ZNALECKÝ POSUDEK č. 3281/1/2016 O obvyklé hodnotě jednotky - bytu č. 845/20 v obytném domě čp. 844,845,846 postaveném na stavební parcele č. parc. 943/5 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/299004 z celku v obci a katastrálním území Jaroměř.
Objednatel znaleckého posudku:
Insolvency Project, v.o.s. IČ: 288 60 993 Dukelská 15 500 02 Hradec Králové
Účel znaleckého posudku:
stanovení ceny obvyklé za účelem zpeněžení insolvenčním správcem
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni 6.1.2016 znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3 telefon: 602 411 603 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové 6.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty výše uvedené nemovitosti.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Jednotka - byt č. 845/20 v obytném domě čp. 844,845,846 postavený na stavební parcele č. parc. 943/5 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/299004 z celku Adresa předmětu ocenění: Albieriho 845 551 01 Jaroměř Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Jaroměř Katastrální území: Jaroměř Počet obyvatel: 12 475 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 620,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, I 1,00 služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 426,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.1.2016 za přítomnosti pana Šamala.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Náchod LV č. 5247 a LV č. 4993 Snímek pozemkové mapy k.ú. Jaroměř Mapa širšího okolí Jaroměře Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem a informace pana Šamala Fotodokumentace pořízená znalcem
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje LV č.5247 Miroslav Šamal, bytem Lužická 1335, Humpolec k celku LV č. 4993 Miroslav Šamal, bytem Lužická 1335, Humpolec k 3479/299004 z celku a další spoluvlastníci Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č. 5247 ze dne 4.5.2015
6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost znalec navštívil dne 6.1.2016 a tato mu byla zpřístupněna nájemníky předmětného bytu. Znalec vychází z místního šetření, zaměření nemovitosti, fotodokumentace pořízené na místě samém a informací poskytnutých panem Šamalem. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na polohu v obci, možnosti přístupu, připojení na jednotlivé inženýrské sítě, dopravní obslužnost obce, vybavení obce infrastrukturou, pracovními příležitostmi a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase.
7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Jaroměř s počtem obyvatel 12 475 patří mezi menší města na poměry ČR. Nachází se na hlavním tahu z Hradce Králové směr Náchod a Polsko. Vzhledem k této poloze a nevybudované dálniční síti ani obchvatu města je toto značně zatíženo převážně kamionovou dopravou. Město je napojeno na železniční a autobusovou dopravu. Svojí polohou s dojezdovými vzdálenostmi do dvaceti kilometrů od Hradce Králové a Náchoda není v samotném městě a okolí vyšší nezaměstnanost a tato se drží na průměru ČR. Je též ovlivněna rozvíjejícím se průmyslem pro automobilovou dopravu v samotném městě. Město je vybaveno přiměřenou infrastrukturou odpovídající jeho velikosti v celém rozsahu služeb obyvatelstvu. Dále má vybudovánu základnu škol od MŠ po střední školství. Zdravotní péče zajištěna v běžném rozsahu, kromě nemocnice, ze které byla vybudována LDN. Rozsah sportovních zařízení je vybudován též v odpovídajícím rozsahu k velikosti města a počtu občanů. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří byly pro porovnání vybrány nemovitosti v blízkém okolí, které jsou nabízeny na realitním trhu a jsou použity pro orientaci znalce.
-3-
Dále pro porovnání znalec provedl propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 845/20 2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - vyhledávaná lokalita byt menších rozměrů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II
0,00
II III
0,00 0,25
IV
1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 1,250 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 -4-
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku - omezené parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí - v okolních bytech 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - výhodná poloha v obci
I
0,00
I
0,00
V
0,00
III
0,00
II
0,00
I
-0,05
II III
0,00 0,20
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,210 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,513
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 845/20 Obytný dům čp. 844,845,846 Dům byl postaven kolem roku 1980 a od této doby je užíván. Jedná se o dům panelový s dvoupláštěm, který není třeba zateplovat. Dům je postaven na stavebním pozemku č. parc. 943/5, má tři samostatné chody označené čísly popisnými. Dům má polozapuštěné technické podlaží a šest nadzemních podlaží s bytovými jednotkami. Objekt je napojen na jednotlivé inženýrské sítě veřejný vodovod, kanalizaci, plynovodní řad, elektrickou síť, horkovod a ohřev teplé užitkové vody. Dům má vybudovánu STA a domácí telefony. V posledních letech byl dům částečně revitalizován - výměna oken - plastová, výměna stoupaček, osazení poměrových měřidel na radiátorové články a na teplou a studenou vodu. Dále byla provedena výměna vstupních portálových dveří. Zatím není provedena výměna výtahů! Objekt je v dobrém technickém stavu bez viditelných nedostatků. Jednotka - byt č. 845/20 Byt o velikosti 1 + 1 sestávající ze vstupní chodby, šatny, WC s lázní, kuchyně , pokoje a sklepní koje mimo byt. Byt se nachází ve třetím nadzemním podlaží. podlahové krytiny původní PVC. Umakartové jádro původní bez úprav, kuchyňská linka, sporák plynový a spižní skříň taktéž původní. Zařizovací předměty v bytě taktéž bez výměny. vytápění radiátorovými články litinovými. Dveře do ocelových zárubní původní hladké a prosklené. Okna vyměněna - plastová. -5-
Byt je prakticky v původním stavu bez úprav v běžné údržbě. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 36 let 13 668,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy ( 2,55*1,30 ) * 1,00 = ( 0,92*2,01 ) * 1,00 = ( 2,01*1,60 ) * 1,00 = ( 3,45*2,12 ) * 1,00 = ( 3,45*4,73 ) * 1,00 = ( 2,77 ) * 0,10 =
Podlahové plochy bytu chodba: šatna: WC s lázní: kuchyň: pokoj: sklepní koje: Započítaná podlahová plocha bytu:
3,32 m2 1,85 m2 3,22 m2 7,31 m2 16,32 m2 0,28 m2 32,30 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820 9 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,820 = 0,763
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,250 Index polohy pozemku IP = 1,210
-6-
č. III II
Vi 0,00 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 13 668,- Kč/m2 * 0,763 = 10 428,68 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 32,30 m2 * 10 428,68 Kč/m2 * 1,250 * 1,210= 509 480,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
509 480,13 Kč
=
2. Ocenění pozemků 2.1. Stavební pozemek Stavební pozemek zastavěný obytným domem v obci a katastrálním území Jaroměř. Pozemek je přístupný z zpevněné komunikace místního významu přes chodníkové těleso. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a tyto jsou na pozemek zavedeny. Docházkové vzdálenosti k vybudované infrastruktuře jsou do pěti minut. Negativní vlivy se neprojevují. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,250 Index polohy pozemku IP = 1,210 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,250 * 1,000 * 1,210 = 1,513 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 426,Typ
Název
Parcelní číslo -7-
Výměra [m2]
Index
Koef.
1,513 Jedn. cena [Kč/m2]
Upr. cena [Kč/m2] 644,54 Cena [Kč]
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a 943/5 616,00 644,54 397 036,64 nádvoří Stavební pozemek - celkem 616,00 m2 397 036,64 = Stavební pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 397 036,64 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 479 / 299 004 Stavební pozemek - zjištěná cena
=
-8-
4 619,64 Kč
C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s § 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Předmětná nemovitost byla porovnána s nemovitostmi obchodovanými na současném trhu a databází znalce. Při stanovení obvyklé hodnoty znalec vychází z propočtů dle platného cenového předpisu a dále z porovnání jednotlivých nemovitostí v daném místě a čase, které jsou použity pouze pro orientaci znalce. Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, jejich porovnání a vyhodnocením všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu v této výši: Jednotka - byt č. 845/20 o výměře 34,79 m2 s podílem na společných částech domu čp. 844,845,846 a stavebním pozemku č. parc. 943/5 ve výši 3479/299004 z celku stanovuji za jeden metr čtverečný plochy 15 800,- Kč 34,79 * 15 800,- Kč/m2 = 549 682,- Kč zaokrouhleně 550 000,- Kč
Obvyklou hodnotu předmětného bytu č. 845/20 s podílem na společných částech domu a stavebním pozemku stanovuji na 550 000,- Kč Slovy: pětsetpadesáttisíckorunčeských.
V Hradci Králové 6.1.2016
Martin Buchar Buzulucká 526 500 03 Hradec Králové 3
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24.3.1987 čj.SPR 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3281/1/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3281/1/2016.
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
