F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo ZP-6562 NEMOVITÁ VċC: Jednotka þ. 60/18, Byt Most Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Most, obec Most, k.ú. Most II Adresa nemovité vČci Lidická 60/15, 434 01 Most OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
EXEKUTORSKÝ ÚěAD KLATOVY, JUDr. Dalimil MIKA, LL. M., soudní exekutor Za Beránkem 836, 339 01 Klatovy
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Znalecká spoleþnost s.r.o. Palackého 715/15 715/15, 110 00 Praha 1 - Nové MČsto Iý: 29042054 telefon: e-mail: DIý: CZ29042054 fax:
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ. j. 120 EX 18399/13 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetĜení: Poþet stran:
15
stran
V Praze, dne 14.7.2014
315 000 Kþ 4.7.2014
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 7
4.7.2014 Poþet vyhotovení: 1
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je provést ocenČní cenou obvyklou jednotky þ. 60/18 (byt) v budovČ Most þ.p. 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 (bytový dĤm, LV 20854) na pozemcích parc. þ. 4936/28 (LV 20854), parc. þ. 4936/29 (LV 20854), parc. þ. 4936/30 (LV 20854), parc. þ. 4936/31 (LV 20854), parc. þ. 4936/32 (LV 20854), parc. þ. 4936/33 (LV 20854), parc. þ. 4936/34 (LV 20854), parc. þ. 4936/35 (LV 20854), parc. þ. 4936/36 (LV 20854), parc. þ. 4936/37 (LV 20854), parc. þ. 4936/38 (LV 20854) vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu a pozemkĤ parc. þ. 4936/28 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/29 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/30 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/31 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/32 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/33 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/34 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/35 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/36 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/37 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/38 (zastavČná plocha a nádvoĜí) o velikosti 6938/1593725 v kat. území Most II, obec Most, þást obce Most, okres Most, zapsáno na LV 21449. OcenČní je provedeno „cenou obvyklou” ve smyslu definice uvedené §2, odst. 1 a 3 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ. Výklad pojmĤ a popis metod ocenČní: 1) Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný zpĤsob oceĖování. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trh, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným zpĤsobem oceĖování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základČ je a) nákladový zpĤsob, který vychází z nákladĤ, které by bylo nutno vynaložit na poĜízení pĜedmČtu ocenČní v místČ ocenČní a podle jeho stavu ke dni ocenČní, b) výnosový zpĤsob, který vychází z výnosu z pĜedmČtu ocenČní skuteþnČ dosahovaného nebo z výnosu, který lze z pĜedmČtu ocenČní za daných podmínek obvykle získat a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací zpĤsob, který vychází z porovnání pĜedmČtu ocenČní se stejným nebo obdobným pĜedmČtem a cenou sjednanou pĜi jeho prodeji; je jím též ocenČní vČci odvozením z ceny jiné funkþnČ související vČci, d) oceĖování podle jmenovité hodnoty, které vychází z þástky, na kterou pĜedmČt ocenČní zní nebo která je jinak zĜejmá,
-2-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
e) oceĖování podle úþetní hodnoty, které vychází ze zpĤsobĤ oceĖování stanovených na základČ pĜedpisĤ o úþetnictví, f) oceĖování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny pĜedmČtu ocenČní zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceĖování sjednanou cenou, kterou je cena pĜedmČtu ocenČní sjednaná pĜi jeho prodeji, popĜípadČ cena odvozená ze sjednaných cen. 3) Nižší obchodovatelnost spoluvlastnických podílĤ. V pĜípadČ oceĖování spoluvlastnického podílu na nemovité vČci musí být pĜi stanovení ceny obvyklé zohlednČna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých vČcí jakožto celku. De facto je však v první ĜadČ nutné konstatovat, že v podstatČ neexistuje v tuzemských podmínkách trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vČcech, což velmi ztČžuje nejen jejich prodej, ale i již samotné ocenČní. Metodicky se pro stanovení ceny obvyklé vychází ze vzorkĤ podobných nemovitých vČcí nabízených k prodeji (nebo již zrealizovaných prodejĤ), obecnČ tedy z aktuální tržní ceny porovnatelných nemovitých vČcí, avšak nemovitých vČcí nabízených þi již prodaných jako celek. Aþkoliv stav, kdy se nemovité vČci nachází ve spoluvlastnictví více osob, není nijak neobvyklý, tak vesmČs se jednotlivé spoluvlastnické podíly na nemovitých vČcech, až na vzácné výjimky, veĜejnČ neobchodují, neboĢ na realitním trhu je takĜka mizivá poptávka po takovýchto þástech nemovitých vČcí. Tato faktická neexistence trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vČcech je pĜímým dĤsledkem nízké obchodovatelnosti spoluvlastnických podílĤ na nemovitých vČcech. Skuteþnost, že v podstatČ nejsou k dispozici vzorky porovnatelných spoluvlastnických podílĤ na nemovitých vČcech, nýbrž pouze srovnatelné obchodované nemovité vČci jakožto celky, musí být jako taková rovnČž zohlednČna pĜi ocenČní spoluvlastnického podílu na nemovité vČci, kdy se tak dČje prostĜednictvím užití koeficientu nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílĤ. Vedle výše zmínČného problematického aspektu pĜi obchodování se spoluvlastnickým podílem na nemovitých vČcech spoþívajícím v nČkdy až absentujícím trhu se spoluvlastnickými podíly na nemovitých vČcech je rovnČž nutné zmínit, že situace, kdy pĜedmČtem obchodní transakce není celá nemovití vČc, nýbrž pouze spoluvlastnický podíl, pĜedstavuje pro pĜípadného zájemce o koupi nemovité vČci znaþný zdroj potencionálních potíží, a to z toho dĤvodu, že se po nabytí daného spoluvlastnického podílu nestane výluþným vlastníkem nemovité vČci, tedy nebude oprávnČn rozhodovat o osudu dotyþné nemovité vČci zcela libovolnČ dle vlastního úsudku ani s ní takto nakládat, nýbrž bude do budoucna nucen vždy nČjakým zpĤsobem kooperovat s ostatními spoluvlastníky. Tyto nepĜíjemnosti, které jsou spojené s koupí pouze spoluvlastnického podílu na nemovité vČci, se následnČ odrážejí v zájmu potencionálních kupujících pĜi nabídce spoluvlastnických podílĤ k prodeji, který je obecnČ nižší v porovnání se situací, kdy je nabízena celá nemovitá vČc, v dĤsledku þehož je rovnČž i dosahovaná prodejní cena spoluvlastnického podílu nižší, než by napovídala velikost konkrétního spoluvlastnického podílu – tedy napĜíklad u spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 je jeho prodejní cena nižší než polovina celé nemovité vČci, u velikosti 1/3 je jeho prodejní cena nižší než tĜetina celé nemovité vČci atp. Nejinak je tomu i v pĜípadČ prodeje spoluvlastnického podílu v exekuþním Ĝízení formou veĜejné dražby, naopak skuteþnost je taková, že v tomto pĜípadČ jsou výše zmínČné problematické charakteristiky spoluvlastnického podílu kupujícími vnímány dokonce ještČ intenzivnČji, neboĢ se s ostatními spoluvlastníky zpravidla neznají a riziko pĜípadných budoucích neshod mezi nimi je tím pádem ještČ akcentováno.
-3-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Tato snížená obchodovatelnost musí být pĜi oceĖování samotného spoluvlastnického podílu na nemovité vČci samozĜejmČ zohlednČna a tato komplikace musí být promítnuta do zjištČné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu, jak ostatnČ vyplývá i z dikce ustanovení § 2 odst. 1 zákona þ. 151/1997 Sb., o oceĖování majetku: „Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.“ S ohledem k výše nastínČné obecnČ obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílĤ je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité vČci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádĜení hodnoty podílu z celku. Nelze tudíž výslednou cenu stanovit pouze jako souþin velikosti spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné nejen zjištČnou obvyklou cenu celku pĜed korekcí ceny vynásobit spoluvlastnickým podílem, nýbrž ještČ cenu dále ponížit, a to koeficientem nižší obchodovatelnosti spoluvlastnických podílĤ. PĜehled podkladĤ Usnesení soudního exekutora JUDr. Dalimila Miky, LL. M. o ustanovení znaleckého ústavu a objednávka znaleckého posudku ze dne 24.6.2014 pod þ.j. 120 EX 18399/13-62. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace poĜízena pĜi prohlídce, zjištČní skuteþnosti a zamČĜení posudkem dotþené nemovité vČci dne 4.7.2014. Výpis z geografického informaþního systému. Mapa okolí. Nabídky realitních spoleþností. Ortofotomapa. Informace z katastru nemovitostí. Informace z veĜejnČ dostupných zdrojĤ. Kopie smlouvy o pĜevodu vlastnictví družstevního bytu a zĜízení pĜedkupního práva jako vČcného práva ze dne 24.2.2011. Ohledání probČhlo za úþasti dcery vlastníkĤ, která podala þásteþné informace, ale neumožnila vnitĜní ohledání. -4-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Literatura: Bradáþ, A.: Teorie oceĖování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáþ, A., Fiala, J., Hlavinková V.: Nemovitosti - oceĖování a právní vztahy - 4. pĜepracované a doplnČné vydání, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily HoĜínkové a Jana Tuláþka, Praha 2007 Bradáþ, A., KrejþíĜ, P., Scholzová, V.: ÚĜední oceĖování majetku 2013, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Brno 2013 Bradáþ, A., Kledus, M., Weigel, L.: PĜedpisy pro oceĖování nemovitostí s komentáĜem – díl IV., Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2002 Dušek, D.: Základy oceĖování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceĖování majetku, Praha 2011 Ort, P.: OceĖování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2012 Kokoška, J.: OceĖování nemovitostí podle cenových pĜedpisĤ, Vysoká škola ekonomická v Praze. Praha 2012 Místopis MČsto Most se nachází v Ústeckém kraji, cca 20 km severozápadnČ od mČsta Louny, cca 18 km severovýchodnČ od mČsta Chomutov a cca 33 km jihozápadnČ od krajského mČsta Ústí nad Labem. MČstem protéká Ĝeka Bílina. Jedná se o mČsto s rozvinutou infrastrukturou a s rozšíĜenou nabídkou obþanského vybavení. RozšíĜená nabídka obþanského vybavení je dostupná i ve výše zmínČných mČstech. OceĖovaná nemovitá vČc se nachází v jihovýchodní zastavČné þásti mČsta Most v ulici Lidická þ.p. 60. SOUýASNÝ STAV Okolí: PĜípojky: veĜ. / vl.
BUDOUCÍ STAV
: bytová zóna
prĤmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna : /
voda : /
kanalizace : /
plyn PĜípojky: : /
elektro
telefon veĜ / vl.
bytová zóna
prĤmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/
voda
/
kanalizace
/
plyn
/
elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky): : MHD
železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): : dálnice/silnice I. tĜ Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba : zpevnČná komunikace
nezpevnČná komunikace PĜístup k pozemku
-5-
: autobus : silnice II.,III.tĜ
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Celkový popis Jedná se o Ĝadový, krajní bytový dĤm panelové konstrukce. DĤm je pravdČpodobnČ založen na základových roštech. Budova má 8 nadzemních podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a spoleþné prostory. V budovČ je výtah. Jednotlivé jednotky jsou pĜístupné z centrálního schodištČ. StĜecha budovy je plochá. Na stĜeše je bleskosvod. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dveĜe jsou plastové prosklené. StavebnČ-technický stav objektu je dobrý. Budova je po rekonstrukci. Fasáda domu je zateplená. PĜístup je po zpevnČné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné u domu domem. OceĖovaná jednotka þ. 60/18 se nachází v budovČ þ.p. 60 v 6. NP, její dispozice je 3+1. Plocha jednotky je 69,38 m2 a sestává se z kuchynČ (10,33 m2), obývacího pokoje (17,98 m2), pokoje (12,09 m2), pokoje (12,12 m2), komory vnitĜní (2,42 m2), koupelny s vanou a WC (3,50 m2), chodby (9,67 m2) a komory vnČjší (1,27 m2). K bytu patĜí sklepní kóje þ. 18 a lodžie (6,09 m2). Podlahová plocha lodžie a sklepní kóje se nezapoþítává do celkové podlahové plochy jednotky. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Vstupní dveĜe jsou dĜevČné. Na podlahách v bytČ je dlažba nebo plovoucí podlaha. Koupelna je po rekonstrukci a dle sdČlení dcery vlastníkĤ je WC v koupelnČ. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na elektĜinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. VytápČní bytu je ústĜední s rozvody do radiátorĤ. OhĜev teplé vody je centrální. Na pozemku parc. þ. 4936/28 stojí bytový dĤm s þ.p. 60. Pozemek je pravidelného tvaru. V Katastru nemovitostí je veden jako zastavČná plocha a nádvoĜí. Pozemek je v podílovém spoluvlastnictví jednotlivých vlastníkĤ jednotek. PĜíslušenstvím nemovité vČci je sklepní kóje. Tyto skuteþnosti jsou zohlednČny ve výsledné cenČ obvyklé. Podlahová plocha bytu byla urþena z údajĤ kopie smlouvy o pĜevodu vlastnictví družstevního bytu. Nájemní smlouvy nebyly zjištČny. VČcná bĜemena nebyla zjištČna. Bylo zjištČno pĜedkupní právo: - pĜedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce þ. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. Ohledání bylo provedeno dne 4.7.2014 za úþasti dcery vlastníkĤ, která podala þásteþné informace, ale neumožnila vnitĜní ohledání.
-6-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vČci: : Nemovitost je ĜádnČ zapsána v katastru
Nemovitost není ĜádnČ zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí : Stav stavby umožĖuje podpis zástavní
Stav stavby neumožĖuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vČc) smlouvy : Skuteþné užívání stavby není v rozporu s její
Skuteþné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací : PĜístup k nemovitosti pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovitosti pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovité vČci nejsou : Nemovitost není situována v záplavovém
Nemovitost situována v záplavovém území území VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : PĜedkupní právo : Zástavní právo : Exekuce KomentáĜ: VČcná bĜemena nebyla zjištČna. Bylo zjištČno pĜedkupní právo: - pĜedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce þ. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Nájemní smlouvy nebyly zjištČny.
OBSAH 1. Porovnávací ocenČní 1.1 Jednotka
-7-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
OCENċNÍ 1. Porovnávací ocenČní 1.1 Jednotka OceĖovaná nemovitá vČc Užitná plocha:
69,38 m2
Popis oceĖované nemovité vČci Jedná se o Ĝadový, krajní bytový dĤm panelové konstrukce. DĤm je pravdČpodobnČ založen na základových roštech. Budova má 8 nadzemních podlaží, kde se nacházejí jednotky a 1 podzemní podlaží, ve kterém jsou sklepy a spoleþné prostory. V budovČ je výtah. Jednotlivé jednotky jsou pĜístupné z centrálního schodištČ. StĜecha budovy je plochá. Na stĜeše je bleskosvod. Okna budovy jsou plastová. Vchodové dveĜe jsou plastové prosklené. StavebnČ-technický stav objektu je dobrý. Budova je po rekonstrukci. Fasáda domu je zateplená. PĜístup je po zpevnČné komunikaci s chodníkem. Parkování je možné u domu domem. OceĖovaná jednotka þ. 60/18 se nachází v budovČ þ.p. 60 v 6. NP, její dispozice je 3+1. Plocha jednotky je 69,38 m2 a sestává se z kuchynČ (10,33 m2), obývacího pokoje (17,98 m2), pokoje (12,09 m2), pokoje (12,12 m2), komory vnitĜní (2,42 m2), koupelny s vanou a WC (3,50 m2), chodby (9,67 m2) a komory vnČjší (1,27 m2). K bytu patĜí sklepní kóje þ. 18 a lodžie (6,09 m2). Podlahová plocha lodžie a sklepní kóje se nezapoþítává do celkové podlahové plochy jednotky. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. Vstupní dveĜe jsou dĜevČné. Na podlahách v bytČ je dlažba nebo plovoucí podlaha. Koupelna je po rekonstrukci a dle sdČlení dcery vlastníkĤ je WC v koupelnČ. Popisy porovnatelných nemovitých vČcí Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mČstČ Most v ulici VítČzslava Nezvala. DĤm má 5 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplení fasády, plastová okna, nové rozvody vody, odpadĤ, plynu). Jednotka se nachází ve zvýšeném pĜízemí panelového domu. Byt je v pĤvodním, ale dobrém stavu. Okna bytu jsou plastová. K bytu patĜí zasklená lodžie. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na dostupné pĜípojky. VytápČní bytu je ústĜední. Parkování je možné u domu. PĜistup k nemovité vČci je z místní zpevnČné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mČstČ Most v ulici Jaroslava Vrchlického. Budova je po kompletní rekonstrukci. Jednotka se nachází ve þtvrtém nadzemní podlaží panelového domu. Byt je po þásteþné rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patĜí sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na dostupné pĜípojky. VytápČní bytu je ústĜední. Parkování je možné u domu. PĜistup k nemovité vČci je z místní zpevnČné komunikace s chodníkem.
-8-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mČstČ Most v ulici Josefa Ševþíka. DĤm má 6 nadzemních a 1 podzemní podlaží. Budova je v dobrém stavu. Jednotka se nachází ve tĜetím nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patĜí lodžie a sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na dostupné pĜípojky: elektĜinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. VytápČní bytu je ústĜední dálkové. Parkování je možné u domu. PĜistup k nemovité vČci je z místní zpevnČné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mČstČ Most v ulici Kpt. Jaroše. DĤm má 8 podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplení obvodového pláštČ budovy, fasáda, plastová okna, vstupní prostory domu). Jednotka se nachází v sedmém nadzemním podlaží panelového domu. Byt je po rekonstrukci. Okna bytu jsou plastová. K bytu patĜí zasklená lodžie a sklep. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na dostupné pĜípojky: elektĜinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. VytápČní bytu je ústĜední dálkové. Parkování je možné u domu. PĜistup k nemovité vČci je z místní zpevnČné komunikace s chodníkem. Byt Most Byt v osobním vlastnictví o dispozici 3+1, který se nachází ve mČstČ Most v ulici Josefa Suka. DĤm má 8 podlaží. Budova je po rekonstrukci (zateplená fasáda, plastová okna). Jednotka se nachází v prvním nadzemním podlaží panelového domu. Byt je v pĤvodním, ale velmi dobrém stavu. Okna bytu jsou plastová. K bytu patĜí balkón. Z inženýrských sítí je nemovitá vČc napojena na dostupné pĜípojky: elektĜinu, vodovod, kanalizaci a plynovod. VytápČní bytu je ústĜední. Parkování je možné u domu. PĜistup k nemovité vČci je z místní zpevnČné komunikace s chodníkem. Stanovení a zdĤvodnČní jednotkové ceny oceĖované nemovité vČci Koeficient K1 zohledĖuje provizi RK a právních služeb na srovnávacích nemovitých vČcech. Koeficient K2 zohledĖuje velikost oceĖované nemovité vČci vzhledem k nemovitým vČcem srovnávacím. Koeficient K3 zohledĖuje polohu nemovité vČci v rámci územního celku (velikost sídla, obþanská vybavenost, dopravní obslužnost) vzhledem k nemovitým vČcem srovnávacím. Koeficient K4 zohledĖuje polohu nemovité vČci v rámci funkþního celku (podlaží, orientace, pĜístup) vzhledem k nemovitým vČcem srovnávacím. Koeficient K5 zohledĖuje provedení, vybavení a pĜíslušenství oceĖované nemovité vČci vzhledem k nemovitým vČcem srovnávacím. Koeficient K6 zohledĖuje celkový stav oceĖované nemovité vČci vzhledem k nemovitým vČcem srovnávacím. Koeficient K7 zohledĖuje velikost pozemku oceĖované nemovité vČci vzhledem k pozemkĤm srovnávacích nemovitých vČcí. Koeficient K8 zohledĖuje obtížnou prodejnost nemovité vČci na souþasném realitním trhu. Nabídka nemovitých vČcí v dané lokalitČ pĜevyšuje poptávku. -9-
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Postup výpoþtu PrĤmČrná jednotková cena oceĖované nemovité vČci (JTC0) je vypoþtena aritmetickým prĤmČrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitých vČcí (IJTCs). Jednotlivé upravené jednotkové ceny (IJTCs) jsou vypoþteny jako násobek jednotkové ceny a celkového koeficientu Kc. Koeficient Kc je vypoþten jako násobek jednotlivých koeficientĤ K1 až Kn. V koeficientech jsou zahrnuty odlišnosti oceĖované nemovité vČci vzhledem k nemovitým vČcem, které byly použity pro porovnání. Obvyklá cena oceĖované nemovité vČci byla vypoþtena pĜímým porovnáním jako aritmetický prĤmČr jednotkových upravených cen srovnávacích nemovitých vČcí. Srovnatelné nemovité vČci Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkþního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 71,00 m2
0,95 0,98 1,00 1,02 1,02 1,05 1,00 0,90
VýmČra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 0,92 4 577 Celková cena Jednotková cena 355 000 Kþ 5 000 Kþ/m2
Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkþního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenČní
0,95 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00 0,90 Celkový koef. KC 0,87 - 10 -
Upravená j. cena Kþ/m2 4 613
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Užitná plocha 69,00 m2
VýmČra pozemku. 0 m2
Celková cena 365 000 Kþ
Jednotková cena 5 290 Kþ/m2
Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkþního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 70,00 m2
0,95 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90
VýmČra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,85 4 777 Celková cena Jednotková cena 395 000 Kþ 5 643 Kþ/m2
Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku K4 Poloha v rámci funkþního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 70,00 m2
1,00 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90
VýmČra pozemku. 0 m2
Upravená j. cena Celkový koef. KC Kþ/m2 0,89 4 315 Celková cena Jednotková cena 339 000 Kþ 4 843 Kþ/m2
Název: Byt Most Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha v rámci územního celku
0,95 1,01 1,00 - 11 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
K4 Poloha v rámci funkþního celku K5 Provedení a vybavení K6 Celkový stav K7 Vliv pozemku K8 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 68,00 m2
1,02 1,00 1,03 1,00 0,90
VýmČra pozemku. 0 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,91 4 670 Celková cena Jednotková cena 350 000 Kþ 5 147 Kþ/m2
Výpoþet porovnávací hodnoty nemovité vČci na základČ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitých vČcí PrĤmČrná jednotková cena porovnávaných nemovitých vČcí Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitých vČcí Stanovená jednotková cena oceĖované nemovitých vČcí Celková užitná plocha oceĖované nemovité vČci Výsledná porovnávací hodnota
4 315 Kþ/m2 4 590 Kþ/m2 4 777 Kþ/m2 4 590 Kþ/m2 69,38 m2 318 454 Kþ
REKAPITULACE OCENċNÍ 1. Porovnávací ocenČní 1.1 Jednotka Porovnávací hodnota Výnosová hodnota VČcná hodnota Hodnota pozemku
318 454,00 Kþ Souþasný stav 318 454 Kþ 0 Kþ 0 Kþ 0 Kþ
Obvyklá cena 315 000 Kþ slovy: TĜistapatnácttisíc Kþ zpracováno programem 1(0([SUHVV$&YHU]H
KomentáĜ ke stanovení obvyklé ceny PĜi zjištČní ceny obvyklé klademe dĤraz na srovnání nemovitých vČcí nabízených k obchodování v daném místČ a þase se skuteþnostmi zjištČnými místním šetĜením. PĜi stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajĤ uvedených v informaþních zdrojích realitních kanceláĜí, zejména internetových stránek. V databázi jsme našli celkem 35 porovnávacích nemovitých vČcí, z nichž jsme vybrali 5, které nejvíce odpovídaly oceĖovanému objektu co do lokality, velikosti, stáĜí a celkového stavu; tyto porovnávací nemovité vČci byly následnČ použity pro výpoþet obvyklé ceny. Ve stanovení ceny obvyklé je vzata v úvahu rovnČž obtížná prodejnost nemovitých vČcí na souþasném realitním trhu. Urþení ceny nemá za cíl zjištČní tržní, obecné þi jinak stanovené ceny nemovité vČci, ale je pouze podkladem pro stanovení nejnižšího podání pro dražbu. To, jakou má nemovitá vČc hodnotu, za níž mĤže být skuteþnČ prodána, se ukáže teprve v dražbČ. - 12 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
ZávČr I. Nemovitá vČc, které se výkon týká: - jednotky þ. 60/18 (byt) v budovČ Most þ.p. 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70 (bytový dĤm, LV 20854) na pozemcích parc. þ. 4936/28 (LV 20854), parc. þ. 4936/29 (LV 20854), parc. þ. 4936/30 (LV 20854), parc. þ. 4936/31 (LV 20854), parc. þ. 4936/32 (LV 20854), parc. þ. 4936/33 (LV 20854), parc. þ. 4936/34 (LV 20854), parc. þ. 4936/35 (LV 20854), parc. þ. 4936/36 (LV 20854), parc. þ. 4936/37 (LV 20854), parc. þ. 4936/38 (LV 20854) vþetnČ podílu na spoleþných þástech domu a pozemkĤ parc. þ. 4936/28 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/29 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/30 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/31 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/32 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/33 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/34 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/35 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/36 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/37 (zastavČná plocha a nádvoĜí), parc. þ. 4936/38 (zastavČná plocha a nádvoĜí) o velikosti 6938/1593725 v kat. území Most II, obec Most, þást obce Most, okres Most, zapsáno na LV 21449. II. PĜíslušenství nemovité vČci, které se výkon týká: - sklepní kóje. III. Výsledná cena nemovité vČci (I.) a jejího pĜíslušenství (II.), které se výkon týká: - v objektivní zaokrouhlené výši 315.000,- Kþ. IV. Známá vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva, která prodejem v dražbČ nezaniknou: Bylo zjištČno pĜedkupní právo: - pĜedkupní právo na dobu 5-ti let s povinností k jednotce þ. 60/18 pro MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. S nemovitou vČcí je spojeno výše uvedené pĜedkupní právo, které prodejem v dražbČ nezanikne, a to ve prospČch MOSTECKÁ BYTOVÁ a.s. V Praze 14.7.2014 Znalecká spoleþnost s.r.o. Palackého 715/15 715/15 110 00 Praha 1 - Nové MČsto
- 13 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
Znalecká doložka:
Posudek podává Znalecká spoleþnost s.r.o., se sídlem v Praha 1 – Nové MČsto, Palackého 715/15, PSý 110 00, Iý 29042054, zapsaná MSpr ýR þ.j. 165/2010-OD-ZN podle ust. § 21 odst. 3 zák. þ. 36/1967 Sb. a § 6 odst. 1 vyhl. ý. 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ, do prvého oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost, a to pro znalecké posudky v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro ceny a odhady nemovitostí. Osoby podílející se na zpracování posudku: JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. Mgr. Petr Slepiþka Ing. Jan Petrásek Za Znalecká spoleþnost s.r.o. JUDr. Mgr. Marcel Petrásek, M.B.A., LL.M. (§ 22 zákona o znalcích a tlumoþnících)
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. ZP-6562 znaleckého deníku.
- 14 -
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 21449 Snímek katastrální mapy Mapa oblasti Fotodokumentace nemovité vČci Schématické znázornČní
- 15 -
poþet stran A4 pĜíloze 3 1 1 1 1
ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
F -X c h a n g e
w
.
tr
ac
k e r- s o ft w a
om
.c
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
re
F -X c h a n g e
w
.
tr
ac
k e r- s o ft w a
om
.c
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
re
F -X c h a n g e
w
.
tr
ac
k e r- s o ft w a
om
.c
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
re
F -X c h a n g e
F -X c h a n g e
k e r- s o ft w a
W N O y bu ac
k e r- s o ft w a
.c
tr
om
to C lic k
om
.c
re
.
.
ac
w
w
tr
ww
ww
C lic k
to
bu
y
N O
W
!
PD
!
PD
re
