DODATEK KE ZNALECKÉMU POSUDKU è. 4075 / 83 / 2013 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – bytová jednotka č.1121/62 včetně spoluvlastnického podílu 546/100000 na budově č.p. 1120, 1121 a pozemcích p.č. St.1723/1, St.1723/2 ve městě a k.ú. Poděbrady, ulice Hakenova, kraj Středočeský
Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, 150 00 Praha 5 Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 450/2012 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, 250 01 Brandýs nad Labem-Stará Boleslav
Odhad obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a příloh, předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 14.8.2013, 4.2.2014 Oceněno ke dni: 14.8.2013 Podpis znalce :
Vypracováno dne: 17.2.2014
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích je ke dni ocenění
1.296.100,00 Kè Slovy: =Jedenmilióndvěstědevadesátšesttisícjednostokorunčeských=
Obvyklá cena předmětné nemovitosti je ke dni ocenění
1.040.000,00 Kè Slovy: = Jedenmiliončtyřicettisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ..........................................................................................................................................4 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................................4 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres ......................................................4 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................4 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................4 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................4 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................4 1.1.6 Poznámka....................................................................................................................................4 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI............................................................................................................5 2/ PODKLADY..............................................................................................................................5 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU .....................................................5 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .....................................................................................5 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................5 2.2.10 Kopie Prohlášení vlastníka......................................................................................................5 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu ......................................................................6 3.1 BYT č.1121/62 ...............................................................................................................................6 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................6 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY ..............................................................................................................8 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE ...................................................................................................8 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti........................................................................................9 4.1 Nález ...............................................................................................................................................9 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
.............................................................10
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ............................................................10 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................................13 7/ PØÍLOHY 7.1 Prohlášení vlastníka……………………………………………………………………………15 3
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Poděbrady k.ú. – Poděbrady číslo popisné, kraj okres ulice – Hakenova číslo popisné – 1121 kraj – Středočeský okres – Nymburk Významné město regionu, které leží při silnici 1.1.2 Situování nemovitosti č.611 a cca 4,40 km od nájezdu na dálnici D11, které spojují hl. m. Prahu s městem Hradec Králové. Správní centrum je samo město Poděbrady. Objekt ocenění je situován v zóně bytových domů, cca 0,90 km od centra města. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků BYTOVÁ JEDNOTKA č.1121/62 POZEMKY p.č. St.1723/1-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1162 m2 p.č. St.1723/2-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 383 m2 spoluvlastnický podíl-546/100000 Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků 290 01 Poděbrady III Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 5166 pro město a k.ú. Poděbrady. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. Dodatek je zpracován na základě nového 1.1.6 Poznámka místního šetření a přepočtení dle výměr uvedených v prohlášení vlastníka. Tento dodatek je nutno předkládat společně s původním posudkem a vydává bez příloh.
4
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Objekt ocenění byl zpřístupněn zástupci vlastníka nemovitosti. Základní informace o stáří byly získány od zástupců vlastníka. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je velmi dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Tento dodatek byl zpracován na základě výměr BJ uvedených v Prohlášení vlastníka. Tyto však neodpovídají skutečným výměrám po provedené přestavbě z roku 2007. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Viz původní posudek
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU -Viz původní posudek
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Viz původní posudek 2.2.9
Místní šetření bylo provedeno 14.8.2013 a 4.2.2014 za účasti znalce a zástupců vlastníka nemovitosti, kde byla kromě BJ prověřena i existence příslušenství nemovitosti.
2.2.10 Kopie prohlášení vlastníka získaná na KÚ Nymburk.
5
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 BYT č.1121/62 3.1.1 Nález Budova – dům má dvě sekce se samostatnými vchody a č.p. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má 12 nadzemních podlaží. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní povrchová úprava stěn je provedena vápennou štukovou omítkou. Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě je osazen osobní výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro, plynu, dálkového vytápění a dálkové dodávky teplé vody. Umístění a popis bytové jednotky - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka 1+1 situovaná v 7.NP domu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové a v části je proveden keramický obklad (koupelna, kuchyně). Okna jsou osazena plastová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou náplňové hladké a prosklené do kovových zárubní. Podlahy jsou betonové. Povrchová úprava je provedena PVC a koberci. V objektu jsou provedeny rozvody vody, kanalizace, elektro, plynu a ústředního vytápění. V roce 2007 byla provedena rekonstrukce koupelny a kuchyně. Oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na budově a pozemcích. Dle prohlášení vlastníka se jednotka skládá z těchto místností a příslušenství: 2 Pokoj 17,55 m 2 Kuchyň 9,55 m 2 Koupelna 2,50 m 2 WC 0,97 m 2 Předsíň 9,70 m 2 Balkon 3,20 m Příslušenství: Sklep
1,80m
2
3.1.2 Výměry podlahové plochy ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Část Výměra│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │Obývací pokoj 17,55 m2│ │Kuchyň 9,55 m2│ │Koupelna 2,50 m2│ │WC 0,97 m2│ │Předsíň 9,70 m2│ │Balkon 3,20x0,17 = 0,54 m2│ │Sklepní koje 1,80x0,10 = 0,18 m2│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Podlahová plocha celkem 40,99 m2│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 6
3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: Stavba po celk.rekonstrukci: Kraj: Oblast/obec/kategorie:
2013 - 1970 = 43 r. ano Středočeský Poděbrady
3.1.4 Výpočet indexu cenového porovnání ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │ Hodnocený znak Pásmo Hodnota│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │ 1 Situace na trhu II. -0,05 │ │ poptávka nižší než nabídka │ │ 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 │ │ stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) │ │ 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 │ │ bez vlivu │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index trhu = 1 - 0,05 = 0,950 │ │ 1 Poloha nemovitosti III. 0,00 │ │ v souvisle zastavěném území │ │ 2 Význam lokality III. 0,01 │ │ preferované │ │ 3 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 │ │ převažující objekty pro bydlení │ │ 4 Dopravní spojení II. 0,00 │ │ dobrá dostupnost centra obce, │ │ dobré dopravní spojení │ │ 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti II. 0,00 │ │ omezené │ │ 6 Obyvatelstvo II. 0,00 │ │ bezproblémové okolí │ │ 7 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0,00 │ │ bez vlivu │ │ 8 Vlivy neuvedené II. 0,00 │ │ bez dalších vlivů │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index polohy = 1 + 0,01 = 1,010 │ │ │ │ 1 Typ stavby II. -0,05 │ │ budova panelová, nezateplená │ │ 2 Společné části domu II. 0,00 │ │ kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, │ │ sušárna, sklad │ │ 3 Příslušenství domu II. 0,00 │ │ bez dopadu na cenu bytu │ │ 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 │ │ ostatní podlaží nevyjmenované │ │ 5 Orientace obytných místností II. 0,00 │ │ ostatní světové strany - částečný výhled │ │ 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 │ │ příslušenství úplné - standardní provedení │ │ 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 │ │ standardní vybavení - balkon nebo lodžie, │ │ komora nebo sklepní kóje (sklep) │ │ 8 Vytápění bytu III. 0,00 │ │ dálkové, ústřední, etážové │ │ 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 │ │ bez vlivu na cenu │ 7
│10 Stavebně-technický stav II. 1,05 │ │ byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou │ │ Koeficient s pro kategorii A činí 1,0 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index konstrukce a vybavení = (1 - 0,05) x 1,05 x 1,0 = 0,998 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │ Index cenového porovnání I = 0,950 x 1,010 x 0,998 = 0,958 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Ocenění (§ 25) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) 27.088,00 Kč/m2│ │Index cenového porovnání I x 0,958 │ │ ────────────────────│ │Cena upravená CU 25.950,30 Kč/m2│ │Výměra podlahové plochy x 40,99 m2 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - BYT č.1121/62 1.063.702,80 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.2.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z KN ve městě a k.ú. Poděbrady. Ve městě není schválena cenová mapa pozemků. Oceňované pozemky jsou ve výpisu z katastru nemovitostí označeny jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pozemky jsou napojeny na kompletní obecní IS. 3.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Město: Poděbrady Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. g) činí 500,00 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │St.1723/1 1.162 m2 500,00 581.000,00 Kč│ │St.1723/2 383 m2 500,00 191.500,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena celkem 772.500,00 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití │ │1.2.3 ve městech dle odst.1 písm.g),i) 50 % 386.250,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena po prvotní úpravě 1.158.750,00 Kč│ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 115.875,00 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 1.274.625,00 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1122) x 2,131 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, Poděbrady1, sl.7) x 1,567 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 4.256.325,95 Kč│ │Vlastnický podíl 546/10000 232.395,40 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
8
3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 BYT č.1121/62 1.063.702,80 Kč│ │3.2 STAVEBNÍ POZEMKY 232.395,40 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 1.296.100,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 1.296.100,00 Kč Slovy: =Jedenmilióndvěstědevadesátšesttisícjednostokorunčeských=
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Objekt ocenění byl zpřístupněn zástupci vlastníka nemovitosti. Základní informace o stáří byly získány od zástupců vlastníka. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je velmi dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní ve výši 2.950.000,- Kč. Raiffeisenbank, a.s. Jednotka: 1121/62. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 7.10.2010. Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 290 01 Poděbrady III. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 Ex 00104/13-010 k 1 EXE-5026/2013 9 OS v Nymburce ze dne 17.4.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 027 EX-104/2013-014 ze dne 18.4.2013. Zástavní právo exekutorské ve výši 800.000,- Kč. Miroslav Vajdák, Nechánice 598, 251 68 Sulice. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 027 EX-104/2013 –015 ze dne 18.4.2013. Zahájení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, 150 00 Praha 5. Libor Fiala, Hakenova 1121/28, 290 01 Poděbrady III. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 Ex 00166/13-010 k 1 EXE-5032/2013 9 OS v Nymburce ze dne 7.5.2013. Zástavní právo exekutorské ve výši 1.600.000,- Kč. Miroslav Vajdák, Nechánice 598, 251 68 Sulice. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Praha 5 027 EX-00104/2013 –033 ze dne 16.5.2013. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jednotka: 1121/62. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha 5 027 EX-00104/2013-032 ze dne 16.5.2013. Toto zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz nemají vliv na výši ceny obvyklé.
9
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: prodej družstevního bytu 1+kk v Poděbradech, ulice Kunštátská. Byt je v původním stavu, nachází se v 1. NP s výhledem do předzahrádky. Podlahová plocha : 32,99 m2. Nabízená cena – 1.050.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:059-N01975.
10
Srovnávací objekt 2: byt 1+1 v Poděbradech, ul. Čechova. Byt se nachází v 2.podlaží domu. Koupelna po rekonstrukci, plastová okna. Podlahová plocha : 39 m2. Nabízená cena – 1.240.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:286788.
Srovnávací objekt 3: byt 2+1 v OV – ul. Mánesova, Poděbrady II. Byt se nachází v prvním patře panelového domu s výtahem. Podlahová plocha : 49,81 m2. Nabízená cena – 1.380.000,- Kč. Internet:sreality.cz – ID:0440.
11
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
45,27 -
32,99 1 050 000 0,9 945 000
39,00 1 240 000 0,9 1 116 000
49,81 1 380 000 0,9 1 242 000
-
28 645 1,00
28 615 1,00
24 935 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 po přepočtení IS 27 213 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 po přepočtení IS 27 184 1
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 0,95 po přepočtení IS 23 688 2
Pozemky celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Jednotkové ceny JC - za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP
(Kč/m2)
25 443
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
1,00
Právní vztahy
0,90 1,00 0,90
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za PP
(Kč/m2)
22 899
Obvyklá cena - za PP
1 036 624
Kč
Výsledná cena objektu obvyklá cena
1 040 000 Kč
12
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem
1.296.100,00 Kč 1.040.000,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně bytových domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Hodnota staveb a pozemků
1.040.000,- Kč Slovy: Jedenmiliončtyřicettisíckorunčeských
13
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.Spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4075 / 83 / 2013 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
14
