ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo 718/71/2014 NEMOVITOST:
Bytová jednotka, þ. 89/6 v BD þp. 89 a 92, postaveném na pozemku st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116, s pĜíslušenstvím a podílem na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 1053/11408, to vše v k.ú. a obci Svijany, zapsané na LV þ. 371 a þ. 344, vedené u KP Liberec Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Liberec, obec Svijany, k.ú. Svijany Adresa nemovitosti: Svijany 89, 463 46 Svijany OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úĜad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský VoronČžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice Iý: 13531140 telefon: DIý: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 131 EX 14703/12-62 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetĜení: Poþet stran:
18
e-mail:
[email protected]
870 000 Kþ 27.6.2014
stran
ve Zlaté Olešnici, dne 16.7.2014
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 5
Ing Michal Danielis
27.6.2014 Poþet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich pĜíslušenství II. movitých vČcí, které tvoĜí pĜíslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní. PĜehled podkladĤ 1. Výpis z KN, LV þ. 371 2. Výpis z KN, LV þ. 344 - náhled 3. Kopie KM poĜízená dálkovým pĜístupem 4. Zákon þ. 151/1997 Sb. v platném znČní 5. Skuteþnosti zjištČné pĜi místním šetĜení dne 27.6.2014. Povinný Ruml Josef byl vyzván doporuþeným dopisem na místní šetĜení a souþinnosti, doruþenka se vrátila s poznámkou „vloženo do schránky”- doruþeno fikcí. Vlastník byl ĜádnČ obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl Ĝádnou souþinnost a nezpĜístupnil oceĖovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných od sousedĤ, informací z katastrálního úĜadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitĜní prohlídky. 6. ÚzemnČ plánovací dokumentace 7. Fotodokumentace poĜízená znalcem 8. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 9. Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131 EX 14703/12-62 Místopis Svijany jsou obec v okrese Liberec, ležící asi šest kilometrĤ západnČ od Turnova v blízkosti rychlostní silnice R10 z Prahy do Liberce. ěeku Jizeru, na jejímž pravém bĜehu se sídlo rozkládá, zde vedle zmínČné rychlostní silnice pĜemosĢují i železniþní traĢ 070 Praha – Turnov a silnice II/610. Obec má 286 obyvatel a její katastrální území má rozlohu 269,62 ha.
-2-
Metody zjištČní hodnoty OcenČní nemovitosti je provádČno pro úþel exekuþního Ĝízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenþní nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUýASNÝ STAV Okolí: PĜípojky: veĜ. / vl.
BUDOUCÍ STAV
: bytová zóna
prĤmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna
/ : voda
/ : kanalizace
/ : plyn PĜípojky:
/ : elektro
telefon veĜ / vl.
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:
bytová zóna
prĤmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/
voda
/
kanalizace
/
plyn
/
elektro
telefon
MHD
železnice : dálnice/silnice I. tĜ okrajová þást - bytové domy zdČné
autobus : silnice II.,III.tĜ
Celkový popis Nemovitost BD je situována v západní okrajové þásti obce Svijany, s prĤmČrnou obslužností a dobrou dopravní dostupností. Od centra obce a obecního úĜadu vzdálena cca. 2 km, v sousedství bytových domĤ pro bydlení a pivovaru. Nemovitosti jsou vzdáleny cca. 1,5 km od autobusové zastávky, vlaková zastávka se nachází ve vedlejší obci PĜíšovice, ve vzdálenosti 2,7 km. Území je zainvestované, budova je napojena na el. sít, veĜejný vodovod, kanalizaci a plyn. Parkovací možnosti jsou negarantované na dostatku parkovacích míst v okolí. PĜístup do nemovitostí je z veĜ. zpevnČné komunikace p.þ. 174/16 ve vlastnictví obce Svijany. Konstr. Ĝešení, st.tech.stav: Budova je zdČná podsklepená, se tĜemi nadzemními podlažími, jedním podzemním a pĤdou pod sedlovou stĜechou. ZastĜešení sedlovou stĜechou s krytinou z asf.šindelĤ, klemp. prvky z pozinkového plechu, fasáda bĜezolitová, vnitĜní omítky vápenné štukové. VytápČní domu je rĤzné, þást bytĤ má ústĜední plynové nebo elektrické, þást má lokální na tuhá paliva. Budova je v pĤvodním stavu - udržovaná, pouze vymČnČna v þásti jednotek okna za plastová izolaþní vlastníky.
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: : Jednotka je ĜádnČ zapsána v katastru
Jednotka není ĜádnČ zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí : Stav jednotky umožĖuje podpis zástavní
Stav jednotky neumožĖuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vČc) smlouvy : Skuteþné užívání jednotky není v rozporu s
Skuteþné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací : PĜístup k nemovitosti pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovitosti pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovitosti: nejsou : Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území území KomentáĜ: Dle povodĖové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným nebezpeþím povodnČ VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : Zástavní právo : Exekuce KomentáĜ: Vlastnické právo Ruml Josef, þ.p. 89, 46346 Svijany ZpĤsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné zpĤsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti NaĜízení exekuce - Ruml Josef Zahájení exekuce - Ruml Josef Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Dle sdČlení sousedĤ, užívá byt sám povinný.
-4-
OCENċNÍ Základní cena stavebních pozemkĤ pro k.ú. Svijany: Základní zjištČná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 870,00 Kþ/m2 Koeficienty obce Název koeficientu þ. O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V O2. HospodáĜsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného mČsta IV nebo oblasti v tab. þ. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km vþetnČ O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektĜina, vodovod, I kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniþní nebo autobusová zastávka IV O6. Obþanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní stĜedisko, nebo škola)
Pi 0,50 0,60 1,01
1,00 0,80 0,90
Základní zjištČná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 407,96 Kþ/m2
Výpoþet hodnoty pozemkĤ Pozemky st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116 Pozemky st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116 o celkové výmČĜe 474 m2 jsou zastavČny stavbou BD þp. 89 a þp. 92. Pozemek je pĜístupný po veĜ. asf. komunikaci p.þ. 174/16 a jsou kompletnČ zainvestovány sítČmi (VV, NN, VK a plyn). Užívání pozemku je v souladu s právním stavem. Obec nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemkĤ. OcenČní Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% vþetnČ; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ - .
þ. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
þ. IV
Pi 0,03
6
Index omezujících vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílþím trhu s nemovitými vČcmi - Poptávka je vyšší než nabídka -5-
2. Vlastnické vztahy - NezastavČný pozemek nebo pozemek, jehož souþástí je stavba (stejný vlastník) 3. ZmČny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahĤ na prodejnost - Bez vlivu 5. PovodĖové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpeþím výskytu záplav
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 1,030 i=1
Index polohy pozemku Název znaku þ. 1. Druh a úþel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkþním I celku 2. PĜevažující zástavba v okolí pozemku a životní prostĜedí I Rezidenþní zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové þásti obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítČ, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítČ v obci nebo obec bez sítí 5. Obþanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité vČci je II þásteþnČ dostupná obþanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevnČná) ke hranici pozemku, VI dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve I vzdálenosti nad 1000 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerþní využitelnosti - Bez možnosti I komerþního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. NezamČstnanost - Vyšší než je prĤmČr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ II
Pi 1,03 0,00 -0,01 0,00 -0,02 0,00 -0,10 0,00 0,00 -0,04 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,855 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 1,030 * 1,000 * 0,855 = 0,881 Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 407,96
-6-
Index 0,881
Koef.
Upr. cena [Kþ/m2] 359,41
Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní þíslo 115
VýmČra [m2] 239,00
zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 zastavČná plocha a 116 235,00 nádvoĜí Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí - celkem Pozemky st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116 - výchozí cena pro výpoþet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Jedn. cena [Kþ/m2] 359,41
Cena [Kþ] 85 898,99
359,41
84 461,35
Pozemky st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116 - zjištČná cena
= * =
170 360,34 170 360,34 Kþ 1 053 / 11 408 15 724,88 Kþ
Výpoþet vČcné hodnoty stavby BJ þ. 89/6 Bytová jednotka þ. 89/6 o dispozici 3+1, vzhledem k neumožnČní prohlídky se pĜedpokládá se standardním pĜíslušenstvím a prĤmČrným vybavením, situovaná v BD þ.p. 89, jeho 3. NP. BD je samostatnČ stojící o 2 sekcích se samostatnými vchody, se tĜemi nadzemními podlažími bez výtahu, podsklepený, se stavebnČ neupraveným podkrovím. V sekci s oceĖovanou jednotkou je 6 bytĤ, spoleþné prostory a v suterénu se nachází sklepy. PĜedpokládaná zapoþitatelná plocha je 92,15m2. Vybavení: 1 ks kuchyĖská linka 1 ks WC mísa s nádrží 1 ks sporák 2 ks míchací baterie 1 ks vana 1 ks listovní schránka 1 ks umyvadlo 1 ks zvonek 1 ks vestavČné skĜínČ 1 ks kotel Souþástí bytu je veškerá jeho vnitĜní instalace, kromČ stoupacích vedení vþetnČ uzavíracích ventilĤ. K vlastnictví jednotky dále patĜí: Podlahová krytina, nenosné pĜíþky, vnitĜní dveĜe a vnitĜní okna nacházející se uvnitĜ bytu, vnitĜní strany vstupních dveĜí a vnČjších oken pĜíslušejících k bytu. PĜíslušenstvím bytu jsou sklep v suterénu BD a spoluvlastnický podíl na spoleþných þástech budovy a pozemku o velikosti 1053/11408. Spoleþné þásti domu: Základy vþetnČ izolací, obvodové a nosné zdivo, hlavní stČny a prĤþelí, stĜecha, hlavní svislé a vodorovné konstrukce, vchody, schodištČ, okna a dveĜe pĜímo pĜístupné ze spoleþných þástí, chodby, prádelna, sušárna, koþárkárna, rozvody tepla a teplé vody, kanalizace, elektĜiny, plynu, vody, STA, domovní elektroinstalace (zvonek, rozvody telekomunikací i umístČné mimo dĤm), rozvody odsávání a vČtrání vþetnČ ventilátorĤ, spoleþné technické zaĜízení. St. tech. stav: Bytový dĤm postaven v cca v letech 1960, užíván pro bydlení. DĤm je kombinované konstrukce z železobetonu a dozdívkami z cihelných blokĤ o tl. 45 cm s cih. pĜíþkami na betonových základových pasech. BD má sedlovou stĜechu s krytinou z eternitu, fasáda bĜízolizová, okna -7-
plastová izolaþní. Budova je udržovaná, v pĤvodním stavu, pouze vymČnČna þást oken za plastová a vchodové dveĜe. Bytová jednotka se pĜedpokládá v pĤvodním stavu. Jelikož bytová jednotka nebyla pĜístupná, vycházím ze stavu prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek. Z „venku” lze konstatovat, že v bytČ jsou pĤvodní dĜevČná zdvojená okna a odpojeny plynové hodiny. VytápČní je lokální na TP. DĤm je napojen na mČstskou vodovodní a kanalizaþní síĢ, na el. rozvod VýE a na veĜejný rozvod zemního plynu. ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní Bytový þi nebytový prostor v budovČ § 21 Budova: J. domy vícebytové (typové) Svislá nosná konstrukce: zdČná Kód klasifikace stavebních dČl CZ-CC: 1122 koeficient dle typu podlahové plochy 90,3 * 1,00 = 90,30 m2
Podlahové plochy bytu KuchynČ, 3x pokoj, koupelna, WC, pĜedsíĖ, sklep, balkon: Balkon: Sklep: Zapoþítaná podlahová plocha bytu:
5 * 0,17 = 10 * 0,10 =
0,85 m2 1,00 m2 92,15 m2
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpoþet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vþ. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, stĜecha 5. Krytiny stĜech 6. KlempíĜské konstrukce 7. Úprava vnitĜních povrchĤ 8. Úprava vnČjších povrchĤ 9. VnitĜní obklady keramické 10. Schody 11. DveĜe 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. VytápČní 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. VnitĜní vodovod 19. VnitĜní kanalizace
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S X P S P S S S S
5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 -8-
ýást [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 0,00 2,44 3,00 2,21 5,10 0,40 3,20 3,10
20. VnitĜní plynovod 21. OhĜev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. VnitĜní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalaþní pref. jádra Souþet upravených objemových podílĤ Koeficient vybavení K4:
C P P P C C C
0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 3,70
100 100 100 100 100 100 100
0,00 0,46 0,46 0,46 0,00 0,00 0,00
0,00 1,01 0,87 1,79 0,00 0,00 0,00 79,12 0,7912
Výpoþet opotĜebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z pĜílohy þ. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dČlení konstrukce, PP = pĜepoþítaný podíl na 100 %) OP ýást UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] þásti celku 1. Základy vþ. zemních prací S 5,40 100,00 1,00 5,40 6,83 54 200 27,00 1,8441 2. Svislé konstrukce S 18,20 100,00 1,00 18,20 23,00 54 200 27,00 6,2100 3. Stropy S 8,40 100,00 1,00 8,40 10,62 54 200 27,00 2,8674 4. Krov, stĜecha S 4,90 100,00 1,00 4,90 6,19 54 150 36,00 2,2284 5. Krytiny stĜech S 2,30 100,00 1,00 2,30 2,91 5 80 6,25 0,1819 6. KlempíĜské konstrukce S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,88 5 80 6,25 0,0550 7. Úprava vnitĜních povrchĤ S 5,70 100,00 1,00 5,70 7,20 54 80 67,50 4,8600 8. Úprava vnČjších povrchĤ S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,67 54 60 90,00 3,3030 9. VnitĜní obklady keramické S 1,30 100,00 1,00 1,30 1,64 54 54 100,00 1,6400 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,67 54 200 27,00 0,9909 11. DveĜe S 3,30 100,00 1,00 3,30 4,17 54 80 67,50 2,8148 13. Okna P 5,30 100,00 0,46 2,44 3,08 54 80 67,50 2,0790 14. Povrchy podlah S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,79 54 80 67,50 2,5583 15. VytápČní P 4,80 100,00 0,46 2,21 2,79 54 54 100,00 2,7900 16. Elektroinstalace S 5,10 100,00 1,00 5,10 6,45 54 54 100,00 6,4500 17. Bleskosvod S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,51 54 54 100,00 0,5100 18. VnitĜní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 4,04 54 54 100,00 4,0400 19. VnitĜní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,92 54 60 90,00 3,5280 21. OhĜev teplé vody P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,28 54 54 100,00 1,2800 22. Vybavení kuchyní P 1,90 100,00 0,46 0,87 1,10 54 54 100,00 1,1000 23. VnitĜní hygienické vyb. P 3,90 100,00 0,46 1,79 2,26 54 60 90,00 2,0340 OpotĜebení: 53,4 % OcenČní Základní cena (dle pĜíl. þ. 8) [Kþ/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 20 - dle významu obce): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kþ/m2]
= * * * * =
8 020,0,9390 0,7912 0,8000 2,1120 10 067,23
Plná cena: 92,15 m2 * 10 067,23 Kþ/m2 Koeficient opotĜebení: (1- 53,4 % /100)
= *
927 695,24 Kþ 0,466
BJ þ. 89/6 - zjištČná cena bez podílu na pĜíslušenství
=
432 305,98 Kþ
-9-
OceĖované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na pĜíslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 1 053 / 11 408 BJ þ. 89/6 - zjištČná cena
=
432 305,98Kþ
Výpoþet porovnávací hodnoty OceĖovaná jednotka Lokalita / Popis Svijany ZdČný bytový dĤm Typ stavby Užitná plocha zdČná 92,15 m2
Podlaží 3
Dispozice 3+1
Celková cena 867 408 Kþ
Jednotková cena 9 413 Kþ/m2
Popis oceĖované nemovitosti Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena pĜimČĜeným koeficientem prodejnosti v daném místČ a þase v závislosti na skuteþnČ dosažené (známé) prodejní ceny þi diskontované nabídkové cenČ za obdobný typ nemovitosti – BJ v pĜedpokládaném pĤvodním stavu ve zdČném bytovém domČ, situovaném v okrajové þásti obce, s prĤmČrnou obslužností a dobrou dopravní dostupností. Jelikož nelze použít pĜímého srovnání, není známo, že by se v místČ a okolí zobchodovala, þi nabízela k prodeji obdobná nemovitost, jsou použité vzorky obdobných bytĤ z jiných lokalit. Všechny skuteþnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota nepĜímou metodou se pohybuje v intervalu od 8 000,-Kþ do 11 000,-Kþ/m2 - indikovaná hodnota pĜi stĜední úrovni intervalu.
Popisy porovnatelných jednotek BJ 3+1 byt 3+1, 72 m2 Celková cena: 980 000 Kþ za nemovitost Adresa: Svijanský Újezd (okres Liberec) Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Podlaží poþet: 3 Podlaží umístČní: 3. podlaží Plocha podlahová: 72 m2 Lodžie: 4 m2 Sklep:4 m2 Voda:Dálkový vodovod Topení: ÚstĜední plynové Výtah: Ne Popis: BJ 3+1/L, 72 m2 v obci Svijanský Újezd. Byt se nachází v 3.NP cihlového domu s vlastní kotelnou pro dva bytové domy. Dispozice zahrnuje obývací pokoj se vstupem na lodžii, dČtský pokoj, ložnici, kuchyĖ s kuchyĖskou linkou a sporákem, koupelna s novým bojlerem, vanou a samostatné WC. Byt má plastová okna a náleží k nČmu sklepní kóje. Výborná dostupnost na rychlostní komunikaci Praha - Liberec. BJ 3+1 byt 3+1, 65 m2 Celková cena: 880 000 Kþ za nemovitost Adresa: VlastiboĜice (okres Liberec) Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní UmístČní objektu: Klidná þást obce Typ domu: PĜízemní Podlaží poþet: 4 vþetnČ 1 podzemního Podlaží umístČní: 1. podlaží Plocha užitná: 65 m2 Plocha podlahová: 65 m2 Sklep: 6 m2 parkovací stání: 10x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: VeĜejná kanalizace ElektĜina: 230V, - 10 -
400V Doprava: Silnice Výtah: Ne Popis: BJ 3+1 v obci VlastiboĜice u Sychrova, byt o celkové výmČĜe 71 m2 se nachází ve 1.NP s výhledem do zahrady. VytápČní kotlem na tuhá paliva, který je mimo byt. Parkování u domu. BJ 3+1 byt 3+1, 62 m2 Celková cena: 730 000 Kþ za nemovitost Adresa: ChocnČjovice (okres Mladá Boleslav) Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží poþet: 4 Podlaží umístČní: 3. podlaží Plocha podlahová: 62 m2 Parkovací stání: 1x Topení: ÚstĜední elektrické Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Popis: BJ 3+1 v 3. NP þtyĜpodlažního zdČného domu bez výtahu, v obci ChocnČjovice. Byt o dispozici 3+1 a rozloze 62,5m2 má samostatné vchody ze spojovací pĜedsínČ a kuchynČ do všech pokojĤ. KuchyĖ je vybavena zánovní kuchyĖskou linkou s elektrickým sporákem a troubou. Souþástí bytu je sociální zaĜízení se sprchovým koutem, umyvadlem a WC. V sociálním zaĜízení je též umístČn elektrokotel a el. bojler. Interiér bytu je po rekonstrukci. Nové plovoucí podlahy, dlažby a obklady, rozvody vody, kanalizace a ÚT. Dále nový elektrokotel, radiátory, elektrický bojler, plastová okna a dveĜe. V celém bytČ nové omítky a bílá malba. Srovnatelné jednotky Název: BJ 3+1 Lokalita: Svijanský Újezd Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 72,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Celková cena
Jednotková cena
980 000 Kþ
13 611 Kþ/m2 0,80 1,00 1,02 0,92 0,98 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,74
Upravená j. cena Kþ/m2 10 014
Název: BJ 3+1 Lokalita: VlastiboĜice u Sychrova Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná
Celková cena - 11 -
Jednotková cena
plocha 65,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
13 538 Kþ/m2
880 000 Kþ 0,80 1,00 1,03 0,94 0,97 1,00 1,00
Celkový koef. KC 0,75
Upravená j. cena Kþ/m2 10 171
Název: BJ 3+1 Lokalita: ChocnČjovice Podlaží: Dispozice:
Typ stavby
Užitná plocha 62,00 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Celková cena
Jednotková cena
730 000 Kþ
11 774 Kþ/m2 0,80 1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 1,00 Celkový koef. KC 0,68
Výpoþet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek PrĤmČrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceĖované jednotky Celková užitná plocha oceĖované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: ZdČný bytový dĤm
- 12 -
Upravená j. cena Kþ/m2 8 053
8 053 Kþ/m2 9 413 Kþ/m2 10 171 Kþ/m2 9 413 Kþ/m2 92,15 m2 867 408 Kþ
REKAPITULACE OCENċNÍ Souþasný stav 867 408 Kþ 0 Kþ 448 031 Kþ 15 725 Kþ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota VČcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 870 000 Kþ slovy: Osmsetsedmdesáttisíc Kþ
KomentáĜ ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištČnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenþního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v pĜípadČ. kdy existují velmi dobré a bezpeþné podmínky srovnatelnosti vþetnČ verifikace bez markantnČjších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a dĤraz kladu na cenu zjištČnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými byty s pĜíslušenstvím, na základČ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnČním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, pĜípadnČ existenci pĜíslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištČnému technickému a právnímu stavu t.j. Byt 3+1 vČtší velikosti (105m2 vþ.pĜíslušenství), v pĜedpokládaném pĤvodním stavu pĜed modernizací, s prĤmČrným vybavením a standardním pĜíslušenstvím, v udržovaném zdČném BD, v okrajové þásti obce s velmi dobrou dostupností, je v dané lokalitČ poptávka vyšší než nabídka. S pĜihlédnutím ke všem faktĤm jsem názoru, že nemovitost je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelná. Výpoþet : Navržená pĜedbČžná srovnávací hodnota
867 408,-Kþ
Návrh obvyklé ceny dle výpoþtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV þ. 371 a þ. 344, zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich pĜíslušenství 870 000 ,-Kþ 2. movitých vČcí, které tvoĜí pĜíslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kþ 3. práv a závad s nemovitostmi spojených - nezjištČna 0,-Kþ
- 13 -
ZávČr OdpovČć na otázky dle usnesení: Na základČ získaných informací, popsaných parametrĤ, místního šetĜení, výsledkĤ získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohlednČním rizikových faktorĤ indikuji obvyklou cenu nemovitosti - Bytové jednotky þ. 89/6 v BD þp. 89 a 92, postaveném na pozemku st.p.þ. 115 a st.p.þ. 116, s podílem na spoleþných þástech domu a pozemku o velikosti 1053/11408, to vše v k.ú. a obci Svijany, zapsané na LV þ. 371 a þ. 344, vedené u Katastrálního úĜadu pro Liberecký kraj, Katastrální pracovištČ Liberec, se zohlednČním práv a závad:
ve výši: 870 000,-Kþ Takto urþená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbČ podle § 336e o.s.Ĝ. Nemá za cíl zjištČní skuteþné ceny nemovitostí, ta bude zjištČna až pĜípadným prodejem v dražbČ. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona þ. 218/2011 Sb., kterým se mČní zákon þ. 549/91 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ). Ve Zlaté Olešnici 16.7.2014 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. þervna 2008, pod þ.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 718/71/2014 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 71.
- 14 -
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 371 ze dne 9.6.2014 Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 344 - náhled Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení þ.j. 131 EX 14703/12-62 Databáze nemovitostí a realitní servery Sreality Prohlášení vlastníka OSBD z 22.8.1998- þást týkající se jednotky
- 15 -
poþet stran A4 pĜíloze 1 0 1 1 1 1 0 0
Snímek katastrální mapy
- 16 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 17 -
Mapa oblasti
- 18 -