ZNALECKÝ
POSUDEK
č. 24-349-2014
o ceně pozemků v k.ú. Alžbětín (796077), Město Železná Ruda, okres Klatovy, kraj Plzeňský. Pozemky doposud zapsané v LV č. 338 – parc.č. 4/63,52/141,52/142,52/143,52/237. Objednatel posudku:
Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918 Karlovarská 7 252 61 Jeneč
Účel posudku:
Výpočet zjištěné ceny podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále je proveden i odhad tržní hodnoty pozemku .
zdroj: sumavanet.cz
Podle stavu ke dni
10.4.2014
posudek vypracoval: Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51 377 01 Jindřichův Hradec, IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 předává ve 4 vyhotoveních. V Jindřichově Hradci 10.4.2014
stran textu a grafických příloh.
Objednateli se
-2-
A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitosti v administrativní ceně podle současně platného oceňovacího předpisu. Dále provést odhad tržní hodnoty pozemku přímým porovnáním s realizovanými obdobnými prodeji. Vyhotoveno pro realizace prodeje oceňovaných nemovitostí. 2. Informace o lokalitě Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Železná Ruda, 1798 obyvatel Katastrální území: Alžbětín 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne středa 9.4.2014 . Identifikace podle ortofota na podkladu katastrální mapy z www.cuzk.cz a www.uhul.cz. 4. Podklady pro vypracování posudku Mapy a data z www.cuzk.cz, www.uhul.cz , prohlídka a zaměření nemovitostí, územně plánovací dokumentace, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí z mé databáze a databází spolupracujících znalců a realitních kanceláří. 5. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č. 4/63 se nachází převážně pod dlážděným chodníkem umístěným na nízkém tělese zemního násypu. Oceňuje se pouze pozemek, stavební objekty na pozemku nejsou předmětem ocenění. Pozemek se nachází v zastavěném území centrální části osady, podél hlavní silnice. Stav evidovaný v KN je v souladu se stavem skutečným. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Hranice v terénu neznatelná, lomové body nestabilizovány ani nesignalizovány. Pozemek parc.č. 52/141 je nespecifická plocha ve volné krajině na levém břehu říčky Svarožná, cca. 400 m severozápadně od bývalé celnice. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Stav evidovaný v KN je v souladu se stavem skutečným. Pozemek leží v ploše regionálního biokoridoru ÚSES. Pozemky parc.č. 52/142 a 52/143 jsou evidovány v KN v druhu pozemku vodní plocha - způsob využití koryto vodního toku. Ve skutečnosti jsou pozemky součástí velkého honu zemědělsky obhospodařovaného travního porostu, dle LPIS aktivní půdní blok. Hranice je v terénu neznatelná. Přes pozemky vede trasa plynovodu, na parc.č. 52/142 jsou umístěny i ovládací armatury plynovodu, ohraničené čtyřmi ocelovými vytyčovacími trubkami. Jednoznačně umístitelné trvalé porosty nebyly nalezeny. Pozemky byly oceněny podle skutečného stavu jako zemědělský pozemek – travní porost. Pozemek parc.č. 52/237 se nachází na okraji zastavěného území u hlavní silnice poblíž bývalé celnice, pro svou malou výměru a nepřesný mapový operát je bez geodetického vytýčení v terénu neidentifikovatelný. Nejpravděpodobněji se jedná o část silničního odvodnění otevřenou zemní stokou, případně okolní mokřad. Věcné břemeno chůze a jízdy proto nemá na cenu pozemku téměř žádný vliv. Veškeré oceňované pozemky byly v terénu identifikovány podle ortofota na podkladu katastrální mapy z www.cuzk.cz, mapový operát je zde značně zkreslený a nepřesný, použitá metoda identifikace může být proto zatížena významnými chybami. Bez geodetického vytýčení hranic pozemků však přesnější postup není možný. Veškeré pozemky se nacházejí v ploše Národního parku Šumava, od státní hranice se SRN jsou vzdáleny do 1 km.
-3-
6. Obsah znaleckého posudku k.ú.
Alžbětín
Základní údaje oceňovaných pozemků:
(796077),
parc.č.
výměra v m2
druh dle KN/skutečnost ostatní komunikace/veřejný chodník v zast.území
824
52/141
ostatní plocha/ostatní plocha ve volné krajině
72
52/142
ostatní plocha/trvalý travní porost ve volné krajině
73
52/143 52/237
ostatní plocha/trvalý travní porost ve volné krajině vodní plocha/nespecifická plocha na okraji zast. území zatíženo smluvním věcným břemenem chůze a jízdy
741
4/63
11 1721
CELKEM
B. Posudek B.1 Administrativní cena podle současně platného oceňovacího předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Počet obyvatel: 1 798 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 180,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku
č. III III
Pi 0,75 0,85
V II
0,80 0,85
III I
0,90 1,00
ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 460,38 Kč/m2
1. Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací
-4Znak P1. Kategorie a charakter pozemní komunikace IV Ostatní – pěší zóny, cyklostezky P2. Charakter a zastavěnost území II V kat úz. mimo sídelní části obce v zastavěném území obce P3. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití P4. Povrch komunikace I Se zpevněným povrchem
Pi 0,45 0,90 1,00 1,00
Úprava základní ceny pozemků komunikací P1 * P2 * P3 * P4 = 0,405 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 460,38 0,405 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 4/63
Výměra [m2] 824,00
Upr. cena [Kč/m2] 186,45
Jedn. cena [Kč/m2] 186,45
Cena [Kč] 153 634,80 153 634,80
Parc.č. 4/63 - zjištěná cena
=
153 634,80 Kč
1.2. Parc.č. 52/141 Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky § 9 odst. 4 1,26 0,25 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Typ
Název
Parcelní číslo
§ 9 odst. 4
Výměra [m2] 72,00
jiná plocha 52/141 -hospodářsky nevyužitelné Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než 1,- Kč / m2. Jiný pozemek - celkem
Úprava
Upr. cena [Kč/m2] 0,32 1,-
Jedn. cena [Kč/m2] 0,32
Srážka
Cena [Kč] 72,-
1,72,-
Parc.č. 52/141 - zjištěná cena
=
72,- Kč
1.3. Parc.č. 52/142 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název trvalý travní
Parcelní číslo 52/142
BPEJ
Výměra [m2] 73,00
JC [Kč/m2] 1,26
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 1,26
Cena [Kč] 91,98
-5porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:
73,00 m2
91,98
Parc.č. 52/142 - zjištěná cena
=
91,98 Kč
1.4. Parc.č. 52/143 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Název
Parcelní číslo
BPEJ
trvalý travní 52/142 porost Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem:
Výměra [m2] 741,00
JC [Kč/m2] 1,26
Úprava [%]
UC [Kč/m2] 1,26
Cena [Kč] 933,66
741,00 m2
Parc.č. 52/1432 - zjištěná cena
933,66 =
933,66 Kč
1.5. Parc.č. 52/237 Pozemek rybníků, nádrží a ostatních vodních ploch oceněný dle § 8 Přehled použitých jednotkových cen pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty Úprava [Kč/m2] § 8 odst. 4 - pozemky vodních nádrží a vodního toku § 8 odstavec 4 460,38 0,07 1,00 Parcelní Výměra Jedn. cena Typ Název Srážka % 2 číslo [m ] [Kč/m2] § 8 odstavec 4 odvodnění zem stokou 52/237 11,00 - % 32,23 Pozemek rybníků nádrží a ostatních vodních ploch - celkem Parc.č. 52/237 - zjištěná cena
=
Upr. cena [Kč/m2] 32,23 Cena [Kč] 354,53 354,53 354,53 Kč
Rekapitulace výsledných cen zjištěných podle oceňovací vyhlášky, zaokrouhleně na desetikoruny podle §50: Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 pod chodníkem v zastavěném území osady 1.2. Parc.č. 52/141 jiná plocha na břehu řeky , ve volné krajině 1.3. Parc.č. 52/142 součást honu travního porostu, ve volné krajině 1.4. Parc.č. 52/143 součást honu travního porostu, ve volné krajině 1.5. Parc.č. 52/237 otevřená zemní stoka - odvodnění
153 630,- Kč 70,- Kč 90,- Kč 930,- Kč 350,- Kč
-6-
B.2
Odhad tržní hodnoty pozemku
Pozemek parc.č. 4/63 pod veřejným chodníkem není běžně obchodovaným druhem pozemku na volném trhu. Převážná většina obdobných prodejů se uskutečňuje buďto za ceny symbolické, nebo za ceny dle platné oceňovací vyhlášky. Zde tedy odhaduji, že cena obvyklá se rovná ceně zjištěné, zaokrouhlené na celé tisíce dolů. Hospodářsky nevyužitelný pozemek parc.č. 52/141 porovnáním s obdobnými realizovanými prodeji na volném trhu odhaduji v ceně obvyklé na jednotkovou cenu 7 Kč/m2, celkem tedy 72*7=504 Kč, zaokrouhleně na desetikoruny tedy 500 Kč. Je zde potenciál získání dotací na údržbu krajiny, i scelení okolního vlastnictví. Pozemky parc.č. 52/142 a 52/143 charakteru hospodářského travního porostu jsou pozemky malé výměry a jsou částečně znehodnoceny umístěním plynovodu, parc.č. 52/142 prakticky celá. Přesto mají význam pro scelení vlastnictví honu a uživatel má nárok na získání zemědělských dotací. Jejich cenu odhaduji ve spodní části mně známého cenového rozmezí zemědělských pozemků obchodovaných na volném trhu na jednotkovou cenu 9 Kč/m2 a 11 Kč/m2 , zaokrouhleně na desetikoruny. Parc. č. 52/142 tedy 73*9=657 Kč , zaokrouhleně 660 Kč; parc. č. 52/143 tedy 741*11 = 8 151 Kč, zaokrouhleně 8 150 Kč. Pozemek drobné vodoteče na parc. č. 52/237, vedle silničního tělesa, není běžně obchodovaným druhem pozemku na volném trhu. Převážná většina obdobných prodejů se uskutečňuje buďto za ceny symbolické, nebo za ceny dle platné oceňovací vyhlášky. Zde tedy odhaduji, že cena obvyklá se rovná ceně zjištěné, zaokrouhlené na celé desetikoruny.
Rekapitulace odhadů ceny obvyklé: Ocenění pozemků 1.1. Parc.č. 4/63 pod chodníkem v zastavěném území osady 1.2. Parc.č. 52/141 jiná plocha na břehu řeky , ve volné krajině 1.3. Parc.č. 52/142 součást honu travního porostu, ve volné krajině 1.4. Parc.č. 52/143 součást honu travního porostu, ve volné krajině 1.5. Parc.č. 52/237 otevřená zemní stoka - odvodnění
153 000,- Kč 500,- Kč 660,- Kč 8 150,- Kč 350,- Kč
V Jindřichově Hradci, 10.4.2014 Ing. Ivan Kuchyňka, Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec , IČ: 490 36 696 tel.: 776 166 083, e-mail:
[email protected]
-7-
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 22. května 2008 pod zn. Spr 1183/2007 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 24-349-2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 121-2014.
E. Přílohy: str. 7,8 – fotodokumentace,
parc.č. 4/63
-8-
parc. č. 52/141
parc. č. 52/142 detail plynovod. zařízení
parc. č. 52/142,52/143
parc. č. 52/237
-9-
FAKTURA
č. 124/2014
Dodavatel: Ing. Ivan Kuchyňka – znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Dolní Pěna 51, 377 01 Jindřichův Hradec , IČ: 490 36 696 mobil: 776 166 083 e-mail:
[email protected] Bankovní spojení: : Waldviertler Sparkasse , pobočka J. Hradec Číslo účtu/ kód banky : 6000034099/7940 Odběratel: Státní statek Jeneč, s.p. v likvidaci, IČ: 00016918, Karlovarská 7, doručovací adresa Třanovského 622/11, 163 00 Praha 6
252 61 Jeneč,
Označení dodávky: Posudek č. 24-349-2014: k.ú. Alžbětín, město Železná Ruda, okres Klatovy, kraj Plzeňský. Pozemky doposud zapsané v LV č. 338 – parc.č. 4/63,52/141,52/142,52/143,52/237. Výpočet ceny administrativní a odhad tržní hodnoty pozemků . Práce celkem :
sedm
Náklady – cestovné: Ostatní náklady:
hodin
práce po 500 Kč/hod., celkem
3 500 Kč.
neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě
neúčtováno, obsaženo v hodinové sazbě
Nejsem plátcem DPH!
Celkem k úhradě
3 500,–Kč (třitisícepětsetkorunčeských)
Fakturovanou částku prosím zašlete na výše uvedený Jako variabilní symbol použijte čísla této faktury. V Jindřichově Hradci dne:
10.4.2014
Fakturu vystavil: Ing. Ivan Kuchyňka
bankovní účet.
