ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 25-350-2014
o ceně pozemku parc.č. 75 ZE – PK zapsaného v LV č. 151, k.ú. Bradné (618209), Obec Čachrov , okres Klatovy , kraj Plzeňský Objednatel posudku:
Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918 Karlovarská 7 252 61 Jeneč
Účel posudku:
Výpočet zjištěné ceny podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále je proveden i odhad tržní hodnoty pozemku .
zdroj: www.sumavanet.cz
Podle stavu ke dni
11.4.2014 posudek vypracoval: Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51 377 01 Jindřichův Hradec, IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 předává ve 4 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 11.4.2014
stran textu a grafických příloh.
Objednateli se
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitosti v administrativní ceně podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále provést odhad tržní hodnoty pozemku přímým porovnáním s realizovanými obdobnými prodeji. Vyhotoveno pro realizace prodeje oceňovaných nemovitostí. 2. Informace o lokalitě k.ú. Bradné (618209), Obec Čachrov , okres Klatovy , kraj Plzeňský 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne středa 9.4.2014 . Identifikace podle ortofota na podkladu katastrální mapy z www.cuzk.cz a www.uhul.cz. 4. Podklady pro vypracování posudku Mapy a data z www.cuzk.cz, www.uhul.cz , prohlídka a zaměření nemovitostí, územně plánovací dokumentace, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí z mé databáze a databází spolupracujících znalců a realitních kanceláří. 5. Celkový popis nemovitosti Lesní pozemek v lesním komplexu, volná krajina západně od osady Bradné. Příjezdný až ke své hranici hrubě zpevněnou , prašnou polní a lesní cestou, která se v osadě mění na asfaltovou. Hranice pozemku je v terénu označena , převážně neopracovanými kameny s červeně nabarvenými vršky, částečně stabilizovanými, místy železné trubky s červenými vršky. Převážná část hranice je signalizována i historickou kamenitou mezí ze sbíraného místního materiálu. Na pozemku se nachází hospodářský les v několika porostních skupinách různého stáří, převážně smrkový, s vtroušenou olší a jedlí. Pozemek je silně svažitý k severozápadu, leží na návětrném úbočí hory, je zde i několik vývratí. Pozemek je převážně kamenity , s četnými prameništi roztroušenými v celé jeho ploše, využívanými černou zvěří jako kaliště. Prasmeniště jsou vydatná s trvalým intenzivním podmáčením, místy způsobují vznik trvalých bezlesí, což je i celá plocha h101. Pro těžbu a hospodářské zásahy je pozemek relativně dobře přístupný, vše je ztížené svažitostí nad 15% a nemožností přejezdu mechanizace přes zmíněná prameniště. Celý pozemek se nachází v ploše CHKO Šumava - 2. zóna, leží i v ploše regionálního biocentra ÚSES Hvězdník, v ploše Evropsky významné lokality Šumava. Pro lokalitu je zpracována Lesní hospodářská osnova, údaje z hospodářské knihy byly porovnány se stavem skutečným a podle skutečného stavu byly korigovány. Péče o les je mírně zanedbaná, je zde několik tlejících vývratí, mladé porosty vyžadují probírku. Pozemek je evidován ve zjednodušené evidenci – původ parcely Pozemkový katastr , evidovaná výměra proto může být zatížena značnou nepřesností, vzhledem k rozdílnosti měřických a zobrazovacích metod historických a dnešních. 6. Obsah znaleckého posudku Základní údaje oceňovaných pozemků: k.ú.
Bradné (618209)
parc.č. 75 ZE PK CELKEM
druh dle ZE-PK
druh neevidován, dle KN les parc.č. 75
výměra v m2 7859 7859
-3-
B. Posudek B.1
Administrativní cena podle současně platného oceňovacího předpisu
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Lesní pozemek oceněný dle § 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Všechny vegetační stupně v edafické kategorii G, R, T, V: Celková úprava ceny: Výměra JC Úprava [m2] [Kč/m2] [%] lesní pozemek 75 ZE PK 6S 7 859,00 6,71 -10,00 Lesní pozemek oceněný dle § 7 - celkem Název
Parcelní číslo SLT
Pozemek p arc.č. 75 ZE PK les 7859 m2 - zjištěná cena
Lesní porosty: § 40
Název
-10 % -10 % UC [Kč/m2] 6,04
=
Cena [Kč] 47 468,36 47 468,36 47 468,36 Kč
- § 43 .
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý h2 20 2 1,000 110 4 300 100 88,41 14,29 0,110 1,020 Ha=[(88,41-14,29)*0,110*1/1,020+14,29]*1,00*100 % = 22,2833 95 818,19 2 Kč/m Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy ve zvláště chráněných územích o -15,00 % Kmeny postižené v dolní části hnilobou jádra v o -10,00 % průměrné délce 2 m: Přibližování na trvale neúnosném podlaží: o -5,00 % Úpravy celkem: o -30,00 % -28 745,46 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,550 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý h2 - celkem = 36 890,-
-4-
Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý h5 60 1 1,000 110 2 200 98 98,85 14,29 0,490 1,030 Ha=[(98,85-14,29)*0,490*1/1,030+14,29]*1,00*98 % = 53,4272 117 539,84 2 Kč/m Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy ve zvláště chráněných územích o -15,00 % Kmeny postižené v dolní části hnilobou jádra v o -10,00 % průměrné délce 2 m: Přibližování na trvale neúnosném podlaží: o -5,00 % Úpravy celkem: o -30,00 % -35 261,95 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,750 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 smrk ztepilý h5 - celkem = 61 708,42 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena olše lepkavá h5 40 3 1,000 70 2 200 2 13,52 4,13 0,460 0,990 Ha=[(13,52-4,13)*0,460*1/0,990+4,13]*1,00*2 % = 0,1699 Kč/m2 373,78 Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy ve zvláště chráněných územích o -15,00 % Kmeny postižené v dolní části hnilobou jádra v o -10,00 % průměrné délce 2 m: Přibližování na trvale neúnosném podlaží: o -5,00 % Úpravy celkem: o -30,00 % - 112,13 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,850 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 olše lepkavá h5 - celkem = 222,40 Název
Stáří Bonita Zakmen. Obmýtí Výměra Zast. [roků] Ba [roků] V [m2] Z [%] Cena mýtní výtěže Náklady na zajištěnou Věkový hodnot. Opravný faktor Au [Kč/m2] kulturu c [Kč/m2] faktor fa fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena smrk ztepilý h10 110 2 0,900 110 800 100 88,41 14,29 1,110 1,020 Ha=[(88,41-14,29)*1,110*1/1,020+14,29]*0,90*100 % = 85,4550 68 364,00 Kč/m2
-5-
Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy ve zvláště chráněných územích Kmeny postižené v dolní části hnilobou jádra v průměrné délce 2 m: Přibližování na trvale neúnosném podloží: Úpravy celkem: smrk ztepilý h10 - celkem
o o
-15,00 % -10,00 %
o o
-5,00 % -30,00 % =
-20 509,20 47 854,80
=
146 675,62 Kč
Celkem - lesní porosty Lesní porost na parc.č. 75 ZE PK - zjištěná cena
146 675,62 Kč
Rekapitulace výsledných cen zjištěných podle oceňovací vyhlášky: 1. Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 75 ZE PK les 7859 m2
47 468,40 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porost na parc.č. 75 ZE PK normálně
146 675,60 Kč
Celkem
194 144,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
194 140,- Kč
-6-
B.2
Odhad tržní hodnoty pozemku
Oceňovaný lesní pozemek s lesním porostem (dále jen les) je z hlediska obchodování na volném trhu obchodním případem, kdy je předpoklad nalezení zájemců o koupi nejen z řad profesionálů obchodujících se dřevní kulatinou , ale i z řad amatérů. Vzhledem ke své velikosti, struktuře a věku porostů, přístupnosti i možnosti obhospodařování běžnou mechanizací je zde větší pravděpodobnost nalezení zájemce z řad amatérů. Cena „hobby“ lesa není určena pouze cenou vytěžitelného dřeva, ale i tím, že poskytuje vlastníkovi možnost relaxace a zdravého pohybu při práci, možnost realizovat v krajině své vlastní estetické a hospodářské představy. Hobby zájemce je schopen vždy zaplatit za les vyšší cenu, než obchodník se dřevem. Na základě výše uvedeného odhaduji, že jednotková cena okolo 25 Kč/m2 je u předmětného lesa cenou obvyklou. Tato cena tedy činí 7859*25= 196 475,- Kč. Trh převážně zaokrouhluje, zda na celé tisíce, tedy 196 000,- Kč. Z psychologického hlediska je tato „baťovská“ cena pro úvahy kupujícího přijatelnější, než nabídková cena přesahující 200 000,- Kč.
Odhadem proto jako nejpravděpodobnější výši obvyklé ceny pozemku parc. č. 75 ZE – PK, včetně lesních porostů, stanovuji celkovou sumu 196 000,- Kč.
V Jindřichově Hradci, 11.4.2014
Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec , IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail:
[email protected]
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. května 2008 pod zn. Spr 1183/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 25 -350-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 121-2014.
E. Přílohy: str. 7 – mapa katastrální s ortofotem, porostní mapa , str. 8.9,10 – údaje LHO
-7zdroj: www.uhul.cz
-8-
-9-
- 10 -
FAKTURA
č. 125/2014
Dodavatel: Ing. Ivan Kuchyňka – znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec , IČ: 490 36 696 mobil: 776 166 083 e-mail:
[email protected] Bankovní spojení: : Waldviertler Sparkasse , pobočka J. Hradec Číslo účtu/ kód banky : 6000034099/7940 Odběratel: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918, Karlovarská 7, doručovací adresa Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6
252 61 Jeneč,
Označení dodávky: Posudek č. 25-350-2014: k.ú. Bradné , obec Čachrov, okres Klatovy, kraj Plzeňský. Pozemky doposud zapsané v LV č. 151 – parc.č. 75 ZE PK. Výpočet ceny administrativní a odhad tržní hodnoty pozemků . Práce celkem :
šest hodin
Náklady – cestovné: Ostatní náklady:
práce po 500 Kč/hod., celkem
3 000 Kč.
neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě
neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě
Nejsem plátcem DPH!
Celkem k úhradě
3 000,–Kč (třitisícekorunčeských)
Fakturovanou částku prosím zašlete na výše uvedený Jako variabilní symbol použijte čísla této faktury. V Jindřichově Hradci dne:
11.4.2014
Fakturu vystavil: Ing. Ivan Kuchyňka
bankovní účet.
