ZNALECKÝ POSUDEK O CENċ OBVYKLÉ þíslo 731/84/2014 NEMOVITÁ VċC: Rodinný dĤm, pozemek st.p.þ. 162 se stavbou RD þp. 55 a pozemky p.þ. 6/2 a p.þ. 6/11, vše v k.ú. a obci Broumy, zapsané na LV þ. 391, vedeného u KP Beroun Katastrální údaje : Kraj StĜedoþeský, okres Beroun, obec Broumy, k.ú. Broumy Adresa nemovité vČci:PrĤbČžná 55, 267 42 Broumy OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Exekutorský úĜad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský VoronČžská 144/20, 46001 Liberec
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 54101 Zlatá Olešnice Iý: 13531140 telefon: DIý: CZ6704131533 fax: 499 732 407
ÚýEL OCENċNÍ:
Exekuþní Ĝízení þ.j. 131Ex 1059/14-86 (ocenČní stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetĜení: Poþet stran:
20
e-mail:
[email protected]
2 400 000 Kþ 11.8.2014
stran
ve Zlaté Olešnici, dne 13.8.2014
Stav ke dni : Poþet pĜíloh: 8
Ing Michal Danielis
11.8.2014 Poþet vyhotovení: 1
NÁLEZ Znalecký úkol OcenČní je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku): Úkolem je stanovit obvyklou cenu 1. spoluvlastnických podílĤ povinných na nemovitostech a jejich souþástech a stanovit obvyklou cenu nemovitostí jako celku 2. urþit a ocenit pĜíslušenství uvedených nemovitostí 3. zjistit vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená 4. vyjádĜit se k výhodám z vČcného bĜemene a nájemnému právu Majetek a služba se oceĖují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro úþely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena pĜi prodejích stejného, popĜípadČ obdobného majetku nebo pĜi poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenČní. PĜitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimoĜádných okolností trhu, osobních pomČrĤ prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MimoĜádnými okolnostmi trhu se rozumČjí napĜíklad stav tísnČ prodávajícího nebo kupujícího, dĤsledky pĜírodních þi jiných kalamit. Osobními pomČry se rozumČjí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota pĜikládaná majetku nebo službČ vyplývající z osobního vztahu k nim. OcenČní je zpracováno k datu uvedenému na titulní stranČ. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadČ je vypracováno toto ocenČní. PĜehled podkladĤ 1. Výpis z KN, LV þ. 391 ze dne 21.7.2014 2. Kopie KM a PM poĜízená dálkovým pĜístupem 3. Zákon þ. 151/1997 Sb v platném znČní 4. Skuteþnosti zjištČné pĜi místním šetĜení dne 12.8.2014. Povinní Miroslav Konopásek a ZdeĖka Konopásková, aþ ĜádnČ pozváni se nedostavili, doruþenka se vrátila s poznámkou, že bylo vloženo do schránky- doruþeno fikcí. Vlastník byl ĜádnČ obeslán, ale nedostavil se, ani neposkytl Ĝádnou souþinnost a nezpĜístupnil oceĖovanou nemovitost, ale z dostupných informací, získaných jednak zamČĜením stavby „z venku”, informací ze stavebního úĜadu, je možné s jistotou a bez obtíží zjistit obvyklou cenu i bez vnitĜní prohlídky. 5. ÚzemnČ plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace poĜízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131Ex 1059/14-86 9. Informace získané návštČvou na stavebním úĜadČ KrálĤv DvĤr a obci Broumy Místopis Obec Broumy leží v okrese Beroun. Má 853 obyvatel a katastrální území obce zaujímá rozlohu 2857 ha. Ve vzdálenosti 9 km severnČ leží mČstys KĜivoklát, 14 km jižnČ mČsto HoĜovice, 16 km východnČ mČsto Beroun, 19 km severozápadnČ mČsto Rakovník a 28 km severovýchodnČ statutární -2-
mČsto Kladno. Katastrálním územím obce Broumy je takĜka obklopeno území obce Kublov. Do obce vedou silnice III. tĜídy a z obce vedou autobusové linky napĜ. do tČchto cílĤ: Beroun, Branov, HoĜovice, Praha, Skryje, Žebrák.
Metody zjištČní hodnoty OcenČní nemovitosti je provádČno pro úþel exekuþního Ĝízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení provádČno jak v zahraniþní, tak v naší praxi v zásadČ tĜemi základními metodami, které jsou používány v rĤzných modifikacích. Struþná charakteristika tČchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (vČcná) Jedná se v podstatČ o stanovení nákladĤ na poĜízení v souþasných cenách a urþení opotĜebení pĜimČĜeného stáĜí a skuteþnému stavu (þasová cena, vystihující reálný, technický stav v þase hodnocení). - metoda výnosová (pĜíjmová) VyjadĜuje schopnost nemovitosti vytváĜet výnos (pĜíjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito komparace metody nákladové a srovnávací, výnosovou pro rezidenþní nemovitosti nepoužiji, nemá vypovídací charakter. SOUýASNÝ STAV Okolí: PĜípojky: veĜ. / vl.
BUDOUCÍ STAV
: bytová zóna
prĤmyslová zóna Okolí :
ostatní
nákupní zóna : /
voda
/
kanalizace
/
plyn PĜípojky: : /
elektro
telefon veĜ / vl.
bytová zóna
prĤmyslová zóna
ostatní
nákupní zóna
/
voda
/
kanalizace
/
plyn
/
elektro
telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pČšky):
MHD
železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):
dálnice/silnice I. tĜ Poloha v obci: úzké centrum - jiný typ zástavby : zpevnČná komunikace
nezpevnČná komunikace PĜístup k pozemku PĜístup pĜes pozemky: 798/2 Obec Broumy
: autobus : silnice II.,III.tĜ
Celkový popis Pozemky se stavbou RD se nachází v centru obce Broumy, pĜístupné ze zpevnČné komunikace p.þ. 798/2 ve vlastnictví obce Broumy, z ulice PrĤbČžná. Okolní zástavbu tvoĜí objekty pĤvodních rodinných domĤ z 19 a 20 století. Z pohledu oceĖované nemovitosti se jedná o polohu dobrou, protože je v oblasti s témČĜ plnou infrastrukturou, v bezprostĜední blízkosti obecního úĜadu, autobusové zastávky, pošty a fotbalového hĜištČ, vhodnou k bydlení i rekreaci. Vybudována na rovinatém pozemku, území je zainvestováno (zp.komunikace, el. síĢ, VV).
-3-
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité vČci: : Nemovitá vČc je ĜádnČ zapsána v katastru
Nemovitá vČc není ĜádnČ zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí : Stav stavby umožĖuje podpis zástavní
Stav stavby neumožĖuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vČc) smlouvy : Skuteþné užívání stavby není v rozporu s její
Skuteþné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací : PĜístup k nemovité vČci pĜímo z veĜejné
Není zajištČn pĜístup k nemovité vČci pĜímo z komunikace je zajištČn veĜejné komunikace Rizika spojená s umístČním nemovité vČci: nejsou : Nemovitá vČc není situována v záplavovém
Nemovitá vČc situována v záplavovém území území KomentáĜ: Dle povodĖové zprávy z www.cap.cz - Zóna 1 - se zanedbatelným rizikem povodní. VČcná bĜemena a obdobná zatížení: : Zástavní právo : Exekuce : Ostatní finanþní a právní omezemí KomentáĜ: Vlastnické právo Podíl Konopásek Miroslav, PrĤbČžná 55, 26742 Broumy Konopásková ZdeĖka, PrĤbČžná 55, 26742 Broumy
1/2 1/2
ZpĤsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chránČné území Omezení vlastnického práva Exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Konopásek Miroslav Zahájení exekuce - Konopásková ZdeĖka Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy.
Ostatní rizika: nejsou KomentáĜ: Nemovitost není užívána, dle sdČlení zástupci obce, je nabízena na prodej, majitelé se odstČhovali do Berouna.
-4-
OCENċNÍ Základní cena stavebních pozemkĤ pro k.ú. Broumy: Základní zjištČná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 450,00 Kþ/m2 Koeficienty obce Název koeficientu þ. O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV O2. HospodáĜsko-správní význam obce - Ostatní obce IV O3. Poloha obce - Ostatní pĜípady V O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektĜina, vodovod a II kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniþní nebo autobusová zastávka IV O6. Obþanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a III zdravotní stĜedisko a škola)
Pi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,80 0,95
Základní zjištČná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 493,80 Kþ/m2
Výpoþet hodnoty pozemkĤ Pozemky Pozemek st. p.þ. 162 o výmČĜe 431 m2 je þásteþnČ zastavČn stavbou RD þ.p. 55, zbylá þást tvoĜí nádvoĜí, pozemky p.þ. 6/2 a p.þ. 6/11 tvoĜí zahradu. Pozemky jsou ve funkþním celku. Území je pouze þásteþnČ zainvestováno - NN, VV. Pozemky jsou pĜístupné ze zpevnČné komunikace p.þ.798/2 ve vlastnictví obce. Užívání je v souladu s právním stavem, obec nemá platnou cenovou mapu. OcenČní Výpoþet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivĤ pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% vþetnČ; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivĤ - . 6
Index omezujících vlivĤ
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,999 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,999 = 0,969 -5-
þ. I
Pi 0,00
I I I I II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí ocenČné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené PĜehled použitých jednotkových cen stavebních pozemkĤ Zákl. cena ZatĜídČní [Kþ/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 493,80 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní þíslo 162
zastavČná plocha a nádvoĜí § 4 odst. 1 ostatní plocha 6/2 § 4 odst. 1 zahrada 6/11 Stavební pozemky zastavČné plochy a nádvoĜí - celkem
Index
Koef.
0,969
Upr. cena [Kþ/m2] 478,49
VýmČra [m2] 431,00
Jedn. cena [Kþ/m2] 478,49
Cena [Kþ] 206 229,19
23,00 302,00
478,49 478,49
11 005,27 144 503,98 361 738,44
Pozemky - zjištČná cena
=
361 738,44 Kþ
Výpoþet vČcné hodnoty stavby Stavba RD þ.p. 55 VČcná hodnota dle THU Stavba RD je samostatnČ stojící, založená na betonových základech, tradiþnČ zdČná z cihel, þásteþnČ podsklepená se dvČma nadzemními podlažími pod valbovou stĜechou s krytinou z pálené tašky. KlempíĜské konstrukce z pozinkového plechu. Vstup do RD je z jižní strany. Stavba RD postavena cca. v roce 1900, do dnešní podoby upravena postupnČ od r. 1982 - 2008 modernizací pĜízemí a dle stavebního povolení þ.j. Výst. 480/05/B ze dne 28.4.2005 byla provedena vestavba podkroví, kde byly zĜízeny 4 pokoje, chodba se schodištČm, koupelna, WC a pĤda. Tyto stavební úpravy jsou užívány dle kolaudaþního rozhodnutí þ.j. Výst. 758/08/B vydaného dne 23.5.2008. Dle stavebního povolení þ.j. 1688/93-330Bí vydaného dne 12.10.1993 byla povolena stavba vodovodní pĜípojky. Vzhledem k neumožnČní prohlídky se pĜedpokládá, že stavba obsahuje 2byt (v pĜízemí 2+1, v patĜe 3+1), bez vybavení, se standardním pĜíslušenstvím, vše v prĤmČrném stavu, odpovídající stáĜí, a provedeným údržbám. Nedokonþenými - dožitými jsou venkovní úpravy a úpravy povrchĤ(fasáda). PĜíslušenstvím domu jsou pĜípojky sítí (NN, VV, kanalizaþní pĜípojka do žumpy) a venkovní úpravy spoþívající v dĜevČném oplocení s bránou a brankou a ve zpevnČných plochách okolo RD, které tvoĜí pĜístup a žumpy.
-6-
ZastavČné plochy a výšky podlaží ZastavČná. Konstr. výška plocha 253,17 m2 4,10 m
Název 1NP Výþet místností: ZádveĜí Chodba Koupelna Obývací pokoj KuchyĖ s jídelnou Ložnice Pokoj Pracovna Šatna Komora Garáž Užitná plocha celkem:
4,70 m2 12,30 m2 4,90 m2 23,80 m2 19,30 m2 15,10 m2 20,70 m2 14,90 m2 4,90 m2 14,40 m2 35,50 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50
4,70 m2 12,30 m2 4,90 m2 23,80 m2 19,30 m2 15,10 m2 20,70 m2 14,90 m2 4,90 m2 14,40 m2 17,75 m2 152,75 m2
13,09 m2 44,06 m2 196,02 m2
2NP Výþet místností: Pokoj Chodba Chodba Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna WC PĤda - stavebnČ neupravená Užitná plocha celkem:
19,80 m2 5,80 m2 7,80 m2 12,70 m2 20,30 m2 11,50 m2 6,40 m2 3,20 m2 83,00 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
2,50 m 4,10 m 4,50 m
19,80 m2 5,80 m2 7,80 m2 12,70 m2 20,30 m2 11,50 m2 6,40 m2 3,20 m2 0,00 m2 87,50 m2
25,00 m2
1PP
2,60 m
ObestavČný prostor Výpoþet jednotlivých výmČr Název ObestavČný prostor v.s. ((25,65,8)*9,9+1,7*(4,5+3,2)+(5,8+3,1)*9,9/2)*(4,10) (1,7*(4,5+3,2))*(2,50) ((5,8+3,1)*9,9/2)*(4,10) zastĜešení (19,8*9,9)*(4,50) s.s (25)*(2,60)
=
[m3] 1 037,98 m3
= = = =
32,73 m3 180,63 m3 882,09 m3 65,00 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastĜešení) Název
Typ
v.s. -7-
ObestavČný prostor 1 037,98 m3 32,73 m3
180,63 m3 882,09 m3 65,00 m3 2 198,42 m3
zastĜešení s.s ObestavČný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. StĜecha 5. Krytina 6. KlempíĜské konstrukce 7. VnitĜní omítky 8. Fasádní omítky 9. VnČjší obklady 10. VnitĜní obklady 11. Schody 12. DveĜe 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. VytápČní 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchynČ 24. VnitĜní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
ZastavČná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) ObestavČný prostor (OP) Jednotková cena (JC) RozestavČnost Upravená cena (RC) Reprodukþní hodnota (RC * OP) StáĜí Další životnost OpotĜebení VČcná hodnota (VH)
Popis betonové pasy zdČné tl. 45 cm dĜevČné krov dĜevČný, vázaný tašky na latích pozinkovaný plech vápenné, štukové bĜízolitové stĜíkané kamenný sokl bČžné keramické obklady železobetonové monolitické s bČžným povrchem hladké plné dveĜe dĜevČná, zdvojená PVC keramická dlažba ústĜední s kotlem na TP a komb.ohĜívaþem TV svČtelná, tĜífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, WC, vana nebo sprchový kout splachovací chybí
[m2] [m2] [m3] [Kþ/m3] % [Kþ/m3] [Kþ]
OcenČní 310 300 2 198,42 3 136 100,00 3 136 6 894 236
rokĤ rokĤ % [Kþ]
114 56 56,00 3 033 464 -8-
Výpoþet porovnávací hodnoty OceĖovaná nemovitá vČc Užitná plocha: ObestavČný prostor: ZastavČná plocha: Plocha pozemku:
300,25 m2 2 198,42 m3 310,31 m2 756,00 m2
Popis oceĖované nemovité vČci Srovnatelnou cenou rozumíme obecnČ cenu vČci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými nemovitosti. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné subjekty, zjistí se obvyklá cena pĜimČĜeným koeficientem prodejnosti v daném místČ a þase v závislosti na skuteþnČ dosažené (známé) prodejní ceny þi diskontované nabídkové cenČ za obdobný typ nemovitosti – RD samostatnČ stojící se 2. NP s pĜedpokládaným standardním pĜíslušenstvím a bez vybavení, po þásteþné modernizaci interiérĤ a vestavbČ pokojĤ do 2. NP, s menším pozemkem, situovaný v centru obce. Všechny skuteþnost jsou promítnuty do srovnávací hodnoty, tato hodnota pĜímou metodou se pohybuje v intervalu od 5 000,-Kþ do 10 000,-Kþ/m2. - indikovaná hodnota pod stĜední úrovni intervalu po zohlednČní právního stavu. Popisy porovnatelných RD rodinného domu 170 m2 Celková cena: 2 090 000 Kþ za nemovitost Adresa: V Hlinkách, Broumy Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný UmístČní objektu: Okraj obce Typ domu: PĜízemní Plocha zastavČná: 126 m2 Plocha podlahová:170 m2 Plocha pozemku:720 m2 Sklep:Ano Garáž:Ano Popis: ýásteþnČ podsklepený RD 4+1 s garáží a dílnou na pozemku 720 m2 v okrajové þásti Broum, okr. Beroun. PĤvodní RD byl v 80. letech opraven a vestavČno podkroví na souþasných 4+1 s koupelnou a 2x samostatné WC. PĜed 2 roky výmČna oken za plastová se sítČmi proti hmyzu. IS: elektĜina 3x230/400 V, telefonní pĜípojka, Topení ústĜední – kotel na tuhá paliva, voda obecní + vlastní studna, kanalizace – vlastní ýOV + novČ pĜípojka obecní kanalizace. RD RD 200 m2 Celková cena: 1 340 000 Kþ za nemovitost Adresa: Kublov (okres Beroun) Stavba:Smíšená Stav objektu:Dobrý Poloha domu:Samostatný Vlastnictví: Státní/obecní UmístČní objektu:Centrum obce Typ domu:Patrový Podlaží poþet:3 vþetnČ 1 podzemního Plocha zastavČná:342 m2 Užitná plocha: 200 m2 Plocha podlahová: 200 m2 Plocha pozemku:474 m2 Plocha zahrady:132 m2 Sklep:10 m2 Parkování:2x Rok rekonstrukce: 1950 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Odpad:VeĜejná kanalizace ElektĜina: 120V, 230V, 400V Popis: Dvoupodlažní rodinný dĤm 6+1, který leží ve vyhledávané obci Kublov v CHKO KĜivoklátsko. Plocha pozemku 474 m2, podlahová pl. cca 200 m2. Za domem zahrada a navazující terasa z 1.patra. Samostatná garáž, dílna, þásteþnČ podsklepeno. Obecní vodovod, studna, el., kanalizace. U domu zastávka ýSAD RD rodinného domu 70 m2 Celková cena: 890 000 Kþ za nemovitost Adresa: Kublov (okres Beroun) Stavba:Cihlová Stav objektu:PĜed rekonstrukcí Vlastnictví:Osobní UmístČní objektu:Klidná þást obce Typ domu:PĜízemní Plocha zastavČná:80 m2 Užitná -9-
plocha:70 m2 Plocha pozemku:286 m2 Popis: RD v obci Kublov. ZastavČná plocha domu 80 m2, stodoly 57 m2. Celková plocha pozemku 286 m2. Srovnatelné nemovité vČci Název: RD Lokalita Broumy Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 170,00 m2
0,80 1,00 1,02 0,97 0,94 1,00 1,00
VýmČra pozemku. 720 m2
Název: RD Lokalita Kublov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 200,00 m2
Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 0,74 9 147 Celková cena Jednotková cena 2 090 000 Kþ 12 294 Kþ/m2
0,80 1,00 1,00 1,02 1,02 1,03 1,00
VýmČra pozemku. 474 m2
Název: RD Lokalita Kublov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení
Upravená j. cena Celkový Kþ/m2 koef. KC 0,86 5 744 Celková cena Jednotková cena 1 340 000 Kþ 6 700 Kþ/m2
0,80 1,00 1,03 1,00 - 10 -
K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenČní
Užitná plocha 70,00 m2
1,10 1,08 1,00
VýmČra pozemku. 286 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kþ/m2 0,98 12 446 Celková cena Jednotková cena 890 000 Kþ 12 714 Kþ/m2
Výpoþet porovnávací hodnoty na základČ užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena PrĤmČrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceĖované nemovité vČci Výsledná porovnávací hodnota
- 11 -
5 744 Kþ/m2 9 112 Kþ/m2 12 446 Kþ/m2 8 000 Kþ/m2 300,25 m2 2 402 000 Kþ
REKAPITULACE OCENċNÍ Souþasný stav 2 402 000 Kþ 0 Kþ 3 395 202 Kþ 361 738 Kþ
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota VČcná hodnota Hodnota pozemku
Obvyklá cena 2 400 000 Kþ slovy: DvamilionyþtyĜistatisíc Kþ KomentáĜ ke stanovení obvyklé ceny Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištČnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u rezidenþního objektu použití porovnávací metody. Použití pouze porovnávací metody je možné pouze v pĜípadČ, kdy existují velmi dobré a bezpeþné podmínky srovnatelnosti vþetnČ verifikace bez markantnČjších odlišností. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a dĤraz kladu na cenu zjištČnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenČní volnČ prodávanými rodinnými domy s pozemky, na základČ inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatnČním korekce jednak realitní nabídky, tak technickými a ekonomickými nedostatky, pĜípadnČ existenci pĜíslušenství. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištČnému technickému a právnímu stavu t.j. RD samostatnČ stojící, s dvČma byty 2+1 a 3+1, s pĜedpokládaným standardním pĜíslušenstvím a bez vybavení, do dnešní podoby upravena postupnČ od r. 1982 - 2008 - modernizací interiérĤ a vestavbou podkroví, s výmČnou stĜešní krytiny, plnČ stavebnČ nedokonþené, s menším pozemkem, situovaný v centru obce, v dané lokalitČ je poptávka výraznČ nižší než nabídka. S pĜihlédnutím ke všem faktĤm jsem názoru, že nemovitost je za navrženou porovnávací cenu obchodovatelná. Výpoþet : Navržená pĜedbČžná srovnávací hodnota
2 402 000,-Kþ
Návrh obvyklé ceny dle výpoþtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV þ. 391zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich pĜíslušenství, jako celku 2. a) OC id. podílu o velikosti 1/2 povinného Miroslava Konopáska 3. b) OC id. podílu o velikosti 1/2 povinné ZdeĖky Konopáskové 4. pĜíslušenství uvedených nemovitostí - pĜípojky sítí (NN, VK a VV) a
2 400 000,-Kþ 1 200 000.-Kþ 1 200 000.-Kþ
venkovní úpravy spoþívající v dĜevČném oplocení s bránou a brankou a ve zpevnČných plochách okolo RD, které tvoĜí pĜístup - zahrnuto v cenČ
0,5. vČcná bĜemena, výmČnky a nájemní, pachtovní þi pĜedkupní práva s nemovitostmi spojená - nezjištČna 0,6. výhody a nájemné právo – nezjištČno
- 12 -
ZávČr OdpovČć na otázky dle usnesení Na základČ získaných informací, popsaných parametrĤ, místního šetĜení, výsledkĤ získaných použitím nákladové a srovnávací metody, se zohlednČním rizikových faktorĤ navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku st.p.þ. 162 se stavbou RD þp. 55 a pozemkĤ p.þ. 6/2 a p.þ. 6/11, vše v k.ú. a obci Broumy, zapsané na LV þ. 391, vedené u Katastrálního úĜadu pro StĜedoþeský kraj, KP ýeské BudČjovice; se zohlednČním práv a závad:
Ve výši: 2 400 000,-Kþ Takto urþená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbČ podle § 336e o.s.Ĝ. Nemá za cíl zjištČní skuteþné ceny nemovitostí, ta bude zjištČna až pĜípadným prodejem v dražbČ Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona þ.151/1997 Sb., o oceĖování majetku a o zmČnČ nČkterých zákonĤ (zákon o oceĖování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vČdom následkĤ vČdomČ nepravdivého znaleckého posudku (§ 127a zákona þ. 218/2011 Sb., kterým se mČní zákon þ. 549/91 Sb. ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ). Ve Zlaté Olešnici 13.8.2014 Ing Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 54101 Zlatá Olešnice e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. þervna 2008, pod þ.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvČtví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poĜ. þ. 731/84/2014 znaleckého deníku. Znaleþné a náhradu nákladĤ úþtuji dokladem þ. 84.
- 13 -
SEZNAM PODKLADģ A PěÍLOH Podklady a pĜílohy Výpis z katastru nemovitostí pro LV þ. 391 ze dne 21.7.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Kolaudace a st.povolení Usnesení o ustanovení znalce þ.j. 131Ex 1059/14-86 Databáze nemovitostí a realitní inzerce sReality a server Wikipedie
- 14 -
poþet stran A4 pĜíloze 1 1 1 1 3 1 0
Snímek katastrální mapy
- 15 -
Fotodokumentace nemovitosti
- 16 -
Mapa oblasti
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
