ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2238 - 16 - 2015 NEMOVITÁ VĚC:
1.obvyklá ceny pozemku dle LV č. 5255 v k.ú. Strážnice 2. 1/2 obvyklé ceny dle LV č.153 v k.ú.Strážnice
Vlastníci pozemku:
Paní Lenka Sklenáková, Hutník 1444, 698 01 Veselí nad Moravou, vlastnictví: výhradní ( LV č. 5255) Paní Lenka Sklenáková, Hutník 1444, 698 01 Veselí nad Moravou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 ( LV č. 153 )
OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úřad Břeclav, Paní Mgr. Marcela Petrošová U Tržiště 9, 690 02 Břeclav
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Pavel Škrobák Partyzánská 14, 69504 IČ: 11518391
telefon:
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
e-mail:
[email protected]
18 stran
V Hodoníně, dne 27.3.2014
170 000 Kč 15.3.2015
Stav ke dni : Počet příloh: 9
Ing. Pavel Škrobák
2.10.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění: 1. obvyklé ceny pozemků dle LV č. 5255 v k.ú. Strážnice na Moravě, okr. Hodonín 2. 1/2 obvyklé ceny pozemků dle LV č.153 v k.ú. Strážnice na Moravě, okr. Hodonín pro potřeby Exekutorského úřadu Břeclav ve věci č.j. 160EX2729/12-123
Přehled podkladů - výpis z KN Katastrálního úřadu Hodonín ze dne 22.1.2015. LV č. 5255 - dtto LV č.153 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - skutečnosti zjištěné v archívu Katastrálního úřadu v Hodoníně - kopie katastrální mapy ze serveru Nahlížení do katastru - územní plán rozvoje obce Strážnice - databáze znalce - fotodokumentace
Místopis Obec Strážnice na Moravě leží v okrese Hodonín na hlavním silničním tahu Břeclav Přerov. Ma plnou infrastrukturu, dopravní spojení s ostatními obcemi a okresním městem Hodonín autobusy i vlakem. Jedná se o převážně zemědělskou obec. Výrazný zaměstnavatel v obci není, zaměstnanost nevybočuje z normálu. Strážnice se nachází ve vzdálenosti 20 km od okresního města Hodonín.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna Okolí : ý ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn Přípojky: ¨ / ¨ elektro ¨ telefon veř / vl.
¨ bytová zóna ¨ průmyslová zóna ¨ ostatní ¨ nákupní zóna ¨ / ¨ voda ¨ / ¨ kanalizace ¨ / ¨ plyn ¨ / ¨ elektro ¨ telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): ¨ MHD ¨ železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ¨ dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: ¨ zpevněná komunikaceý nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
-2-
¨ autobus ý silnice II.,III.tř
Celkový popis Přesnou lokalitu všech pozemků se podařilo zjistit z pozemkovým map na KÚ v Hodoníně a z internetových stránek www. nahlizenidokn.cz. Znalec osobně prohlédl uvedené lokality a provedl fotodokumentaci. Prohlídka byla provedena bez přítomnosti povinné. 1. LV č. 5255 v k.ú. Strážnice Parcela č. 6807/1 vedená v KN jako trvalý travní porost se nachází poblíž zastavěné části obce Strážnice v lokalitě U Řečice vedle Baťova kanálu ( naproti uvedeného pozemku přes kanál se nachází ČOV obce Strážnice ) – viz foto a snímek oblasti s vyznačením pozemku ( modře ) a snímek z katastrální mapy v příloze posudku. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty. Uvedený pozemek má způsob ochrany - zemědělský půdní fond. . Přístup na tento pozemek je pouze místními nezpevněnými komunikacemi. Obec Strážnice má zpracovaný územní plán rozvoje obce, parcela se nachází v prostoru určené jako PT - louky a pastviny. 2. LV č.155 v k.ú. Strážnice a) Parcela č. 2001/7 a 2001/8 jsou vedené v KN jako orná půda. Parcely se nachází vedle sebe v lokalitě Na Botě vedle říčky Veličky - viz foto a mapa oblasti s vyznačením parcely č. 2001/8 ( modře ) a viz katstrální mapa v příloze posudku. Vzdálenost těchto pozemků od nejbližší zastavěné části cca 400 m. Na pozemcích se nenachází žádné stavby ani porosty. Přístup na tyto pozemky je pouze plní cestou. Uvedené pozemky mají způsob ochrany - zemědělský půdní fond. . Obec Strážnice má zpracovaný územní plán rozvoje obce, obě parcely se nachází v prostoru určené pro zemědělský půdní fond ( zemědělská prvovýroba). b) Parcela 2082/78 vedená v KN jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 773 se nachází v zastavěné okrajové části Strážnice – viz foto a mapy v příloze. Jedná se plochu v areálu firmy Prefa Strážnice. Na těchto pozemcích se nachází částečně stavba této firmy, která není součástí ocenění. Obec Strážnice má zpracovaný územní plán rozvoje obce, všechny parcely se nachází v prostoru označené jako VP - výrobní plochy c) Parcela č. 7407/94 vedená v KN jako orná půda. Parcela se nachází těsně mimo zastavěnou část obce za družstvem Žerotín v zemědělském honu - viz foto a viz mapa oblasti a katastrální mapa v přílohách. Na pozemcích se nenachází nenachází žádné stavby ani porosty. Přístup na tyto pozemky je po zpevněné místní komunikaci. Uvedené pozemky mají způsob ochrany - zemědělský půdní fond. . Obec Strážnice má zpracovaný územní plán rozvoje obce, parcela se nachází v prostoru určené pro zemědělský půdní fond ( zemědělská prvovýroba) a malou částí zachází do prostoru označeném SO ( ostatní plochy ). -3-
d) Parcela č. 4518 vedená v KN jako ostatní plocha( jiná plocha ). Parcela se nachází poblíž rekreační oblasti Mlýnky v rozsáhlém chráněném území.
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru ¨ Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ¨ Stav stavby umožňuje podpis zástavní ¨ Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy ¨ Skutečné užívání stavby není v rozporu s její ¨ Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ¨ Přístup k nemovité věci přímo z veřejné ý Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Nejsou rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: ¨ Nemovitá věc není situována v záplavovém ý Nemovitá věc situována v záplavovém území území ý Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Nejsou rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Zástavní právo ý Exekuce Komentář: k uvedené nemovitosti se váže exekuce ( exekuční příkaz k prodeji ) Ostatní rizika: nejsou
OBSAH 1. LV č. 5255 - majitelka Sklenáková Lenka 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky dle LV č. 5255
2. LV č.153 - majitelka Sklenáková Lenka 1/2 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky dle LV č. 633
-4-
OCENĚNÍ 1. LV č. 5255 - majitelka Sklenáková Lenka 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky dle LV č. 5255 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků V současné době poptávka po klasické orné půdě stagnuje. Obvyklá cena je stanovena porovnáním s obdobnými známými prodeji orné půdy, které se podařilo znalci zjistit jednak v archivu Katastrálního úřadu v Hodoníně a dalšími známými prodeji v okrese Hodonín a Břeclav. Pozemky jsou vedeny jako vinice, jsou však bez porostů a umístěny v poloze pro zemědělský půdní fond a jako takové oceněny. Vzhledem k tomu že uvedené pozemky mají příznivou polohu - přístup ze zpevněné místní komunikace, dále polohu v blízkosti zastavěné části obce, odhaduji :
Obvyklou cenu pro obec Strážnice ( okr. Hodonín ) odhaduji ve výši 5 Kč/m2 Tato cena odpovídá a) databázi znalce ohledně obdobně známých prodejů pozemků. Ceny orné půdy v v okrese Hodonín a Břeclav se pohybují od 4 do max. 12 Kč/m2. b) odpovídá údajům realitních kanceláří v okrese Hodonín a Břeclav. c) posledním známým prodejům I. prodej orné půdy k.ú. Milokošt ( Veselí nad Moravou, okr. Hodonín ) - parcela č. 2986/3 prodej duben 2013 - cena 10 Kč/m2 ( zde velmi dobrý přístup a větší město ) II. prodej orné půdy v k.ú. Sudoměřice ( okr. Hodonín ) – parcela č. 3846 , prodej rok 2011 – cena 10 Kč/m2, jedná se o prodej v sousedním katastru III. běžný výkup orné půdy firmou Žerotín v obci Sudoměřice v ceně 6 Kč/m2 v roce 2013 IV. běžný výkup orné půdy firmou Žerotín v roce 2014 v ceně 6 – 15 Kč/m2 výkup orné půdy v k.ú. Dubňany ( parcely č. 3358/37,3382/48 a 3382/62 o výměře 8 400 m2 ) firmou Zenegro s.r.o za 8 Kč/m2 v roce 2013 Pozemek vedený v KN jako trvalý travní porost, v územním plánu obce je veden jako louky a pastviny, navíc v záplavovém území. Druh pozemku
Parcela č.
trvalý travní porost 6507/1 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 5 798 5 798 -5-
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 5 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 28 990 28 990
2. LV č.153 - majitelka Sklenáková Lenka 1/2 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky dle LV č. 633 Porovnávací metoda Dtto jako pozemky dle LV č. 522 Obvyklou cenu pro obec Strážnice ( okr. Hodonín ) odhaduji ve výši: Parcely č. 2001/7 a 2001/8 - 10 Kč/m2 Parcela č. 7407/97 - 15 Kč/m2 ( velmi dobrá poloha ) Parcela č. 4518 - 6 Kč/m2 Pro parcelu č. 2082/78 odhaduji obvyklo cenu ve výši 300 Kč/m2 Tato cena odpovídá: 1. Ceně v dané lokalitě dle realitní kanceláře Reality Gaia 200 – 400 Kč/m2 – výrobní plochy 2. Ceně dle české společnosti certifikovaných odhadců majetku, která uvádí obvyklou cenu stavebního pozemku pro výrobu pro obec Strážnice – 200 – 350 Kč/m2 – hospodářské budovy 3. Ceně dle platné cenové vyhlášky, která uvádí cenu 300 Kč/m2
Druh pozemku
Parcela č.
orná půda 2001/7 orná půda 2001/8 zastavěná plocha a 2082/78 nádvoří ostatní plocha 4518 orná půda 7407/94 Obvyklá cena před korekcí ceny Vlastnictví Lenky Sklenákové 1/2 Celková výměra pozemků
Výměra [ m2 ] 2 022 2 504 773
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 10 10 300
6 2 191
20 15
120 32 865 310 145
7 496
* 1,00 / 2,00 = Hodnota pozemků celkem
155 072,50 155 073
¨
-6-
Celková cena pozemku [Kč] 20 220 25 040 231 900
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. LV č. 5255 - majitelka Sklenáková Lenka 1.1. Ocenění pozemků 1.1.1 Pozemky dle LV č. 5255
29 000,00 Kč
2. LV č.153 - majitelka Sklenáková Lenka 1/2 2.1. Ocenění pozemků 2.1.1 Pozemky dle LV č. 633
155 100,00 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot jednotlivých částí LV č. 5255 - majitelka Sklenáková Lenka Hodnota pozemku Obvyklá cena:
28 990 Kč 28 990 Kč
LV č.153 - majitelka Sklenáková Lenka 1/2 Hodnota pozemku Obvyklá cena:
155 073 Kč 155 073 Kč
Rekapitulace výsledných hodnot Věcná hodnota
169 264 Kč
Hodnota pozemku
169 264 Kč
Obvyklá cena
170 000 Kč
slovy:
Jednostosedmdesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8
Komentář ke stanovení obvyklé ceny: Obvyklá cena všech pozemků je stanovena jednak s obdobnými prodeji pozemků v okrese Hodonín, jednak vyjádřením realitních kanceláří a srovnáním s platnou cenovou vyhláškou v době ocenění.
V Hodoníně 27.3.2014 Ing. Pavel Škrobák Partyzánská 14 69504 Hodonín Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 27.11.1985, č.j.Spr. 4679/85 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí.
Znalečné a náhradu nákladů účtuji Fakturou číslo 2015003
-7-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5255 ze dne22.1.2015 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 153 ze dne 22.1.2015 Mapa oblasti s vyznačením parcely č. 6807 Snímek katastrální mapy parcely č. 6807/1 Mapa oblasti s vyznačením parcely č. 2001/7 a 2001/8 Snímek katastrální mapy s parcelami č. 2001/7 a 2001/8 Mapa oblasti s vyznačením parcely č. 2082/78 Snímek katastrální parcely č. 2082/78 Mapa oblasti s vyznačením parcely č. 7407/94 Snímek katastrální parcely č. 7407/94
počet stran A4 příloze 1 1 1 0 0 0 0 0 0 0 0
Pohled na parcelu č. 6807/1
Pohled na parcely č. 2001/7 a 2001/8
Pohled na parcelu č. 7407/94
Pohled na výrobní areál Prefa s parcelou č. 2082/78Výrobní arStavební ar
-8-
-9-
- 10 -
Mapa oblasti s polohou pozemku 6807/2
- 11 -
Kastrální mapa s pozemkem 6807/2
- 12 -
Maspa oblasti s pozemkem 2001/7 a 2001/8
- 13 -
Kastrální mapa s pozemky 2001/7 a 2001/8
- 14 -
Mapa oblasti s pozemkem 2082/78
- 15 -
Kastrální mapa s pozemkem 2082/78
- 16 -
Mapa oblasti s pozemkem 7407/94
- 17 -
Kastrální mapa s pozemkem 7407/94
- 18 -
