ZNALECKÝ POSUDEK è. 3366 / 190 / 2009 Předmět posudku :
OCENĚNÍ NEMOVITOSTI – rodinný dům č.p. 213 včetně příslušenství a pozemků p.č. 2903/19, 3021/1, 3021/2, 3021/4, v obci katastrálním území Vysoké Mýto, ulice Lipová, kraj Pardubický
Objednatel posudku : Exekutorský úřad Tábor, Klokotská 126, 390 01 Tábor Účel zpracování :
pro exekuční řízení
Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 456/2008 Sb. Odhad vypracoval :
Ing. VLADIMÍR LEEB, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075
Odhad obsahuje 40 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Datum šetření: 13.7.2009 Podpis znalce :
Oceněno ke dni: 13.7.2009
Vypracováno dne: 24.7.2009
..................................
SOUHRN Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru :
Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění
4.162.840,00 Kè Slovy: =Čtyřimiliónystošedesátdvatisíceosmsetčtyřicetkorunčeských=
Obvyklá cena rodinného domu včetně pozemků je ke dni ocenění
3.000.000,00 Kè Slovy: = Třimiliónykorunčeských=
Obvyklá cena pozemku p.č. 2903/19 je ke dni ocenění
20.000,00 Kè Slovy: = Dvacettisíckorunčeských=
2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ......................................................................................................................................6 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI ............................................6 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné ...........................................................................6 1.1.2 Situování nemovitosti.................................................................................................................6 1.1.3 Přehled staveb a pozemků.........................................................................................................6 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků........................................................................................................6 1.1.5 Účel posudku ..............................................................................................................................6
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI ...................................................................................................7 2/ PODKLADY ........................................................................................................................7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU ....................................7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí.....................................................................................................7 2.1.2 Kopie katastrální mapy .............................................................................................................7 2.1.3 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.1.4 Kupní smlouva ...........................................................................................................................7 2.1.5 Povolení .......................................................................................................................................8 2.1.6 Výkresová dokumentace ...........................................................................................................8
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM .........................................................................8 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ...............................................................................................................8 2.2.2 Vyhláška MF č. 456/2008 Sb. ..................................................................................................8 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku .......................................................8 2.2.4 Úřední oceňování majetku ........................................................................................................8 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy ................................................................................8 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2009 ................................................................................8 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2009......................................................................8 2.2.8 Software pro ocenění .................................................................................................................8 2.2.9 Místní šetření ..............................................................................................................................8 3/ P O S U D E K - ocenění podle cenového předpisu .......................................................9 3.1 RODINNÝ DŮM č.p.213 ......................................................................................................9 3.1.1 Nález ............................................................................................................................................9 3.1.2 Výměry........................................................................................................................................9 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny ............................................................................................10 3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby ................................................................................................10 3.1.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) ...................................................................................10 3.1.6 Ocenění (§ 5) .............................................................................................................................11 3
3.2 KOLNA ....................................................................................................................................11 3.2.1 Nález ..........................................................................................................................................11 3.2.2 Výměry......................................................................................................................................11 3.2.3 Základní údaje pro zjištění ceny ............................................................................................11 3.2.4 Konstrukce a vybavení stavby ................................................................................................12 3.2.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) ...................................................................................12 3.2.6 Ocenění (§ 7) .............................................................................................................................12
3.3 GARÁŽ .....................................................................................................................................12 3.3.1 Nález ..........................................................................................................................................12 3.3.2 Výměry......................................................................................................................................13 3.3.3 Základní údaje pro zjištění ceny ............................................................................................13 3.3.4 Konstrukce a vybavení stavby ................................................................................................13 3.3.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) ...................................................................................13 3.3.6 Ocenění (§ 8) .............................................................................................................................13
3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ........................................................................14 3.4.1 Nález ..........................................................................................................................................14 3.4.2 Ocenění (§ 10) ...........................................................................................................................14 3.5 POZEMKY .............................................................................................................................14 3.5.1 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................14 3.5.1.1 Nález .......................................................................................................................................14 3.5.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2)............................................................................................................14 3.5.2 STAVEBNÍ POZEMKY .........................................................................................................15 3.5.2.1 Nález .......................................................................................................................................15 3.5.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5)............................................................................................................15 3.5.3 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY ..................................................................................................15 3.5.3.1 Ocenění (§ 29) ........................................................................................................................15 3.5.4 REKAPITULACE ...................................................................................................................16
3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE .......................................................................................16 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti.................................................................................17 4.1 Nález .............................................................................................................................................17
4
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé
....................................................18
5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ ...........................................18 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT ............................................22 7/ PØÍLOHY 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6
VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ…………………………………………………... KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY…………………………………………………………… VYJÁDŘENÍ………………………………………………………………………………… FOTODOKUMENTACE…………………………………………………………………… POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI……………………………………………………… SITUAČNÍ SCHEMA………………………………………………………………………..
5
24 27 29 30 31 40
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, obec – Vysoké Mýto k.ú. – Vysoké Mýto číslo popisné ulice – Lipová číslo popisné – 213 kraj – Pardubický okres – Ústí nad Orlicí Nemovitost je situována na okraji obce, v zóně 1.1.2 Situování nemovitosti rodinných domů, cca 1,00 km od centra. Pozemek je mírně sklonitý. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 213 KOLNA GARÁŽ VENKOVNÍ ÚPRAVY POZEMEK p.č. 3021/2-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 143 m2 p.č. 3021/4-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 39 m2 p.č. 3021/1-zahrada, výměra 511 m2 p.č. 2903/19-orná půda, výměra 495 m2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto Úkolem znalce je : 1.1.5 Účel posudku A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 3976 pro obec a k.ú. Vysoké Mýto. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Stanovit výslednou cenu nemovitosti po odečtení závad s nemovitostí spojených. D) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu.
6
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 13.7.2009 nebyl přítomen vlastník nemovitosti Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Přítomen byl pouze pan Zdeněk Hruška, který odmítl spolupráci a zpřístupnění nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne 13.7.2009. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Pozemek p.č. 2903/19 je situován v okrajové části obce a z dostupných podkladů nebylo možno zjistit, zda je k pozemku zajištěn bezproblémový přístup přes okolní pozemky, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši 2.700.000,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne 25.12.2034. Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 24.11.2004. Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši 2.700.000,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne 25.12.2034. Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 24.11.2004. Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí – 0Nc 7364/2007-8, ze dne 14.8.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4, 2903/19. Exekuční příkaz Exekutorský úřad Tábor, č.j. 017-EX 566/2007-25 (0Nc 7364/2007-8), ze dne 2.10.2007. Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí – 0Nc 7409/2009-10, ze dne 7.4.2009.
2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.3976, vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální – SCD, dne 15.6.2009 2.1.2 Kopie katastrální napy vyhotovená nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva ze dne 26.2.1995, , č.j. V11-894/1995 2.1.4 Kupní smlouva ze dne 30.8.2004, č.j. V6757/2004-611, právní účinky vkladu práva ke dni 29.11.2004 7
2.1.5 Povolení k uvedení do trvalého provozu k datu 5.9.1974, vydané MěNV Vysoké Mýto, dne 11.9.1974, č.j. výst.892/74 2.1.6 Výkresová dokumentace v rozsahu půdorysy podlaží, a řez
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1
Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb.
2.2.2
Vyhláška MF č. 456/2008 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
2.2.3
Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. – Nakladatelství ŠEL, Praha 1999.
2.2.4
Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, leden 2009
2.2.5
Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996
2.2.6
Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2009 DT ČSVTS Ostrava s.r.o.
2.2.7
Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2009 časopis znalců ČR
2.2.8
Software pro ocenění NEMO456, verze 1.0.4, ze dne 24.5.2009, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272.
2.2.9
Místní šetření Místní šetření bylo provedeno 13.7.2009 za účasti znalce a pana Lubomíra Podzimka.
8
3/ P O S U D E K - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p.213 3.1.1 Nález Při místním šetření nebyl přítomen vlastník nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne 13.7.2009. Vzhledem k této skutečnosti bylo ocenění provedeno na základě venkovní obhlídky a s použitím dostupných podkladů. Samostatně stojící RD o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Dle výkresové dokumentace jsou v objektu situovány dvě bytové jednotky. Dům má jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá, ve tvaru stanovém. Krytina je provedena z plechu. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Okna a vstupní dveře jsou plastové. Dům je zřejmě napojen na přípojky vody z řadu, kanalizace do řadu, elektro a plynu. Technický stav domu je dobrý. Dům byl kolaudován v roce 1974. V nedávné době byla zřejmě provedena modernizace. Výčet místností dle výkresové dokumentace: 1.NP – sklep-20,00 m2, topení-34,50 m2, prádelna-14,00 m2, 3x sklepy-23,00 m2 = 91,50 m2 1.NP – zádveří-5,40 m2, předsíň+schodiště-15,40 m2, kuchyně-8,70 m2, jídelní kout-8,10 m2, obývací pokoj-33,00 m2, chodba-12,00 m2, WC-1,70 m2, koupelna-6,50 m2, pokoj pro hosta-6,70 m2, pracovna-6,70 m2, ložnice-14,00 m2 = 118,20 m2 2.NP – balkon-5,40 m2, předsíň+schodiště-15,40 m2, kuchyně-8,70 m2, jídelní kout-8,10 m2, obývací pokoj-33,00 m2, chodba-12,00 m2, WC-1,70 m2, koupelna-6,50 m2, dětský pokoj-6,70 m2, dětský pokoj-6,70 m2, ložnice-14,00 m2, balkon-17,20 m2 = 135,40 m2 Celková podlahová plocha – 345,10 m2 3.1.2 Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 12,00x12,50-2,70x2,00 = 144,60 m2 1. NP 11,80x12,30 = 145,14 m2 2. NP 11,80x12,30 = 145,14 m2 Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Spodní stavba │ │ (12,00x12,50-2,70x2,00)x2,80 = 404,88 m3│ │Vrchní stavba │ │ (11,80x12,30)x2,80 = 406,39 m3│ │ (11,80x12,30)x2,80+(2,80x1,40)/2x12,30+ │ │ (2,80x0,60)/2x35,90 = 460,66 m3│ │ ────────────│ │Vrchní stavba celkem 867,05 m3│ │Zastřešení │ │ (11,80x12,30)x1,50/3 = 72,57 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 1.344,50 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 9
3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: podsklepené Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 2 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: podkroví není zařízeno Dům:
3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy, zemní práce S 0,04300 100 1,00 0,04300│ │02 Svislé konstrukce S 0,24300 100 1,00 0,24300│ │03 Stropy S 0,09300 100 1,00 0,09300│ │04 Zastřešení S 0,04200 100 1,00 0,04200│ │05 Krytiny střech S 0,03000 100 1,00 0,03000│ │06 Klempířské konstrukce S 0,00700 100 1,00 0,00700│ │07 Vnitřní omítky S 0,06400 100 1,00 0,06400│ │08 Fasádní omítky S 0,03300 100 1,00 0,03300│ │09 Vnější obklady S 0,00400 100 1,00 0,00400│ │10 Vnitřní obklady S 0,02400 100 1,00 0,02400│ │11 Schody S 0,03900 100 1,00 0,03900│ │12 Dveře S 0,03400 100 1,00 0,03400│ │13 Okna N 0,05300 100 1,54 0,08162│ │14 Podlahy obyt. místn. S 0,02300 100 1,00 0,02300│ │15 Podlahy ostat. místn. S 0,01400 100 1,00 0,01400│ │16 Vytápění S 0,04200 100 1,00 0,04200│ │17 Elektroinstalace S 0,04000 100 1,00 0,04000│ │18 Bleskosvod S 0,00500 100 1,00 0,00500│ │19 Rozvod vody S 0,02800 100 1,00 0,02800│ │20 Zdroj teplé vody S 0,01600 100 1,00 0,01600│ │21 Instalace plynu S 0,00500 100 1,00 0,00500│ │22 Kanalizace S 0,02900 100 1,00 0,02900│ │23 Vybavení kuchyní S 0,00500 100 1,00 0,00500│ │24 Hygienické vybavení S 0,05000 100 1,00 0,05000│ │25 Záchod S 0,00400 100 1,00 0,00400│ │26 Ostatní Ch 0,03000 100 0,00 0,00000│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,9986 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.1.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2009 - 1974 = 35 r. Předpokládaná životnost: 100 r. Celkové opotřebení: 100 % / 100 r. x 35 r. = 35,00 %
10
3.1.6 Ocenění (§ 5) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "D" (příloha č. 6) 1.900,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.900,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,9986 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 3.954,37 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 1.344,50 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 5.316.650,47 Kč │ │Snížení o opotřebení 35,00 % -1.860.827,66 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p.213 3.455.822,81 Kč │ │ ═══════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.2 KOLNA 3.2.1 Nález Zděná stavba o půdorysu ve tvaru L. Střecha je v části plochá a v části sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z vlnitých eternitových desek. Okna jsou dřevěná. 3.2.2 Výměry Zastavěná plocha 1. NP 4,80x6,10+2,70x7,00 = 48,18 m2 Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Vrchní stavba │ │ (4,50x6,10+2,70x7,00)x2,40 = 111,24 m3│ │Zastřešení │ │ (4,50x6,10)x3,00/2 = 41,18 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 152,42 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.2.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno
11
3.2.4 Konstrukce a vybavení stavby ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy S 0,06200 100 1,00 0,06200│ │02 Obvodové stěny S 0,30400 100 1,00 0,30400│ │03 Stropy S 0,19300 100 1,00 0,19300│ │04 Krov S 0,10800 100 1,00 0,10800│ │05 Krytina S 0,06900 100 1,00 0,06900│ │06 Klempířské konstrukce S 0,01900 100 1,00 0,01900│ │07 Úpravy povrchů S 0,04900 100 1,00 0,04900│ │08 Schodiště Ch 0,03800 100 0,00 0,00000│ │09 Dveře S 0,03100 100 1,00 0,03100│ │10 Okna S 0,01000 100 1,00 0,01000│ │11 Podlahy S 0,06800 100 1,00 0,06800│ │12 Elektroinstalace S 0,04900 100 1,00 0,04900│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 0,9620 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.2.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2009 - 1983 = 26 r. Předpokládaná životnost: 80 r. Celkové opotřebení: 100 % / 80 r. x 26 r. = 32,50 % 3.2.6 Ocenění (§ 7) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "A" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 0,9620 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 2.451,22 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 152,42 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 373.614,95 Kč │ │Snížení o opotřebení 32,50 % -121.424,86 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - KOLNA 252.190,09 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.3 GARÁŽ 3.3.1 Nález Zděná stavba o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Střecha je v plochá. Okna jsou a vrata plastové.
12
3.3.2 Výměry Obestavěný prostor ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Vrchní stavba (6,00x6,00)x2,40 = 86,40 m3│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Obestavěný prostor celkem 86,40 m3│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.3.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Velikost podkroví: střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví 3.3.4 Konstrukce a vybavení stavby ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │01 Základy S 0,06200 100 1,00 0,06200│ │02 Obvodové stěny S 0,30100 100 1,00 0,30100│ │03 Stropy S 0,26200 100 1,00 0,26200│ │04 Krov S 0,00000 100 1,00 0,00000│ │05 Krytina S 0,05700 100 1,00 0,05700│ │06 Klempířské konstrukce S 0,02900 100 1,00 0,02900│ │07 Úpravy povrchů S 0,04800 100 1,00 0,04800│ │08 Dveře S 0,02700 100 1,00 0,02700│ │09 Okna S 0,01400 100 1,00 0,01400│ │10 Vrata S 0,06800 100 1,00 0,06800│ │11 Podlahy S 0,07200 100 1,00 0,07200│ │12 Elektroinstalace S 0,06000 100 1,00 0,06000│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Koeficient vybavení stavby K4 1,0000 │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.3.5 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: 2009 - 1990 = 19 r. Předpokládaná životnost: 80 r. Celkové opotřebení: 100 % / 80 r. x 19 r. = 23,75 % 3.3.6 Ocenění (§ 8) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Typ stavby "B" (příloha č. 9) 1.375,00 Kč/m3│ │Koeficient za podkroví │ │ ────────────────────│ │Základní cena ZC 1.375,00 Kč/m3│ │Koeficienty: │ │vybavení K4 x 1,0000 │ │poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 │ │změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,095 │ │prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 │ │ ────────────────────│ │Základní cena upravená ZCU 2.802,85 Kč/m3│ │Obestavěný prostor x 86,40 m3 │ │ ────────────────────│ │Cena stavby bez odpočtu opotřebení 242.166,24 Kč │ │Snížení o opotřebení 23,75 % -57.514,48 Kč │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - GARÁŽ 184.651,76 Kč │ │ ═════════════ │ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 13
3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 3.4.1 Nález Dřevěný plot na zděné podezdívce, zděný plot, plot z drátěného pletiva v rámu na betonové podezdívce, dřevěná plotová vrátka, dřevěná plotová vrata s pohonem, zpevněné plochy z betonové zámkové dlažby, skleník, inženýrské sítě. ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │RODINNÝ DŮM č.p.213 3.455.822,81 Kč│ │KOLNA 252.190,09 Kč│ │GARÁŽ 184.651,76 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.4.2 Ocenění (§ 10) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Zjištěná cena stavby 3.803.653,84 Kč│ │Podíl z ceny podle § 10 odst. 2 4,0 % │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 152.146,15 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.5 POZEMKY 3.5.1 STAVEBNÍ POZEMKY 3.5.1.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z KN označeny jako „zastavěná plocha a nádvoří“. Pozemky jsou ve tvaru obdélníkovém. Na pozemcích je situován rodinný dům a kolna. 3.5.1.2 Ocenění (§ 28 odst. 2) Město: Vysoké Mýto, 12.521 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(12.521-1.000)x0,007414) x 1,00 = 120,42 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3021/2 143 m2 120,42 17.220,06 Kč│ │3021/4 39 m2 120,42 4.696,38 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena celkem 21.916,44 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 2.191,64 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 24.108,08 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1121) x 2,142 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena – STAVEBNÍ POZEMKY 50.245,24 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
14
3.5.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.5.2.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako „zahrada“. Pozemek je v nepravidelném tvaru obdélníkovém. Na pozemku je situována garáž, venkovní úpravy a inženýrské sítě. 3.5.2.2 Ocenění (§ 28 odst. 5) Město: Vysoké Mýto, 12.521 obyv. Základní cena dle § 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(12.521-1.000)x0,007414) x 1,00 = 120,42 Kč/m2 ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3021/1 511 m2 120,42 61.534,62 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 21): │ │2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % 6.153,46 Kč│ │ ──────────────────│ │Základní cena upravená 67.688,08 Kč│ │Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,142 │ │Prodejnost Kp (příloha č. 39, UO 5-15tis, sl.11) x 0,973 │ │ ──────────────────│ │Cena dle § 28 odst. 2 141.073,19 Kč│ │Koeficient dle § 28 odst. 5 x 0,40 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 56.429,28 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ 3.5.3 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 3.5.3.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Vysoké Mýto. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako „orná půda“. Pozemek je situován mimo město v zahrádkářské kolonii a je využíván jako zahrádka. 3.5.3.2 Ocenění (§ 29) ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │Parcela Výměra ˙ BPEJ Kč/m2 Základní cena│ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │2903/19 495 m2 31901 10,43 5.162,85 Kč│ │Úprava základní ceny (příloha č. 23): │ │1.6.1 Obce 10-25 tis. - území obce 120 % 6.195,42 Kč│ │ ────────────────│ │Základní cena upravená 11.358,27 Kč│ │Koeficient prodejnosti Kp (příloha č. 39) x 1,000 │ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena – ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 11.358,27 Kč│ │ ════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
15
3.5.4 REKAPITULACE ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │3.5.1 STAVEBNÍ POZEMKY 50.245,24 Kč│ │3.5.2 STAVEBNÍ POZEMKY 56.429,28 Kč│ │3.5.3 ZEMĚDĚLSKÉ POZEMKY 11.358,27 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem 118.032,79 Kč│ │ ═════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘
3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE
┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.213 5.464.182,45 5.316.650,47 Kč│ │3.2 KOLNA 383.982,56 373.614,95 Kč│ │3.3 GARÁŽ 248.886,43 242.166,24 Kč│ │3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednoduš │ │3.5 POZEMKY 120.992,93 118.032,79 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena bez opotřebení celkem 6.218.044,37 6.050.464,45 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.213 3.551.718,59 3.455.822,81 Kč│ │3.2 KOLNA 259.188,23 252.190,09 Kč│ │3.3 GARÁŽ 189.775,90 184.651,76 Kč│ │3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednoduš 152.146,15 Kč│ │3.5 POZEMKY 120.992,93 118.032,79 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Cena po odpočtu opotř. celkem 4.121.675,65 4.162.843,60 Kč│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ ┌───────────────────────────────────────────────────────────────┐ │REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN │ ├───────────────────────────────────────────────────────────────┤ │3.1 RODINNÝ DŮM č.p.213 3.455.822,81 Kč│ │3.2 KOLNA 252.190,09 Kč│ │3.3 GARÁŽ 184.651,76 Kč│ │3.4 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 152.146,15 Kč│ │3.5 POZEMKY 118.032,79 Kč│ │───────────────────────────────────────────────────────────────│ │Zjištěná cena celkem - zaokr. 4.162.840,00 Kč│ │ ═══════════════│ └───────────────────────────────────────────────────────────────┘ Výsledná zjištěná cena 4.162.840,00 Kč Slovy: =Čtyřimiliónystošedesátdvatisíceosmsetčtyřicetkorunčeských=
16
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 13.7.2009 nebyl přítomen vlastník nemovitosti Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Přítomen byl pouze pan Zdeněk Hruška, který odmítl spolupráci a zpřístupnění nemovitosti. Základní informace o stáří objektu a výkresová dokumentace byly získány na MěÚ Vysoké Mýto - Odbor stavebního úřadu, dne 13.7.2009. Dům je postavena na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost je zapsána na LV. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup. Pozemek p.č. 2903/19 je situován v okrajové části obce a z dostupných podkladů nebylo možno zjistit, zda je k pozemku zajištěn bezproblémový přístup přes okolní pozemky, které jsou ve vlastnictví jiných osob. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši 2.700.000,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne 25.12.2034. Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 24.11.2004. Zástavní právo smluvní k zajištění k zajištění pohledávek ve výši 2.700.000,- Kč, a příslušenství s řádnou konečnou splatností dne 25.12.2034. Komerční banka, a.s., Na Příkopě 969/33, Praha 1. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Smlouva o zřízení zástavního práva ze dne 24.11.2004. Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí – 0Nc 7364/2007-8, ze dne 14.8.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Stavba: Choceňské Předměstí č.p.213. Parcela: 3021/1, 3021/2, 3021/4, 2903/19. Exekuční příkaz Exekutorský úřad Tábor, č.j. 017-EX 566/2007-25 (0Nc 7364/2007-8), ze dne 2.10.2007. Nařízení exekuce. Rostislav HRUŠKA, Lipová 213, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto. Usnesení soudu o nařízení exekuce OS v Ústí nad Orlicí – 0Nc 7409/2009-10, ze dne 7.4.2009. Tato zástavní práva, exekuční příkazy a nařízení exekuce nejsou uvažována jako vlivy na výši obvyklé ceny.
17
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz www.reaity.cz a jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Výpočet porovnávací hodnoty (rodinný dům č.p.213)
2
Pozemky celkem m
ZP podlaží celkem m2 PP podlaží celkem m2 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient Cena po úpravě
Kč
Oceňovaná nemovitost
Srov. objekt č. 1
Srov. objekt č. 2
Srov. objekt č. 3
693,00 145,00 254,00 -
540,00 110,00 125,00 3 280 000 0,95 3 116 000
470,00 236,00 200,00 2 990 000 0,95 2 840 500
1 789,00 235,00 470,00 3 990 000 0,95 3 790 500
1,00
28 327 24 928 1,00
12 036 14 203 1,00
16 130 8 065 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 po přepočtení IS 28 327 24 928 1
1,00 1,10 1,00 1,10 1,00 1,00 1,00 1,21 po přepočtení IS 14 564 17 186 2
0,95 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 po přepočtení IS 14 557 7 279 1
Jednotkové ceny JC - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Účel užití Poloha v obci vzhledem k účelu užití Opotřebení Materiálová charakteristika Vybavenost Velikost Komerční využití Názor odhadce Součin dílčích koeficientů Jednotkové ceny JCP - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
Váha dat
-
Jednotkové ceny JCP dle vah - za ZP
(Kč/m2)
- za PP
(Kč/m2)
18 003 16 645
18
Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti
Příslušenství domu
1,00 1,00
Pozemky tvořící funkční celek se stavbou
1,00
Technická vybavenost pozemku
0,95
Právní vztahy
1,00 1,00 0,95
Poloha domu v lokalitě
Širší vztahy Součin dílčích koeficientů Zjištěná cena - za ZP - za PP
(Kč/m2)
17 103 15 813
2
(Kč/m )
Obvyklá cena - za ZP
Kč
- za PP
Kč
2 479 913 4 016 439
Výsledná cena objektu obvyklá cena
3 000 000 Kč
19
Výpočet porovnávací hodnoty (pozemek p.č. 3021/1,2,4) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek
Popis pozemku:
1 Vysoké Mýto stavební
Výměra pozemku (m2) :
2 000,0
Poloha pozemku :
2
3
Luže
Libecina
stavební stavební
2 300,0 690 1 000 000,0 000,0 500 300
Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) :
2 600,0 330 000,0 127
309,0
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1,0
1,0
1,0
2
1,0
0,4
0,4
0,6
0,6
0,6
4
poloha poloha v obci-účel užití vybavenost(sítě)
0,8
0,8
0,9
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
0,7
0,7
0,7
7
koef.úpravy ceny
0,9
0,9
0,9
8
názor odhadce
1,0
1,0
1,0
0,3
0,1
0,1
3
Celkový index srovnávacího pozemku Průměrný celkový index srovnávacích pozemků
0,186
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Vysoké Mýto
Popis oceňovaného pozemku:
zastavěná plocha a zhrada
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
693
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
2
4
poloha poloha v obci-účel užití vybavenost(sítě)
0,9
5
velikost
0,9
6
komerční využití
0,7
8
názor odhadce
0,9
3
1 0,9 1
Celkový index oceňovaného pozemku
0,459
Poměr indexů
2,463 761
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku zaokrouhleno (Kč)
500 000
20
Výpočet porovnávací hodnoty (pozemek p.č. 2903/19) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek
1
2
3
Choceň
Veliny orná zem.půda půda 2 063,0 4 107,0 410 120 537,0 000,0 199 29
Poloha pozemku : Popis pozemku: Výměra pozemku (m2) : Cena pozemku (Kč) : Jednotková cena pozemku (Kč / m2) :
Choceň zahrada 1 500,0 275 000,0 183
137,2
Průměrná cena pozemků (Kč / m2) Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
1,0
1,0
1,0
2
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
1,0
4
poloha poloha v obci-účel užití vybavenost(sítě)
1,0
1,0
1,0
5
velikost
1,0
1,0
1,0
6
komerční využití
0,7
0,7
0,7
7
koef.úpravy ceny
0,9
0,9
0,9
8
názor odhadce
0,8
0,8
0,8
0,5
0,5
0,5
3
Celkový index srovnávacího pozemku Průměrný celkový index srovnávacích pozemků
0,504
b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku:
Vysoké Mýto
Popis oceňovaného pozemku:
orná půda
Výměra oceňovaného pozemku (m2) :
495
Koeficienty pro výpočet indexu 1
účel užití
2
4
poloha poloha v obci-účel užití vybavenost(sítě)
0,9
5
velikost
0,7
6
komerční využití
0,7
8
názor odhadce
0,6
3
1 0,6 1
Celkový index oceňovaného pozemku
0,159
Poměr indexů
0,315 43
Jednotková cena oceňovaného pozemku Cena oceňovaného pozemku zaokrouhleno (Kč)
20 000
21
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena B) Porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota RD Porovnávací hodnota pozemků p.č. 3021/1,2,4 Porovnávací hodnota pozemku p.č. 2903/19
4.162.840,00 Kč 3.000.000,00 Kč 2.500.000,00 Kč 500.000,00 Kč 20.000,00 Kč
SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně rodinných domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu a s přihlédnutím k věcnému břemeni odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši:
Hodnota staveb a souvisejících pozemků
3.000.000 ,- Kč Slovy: Třimiliónykorunčeských
Hodnota staveb
2.500.000,- Kč Slovy: Dvamilionypětsettisíckorunčeských
Hodnota pozemků
500.000,- Kč Slovy: Pětsettisíckorunčeských
Hodnota zemědělských pozemků
20.000,- Kč Slovy: Dvacettisíckorunčeských
22
ZNALECKÁ DOLOŽKA
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 19.11.1990 č.j.Spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné.
Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3366 / 190 / 2009 znaleckého deníku.
........................ Podpis znalce
Otisk kulaté pečetě
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
