Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Miroslav Mareš. Autor: Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Miroslav Mareš Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

Srpen, 2010

Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem předloženou bakalářskou práci vypracoval samostatně a použil jen pramenů, které cituji a uvádím v seznamu použité literatury.

……………………………………. Jméno a příjmení Karlovy Vary 31. 8. 2010

Poděkování Chtěl bych poděkovat Ing. Petru Ortovi, Ph.D. za vedení mé práce a Ing. Janu Moravcovi za cenné rady, které mi během tvorby práce poskytl.

Anotace Tato bakalářská práce se v teoretické části zabývá popisem metod, které jsou v současné době používány pro ocenění pozemků. V praktické části jsou zpracovány dvě ocenění nemovitého majetku v Karlových Varech. V poslední částí práce je analyzována situace na realitním trhu v Karlových Varech. Klíčové pojmy: pozemek, porovnávací metoda, indexová metoda, cenové mapa, nebytový prostor, bytový dům,

Annotation This thesis in its theoretical part describes the methods that are currently used for the valuation of land. The practical part presents two appraisals of real estate in Carlsbad. The last part of this work is analyzing the situation on the real estate market in Carlsbad.

Key words land, comparative method, index method, price map, commercial space, residential building,

OBSAH

ÚVOD .........................................................................................................................8 Teoretická část ............................................................................................................9 1.1. Vývoj oceňování pozemků v České republice od 19. století..............................9 1.1.1. Předválečné období ..........................................................................................9 1.1.2. Poválečné období ...........................................................................................10 1.1.3. Období socialismu..........................................................................................10 1.1.4. Současná situace (1994 - 2010) .....................................................................11 1.2. Základní pojmy při oceňování pozemku ..........................................................11 1.3. Ocenění pozemku podle zákona .......................................................................13 1.4. Základní principy tržního oceňování pozemků ................................................14 1.4.1. Vliv očekávání a změn...................................................................................14 1.4.2. Nabídka a poptávka........................................................................................14 1.4.3. Nejvyšší a nejlepší využití .............................................................................15 1.4.4. Práva k pozemkům.........................................................................................15 1.4.5. Význam polohy ..............................................................................................15 1.5. Porovnávací metoda ocenění pozemků ............................................................16 1.6. Indexová metoda oceňování pozemků..............................................................18 1.6.1. Modifikace indexové metody.........................................................................19 1.7. Cenové mapy ....................................................................................................20 1.8. Cenové mapy v Evropě.....................................................................................22 1.8.1. Cenové mapy v Slovenské republice .............................................................22 1.8.2. Cenové mapy v Spolkové republice Německo ..............................................23 1.8.3. Cenové mapy v Litvě .....................................................................................23 1.8.4. Cenové mapy ve Velké Británii .....................................................................23 1.9. Výnosové metody .............................................................................................24 1.9.1. Výpočet výnosové hodnoty............................................................................24 2. Nägeliho metoda..................................................................................................25 2.1. Shrnutí...............................................................................................................27 Praktická část ............................................................................................................28 3. Ocenění nebytového prostoru..............................................................................29 3.1. Popisné informace..............................................................................................29 3.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití............................................................32 3.3. Ocenění ..............................................................................................................32 3.3.1. Porovnávací metoda.......................................................................................33 3.3.2. Příjmová metoda ............................................................................................36 3.4. Závěr...................................................................................................................39 Ocenění bytového domu ...........................................................................................44 3.5. Popisné informace..............................................................................................44 3.6. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití............................................................47 3.7. Ocenění ..............................................................................................................47 3.7.1. Porovnávací metoda.......................................................................................48 3.7.2. Příjmová metoda ............................................................................................55 3.7.3. Nákladová metoda..........................................................................................56 3.8. Závěr...................................................................................................................58

Analýza trhu v Karlových Varech.............................................................................63 4. Obecné informace o Karlových Varech ..............................................................63 5. Trh s nemovitostmi..............................................................................................67 5.1. Pozemky............................................................................................................67 5.2. Budovy..............................................................................................................68 5.3. Pronájmy nemovitostí .......................................................................................70 6. Předpokládaný vývoj trhu nemovitostí v Karlových Varech ..............................72 ZÁVĚR......................................................................................................................73 SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ......................................................................74 SEZNAM PŘÍLOH...................................................................................................75

ÚVOD Oceňování pozemků je jednou z velmi důležitých činností odhadců a soudních znalců. Posudky jimi vytvořené poté využívají různé osoby pohybující se na realitním trhu, finanční instituce a v poslední řadě také instituce státní, jako například finanční úřad. Tato činnost je také velmi důležitá díky skutečnosti, že česká právní úprava rozeznává možnost různého vlastnictví stavby a pozemku, stavba i pozemek mohou mít jiného majitele. Je také velmi důležité znát hodnotu svého majetku, zvlášť v době, kdy celý svět prodělal finanční krizi a hodnota většiny nemovitostí se snížila. Můžeme tedy říci, že nastala správná době pro investování do pozemku, protože hodnota nemovitostí se s postupem času většinou zvyšuje. Hlavním cílem této bakalářské práce v její teoretické části je popsání metod, které se současné době využívají pro odhad hodnoty pozemků na tržních principech. Jsou zde uvedeny takové metody, které svou správnou aplikací umožní co nejpřesnější stanovení hodnoty pozemku. První kapitoly této práce se soustředí na popsání vývoje oceňování nemovitostí a pozemků v České republice od 19. století. Následně jsou stručně vyjmenovány nejdůležitější pojmy, které souvisejí s oceňováním pozemků. Další části a závěr této kapitoly popisují jednotlivé metody oceňování pozemků. Velký důraz je kladen na popis cenových map a jejich užití v České republice a okolních evropských státech. Je to z toho důvodu, že v České republice nejsou cenové mapy moc rozšířené. Je to zajisté škoda, protože umožňují přesnější a snadnější stanovení hodnoty pozemku v centrech velkých měst, kde není možno použít metody přímého nebo nepřímého porovnání, díky nedostupnosti či neexistenci tržních dat. Praktická část se zaměřuje na ocenění dvou nemovitostí, které se nacházejí v Karlových Varech. Prvním případem je ocenění nebytového prostoru, druhým případem je ocenění bytového domu s nebytovými prostory. Cílem této části je co nejpřesněji stanovit hodnotu těchto nemovitostí. Poslední část se zaměřuje na popis realitního trhu v Karlových Varech. V kapitole jsou uvedeny obecné informace o Karlovarském kraji a popsán současný stav výstavby bytů a rodinných domů v kraji. V dalších kapitolách je popsán realitní trh. Jsou zde detailně popsány ceny, za které se prodávají jednotlivé typy nemovitostí. Hlavním cílem této části je podat detailní obraz o stavu zdejšího trhu s nemovitostmi.

8

Teoretická část 1.1.

Vývoj oceňování pozemků v České republice od 19. století V této podkapitole je popsán stručný vývoj oceňování majetku na našem území.

Česká republika patřila do roku 1989, stejně jako několik dalších středoevropských zemí jako například Polsko, Bulharsko atd., mezi země s tzv. centrálně plánovanou ekonomikou. To znamená, že cena zboží nebo služeb neměla vztah k úrovni poptávky či nabídky. Objem výroby byl předem naplánován bez ohledu na poptávku trhu. S příchodem tržního hospodářství v 90. letech minulého století vzrostl význam oceňování. Ocenění jakéhokoliv majetku je službou, kterou si člověk objednává a platí za ni a očekává, že mu přinese určitý užitek. Tento užitek většinou bývá přesné vyjádření hodnoty oceňovaného majetku. Ocenění bývá zpracováno z mnoha rozličných důvodů. Může jim být například koupě či prodej nemovitosti nebo žádost o bankovní úvěr na nákup určitých pozemků atd. První představy o tom jak ocenit majetek nalezneme již v Bibli, přesněji ve Starém zákoně, Třetí kniha Mojžíšova. Můžeme si tedy všimnout, že již více jak 1000 let před naším letopočtem existovala tržní hodnota. První poměrně moderní předpisy o oceňování majetku souvisejí se vznikem právního systému, jak ho známe, s menšími či většími změnami, i dnes (obchodní zákoník, občanský zákoník atd). Podrobné odhadní řády existovaly již v druhé polovině 19. století.1 1.1.1. Předválečné období V předválečném období se cena nemovitostí určovala podle poptávky a nabídky na trhu nemovitostí. Hodnota nemovitostí byla spíše odhadována než určitým způsobem přesně oceňována. Prvním důležitým cenovým předpisem, podle kterého se oceňoval nemovitý majetek a tím pádem také pozemky, je Nařízení vlády č. 175 ze dne 20. 7. 1939 O zákazu zvýšení cen, tzv. stopceny. Účelem tohoto nařízení, které bylo vydáno před začátkem 2. světové války, bylo zastavit růst cen a zabránit tak případnému hospodářskému kolapsu. Toto nařízení bylo v platnosti u pozemků do roku 1979, u trvalých porostů až do roku 1978. 1

1

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 52. ISBN 978-80-7265-101.

9

1.1.2. Poválečné období V období po roce 1945 bylo třeba obnovit válkou zničenou zemi a znovu nastartovat zdevastované hospodářství. K jakékoliv obnově jsou ovšem potřeba peníze. Byly tedy schváleny zákony, které upravovaly výběr daní a dávek. Jedná se například o Zákon č. 134/1946 Sb. o dávce z majetku a majetkového přírůstku. 1.1.3. Období socialismu Důležitým rokem pro vývoj oceňování v tomto období je rok 1964. V tomto roce byla přijata nová ústava a v návaznosti na ní byl vybudován celý nový právní řád, jehož součástí byl Občanský zákoník, respektive Zákon č. 40/1964 Sb. Tento zákon upravoval různé typy vlastnictví. Bylo jím vlastnictví osobní, do kterého spadaly věci k uspokojení běžných životních potřeb člověka. Byl to například jeden rodinný domek, jedna chata, jeden automobil. Dalším typem bylo vlastnictví soukromé, do kterého patřily ostatní věci, jako například druhý domek, druhý automobil. Patřily sem také výrobní prostředky, přesněji to byla továrna, velkostatek atd. Věci, které patřily do skupiny soukromého vlastnictví, se mohly prodávat pouze státu nebo dědit. Pokud se podíváme na situaci s pozemky v tomto období, tak zjistíme, že bylo zavedeno osobní užívání. Tento pojem znamená, že pozemek byl podle vzoru ze sovětského svazu, ve vlastnictví státu. Občan dostal pozemek přidělen od státu do osobního užívání, například za účelem výstavby rodinného domku. V roce 1964 vznikla také první oceňovací vyhláška, respektive Vyhláška č. 73/1964 Sb. Zjištěné ceny vycházely z tříd kvality stavby. Přiřazení příslušnosti k určité třídě se provádí podle určitých znaků kvality, které jsou uvedeny v tabulce pro jednotlivé třídy. Pokud měla nemovitost alespoň dvě třetiny znaků kvality, které patřily do příslušné třídy, byla do této třídy zařazena. Ceny byly pevné a neměly s realitou nic společného, snaha byla spíše tyto ceny co nejvíce regulovat. Tato vyhláška má také význam pro současnou praxi. Na jejím základě jsou stanoveny ceny nemovitostí pro malou restituci. Dalším důležitým bodem pro vývoj oceňování v České republice byl rok 1984. Bylo opuštěno od ocenění na principu tříd kvality a zavedeno oceňování nemovitého majetku podle takzvaného počtu bodů, který závisel na počtu podlaží, typu konstrukce a provedení stavby. První vyhláškou, která byla zpracována na základě této metodiky, byla Vyhláška č. 128/84 Sb. Ta byla platná od 1. 1. 1985. Další vyhlášky zpracované podle výše zmiňované metodiky platily až do roku 1994. Po zavedení Vyhlášky č. 128/84 Sb. byla zrušena nutnost používat stopceny pro ocenění staveb v soukromém 10

vlastnictví. Vzhledem k předchozím vyhláškám, nebyly hodnoty nemovitostí v osobním vlastnictví, které byly oceněny touto vyhláškou, tolik odtrženy od reality. Na rozdíl od nemovitostí v soukromém vlastnictví, kde hodnoty zůstávaly nereálné. 2 1.1.4. Současná situace (1994 - 2010) Od roku 1994 platí vyhlášky, které opustily metodiku oceňování podle počtu bodů. Byla zavedena nová metodika, která je založena na jednotkové ceně. Tato jednotková cena závisí na účelu budovy a je dále vynásobena obestavěným prostorem a upravena dalšími koeficienty. Od 1. 1. 1998 do dnešní doby platí Zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku. Při bližším pohledu na tento zákon zjistíme, že je poměrně stručný a obecný. Je to z důvodu, aby tento zákon mohl platit co nejdéle a nemusely být zákonodárci schvalovány jeho nové podoby. Údaje, které utvářejí hodnotu majetku jsou uvedeny v jednotlivých prováděcích vyhláškách. Zákon pojednává o způsobech oceňování věcí, práv a dalších majetkových hodnot a služeb. 3

1.2.

Základní pojmy při oceňování pozemku V této podkapitole jsou uvedeny základní pojmy, které se vztahují k

problematice oceňování pozemků. V českém právním řádu platí zásada superficies solo non cedit. Tato latinská fráze znamená, že stavby nejsou součástí pozemku. Stavba nebo pozemek mohou mít každá jiného majitele. Nemovitost: věc nemovitá je definována občanským zákoníkem. Zde je nemovitost vymezena jako: •

Pozemky, kterými jsou části zemského povrchu (včetně toho pokrytého například vodou), tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ale ani spotřebovat. Pozemky jsou zpravidla evidovány v podobě parcel, které jsou geometricky a polohově určeny, zobrazeny v katastrální mapě a označeny parcelním číslem.

•

Stavby, tedy rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí pevným základem. 4

2

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 54. ISBN 978-80-7265-101. 3 ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Stručná rekapitulace vývoje oceňování podle cenového předpisu, s. 56. ISBN 978-80-7265-101. 4 Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, §119 odst. 2.

11

Katastr nemovitostí: je to veřejný soubor údajů o nemovitostech. Shromažďuje jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Jsou zde evidovány tyto typy nemovitostí: •

pozemky v podobě parcel,

•

budovy spojené se zemí pevným základem,

•

byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky,

•

rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory,

•

stavby, o nichž to stanoví zvláštní zákon. 5 Pozemek: představuje část zemského povrchu. Něco co je dáno a nelze vyrobit

ani spotřebovat. Vyznačuje se tedy určitou vzácností. Množství pozemků je konečné a omezené, pozemky také mají většinou neomezenou životnost. Pozemky, jako jsou lomy, pískovny, doly, časem svojí životnost ztrácejí, tím jak jsou postupně vytěžovány. Životnost pozemku a půdy může také zkrátit ekologická zátěž, jako jsou různé druhy znečištění nebo kontaminace. U stavebních pozemků můžeme uvažovat o nekonečné životnosti a také o tom, že přinášejí určitý užitek, který se liší podle využití pozemku. Čím vyšší užitek bude oceňovaný pozemek pro člověka produkovat, tím bude jeho hodnota větší.5 Definice pozemku dle zákona: zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) říká, že pozemkem je podle § 27 písm. a) katastrálního zákona část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, případně rozhraním způsobu využití pozemků. Parcelou je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem [§ 27 písm. b) katastrálního zákona]. 6 Výměra pozemku dle zákona: výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost výměry je dána geometrickým určením pozemku. Výměra parcely je evidována s přesností danou metodami, kterými byla zjištěna [§ 27 písm. g) katastrálního zákona]. Správně by se mělo vždy hovořit o výměře parcely, ne pozemku. Výměra je v katastru nemovitostí vždy vztažena k parcele, která je obrazem pozemku vzniklým svislým průmětem jeho hranic do vodorovné roviny katastrální mapy.6 5

DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. Základní pojmy, s. 6-9. ISBN 80-245-0728-5. 6 KOTRADY, P. Právní rádce [online]. 27.3.2008 [cit. 2010-07-27]. Výměra parcely. Dostupné z WWW: . ISSN 1213-7693.

12

1.3.

Ocenění pozemku podle zákona V současné době je platný Zákon č. 151/97 Sb. O oceňování majetku a Vyhláška

č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/97 Sb. Základní listina práv a svobod nám říká, že by měla být garantována takzvaná daňová spravedlnost, a že všechny daňové subjekty mají zákonné právo, aby jim byla daň vyměřena stejným způsobem. Jedná se například o výměr daně při převodu nemovitosti, dědické daně atd. Zákon by nám měl tuto daňovou spravedlnost zajistit. V zákoně je přesně dána konstrukce ceny nemovitosti. Výsledná cena by měla být jednoznačná a jediná. Ocenění nemovitosti zpracované na tržních principech a ocenění zpracované podle cenového předpisu jsou navzájem nekompatibilní. Ocenění zpracované na tržních principech nemůže být použito pro stanovení základu daně. Při ocenění pozemku podle cenového předpisu by jsme měli postupovat následovně: •

Znalec by měl nejprve zjistit k jakému účelu je pozemek využíván a o jaký typ pozemku se jedná. To můžeme zjistit z výpisu z katastru nemovitostí nebo při prohlídce nemovitosti. Pokud jsou skutečnosti zjištěné při prohlídce v rozporu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí, vycházíme ze skutečného stavu. Pro stanovení správné cenové sazby je důležité, jestli se jedná o stavební pozemek. Pokud v obci, ve které se nachází oceňovaný pozemek, existuje cenová mapa, použije se údaj uvedený v této mapě. Následně vynásobíme cenu za m2 z cenové mapy výměrou stavebního pozemku.

•

V případě, když neexistuje cenová mapa pro danou lokalitu, zjistí se základní cena podle §28 vyhlášky.

•

Základní cena se poté upraví koeficienty, které jsou uvedeny ve vyhlášce. Ty zohledňují odlišnosti pozemku, například napojení na inženýrské sítě. Velkou roli také hrají koeficienty prodejnosti. Tyto koeficienty vnášejí tržní pohled do základního nákladového přístupu tvorby vyhlášky.

•

Následně vynásobíme upravenou základní cenu za m2 výměrou pozemku. 7

7

ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. Metodika výpočtu ceny podle cenového předpisu, s. 61. ISBN 978-80-7265-101.

13

Zákon dále pojednává v §11 - §13 o oceňování zemědělských pozemků, lesních pozemků, vodních nádrží, toků a jiných pozemků. Dále v §14 - §16 pojednává o oceňování trvalých porostů (lesní porosty, ovocné dřeviny, vinná a chmelová réva a okrasné rostliny).

1.4.

Základní principy tržního oceňování pozemků Trh nemovitostí je ovlivňován poptávkou a nabídkou. Působí na něm mnoho

různých subjektů jako například realitní kanceláře na straně prodávajících a lidé jako kupující. Na realitním trhu můžeme ovšem najít určité pravidla a zákonitosti. Tato podkapitola stručně popisuje tyto pravidla a zákonitosti. 1.4.1. Vliv očekávání a změn Trh s pozemky musíme chápat jako komplexní neustále se měnící proces, na který působí různé síly z mnoha oblastí lidské činnosti. Tyto síly mohou působit změny hodnoty pozemku. Nemovitosti jsou obecně chápány jako málo riziková investice a hodnota nemovitosti většinou pomalu roste. Skokově se hodnota může změnit například při změně územního plánu (zemědělský pozemek se v katastru nemovitostí změní na stavební atd.). Změna hodnoty může nastat také při zásahu státu (například vyvlastnění, změna výše daně atd.). 1.4.2. Nabídka a poptávka Ekonomická pravidla nám říkají, že se stoupající nabídkou a snižující se poptávkou ceny pozemků klesají. Se stoupající poptávkou a snižující se nabídkou ceny stoupají. Změnu v nabídce či poptávce na trhu pozemků může způsobit mnoho různých faktorů, jsou jimi: změny v populaci, kupní síle, oblibě, hospodářské či úvěrové politice nebo změny v ceně stavebních materiálů. Účastnící trhu s pozemky se zaměřují především na polohu. Pozemky s nejvýhodnější polohou mají největší hodnotu a jsou obsazovány nejdříve. Pokud se zaměříme na rychlost změny poptávky či nabídky, zjistíme že změny v poptávce jsou rychlejší než změny v nabídce. Je to zejména kvůli tomu, že nabídka pozemků je konečná, nedají se vyrobit nové a jsou tedy více a více vzácnější. 8

8

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Základní principy, s. 19-21. ISBN 978-80-245-1211-2.

14

1.4.3. Nejvyšší a nejlepší využití Analýza nejvyššího a nejlepšího využití je jednou z podmínek definice tržní hodnoty ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů. Je definováno jako pravděpodobné, zdůvodnitelné a legální užití nemovitosti, které je fyzicky reálné, technicky podložené, finančně přiměřené a směřuje k nejvyšší hodnotě nemovitosti. Pokud budeme oceňovat nezastavěný pozemek je analýza nejvyššího a nejlepšího využití velice důležitá. Důležitým podkladem pro analýzu jsou informace z územního plánování. Na druhou stranu nemůžeme spoléhat na informace z katastru nemovitostí. Označení druhu pozemku, který je v KN veden jako orná půda a ve skutečnosti jsou sousední pozemky zastavěny budovami. Je tedy pravděpodobné, že na tomto pozemku bude také možná budoucí výstavba. 9 1.4.4. Práva k pozemkům Hodnotu pozemků mohou také ovlivňovat různá omezení vlastnických práv. Mohou to být různá věcná břemena, dlouhodobé nájemní smlouvy, nájemní smlouvy s dlouho výpovědní dobou atd. Omezení vlastnických práv je velmi individuální, ale můžeme se řídit obecným pravidlem, že ve většině případů snižují hodnotu majetku. Ideální je nemovitost v osobním vlastnictví, bez zatížení věcnými břemeny.9 1.4.5. Význam polohy Poloha je velmi důležitým hodnototvorným faktorem. Pokud při ocenění pozemku použijeme porovnávací metodu, měly by být analyzovány tyto faktory: •

umístění v rámci obce,

•

urbanistické vztahy k okolí,

•

dopravní dostupnost a parkovací možnosti,

•

konfigurace terénu, tvar pozemku, orientace ke světovým stranám,

•

možnosti napojení na infrastrukturu a inženýrské sítě,

•

ostatní významné vlivy okolí.9

9

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Základní principy, s. 21-28. ISBN 978-80-245-1211-2.

15

1.5.

Porovnávací metoda ocenění pozemků Odhad hodnoty pozemků pomocí přímého či nepřímého porovnání je v praxi

znalce či odhadce využíván nejčastěji. Výsledným hodnotám je také přikládána největší váha. Porovnání je analytický proces založený na předpokladu, že jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů shodné nebo podobné, měly by být shodné nebo podobné i jejich parametry zbývající. U pozemků je vyloučena absolutní shodnost, můžeme tedy porovnání založit pouze na podobnostech či obdobě. Kvalitativní a kvantitativní rozdíly jsou poté cenově zohledněny pomocí koeficientů. Porovnávací proces zpravidla probíhá ve třech fázích, jsou to fáze: přípravná, porovnávací a vyhodnocovací. •

Přípravná fáze: spočívá ve shromáždění dat o nabídkových, prodejních a jiných cenách, které figurovaly na trhu s nemovitostmi. Data mohou být získána odhadcem z kupních smluv, z nabídek realitních kanceláří nebo mohou být použity různé databáze (profesní nebo databáze institucí).

•

V následující fázi jsou vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňovaným nemovitostem. Ty poté slouží jako vzorky. V porovnávací metodě můžeme použít dva typy porovnání. Prvním je porovnání přímé. Jeho podstatou je, že porovnávací vzorky mají konkrétní podobu. Druhým typem je porovnání nepřímé, při kterém se oceňovaný majetek porovnává s referenčním vzorkem. Ten reprezentuje určitý soubor vybraných nemovitostí.

•

Dalším krokem bude správný výběr jednotky pro porovnání. Nejčastěji se používá cena v Kč přepočtená na m2 plochy. Ojediněle je možno použít jednotku ceny v Kč za pozemek jako celek (Kč/ks).

•

Poté je nutné analyzovat všechny odlišnosti mezi oceňovaným subjektem a jednotlivými vzorky. Tato analýza je prováděna pomocí prvků porovnání. Používá se celkem deset prvků, jsou jimi: přejímaná vlastnická práva k nemovitostem, finanční podmínky, podmínky prodeje, tržní podmínky, daňové podmínky, poloha, technické a ekonomické faktory, způsob a možnosti využití a nerealitní faktory. Těchto deset prvků pokrývá všechny hodnototvorné faktory, v nichž se porovnávané nemovitosti mohou vzájemně lišit. 10

10

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Porovnávací přístup, s. 39-41. ISBN 978-80-245-1211-2.

16

Případné odlišnosti u oceňovaného majetku a vzorků jsou zohledněny pomocí cenové adjustace. Cenovou adjustací rozumíme vhodně zvolené srážky a přirážky směřující k tomu, aby po jejich zohlednění výsledek indikoval hodnotu posuzovaného pozemku. Adjustace se provádí následovně: •

Pokud je vzorek lepší než oceňovaná nemovitost, znamená to, že jeho cena je příliš vysoká a aby plně odrážela hledanou cenu nemovitosti, je potřeba jí snížit.

•

Pokud je vzorek horší než oceňovaná nemovitost, znamená to, že jeho cena je nízká a aby plně odrážela hledanou cenu nemovitosti, je potřeba jí zvýšit.

•

Pokud je vzorek shodný s oceňovanou nemovitostí, adjustace ceny se neprovádí.

V závěrečné fázi by měly být výsledné hodnoty vzájemně analyzovány a měla by být vyslovena jediná indikace hodnoty, reprezentující porovnávací přístup. 11 Přímé porovnání Metodu přímého porovnání můžeme použít tehdy, pokud lze k oceňovanému pozemku najít pozemek podobný. Je nutné znát jeho prodejní nebo nabízenou cenu a je také nutné znát podmínky, za kterých případná transakce proběhla. Pozemky, které splňují tyto předpoklady, můžeme použít jako vzorky. Pro výběr vzorků je důležité chápat je v širších geografických vztazích. To znamená, aby byly v shodné lokalitě, blízkém okolí a jednalo se také o podobný typ trhu. Pokud není možné získat vzorky v blízkém okolí pozemku, je nutné rozšířit okruh hledání. Toto řešení má ovšem svoji nevýhodu v tom, že s rozšiřujícím se okruhem se snižuje přesnost odhadu. Dále je pro tuto metodu nutné zvolit správný počet vzorků. Většinou se používají tři vzorky. I když není možné získat dostatek co nejvíce podobných vzorků nemusí to vždy být překážkou. Tyto méně podobné vzorky nám určí jisté meze, ve kterých se hledaná hodnota pozemku pohybuje. Přímé porovnání se zpracovává ve formě tabulek. 12 Metoda přímého porovnání je přímé použita v této bakalářské práci při ocenění bytového domu.

11

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Porovnávací přístup, s. 39-43. ISBN 978-80-245-1211-2. 12 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Přímé porovnání, s. 44-46. ISBN 978-80-245-1211-2.

17

Nepřímé porovnání Metoda nepřímého porovnání je založena na procesu porovnání oceňovaného pozemku s referenčním vzorkem. Ten lze vytvořit například při ocenění několika vzájemně na sebe navazujících pozemků, které byly rozděleny pro účel výstavby rodinných domů. Odhadne se tedy hodnota skupiny pozemků, které se následně určí referenčním vzorkem. Pomocí koeficientů se upraví odlišnosti, jimiž se oceňovaný pozemek od referenčních liší. Hodnota referenčních vzorků může být také získána z databází mnoha institucí. Je to například databáze průměrných cen stavebních pozemků v ČR, kterou zpracovává ČSÚ. Tyto databáze jsou zpracovány na základě velkého počtu vzorků, ale nezohledňují bližší podrobnosti. Nelze poznat druh pozemku, jeho přesná lokalita, svažitost atd.

1.6.

Indexová metoda oceňování pozemků Indexová metoda je jednou z variant nepřímého porovnání. Její princip spočívá

na pevně stanovených veličinách základnách cen vzorků i rozdílů. Indexové metody mají největší uplatnění u výpočtů administrativních cen. Je to z důvodu jednoznačného stanovení ceny, není zde prostor pro dvojí výklad či stanovení ceny. Původ indexové metody je v Německu. Zde byla vypracována Spolkovým ministerstvem hospodářství pro oceňování na území nových spolkových zemí. Tato metoda vycházela z tržních cen stavebních pozemků v bývalém západním Německu. Z těchto cen byly odvozeny výchozí směrné ceny pro území nových spolkových zemí. Tyto ceny se pohybovaly od 85 DEM/m2 v roce 1985 až po 107,5 DEM/m2 v roce 1991. Směrné ceny určitého roku byly doplněny tabulkou (viz tabulka 1), která vycházela ze šesti kriterií, ke kterým byly přiděleny hodnoty opravných indexů. Aplikace této metody spočívá v tom, že směrná cena se násobí indexy jednotlivých kritérií. Indexy mají značný rozsah a dávají tedy znalci možnost uplatnit svůj odborný názor. 13 Kritéria a jejich příslušné indexy jsou uvedeny v následující tabulce (tabulka 1).

13

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Indexové metody, s. 68-70. ISBN 978-80-245-1211-2.

18

tabulka 1

Č

Kritéria

Index

1

Územní struktura

0,60 - 1,50

2

Typ staveb. pozemku (tvar, orientace, sklon)

0,40 - 1,50

3

Třída velikosti obce (podle počtu obyv. , významu)

0,40 - 3,50

4

Obchodní resp. průmyslová poloha

0,50 - 2,50

5

Stavební připravenost a infrastruktura (žádná - úplná)

0,50 - 1,25

6

Speciální charakteristiky (jiná negativa-pozitiva)

0,30 - 1,50

Pokud známé cenu konkrétního pozemku a jeho detaily, které můžeme vyjádřit indexy, lze nadále pomocí indexové metody vyjádřit hodnotu pozemku posuzovaného. Vyjádření hodnoty pozemku se provede poměrem indexů pomocí vzorce:

Hp = Hv * Ip / Iv Vysvětlivky: Hp = hledaná hodnota posuzovaného pozemku Hv = hodnota vzorku Ip / Iv = poměr indexů, kde Iv = součin indexů přidělených vzorků (Iv = Iv1 * Iv2 * ... * Iv6) Ip = součin indexů oceňovaného pozemku (Ip = Ip1 * Ip2 * ... * Ip6) Výsledné hodnoty je nutné vyjadřovat ve stejných jednotkách, tuto metodu lze aplikovat i pro podmínky v České republice. 14 1.6.1. Modifikace indexové metody Indexová metoda byla modifikována v roce 1994. Hlavním cílem bylo vytvořit nástroj, který by umožnil odhadnout informativní ceny stavebních pozemků. Metoda hodnotí pozemek pomocí přesně vymezených indexů. Hodnota každého indexu vyjadřuje určité hodnotící kritérium, jako: teritoriální struktura obce (T), stavební připravenost pozemku (S), velikostní třída obce (V), vhodnost pozemku pro daný účel (O), infrastruktura okolí pozemku a jeho dopravní dostupnost (I), zvláštní zlepšující podmínky (E), zvláštní zhoršující podmínky (Z). 14

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Indexové metody, s. 70-71. ISBN 978-80-245-1211-2.

19

Informativní cena pozemku se poté stanoví součin směrné hodnoty a jednotlivých koeficientů podle vzorce:

CP = SHP * (T * S * V * O * I * E * Z) Dále byl stanoven vzorec, který umožňoval zpětné stanovení směrné hodnoty pozemku, tvar vzorce byl následující:

SHP =

CP T * S *V * O * I * E * Z Směrná hodnota pozemku byla stanovena přepočtem z německé měny podle

aktuálního kurzu. Bylo doporučeno rozmezí 850 - 1800 Kč/m2. Všechny hodnotící kritéria a indexy byly shrnuty na místě obhlídky do předem připraveného formuláře. Data byla poté zpracována počítačovým programem, jehož výstup tvořila informativní cena pozemků. 15

1.7.

Cenové mapy Jednou z variant ocenění pozemku nepřímým porovnáním je volba referenčních

vzorků na základě hodnot z cenových map. Cenové mapy a jejich tvorba je upravena zákonem č. 151/97 Sb. Zde jsou v §10 podrobně popsány detaily cenových map: •

Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. 16

•

Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření.16

•

Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků každému, kdo o to požádá.16

15

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Modifikace indexových metod, s. 79-86. ISBN 978-80-245-1211-2. 16 Zákon č. 151/1997. In Sbírka zákonů, Česká republika. 2010, 778, s. 6.

20

Cenové mapy v České republice používají úřady (pro výpočet daně), realitní kanceláře, občané atd. V současné době má platnou cenovou mapu 14 měst a obcí (stav k 12. 7. 2010 podle www.cenovemapy.cz). Zastaralou a tedy i neplatnou cenovou mapu má přibližně 39 měst a obcí. (stav k 12. 7. 2010 podle www.cenovemapy.cz). Nejčastějším mapovým podkladem pro tvorbu cenových map je katastrální mapa v digitální podobě. Náklady na zpracování cenové mapy nezávisí na velikosti obce, ale spíše na softwarovém zpracování a způsobech prezentace cenové mapy. Náklady jsou ovšem neporovnatelné. V některých případech obec zpracovává celý geografický informační systém, někde se vytváří pouze aplikace pro cenovou mapu. Řádově to jsou stovky tisíc korun (od 20000 Kč v obci s 400 obyvateli, až po 900 000 Kč v obci s 50 000 obyvateli). Cena roční aktualizace se pohybuje od 100 000 Kč po 1 000 000 Kč ve velkém městě. 17 Pro účely tržního oceňování by tyto ceny měly být chápány pouze jako orientační a neměly by být znalci přebírány automaticky. Je to kvůli řadě charakteristických vlastností cenových map. Jsou jimi: •

Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat. Tento problém si můžeme přiblížit na

příkladu skupiny parcel. Data této skupiny parcel zůstávají beze změny až do dalšího obchodu s některou z těchto parcel. Obchody se všemi parcelami samozřejmě neprobíhají každý rok. S postupujícím časem od posledního obchodu ceny zastarávají a nereagují na vývoj cen v okolí. Opakem může být druhý jev, kdy se uskuteční nový obchod a tím se v cenové mapě objeví značný skok v ceně. Velikost tohoto "skoku" roste s postupem času. •

Zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí včetně staveb. Tento problém je nejvíce znát v centru velkých

měst, kde prakticky neexistují volné stavební pozemky, a pokud se obchoduje s nemovitostmi, je to většinou s nemovitostí jako celkem. Rozlišení stavby a pozemku je pouze formální pro účely účetnictví. •

Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce. Tento

problém nastává, pokud je transakce ovlivněna odlišnými podmínkami transakce (finanční, obchodní, tržní, daňové podmínky), potom tedy ceny pozemků přejímané z kupních smluv nemusí odrážet skutečnou tržní hodnotu. 17

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 4-6. Dostupné z WWW: .

21

Funkce cenových map pro tržní oceňování spočívá zejména v celkové cenové orientaci a pro praxi většinou indikuje dolní cenovou mez cenového pásma. 18

1.8.

Cenové mapy v Evropě Tato kapitola se zabývá stručným přehledem situace s cenovými mapami v

okolních státech. Nejlépe propracovaný systém cenových map z evropských zemí mají Německo a Litva. Většina informací popisuje situaci z roku 2005, pokud není uvedeno jinak. 1.8.1. Cenové mapy v Slovenské republice

Situace v roce 2005 byla následující: na rozdíl od České republiky nebyla cenová mapa na Slovensku veřejný dokument. Města ho tedy nemusela zveřejňovat. Zákon, který cenové mapy upravoval byl zrušen v roce 2004. Veřejně přístupnou cenovou mapu mělo město Zvoleň. Neveřejnou mapu měla města: Bratislava, Báňská Bystrica, Bardějov a Lučenec. 19 Situace v roce 2010 je následující. Slovensko má platnou cenovou mapu pro celé své území. V dubnu 2007 vznikla první verze cenové mapy. Je přístupná z www stránek (www.cmn.sk). Je rozdělená na veřejnou zónu, kam mají přístup pouze autentifikovaní uživatelé a privátní zónu. Cenová mapa přebírá údaje o cenách přímo z realitního trhu. Základem je pravidelně aktualizovaná databáze nabídkových a realizovaných cen prodeje a pronájmu nemovitostí od roku 2000. Tyto data shromažďuje Národní asociace realitních

kanceláří,

která

tyto

informace

získává

prostřednictvím

serveru

www.reality.sk, od přibližně 1080 realitních kanceláří. Tato cenová mapa poskytuje detailní informace o typu nemovitosti, zastavěné ploše, věku, stavu, vybavenosti a dalších parametrech. Obsahuje celkem 3 300 000 údajů a 160 000 údajů o realizovaných transakcích. 20

18

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Cenové mapy pozemků, s. 62-64. ISBN 978-80-245-1211-2. 19 GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 14-17. Dostupné z WWW: . 20 Cenová mapa nehnutelností Slovenska [online]. 2009 [cit. 2010-08-05]. O CMN. Dostupné z WWW: .

22

1.8.2. Cenové mapy v Spolkové republice Německo

Cenová mapa je zavedena v každém hlavním městě jednotlivých zemí Německa. V každém z těchto měst se cenová mapa tvoří jinak a jelikož má Spolková republika Německo celkem 16 států je poměrně těžké dát jednoznačnou výpověď o stavu cenových map. V Německu působí Komora cenových znalců, která má širokou působnost. Její aktivity zahrnují: posudky, ocenění, výroční standardy pozemkových cen, produkce cenových map atd. Hlavním cílem působnosti této komory je poskytování geografického informačního systému (GIS), svobodu a dostupnost digitálních informací. Výstupní data z cenových map jsou většinou zadarmo, za poplatek jsou pouze data o situaci na trhu a úřední výstupy. Například cena informace o nemovitosti v Frankfurtu byla v roce 2005 přibližně 15 Euro. Cenové mapy jsou v Německu upraveny zákonem "Bewertungsgesetz" sec. 145 et seqq. Základem pro cenové mapy je většinou katastrální mapa s měřítkem 1:5000. Může to také být topografická mapa nebo městský plán (1:5000 - 1:20 000). 21 1.8.3. Cenové mapy v Litvě

Litva začala zavádět cenové mapy jako jeden z prvních států. Při tvorbě majetkových daní převzala mnoho informací z severských zemí. V Litvě funguje státní centrální registr, který začleňuje nemovitosti a katastrální data do jednoho systému. Do informačního systému nemovitostí byly začleněny tyto informace: data o budovách, stavbách, provozovnách, bytech, právní a geografické informace. Cenové mapy jsou v Litvě využívány převážně pro určování daní z nemovitosti. Obsahem cenových map je tržní cena. Cenové mapy v Litvě jsou tvořeny státním centrálním registrem. Cenové mapy pokrývají celé území.21 1.8.4. Cenové mapy ve Velké Británii

Obsahem cenových map ve Velké Británii jsou tržní ceny prodaných nemovitostí. Zdrojem dat jsou data transakcí získaná z vládní organizace pro oceňování (Valuation office agency). Cenové mapy se nejvíce využívají pro určení skutečné ceny

21

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 9-11, 12-14. Dostupné z WWW: .

23

nemovitosti, pro výpočet daně z nemovitosti. Podkladem pro cenové mapy je topologická mapa. 22

1.9.

Výnosové metody Princip výnosových metod je založen na očekávání budoucího prospěchu.

Nejvíce investičně zajímavé pozemky jsou zajisté v centru velkých měst. Majitel, který takový pozemek zakoupí, očekává že mu bude přinášet určitý peněžní výnos. Každý budoucí prospěch má charakter jistého investičního záměru. Není tedy vždy jisté, že takový záměr bude fungovat. Je možné vycházet z prospěchu, který byl dosahován v minulosti. Takový přístup můžeme volit, pokud se výrazně nezměnily tržní podmínky. Prospěch nemusí vždy mít formu nájemného. Pokud zájemce nemovitost koupí do osobního vlastnictví, prospěchem pro něj bude úspora nájemného. Prospěch také může představovat cenový rozdíl mezi současnou a budoucí hodnotou pozemku. Všechny tyto formy prospěchu jsou vyjádřitelné penězi. Není to ovšem jediná možnost. Prospěchem pro rodinu může být možnost vlastního bydlení, pro firmu to může být jistota provozu firmy na vlastních pozemcích.23 1.9.1. Výpočet výnosové hodnoty

Pokud známé výší pozemkové renty, můžeme pomocí kapitalizace vypočítat výnosovou hodnotu pozemku. Můžeme tedy použít vzorec:

VH = V/i V = roční výnos i = míra kapitalizace Míra kapitalizace bývá volena nižší, než je tomu u nemovitostí jako celku. Investice do pozemků jsou uvažovány jako daleko bezpečnější. Stavby totiž nemají neomezenou životnost a jsou v nich skryty různá rizika.23 Ocenění pozemku pomocí výnosové metody může být použito například pro ocenění parkovišť, tržišť a obecně pozemků, které generují určitý peněžní příjem.

22

GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. s. 17-18. Dostupné z WWW: . 23 ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Výnosový přístup, s. 92-96. ISBN 978-80-245-1211-2.

24

2. Nägeliho metoda Tato metoda bývá v odborné literatuře označována také jako metoda polohových tříd. Původně byla vyvinuta ve Švýcarsku. Byla aplikována na trzích s nemovitostmi ve Švýcarsku, Německu v případech, kdy nebylo možno pro ocenění použít porovnávací metody. Základním principem této metody je "klíč polohy". Ten se určuje pomocí sedmi kritérií, které oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd. Každá třída má pevně stanovený podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí v procentuální formě. Tyto podíly byly stanoveny na základě údajů z Švýcarska a Německa. Klíč třídy polohy pro stavební pozemky, které jsou poté využity pro bytovou a občanskou výstavbu, obsahuje pět základních kritérií a dva doplňující faktory. Tyto kritéria jsou uspořádána do přehledných tabulek. •

Kritérium A - Všeobecná situace: popisuje obecnou polohu pozemku. Třídy 1 8. Třída 1 jsou zemědělské oblasti vzdálené od větších osad. Třída 8, to jsou nejlepší polohy pro obchody ve velkoměstech.

•

Kritérium B - Intenzita využití pozemku. Třídy 1 - 8. Třída 1 popisuje místa s nízkým využitím, nebo stavby pro rekreaci. Třída 8 popisuje exkluzivní místa s největším využitím, jako jsou lokality v největších městech.

•

Kritérium C - Dopravní spojení s velkoměstem. Třída 1 popisuje odlehlé pozemky s nevýhodnou dopravní polohou. Třída 8 je pravý opak. Jsou to centra dopravních systémů s nejhustším provozem.

•

Kritérium D - Obytný sektor. Třída 1 jsou venkovské obytné stavby, turistické ubytovny atd. Třída 8 to jsou luxusní hotely s velkorysým řešením.

•

Kritérium E - Živnosti, administrativa, obchod. Třídě 1 jsou přiřazeny podniky typu štěrkovny, kamenolomy, pily atd. Třídě 8 jsou přiřazeny luxusní obchody, velkobanky, obchodní sídla význačných firem atd.

•

Doplňující faktor F - Faktory zvyšující hodnotu.

•

Doplňující faktor G - Redukující faktory.

Výsledná třída se určí jako průměr z výsledků prvních pěti kritérií. Ty kritéria, které nejdou použít, se neuvažují (např. kritérium E v obytných lokalitách). 24

24

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Nägeliho metoda, s. 119-125. ISBN 978-80-245-1211-2.

25

Výsledek je možné upravit pomocí faktoru F a G. Poté se podle výše třídy polohy se vybere hledaný procentuální poměr, kterým se na celkové hodnotě nemovitosti podílí pozemek. Tento poměr je rozlišený pro Německo a Švýcarsko, je vidět v následující tabulce: 25 tabulka 2

Třída polohy Německo Švýcarsko

1

2

3

4

5

6

7

8

5%

6%

9%

13%

18%

22%

30%

33-55%

18,8%

25%

31,2%

37,5%

43,8%

50%

6,3% 12,2%

Základem pro výpočet jsou náklady na stavby, a protože se v této metodě používá poměr hodnoty pozemku k celkové hodnotě nemovitosti, je nutné použít následující vzorec:25

Hp = NHs *

x (1¬x)

Hp = hledaná hodnota pozemku NHs = předpokládané náklady na stavby bez opotřebení x = podíl připadající na pozemek dle tabulky v setinné formě Nägeliho metoda byla modifikována pro použití v ČR. Modifikace přebírá původní polohový klíč s výjimkou drobných změn a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů. Podíly jsou rozčleněny v závislosti na druhu staveb, dále ve smyslu provozní nebo obytné stavby a nakonec roztříděny podle velikosti města či obce.25

25

ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. Nägeliho metoda, s. 119 - 125, 124, 125, 132, 133. ISBN 978-80-245-1211-2.

26

2.1.

Shrnutí Pokud na tomto místě shrneme všechny popsané metody, zjistíme následující

skutečnosti. Nejdůležitější a nejspolehlivější metodou ocenění pozemku je metoda porovnávací. Vychází totiž z hodnot, za které se v současné době obchodují nemovitosti. Je zde tedy přímá vazba na realitní trh. Poměrně důležitou metodou je ocenění pomocí cenové mapy pozemků. Tato metoda také vychází z uskutečněných transakcí, ale má své nevýhody, které jsou popsány v podkapitole o cenových mapách. Výnosová metoda ocenění pozemků se dá použít jen v případě, že pozemek generuje určitý finanční obnos, jsou to například pozemky využívaná jako soukromá parkoviště. Nägeliho metoda je v realitě České republiky v podstatě nepoužitelná, i po modifikaci vychází z naprosto odlišného švýcarského realitního trhu. Zde funguje stabilizovaný realitní trh po dobu několika desítek let.

27

Praktická část ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nebytový prostor č. p. 1321/8 V administrativní budově č.p. 1321 Bezručova 8 360 01 Karlovy Vary

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

31. 8. 2010

28

3. Ocenění nebytového prostoru PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Nebytový prostor o výměře 40 m2 v budově č. p. 1321/8 v Bezručově ulici v Karlových Varech, katastrální území Karlovy Vary. Budova je zapsána na listu vlastnictví číslo 1668. ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ

Ocenění je zpracováno pro stanovení tržní hodnoty majetku, který je v současné době určen k prodeji. VLASTNICKÉ ÚDAJE

Vlastníkem budovy je Židovská obec, se sídlem Karlovy Vary, Bezručova 1321/8, Karlovy Vary 36001. Vlastní 100% budovy.

3.1. Popisné informace POPIS LOKALITY

Oceňovaný nemovitý majetek - nebytový prostor v budově č. p. 1321/8 se nachází v centru Karlových Varů v Bezručově ulici, která je vzdálena několik set metrů od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená bytovými domy, budovami sloužícími jako zdravotnická zařízení a školou. Budovy jsou převážně z přelomu 19. a 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť ze stejného období. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na služby. Je zde poliklinika pro děti a mládež, nemocnice, střední škola - obchodní akademie. V dochůdné vzdálenosti od objektu je možno využít veškerou občanskou vybavenost (zdravotnická zařízení, obchody, banka, kulturní zařízení, atd.) Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny v těsné blízkosti objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraží pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích a placených parkovištích. Kapacita těchto míst je ovšem poměrně omezená, vzhledem k tomu kolik společností v oblasti působí.

29

OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném nebytovém prostoru provoz stomatologické ordinace. Prostor je určen k podnikatelské činnosti. Celý nebytový prostor je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Podle vyjádření majitele nemá nebytový prostor žádné příslušenství jako je uzamykatelná sklepní kóje, ohraničený vymezený půdní prostor, atd. Majitel oceňovaného nebytového prostoru má právo užívat společné prostory v budově. Jedná se zejména o společná WC, která jsou na patře. HISTORIE

Podle dostupné dokumentace a informací od správce objektu byla budova v Bezručově ulici 1321/8, v němž se oceňovaný nebytový prostor nachází, postavena přibližně v roce 1936, budovu stavěli židé za účelem hospice pro chudé izraelity. V roce 1939 byla budova zabavena německou říší a sloužila jako Městský úřad. Po válce sloužila stále jako administrativní budova Městského úřadu, později jako ubytovna lékařů včetně lékařské knihovny. V roce 1994 na základě usnesení Vlády České republiky byla budova bezúplatně převedena Federaci židovských obcí v ČR, ale i s nájemníkem Okresní hygienická stanice, která v objektu působila do roku 2005. V současné době je budova převážně využívána jako zdravotnické zařízení. Nachází se zde stomatologické ordinace, stomatologické laboratoře a další ordinace lékařů. Přízemí domu je ovšem využíváno jinak. Je zde sídlo Židovské obce a židovská synagoga. Hlavní rekonstrukce vnitřku budovy se prováděla v letech 2004 - 2006. Po odchodu Hygienické stanice byly provedeny nové rozvody elektroinstalace a rekonstrukce sociálních zařízení. Postupně se rekonstruovaly místnosti dle potřeb nových nájemníků. Oceňovaný nebytový prostor byl původně vybudován jako kancelářský prostor pro sídlo společnosti. POZEMEK

Předmětem ocenění není žádný pozemek, pouze nebytový prostor. Budova stojí na pozemku číslo 2783/1 o výměře 1234 m2. Pozemek se nachází v katastrálním území Karlovy Vary 663433. Vlastníkem pozemku je Židovská obec Karlovy Vary se sídlem Bezručova 1321/8 Karlovy Vary 36001.

30

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY

Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. POPIS NEBYTOVÉHO PROSTORU

Oceňovaný nebytový prostor se nachází v druhém nadzemním podlaží budovy, jedná se o samostatnou budovu s 6 - ti nadzemními podlažími o obdélníkovém půdorysu. Nebytový prostor je přístupný přímo z hlavního schodiště nebo pomocí výtahu, který se v budově nachází. Stávající dispozice obsahuje dvě místnosti. Každá se svým vlastním vstupem, ten je zajištěn pomocí jednokřídlých výplňových dveří. Místnosti jsou orientovány s výhledem na centrum Karlových Varů, respektive na východ a jih. První z místností je v současnosti využívána jako ordinace soukromého zubního lékaře, je vybaven dvěma umyvadly, topením, které využívá jako zdroj tepla dálkové vedení. Druhá místnost je využívána jako kancelář a sklad pro tuto ordinaci, topení využívá stejný systém. Místnosti jsou průchozí. Sociální zařízení je společné na chodbě. V podlaží pod oceňovanou nemovitostí se nachází židovská synagoga, ve vyšších podlažích se nachází stomatologická laboratoř a ordinace zubních lékařů. Vodorovné nosné konstrukce pod místnostmi tvoří rovné trámové stropy. Vodorovné nosné konstrukce nad místnostmi jsou tvořeny také z rovných trámových stropů. Nosná konstrukce budovy je zděná s hydroizolacemi proti zemní vlhkosti, omítka je vápenná štuková. Střecha je sklonitá valbového tvaru, konstrukce střechy se skládá z dřevěných trámů s plechovou krytinou. Obvodové stěny mají tloušťku 45 - 60 cm (1.NP), příčky jsou zděné s povrchovou úpravou vápenná omítka. Při rekonstrukci proběhla výměna příček z cihel na pórobeton tloušťky 10cm. Všechny prvky hlavní stavební výroby jsou bez statických poruch a závad nebo jakýchkoliv patologických jevů (například trhliny, plísně, atd.). Budova je kompletně inženýrsky zasíťována. Většina prvků pomocné stavební výroby prošla v roce 2006 rekonstrukcí. Místnosti byly rekonstruovány z bývalých kanceláří na zubní ordinaci, která musí odpovídat

určitým

hygienickým

standardům.

Byla

provedena

rekonstrukce

připojovacího potrubí vodovodního i odpadního, rekonstrukce zařizovacích předmětů. Dále byly položeny nové podlahy a byly provedeny nové obklady stěn. 26

26

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

31

3.2. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek není samostatně zanesen do katastru nemovitostí. Je zde zanesena pouze budova jako celek se způsobem využití jako objekt k bydlení. V případě uskutečněného prodeje bude nutné provést změnu v katastru nemovitostí. Nemovitost je v současné době pronajímána za tržní nájemné. Současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Je splněna podmínka okamžité využitelnosti objektu z tohoto hlediska. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného nebytového prostoru. Vzhledem k tomu, že nemovitost je pronajímána je tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejvyšším a nejlepším využití.27

3.3. Ocenění ÚVOD

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy tržních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí.

27

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

32

Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. Ocenění je zpracováno pro určení aktuální tržní hodnoty majetku. Byla použita metoda porovnávací a výnosová. Nákladová metoda nebyla použita vzhledem k nedávné rekonstrukci oceňovaného majetku a také proto, že tato metoda se používá pro ocenění jiných nemovitostí. 3.3.1. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku

Tržní hodnota pozemku není indikována ani zohledněna při výpočtu hodnoty majetku jako celku. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti

Pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné nebytové prostory, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu použitých nabídkových cen byly použity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce.

tabulka 3

AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Nebytový prostor v budově č.p.

1

2

3

Nebytový prostor č.p. 78/3

Nebytový prostor č.p. 675/6

Nebytový prostor č.p. 764/2

33

1321/8 Zbrojnická Fibichova 764/2 Studentská 78/3 Bezručova 675/6 Karlovy Karlovy Vary 1321/8 Karlovy Karlovy Vary Vary Stará Role Doubí Vary 36001 Drahovice Doubí u Katastrální Drahovice Stará Role Karlovy Vary Karlových Varů území Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích 40 114,54 100 86 jednotek Prodejní cena X 890 000 2 500 000 1 500 000 celkem Cena za 1 porovnávací X 7 770 Kč 25 000 Kč 17 442 Kč jednotku Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce Adresa nemovitosti

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

7 770 Kč

25 000 Kč

17 442 Kč

C. Právní údaje

Druh transakce

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Dílna nebo provozovna

Byt nebo nebytový prostor

Byt nebo nebytový prostor

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Využití podle územního plánu

Absolutní vlastnictví

Ne

Objekt k bydlení

34

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

6 993 Kč

22 500 Kč

15 698 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Korekce

1,2

1,1

1,2

Upravená hodnota

8 392 Kč

24 750 Kč

18 837 Kč

Částečná rekonstrukce

Nově postavená budova

Prostor po rekonstrukci

Korekce

1,1

0,9

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

9 231 Kč

22 275 Kč

18 837 Kč

MHD přímo u objektu

MHD v dochůdné vzdálenosti 400m

MHD v dochůdné vzdálenosti 200m

Korekce

1

1,2

1,1

Upravená hodnota

9 231 Kč

26 730 Kč

20 721 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

1

1

1

Jiná právní omezení a závazky

Ano

Ne

D. Technické parametry

Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

Výborná

Prostor po rekonstrukci

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Omezený

MHD přímo u objektu

Velmi dobrá

35

Upravená hodnota

9 231 Kč

26 730 Kč

20 721 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1,2

1,2

1,2

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

zděné

zděné

panelové

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Výborná

zděné

E. Ostatní parametry

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky Celková porovnávací hodnota

22 673 Kč

11 077 Kč

32 076 Kč

24 865 Kč

906 911 Kč

1 268 784 Kč

3 207 600 Kč

2 758 536 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

907 000 Kč. 3.3.2. Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

36

Metodika výpočtu příjmové metody je následující: 28 •

Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který může být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu.

•

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace.

Pro indikaci příjmové metody bylo použito měsíční nájemné, které je v dané oblasti u tohoto typu nemovitosti obvyklé. Je uvedeno v tabulce níže. tabulka 4

Obvyklé měsíční nájemné nebytových prostorů v Karlových Varech

Název

Velikost

Měsíční nájemné v Kč (bez poplatků)

Nebytový prostor K. Vary Drahovice

34 m2

5 800

Nebytový prostor K. Vary U Imperialu

32 m2

7 650

Nebytový prostor K. Vary Raisova

84 m2

9 000

Nebytový prostor K. Vary Blahoslavova

57 m2

5 590

Průměrné měsíční nájemné

7 010 Kč

Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra

28

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

37

Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. tabulka 5

Výnosová hodnota Hrubý příjem - 7010 Kč/p.m * 12 měsíců Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 0% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

84 120

Míra kapitalizace (i)

8,00%

0 84 120 8 412 1 600 1 000 11 012 73 108 7861 65 247

815 587 Kč 816 000 Kč

Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je

816 000 Kč.

38

3.4. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržního hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. 8. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: tabulka 6

Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

907 000

60

544 200

Příjmová metoda

816 000

40

326 400

Výsledná hodnota zaokrouhlená

871 000 Kč

Nebytové prostory určené pro stomatologické praxe nejsou na realitním trhu obchodovány často. Z toho důvodu se domníváme, že porovnávací metoda plně neodráží hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena nižší váha. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v případě provozu zubní praxe v oceňované nemovitosti jistě investičně zajímavé. Proto byla přisouzena váha 40% příjmové metodě. Z důvodů, které jsme uvedli v části ocenění této zprávy, nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. srpna 2010 reprezentována částkou:

871 000 Kč (slovy: Osmsetsedmdesáttisícšestsetkorunčeských)

39

Omezující podmínky a předpoklady 29 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 29

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

40

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

41

Osvědčení 30

Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. srpna 2010

…………………………………… Miroslav Mareš

30

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

42

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Bytový dům č. p. 1456/60 Moskevská 60 360 01 Karlovy Vary (Foto viz. Příloha č. 1)

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění:

31. 8. 2010

43

Ocenění bytového domu PŘEDMĚT OCENĚNÍ

Bytový dům s nebytovými prostory č. p. 1456 na pozemku parcelní číslo 461 a pozemek parcelní číslo 461 o výměře 251 m2. V katastrálním území Tuhnice. Nemovitosti jsou zapsány na listu vlastnictví 661. ZADÁNÍ A ÚČEL OCENĚNÍ

Ocenění je zpracováno pro stanovení tržní hodnoty majetku, který je určen k prodeji. VLASTNICKÉ ÚDAJE

Vlastníkem nemovitostí je fyzická osoba s bydlištěm Moskevská 1456/60, Karlovy Vary, 36001. Je 100% vlastníkem pozemku i bytového domu.

3.5. Popisné informace POPIS LOKALITY

Oceňovaný nemovitý majetek se nachází v centru Karlových Varů v Moskevské ulici, jedná se o budovu č. p. 1456/60, která je vzdálena přibližně 500m od hlavní třídy ulice T. G. Masaryka. Zástavba v okolí budovy je bloková, tvořená činžovními domy s nebytovými prostory v prvním nadzemním podlaží. Budovy jsou převážně z první poloviny 20. století. V širším okolí budovy se nachází vilová čtvrť a sídliště s činžovními domy. Celkový charakter lokality je zaměřen spíše na bydlení. V blízkém okolí je také mnoho budov občanské vybavenosti jako například banky, základní škola, zdravotní středisko, autobusové a vlakové nádraží atd. Zastávky městské hromadné dopravy jsou umístěny cca sto metrů od objektu, v dochůdné vzdálenosti je také hlavní autobusové nádraží pro městskou hromadnou dopravu. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích a v blízkých podzemních garážích. Kapacita těchto míst je ovšem poměrně omezená a měsíční parkování v podzemních garážích poměrně drahé. OCEŇOVANÝ MAJETEK

Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých současným majitelem nemovitosti je jedinou podnikatelskou činností prováděnou v oceňovaném

44

bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor. Jedná se o 2 nebytové prostory a byty. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. HISTORIE

Oceňovaný bytový dům byl postaven přibližně v roce 1925 jako činžovní dům. Nejprve byla využívána pouze jeho tři nadzemní podlaží, poté byla provedena přestavba podkroví na bytové prostory. První nadzemní podlaží bylo vždy využíváno jako nebytové prostory pro služby. Dům byl zakoupen jeho současným majitelem v dražbě v roce 1992. POZEMEK

Předmětem ocenění je zastavěná plocha pozemek. Pozemek parcelní číslo 461 o rozloze 251 m2 je z velké části zastaven objektem bytového domu. V katastru nemovitostí je evidován jako zastavěná plocha a nádvoří. Nezastavěná část pozemku o rozloze 68 m2 tvoří dvůr za budovou. Slouží také jako přístupová cesta k nemovitosti a garáži, která je umístěna za oceňovanou budovou. Je pokryt asfaltovým krytem. Pozemek je rovinný, lichoběžníkového tvaru. VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY

Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médií voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou. Dále jsou tvořeny zpevněnou plochou ve dvoře, obrubníky a krajníky. Tržní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu ceny majetku jako celku. POPIS BYTOVÉHO DOMU

Oceňovaný bytový dům je postaven v blokové zástavbě v řadové pozici jako koncový. Uliční fasáda je orientována na jih, dvorní na sever. Bytový dům je čtyřpodlažní, podsklepený s obytným podkrovím. V přízemí objektu se nachází prostorné nebytové prostory. Oba nebytové prostory jsou pronajímány za tržní nájemné solventním nájemcům. V dalších nadzemních podlažích je šest bytových jednotek, každá z nich má dispoziční řešení 2+1. Ty jsou také 45

pronajímány za tržní nájemné. Dům je po částečné rekonstrukci. V roce 1992 proběhla rekonstrukce střešní krytiny, klempířských konstrukcí a fasády. Obytné prostory jsou rekonstruovány průběžně. Proběhla rekonstrukce dvou bytů v roce 2000 a 2002, třetí byt prochází rekonstrukcí v současné době. Zbylé byty jsou v původním stavu. V roce 2002 byla provedena rekonstrukce společných prostor domu, vchodových dveří a byla provedena instalace domovního telefonu. V roce 2005 proběhla výměna starých oken za nová plastová. Rozvody vody, elektřiny, plynu, kanalizace jsou většinou původní, proběhla jen rekonstrukce rozvodů v bytech, které prošly rekonstrukcí. Konstrukční systém bytového domu je klasický. Svislé nosné konstrukce jsou z plných pálených cihel, vodorovné konstrukce tvoří rovné trámové stropy. Základy jsou tvořeny základovými pasy pod nosnými zdmi z prostého betonu a kameniva. Schodiště je tvořeno kamennými stupni. Krov je dřevěný, vaznicový. Střecha je sedlového tvaru. Střešní krytinu tvoří vláknocementové šablony. Klempířské konstrukce jsou provedené z pozinkovaného plechu. Fasáda je tvořena dvouvrstvou omítkou. Topení je lokální, zajištěno plynovými topidly. Ohřev teplé vody je zajištěn také pomocí plynových průtokových ohřívačů. Objekt je napojen na inženýrské sítě. Rozvody kanalizace, vody, plynu, elektro 220/380V jsou rozvedeny do všech podlaží. AKTUÁLNÍ VYUŽITÍ BUDOVY

Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům tyto jednotky: tabulka 7

Přehled jednotek

Číslo Podlaží Výměra Využití jednotky (NP) (m2) nebytový 1456/8 1 70,1 prostor nebytový 1456/7 1 43,3 prostor bytová 1456/6 2 56,5 jednotka bytová 1456/5 2 44,3 jednotka bytová 1456/4 3 61 jednotka bytová 1456/3 3 44,2 jednotka

46

1456/2

4

62,4

1456/1

4

53,4

Celkem

bytová jednotka bytová jednotka 435,2

3.6. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen do katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Je tedy splněna podmínka okamžité využitelnosti majetku. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné. Tato podmínka u oceňovaného majetku je splněna. Je ovšem pronajímáno pět bytů z celkových šesti. Jeden byt je volný. Nebytové prostory jsou obsazeny a jsou pronajímány za tržní nájemné. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku není v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím. K jeho nejlepšímu a nejvyššímu využití dojde v okamžiku, kdy budou pronajímány všechny bytové jednotky v objektu za tržní nájemné, které je v daném místě obvyklé.31

3.7. Ocenění ÚVOD

Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.

31

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

47

Porovnávací metoda je vypracována pomocí analýzy tržních cen, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Musí ovšem být provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebením nemovitosti nebo jiným znehodnocením. Ocenění je zpracováno pro určení aktuální tržní hodnoty majetku. Byla použita metoda porovnávací, výnosová a nákladová.

3.7.1. Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku

Pro odhad hodnoty pozemku, na kterém stojí oceňovaná budova bylo použito porovnávací metody. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. tabulka 8

POZEMEK Oceňovaný pozemek Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje 1

2

3

4

Moskevská 461

Moskevská 462

stavební parcela

stavební parcela

stavební parcela

461

462

444/115

N/A

N/A

U Lomu

K Letišti

Moskevská 461

Moskevská M. Rovenské 462

Katastrální území

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Stará role

Obec

Karlovy vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

48

Doubí u Karlových Varů Karlovy Vary

Olšová Vrata Karlovy Vary

Karlovy Karlovy Karlovy Karlovy Karlovy Vary Vary Vary Vary Vary B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč 7 300 000 2 548 000 2 101 405 2 350 002 Prodejní X Kč Kč Kč Kč cena celkem Rozloha 251 530 1040 863 949 pozemku m2 Cena za 1 m2 X 13 774 Kč 2 450 Kč 2 435 Kč 2 476 Kč Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce Okres

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1,05

13 774 Kč

2 450 Kč

2 435 Kč

2 600 Kč

C. Právní údaje

Druh transakce Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota

Existence věcných břemen

Ano

Korekce Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce

Uprave ná hodnota Lokalita Korekce

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

0,9

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

1

1

1

1

12 396 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Občanská vybavenost

Občanská vybavenost

Občanská vybavenost

1,1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

1

13 636 Kč

2 205 Kč

2 192 Kč

2 340 Kč

Horší

Horší

1,8

1,9

Administrati Bytový dům vní budova / bytový dům

Korekce Upravená hodnota

Územní rozhodnutí

Nabídka

Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných Bez věcných břemen břemen břemen břemen břemen

Korekce Upravená hodnota

Využití podle územního plánu

Nabídka

Výborná

D. Technické parametry Výborná Průměrná 1

1,7

49

Upravená hodnota

Tvar pozemku

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota

Svažitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota

Dostupnost inženýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota

Dopravní obslužnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota

Dopravní dostupnost a parkování

Výborné

Korekce Upravená hodnota

Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota

Jiná technická korekce

13 636 Kč

3 749 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

1

1

1

1

13 636 Kč

3 749 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Rovinný

Mírně svažitý

Rovinný

Rovinný

1

1,1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

13 636 Kč

4 123 Kč

3 945 Kč

4 446 Kč

Autobus

Autobus v dochůdné vzdálenosti cca 400m

Autobus v dochůdné vzdálenosti cca 200m

Autobus v dochůdné vzdálenosti cca 400m

1

1,4

1,2

1,4

13 636 Kč

5 773 Kč

4 734 Kč

6 225 Kč

Výborné

Horší

Dobré

Horší

1

1,8

1,6

1,8

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován o o o o

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

13 636 Kč

10 391 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

E. Ostatní parametry

Velikost pozemku Korekce

X

Obdobná

Větší

Obdobná

Obdobná

1

0,9

1

1

50

Upravená hodnota

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Možná Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován zastavitelnos o o o o o t Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

10 441 Kč

13 636 Kč

9 352 Kč

7 574 Kč

11 204 Kč

251

530

1040

863

949

2 620 805 Kč

7 227 000 Kč

9 725 828 Kč

6 536 210 Kč

10 632 960 Kč

Tržní hodnota

Zaokrouhl.

2 620 805 Kč

2 621 000 Kč

Výpis oceňovaných parcel Jednotková 2 hodnota v Pořad. číslo Číslo parcely Výměra v m Kč/m2

1

461

251

10 441 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota pozemku jako celku indikovaná porovnávací metodou je

2 621 000 Kč. a je kalkulována následovně: 251 * 10441 = 2 621 000 Kč.

Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku

Pro stanovení tržní hodnoty majetku jako celku jsme vzali do úvahy porovnatelné bytové domy, které byly v Karlových Varech nabízeny k prodeji. Tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu použitých nabídkových cen byly použity koeficienty zohledňující rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených

51

transakcí

se

srovnatelným majetkem jsme zvolili za srovnávací jednotku jeden metr celkové užitné plochy. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání hodnoty majetku je uveden v následující tabulce. tabulka 9

MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

A. Identifikační údaje

Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Bytový dům č. p. 1456

1

2

Bytový dům č. p. 55

Bytový dům č. p. 116

3 Dům s nebytovými prostory č.p. 63 554

Parcelní číslo 461 137 116 Adresa Moskevská Teplárenská Sokolovská Vítězná 63 nemovitosti 1456/60 55/21 116/71 Katastrální Tuhnice Bohatice Rybáře Drahovice území Obec Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Okres Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary Karlovy Vary B. Údaje o pozemku – přenos z tabulky ocenění pozemku Plocha 251 782 396 441 pozemku Hodnota za 1 10 441 Kč 10 441 Kč 10 441 Kč 10 441 Kč m2 pozemku Hodnota pozemku 2 620 691 Kč 8 164 862 Kč 4 134 636 Kč 4 604 481 Kč celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové užitné plochy nemovitosti Počet srovnávacích 520 600 800 700 jednotek Prodejní cena X 11 000 000 Kč 15 000 000 Kč 9 990 005 Kč celkem Prodejní cena bez ceny 2 835 138 Kč 10 865 364 Kč 5 385 524 Kč pozemku Cena za 1 porovnávací X 4 725 Kč 13 582 Kč 7 694 Kč jednotku Datum 1.6.2010 1.6.2010 1.6.2010 transakce

52

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 725 Kč

13 582 Kč

7 694 Kč

Druh transakce

D. Právní údaje Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Využití podle územního plánu

Objekt k bydlení

Objekt občanské vybavenosti

Objekt k bydlení

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 253 Kč

12 224 Kč

6 924 Kč

Dobrá

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Korekce

1,4

1,2

1,2

Upravená hodnota

5 954 Kč

14 668 Kč

8 309 Kč

Dům po rekonstrukci

Dům před rekonstrukcí

Dům před rekonstrukcí

Korekce

0,9

1,1

1,2

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

9 971 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

Vlastnická práva

Existence věcných břemen

Kolaudační rozhodnutí

Jiná právní omezení a závazky

Absolutní vlastnictví

Ne

Bytový dům

Ano

Ne

E. Technické parametry

Lokalita

Technický stav objektu

Technická vybavenost budovy Korekce

Výborná

Dům po částečné rekonstrukci

Dobrá

53

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

9 971 Kč

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům / nebytové prostory

Korekce

1

1

1,1

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

10 968 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

10 968 Kč

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Korekce

1

1

1,05

Upravená hodnota

5 358 Kč

16 135 Kč

11 516 Kč

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

1,1

1,1

Upravená hodnota

5 358 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Velmi dobrá

Výborná

Výborná

Korekce

1,1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

zděné

zděné

zděné

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Funkční využitelnost budovy

Další možný rozvoj nemovitosti

Dopravní obslužnost

Dopravní dostupnost a parkování

Atraktivita objektu

Jiná technická korekce

Bytový dům

Omezený

Kompletní

Velmi dobrá

Výborná

zděné

F. Ostatní parametry

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

Jiná korekce

Výsledná porovnávací hodnota

Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem

12 104 Kč

5 894 Kč

17 749 Kč

12 668 Kč

6 293 884 Kč

3 536 551 Kč

14 198 858 Kč

8 867 631 Kč

54

(bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota Zaokrouhleno

2 620 691 Kč

8 164 862 Kč

4 134 636 Kč

4 604 481 Kč

8 914 575 Kč

11 701 413 Kč

18 333 494 Kč

13 472 112 Kč

8 915 000 Kč

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

8 915 000 Kč. 3.7.2. Příjmová metoda

Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány také příjmovou metodou. Ocenění je provedeno na základě kapitalizace potencionálního čistého příjmu z pronájmu majetku. Tato metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Metodika výpočtu příjmové metody je následující: 32 •

Nejprve je stanoven hrubý potencionální příjem, který může být generován oceňovaným majetkem. Poté je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního příjmu pro získání provozního příjmu.

•

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Tržní hodnota je stanovena pomocí přímé kapitalizace.

Výše potencionálního provozního příjmu byla stanovena na základě uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů a dvou nebytových prostorů. Vycházeli jsme z tzv. studeného nájemného.

32

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

55

Výnosy z nemovitosti budou v delším časovém horizontu konstantní. Výpočet je proveden pomocí vzorce věčné renty: VH = V / i VH = výnosová hodnota V = roční reprezentativní výnos i = kapitalizační míra Výpočet výnosové hodnoty je uveden v následující tabulce. tabulka 10

Výnosová hodnota Hrubý příjem Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného 12,5% Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Provozní náklady celkem Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem (NOI)

758 682 Kč 94 835 663 847 75 868 3 500 5 264 84 632 579 215 150 000 429 215

Míra kapitalizace (i)

5,00% 8 584 291 Kč 8 584 000 Kč

Tržní hodnota Tržní hodnota zaokrouhlená

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná výnosovou metodou je

8 584 000 Kč. 3.7.3. Nákladová metoda

Nákladová metoda je indikována pomocí připočtení tržní hodnoty pozemku k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných

56

cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzického opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. 33 Výpočet analytického opotřebení je uveden v následující tabulce: Výpočet hodnoty indikované pomocí nákladové metody je uveden v následující tabulce. tabulka 11

Nákladová metoda Bytový dům Moskevská 60 461 zděná 85 let 130 let 229 m2 1 podzemní, 4 nadzemní 1145 m2 3206 m3 4 663 Kč 14 949 578 Kč

Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Předpokládaná celková životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Celkový obestavěný prostor Cena dle ÚRS Praha, a.s. - cena za 1 m3 Reprodukční náklady celkem

Fyzické opotřebení - výpočet analytickou metodou (viz. Příloha 2) 54,40% Ekonomické nedostatky 0% Funkční nedostatky 0%

8 132 570 Kč 0 Kč 0 Kč

Pozemek

2 621 000 Kč

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

10 753 570 Kč 10 754 000 Kč

33

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

57

Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná nákladovou metodou je

10 754 000 Kč. 3.8. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na tržní hodnotu majetku, který byl předmětem ocenění, za situace jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 31. 8. 2010. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: tabulka 12

Přehled vypočtených hodnot a výsledná hodnota

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda Výsledná hodnota

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

8 915 000 Kč

60%

5 349 000 Kč

8 584 000 Kč 10 754 000 Kč

30% 10%

2 575 200 Kč 1 075 400 Kč 8 999 600 Kč

Výsledná hodnota zaokrouhlená

9 000 000 Kč

Výše oceňovaný majetek je na realitním trhu obchodován často. Z toho důvodu se domníváme, že porovnávací metoda odráží z největší části hodnotu oceňovaného majetku a proto jí byla přisouzena váha 60%. Oceňovaný majetek je schopný produkovat příjmy z nájmu, které budou v tomto případě jistě investičně zajímavé. Nemovitost je ve výborné lokalitě v centru města. Nebytové prostory jsou pronajímány solventním nájemcům. Po obsazení všech bytů nájemci je tento majetek schopen produkovat investičně zajímavé roční výnosy. Z toho důvodu je této metodě přisouzena váha 30%. Nákladová metoda v tomto případě slouží pouze jako jistý korektor hodnot, které jsme zjistili jinými metodami a proto jí je přisouzena váha 10%.

58

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 31. srpna 2010 reprezentována částkou:

9 000 000 Kč (slovy: devětmiliónůkorunčeských)

59

Omezující podmínky a předpoklady 34 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 34

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

60

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

61

Osvědčení 35

Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mě známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Karlových Varech, dne 31. srpna 2010

…………………………………… Miroslav Mareš

35

Zpracováno podle metodiky: ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ prosinec 2008

62

Analýza trhu v Karlových Varech 4. Obecné informace o Karlových Varech Obecné informace o kraji 36 Karlovy Vary jsou krajským městem ležícím v

Karlovarském kraji. Je to nejzápadnější kraj České republiky. Kraj na svých hranicích sousedí s Plzeňským krajem, Ústeckým krajem, německou spolkovou zemí Bavorsko a spolkovou zemí Sasko.

Obrázek 1

Co se velikosti týče, je Karlovarský kraj jedním z nejmenších. Rozkládá se na 3314 km2 (4,25 % území ČR). Kraj je členěn na 3 okresy. Okresními městy jsou Karlovy Vary s celkovým počtem obyvatel v okrese 119 499 obyvatel, Cheb s počtem obyvatel v okrese 95 424 a Sokolov s počtem obyvatel v okrese 93 052. Celkový počet obyvatel v kraji ke konci roku 2009 je 307 636 obyvatel. Příroda kraje je z velké části tvořena lesy, které zabírají 43% území. Krajem protéká řeka Ohře od západu k východu. Nejvyšším bodem kraje je nejvyšší vrchol Krušných hor Klínovec, se svými 1244 m n. m. Podnebí karlovarského kraje je mírně teplé. Důležitým zdrojem příjmů pro obyvatele kraje je lázeňství. Je to zejména díky přítomnosti horkých pramenů, které se nacházejí v městech Karlovy Vary, Mariánské Lázně, Františkovy Lázně a jejich okolí. Na přítomnost pramenů se váže další průmysl v kraji. Je to stáčení minerálních vod např. v obci Kyselka. Dalším článkem průmyslu je průmysl těžební v okolí města Sokolov a také průmysl na něj navazující, tím je chemický průmysl v okolí obce Vřesová. Díky těžbě kvalitního kaolínu je rozvinutý průmysl keramický a sklářský. V Karlovarském kraji je také zastoupen energetický průmysl a to elektrárnami Tisová a Vřesová. Kraji jako celku by zajisté pomohla dostavba rychlostní silnice R6 směrem na Cheb a dále k německým hranicím. Ta je v současné době ve výstavbě a datum dokončení je stanoveno přibližně na rok 2012. Vybudování rychlostní silnice jako celku směrem na Prahu se uskuteční později. Jsou připraveny projekty obchvatů a přeložek mnoha obcí. Plán dokončení je stanoven na rok 2015.

36

Přispěvatelé Wikipedie, Karlovarský kraj, Wikipedie: Otevřená encyklopedie, Datum poslední revize: 11. 7. 2010, 22:09. URL: [cit. 15.8.2010]

63

V roce 2009 byl celý svět postižen finanční krizí. Následky krize pociťujeme dodnes. Míra nezaměstnanosti v kraji byla podle ČSÚ k 28.2.2010 11,81%. Pokud uděláme srovnání s únorem roku 2009, jde o zvýšení míry registrované nezaměstnanosti o 2,4 procentních bodů. Dalším zajímavým ukazatelem dopadu krize by mohla být návštěvnost kraje cizinci. Bez jejich přítomnosti v kraji nebude fungovat důležitý turistický průmysl. V roce 2009 se v kraji podle ČSÚ ubytovalo 661 tis. hostů, to je o 2,9 % méně než minulý rok. Bytová výstavba v Karlovarském kraji 37

V Karlovarském kraji bylo v roce 2009 zahájeno 845 bytů. To je o 9,9 % více než v roce předchozím. Nejvíce bytů bylo zahájeno v okrese Karlovy Vary (50,4 %). Největší podíl zahájených bytů byly rodinné domy a to 58,2 %, bytových domů bylo zahájeno 14 %. Nástavbami a přístavbami k rodinným a bytovým domům by mělo vzniknout 85 nových bytů. Obrázek 2

Pokud se budeme zajímat o dokončené byty je situace značně odlišná. V sedmi krajích ČR vzrostl počet dokončených bytů, nejvíce to bylo v Zlínském kraji. Naopak nejméně bytů bylo dokončeno v Karlovarském kraji. Ten současně vykazuje i druhý největší pokles dokončených bytů oproti roku 2008 (pokles o 18,5 %). Nejvíce dokončených bytů bylo v okrese Karlovy Vary (226) a nejméně v okrese Sokolov (104). 37

ČSÚ. Bytová výstavba v Karlovarském kraji v roce 2009. Datum poslední revize: 18.3.2010. URL: [cit. 15.8.2010]

64

Vývoj cen rodinných domů a bytů v období 1998 - 2008 38

Monitorování vývoje cen rodinných domů a bytů je možné díky zákonu č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, kde je v § 33 odst. 3 stanovena povinnost předávat údaje finančním úřadům, obsažené v daňových přiznáních o cenách zjištěných při oceňování nemovitostí a o cenách sjednaných za tyto nemovitosti v případě prodeje, Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu. Tento zákon nabyl účinnosti dnem 1. 1. 1998. Statistika se zabývá rodinnými byty a domy z toho důvodu, že pro ně platí tržní podmínky. To znamená, že existuje nabídka a poptávka těchto nemovitostí. Budeme se zajímat především o průměrné kupní ceny rodinných bytů a domů. Na těchto údajích si můžeme nejlépe ukázat o kolik vzrostly kupní ceny za posledních 10 let a jak si stojí Karlovarský kraj v porovnání s ostatními kraji. Rodinné domy Obrázek 3

Jak je vidět na tabulce výše Karlovarský kraj má jednu z nejvyšších průměrných kupních cen domů v celé ČR. Pokud se podíváme na celý vývoj našeho kraje, zjistíme, 38

ČSÚ. Vývoj cen rodinných domů a bytů v letech 1998 – 2008. Datum poslední revize: 20.1.2010. URL: [cit. 15.8.2010]

65

že za celé období došlo až k cca trojnásobnému nárůstu cen. Mzdy naproti tomu vzrostly pouze jednou a to o 86,6 %. Pokud srovnáme meziroční nárůst průměrných kupních cen rodinných domů v ČR s roční mírou inflace, zjistíme, že ve všech sledovaných letech byl vyšší nárůst kupních cen než byl nárůst inflace. Z tohoto růstu můžeme odvodit názor, že nákup nemovitosti byla dobrá investice s malou rizikovostí. Toto ovšem platilo zejména před finanční krizí. Dnes je situace spíše opačná a ceny všech realit klesají. Byty Obrázek 4

Kupní ceny bytu mají také vzestupnou tendenci. Za celé sledované období došlo stejně jako u rodinných domů také k cca trojnásobnému růstu. V Karlovarském kraji vzrostly kupní ceny bytů od roku 1998 do roku 2008 o 115,8 %. Největší růst byl zaznamenán v krajském městě Karlovy Vary, přesně o 165,2 %. Je to zejména díky tomu, že jsou zajištěny lepší podmínky dopravní obslužnosti, větší dostupnost služeb, pracovních příležitostí a možností vzdělávání. Nejmenší růst byl zaznamenán na Sokolovsku, přesně o 89,0 %. Je to dáno zejména přítomností hnědouhelného dolu a chemiček v oblasti. Tudíž je tato oblast pro obyvatele méně přitažlivá a raději za prací dojíždějí z krajského města, které je vzdáleno pouhých 20 km.

66

5. Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi v Karlových Varech je velmi specifický. Je to dáno zejména dvěma faktory, které ovlivňují trh. Jsou to: •

Přítomnost horkých pramenů a lázní, na které navazuje turistický průmysl. V celé lázeňské zóně jsou ceny nemovitostí vyšší. Praktický život je zde ovšem velmi problematický. V zóně se nacházejí pouze hotely a kolonády. Je zde také mnoho obchodů se šperky, sklářskými výrobky atd. Je zde především velký nedostatek služeb pro obyvatele.

•

Vliv cizího kapitálu na zdejší trh s nemovitostmi. Ruští podnikatelé skupují nemovitosti v celých Karlových Varech. Jsou to zejména budovy v lázeňské zóně, které koupí, opraví a stanou se z nich hotely nebo budovy s apartmány, které jsou pronajímány za velmi vysoké nájemné. Dalším příkladem může být nákup pozemků a stavba honosných vil, které jsou pro většinu obyvatel města nedostupné.

5.1.

Pozemky Volné pozemky na prodej se v centru Karlových Varů nevyskytují. Jediná

možnost výstavby je rekonstrukce stávajících objektů. To je ovšem také dosti problematické zejména kvůli působení podnikatelů ze zahraničí, kteří většinu nemovitostí již rekonstruovali. Další komplikací je nutnost řídit se požadavky památkové péče, týká se to zejména nemovitostí v lázeňské zóně. Přímo v centru, v ulici Varšavská, hned vedle Národního domu se nachází proluka s parcelním číslem 2321 o výměře 1371 m2, která by v budoucnu měla být využita na stavbu obchodního centra a podzemních garáží. Dalšími pozemky, který bude v blízké budoucnosti zastavěny, jsou dvě placená parkoviště s parcelními čísly 2748 a 2750. Nacházejí se v blízkosti Bezručovy ulice u mostu 17. listopadu. Na tomto místě vznikne parkovací dům. Posledním volným pozemkem v centru je pozemek v ulici Moskevská s č. p. 462. Stavební pozemky pro obytnou výstavbu se nejvíce nacházejí v ostatních městských částích. Tyto pozemky jsou připraveny na investice a většinou jsou k nim přivedeny inženýrské sítě a obslužné komunikace. Jedná se tedy o pozemky v Sedleci, Jenišově, Počernách, Hůrkách, Andělské hoře, dále v lokalitě Karlovy Vary - Hory,

67

Karlovy Vary - Bohatice, Karlovy Vary - Stará Role. Ceny se pohybují od 1090 Kč/m2 za nezasíťovaný pozemek po 1750 Kč/m2 za pozemek v atraktivní lokalitě Jenišov. V Karlových Varech a jeho blízkém okolí neexistuje žádná průmyslová zóna. Poptávka po pozemcích určených pro komerční výstavbu je tedy velmi malá. V nabídce jsou pouze dva pozemky s cenou 790 Kč/m2 a druhý pozemek, který je částečně zastavěný sklady ve špatném stavu s cenou 2000 Kč/m2. V současné době je těžké předpovídat budoucí vývoj cen stavebních pozemků. Ceny pozemků klesly a je tedy možné, že postupem času budou zase stoupat. Bude to zejména v atraktivních lokalitách Jenišov, Hůrky. Pozemky v těchto lokalitách budou zajisté velmi dobrou investicí.

5.2.

Budovy

Byty

Byty na prodej jsou v celé oblasti Karlových Varů. Pro potencionálního kupce z řad občanů České republiky budou zajisté nejzajímavější oblasti v blízkosti městského centra. Bydlení v centru má své zřejmé výhody, ale nevýhody převažují. Je zde například naprostý nedostatek parkovacích míst pro místní obyvatele, nedostatek volnočasových aktivit. V lokalitách jako jsou Karlovy Vary - Tuhnice, Karlovy Vary Bohatice, Karlovy Vary - Drahovice je situace lepší a vzdálenost do centra je poměrně malá. Byty, které se nacházejí v lázeňské zóně, budou pro řadového občana nezajímavé. Je to dáno jednak jejich cenou, dále potom větší vzdáleností od centra, nedostatkem služeb v okolí a špatné dopravní obslužnosti dané zejména nutností vlastnit povolení k vjezdu do lázeňského území. Celkově v nabídce převažují byty v cihlových budovách. Byty se obchodují v těchto cenových intervalech: tabulka 13

Byt 1 + 0

620 000 - 670 000 Kč

Byt 1 + 1

750 000 - 1 600 000 Kč

Byt 2 + 1

1 250 000 - 2 600 000 Kč

Byt 3 + 1

1 500 000 - 3 000 000 Kč

Byt 4 + 1

1 600 000 - 4 500 000 Kč

68

Byty nacházející se na levé straně intervalu jsou většinou v panelákových sídlištích, před rekonstrukcí. Ceny na pravé straně intervalu se vztahují většinou k bytům v centru, nebo v lázeňském území. U každé z kategorií není žádnou zvláštností, že za daný byt může být majitelem požadována až o 100% vyšší částka. Takový majitel ovšem počítá s bohatým kupcem z východních zemí. Ty jsou tuto částku ochotni zaplatit. Toto je specifikum trhu s nemovitostmi v Karlových Varech. Můžeme zde ovšem ještě uvést jednu myšlenku a to, že většinu nemovitostí, kterou kupci z východních zemí chtěli koupit, už koupili. Pokud k tomu připočteme nedávnou finanční krizi, znamenalo by to, že ceny nemovitostí v Karlových Varech půjdou dolů. Rodinné domy

Nabídka rodinných domů v Karlových Varech je poměrně rozsáhlá. Na prodej jsou starší rodinné domy s cenou od 2 500 000 Kč v případě jednopatrového domku před rekonstrukcí, až po třípatrový dům před rekonstrukcí za 6 000 000 Kč. Podobných domů je na prodej přibližně deset. Jsou tu také domy na opačné straně cenového spektra. Jedná se o luxusně vybavené rodinné domy v lokalitách Hůrky, Jenišov. Ceny se pohybují od 6 500 000 do 10 000 000 Kč. Bytové domy

Nabídka bytových domů je poměrně malá. V nabídce jsou pouze jednotlivé nemovitosti. Většinou se jedná o tří až čtyřpatrové budovy s užitnou plochou 270 - 760 m2 s cenami od 11 000 000 Kč až 29 000 000 Kč. Komerční prostory

Nabídka je znovu poměrně malá. Na prodej jsou dva hotely v lázeňské části. Oba dvou jsou ve velmi dobrém stavu s možností přebudování na luxusní byty. Nabídkové ceny jsou 79 000 000 Kč za hotel s užitnou plochou 2400 m2. Další nabídkou je hotel v exkluzivní lokalitě přímo naproti hotelu Pupp s užitnou plochou 550 m2 za 49 000 000 Kč. Dále jsou v nabídce komerční prostory pro výrobu a skladování na různých místech Karlových Varů. Jedná se o prostory s užitnou plochou od 1000 do 2200 m2. Nabídkové ceny jsou 10 600 000 Kč, respektive 32 000 000 Kč.

69

5.3.

Pronájmy nemovitostí

Byty

Nabídka bytů k pronájmu není rozsáhlá. Většina realitních kanceláří, které působí v Karlových Varech, nabízí prodeje nemovitostí. tabulka 14

Byt 1 + 0

3500 - 5000 Kč za měsíc

Byt 1 + 1

4500 - 8000 Kč za měsíc

Byt 2 + 1

7500 - 12 500 Kč za měsíc

Byt 3 + 1

8000 - 14 000 Kč za měsíc

Byt 4 + 1

n/a

Znovu jsou zde případy pronájmu bytů, kdy je nájemné zhruba o 100 % vyšší, jen díky lokalitě bytu v lázeňské zóně. Komerční prostory - kanceláře

Ceny pronájmu kancelářských prostor by neměly stoupat. Je to zejména díky finanční krizi, která postihla mnoho firem. Některé z nich museli ukončit svoje podnikání. Dalším faktorem bude zajisté rozvoj internetu a elektronického obchodování, který nutí firmy k uzavírání svých poboček a snižování nákladů. To znamená, že v současné době bude převažovat nabídka nad poptávkou a ceny nájmů se budou snižovat. tabulka 15

Centrum města

5500 - 14 500 Kč za měsíc

Širší okolí

3500 - 10 000 Kč za měsíc

70

Komerční prostory - obchodní

Stejně jako v ostatních městech České republiky lze i v Karlových Varech zpozorovat trend asijských obchodníků, kteří se z tržnic na okraji města postupně stěhují do centra. Zde provozují mnoho kasin a heren. Začali také s provozováním večerek a obchodů s potravinami. Velká část obchodních prostorů v centru města je pronajímána právě těmito majiteli. Dalším specifikem zdejšího trhu, jsou obchody se šperky, sklem a porcelánem. Většina obchodních prostor v lázeňské zóně jsou pronajaté právě k těmto účelům. tabulka 16

Centrum města

25 000 - 80 000 Kč za měsíc

Širší okolí

9000 - 55 000 Kč za měsíc

Průmyslové objekty

V nabídce realitních kanceláří nejsou žádné nemovitosti k pronájmu, které by mohly být využity jako výrobní čí skladovací prostory. Je to dáno zejména tím, že v Karlových Varech neexistuje průmyslová zóna a vše je orientováno na lázeňství a turismus.

71

6. Předpokládaný vývoj trhu nemovitostí v Karlových Varech Všechny realitní kanceláře v celé ČR pocítily následky krize. Došlo k poklesu celé ekonomiky a tím pádem se snížila poptávka po nemovitostech. Snížila se také průměrná cena bytů. Můžeme ovšem říci, že trh prošel ozdravnou kúrou a ceny některých bytů klesly na správnou hladinu. Jsou to zejména staré panelové byty před rekonstrukcí, za které majitelé požadovali velmi vysoké částky. Dalším faktorem, který ovlivnil pokles prodejů nemovitostí, bylo zpřísnění pravidel, podle kterých banky půjčují peníze a poskytují hypotéky. Zájemci, kteří v roce 2009 uvažovali o koupi bytu, mají nyní nejlepší příležitost. Ceny nemovitostí jsou na úrovni let 2005 - 2006. Co se týče trhu v Karlových Varech, zde je situace obdobná. Skončily doby, kdy podnikatelé z východu skupovali nemovitosti v lázeňské zóně, které následně rekonstruovali. Většina budov se proměnila na hotely a budovy s apartmány. Tato problematika má ovšem dvě odlišné strany. Pro město Karlovy Vary je výhodné, že se tyto noví majitelé pustili do rekonstrukcí, na které by město samotné nemělo peníze a nikdo neví, jaká budoucnost by tyto stavby čekala. Odvrácená strana této problematiky je, že majitelé si je přebudovali k obrazu svému. Je známo mnoho případů, kdy nerespektovali pokyny památkové péče, stavěli budovy v chráněném krajinném území atd. Můžeme uvést jeden příklad z nedávné doby, kdy přímo naproti známému hotelu Imperial vyrostly nadzemní garáže s luxusními byty. Taková stavba by mohla být velice užitečná. Ne ovšem na tomto místě. Garáže byly postaveny o jedno patro vyšší, než měly být a ničí výhled na tento překrásný hotel. Nabídka nemovitostí k pronájmu zůstane stejná. Můžeme to doložit například na faktu, že v městě není státní vysoká škola a tudíž ani studenti, kteří by si byty pronajímali. Dalším problémem pro Karlovy Vary je neexistence průmyslu. Lidé tedy musí za prací dojíždět do sousedních měst. To se spolu s krizí zajisté promítne na cenách nemovitostí k prodeji, které by měly stoupat jen pozvolna.

72

ZÁVĚR Význam oceňování pozemků bude vždy velký. Zejména v České republice, kde zákon umožňuje, aby stavba i pozemek měl jiného vlastníka. Oceňování pozemků je možné provádět dvěma způsoby. Prvním je ocenění podle zákona. Jedná se o zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku. Posudky vypracované podle tohoto cenového předpisu mají využití zejména při stanovení základu různých majetkových daní. Druhou možnosti oceněni pozemků je ocenění metodami založených na tržních principech. Tyto metody jsou popsány v teoretické části této práce. Metody, které nejpřesněji stanoví hodnotu pozemku musí být založeny na údajích získaných z realitního trhu. Jsou to tedy metody založené na porovnávacím přístupu. Další poměrně přesné metody ocenění pozemků jsou metody založené na výnosových principech. Každý pozemek totiž přináší určitý prospěch a pokud je možno tento prospěch vyjádřit v peněžních jednotkách je možno použít výnosové metody. Další metody jsou založené na reziduálních principech, kdy se vychází ze skutečnosti, že hodnota pozemku je obsažena v celkové prodejní ceně nemovitosti. Po odpočtu nákladů na stavbu nemovitosti z celkové prodejní ceny by nám měla vyjít hodnota pozemku. Tyto metody mají menší stupeň přesnosti a spolehlivosti. V praktické části práce byly zpracovány dvě ocenění nemovitých majetků v Karlových Varech. V prvním případě se jedná o ocenění nebytového prostoru, který se nachází ve výborné lokalitě v centru Karlových Varů ve velmi zajímavé budově Židovské synagogy. V tomto ocenění byly použity metody porovnávací a výnosová. V druhém případě se jedná o ocenění bytového domu, který je v lokalitě blízko hlavní třídy Karlových Varům cca 300m od magistrátu města Karlovy Vary. V tomto ocenění byly použity metody porovnávací, výnosová a nákladová. Na závěr každého oceněni byla stanovena co nejpřesnější hodnota každé nemovitosti. Můžeme zde také vyslovit názor, že díky lokalitě, ve které se obě nemovitosti nachází, budou velmi dobře prodejné na realitním trhu v Karlových Varech. Poslední část práce se detailně zaměřuje na trh s nemovitostmi v Karlových Varech. Tento trh je velmi specifický a zároveň je deformován působením zahraničního kapitálu z východu. Ceny nemovitostí jsou poměrně vysoké vzhledem k nevelkému počtu obyvatel. Je to zejména z toho důvodu, že mnoho majitelů prodává své nemovitosti s názorem, že zrovna jeho majetek koupí bohatý ruský podnikatel a on vydělá velkou sumu peněz.

73

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY 1. DUŠEK, D. Základy oceňování nemovitostí. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0728-5. 2. ORT, P. Cvičení z oceňování nemovitostí. Díl I. Oceňování na tržních principech. 1. vydání. Praha : BIVŠ, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. 3. ORT, P. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vydání, Únor 2007. Praha : Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101 4. ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Vysoká škola ekonomická v Praze : Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2.

Ostatní materiály 1. GALL, Jaroslav; PEŠŤÁK, Jaroslav. Analýza podmínek zavedení jednotné cenové mapy stavebních pozemků v ČR. ČVUT: Fakulta stavební, katedra mapování a kartografie, 2005. Dostupné z WWW: . 2. Sagit, nakladatelství ekonomické a právní literatury. Úplné znění číslo 778 Oceňování, 2010. 3. ÚRS Praha, a.s, inženýrská a poradenská organizace. Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, 2008. 4. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník v platném znění, §119 odst. 2.

Internetové stránky 1. www.cmn.sk 2. www.czso.cz 3. www.spcr.cz 4. www.pravniradce.ihned.cz 5. www.cs.wikipedia.org

74

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – Fotografie Moskevská 60, Karlovy Vary……………………………………………………...1 Příloha 2 – Výpočet analytického opotřebení Moskevská 60……………………………………………...2

75

PŘÍLOHY Příloha č. 1 List č. 1 Fotografie Moskevská 60, Karlovy Vary

Příloha č. 2 List č. 2 Výpočet analytického opotřebení Moskevská 60

a) Hlavní stavby a1) Obytný dům Moskevská 60 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Svislá nosná konstrukce: Kód CZ - CC:

K. domy vícebytové (netypové) zděná 1121

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název podlaží 1.PP - 4.NP.: Součet

Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 145,00 m2 2,80 m

Součin 3 206,00 m3

1 145,00 m2

3 206,00 m3

Průměrná výška podlaží: PVP = 3 206,00 / 1 145,00 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 145,00 / 1 = 1 145,00 m2 Obestavěný prostor: 1.PP - 4.NP.: (1145)*(2,80)

=

3 206,00 m3

Obestavěný prostor – celkem:

=

3 206,00 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení 1. Základy včetně zemních prací: 2. Svislé konstrukce: 3. Stropy: 4. Krov, střecha: 5. Krytiny střech: 6. Klempířské konstrukce: 7. Úprava vnitřních povrchů: 8. Úprava vnějších povrchů: 9. Vnitřní obklady keramické: 10. Schody: 11. Dveře: 12. Vrata: 13. Okna: 14. Povrchy podlah:

Provedení

Hodnocení standardu S S S S S S S S S S S X S S

Část [%] 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

15. Vytápění: 16. Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: 18. Vnitřní vodovod: 19. Vnitřní kanalizace: 20. Vnitřní plynovod: 21. Ohřev vody: 22. Vybavení kuchyní: 23. Vnitřní hygienické vybavení: 24. Výtahy: chybí 25. Ostatní: domácí telefon 26. Instalační prefabrikovaná jádra:

S S S S S S S S S C S X

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

Část [%]

Výpočet koeficientu K4: Konstrukce, vybavení

Hodnocení standardu

1. Základy včetně S zemních prací: 2. Svislé konstrukce: S 3. Stropy: S 4. Krov, střecha: S 5. Krytiny střech: S 6. Klempířské konstrukce: S 7. Úprava vnitřních S povrchů: 8. Úprava vnějších S povrchů: 9. Vnitřní obklady S keramické: 10. Schody: S 11. Dveře: S 13. Okna: S 14. Povrchy podlah: S 15. Vytápění: S 16. Elektroinstalace: S 17. Bleskosvod: S 18. Vnitřní vodovod: S 19. Vnitřní kanalizace: S 20. Vnitřní plynovod: S 21. Ohřev vody: S 22. Vybavení kuchyní: S 23. Vnitřní hygienické S vybavení: 24. Výtahy: C 25. Ostatní: S Součet upravených objemových podílů: Hodnota koeficientu vybavení K4:

Obj. podíl [%] 6,00

100,00

Koeficie Upraven nt ý obj. podíl 1,00 6,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

18,80 8,20 5,30 2,40 0,70 6,90

3,10

100,00

1,00

3,10

2,10

100,00

1,00

2,10

3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00 3,20 5,40 3,10 4,70 5,20 0,40 3,30 3,20 0,40 2,10 1,80 3,80

1,30 5,60

100,00 100,00

0,00 1,00

0,00 5,60 98,70 0,9870

Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, OP Část K vybavení [%] [%] 1. Základy: S 6,00 100,0 1,00 2. Svislé S 18,8 100,0 1,00 konstrukce: 0 3. Stropy: S 8,20 100,0 1,00 4. Krov, střecha: S 5,30 100,0 1,00 5. Krytiny střech: S 2,40 100,0 1,00 6. Klempířské S 0,70 100,0 1,00 konstrukce: 7. Úprava vnitřních S 6,90 100,0 1,00 povrchů: 8. Úprava vnějších S 3,10 100,0 1,00 povrchů: 9. Vnitřní obklady S 2,10 100,0 1,00 keramické: 10. Schody: S 3,00 100,0 1,00 11. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 12. Vrata: X 0,00 100,0 0,00 13. Okna: S 5,40 100,0 1,00 14. Povrchy podlah: S 3,10 100,0 1,00 15. Vytápění: S 4,70 100,0 1,00 16. S 5,20 100,0 1,00 Elektroinstalace: 17. Bleskosvod: S 0,40 100,0 1,00 18. Vnitřní S 3,30 100,0 1,00 vodovod: 19. Vnitřní S 3,20 100,0 1,00 kanalizace: 20. Vnitřní S 0,40 100,0 1,00 plynovod: 21. Ohřev vody: S 2,10 100,0 1,00 22. Vybavení S 1,80 100,0 1,00 kuchyní: 23. Vnitřní hyg. S 3,80 100,0 1,00 vybavení: 24. Výtahy: C 1,30 100,0 0,00 25. Ostatní: S 5,60 100,0 1,00 26. Instalační pref. X 0,00 100,0 0,00 jádra: Součet upravených objemových podílů:

UP [%] 6,00 18,80 8,20 5,30 2,40 0,70

PP Stáří [%] 6,08 85 19,05 85

Živ.

Opotř. Opotř. z části celku 160 53,13 3,2303 130 65,38 12,4549

8,31 5,37 2,43 0,71

85 85 18 18

120 110 40 30

70,83 77,27 45,00 60,00

5,8860 4,1494 1,0935 0,4260

6,90 6,99

20

80

25,00

1,7475

3,10 3,14

18

60

30,00

0,9420

2,10 2,13

20

40

50,00

1,0650

3,00 3,20 0,00 5,40 3,10 4,70 5,20

3,04 3,24 0,00 5,47 3,14 4,76 5,27

85 40

150 80

5 18 40 20

50 60 50 50

56,67 50,00 0,00 10,00 30,00 80,00 40,00

1,7228 1,6200 0,0000 0,5470 0,9420 3,8080 2,1080

0,40 0,41 3,30 3,34

18 20

50 50

36,00 40,00

0,1476 1,3360

3,20 3,24

20

60

33,33

1,0799

0,40 0,41

40

50

80,00

0,3280

2,10 2,13 1,80 1,82

40 20

40 100,00 30 66,67

2,1300 1,2134

3,80 3,85

20

40

50,00

1,9250

0,00 0,00 5,60 5,67 0,00 0,00

8

10

0,00 80,00 0,00

0,0000 4,5360 0,0000

98,70Opotřebení:

54,4383

ZDE BUDE VLOŽENO ZADÁNÍ BC./DP PRÁCE