ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo 961/140/2015 þást A) NEMOVITÁ VċC: Pozemky, podíl id. 1/2 na pozemcích p.þ. 182/20, 189/1 a 191/1, vše v k.ú. a obci Poþepice, zapsané na LV þ. 40, vedené u Katastrálního úĜadu pro StĜedoþeský kraj, KP PĜíbram Katastrální údaje : Kraj StĜedoþeský, okres PĜíbram, obec Poþepice, k.ú. Poþepice Adresa nemovité vČci:Poþepice, 262 55 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úĜad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský VoronČžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice Iý: 13531140 telefon: DIý: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 131 EX 6904/13-142 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA podílu id.1/2 Datum místního šetĜení: Za pĜítomnosti: znalce Poþet stran: 12 stran
e-mail:
[email protected]
102 000 Kþ 23.7.2015
ve Zlaté Olešnici, dne 26.7.2015
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 6
Ing Michal Danielis
23.7.2015 Poþet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitostí povinného a jejich souþásti 2. urþit a ocenit pĜíslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádĜit se k výhodám z vČcného bĜemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní. PĜehled podkladĤ 1. Výpis z KN, LV þ. 40 ze dne 12.6.2015 2. Kopie KM a PM poĜízená dálkovým pĜístupem 3. Zákon þ. 151/1997 Sb v platném znČní 4. Skuteþnosti zjištČné pĜi místním šetĜení dne 23.7.2015. Povinní Josef Haták, byl vyzván doporuþeným dopisem s pozvánkou na místní šetĜení, zásilka se vrátila s poznámkou, že povinný nemá oznaþenou schránku. Doporuþeným dopisem byla pozvána i spoluvlastnice pozemkĤ Hatáková Drahomíra, byla pĜítomna šetĜení. Pozemky jsou volnČ pĜístupné 5. ÚzemnČ plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace poĜízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131 EX 6904/13-142 9. PovodĖová zpráva www.cap.cz Místopis Poþepice je obec ve StĜedoþeském kraji, na Sedlþansku, v jihovýchodní þásti okresu PĜíbram. Leží v údolí Poþepického potoka pod Poþepickou horou (539 m) pĜi silnici Sedlþany–Petrovice. Leží 9 km jižnČ od Sedlþan a 18 km severnČ od Milevska, vzdušnou þarou 36 km jihovýchodnČ od okresního mČsta PĜíbrami. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1219, je ale pravdČpodobné, že obec vznikla už nČkdy v 11. století. Název obce plyne ze slova þáp, protože místní vladykové mČli ve -2-
svém znaku þápa. Po roce 1989 vzniklo v obci množství nových podnikatelských subjektĤ (napĜ. Výroba medového peþiva (perníkĤ), rĤzné menší zednické a stavebnické firmy nebo taneþní škola). V souþasnosti v obci pĤsobí 3 spolky (Sbor dobrovolných hasiþĤ, TJ Sokol a Myslivecký spolek). V obci i jejích osadách je spoleþenský život. V Poþepicích pĤsobí pošta, mateĜská a základní škola (už pouze 1. stupeĖ) a obecní knihovna s pĜístupem k internetu. Nedaleko kostela stále funguje historický hostinec U þápa, navštČvovaný spíše místními obyvateli, na severním okraji obce pĜi hlavní silnici vznikla nová „Poþepická hospĤdka“, která funguje i jako prodejna potravin a celotýdenním rozsahem provozu a doplĖkovým vybavením vþetnČ dČtského hĜištČ se zamČĜuje na turisty i na obyvatele okolních obcí. Obec Poþepice se skládá z pČti þástí na þtyĜech katastrálních územích. Obcí prochází silnice II/105 Sedlþany - Vysoký Chlumec - Petrovice - Milevsko. Zastavuje zde nČkolik autobusových linek, které zajišĢují spojení zejména do Sedlþan, pĜirozeného spádového centra oblasti. Na návsi v Poþepicích (zastávka „Poþepice“) zastavují pouze autobusové linky v relaci Praha - Milevsko a víkendový spoje dopravce, které jezdí z pražského terminálu Na Knížecí pĜes ŠtČchovice. Lokální dopravu v pracovních dnech zajišĢuje ještČ autobusová linka Sedlþany - Petrovice, která nejede pĜes náves, ale jen pĜes okraj vsi a staví u hĜištČ, pĜes Rovinu a Veselíþko jezdí kromČ ní ještČ linka Sedlþany – Sedlec-Prþice. Od 14. þervna 2009 byly zdejší místní i dálkové linky zahrnuty do StĜedoþeské integrované dopravy.
Metody zjištČní hodnoty OcenČní nemovitosti je provádČno pro úþel exekuþního Ĝízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito srovnávací metody. Stav posuzovaných pozemkĤ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha : orná pĤda : trvalé travní por.
zahrada
jiný PĜístup k pozemku:
z veĜejné komunikace : pĜes vlastní pozemky
zajištČn vČcným bĜemenem
jiné zajištČní pĜístupu k pozemkĤm
právnČ nezajištČn Využití pozemkĤ:
RD
byty
rek.objekt
výstavba ind. garáže Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
prĤmyslová zóna
nákupní zóna : mimo obec
SOUýASNÝ STAV PĜípojky:
voda
elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace
plyn
telefon
zpev. pĜíjezd
PĜípojky:
voda
elektro
kanalizace
plyn
telefon
zpev. pĜíjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
MHD
železnice
dálnice/silnice I. tĜ. okrajová þást - samota -3-
autobus
silnice II.,III.tĜ
Celkový popis PĜedmČtem ocenČní jsou pozemky v severní okrajové þásti katastrálního území Poþepice, situované mimo jeho zastavČnou a zastavitelnou þást. Parcely jsou souþástí bloku orné pĤdy. Hranice jednotlivých oceĖovaných parcel jsou nezĜetelné, ale lze vylouþit existenci trvalých porostĤ na parcelách. Pozemky jsou pĜístupné z veĜejného nezpevnČného pozemku p.þ. 189/10 ve vlastnictví ýR. Všechny parcely jsou v lokalitČ mimo zastavitelnou þást obce a nenavazují na rozptýlenou zástavbu obce. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako - pozemek p.þ. 182/20 a p.þ. 191/1 jako plochy NZ - zemČdČlské a pozemek p.þ. 189/1 jako plocha NSz - smíšená nezastavitelná zemČdČlská. Pozemky jsou z vČtší þástí dle ÚPD plochy odvodnČní. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vČci: : Pozemek je ĜádnČ zapsán v katastru
Pozemek není ĜádnČ zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí : PĜístup k nemovité vČci pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovité vČci pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovité vČci: nejsou : Nemovitá vČc není situována v záplavovém
Nemovitá vČc situována v záplavovém území území VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : Zástavní právo : Exekuce KomentáĜ: Vlastnické právo Podíl Haták Josef, Veronské nám. 596, Horní MČcholupy, 10900 Praha 10 Hatáková Drahomíra, NedvČzská 1832/3, Strašnice, 10000 Praha 10
1/2 1/2
ZpĤsob ochrany nemovitosti zemČdČlský pĤdní fond Omezení vlastnického práva Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Haták Josef Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekuþního Ĝádu Jiné zápisy ZmČna þíslování parcel Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ýR vykonává Katastrální úĜad pro StĜedoþeský kraj, Katastrální pracovištČ PĜíbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 26.07.2015 10:14:33.
Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Nebyla pĜedložena nájemní smlouva, pĜedpokládá se, že nemovitosti užívá povinný se spoluvlastnicí.
-4-
OCENċNÍ
Výpoþet hodnoty pozemkĤ Pozemky
Porovnávací metoda Základní popis oceĖovaných pozemkĤ Pozemky p.þ. 182/20, 189/1 a 191/1 o celkové výmČĜe 14 620 m2, v KN vedeny jako trvalý travní porost a orná pĤda. Pozemky pĜístupné z veĜejného nezpevnČného pozemku p.þ. 189/10. Pozemky jsou obhospodaĜovávané, situované v bloku orných pĤd, v nezastavitelném území mČsta. Pozemky jsou dle platné ÚPD vedeny jako - pozemek p.þ. 182/20 a p.þ. 191/1 jako plochy NZ - zemČdČlské a pozemek p.þ. 189/1 jako plocha NSz - smíšená nezastavitelná - zemČdČlská. Pozemky jsou z vČtší þástí dle ÚPD plochy odvodnČní. Užívání pozemkĤ je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemkĤ. PĜehled srovnatelných pozemkĤ: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavČní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
VýmČra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kþ ] [ Kþ/m ] [ KC ] [ Kþ/m2 ] Lokalita: Daleké Dušníky KRC: 0,85
KMP: 1,05
KPP: 1,01
KDD: 1,00
KMZ: 0,90
KIV: 1,00
KVP: 0,90
2 823 50 814 18,00 0,73 Parcela þ.: Popis pozemku: pozemky v k.ú. Druhlice, okr. PĜíbram o celkové výmČĜe 2 823 m2. Pozemky jsou vedeny jako orná pĤda, trvalý travní porost a 159 m2 jako vodní plocha (koryto potoka). V souþasné dobČ obhospodaĜuje ornou pĤdu zemČdČlské družstvo. Celková cena:50 814 Kþ za nemovitost Plocha pozemku:2823 m2 Lokalita: Dublovice KRC: 0,85
KUV: 1,00
6 303 99 000 15,71 0,87 Parcela þ.: Popis pozemku: zemČdČlské pozemky v katastrálním území Dublovice na PĜíbramsku o celkové výmČĜe 6.303 m2. Celková cena:99 000 Kþ za nemovitost Plocha pozemku:6303 m2 Lokalita: Kozárovice
13,62
KMP: 0,95
KPP: 0,99
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
13,14
KVP: 1,00
KRC: 0,85
KMP: 1,03
KUV: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
19 393 426 646 22,00 0,77 Parcela þ.: Popis pozemku: orná pĤda v obci Kozárovice, v okrese PĜíbram Orná pĤda je tvoĜena jedním celkem. Pozemek je rovinatý, pĜímo pĜístupný a aktivnČ obhospodaĜovaný. Cena:426 646 Kþ za nemovitost, Plocha pozemku:19393 m2
16,88
Lokalita: Solenice KRC: 0,85
KMP: 1,00
KPP: 1,03
KDD: 0,99
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
13 640 225 000 16,50 0,87 Parcela þ.: Popis pozemku: zemČdČlské pozemky o celkové výmČĜe 13.640 m2, který je z vČtší -5-
KUV: 1,00
14,30
þásti v pĤdním bloku. Tyto pozemky se nachází v blízkosti obce VČtrov na PĜíbramsku. Celková cena:225 000 Kþ za nemovitost, Plocha pozemku:13640 m2 PrĤmČrná jednotková cena
14,49 Kþ/m2
Stanovení a zdĤvodnČní jednotkové ceny pozemkĤ Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena pĜimČĜeným koeficientem prodejnosti v daném místČ a þase: – zemČdČlsky obhospodaĜovaný pozemek nezastavitelný, situovaný mimo zastavČné území obce Pozemky se pohybují v intervalu od 13,- do 17,-Kþ/m2. Všechny skuteþnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pĜi stĜední úrovní intervalu, t.j. 15,-Kþ/m2 Druh pozemku
Parcela þ.
orná pĤda 182/20 trvalý travní porost 189/1 orná pĤda 191/1 Celková výmČra pozemkĤ
VýmČra [ m2 ] 564 662 13 394 14 620
-6-
Jednotková cena [ Kþ/m2 ] 14 14 14 Hodnota pozemkĤ celkem
Celková cena pozemku [Kþ] 7 896 9 268 187 516 204 680
REKAPITULACE OCENċNÍ Porovnávací hodnota
204 680 Kþ
Obvyklá cena podílu id.1/2 102 000 Kþ slovy: Jednostodvatisíc Kþ
KomentáĜ ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemkĤ: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištČnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemČdČlských pozemkĤ použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a dĤraz kladu na cenu zjištČnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými pozemky v okolí, na základČ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnČním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištČnému technickému a právnímu stavu t.j. Podíl id. 1/2 na nemovitostech - Pozemky zemČdČlské, obhospodaĜovávané, nezastavitelné, situované v okrajové þásti obce, mimo jeho zastavČné území, pĜístupné z nezpevnČného pozemku, v dané lokalitČ je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S pĜihlédnutím ke všem faktĤm jsem názoru, že podíl id. 1/2 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelný Výpoþet : Navržená pĜedbČžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/2 na nemovitostech
204 680,-Kþ 102 340,-Kþ
Návrh obvyklé ceny dle výpoþtu srovnávací hodnoty - spoluvlastnického podílu id. 1/2 na nemovitostech zapsaných na LV þ. 40 zaokrouhleno: 1. nemovitostí povinného a jejich pĜísl. 102 000,-Kþ 2. pĜíslušenství uvedených nemovitostí - nezjištČno 0,3. vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištČna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištČno 0,-
-7-
ZávČr Na základČ získaných informací, popsaných parametrĤ, místního šetĜení, výsledkĤ získaných použitím srovnávací metody, se zohlednČním rizikových faktorĤ navrhuji obvyklou cenu nemovitostí povinného - podílu id. 1/2 na pozemcích p.þ. 182/20, 189/1 a 191/1, vše v k.ú. a obci Poþepice, zapsané na LV þ. 40, vedené u Katastrálního úĜadu pro StĜedoþeský kraj, KP PĜíbram; se zohlednČním práv a závad
ve výši 102 000,-Kþ Takto urþená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbČ podle § 336e o.s.Ĝ. Nemá za cíl zjištČní skuteþné ceny nemovitostí, ta bude zjištČna až pĜípadným prodejem v dražbČ Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona þ. 218/2011 Sb., kterým se mČní zákon þ. 549/91 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ).
Ve Zlaté Olešnici 26.7.2015 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. þervna 2008, pod þ.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 961/140/2015 þást A) znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 140.
-8-
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 40 ze dne 12.6.2015 Snímek z katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Databáze odhadcĤ nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
-9-
poþet stran A4 pĜíloze 1 1 1 1 1 1 0
Snímek z katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -