DODATEK č.1 ke ZNALECKÉMU POSUDKU číslo 1637-112/14 Pozemek parc.č. st. 92 jehož součástí je rodinný dům č.p. 61, parc.č. 23/26. Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Rokycany, obec Sirá, k.ú. Sirá Adresa nemovité věci: Sirá 61, 337 01 Sirá Vlastníci stavby: František Sládek, Sirá 61, 337 01 Sirá, vlastnictví: id. ½ Lenka Sládková, Československé armády 424, 338 08 Zbiroh, vlastnictví: id. ½ Vlastníci pozemku: František Sládek, Sirá 61, 337 01 Sirá, vlastnictví: id. ½ Lenka Sládková, Československé armády 424, 338 08 Zbiroh, vlastnictví: id. ½ NEMOVITÁ VĚC:
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
Administrace insolvencí CITY TOWER, v.o.s. Hvězdova 1716/2b, 140 78 Praha 4
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Ing. Tomáš Volek Velatice 214, 664 05 Velatice IČ: 70896461 telefon: +420 724 256 828 DIČ: CZ7003295244 e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Stanovení obvyklé hodnoty pro účely insolvenční řízení sp. zn. KSPL 65 INS 6774/2014 (ocenění stávajícího stavu)
Stav ke dni : Počet stran:
6
stran
Ve Velaticích, dne 15.8.2016
Počet příloh: 1
Ing. Tomáš Volek
15.8.2016 Počet vyhotovení: 2
Znalecký úkol Předmětem ocenění jsou nemovité věci zapsané na LV č. 75, k.ú. Sirá, v podílovém spoluvlastnictví pana Františka Sládka - id. ½ a paní Lenky Sládkové – id. ½ . Jedná se o pozemek parc.č. St. 92 jehož součástí je rodinný dům č.p. 61 a pozemek parc.č. 23/26, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Sirá, obec Sirá, okres Rokycany. Úkolem je zpracovat dodatek ke znaleckému posudku č. 1637-112/14 ze dne 21.11.2014, ve kterém bude stanovena obvyklá, obecné, tržní hodnota id. ½ těchto nemovitostí ve vlastnictví paní Lenky Sládkové, pro potřeby insolvenčního řízení k datu získaní posledních relevantních podkladů, tj. k 15.8.2016. Pozn.: prohlídka nemovitosti nebyla znalci ze strany vlastníka umožněna. Komentář ke stanovení obvyklé ceny Pro navržení výsledné obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitých věcí byla ve znaleckém posudku č. 1637-112/14 použita srovnávací hodnota, v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku). Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitých věcí a použitým vstupním údajům srovnávací metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou cenu (tržní hodnotu). Výsledná navržená obvyklá cena byla stanovena ve výši 890.000,-Kč a byla uvažována v případě prodeje nemovitých věcí jako celku. Základem pro stanovení obvyklé ceny id. ½ spoluvlastnického podílu dlužníka Lenky Sládkové na předmětných nemovitých věcech je obvyklá cena celku, v daném případě 890.000,- Kč. Matematickým výpočtem cena spoluvlastnického podílu id. ½ činí 445.000,- Kč. Za předpokladu, že by na trhu byl samostatně prodáván pouze podíl dlužníka o velikosti id. ½ je nutno posoudit, zda částka 445.000,- Kč by byla dosažitelnou cenou při prodeji v souladu s § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu se nerovná aritmetickému podílu z celkové ceny nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem, byt, atd.). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. Typ nemovitosti : U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je hodnota spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Výše spoluvlastnického podílu : Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. V databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, prakticky nenacházejí. Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu se stanoví na základě konzultací se spolupracujícími odhadci a pracovníky realitních kanceláří. V daném případě jsem názoru, že snížení obvyklé ceny může činit 20%. Obvyklou cenu (tržní hodnotu) menšinového podílu dlužníka Lenky Sládkové o velikosti id. ½ na -2-
nemovitých věcech stanovuji: 445.000,- Kč x 0,80 (-20%) = 356.000,- Kč.
Závěr Na základě provedených analýz s použitím uvedených metod ocenění, je mnou odhadnutá obvyklá cena nemovitých věcí ve vlastnictví dlužníka paní Lenky Sládkové - spoluvlastnického podílu id. ½ na pozemku parc.č. St. 92 jehož součástí je rodinný dům č.p. 61 a pozemku parc.č. 23/26, vše včetně součástí a příslušenství v k.ú. Sirá, obec Sirá, okres Rokycany, k uvedenému datu stanovena na:
356 000,- Kč Slovy: třistapadesátšesttisíc korun českých Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 2004 Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1 Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a dluhopisy. Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Ve Velaticích 15.8.2016 Ing. Tomáš Volek Velatice 214 664 05 Velatice telefon: +420 724 256 828 Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 12.10.1999, č.j. Spr. 2895/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové.
Dodatek č.1 ke Znaleckému posudku byl zapsán pod poř. č. 1637-112/14 znaleckého deníku.
-3-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy 1. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 75
-4-
počet stran A4 příloze 2
LV
-5-
-6-
