ZNALECKÝ POSUDEK č. 3284/4/2016 O ceně obvyklé Jednotky - bytu č. 1261/11 v obytném domě čp. 1261 postaveném na stavební parcele č. parc. 3451 s podílem na společných částech domu čp. 1261 a stavebním pozemku č. parc. 3451 ve výši 780/14161 z celku v obci a katastrálním území Strakonice.
Objednatel znaleckého posudku:
Dražby EU s.r.o. IČ: 28776836 Černilov 396 503 43 Černilov
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 9.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 10.1.02016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé za účelem nedobrovolné dražby výše uvedených nemovitostí.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Jednotka - byt č. 1261/11 v obytném domě čp. 1261 postaveném na stavební parcele č. parc. 3451 s podílem na společných částech domu a stavebním pozemku ve výši 780/14161 z celku Adresa předmětu ocenění: Kosmonautů 1261 386 01 Strakonice I Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Strakonice Katastrální území: Strakonice Počet obyvatel: 23 020 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 000,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.1.2016 za přítomnosti paní Kráslové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice LV č. 11337 a LV č. 9747 Snímek pozemkové mapy k.ú. Strakonice Mapa Strakonic Mapa širšího okolí Strakonic Nabídka realitních kanceláří souměřitelných nemovitostí k prodeji Místní šetření uskutečněné znalcem a informace paní Kráslové pracovnice SBD Strakonice Fotodokumentace pořízená znalcem Literatura vydaná pro oceňování nemovitostí na tržních principech Zbyňkem Zazvonilem, Prof. Albertem Bradáčem a Jiřím Kokoškou
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 11337 Lenka Lazó, bytem Kosmonautů 1261, Strakonice I k celku LV č. 9747 Lenka Lazó, bytem Kosmonautů 1261, Strakonice I k 780/14161 z celku a další spoluvlastníci Omezení vlastnických práv Dle platného LV 11337 ze dne 9.12.2015 v oddíle C
-2-
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec předmětnou nemovitost navštívil a prohlédl z venkovní části dne 9.1.2016. Znalec nebyl vpuštěn do bytu i přes skutečnost, že byla dle sdělení po domácím telefonu přítomna dcera povinné. Vlastnice nemovitosti i přes několikerou snahu znalce nezvedala telefon a nereagovala na výzvu emailové zprávy ze dne 6.1.2016, kterou znalec žádal o součinnost na den 9.1.2016. Zaměstnankyně SBD Strakonice paní Kráslová poskytla znalci součinnost a dala informace rozhodné pro ocenění nemovitosti. Znalec pro účely ocenění vychází z místního šetření a informací jednotlivých realitních kanceláří včetně databáze znalce s přibližně souměřitelnými nemovitostmi pro porovnání. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na celkový stav nemovitosti, její stáří, užití nemovitosti, polohu v obci, možnosti přístupu, a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi.
7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Strakonice s počtem obyvatel 23 020 patří mezi větší města na poměry ČR s původním statutem okresního města. Na tomto základě má vybudovánu kompletní infrastrukturu co se týče státní a obecní správy. Taktéž má rozšířenou obchodní síť širokého rozsahu. Zajišťuje zdravotní péči ne jenom pro občany města, ale i pro širší okolí včetně nemocniční péče. Školství je zajištěno od mateřských školek přes základní školství po školství střední, střední odborné a vyšší střední včetně uměleckého zaměření. Město je napojeno na železniční, autobusovou dopravu včetně dálkové a disponuje MHD. Inženýrské sítě jsou v obci vybudovány kompletně včetně ČOV. Nezaměstnanost je na úrovni průměru ČR. Město leží na jedné z hlavních tras z Prahy do Rakouska. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly vytipovány přibližné obdobné nemovitosti v daném městě, se kterými byla předmětná nemovitost porovnána a brán zřetel na její velikost a umístění. Porovnatelné nemovitosti jsou použity pouze jako vodítko pro znalce. Pro porovnání s nabízenými nemovitosti na realitním trhu použil též znalec propočet předmětné nemovitostí administrativní cenou dle platného právního předpisu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1261/11 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - omezené parkovací možnosti - sídlištní celek 7. Osobní hromadná doprava - MHD – centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 -4-
10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II II
0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,090 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,090
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1261/11 Obytný dům čp. 1261 Obytný dům byl postaven v roce 1991 a je od této doby užíván. Jedná se o bodový panelový dům typový postavený na základových pasech s jedním technickým podlažím a čtyřmi podlažími obsahujícími byty. V každém obytném patře se nachází 5 bytových jednotek. Dům byl v roce 2012 revitalizován - provedeno zateplení obvodového pláště, výměna oken dřevěných za plastová, stupních portálových dveří. Dále byl revitalizován výtah na evropskou normu. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, je centrálně vytápěn a ohřev TÚV je taktéž z centrálního zdroje. Okolí domu je též upraveno. Jednotka - byt č. 1261/11 Jednotka - byt se nachází ve druhém patře předmětného domu. Jedná se o byt velikosti 1 + 3 s příslušenstvím a obsahuje : chodbu, WC, lázeň, kuchyň, tři pokoje, sklep mimo byt v přízemí domu a balkon, který je určen prohlášením vlastníka jako společný prostor, přístupný pouze z předmětného bytu. Vzhledem k tomu, že znalec nebyl vpuštěn do bytu je předpokládáno, že byt je v původním stavu bez zásadních úprav v běžném technickém stavu a použití. Byt má radiátorové články, kterými je vytápěn s poměrovými měřidly, taktéž je měřena teplá a studená voda. Podlahové krytiny se předpokládají standardní, taktéž zařizovací předměty. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Strakonice 25 let 14 340,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 12,08 * 1,00 = 18,65 * 1,00 = 12,16 * 1,00 = 12,07 * 1,00 = 10,44 * 1,00 = 0,98 * 1,00 = 2,80 * 1,00 = 8,75 * 0,80 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: chodba: WC: lázeň: sklep: -5-
12,08 m2 18,65 m2 12,16 m2 12,07 m2 10,44 m2 0,98 m2 2,80 m2 7,00 m2
76,18 m2
Započítaná podlahová plocha bytu: Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 25 let: s = 1 - 0,005 * 25 = 0,875 9 Index vybavení
IV = (1 +
č. III II
Vi 0,00 0,00
II III III
0,00 0,05 0,03
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Vi) * V10 * 0,875 = 0,945
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,090 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 14 340,- Kč/m2 * 0,945 = 13 551,30 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 76,18 m2 * 13 551,30 Kč/m2 * 1,000 * 1,090= 1 125 248,46 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 125 248,46 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek Stavební parcela zastavěná obytným domem v obci a katastrálním území Strakonice. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci místního významu přes chodníkové těleso. Nachází se v okrajové části města Strakonic, sídlištním celku. V docházkových vzdálenostech je vybudována infrastruktura jak obchodní tak jednotlivé školy a úřady. Jedná se o klidné prostředí bez negativních vlivů. -6-
Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,090 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 1,090 = 1,090 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 000,Parcelní číslo 3451
Výměra [m2] 399,00
Index
Koef.
1,090
Upr. cena [Kč/m2] 1 090,00
Jedn. cena [Kč/m2] 1 090,00
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 399,00 m2 Stavební pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
Cena [Kč] 434 910,-
= *
434 910,434 910,- Kč 780 / 14 161
Stavební pozemek - zjištěná cena
=
Typ
Název
§ 4 odst. 1
-7-
23 955,22 Kč
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s § 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Dále byla předmětná nemovitost porovnána s nemovitostmi, které jsou v současné době inzerovány na realitním trhu a s databázi znalce již realizovaných nemovitostí v daném místě a čase. Dále byl proveden propočet dle platného právního předpisu, který je proveden pro orientaci znalce. Při stanovení obvyklé ceny - hodnoty byl brán v potaz region ve kterém se nemovitost nachází a poloha nemovitosti v obci . Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzovaných nemovitostí a porovnáním s jednotlivými nemovitostmi navrhuji obvyklou hodnotu nemovitostí takto: Jednotka - byt č. 1261/11 o podlahové výměře 78 m2 s podílem na společných částech domu čp. 1261 a stavební parcely č. parc. 3451 ve výši 780/14161 z celku stanovuji hodnotu za jeden metr čtverečný 16 000,- Kč 78 m2 * 16 000,= 1 248 000,- Kč
1 248 000,- Kč
Obvyklou hodnotu navrhuji na Slovy: jedenmiliondvěstěčtyřicetosmtisíckorunčeských. V Hradci Králové 10.1.02016
Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.SPR 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3284/4/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3284/4/2016.
-8-
