ZNALECKÝ POSUDEK č. 3305/25/2016 O obvyklé hodnotě rodinného domu čp. 152 postaveného na stavební parcele č. parc. 157/1, stavební parcely č. parc. 157/1, zahrady č. parc. 743/1 a trvalého travního porostu č. parc. 742/1 v obci a katastrálním území Opatovec.
Objednatel znaleckého posudku:
Insolvency Project, v.o.s. IČ: 288 60 993 Dukelská 15 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
stanovení ceny obvyklé za účelem insolvenčního řízení manželů Macků
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 11.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 11.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty výše uvedené nemovitosti.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Rodinný dům čp. 152, stavební parcela č. parc. 157/1, zahrada č. parc. 743/1 a trvalý travní porost č. parc. 742/1 Adresa předmětu ocenění: Opatovec 152 568 02 Opatovec Kraj: Pardubický Okres: Svitavy Obec: Opatovec Katastrální území: Opatovec Počet obyvatel: 676 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a IV 0,90 zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 161,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.2.2016 za přítomnosti pana macků.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Svitavy LV č. 181 Snímek pozemkové mapy k.ú. Opatovec Mapa širšího okolí Opatovce Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem a informace pana Macků Fotodokumentace pořízená znalcem
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.181 Roman Macků, bytem Opatovec 202, Opatovec Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 181 ze dne 25.1.2016
-2-
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost znalec navštívil dne 11.2.2016 a tato mu byla zpřístupněna panem Macků. Znalec vychází z místního šetření, zaměření nemovitosti, fotodokumentace pořízené na místě samém a informací poskytnutých panem Macků. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na polohu v obci, možnosti přístupu, připojení na jednotlivé inženýrské sítě, dopravní obslužnost obce, vybavení obce infrastrukturou, pracovními příležitostmi a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase.
7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Předmětná obec se nachází v blízkosti silnice vedoucí z Litomyšle na Olomouc po levé straně. S počtem obyvatel 676 patří mezi menší obce na poměry ČR a tomu odpovídá vybudovaná infrastruktura, která je základní. V obci není zdravotní péče a obec je odkázána na okolní obce a města. V oblasti školství má obec vybudovánu mateřskou školku a základní školu 1 - 5. Z inženýrských sítí jsou vybudovány pouze elektrická síť, telekomunikační síť, plynovodní řad a vodovodní řad. Kanalizace není vybudována. Z úřadů je pouze obecní úřad a ostatní úřady jsou v okolních obcích a městech s dojezdovými vzdálenostmi do deseti kilometrů. Sportovní vyžití pouze v základním rozsahu a totéž platí o obchodní síti. Jedná se o klidnou obec venkovského typu. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a jsou použity pro orientaci znalce, jedna z nemovitostí je nabízena v přímém sousedství oceňované nemovitosti. Vzhledem ke stavu oceňované nemovitosti jsou vybrány i samostatné pozemkové parcely. Dále pro porovnání znalec provedl propočet pozemkových parcel dle platného cenového předpisu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 152 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek, trvalý travní porost a zahrada
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II
0,00
II II IV
0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,000
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 152 Rodinný dům čp. 152 byl původně zemědělskou usedlostí a v pozdějších letech byl rozdělen jak geometricky tak stavebně na dva samostatné objekty, které tvoří prakticky dvojdomek. Stavba byla vybudována více jak před sto lety na mělkých základových pasech bez podsklepení a podkroví. Obvodové nosné konstrukce jsou zděné z míšeného zdiva - kamene a cihel. Stropní konstrukce rovné trámové s podbitím a záklopem. Zastřešení je provedeno sedlovým krovem dřevěné konstrukce pokrytým taškovou pálenou krytinou. Klempířské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Venkovní omítky břizolitové částečně opadané. Vnitřní omítky vápenné, bez keramických obkladů v sociálním zařízení a kuchyni. Podlahové konstrukce kombinované, částečně dusané v zadní části objektu - skladu. Okna osazena dřevěná špaletová a zdvojená. Dveře hladké a prosklené. Do objektu zaveden elektrický proud . Plynová přípojka zavedena s vnitřním rozvodem. V současné době není osazen plynoměr. Vytápění stavby plynovým kotlem s radiátorovými články KORADO. Ohřev teplé vody plynovým agregátem. Kanalizace napojena do společné žumpy obou domků umístěné v atriu domů a napojení na veřejný vodovod z vedlejšího objektu! Schodiště do půdního prostoru ze skladu kamenné bez zábradlí. Dům obsahuje: přízemí - vstupní chodbu, lázeň s WC, kuchyň, pokoj, dva sklady v zadní části. Celkový stav objektu je velmi špatný! Projevuje se značná vlhkost v obvodových konstrukcích. Lázeň není dokončena, pouze osazeny zařizovací předměty - rohová vana, sprchový kout, WV, umývadlo, bez dokončené podlahy. Plynový kotel bez krytu poháněny nouzově propan butanem. Provedené úpravy laickým způsobem bez dokončení. Sklady za obytnou částí v havarijním stavu. Na trvalém travním porostu č. parc.742/1 postaveny dva skleníky, které by měly, nebo slouží jako dílna pro automechanika. Tyto stavby nejsou zaměřeny a vedeny v katastru nemovitostí, dle sdělení vlastníka pana Macků jde o stavby dočasné na dobu deseti let! Výměry: 204 m2
zastavěná plocha rodinným domem Ocenění: na základě celkového stavu nemovitosti stanovuji hodnotu zastavěné části na Kč/m2 204,00 m2
*
2 500,- Kč/m2
Hodnotu rodinného domu čp. 152 stanovuji na 16. Elektroinstalace S -5-
500,-
510 000,- Kč
=
5,90
2
100
1,00
510 000,- Kč 5,90
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek, trvalý travní porost a zahrada Stavební pozemek, trvalý travní porost a zahrada tvoří jeden funkční celek. Pozemky se nacházejí v obci a katastrálním území Opatovec. Jsou přístupné z páteřní komunikace vedoucí obcí - zpevněné. V dané lokalitě jsou vybudovány tyto inženýrské sítě - veřejný vodovod, plynovodní řad, elektrická a telekomunikační šíť. Kanalizace není v obci vybudována. Pozemky jsou rovinaté, částečně zamokřené. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
I
-0,01
I
0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 0,990 * 1,010 = 0,990 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 161,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří trvalý travní porost zahrada
§ 4 odst. 1 § 4 odst. 1
Index
Koef.
0,990
Upr. cena [Kč/m2] 159,39
Parcelní číslo 157/1
Výměra [m2] 204,00
Jedn. cena [Kč/m2] 159,39
Cena [Kč] 32 515,56
742/1 743/1
2 673,00 529,00
159,39 159,39
426 049,47 84 317,31
-6-
Stavební pozemky - celkem
3 406,00
m2
Stavební pozemek, trvalý travní porost a zahrada - zjištěná cena
-7-
542 882,34 =
542 882,34 Kč
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s § 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Předmětná nemovitost byla porovnána s nemovitostmi obchodovanými na současném trhu a databází znalce. Při stanovení obvyklé hodnoty znalec vychází částečně z propočtů dle platného cenového předpisu u pozemkových parcel a z nabízených hodnot na realitním trhu při jejich porovnání s ohledem na skutečnost, že oceňované pozemky nemají vlastní přípojku vody, mají společnou kanalizaci do žumpy užívané i sousedním objektem, dále rozdělení dle zaměření obou nemovitostí neodpovídá skutečnému stavu a čp. 152 zasahuje do vedlejšího objektu! Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, jejich porovnání a vyhodnocením všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu v této výši: Pozemky o celkové výměře 3 406 m2 * 200,- Kč/m2 = 681 200,- Kč Rodinný dům čp. 152 z.p. 204 m2 * 2 500,- Kč/m2 = 510 000,- Kč ______________________________________________________________________ součet 1 191 200,- Kč zaokrouhleně
1 191 000,- Kč
Obvyklou hodnotu nemovitosti čp. 152 stanovuji na
1 191 000,- Kč
Slovy: jedenmilionjednostodevadesátjedentisíckorunčeských.
V Hradci Králové 11.2.2016
Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.SPR 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3305/25/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3305/25/2016. -8-
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
