ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo 927/106/2015 NEMOVITÁ VċC: Rodinný dĤm, podíl id. 1/4 na: Pozemku st.p.þ. 68 se stavbou RD þp. 134 a pozemky p.þ. 281/1 a 281/2, vše v k.ú. Brtníky, obci Staré KĜeþany, zapsané na LV þ. 54, vedené u Katastrálního úĜadu pro Ústecký kraj, KP Rumburk Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres DČþín, obec Staré KĜeþany, k.ú. Brtníky Adresa nemovité vČci:Brtníky 134, 407 61 Staré KĜeþany OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
Exekutorský úĜad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský VoronČžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice Iý: 13531140 telefon: DIý: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 131Ex 4364/13-160 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetĜení: Za pĜítomnosti: znalce Poþet stran: 16 stran
e-mail:
[email protected]
54 000 Kþ 1.6.2015
ve Zlaté Olešnici, dne 6.6.2015
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 5
Ing Michal Danielis
1.6.2015 Poþet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu nemovitostí: 1. spoluvlastnického podílu id. 1/4 povinného a jejich souþásti 2. urþit a ocenit pĜíslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádĜit se k výhodám z vČcného bĜemene a nájemnému právu 5. Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní. PĜehled podkladĤ 1. Výpis z KN, LV þ. 54 ze dne 14.5.2015 2. Kopie KM a PM poĜízená dálkovým pĜístupem 3. Zákon þ. 151/1997 Sb v platném znČní 4. Skuteþnosti zjištČné pĜi místním šetĜení dne 1.6.2015. Povinný Daniel Blín byl pozván doporuþeným dopisem na místní šetĜení, který se 27.5.2015 vrátil s poznámkou, že se odstČhoval. Doporuþeným dopisem byli pozváni i spoluvlastníci nemovitostí Blínová Bronislava a Zikmund Tomáš. Vlastníci byli ĜádnČ obesláni, ale nedostavili se(paní Blínová se omluvila a p.Zikmunka sdČlil informace k ocenČní telefonicky), ani neposkytli Ĝádnou souþinnost a nezpĜístupnili oceĖovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zamČĜením stavby „z venku”, informací od sousedĤ, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitĜní prohlídky. 5. Fotodokumentace poĜízená znalcem 6. PovodĖová zpráva www.cap.cz 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery www.cap.cz, www.risy.cz a www.wikipedia.cz 8. Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131Ex 4364/13-160 -2-
Místopis Staré KĜeþany (nČmecky Alt Ehrenberg) je obec, která se nalézá na západním úpatí Lužických hor v okrese DČþín, ve stĜední þásti Šluknovského výbČžku, poblíž mČsta Rumburk. Má 1297 obyvatel a PSý obce je 407 61. První zmínka o obci pochází z roku 1084. V místní þásti Panský se nachází prameny Mandavy. PatĜí k ní þásti obce Nové KĜeþany, Panský, Brtníky, Kopec a Valdek ležící na západním konci hranici Národního parku ýeské Švýcarsko. Vesnice Brtníky správnČ náleží pod obec Staré KĜeþany. Leží v Šluknovském výbČžku 8 km západnČ od Rumburku na rozhraní Lužických hor a Labských pískovcĤ. Svojí polohou na okraji národního parku ýeské Švýcarsko plní úlohu jeho severní vstupní brány. Pro Brtníky jsou typické v pĜízemí roubené, v patĜe roubené þi hrázdČné chalupy s bĜidliþným þi dĜevČným obložením patra, které je neseno tzv. podstávkou. Další zajímavostí je dochovaná kĜížová cesta k obnoveným kaplím NejsvČtČjší Trojice a Božího hrobu na KĜížovém vrchu. Barokní jednolodní kostel sv. Martina, postavený v letech 1709-1717 podle plánĤ Zachariuse Hofmanna z Lipové, byl zboĜen 18. února 1975.
Metody zjištČní hodnoty OcenČní nemovitosti je provádČno pro úþel exekuþního Ĝízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenþní nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUýASNÝ STAV
BUDOUCÍ STAV
Okolí: : bytová zóna
prĤmyslová zóna Okolí :
bytová zóna
prĤmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
ostatní
nákupní zóna PĜípojky:
/ : voda
/ : kanalizace
/
plyn PĜípojky:
/
voda
/
kanalizace
/
plyn veĜ. / vl. : /
elektro
telefon veĜ / vl.
/
elektro
telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky):
MHD : železnice : autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tĜ : silnice II.,III.tĜ Poloha v obci: okrajová þást - zástavba RD
zpevnČná komunikace: nezpevnČná komunikace PĜístup k pozemku PĜístup pĜes pozemky: 1428 Obec Staré KĜeþany, þ.p. 38, 40761 Staré KĜeþany
Celkový popis Pozemek s rodinným domem, se nachází v okrajové þásti obce Staré KĜeþany, v její þásti Brtníky, která je nesrostlá s obcí, situovaný v okolní zástavbČ obdobných samostatnČ stojících RD, pĜístupný z veĜejné nezpevnČné komunikaci - štČrková cesta, na pozemku p.þ. 1428 ve vlastnictví obce. OceĖované nemovitosti jsou situované cca. 4,7 m od centra obce a jeho obþanské vybavenosti (obecní úĜad, pošta, MŠ, 1. st. ZŠ, obchod, restauraþní zaĜízení) a cca 350 m od autobusové -3-
zastávky a 900 m od vlakové zastávky. Z pohledu oceĖované nemovitosti se jedná o polohu prĤmČrnou, v lokalitČ bez obþanské vybavenosti v bezprostĜední blízkosti (v obci základní), vhodnou k trvalému bydlení nebo rekreaci. Vybudována na mírnČ svažitém pozemku, v bezprostĜední blízkosti povodí Ĝeky OhĜe, v jejím povodĖovém území. Území není zainvestované, možnost napojení pouze na NN. PodezĜení na staré zátČže neexistuje. Vzhledem k tomu, že znalci nebyl umožnČn pĜístup do RD nelze provést podrobnČjší popis stavu a vnitĜního vybavení. Lze pĜedpokládat, že je stavba bČžnČ užívána v souladu s její kolaudací, pĜípadnČ k rekraci a opotĜebení není nad rámec standardního užívání a stáĜí jednotky. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vČci: : Nemovitá vČc je ĜádnČ zapsána v katastru
Nemovitá vČc není ĜádnČ zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí : Stav stavby umožĖuje podpis zástavní
Stav stavby neumožĖuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vČc) smlouvy : Skuteþné užívání stavby není v rozporu s její
Skuteþné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací : PĜístup k nemovité vČci pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovité vČci pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovité vČci:
Nemovitá vČc není situována v záplavovém : Nemovitá vČc situována v záplavovém území území KomentáĜ: V minulosti byla nem.zaplavena, v souþasnosti je dokonþována regulace vodoteþe, s níž pĜímo sousedí. VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : Zástavní právo : Exekuce KomentáĜ: Vlastnické právo Podíl Blín Daniel, BechyĖská 639, LetĖany, 19900 Praha 9 1/4 Blínová Bronislava, Práþská 2589/77, ZábČhlice, 10600 Praha 10 Zikmund Tomáš, BohúĖova 1337/11, Chodov, 14900 Praha 4
1/4 1/2
ZpĤsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chránČné území Omezení vlastnického práva Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Blín Daniel Zástavní právo exekutorské Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ýR vykonává Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Rumburk Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 06.06.2015 05:16:44.
Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Nebyla pĜedložena nájemní smlouva, pĜedpokládá se, že povinnosti užívá povinný se spoluvlastníky.
-4-
OCENċNÍ Základní cena stavebních pozemkĤ pro k.ú. Brtníky: Základní zjištČná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kþ/m2 Koeficienty obce Název koeficientu þ. O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel III O2. HospodáĜsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní pĜípady V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektĜina, vodovod, III nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniþní a autobusová zastávka II O6. Obþanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV zdravotní stĜedisko, nebo škola)
Pi 0,75 0,60 0,80 0,70 0,95 0,90
Základní zjištČná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 206,84 Kþ/m2
Výpoþet hodnoty pozemkĤ Pozemky ve FC Pozemek p.þ.st. 68 o výmČĜe 137 m2 je z þásti zastavČn stavbou RD þ.p. 134 s navazujícím dĜevníkem a pozemky p.þ. 281/1 o výmČĜe 273 m2 a p.þ. 281/2 o výmČĜe 22 m2 jsou zahradou. Území je þásteþnČ zainvestováno (NN), obec nemá platnou cenovou mapu pozemkĤ, užívání je v souladu s právním stavem. Pozemek je pĜístupný z veĜejné zpevnČné komunikace. OcenČní Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% vþetnČ; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. ChránČná území a ochranná pásma - Mimo chránČné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 1,000
Index omezujících vlivĤ
6
i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,712 Index polohy pozemku IP = 0,747 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,712 * 1,000 * 0,747 = 0,532 -5-
þ. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 206,84 Parcelní VýmČra Typ Název þíslo [m2] § 4 odst. 1 zastavČná plocha a st. 68 137,00 nádvoĜí § 4 odst. 1 zahrada 281/1 273,00 § 4 odst. 1 zahrada 281/2 22,00 Stavební pozemky - celkem 432,00
Index
Koef.
Upr. cena [Kþ/m2]
0,532
110,04
Jedn. cena [Kþ/m2] 110,04
Cena [Kþ] 15 075,48
110,04 110,04
30 040,92 2 420,88 47 537,28
m2
Pozemky ve FC - zjištČná cena
=
47 537,28 Kþ
Výpoþet vČcné hodnoty stavby Stavba RD þp. 134 VČcná hodnota dle THU Stavba RD je kombinované konstrukce- hrázdČná dĜevostavba a dozdívky, pĜízemní, nepodsklepená, se stavebnČ þásteþnČ upraveným podkrovím a pĤdou pod sedlovou stĜechou s krytinou bĜidlicových šablon - z þásti opadaných a s navazující stavbou dĜevníku. Venkovní fasáda je obložená roubeným obkladem. KlempíĜské konstrukce z pozinkového plechu, okna dĜevČná špaletová, dveĜe dĜevČné z þásti prosklené. Vzhledem k neumožnČní prohlídky se stavba pĜedpokládá se standardním pĜíslušenstvím a bez vybavení, s jedním bytem bydlení þi rekreaci. Stavba byla postavena cca pĜed 120 lety, ke dni prohlídky je stavba v pĤvodním stavu s pravidelnou údržbou. PĜíslušenstvím domu je navazující stavba dĜevníku a venkovní úpravy spoþívající v pĜípojkách sítí (NN, voda z vlastní studny, kanalizace do septiku), studna, septik a zpevnČné plochy okolo RD ze zámkové dlažby - novČ provedené, oplocení pozemku z pletiva na ocelových sloupcích - novČ provedené, z þásti nedokonþené. St. tech. stav je prĤmČrný, pro ocenČní se pĜedpokládá stavba technicky i ekonomicky dožitá - pĜed rekonstrukcí.
-6-
ZastavČné plochy a výšky podlaží ZastavČná. Konstr. výška plocha 91,04 m2 2,50 m
Název 1. NP Výþet místností: obytné prostory dĜevník Užitná plocha celkem: Podkroví Výþet místností: obytné prostory Užitná plocha celkem:
30,00 m2 20,44 m2
30,00 m2 10,22 m2
1,00 0,50
40,22 m2
57,68 m2 30,00 m2
2,40 m
30,00 m2
1,00
30,00 m2
ObestavČný prostor Výpoþet jednotlivých výmČr Název ObestavČný prostor 1. NP (10,3*5,6)*3,8+(1,9*6,8+2,8*7,3)*(2,20) Podkroví (10,3*5,6)*(3,40)/2
= =
[m3] 292,58 m3 98,06 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název
Typ
1. NP Podkroví ObestavČný prostor - celkem:
ZastavČná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) ObestavČný prostor (OP) Jednotková cena (JC) RozestavČnost Upravená cena (RC) Reprodukþní hodnota (RC * OP) StáĜí Další životnost OpotĜebení VČcná hodnota (VH)
[m ] [m2] [m3] [Kþ/m3] % [Kþ/m3] [Kþ]
OcenČní 91 70 390,63 3 301 100,00 3 301 1 289 476
rokĤ rokĤ % [Kþ]
120 20 79,60 263 053
2
-7-
ObestavČný prostor 292,58 m3 98,06 m3 390,63 m3
Výpoþet porovnávací hodnoty OceĖovaná nemovitá vČc Užitná plocha: ObestavČný prostor: ZastavČná plocha: Plocha pozemku:
70,22 m2 390,63 m3 91,04 m2 432,00 m2
Popis oceĖované nemovité vČci Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena pĜimČĜeným koeficientem prodejnosti v daném místČ a þase v závislosti na skuteþnČ dosažené (známé) prodejní ceny þi diskontované nabídkové cenČ za obdobný typ nemovitosti - Stavba RD þi RE HrázdČná, v pĤvodním stavu pĜed rekonstrukcí, s jedním bytem a navazující vedlejší stavbou dĜevníku, s menším pozemkem, situovaná v okrajové þásti obce, v lokalitČ bez obþanské vybavenosti, s prĤmČrnou dopravní dostupností po štČrkové cestČ a špatnou obslužností.
Srovnatelné nemovité vČci Název: RD RD má zastavČnou plochu 170 m2 pĜiþemž obytná þást zabírá cca polovinu. V pĜízemí se nachází 2 pokoje, kuchyĖ, koupelna, suché WC na terase, prostorná dílna a sklad. V prvním patĜe je pokoj spojený s kuchyĖkou, ložnice, þásteþnČ upravená pĤda pro pĜespání a klasická pĤda. Chalupa je z þásti podsklepená, ve sklepČ je zároveĖ þerpadlo napojené na vlastní studnu jako hlavní zdroj vody. Odpad z koupelny Ĝešen trativodem. Chalupa má z poloviny novou stĜechu (2 roky stará), druhou polovinu je nutné vymČnit, prozatím však neteþe. Celkový stav chalupy je k rekonstrukci. StavebnČ je však nemovitost v dobrém stavu. Celková cena:550 000 Kþ za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný UmístČní objektu:Klidná þást obce Typ domu:Patrový Užitná plocha:130 m2 Plocha pozemku:1070 m2 Plocha zahrady:900 m2 Lokalita Krásná Lípa, Vlþí Hora Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny
0,80
K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,99 0,98 0,95
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
1,04 0,97
K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
1,00
Užitná plocha 130,00 m2
VýmČra pozemku. 1 070 m2
-8-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,74 3 147 Celková cena Jednotková cena 550 000 Kþ 4 231 Kþ/m2
Název: RD RD urþený k rekonstrukci, který je možno využívat jak k trvalému bydlení, tak také k rekreaci. Tento objekt, který je veden jako kulturní nemovitá památka je smíšené konstrukce, a to þásteþnČ dĜevČné a þásteþnČ zdČné. Tento dvoupodlažní objekt nabízí 3 obytné místnosti, kuchyni a sociální zaĜízení, to vše se nachází ve druhém nadzemním podlaží, v prvním nadzemním podlaží je garáž, dílna, bývalá kotelna a další úložné prostory. VytápČní objektu bylo Ĝešeno jako ústĜední s kotlem na tuhá paliva a ve druhém podlaží jsou také krbová kamna. DĤm je napojen na obecní vodovod, rozvod elektrické energie 220/380V, kanalizace svedena do vlastního septiku. Objekt je þásteþnČ podsklepen, kde se nachází také vlastní studna. Celková plocha pozemku þiní 908m2, z þehož je 767m2 vedeno jako zahrada. Celková cena:410 000 Kþ za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:PĜed rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavČná:141 m2 Užitná plocha:105 m2 Plocha podlahová:105 m2 Plocha pozemku:908 m2 Lokalita Šluknov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,80 0,99
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,92 0,95
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
1,03 0,98 1,00
Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 0,70 2 728 Celková cena Jednotková cena 410 000 Kþ 3 905 Kþ/m2
Užitná plocha VýmČra pozemku. 2 105,00 m 908 m2 Název: RD RD který se nachází v okrajové þásti obce Krásná Lípa. DĤm lze využívat celoroþnČ po menších úpravách. Je zde velká zahrada s ovocnými stromy. Je zde zavedena elektĜina a voda. Plyn je zaveden na pozemek. Jsou zde potĜeba investice do rekonstrukcí. Celková cena:480 000 Kþ za nemovitost, Stavba:Smíšená Stav objektu:PĜed rekonstrukcí Poloha domu:Samostatný UmístČní objektu:Klidná þást obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavČná:88 m2 Užitná plocha:95 m2 Plocha pozemku:1327 m2 Plocha zahrady:1239 m2 Lokalita Krásná Lípa Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,80 1,01
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav
0,97 0,95 1,03
K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
0,97 1,00
Užitná plocha 95,00 m2
VýmČra pozemku. 1 327 m2 -9-
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,74 3 759 Celková cena Jednotková cena 480 000 Kþ 5 053 Kþ/m2
Název: RD RD 4+1, s plochou pozemku 713 m2, která se nachází v obci Království u Šluknova, okres DČþín. Jedná se o dĜevČnou a z þásti zdČnou chalupu se zahradou o rozloze 591 m2. Dispozice této nemovitosti odpovídá typu 4+1 a má ještČ další pĜilehlé prostory. V každé místnosti je lokální topení. Na pozemku je vlastní studna. V tČsné blízkosti cca 50 m je obecní studna s pitnou vodou. Odpady jsou Ĝešeny jímkou. U chalupy je pstruhový potok. StĜecha je nová. Nemovitost se nabízí k rekreaci, ale po menších úpravách i k trvalému bydlení . Celková cena:690 000 Kþ za nemovitost Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný UmístČní objektu:Okraj obce Typ domu:Patrový Podlaží:2 Plocha zastavČná:122 m2 Užitná plocha:150 m2 Plocha pozemku:713 m2 Plocha zahrady:591 m2 Lokalita Šluknov, Království Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu
0,80 0,98
K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
0,94 0,97
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
1,02 0,99
K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
1,00
Užitná plocha 150,00 m2
VýmČra pozemku. 713 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,72 3 321 Celková cena Jednotková cena 690 000 Kþ 4 600 Kþ/m2
ZdĤvodnČní stanovené porovnávací hodnoty: Tato porovnávací hodnota nepĜímou metodou se pohybuje v intervalu od 2 000,-Kþ do 4 000,Kþ/m2. Indikuji srovnatelnou hodnotu pĜi stĜední úrovni intervalu. Výpoþet porovnávací hodnoty na základČ užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 728 Kþ/m2 PrĤmČrná jednotková porovnávací cena 3 239 Kþ/m2 Maximální jednotková porovnávací cena 3 759 Kþ/m2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 239 Kþ/m2 Celková užitná plocha oceĖované nemovité vČci 70,22 m2 Výsledná porovnávací hodnota 227 443 Kþ
- 10 -
REKAPITULACE OCENċNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota VČcná hodnota Hodnota pozemku
227 443 Kþ 0 Kþ 310 590 Kþ 47 537 Kþ
Obvyklá cena 54 000 Kþ slovy: PadesátþtyĜitisíc Kþ
KomentáĜ ke stanovení výsledné ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištČnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenþním staveb použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a dĤraz kladu na cenu zjištČnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými rodinnými domy a chalupami s pozemky, na základČ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnČním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištČnému technickému a právnímu stavu t.j. Podíl id. 1/4 na nemovitostech - Stavba RD, pĜízemní, nepodsklepená, v pĤvodním stavu pĜed rekonstrukcí, s pĜedpokládaným jedním bytem, standardním pĜíslušenstvím a bez vybavení, s vedlejší navazující stavbou dĜevníku, s menšími pozemky, situovaná v okrajové þásti obce, v lokalitČ bez obþanské vybavenosti, s prĤmČrnou dopravní dostupností po štČrkové cestČ a obslužností, v dané lokalitČ je poptávka nižší než nabídka. S pĜihlédnutím ke všem faktĤm jsem názoru, že podíl id. 1/4 na nemovitostech je za navrženou porovnávací cenu obtížnČ obchodovatelný a dále jej diskontuji o 5%. Výpoþet : Navržená pĜedbČžná srovnávací hodnota Id. podíl 1/4 na nemovitostech Korekce obtížné obchodovatelnosti k=0,95
227 443,-Kþ 56 861,-Kþ 54 018,-Kþ
Návrh obvyklé ceny dle výpoþtu srovnávací hodnoty - na nemovitostech zapsaných na LV þ. 54 zaokrouhleno 1. podílu id. 1/4 na nemovitostech povinného a jejich pĜísl. 54 000,-Kþ 2. pĜíslušenství uvedených nemovitostí - navazující stavba dĜevníku a venkovní úpravy spoþívající v pĜípojkách sítí (NN, voda z vlastní studny, kanalizace do septiku), studna, septik a zpevnČné plochy okolo RD ze zámkové dlažby - novČ provedené, oplocení pozemku z pletiva na ocelových sloupcích - novČ provedené, z þásti nedokonþené. - zahrnuto v cenČ
0,3. vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištČna 0,4. výhody a nájemné právo – nezjištČno 0,-
- 11 -
ZávČr Na základČ získaných informací, popsaných parametrĤ, místního šetĜení, výsledkĤ získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohlednČním rizikových faktorĤ navrhuji obvyklou cenu podílu id. 1/4 na nemovitostech povinného - Pozemku st.p.þ. 68 se stavbou RD þp. 134 a pozemky p.þ. 281/1 a 281/2, vše v k.ú. Brtníky, obci Staré KĜeþany, zapsané na LV þ. 54, vedené u Katastrálního úĜadu pro Ústecký kraj, KP Rumburk; se zohlednČním práv a závad
ve výši 54 000,-Kþ Takto urþená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbČ podle § 336e o.s.Ĝ. Nemá za cíl zjištČní skuteþné ceny nemovitostí, ta bude zjištČna až pĜípadným prodejem v dražbČ Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona þ. 218/2011 Sb., kterým se mČní zákon þ. 549/91 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ).
Ve Zlaté Olešnici 6.6.2015 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. þervna 2008, pod þ.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 927/106/2015 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 106.
- 12 -
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 54 ze dne 14.5.2015 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Usnesení o ustanovení znalce Databáze odhadcĤ nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz
- 13 -
poþet stran A4 pĜíloze 1 1 1 1 1 0
Snímek katastrální mapy
- 14 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 15 -
Mapa oblasti
- 16 -
