POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 5253/2015 NEMOVITÁ VĚC: Spoluvlastnické podíly: 1/3 na pozemku p.č. 234/83 (LV 345) a 1/33 na pozemku p.č. 234/113 (LV354) Vlastníci pozemku: BYSTŘICE a.s. AGRO, č. p. 10, 507 23 Bystřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 33 Tomáš Barcal, Nadslav 18, 506 01 Střevač, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 22 Jiří Boček, Pražská 435, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 66 Jaroslav Havelka, Žižkovo náměstí 18, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 33 Milan Hlavatý, č. p. 49, 506 01 Bukvice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 Helena Jirsáková, č. p. 18, 507 23 Údrnice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 66 Milada Krupková, Poděbradova 336, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 František Malínský, č. p. 68, 506 01 Staré Místo, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 44 Jiří Novák, č. p. 63, 506 01 Bukvice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 Eva Poláčková, Žižkova 905, 508 01 Hořice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 Irena Velechovská, Sv. Čecha 904, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 66 Marie Veselá, č. p. 10, 506 01 Bukvice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 Miroslav Ing. Zoubek, Sedličky 48, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 11 Miroslav Zumr, Hradecká 281, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 11 BYSTŘICE a.s. AGRO, č. p. 10, 507 23 Bystřice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 2 / 3 Jaroslav Havelka, Žižkovo náměstí 18, 506 01 Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení č.j. 124 EX 448/10 (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/3 pozemku na LV 345 OBVYKLÁ CENA 1/33 pozemku na LV 354
36 760 Kč 700 Kč
Datum místního šetření: 29.8.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: bez přítomnosti spoluvlastníka Počet stran: 9 stran Počet příloh: 1
V Praze, dne 30.10.2015
MONTEKALA, spol. s r.o.
29.8.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny 1/3 pozemku p.č. 234/83 (LV 345) a 1/33 pozemku p.č. 234/113 (LV 354) v k.ú. Střevač, obec Střevač, okres Jičín. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2015, LV 345 - výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.7.2015, LV 354 - snímek z katastrální mapy ze dne 28.7.2015 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 448/10-27 ze dne 18.6.2012 - exekuční příkaz k prodeji nemovitostí 124 EX 448/10-29 ze dne 18.6.2012 - usnesení o ustanovení znalce 124 EX 448/10-85 ze dne 30.7.2015 - platný územní plán - informace z KN - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém - fotodokumentace nemovitosti Místopis Obec Střevač se nachází v okrese Jičín od kterého je vzdálena cca 12 km jihozápadně. V obci je základní občanská vybavenost. Doprava autobusy.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované pozemky p.č. 234/83 a 234/113 se nachází jižně od obce Střevač, k.ú. Střevač mimo zastavěné území. Pozemky jsou svažité severovýchodním směrem. Hranice pozemku nebylo možné v terénu přesně určit. Pozemek p.č. 234/83 je obdélníkového tvaru a je v KN veden jako orná půda. Pozemek severní hranicí přiléhá k pozemku p.č. 234/113. U tohoto pozemku se oceňuje spoluvlastnický podíl 1/3. Pozemek p.č. 234/113 je úzký pruh pozemku, rovněž veden jako orná půda. U tohoto pozemku se oceňuje spoluvlastnický podíl 1/33. Oba pozemky jsou v územním plánu vedeny v ploše s funkčním využitím zemědělská orná půda. Dále bylo zjištěno že plocha dotčeného pozemku je omezena následujícími limity: Region lidové architektury - Bystřicko, archeologické naleziště, hranice biochory, útvar podzemních vod, rozvodnice, OP rádiorelétové trasy (RRT), OP komunikačního vedení, OP stavby zajišťující letecký provoz. Přístup k pozemkům je nezpevněný částečně přes pozemky jiných vlastníků.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: nejsou Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. LV 345 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/3 pozemku p.č. 234/83
2. LV 354 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/33 pozemku p.č. 234/113
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Střevač:
1. LV 345 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/3 pozemku p.č. 234/83 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 234/83 je obdélníkového tvaru a je v KN veden jako orná půda. Pozemek severní hranicí přiléhá k pozemku p.č. 234/113. U tohoto pozemku se oceňuje spoluvlastnický podíl 1/3. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená cena [m2] /kupní cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pole, Kdanice KRC: 0,95
KMP: 1,15
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
3 365 53 840 16,00 1,04 Parcela č.: Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje k prodeji ornou půdu v KU Kdanice.Pozemky navazují na hlavní komunikaci
16,61
Lokalita: Pole, Staré Hrady KRC: 0,95
KMP: 0,70
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
16 283 260 500 16,00 0,66 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky ve Starých Hradech o celkové rozloze 16 283 m2. Část pozemků je zahrnuta v LPIS. Staré Hrady se nachází v okrese Jičín, v Královéhradeckém kraji. Staré Hrady je také názvem katastrálního území.
10,64
Lokalita: Pole, Jičín KRC: 0,95
KMP: 0,80
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,20
12 424 373 000 30,02 0,91 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemky v Jičíně o celkové rozloze 12 424 m2. Pozemky jsou vhodné pro založení zahrádek. Jičín je okresní město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách. Město leží v Jičínské pahorkatině na řece Cidlině. Jičín je také názvem katastrálního území. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS.
18,21 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Druh pozemku orná půda
27,38
Parcela č. 234/83
Výměra [ m2 ] 6 060
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 18,20
Celková cena pozemku [Kč] 110 292
110 292
Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl Celková výměra pozemků
6 060
* 1,00 / 3,00 = Hodnota pozemků celkem
36 764,00 36 764
2. LV 354 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/33 pozemku p.č. 234/113 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 234/83 je obdélníkového tvaru a je v KN veden jako orná půda. Pozemek severní hranicí přiléhá k pozemku p.č. 234/113. U tohoto pozemku se oceňuje spoluvlastnický podíl 1/3. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Pole, Kdanice KRC: 0,95
KMP: 0,95
KPP: 1,00
KDD: 0,95
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
3 365 53 840 16,00 0,86 Parcela č.: Popis pozemku: Naše společnost Vám zprostředkuje k prodeji ornou půdu v KU Kdanice.Pozemky navazují na hlavní komunikaci
13,72
Lokalita: Pole, Staré Hrady KRC: 0,95
KMP: 0,50
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
16 283 260 500 16,00 0,48 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky ve Starých Hradech o celkové rozloze 16 283 m2. Část pozemků je zahrnuta v LPIS. Staré Hrady se nachází v okrese Jičín, v Královéhradeckém kraji. Staré Hrady je také názvem katastrálního území.
7,60
Lokalita: Pole, Jičín KRC: 0,95
KMP: 0,60
KPP: 1,00
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,20
12 424 373 000 30,02 0,68 Parcela č.: Popis pozemku: Nabízíme k prodeji pozemky v Jičíně o celkové rozloze 12 424 m2. Pozemky jsou vhodné pro založení zahrádek. Jičín je okresní město v Královéhradeckém kraji v severovýchodních Čechách. Město leží v Jičínské pahorkatině na řece Cidlině. Jičín je také názvem katastrálního území. Pozemky jsou převážně zahrnuty v LPIS.
13,95 Kč/m2
Průměrná jednotková cena Druh pozemku orná půda
Parcela č. 234/113
20,53
Výměra [ m2 ] 1 675
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 13,95
Celková cena pozemku [Kč] 23 366
23 366
Obvyklá cena před korekcí ceny spoluvlastnický podíl Celková výměra pozemků
1 675
* 1,00 / 33,00 = Hodnota pozemků celkem
708,06 708
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV 345 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 1/3 pozemku p.č. 234/83
36 800,00 Kč
2. LV 354 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 1/33 pozemku p.č. 234/113
700,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV 345 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Třicetšesttisícsedmsetšedesát Kč LV 354 Věcná hodnota Hodnota pozemku Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Obvyklá cena slovy: Sedmset Kč
36 764 Kč 36 764 Kč 0 Kč 0 Kč 36 760 Kč
708 Kč 708 Kč 0 Kč 0 Kč 700 Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.18
Komentář ke stanovení výsledné ceny
Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední úrovni, b) parametry povyšující cenu: nezjištěny c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/3 pozemku na LV 345 ve výši 36 760,-Kč a 1/33 pozemku na LV 354 ve výši 700,-Kč.
V Praze 30.10.2015 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 5253/2015 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila podklady a vypracovala pod poř. č. 209/2015.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace
počet stran A4 příloze 1