11111"lllllllllríllll~~(jr1~ -15 025EXOOO221314
Dodatek c.1 ke znaleckému posudku nemovitostí c. 91/2010
- Ocenení
to.
o obvyklé cene podílu 1/2 na nemovitosti - objekturodinnéhodomuc.p. 136na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemký parc.c. 280, 281, 282, 1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV c. 88. Postup pri zpracování posudku: Povinní p. Walaski Petr ani Walaská Anna se i pres písemnou výzvu na sjednanou schuzku prohlídky nemovitosti nedostavili a neumožnili vstup na nemovitost pro její ocenení. Ocenení provedeno na základe obchuzky nemovitosti z verejné komunikace, informací majitele sousední nemovitosti, informací na Oú ve Stríteži, katastrálním úrade v Trinci. ". -, - ~ - , t
\11
,
'
DI
cf
.
Objednatel posudku:
JUDr. Jan Grosam Exekutorský úrad Praha 6 Belohorská 270/17 169 00 Praha 6
Úcel posudku:
Exekucní príkaz c.j. 014 EX 13688/08. Aktualizace ceny nemovitosti ke dni 17.2.2012.
Dle zákona c. 151/1997 Sb. o ocenování majetku ve znení zákona c. 296/2007 Sb. a podle stavu ke dni 17.2.2012 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 . 74801 Hlucín - Darkovicky tel.: 731 645 931 Odhad obsahuje 14 stran textu vcetne titulního listu a 2 stran príloh. Objednateli se predává ve 4 ,;;;;,-U' '-~~--E_.U',,, vyhotoveních. I I.Ok~;!n'IIÍ!Ai) V Hlucíne, 17,2.2012
II
j
I DO$10 dn-,;
,
[,f{A!iA I, ,
'J(, " 'h
~dohC1',k~ nu; ,7 !Ó:'
6
. ~~3,JH~:~'~20~~~~\,i:t' ,
2 1 -O2~201;'
"
--
::::~~~-:'J!f~==:~~=' ~
-2-
A. Nález 1. Znaleckv úkol
-
8
Znalecký úkol o obvyklé cene podílu 1/2 na nemovitosti objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemky parc.c. 280, 281, 282, 1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV c. 88. Obvyklou cenou se pro úcely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena pri prodejích stejného poprípade obdobného majetku nebo pri poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenenÍ. Pritom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimorádných okolností trhu, osobních pomeru prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimorádnými okolnostmi trhu se rozumejí napríklad stav tísne prodávajícího nebo kupní dusledky 'prírodních ci jiných kalamit. Osobními pomery se rozumejí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota prikládaná majetku nebo službe vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenení:
.
Pro zjištení Administrativníceny je použita vyhláška Ministerstvafinancí c. 387/2011 Sb., kterou se provádejí nekterá ustanovení zákona c. 151/1997Sb., o ocenování majetku a o zmene nekterýchzákonu. Pro zjištení obvyklé'ceny nemovitostije použito metody, která vychází ze základní cenové úrovne zjištené podle reálne uskutecnenýchsmluvníchprevodu. Tato cenová úroven zohlednuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011 Sb.), vecnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavoukorekcníchkoeficientu,které zohlednujípusobení faktoru, kterémají vliv na obvykloucenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou,obecnou) považujeme'pri ocenení nemovitosti cenu zjištenou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenení dosáhnout mezi dobrovolne prodávajícímia kupujícíminezávislýmiosobami,po rádnémmarketingu. . Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní strane. Jeho' platnost je omezenafaktory,kterémohou nastatpo uvedenémdatua mohoumít vliv na obvykloucenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dum c.p. 136 Strítež 136 739 59 Strítež Region: Moravskoslezský Okres: Frýdek
- Místek
Katastrální území: Strítež
3. Prohlídka a zamerení nemovitosti: Prohlídka a zamerení nemovitosti bylo provedeno dne 26.5.2010 a 17.2.201 za prítomnosti znale.:.
rr-
ft,} f9/M/j/" -3 4. Podkladv pro vypracování odhadu:
- výpis
z katastru nemovitostí ze dne 28.4.2010 vyhotovený dálkovým prístupem, LV c. 88; - kopie katastrální mapy;
- informace a údaje sdelené majitelem sousední nemovitosti;
- informace
a údaje získané z projektové dokumentace stavby na OÚ ve Stríteži;
- informace a údaje získané na Katastrálním úrade v Trinci; - skutecnosti zjištené'na míste. 5. Vlastnické a evidencní údaie: Vlastník nemovitosti dle LV c. 88:
.
Walaská Anna, Strítež 136, 739 59, Strítež u Ceského Tešína Walaski Petr, Strítež 136, Strítež u Ceského Tešína
podíl 1/2', podíl 1/2.
6. Celkový popis nemovitosti: Predmetem ocenení je podílu 1/2 qa nemovitosti - objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemkuparc.c. 281 s príslušenstvíma pozemkyparc.c.280, 281, 282, 1174/2vše v katastrálním území Strítež,obec Strítež,okresFrýdek-Místek,zapsánona LV c. 88. Objekt rodinného domu c.p. 136
-jedná se o samostatne stojící objekt s cástecným podsklepením
a dvema nadzemními podlažími, strecha je plochá, svislé konstrukce jsou zdené. Objekt byl postavenv roce 1950,v roce 1972probehlavetší rekonstrukces nástavboudo dnešní podoby. Dle
získaných informací- je objekt již delší dobu neobydlen, nekteré konstrukce jsou nefunkcní rozvody vody a ústredního vytápení, je patrné zatékání pres strešní krytinu, prorezavelé klempírské prvky, narušená venkovní fasáda, apod. Celkove je objekt v zanedbaném technickém stavu bez bežné údržby. Objekt má obdélníkový pudorys se zastavenou plochou 107 m2, obestaveným prostorem 794 m3. Dispozice (nebylo možné overit
8
- pouze
dle PD):
I.PP - technické místnosti, sklepy, schodište; 1.NP - bytovájednotka 2+1 - veranda se schodištem,obývací pokoj, ložnice, predsín, koupelna, WC, spíž; 2.NP - bytová jednotka 2+ 1 - stejná dispozice jako v I.NP. Celková podlahová plocha: 170 m2 - plocha bez sklepu, 85 m2 - sklepy. Celková podlahová plocha: 207 m2. Popis konstrukcí a vybavení: základy jsou betonové, svislé konstrukce zdené v tI 45cm, stropy s rovným podhledem, strecha plochá, krytina živicná, klempírské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnejší omítky brizolitové, okna drevená kaslíková. Ostatní konstrukce a vybavení nebylo možné overit - pouze dle PD - ker.obklady v koupelne a kuchyni, podlahy betonové s textil.krytiriami nebo ker.dlažby, omítky vnitrní vápenné hladké, v koupelne je vana a umyvadlo, WC je splachovací, rozvody vody na teplou a studenou vodu (nefunkcní), vytápení.ústrední plynové (nefunkcní), elektroinstalace svetelná a motorová. . . Príslušenství vedlejší stavba - zdený objekt bez podsklepení s jedním nadzemním podlažím, plochou strechou, obdélníkového pudorysu se zastavenou plochou cca 38 m2. Objekt slouží jako kulna, sklad;
"";- --
L;r;
I I
-4-
-
-
venkovní úpravy oplocení, prípojky lS (voda, plyn, elektro, kanalizace do septiku), septik, zpevnené plochy.
Pozemky parc.c. 280, 281, 282 jsou pozemkyve funkcnímcelku se stavbou RD. Pozemkyjsou rovinaté, prístupné z verejné zpevnené komunikace. Cást pozemku parc.c. 280 je zatížena nadzemnímel.vedeníms ochrannýmpásmem. Pozemek parc.c. 1174/2 - je pozemek v úzkém pruhu sloužícíjako prístupová komunikace k dalšímpozemkumjiných vlastníku. 7. Obsah odhadu: 1) Administrativní cena nemovitosti a) Rodinný dum c.p. 136 b) Zdená kulna
8
c) Pozemky
- dle platného
cenového predpisu
.
CI)Pozemky parc.c. 280, 281, 282 C2)Pozemek parc.c. 1174/2 2) Obvyklá cena - srovnávací metoda
B. Odhad 1)Administrativnícena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Rodinný dum c.D.136
8
- § 26a
Zatrídení pro potreby ocenení: Typ objektu: Rodinnýdum Polohaobjektu: Moravskoslezskýkraj - do 2 000 obyvatel Stárí stavby: 62 roku IndexovanáprumernácenalPC (prílohac. 20a): 3307,- Kc/m3 Zastavené plochy a výšky podlaží: I.PP: I.NP: 2.NP: Název podlaží I.PP: l.NP: 2.NP:
9,65*4,85+2,8*7,95 9,65*8,75+2,8*7,95 9,65*8,75+2,8*7,95 Zastavená.p locha 69,06 m2 106,70 m2 106,70 m2
69,06 m2 106,70 m2 196,70 m2 Konstrukcní výška 2, 15 m 2,95 m 2,70m
59j/JJ11- ~ f-
!tG}) - 5-
<.
Obestavený prostor: l.PP: l.NP: 2.NP: Zastrešení: Obestavený prostor '"
=
(9,65*4,85+2,8*7,95)*(2,15) (9,65*8,75+2,8*7,95)*(2,95) (9,65*8,75+2,8*7,95)*(2,70) (9,65*8,75+2,8*7,95)*(0,4) celkem:
148,48 314,76 288,08 42,68
= =
m3 m3 m3 m3
794,00 m3
Podlažnost: Zastavená plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavená plocha všech podlaží:
Podlažnost
ZPl = 106,70 m2 ZP = 282,46 m2
ZP / ZPl = 2,65
Výpocet indexu cenového porovnání:
8
.
Index vybavení: Název znaku O.Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavené plochy I.NP - s plochou strechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dum 2. Provedení obvodových sten - Cihelné nebo tvámicové zdivo 3. Tlouštka obvod. sten - 45 cm 4. Podlažnost - Hodnota vetší než 2 5. Napojení na síte (prípojky) - Prípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Zpusob vytápení stavby - Ústrední, etážové, dálkové 7. Zákl. príslušenství v RD - Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvorící príslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavené ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkcním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem 12. Kriteriumjinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 13. Stavebne - technický stav - Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient stárí upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, prístavbou ci úpravami. Koeficient pro stárí 62 let: 0,75
c. II
V -L typ B
III III II I V
0,00 0,00 0,00 0,00 0,08
III III I II II
0,00 0,00 0,00 -0,03 '0,00
III III V
0,01 0,00 0,40
rozsáhlejšími stavebními
12
Index vybavení Iv = (1 + Index polohy:
I
i= 1
Vi) * VI3 * 0,75 = 0,318
,
Název znaku 1. Význam obce - bez vetšího významu 2. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostredí - objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obcho.dse základním sortimentem 5. Školství a sport v obci - základní škola
~ ~
c. I II II II
Pj 0;00 0,00 0,00 0,00
II
0,00
~
-66. Zdravotní zarízení v obci - pouze ordinace praktického lékare 7. Verejná doprava - omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 9. Nezamestnanost v obci a okolí- vyšší nežje prumer v kraji 10. Zmeny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivu
-
II II II I III II
0,00 0,00 0,00 -0,06 0,00 0,00
c. I
Tj -0,10
II
0,00
I
-0,05
II
Index polohy Ip = (1 +
L Pi) = 0,940
i= I
Index trhu s nemovitostmi:
.
Název znaku 1. Situace na dílcím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazne nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahu na prodejnost - negativní - exekuce, podílové vlastnictví 3
Index trhu fT = (1 +
L Ti) = 0,850
i=1
Celkový index I
Ocenení:
= Iv * Ip * Ir = 0,318 * 0,940 * 0,850 = 0,254
-
Cena upravená CU = IPC * 1=3 307,- Kc/m3 * 0,254 = 839,98 Kc/m3 Cena zjištená porovnávacím zpusobem CP = CU * OP = 839,98 Kc/m3 * 794,00 m3 = 666 944,12 Kc Cena stanovená porovnávacím zpusobem Úprava ceny vlastnickým podílem:
-
Rodinný dum c.p. 136 zjištená cena
*
666 944,12 Kc 666944,12 Kc 1/2
=
333 472.06 Kc
8 b) Vedlejší stavbY-Zdená kulna - § 7 Zatrídení pro potreby ocenení: typ D drevená oboustranne obitá, zdivo tI. do 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny l.nadz. podlaží nemá podkroví neumožnující zrízení podkroví 1274
Vedlejší stavba: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
Podkroví: Krov: Kód CZ - CC: Zastavené plochy a výšky podlaží: l.NP: Název podlaží I.NP:
55,80 m2
9,3*6 ,
Zastavená plocha 55,80 ml
Konstrukcní výška 2,80m
it~
-9~) Pozemek parc.c. 1174/2
J
!li/fA ft;
- § 27 - § 32
Pozemek ocenený dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevneným a nebo prašným. Název Parcelní císlo Výmera Jedn. Cena [m2] [FCc/m2] FCi Cena FCp Srážka Upr.jedn.cena Min. cena [%] [FCc/m2] [FCc/m2] [FCc] 1174/2 45,00 35,14 Ostatní plocha 2,2740 0,5870 55 21,11 949,95 949,95 Pozemek ocenený dle § 28 odst. 6 a) s povrchem nezpevneným a nebo prašným celkem
-
Úprava ceny vlastnickým podílem:
949,95
*
=
Pozemek parc.c. 1174/2 - zjištená cena
FCc
1/2
474.98Kc
8 Rekapitulace administrativního
ocenení Y2nemovitosti
a) Rodinný dum c.p. 136 b) Zdená kulna c) Pozemky CI)Pozemky parc.c. 280, 281, 282 C2)Pozemek parc.c. i 174/2 Administrativní cena Y2nemovitosti ciní celkem
8
=
333470,- FCc 24670,- FCc 57 100,- FCc 470,- FCc
415710.- Kc
~
ft!
4', ~
59/ lof 1; -- 1-;9
- 13-
Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základe výše uvedených obecných trendu a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu ocenované nemovitosti na (zaokrouhleno):
1.225.000,- Kc Srovnávací hodnota podílu ~ nemovitosti celkem:
8
Výslednou "obvyklou hodnotu" nejvíce ovlivnuje fakt, že se jedná o ocenení ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje žádná poptávka po takovýchto cástech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, prípadne jsou kupovány se spekulativním zámerem. S ohledem na tyto skutecnosti nelze výslednou cenu stanovit jako soucin spoluvlastnického podílu s cenou celku. S ohledem na tuto skutecnost odhaduji obvyklou cenu spoluvlastnického podílu Y2 ocenovaných nemovitostí ve výši (po zaokrouhlení) na:
490.000,- Kc
Rekapitulace Administrativní cena podílu % nemovitosti objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemky parc.c. 280, 281, 282, 1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV c. 88
.
Obvyklá cena podílu % nemovitosti objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemky parc.c. 280, 281, 282,1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV c. 88
Va fiI1lWJ
415.710,- Kc
490.000, Kc
t(/}Jr (J1-ei(
.,.I
..
- 14-
C. Záver a)
Obvyklá cena ocenovaného podílu Y2na nemovitosti ciní celkem vcetne príslušenství objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemky parc_c. 280, 281, 282, 1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV C. 88, vše vedené u Katastrálního úradu pro Moravskoslezský kraj, KP Trinec, podle tohoto odhadu k datu ocenení 17.2.2012 po zaokrouhlení na:
490.000,- Kc. b)
~
Cena jednotlivých práva závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo - Nezjišteno. Na LV c. 88 je v oddíle B I je zapsáno oprávnení pro majitele nemovitosti zapsané na LV c. 88 - Vecné bremeno cesty pres pozemky parc.c. 232, 233, 235. Toto vecné bremeno vzniklo v roce 1951 a sloužilo v drívejších letech k zajištení prístupu k nemovitosti zapsané na LV c. 88. Toto vecné bremeno již v soucasnosti pozbylo svuj význam - prístup je zajišten z nove vybudované verejné komunikace parc.c. 291, která je ve vlastnictví obce. Ocenení... 0,- Kc.
8 c)
Závady, které prodejem v dražbe nezaniknou - viz odst. b
d)
Výsledná obvyklá cena ocenovaného podílu Y2na nemovitosti ciní celkem vcetne príslušenství objektu rodinného domu c.p. 136 na pozemku parc.c. 281 s príslušenstvím a pozemky parc.c. 280, 281, 282, 1174/2 vše v katastrálním území Strítež, obec Strítež, okres Frýdek-Místek, zapsáno na LV c. 88, vše vedené u Katastrálního úradu pro Moravskoslezský kraj, KP Trinec, podle tohoto odhaduk datu ocenení 17.2.2012po zaokrouhlenína::
'\~ KRE0
Slovy: ctyristadevadesáttisíc korun ceských
.
. --
490.000,- Kc.
~
V<~.p
V Hlucíne, 17.2.2012 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 74801 Hlucín - Darkovicky tel.: 731 645931
c:J~V
-2
*~t..1
.
~ ,JI
~
'I"
co =>
~ 8%f; 1.~ ~, é)i1 !\} o~oe:'n~8 í"v/: C v ObO
. I:
'.
\
<;Ov
.~ a oc\~ó'\ .
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostrave ze dne 13.4.2006, c.j. Spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvetví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod por. c. dodatek c. 1 k - 91/2010 znaleckého del1íku. Znalecné a náhradu nákladu úctuji dokladem c. dodatek c.l k - 91/2010.
p. Sez~ 1. Fotodokumentace- 1 strana; 2. Místopis - 1 strana.
