ZNALECKÝ POSUDEK o cenČ obvyklé bytové jednotky þ. 263/11 v domČ o šesti vstupech þ.p. 259, 260, 261, 262, 263 a 264 umístČného na pozemku þ. parc. St. 297/1, St. 297/2, St. 297/3, St. 297/4, St. 297/5 a St. 297/6 v kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov, okres Most, vþetnČ spoluvlastnického podílu 686/82935 na spoleþných þástech domu a pozemku; vlastník bytové jednotky GiĖo Roman.
Objednatel posudku:
JUDr. OndĜej Mareš Exekutorský úĜad v LitomČĜicích Novobranská 20 412 01 LitomČĜice
Úþel posudku:
Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce þ.j. Ex 1657/07-3 prodejem nemovitosti.
Dle zákona þ. 151/1997 Sb. o oceĖování majetku ve znČní zákona þ. 121/2000 Sb., þ. 237/2004 Sb. a þ. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí ýeské republiky þ. 540/2002 Sb. ve znČní vyhlášky þ. 456/2008 Sb. podle stavu ke dni 12.1.2009 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holeþkova 657 150 00 Praha 5 - KošíĜe
MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
Posudek obsahuje 8 stran textu vþetnČ titulního listu a 4 stran pĜíloh. Objednateli se pĜedává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 14.1.2009
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místČ a þase nemovitosti zapsané na LV þ. 1772, vedené Katastrálním úĜadem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovištČ Most, k.ú. Janov u Litvínova, obec Litvínov.
2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka þ. 263/11 TĜebušická 263 436 01 Litvínov Region: Ústecký Okres: Most Katastrální území: Janov u Litvínova 3. Prohlídka a zamČĜení nemovitosti: Prohlídka a zamČĜení nemovitosti bylo provedeno dne 12.1.2009 bez pĜítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.12.2008, LV 1772, kat. úz. Janov u Litvínova, Katastrální úĜad pro Ústecký kraj, KP Most, vyhotoven dálkovým pĜístupem - katastrální mapu poĜízenou prostĜednictvím nahlizenidokn.cuzk.cz - kopie kupní smlouvy ze dne 20.7.2005, právní úþinky vkladu ke dni 17.8.2005 - exekuþní pĜíkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 1657/07-3 ze dne 23.2.2007 - usnesení o ustanovení znalce þ.j. 124 EX 1657/07-34 ze dne 9.12.2008 - informace z realitního trhu - skuteþnosti a výmČry zjištČné na místČ samém 5. Vlastnické a evidenþní údaje: Vlastnictví k oceĖovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenþnČ vyznaþeno na výpisu z katastru nemovitostí LV þ. 1772, viz pĜíloha. 6. Dokumentace a skuteþnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla pĜedložena. U výpoþtĤ použitých v posudku vycházel znalec z výmČr uvedených v kopii kupní smlouvy. Ve smlouvČ je uvedena celková podlahová plocha nikoli výmČra a výþet jednotlivých místností. Vzhledem k nesouþinnosti majitele, bude v posudku použita celková podlahová plocha bytové jednotky, která je uvedena v kopii kupní smlouvy.
2
7. Celkový popis nemovitosti: OceĖovaná nemovitost - bytová jednotka 263/11 je umístČna ve 4. NP panelového bytového domu þ.p. 259, 260, 261, 262, 263 a 264 v kat. úz. Janov u Litvínova, obec Litvínov. Obec Litvínov leží v severozápadních ýechách, na úpatí Krušných hor. V obci je kompletní obþanská vybavenost, doprava zajištČna autobusy, vlaky a MHD. Panelový dĤm s oceĖovanou bytovou jednotkou stojí na okraji pĜedmČstí Janov. PĜístup k domu je ze západu po zpevnČné komunikaci. DĤm je napojen na veškeré IS. 8. Obsah posudku: Byty a nebytové prostory ocenČné nákladovým zpĤsobem 1) Bytová jednotka 263/11 PĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek 9. Popis objektĤ a pozemkĤ: Popis bytĤ a nebytových prostor ocenČných nákladovým zpĤsobem 1) Bytová jednotka 263/11 OceĖovaná bytová jednotka 263/11 je umístČna ve 4.NP bytového domu s 8 NP. Konstrukce bytového domu je z železobetonových panelĤ, stĜecha rovná, stĜešní krytina pravdČpodobnČ z pozink. plechĤ, klempíĜské konstrukce z povrchovČ ošetĜeného pozink. plechu. DveĜe domu jsou kovové, okna oceĖovaného bytu jsou pravdČpodobnČ dĜevČná. Bytový dĤm je podsklepen. Bytová jednotka 3+1 o velikosti 68,6 m2 se skládá z tĜech pokojĤ, kuchynČ, chodby, koupelny, WC, komory a lodžie. Dle kupní smlouvy by jednotka mČla být vybavena kuchyĖskou linkou, kuchyĖským sporákem, vanou, umyvadlem, WC mísou s nádrží, vodovodními míchacími bateriemi, topnými tČlesy. Vzhledem k nesouþinnosti majitele bytu je v popisu bytové jednotky uvedeno vybavení popsané v kopii kupní smlouvy. StáĜí stanoveno odhadem. Popis pĜíslušenství bytĤ a nebytových prostor a) Pozemky a1) Pozemek Pozemky þ. parc. St. 297/1, St. 297/2, St. 297/3, St. 297/4, St. 297/5 a St. 297/6 se nachází v k.ú. Janov u Litvínova, obec Litvínov, okres Most. Pozemek je obdélníkového tvaru, zastavČn bytovým domem, pĜístupný ze severozápadu po zpevnČné místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS.
B. Posudek VýmČry, hodnocení a ocenČní objektĤ:
3
VČcná hodnota dle cenového pĜedpisu 456/2008 Sb. OcenČní bytĤ a nebytových prostor nákladovým zpĤsobem 1) Bytová jednotka 263/11 - § 13 ZatĜídČní pro potĜeby ocenČní: Bytový þi nebytový prostor v budovČ Budova: Dispozice jednotky: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:
J. domy vícebytové (typové) 3+1 montovaná z dílcĤ betonových plošných 1122
Podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru: celková podlahová plocha bytové jednotka:
=
68,60 m2
Podlahová plocha bytu nebo nebytového prostoru:
=
68,60 m2
Výpoþet koeficientu K4: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = pĜidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení
Hodnocení standardu 1. Základy vþetnČ zemních prací: S 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, stĜecha: S 5. Krytiny stĜech: S 6. KlempíĜské konstrukce: S 7. Úprava vnitĜních povrchĤ: S 8. Úprava vnČjších povrchĤ: S 9. VnitĜní obklady keramické: S 10. Schody: S 11. DveĜe: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. VytápČní: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. VnitĜní vodovod: S 19. VnitĜní kanalizace: S 20. VnitĜní plynovod: S 21. OhĜev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. VnitĜní hygienické vybavení: S 24. Výtahy: S 25. Ostatní: S C 26. Instalaþní prefabrikovaná jádra: S Souþet upravených objemových podílĤ:
Obj. podíl [%] 5,40 18,20 8,40 4,90 2,30 0,70 5,70 2,90 1,30 2,90 3,30 5,30 3,00 4,80 5,10 0,40 3,20 3,10 0,40 2,20 1,90 3,90 1,30 5,70 5,70 3,70
Hodnota koeficientu vybavení K4:
ýást [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 50,00 50,00 100,00
Koeficient Upravený obj. podíl 1,00 5,40 1,00 18,20 1,00 8,40 1,00 4,90 1,00 2,30 1,00 0,70 1,00 5,70 1,00 2,90 1,00 1,30 1,00 2,90 1,00 3,30 1,00 5,30 1,00 3,00 1,00 4,80 1,00 5,10 1,00 0,40 1,00 3,20 1,00 3,10 1,00 0,40 1,00 2,20 1,00 1,90 1,00 3,90 1,00 1,30 1,00 2,85 0,00 0,00 1,00 3,70 97,15 0,9715
4
OcenČní: Základní cena (dle pĜíl. þ. 2): Koeficient konstrukce K1 (dle pĜíl. þ. 4): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpoþtu): Polohový koeficient K5 (pĜíl. þ. 14 - dle významu obce): Koeficient zmČn cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38):
= * * * *
8 020,- Kþ/m2 1,0370 0,9715 1,0000 2,1310
Základní cena upravená
=
17 217,87 Kþ/m2
68,60 m2 * 17 217,87 Kþ/m2
=
1 181 145,88 Kþ
Výpoþet opotĜebení lineární metodou StáĜí (S): 50 rokĤ PĜedpokládaná další životnost (PDŽ): 50 rokĤ PĜedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rokĤ OpotĜebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 100 = 50,000 %
-
590 572,94 Kþ
Plná cena:
Bytová jednotka 263/11 - zjištČná cena bez podílu na pĜíslušenství
=
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pĜíslušenství stavby a pozemku: ZjištČná cena pĜíslušenství stavby a pozemku: 4 271,85 Kþ Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlast. podílu: 4 271,85 Kþ * 1 / 1 = +
590 572,94 Kþ
4 271,85 Kþ
Bytová jednotka 263/11 - zjištČná cena vþetnČ podílu na pĜíslušenství =
594 844,79 Kþ
Bytová jednotka 263/11 - cena po zaokrouhlení
594 840,- Kþ
=
Rekapitulace ocenČní bytĤ a nebytových prostor vþetnČ opotĜebení a) Bytová jednotka 263/11
=
Cena bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
594 840,- Kþ 594 840,- Kþ
Porovnávací metoda OcenČní bytĤ a nebytových prostor nákladovým zpĤsobem a1) Bytová jednotka 263/11 Popis porovnávaných objektĤ: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceĖované stavby: 68,60 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v LitvínovČ - JanovČ, ul. TĜebušická, o rozloze 60 m2 je v 1.NP panelového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 142.000 Kþ. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1/L v LitvínovČ - JanovČ, ul. TĜebušická, o rozloze 75 m2 je v 4.NP panelového bytového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 145.000 Kþ.
5
TĜetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 3+1/B v LitvínovČ - JanovČ, ul. TĜebušická, o rozloze 70 m2 je v 8.NP panelového bytového domu. Byt je v osobním vlastnictví s možností napojení na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji prostĜednictvím realitní kanceláĜe za 199.000 Kþ.
Seznam porovnávaných objektĤ: Název
Realizovaná cena Km
Kc
Kv
Množství
Jedn. cena
BJ v LitvínovČ JanovČ BJ v LitvínovČ JanovČ BJ v LitvínovČ JanovČ Souþet:
142 000,- Kþ
1,00
1,00
1,00
60,00 jedn
2 366,67 Kþ/jedn.
145 000,- Kþ
1,00
1,00
1,00
75,00 jedn
1 933,33 Kþ/jedn.
199 000,- Kþ
1,00
1,00
1,00
70,00 jedn
2 842,86 Kþ/jedn.
7 142,86 Kþ/jedn. /3 2 380,95 Kþ/jedn. 1 933,33 Kþ/jedn. 2 842,86 Kþ/jedn.
PrĤmČrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: 2 380,95 Kþ 68,60 á 2 380,95 Kþ/
=
163 333,17 Kþ
Bytová jednotka 263/11 - výsledná cena
=
163 333,17 Kþ
Bytová jednotka 263/11 - cena po zaokrouhlení
=
163 330,- Kþ
Rekapitulace ocenČní bytĤ a nebytových prostor vþetnČ opotĜebení a) Bytová jednotka 263/11
=
Cena bytĤ a nebytových prostor þiní celkem
163 330,- Kþ 163 330,- Kþ
Administrativní cena (vyhláška 456/2008 Sb.) a) Pozemky a1) Pozemek - § 27 - § 32 Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2: Název zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí zastavČná plocha a nádvoĜí Souþet
Jedn. cena VýmČra [Kþ/m2] [m2] 256,00 300,00 254,00 300,00 254,00 300,00 255,00 300,00 257,00 300,00 254,00 300,00
Parcelní þíslo St. 297/1 St. 297/2 St. 297/3 St. 297/4 St. 297/5 St. 297/6
6
Cena [Kþ] 76 800,76 200,76 200,76 500,77 100,76 200,459 000,-
Koeficient prodejnosti Kp (pĜíl. þ. 39 - dle obce a úþelu užití): Koeficient zmČny cen staveb Ki (pĜíl. þ. 38 - dle hlavní stavby): Stavební pozemky ocenČné dle § 28 odst. 1 a 2 - celkem Úprava ceny vlastnickým podílem:
* * *
Pozemek - zjištČná cena
=
0,5280 2,1310 516 452,11 516 452,11 Kþ 686 / 82 935 4 271,85 Kþ
Rekapitulace ocenČní pozemkĤ a) Pozemek
=
Cena pozemkĤ þiní celkem
4 270,- Kþ 4 270,- Kþ
C. Rekapitulace VČcná hodnota: VČcná hodnota objektĤ:
594 840,- Kþ
Stanovená vČcná hodnota celkem:
594 840,- Kþ
Porovnávací cena: Porovnávací cena objektĤ: Porovnávací cena celkem:
163 330,- Kþ 163 330,- Kþ
Stanovisko znalce: PrĤmČrná cena za metr þtvereþní bytové jednotky je v místČ prodeje cca 2.381 Kþ. Vzhledem k nesouþinnosti vlastníka bytové jednotky nebyla provedena prohlídka, místním šetĜením byl zjištČn stav budovy, po zvážení všech aspektĤ, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 150.000 Kþ.
Obvyklá cena: 150 000,- Kþ slovy: jedno sto padesát tisíc Kþ V Praze dne 14.1.2009 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9
7
D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleþností s ruþením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost pĜi Ministerstvu spravedlnosti ýeské republiky podle ustanovení § 21 odst. 3 zákona þíslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumoþnících a ustanovení § 6 odst. 1 vyhlášky þíslo 37/1967 Sb., ve znČní pozdČjších pĜedpisĤ do prvního oddílu seznamu ústavĤ kvalifikovaných pro znaleckou þinnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnČní pro oceĖování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vČcí movitých, majetkových práv, cenných papírĤ, podnikĤ, ostatního majetku a pro úþetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poĜadovým þíslem 1251/2009 znaleckého deníku. OdpovČdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spoleþnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spoleþností B plus B, spol. s r.o., Holeþkova 657,150 00 Praha 5 - KošíĜe, IýO: 61056049, pĜedmČt podnikání: OceĖování majetku pro vČci movité, vČci nemovité, nehmotný majetek, finanþní majetek a podnik na základČ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úĜadu mČstské þásti Praha 5 pod þ.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která souþasnČ zajistila a zpracovala podklady pod poĜ. þ. 20/09.
E. Seznam pĜíloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí.
8
