Ing. Luděk Novák
Znalecký posudek č. 3186
ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3186 (dodatek znaleckého posudku č. 3151)
NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci stavby:
Vlastníci pozemku:
Bytová jednotka č. 56/3 s příslušenstvím v budově č.p. 56 s řadovou garáží v k.ú. Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram Kraj Středočeský, okres Příbram, obec Volenice, k.ú. Bubovice u Březnice Bubovice 56, 262 72 Volenice 705301/1141, Jana Sandrová, Bubovice 75, 262 72 Volenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 7250317/1162, Václav Sussmilich, Dolní valy 208, 262 72 Březnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 705301/1141, Jana Sandrová, Bubovice 75, 262 72 Volenice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 7250317/1162, Václav Sussmilich, Dolní valy 208, 262 72 Březnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2
OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednavatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/7 130 00 Praha 3
ÚČEL OCENĚNÍ:
Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX3691/14-73(dříve 033EX) (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
8 stran
V Praze, dne 20.10.2015
130 000 Kč 17.8.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 4
17.8.2015 Počet vyhotovení: 2
Výtisk č. 1
Ing. Luděk Novák
Digitally signed by Ing. Luděk Novák DN: c=CZ, cn=Ing. Luděk Novák, o=NOREA s.r.o., title=jednatel, serialNumber=ICA - 749260 Date: 2015.10.26 14:53:33 +01'00'
NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitostí zapsaných na listech vlastnictví č. 651 a 698 pro katastrální území Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram - bytová jednotka č. 56/3 s příslušenstvím a řadovou garáží. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 651) ze dne 25.6.2015 - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 698) ze dne 25.6.2015 - Informace z katastru nemovitostí (LV č. 639) - kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření - informace Václava Süssmilicha staršího a paní Jany Sandrové - Smlouva o převodu družstevního bytu ze dne 15.1.2001 - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 3691/14-73 Místopis Obec Volenice, k.ú. Bubovice u Březnice, okres Příbram. Obec Volenice, část obce Bubovice se nachází ve Středočeském kraji, cca 17km jižně od Příbrami a 2km od města Březnice. Obec má cca 400obyvatel. Bytový dům se nachází v centru Bubovice, v okolí jsou obdobné menší bytové domy a rodinné domy. V obci není skoro žádná občanská vybavenost. Je zde obecní úřad a obchod. Vše ostatní je v nedaleké Březnici. V obci je možnost napojit se na inženýrské sítě kromě plynovodu. Okolí: Přípojky: veř. / vl.
SOUČASNÝ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 569/11 Obec Volenice- ostatní plocha , ostatní komunikace 581/8 Obec Volenice- ostatní plocha , silnice 581/5 Středočeský kraj, Praha 5 - ostatní plocha , silnice
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovanou nemovitost tvoří bytová jednotka č. 56/3 situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 56. Jedná se o jednotku o velikosti 3+1 ve zděném domě. Prostory bytu nebyly ke dni prohlídky zpřístupněny i přes písemnou výzvu vlastníkovi. Při ocenění uvažujeme průměrné opotřebení a vybavení. -2-
Bytový dům - Dům byl postaven cca v roce 1965. Dům č.p. 56 má 2 nadzemní podlaží a 1 podzemním podlažím. Střecha je valbová. V domě jsou celkem 4 bytové jednotky. Nadzemní podlaží domu jsou užívána jako obytná, v 1. PP jsou společné prostory, kotelny a sklepy. Konstrukční systém je zděný. Stropy s rovnými podhledy. Schody betonové se zábradlím. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Na venkovních stěnách je břízolit. Hygienické zázemí tvoří zděné jádro s keramickými obklady stěn a s keramickou dlažbou na podlaze. Střešní krytina je z osinkocementových šablon, oplechování kompletní z pozinkovaného plechu. Okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře vnitřní dřevěné hladké do ocelových zárubní. Podlahy v bytech různého provedení- většinou PVC, keramické dlažby a textilní koberce. V kuchyni je malá linka a elektrický sporák. Vytápění bytů je ústřední vlastním kotlem na pevná paliva, příprava TUV je elektrickým boilerem. V domě je proveden rozvod el. energie 230/400V, studené a teplé vody a kanalizace Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a průměrně prováděné údržbě. V posledních letech proběhla výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem Přístup je zajištěn z místní zpevněné komunikace. Příslušenstvím bytové jednotky je i vlastní zděná řadová garáž na pozemku p.č. St.77. Silné stránky Relativně nejsilnější stránkou oceňované nemovitosti je její poloha v klidné lokalitě - malá obec. Dobré parkovací možnosti, vlastní garáž. Základní občanská vybavenost je v nedaleké obci Březnice - vzdálené 2km. Slabé stránky Za slabou stránku lze považovat minimální vybavenost samotné obce a nutnost dojíždění do škol, za nákupy, k lékaři i za všemi službami. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo -3-
Exekuce Komentář: V části CLV č. 651 je uvedeno zástavní právo exekutorské pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu v Praze 3. Dále zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V části CLV je uvedeno Věcné břemeno užívání pro pana Václava Sussmilicha, bytem Bubovice 56. - vypořádání SJM při zániku manželství smrtí, ze dne 18.12.2013 Ostatní rizika: nejsou Komentář: U bytové jednotky ani u garáže nebyly zjištěny nájemné vztahy.
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 56/3 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek pod garáží St.77 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání
OCENĚNÍ 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání K nemovitosti je zřízeno věcné břemeno užívání. Smlouvy o věcném břemeni nebyla předložena, předpokládá se doživotního bezplatného užívání celé nemovitosti. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 a užitné ploše 92,35 m2. Oprávněným je pan Václav Sussmilich, r.č. 450711/032, bytem Bubovice 56, Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného za pronájem bytové jednotky. V širší lokalitě, se nabízejí obdobné bytové jednotky k pronájmu jen ojediněle za částku cca 7000,-Kč/měs včetně veškerých poplatku za užívání. Po odečtení všech poplatků uvažujeme s částkou cca 4000,-Kč/měsíc. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, -4-
protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. Bytová jednootka 3+1: Výměra: 92,35 m2 Jednotková cena: 519,76 Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 92,35 m2 * 519,76 Kč/m2/rok = 48 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 48 000,- Kč/rok * 100 % = 48 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 48 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 48 000,- Kč * 10 let = 480 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
- 480 000,- Kč
Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání K nemovitosti je zřízeno věcné břemeno užívání. Smlouvy o věcném břemeni nebyla předložena, předpokládá se doživotního bezplatného užívání bytové jednotky s příslušenstvím. Jedná se o bytovou jednotku o velikosti 3+1 a užitné ploše 92,35 m2. Oprávněným je pan Václav Sussmilich, r.č. 450711/032, bytem Bubovice 56. Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného za pronájem bytové jednotky. V širší lokalitě, se nabízejí obdobné bytové jednotky k pronájmu jen ojediněle za částku cca 7000 Kč/měs včetně veškerých poplatku za užívání. Po odečtení předpokládaných poplatků uvažujeme s nájemným 4000 Kč/měsíc. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle § 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. bytová jednotka 3+1: Výměra: 92,50 m2 Jednotková cena: 518,92 Kč/m2/rok Obvyklé nájemné: 92,50 m2 * 518,92 Kč/m2/rok = 48 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % -5-
48 000,- Kč/rok * 100 % = 48 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 48 000,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby. 48 000,- Kč * 10 let = 480 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí
=
-6-
480 000,- Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 56/3 1.2 Garáž
741 587,00 Kč 37 554,00 Kč 779 141,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek pod garáží St.77 3. Ocenění věcných břemen 3.1 Věcné břemeno užívání
3 624,00 Kč - 480 000,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Porovnávací metoda 2. Ocenění věcných břemen 2.1 Věcné břemeno užívání
738 929,00 Kč 480 000,00 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Zjištěná cena dle vyhlášky
738 929 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 480 000 Kč 302 765 Kč
Obvyklá cena 260 000 Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč
zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení výsledné ceny Stanovena byla obvyklá cena současného stavu bytové jednotky o velikosti 3+1 s řadovou garáží v k.ú. Bubovice u Březnice, obec Volenice, okres Příbram na základě porovnávací metody. Obdobné byty se v okolní lokalitě nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní bytovou jednotku o velikosti 3+1 s příslušenstvím a řadovou garáží. Byt je situován ve zděném domě v obci Volenice, v části obce Bubovice. Na samostatném pozemku jsou řadové garáže ve spoluvlastnickém podílu. Poptávka po uvedených prostorách existuje a je předpoklad, že nebude v dlouhodobějším výhledu stagnovat. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu běžně obchodovatelné.
-7-
Obvyklá cena byla vyhodnocena s ohledem na hodnotu věcného břemene. Hodnota VB byla od základu obvyklé ceny odečtena vzhledem k zátěži na nemovitosti. Závěr Vyčíslen je podíl ve výší id. 1/2 zahrnující i podíl id. 1/24 na řadové garáži: 130 000 Kč.
Obvyklá cena 130 000 Kč slovy: Dvěstěšedesáttisíc Kč V Praze 20.10.2015 Ing. Luděk Novák
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 31. 10. 1988 č.j.Spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3186 znaleckého deníku.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 651 ze dne 25.6.2015 (byt)
-8-
počet stran A4 příloze 4
