.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:313532.
13
POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek o výměře 1497 m2 v obci Týnec nad Labem, na slunném a velmi klidném místě, v sousedství lesního porostu. Na oploceném, jihozápadně orientovaném pozemku se nachází jezírko a rekreační objekt. Parcelu s chatou lze využívat k rekreaci, popř. ho lze využít pro výstavbu rodinného domu na trvalé bydlení. Nabízená cena – 798.000,- Kč – cca 533,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID: K12SL114.
Srovnávací objekt 5: Zasíťovaný stavební pozemek 896 m2. Elektřina zavedena, včetně stavebního rozvaděče, jistič 25 A. Je zde plynová přípojka a vodovodní přípojka. Výstavba kanalizace ve městě je zahájena. Pozemek je oplocen. Nabízená cena – 749.952,- Kč – cca 837,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID: 1303MF003.
Srovnávací objekt 6: Pozemek o velikosti 650 m2, na hranici poz. je vodovod, plyn, el. Pozemek se nachází v těsné blízkosti města Týnce n.L. s výhledem do přírody, je možno ihned stavět. Nabízená cena – 320.000,- Kč – cca 492,- Kč/m2 . Internet: sreality.cz–ID: 000249.
14
Výpočet porovnávací hodnoty (BJ včetně podílu na pozemcích) Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
80,02 -
74,00 1 580 000 0,95 1 501 000
75,00 810 000 0,95 769 500
60,00 960 000 0,95 912 000
-
20 284 1,00
10 260 1,00
15 200 1,00
1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,81 po přepočtení IS 16 430 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 10 260 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 15 200 1
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Jednotkové ceny JC - za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
13 963
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
1,00
Právní vztahy
0,90 1,00 0,90
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
12 567
Obvyklá cena - za PP
1 005 587
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
1 000 000 Kč
15
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemek) – p.č. st. 80 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
1
2
3
Týnec n.L.
Týnec n.L
Týnec n.L.
1 497,0
896,0
650,0
798 000,0
749 952,0
320 000,0
533
837
492
1
1
1
620,8
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
0,9
Koeficient úpravy ceny
558,70
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
Celkový index srovnávacího pozemku
1,100
Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Týnec nad Labem
Popis oceňovaného pozemku:
zast.plocha a nádvoří
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
192
Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
1
5
velikost
1
6
komerční využití
7
názor odhadce
0,9 1
Celkový index oceňovaného pozemku
0,900
Poměr indexů
0,818 457
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)
87 744
Cena 1/6 oceňovaného pozemku (Kč)
14 624
16
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemek) – p.č. 85 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha
1
2
3
Týnec n.L.
Týnec n.L
Týnec n.L.
1 497,0
896,0
650,0
798 000,0
749 952,0
320 000,0
533
837
492
1
1
1
620,8
Průměrná cena pozemků (Kč / m2)
0,9
Koeficient úpravy ceny
558,70
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
1,0
1,0
1,0
2
poloha
1,0
1,0
1,0
3
poloha v obci-účel užití
1,0
1,0
1,0
4
vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
1,0
1,0
1,0
7
názor odhadce
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
1,1
Celkový index srovnávacího pozemku
1,100
Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Týnec nad Labem
Popis oceňovaného pozemku:
Ostatní plocha
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
673
Koeficienty pro výpočet indexu účel užití 1
0,8
2
poloha
1
3
poloha v obci-účel užití
1
4
vybavenost(sítě)
1
5
velikost
1
6
komerční využití
7
názor odhadce
0,9 1
Celkový index oceňovaného pozemku
0,720
Poměr indexů
0,655 366
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku (Kč)
246 318
Cena 1/13 oceňovaného pozemku (Kč)
18 948
Porovnávací hodnota pozemků celkem
33.600,00 Kč 17
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem včetně pozemků C) Porovnávací hodnota pozemků celkem D) Porovnávací hodnota BJ bez pozemků
1.395.890,00 Kč 1.000.000,00 Kč 33.600,00 Kč 966.400,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně bytových domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám – ocenění BJ bez podílu na pozemcích, polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Hodnota staveb bez pozemků
950.000,- Kč Slovy: Devětsetpadesáttisíckorunčeských
18
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.Spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4041 / 49 / 2013 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
19
