ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo 926/105/2015 NEMOVITÁ VċC: Pozemky, p.þ. 163 v k.ú. Rovina, obci Poþepice, zapsaný na LV þ. 14, vedený u Katastrálního úĜadu pro StĜedoþeský kraj, KP PĜíbram Katastrální údaje : Kraj StĜedoþeský, okres PĜíbram, obec Poþepice, k.ú. Rovina Adresa nemovité vČci:Rovina, 262 55 Poþepice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úĜad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský VoronČžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice Iý: 13531140 telefon: DIý: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 131Ex 6770/12-133 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetĜení: Za pĜítomnosti: znalce Poþet stran: 12 stran
e-mail:
[email protected]
55 000 Kþ 3.6.2015
ve Zlaté Olešnici, dne 4.6.2015
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 6
Ing Michal Danielis
3.6.2015 Poþet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. Nemovitostí povinné a jejich pĜíslušenství II. movitých vČcí, které tvoĜí pĜíslušenství uvedených nemovitostí III.práv a závad s nemovitostmi spojených IV. Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní. PĜehled podkladĤ 1. Výpis z KN, LV þ. 14 ze dne 28.5.2015 2. Kopie KM a PM poĜízená dálkovým pĜístupem 3. Zákon þ. 151/1997 Sb v platném znČní 4. Skuteþnosti zjištČné pĜi místním šetĜení dne 1.6.2015. Povinná KĜížová Božena byla ĜádnČ obeslána doruþeným dopisem se žádostí o souþinnost. Obesláni byli vlastníci okolních pozemkĤ. Do dnešního dne nikdo nereagoval. Pozemky jsou volnČ pĜístupné. 5. ÚzemnČ plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace poĜízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery, www.risy.cz, wikipedia 8. Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131Ex 6770/12-133 9. PovodĖová zpráva www.cap.cz 10. šetĜení o tržních cenách pozemkĤ v obci - Poþepice a okolních obcích okresu PĜíbram Místopis Poþepice je obec ve StĜedoþeském kraji, na Sedlþansku, v jihovýchodní þásti okresu PĜíbram. Leží v údolí Poþepického potoka pod Poþepickou horou (539 m) pĜi silnici Sedlþany–Petrovice. Leží 9 km jižnČ od Sedlþan a 18 km severnČ od Milevska, vzdušnou þarou 36 km jihovýchodnČ od okresního mČsta PĜíbrami. První písemná zmínka o obci pochází z roku 1219, je ale pravdČpodobné, že obec vznikla už nČkdy v 11. století. Název obce plyne ze slova þáp, protože místní vladykové mČli ve svém znaku þápa. Po roce 1989 vzniklo v obci vČtší množství nových podnikatelských subjektĤ (napĜ. Výroba medového peþiva (perníkĤ), rĤzné menší zednické a stavebnické firmy nebo taneþní -2-
škola). V souþasnosti v obci pĤsobí 3 spolky (Sbor dobrovolných hasiþĤ, TJ Sokol a Myslivecký spolek). V obci i jejích osadách je relativnČ živý spoleþenský život. V Poþepicích pĤsobí pošta, mateĜská a základní škola (už pouze 1. stupeĖ) a obecní knihovna s pĜístupem k internetu. Nedaleko kostela stále funguje historický hostinec U þápa, navštČvovaný spíše místními obyvateli, na severním okraji obce pĜi hlavní silnici vznikla nová „Poþepická hospĤdka“, která funguje i jako prodejna potravin a celotýdenním rozsahem provozu a doplĖkovým vybavením vþetnČ dČtského hĜištČ se zamČĜuje na turisty i na obyvatele okolních obcí. Obec Poþepice se skládá z pČti þástí na þtyĜech katastrálních územích. Obcí prochází silnice II/105 Sedlþany - Vysoký Chlumec - Petrovice - Milevsko. Zastavuje zde nČkolik autobusových linek, které zajišĢují spojení zejména do Sedlþan, pĜirozeného spádového centra oblasti. Na návsi v Poþepicích (zastávka „Poþepice“) zastavují pouze autobusové linky v relaci Praha - Milevsko a víkendový spoje dopravce, které jezdí z pražského terminálu Na Knížecí pĜes ŠtČchovice. Území Petrovicka protínají cyklotrasy þ. 8139 Vápenice Rovina - Nechvalice - ObdČnice - Petrovice a þ. 8144 Veselíþko - Poþepice - Skoupý. Rovina je vesnice, þást obce Poþepice v okrese PĜíbram. Nachází se asi 1,5 km na východ od Poþepic. Vesnicí protéká Rovinský potok. Je zde evidováno 68 adres. Trvale zde žije 147 obyvatel. Rovina je také název katastrálního území o rozloze 4,32 km2.
Metody zjištČní hodnoty OcenČní nemovitosti je provádČno pro úþel exekuþního Ĝízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemkĤ Typ pozemku:
zast. plocha
ostatní plocha : orná pĤda
trvalé travní por.
zahrada
jiný PĜístup k pozemku:
z veĜejné komunikace : pĜes vlastní pozemky
zajištČn vČcným bĜemenem
jiné zajištČní pĜístupu k pozemkĤm
právnČ nezajištČn Využití pozemkĤ:
RD
byty
rek.objekt
výstavba ind. garáže Poloha:
centrum
kraj obce
bytová zóna
prĤmyslová zóna
nákupní zóna
mimo obec
SOUýASNÝ STAV PĜípojky:
voda
elektro
BUDOUCÍ STAV
kanalizace
plyn
telefon
zpev. pĜíjezd
PĜípojky:
voda
elektro
kanalizace
plyn
telefon
zpev. pĜíjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
MHD
železnice
dálnice/silnice I. tĜ. okrajová þást - samota -3-
autobus
silnice II.,III.tĜ
Celkový popis PĜedmČtem ocenČní jsou pozemky na jihovýchodním okraji katastrálního území Rovina. Parcely jsou souþástí bloku zemČdČlské pĤdy, v lokalitČ navazující na zastavČnou þást obce. Hranice jednotlivých oceĖovaných parcel jsou nezĜetelné. Pozemek je situovaný v lokalitČ mimo zastavČnou þást obce, navazují na rozptýlenou zástavbu. Pozemek je pĜístupný z veĜejné nezpevnČné místní komunikace na pozemku p.þ. 1223 a z okolních nezpevnČných pozemkĤ ve vlastnictví jiných vlastníkĤ. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vČci: : Pozemek je ĜádnČ zapsán v katastru
Pozemek není ĜádnČ zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí : PĜístup k nemovité vČci pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovité vČci pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovité vČci: nejsou : Nemovitá vČc není situována v záplavovém
Nemovitá vČc situována v záplavovém území území VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : Zástavní právo : Exekuce KomentáĜ: Vlastnické právo KĜížová Božena, Rovina 15, 26401 Poþepice ZpĤsob ochrany nemovitosti zemČdČlský pĤdní fond Omezení vlastnického práva Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti NaĜízení exekuce - KĜížová Božena Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ýR vykonává Katastrální úĜad pro StĜedoþeský kraj, Katastrální pracovištČ PĜíbram Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 01.06.2015 05:17:18.
Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Nebyla pĜedložena nájemní smlouva, pozemky jsou obhospodaĜované, pĜedpokládá se, že pozemky
užívají vlastníci.
-4-
OCENċNÍ
Výpoþet hodnoty pozemkĤ Pozemek
Porovnávací metoda Základní popis oceĖovaných pozemkĤ Pozemek p.þ. 163 o výmČĜe 1672 m2, v KN veden jako orná pĤda, je pĜístupný z veĜejné místní komunikace na pozemku p.þ. 1223. Pozemek je hospodáĜský, v bloku orné pĤdy, obhospodaĜovávaný, situovaný mimo zastavČné území mČsta, v blízkosti hranice zastavČného území. Užívání pozemkĤ je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemkĤ. Pozemek je v ÚPD veden jako plocha NZ - zemČdČlská. Pozemek má samostatnČ obtížné využití- v nejširším místČ je široký cca 11m. PĜehled srovnatelných pozemkĤ: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavČní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)
VýmČra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena 2 [ Kþ ] [ Kþ/m ] [ KC ] [ Kþ/m2 ] Lokalita: Sedlec Prþice KRC: 0,85
KMP: 0,97
KPP: 0,96
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
6 867 400 000 58,25 0,79 Parcela þ.: Popis pozemku: pozemek o velikosti 6.867 m2, který se nachází na okraji obce Sedlec Prþice (katastrální území Sedlec Votice) a je nedaleko pozemkĤ, které jsou již urþeny pro výstavbu rodinných domĤ. MČsto, které se nachází cca 70 km od Prahy, je velmi dobĜe obþansky i dopravnČ vybaveno. Nachází se ve vyhledávané rekreaþní oblasti, která poskytuje pČší i cyklo turistiku a další sportovní vyžití. Celková cena:400 000 Kþ za nemovitost, Plocha pozemku:6867 m2 Doprava:Vlak, Autobus Lokalita: KorkynČ KRC: 0,85
KMP: 0,95
KPP: 0,94
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
12 433 599 000 48,18 0,76 Parcela þ.: Popis pozemku: 4 pozemky o celkové výmČĜe 12 433m2 (pozemky jsou bezprostĜednČ na sebe navazující), v obci KorkynČ-KĜížov, okr. PĜíbram. Jedná se o mírnČ svažitý pozemek, na kterém je v souþasné dobČ umístČna buĖka, suchý WC a malý oplocený výbČh pro psy. 150 m od pozemku se nachází dva rybníky, okolo pozemku se nachází lesy. Pozemek je travnatý, z þásti sekaný, na slunném místČ. Obec KorkynČ je cca 3km od mČsteþka Nový Knín, kde se nachází veškerá obþanská vybavenost - pošta, lékaĜ, lékárna, škola, školka, kadeĜnictví, 3 restaurace atd. Celková cena:599 000 Kþ za nemovitost Plocha pozemku:12433 m2 Lokalita: Horní Hbity KRC: 0,85
KMP: 0,98
KPP: 0,95
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
3 957 237 420 60,00 0,79 Parcela þ.: Popis pozemku: pozemek v obci Horní Hbity. Pozemek je velký 3.957 m2 a je vedle nynČjší zástavby obce - pĜes silnici. Na pozemek je z komunikace pĜístup ze dvou stran. Je ohraniþen stromy, v blízkosti je potok. Pozemek vzdálený od PĜíbrami cca -5-
KUV: 1,00
46,11
KUV: 1,00
36,57
KUV: 1,00
47,48
10 km... Celková cena:237 420 Kþ za nemovitost, Plocha pozemku:3957 m2 Lokalita: Nechvalice KRC: 0,85
KMP: 0,90
KPP: 0,99
KDD: 1,00
KMZ: 1,00
KIV: 1,00
KVP: 1,00
KUV: 1,00
249 467 10 900 000 43,69 0,76 Parcela þ.: 33,09 Popis pozemku: zemČdČlská pĤda o CP 246 467 m2. Pozemky jsou vedeny jako pole nebo louky. Vhodné pro zemČdČlskou nebo živoþišnou výrobu i výstavbu. Jsou z þásti zastavitelné dle platného ÚP. PĜiveden elektrický proud s rezervovaným pĜíkonem. PĜípojka kanalizece pĜipravena. Možnost pĜipojení na obecní vodovod, nebo vlastní studna. Celková cena:10 900 000 Kþ za nemovitost UmístČní objektu:Okraj obce Plocha pozemku:249467 m2 PrĤmČrná jednotková cena 40,81 Kþ/m2 Stanovení a zdĤvodnČní jednotkové ceny pozemkĤ Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena pĜimČĜeným koeficientem prodejnosti v daném místČ a þase: – pozemek situovaný mimo zastavČné území obce, dle platné ÚPD obce vedené jako plocha NZ - zemČdČlská Pozemky se pohybují v intervalu od 33,- do 47,-Kþ/m2. Všechny skuteþnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je pĜi spodní úrovní intervalu, t.j. 33,-Kþ/m2 Druh pozemku
Parcela þ.
orná pĤda Celková výmČra pozemkĤ
163
VýmČra [ m2 ] 1 672 1 672
-6-
Jednotková cena [ Kþ/m2 ] 33 Hodnota pozemkĤ celkem
Celková cena pozemku [Kþ] 55 176 55 176
REKAPITULACE OCENċNÍ Porovnávací hodnota
55 176 Kþ
Obvyklá cena 55 000 Kþ slovy: PadesátpČttisíc Kþ KomentáĜ ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemkĤ: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištČnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u zemČdČlských pozemkĤ použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a dĤraz kladu na cenu zjištČnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými pozemky v okrese PĜíbram, na základČ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnČním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištČnému technickému a právnímu stavu t.j. PozemkĤ zemČdČlských, obhospodaĜovávaných, situovaných v okrajové þásti obce, mimo jeho zastavČné území - v bezprostĜední blízkosti jeho hranice, v dané lokalitČ je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S pĜihlédnutím ke všem faktĤm jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpoþet : Navržená pĜedbČžná srovnávací hodnota
55 176,-Kþ
Návrh obvyklé ceny dle výpoþtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV þ. 14 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich pĜíslušenství 55 000,-Kþ 2. movitých vČcí, které tvoĜí pĜíslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kþ 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kþ
-7-
ZávČr Na základČ získaných informací, popsaných parametrĤ, místního šetĜení, výsledkĤ získaných použitím srovnávací metody, se zohlednČním rizikových faktorĤ navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.þ. 163 v k.ú. Rovina, obci Poþepice, zapsaný na LV þ. 14, vedený u Katastrálního úĜadu pro StĜedoþeský kraj, KP PĜíbram ; se zohlednČním práv a závad
ve výši 55 000,-Kþ Takto urþená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbČ podle § 336e o.s.Ĝ. Nemá za cíl zjištČní skuteþné ceny nemovitostí, ta bude zjištČna až pĜípadným prodejem v dražbČ Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona þ. 218/2011 Sb., kterým se mČní zákon þ. 549/91 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ).
Ve Zlaté Olešnici 4.6.2015 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. þervna 2008, pod þ.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 926/105/2015 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 105.
-8-
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 14 ze dne 28.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce ÚPD obce Databáze odhadcĤ nemovitostí, realitní servery, risy.cz
-9-
poþet stran A4 pĜíloze 1 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 10 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
Mapa oblasti
- 12 -
