ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ CENĚ OBVYKLÉ číslo 4609/2014 1/10 rodinného domu č.p. 120 včetně součástí a pozemků ů p.č. p.č St. 155/2, St. 246/1, 1572, 1574/2, 2696/10, a 2753 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, Litom ice, obec Hoštka, k.ú. Hoštka u Roudnice nad Labem Adresa nemovitosti: Malá Strana 120, 411 72 Hoštka Vlastníci stavby: Jaroslava Prejzová, Malá Strana 121, 41172 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Špaček, Špač Mírové náměstí 163, 411 08 Štětí, tí, vlastn. : vlastnický podíl: 1 / 10 Petr Špaček, ček, ek, Malá Strana 143, 411 72 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 1 / 10 Stanislav Špaček, Špaček, Bechlín 94, 411 86, vlastn.: vlastnický podíl: 1 / 10 Pavla Špačková, čková, ková, Malá Strana 121, 411 72 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 6 / 10 Vlastníci pozemku: Jaroslava Prejzová, Malá Strana 121, 411 72 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Špaček, Špač Mírové náměstí 163, 411 08 Štětí, tí, vlastn.: vlastnický podíl: p 1 / 10 Petr Špaček, ček, ek, Malá Strana 143, 411 72 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 1 / 10 Stanislav Špaček, Špaček, Bechlín 94, 411 86, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Pavla Špačková, čková, ková, Malá Strana 121, 411 72 Hoštka, vlastn.: vlastnický podíl: 6 / 10 NEMOVITOST:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úřad ú v Litoměřicích, JUDr. Ondřej řej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Litom
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: telefon:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Exekuční ční řízení ř č.j. 124 EX 8931/13 (ocenění ní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 1/10 Datum místního šetření: Počet stran:
17
stran
V Praze, dne 5.4.2014
e-mail: mail:
6.3.2014
115 600 Kč Stav ke dni : Počet příloh: 4
MONTEKALA, spol. s r.o.
6.3.2014 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením obvyklé ceny 1/10 nemovitostí - rodinnému domu č.p. 120 na pozemku parc. č. St. 246/1, garáže bez č.p./č.ev. na pozemku parc. č. St. 155/2 a pozemků parc. č. St. 155/2, St. 246/1, 1572, 1574/2, 2696/10 a 2753 v k.ú. Hoštka, obec Hoštka, okres Litoměřice ve spoluvlastnictví Jaroslava Špačka. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.1.2014, LV 21, kat. úz. Hoštka, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Havlíčkův Litoměřice - snímky z katastru nemovitostí - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 8931/13-12 ze dne 2.7.2013 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 8931/13-52 ze dne 29.1.2014 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Městečko Hoštka spadá do okresu Litoměřice a náleží pod Ústecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Litoměřice. Obec Hoštka se rozkládá asi 17 km východně od Litoměřic. Obec může být výchozím bodem do turistické oblasti Českého středohoří a Žatecka. V obci je rozšířená občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice.
SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
bytová zóna ostatní / voda / / elektro
průmyslová zóna Okolí : nákupní zóna kanalizace / plyn Přípojky: telefon veř / vl.
BUDOUCÍ STAV bytová zóna ostatní / voda / / elektro
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku
průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace / plyn telefon autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňované nemovitosti se nachází v obci Hoštka, k.ú. Hoštka, okres Litoměřice. Rodinný dům č.p. 120 je situován v širším centru obce, při pravé straně komunikace č. 261 vedoucí ze Štětí do Litoměřic v ulici Malá strana, k domu náleží pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753. V blízkosti domu se rovněž nachází pozemek p.č. 1574/2. Garáž bez č.p./č.ev. se nachází v severní části obce, v ulici Litoměřická na pozemku parc. č. St. 155/2. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací
Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou
OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 120 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 2.2 Pozemek parc. č. 1574/2 2.3 Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž)
Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 120 s příslušenstvím
OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Hoštka u Roudnice nad Labem: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 280,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce V I O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, II služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
Pi 0,75 0,85 0,00 1,00 0,90 0,98
Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 719,71 Kč/m2
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 120 Oceňovaná nemovitost - rodinný dům č.p. 120 se nachází na pozemku parc. č. St. 246/1 v k.ú. Hoštka, obec Hoštka, okres Litoměřice. Rodinný dům je řadový krajní, pravděpodobně nepodsklepený. Dům je přístupný z východu. Dispozice, vnitřní vybavení a stav nemovitosti nebylo možné zjistit. Základy domu jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Krov je dřevěný. Střecha je sedlová a pultová. Střešní krytina sedlové střechy je tašková. Pultová střecha slouží jako terasa, je opatřena dřevěným zábradlím. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Venkovní omítky jsou štukové. Schodiště betonové. Dveře jsou dřevěné. Okna dřevěná a luxfery. Vytápění je plynovým kotlem. Ohřev vody el. bojlerem. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 60 let 2 301,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 14*10 zastřešení: 7*10 Název podlaží 1.NP: zastřešení:
= = Zastavěná plocha 140,00 m2 70,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m 3,50 m
Obestavěný prostor 1.NP: (14*10)*(3,00)+(3*2)*(2,5)+175 zastřešení: (7*10)*(3,50) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,50
140,00 m2 70,00 m2
= = =
610,00 m3 245,00 m3 855,00 m3 140,00 m2 210,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení
č. I
Vi typ B
II III II II IV
-0,01 0,00 0,00 0,01 0,04
III III I
0,00 0,00 0,00
9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 60 let: s = 1 - 0,005 * 60 = 0,700
III II
0,00 0,00
II
0,00
III II
0,00 1,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
12
Index vybavení
Σ Vi) * V13 * 0,700 = 0,728
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/10. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II Nemovitost v širším centru obce. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II I 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,968 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 2 301,- Kč/m3 * 0,728 = 1 675,13 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 855,00 m3 * 1 675,13 Kč/m3 * 0,960 * 0,968= 1 330 948,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p. 120 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= =
Rodinný dům č.p. 120 - zjištěná cena
=
*
1 330 948,41 Kč 1 330 948,41 Kč 1 / 10 133 094,84 Kč
1.2 Garáž Oceňovaná garáž bez č.p./č.ev. se nachází na pozemku parc. č. St. 155/2. Garáž je řadová vnitřní, je zděná s plochou střechou krytá lepenkou. Oplechování je z pozink. plechu. Vrata kovová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel 50 let 1 039,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 3*6 Název podlaží 1.NP:
= Zastavěná plocha 18,00 m2
18,00 m2
Konstrukční výška 2,70 m
Obestavěný prostor 1.NP: (3*6)*(2,70) Obestavěný prostor - celkem:
= =
48,60 m3 48,60 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1 - 0,005 * 50 = 0,750
č. II
Vi typ B
I II III
-0,01 0,00 0,00
II III II
-0,01 0,00 1,00
5
Index vybavení
Σ Vi) * V6 * 0,750 = 0,735
IV = (1 +
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/10. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
č. I
Pi 0,80
I
0,01
II I
0,00 0,00
I
0,00
I
0,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 3. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku 4. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 5. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez vlivu na komerční využití 6. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,808 i=2
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 039,- Kč/m3 * 0,735 = 763,67 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 48,60 m3 * 763,67 Kč/m3 * 0,960 * 0,808= 28 788,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Garáž - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
= = *
28 788,87 Kč 28 788,87 Kč 1 / 10
Garáž - zjištěná cena
=
2 878,89 Kč
2. Ocenění pozemků
2.1 Pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 Pozemek tvořený parcelami č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 je nepravidelného tvaru, rovinný. Na pozemku se nachází zpevněné chodníky, upravená zahrada se vzrostlými dřevinami. Pozemek je oplocen drátěným plotem a dřeným plotem na zděná podezdívce a zděných sloupcích. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky tvoří příslušenství rodinného domu č.p. 120.
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II
0,00
I
0,00
I
0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/10. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce Nemovitost v širším centru obce. 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce
6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II I 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
0,00 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,968 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,968 = 0,929 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,71 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 246/1
Výměra [m2] 215,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 1572 93,00 § 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní 2696/10 40,00 komunikace § 4 odst. 1 ostatní plocha 2753 9,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 - zjištěná cena
2.2 Pozemek parc. č. 1574/2 Pozemek se nachází cca 40m od domu a je zpevněný. Ocenění
Index
Koef.
0,929
Upr. cena [Kč/m2] 668,61
Jedn. cena [Kč/m2] 668,61
Cena [Kč] 143 751,15
668,61 668,61
62 180,73 26 744,40
668,61
6 017,49 238 693,77 238 693,77 Kč
= * =
1 / 10 23 869,38 Kč
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace III Účelové komunikace P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem
Pi 0,50 1,00 1,00 1,00
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,500 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Koeficienty Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 719,71 0,500 1,000 Typ
Parcelní číslo 1574/2
Název
§ 4 odst. 3
Výměra [m2] 105,00
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Pozemek parc. č. 1574/2 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Upr. cena [Kč/m2] 359,86
Jedn. cena [Kč/m2] 359,86
Cena [Kč] 37 785,30
=
37 785,30 37 785,30 Kč
Pozemek parc. č. 1574/2 - zjištěná cena
*
1 / 10
=
3 778,53 Kč
2.3 Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž) Oceňovaný pozemek parc. č. St. 155/2 je situován v ulici Litoměřická, na pozemku stavba řadové garáže. Část pozemku za garáží zatravněná. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek pod garáží. 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/10. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,00
IV
0,00
III I
0,00 -0,04
IV
1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII parkování na pozemku 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,01 -0,02 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,968 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,968 = 0,929 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 719,71
Index 0,929
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 668,61
Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo St. 155/2
Výměra [m2] 29,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž) - zjištěná cena
Jedn. cena [Kč/m2] 668,61
Cena [Kč] 19 389,69
=
19 389,69 19 389,69 Kč
*
1 / 10
=
1 938,97 Kč
Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 120 1.1.2. Garáž
133 094,80 Kč 2 878,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
135 973,70 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky p.č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753 2.2. Pozemek parc. č. 1574/2 2.3. Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž)
23 869,40 Kč 3 778,50 Kč 1 939,- Kč
2. Ocenění pozemků celkem
29 586,90 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 120 s příslušenstvím Oceňovaná nemovitost
165 560,60 Kč
165 560,60 Kč
Užitná plocha: Plocha pozemku:
190,00 m2 491,00 m2
Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Naše spoleènost Vám zprostøedkuje možný možný prodej rodinného domu v obci Hoštka o výmìøe vým 100 m2. Dùm má dispozice 3+1 s malým dvorkem. Dùm je obyvatelný, v pùvodním stavu. V domì je rozveden plyn, kanalizace a je napojen na obecní vodovod. Možnost veškerého pøipojení pøipojen - internet, pevná linka. Ohøev vody je pøes plyn. kotel. Podkroví nabízí možnost mo pùdní ùdní vestavby. Obec Hoštka nabízí v souèasné dobì veškerou obèanskou vybavenost - market, škola, školka, restaurace, lékaø, sportovní vyžití, ranè s koòmi.
Rodinný dům Naše spoleènost Vám zprostøedkuje možný mo prodej rodinného domu o dispozièním èním øešení 4+1 s možností pùdní ùdní vestavby. Souèástí domu je také zahrada o rozloze cca 350 m2 a stodola, ze které lze vybudovat garáž popøípadì øípadì jinou užitnou budovu. Dùm ùm probìhl rekonstrukcí v roce 2008 - nové veškeré rozvody - elektøina, odpady, voda i plyn. Dále jsou v domì nová okna - plastová, plovoucí podlahy, nové dveøe, rekonstrukc kce kuchynì a koupelny. Topení zajišuje plyn ynnový kotel, je rozvedenoo po celém domì. Na vlastním pozemku se také nachází studna. Dùm je napojen na obecní kanalizaci a vodovod. El. - 220/380. Bezproblémové pøipojení tv, internetu a pevné linky. Za domem se nachází vstup do sklepení. Parkování je možné jak u domu, tak u silnice siln pøed domem.
Rodinný dům Nabízíme øadový dvougeneraèní RD 3+1 a 1+1 na velice klidném místì v obci Drahobuz ležící le nedaleko mìsta Litomìøice. Jedná se o smíšenou patrovou stavbu se sedlovou støechou, zastavìná plocha vèetnì nádvoøí èiní 355 m2, obytná obytná je cca 180 m2. Dùm je vhodný k celkové rekonstrukci. V pøízemí se nachází vstupní chodba, hala, schodištì, kuchyò a jeden pokoj. V patøe je chodba, kuchyò, obývací pokoj, ložnice, žnice, jeden pokoj, koupelna s vanou a toaletou a dále pùdní p prostor. O vytápìní se stará kotel na tuhá paliva s rozvody ústøedního topení. Voda je k dispozici z obecního vodovodu, odpady jsou svedeny do kanalizace. Plyn je zaveden. K domu náleží garáž a menší neudržovaná zahrada. Celá nemovitost je oplocena.
Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita: Litom Litoměřická, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra ěra pozemku 550 m2
Hoštka koeficienty: 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,95 1 206 500 Celková cena Jednotková cena 1 270 000 Kč 1 270 000 Kč/ks K
Název: Rodinný dům Lokalita: Malešovská, Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Obest. prostor Výměra ěra pozemku 3 0,00 m 350 m2 Název: Rodinný dům Lokalita: Použité K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění ění
Obest. prostor 0,00 m3
Výměra ěra pozemku 0 m2
Hoštka koeficienty: 0,95 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 0,90 1 262 598 Celková cena Jednotková cena 1 399 000 Kč 1 399 000 Kč/ks K Drahobuz koeficienty: 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Celkový koef. Upravená j. cena KC Kč/ks 1,00 999 000 Celková cena Jednotková cena 999 000 Kč 999 000 Kč/ks
Výpočet et porovnávací hodnoty nemovitosti na základě základ přímého ímého porovnání Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 999 000 Kč/ks Průměrná rná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 156 033 Kč/ks Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 1 262 598 Kč/ks Stanovená jednotková cena oceňované oceň nemovitosti 1 156 033 Kč/ks K Porovnávací hodnota před řed korekcí ceny spoluvlastnický podíl * 1,00 / 10,00 = 115 603,30 Výsledná porovnávací hodnota 115 603 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ OCEN Rekapitulace ocenění ění prováděného provádě podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 120 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky p.č. č. St. 246/1, 1572, 2696/10 a 2753
133 095,00 Kč 2 879,00 Kč 135 974,00 Kč 23 869,00 Kč
2.2 2.3
Pozemek parc. č. 1574/2 Pozemek parc. č. St. 155/2 (garáž)
3 779,00 Kč 1 939,00 Kč 29 587,00 Kč
Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům č.p. 120 s příslušenstvím
115 603,00 Kč
Současný stav 115 603 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 165 561 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky
Obvyklá cena 1/10 nemovitosti 115 600 Kč slovy: Jednostopatnácttisícšestset Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední b) parametry povyšující cenu: centrum obce, dobrá dostupnost okr. města Litoměřice, občanská vybavenost c) parametry ponižující cenu: obtížněji obchodovatelná nemovitost vzhledem k prodeji pouze 1/10 nemovitosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitostí ve výši 115 600,- Kč. V Praze 5.4.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka:
Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných
papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4609/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 81/2014.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy Mapa oblasti Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 21 ze dne 28.1.2014
počet stran A4 příloze 1 3