Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Praha. Cenové mapy. Bakalářská práce. Vendula Kovaříková. Autor: bankovní management oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra Praha

Cenové mapy Bakalářská práce

Autor:

Vendula Kovaříková bankovní management – oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort

Červen, 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25. 06. 2012

Vendula Kovaříková

Poděkování Chtěla bych poděkovat Panu Ing. Petru Ortovi Ph. D., mému vedoucímu práce, Panu Ing. Prekopovi, pracovníkům Magistrátu Města Olomouce z odboru koncepce a rozvoje, další díky patří Ditě Tálské, Veronice Brabencové, Gabriele Koutné.

Anotace Tato bakalářská práce se zabývá pohledem na tvorbu cenových map. Jak cenovou mapu správně vytvářet a jakou metodiku pouţívat s ohledem zejména na stavební pozemky ve Statutárním městě Olomouci. Dále se zabývám pozemkem samotným a jeho náleţitostmi, bez kterých bychom nemohly přistoupit k samotnému ocenění. V samotném ocenění jsem zvolila dva typy pozemků, v prvním je zahrnut i geometrický plán nezbytný při dělení parcel, ve druhém se dotýkám problematiky při změně územního plánu. V samotné analýze shrnuji, jak se vyvíjel trh ve městě Olomouci za posledních deset let s mírnými výkyvy trţních cen. Přitom si však stále zachovává dynamicky se rozvíjející statut moderního města.

Klíčová slova cenová mapa, geometrický plán, zpracovávání podkladů, katastr nemovitostí, vlastnické právo, věcné břemeno

Annotation This baccalaureate work deal view of production price maps. How price map well create and of what philosophy use with a view especially on building land in county borough Olomouc. Futher deal with piece of land himself and his appurtenances, without of which couldn’t accost himself evaluation. In himself evaluation I’m elected two print piece of land, at first be embodied and geometric plan necessary at dividing plots, in second butt problems at change ground plan. In himself analysis gather, how develop market in town Olomouc behind last ten years with mild ups downs market prices. At the same time however always keeps dynamically elaborative statute modern town.

Key words price maps, geometric plan, working basis,real estate register, proprietary, right of user

OBSAH

ÚVOD ......................................................................................................................... 8 CENOVÁ MAPA........................................................................................................ 9 1.1. Co si představit pod pojmem cenová mapa ........................................................ 9 1.2. Proč se zabývat tvorbou cenových map............................................................ 10 1.2.1. Proč a jak vytvářet cenovou mapu .................................................................. 11 1.3. Jakým způsobem vytváříme cenovou mapu ..................................................... 12 1.3.1. Jak postupovat při tvorbě cenové mapy .......................................................... 14 1.3.2. Druhy map ...................................................................................................... 16 1.4. Cenové mapy Olomouce od roku 1939 ............................................................ 17 1.5. Podklady cenové mapy ..................................................................................... 20 1.6. Zpracování podkladů cenové mapy .................................................................. 22 1.6.1. Cenová mapa v ČR a ministerstvo pro místní rozvoj .................................... 23 1.7. Cenové mapy v Olomouci ................................................................................ 24 POZEMEK ................................................................................................................ 26 2. 1. Pozemek a jeho definice ................................................................................... 26 2. 2. Druhy pozemku................................................................................................. 28 2. 3. Územní plán ...................................................................................................... 30 2. 4. Ocenění pozemku a cenové mapy .................................................................... 32 2.4.1. Odhad hodnoty pozemku ............................................................................... 34 2.4.1.1. Comparative Approach ............................................................................... 34 2.4.1.1.1. Přímé porovnávání ................................................................................... 37 2.4.1.1.2. Nepřímé porovnávání ............................................................................... 38 2.4.2. Cenová mapa pozemků .................................................................................. 38 2. 5. Cenové mapy stavebních pozemků dle právního předpisu............................... 42 2.5.1. Cenový předpis .............................................................................................. 42 2.5.2. Věcná břemena ............................................................................................... 43 2.5.3. Ocenění věcného břemene ............................................................................. 45 2.5.4. Cenová mapa stavebních pozemků dle § 27 .................................................. 47 2.5.5. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě §28 ........................................ 48 SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI ........................................................................... 50 ODHAD POZEMKŮ – DVA TYPY ........................................................................ 52 3. 1. První odhad ....................................................................................................... 52 3.1.1. Úvodní list ....................................................................................................... 52 3.1.2. Obsah ocenění ................................................................................................. 53 3.1.3. Popisné informace ........................................................................................... 54 3.1.4. Ocenění ........................................................................................................... 56 3.1.5. Závěr ............................................................................................................... 60 3.1.6. Osvědčení ........................................................................................................ 61 3. 2. Druhý odhad ...................................................................................................... 62 3.2.1. Úvodní list ....................................................................................................... 62 3.2.2. Obsah ocenění ................................................................................................. 63 3.2.3. Popisné informace ........................................................................................... 64 3.2.4. Ocenění ........................................................................................................... 66 3.2.5. Závěr ............................................................................................................... 83 3.2.6. Osvědčení ........................................................................................................ 85

ANALÝZA TRHU - OLOMOUC ............................................................................ 86 4. 1. Úvod k analytické části – ekonomické moţnosti ............................................. 86 4.1.1. Popis kraje ...................................................................................................... 87 4.1.2. Trh s nemovitostmi v Olomouci .................................................................... 88 4.1.3. Pozemky v Olomouci ..................................................................................... 89 4.1.4. Bydlení ............................................................................................................ 90 4.1.5. Průmyslové objekty a občanská vybavenost.................................................. 90 4.1.6. Nájemní prostory ............................................................................................. 92 4.1.6.1. Regulace nájemného ................................................................................ 92 4. 2. Hypotéza budoucího moţného vývoje ............................................................ 95 4.2.1. Moţné výhledy budoucího vývoje .................................................................. 97 4. 3. Program rozvoje města Olomouce ................................................................... 98 4.3.1. Vývoj cen pozemků v Olomouci .................................................................... 98 ZÁVĚR.................................................................................................................... 101 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY .................................................................... 102 SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK .................................................................... 104 SEZNAM PŘÍLOH ................................................................................................. 104

ÚVOD Cílem mé bakalářské práce je přiblíţení tvorby cenových map obecně, ale hlavně se zaměřením na Statutární město Olomouc. Při svých konzultacích zejména s paní Ing. Šindelářovou, jsem se dozvěděla mnohé z toho, jak pracují a postupují při své práci na Magistrátu města. Snaţila jsem se nastínit, ţe smyslem těchto úřadů není jen sběr nějakých materiálů, ale také dodrţování příslušných zákonů a vyhlášek a v neposlední řadě zachycení, co nejpřesnějšího skutečného stavu. Cenové mapy zejména stavebních pozemků slouţí nám všem, a proto bychom měli být rádi, ţe tuto práci ochotní lidé vykonávají. Ve druhé části jsem přiblíţila náleţitosti, které souvisejí s pozemky celkově i ty které můţeme vyuţívat při své práci jako je katastr nemovitostí, nebo územní plán a na právní náleţitosti které bychom neměly zapomínat, jako jsou vlastnická práva nebo věcné břemeno. V třetí části se dostávám k odhadům pozemků, které jsou v Olomouci hojně obchodovány a jejichţ ceny se výrazně liší, hlavně v závislosti na technickém vybavení a lokalitě. V závěrečné analytické části se snaţím nastínit nejen jaká je situace vývoje stavebních pozemků, ale také nastínit bytovou situaci a vývoj cen v závislosti posledních deseti let. Protoţe ve městě se nevyuţívají jen pozemky pro bydlení, jsou zde i pozemky pro průmyslové objekty a komerční vyuţití a ty zaznamenávají také svůj vlastní vývoj. Mnou vybrané téma nelze plně obsáhnout ve formě jedné bakalářské práce. Dotýkám se proto některých důleţitých témat a jiných méně. V příloze je také citována část pro nás nejdůleţitějšího zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku a také prováděcí vyhláška 3/2008 o provádění některých ustanovení § 27 se vyjadřuje přímo k cenovým mapám stavebních pozemků.

8

CENOVÁ MAPA 1.1. Co si představit pod pojmem cenová mapa „Základním posláním cenových map je zařazení ceny nějakého produktu do nějakého prostoru. Na internetu najdeme každý den např. aktuální mapu průměrných cen pohonných hmot na území České republiky. I taková mapa je de facto cenovou mapou – informací o vztahu ceny a místa (prostoru). Cenová mapa je tedy vyjádření prostorových akceptů ekonomické reality.“1 Cenových map existuje mnoho druhů. Kaţdý z nás si můţe vytvořit takovou cenovou mapu, jaká bude odpovídat jeho profesi. Cenová mapa nejrychlejšího hospodářského růstu, cenová mapa nejmodernějších budov. Já se budu ve své práci zabývat především cenovou mapou stavebních pozemků. „Tvorba cenových map je ekonomickou disciplínou, která studuje časoprostorové interakce různých ekonomických subjektů, jejich ekonomickou a geografickou podmíněnost i míru determinace geografických a jiných (např. ekonomických, právních, politických) faktorů a jejich chování Na druhé straně se může tvorba cenových map zabývat (i když v menší míře) také působením ekonomických subjektů na utváření nebo přetváření vlastního geografického prostředí. Typické je to např. i hospodářské nebo environmentální geografie. V praxi se jedná o to, jak například zvýšení atraktivity nějaké lokality sebou nese zlepšení dopravního systému, v delším časovém horizontu pak i změnu teritoriálního systému a někdy i změny reliéfu. Například nově vytvořená přehradní nádrž nebo plavební kanál.“2 Kaţdé větší město v České republice a jeho příslušné orgány spravuje cenovou mapu stavebních pozemků ve svém správním území. Cenová mapa stavebních pozemků slouţí také k daňovým účelům. Jedná se především o daně z převodu nemovitosti, daň dědická nebo darovací a v případě, ţe je nutná daň z oceňování podle zvláštního 1

Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 1 2 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 1

9

cenového předpisu. Těchto map lze také vyuţít k některým úpravám způsobených špatnou aplikací nebo nesprávným vyuţitím oceňovacích vyhlášek. Slouţí také k vyjádření a zaznamenání trţních cen a cen dosaţených jednotlivých druhů nemovitostí na místním trhu v daném období a čase. „Předmětem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování na trhu ovlivňují přímo nebo nepřímo. Typickým příkladem jsou politické aspekty, jako je politická nestabilita státu, která může prudce ovlivnit ceny nemovitostí.“3 V budoucím období by také cenové mapy mohly být podkladem pro výpočty daní z nemovitostí, nebo slouţit k vytváření cen obvyklé výše nájemného nebo dokonce cenové mapy nájemného. V součastné době především umoţňují zamezení tvorbě spekulativních cen, které se v historii naší země hojně vyskytovaly. V neposlední řadě slouţí cenová mapa pro investory a jejich investiční záměry, pro bankovní domy a jejich úvěrové zástavy, hypotéky a půjčky. Kaţdé město tak mimo jiné vytváří své historické prameny pro budoucí generace a studijní podklady pro studenty a podnikatele a podklady pro rozvoj města nebo obce v daném a budoucím období, jako je infrastruktura, investiční politika, územně plánovací dokumenty nebo urbanistické studie.

1.2. Proč se zabývat tvorbou cenových map Součastná situace na trhu s nemovitostmi nám umoţňuje lepší přehlednost ve svém vývoji. Ať uţ jsme soukromá osoba nebo firma zabývající se alespoň částečně ve svém oboru trhem nemovitostí, pak je pro nás důleţité pochopit, základní principy související s tvorbou cenových map. Nemovitosti i pozemky tvoří stále jednu z nejjistějších forem investování našich finančních prostředků do budoucnosti. Proto bychom měly sledovat, jak minulý tak i součastný vývoj, který je neustále v pohybu a ovlivňuje jej mnoho skutečností. 3

Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o. Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 2, str. 2

10

Cenové mapy „popisují prostorové uspořádání cen pozemků nebo staveb na pozemcích v dané lokaci a vdaném čase. I když ve finálním grafickém vyjádření popisují pouze ceny hmotných ekonomických statků, je evidentní, že jsou v této ceně vyjádřeny vlivy řady podmínek, faktorů a činitelů rozmístění, a to hmotných i nehmotných, které určují tuto cenu.“4 Cenová mapa (jako taková má za účel vyjádřit cenu výrobku) je vyjádření ceny určitého pozemku v daném měřítku České republiky. Cenové mapy zachycují reálný stav hodnot zboţí pro dané období. V naší oblasti oceňování majetku jsou pro tvorbu cenových map nejdůleţitější dvě pravidla – pravdivost a přesnost. To znamená, ţe informace, které vkládáme do cenové mapy, by měli odpovídat skutečnosti na základě zjištěných podkladů a výpočtů a také být kompletní. Pokud z našeho úhlu pohledu nemůţeme tuto skutečnost potvrdit, měly bychom ji také zohlednit ve svých výpočtech. Tyto zohlednění by neměly přesahovat více jak 30% z uvedené částky nebo rozdílnosti.

1.2.1. Proč a jak vytvářet cenovou mapu „Podstatou věci není pak nic jiného než porozumění funkci (užitečnosti, činnosti) popisovaného majetku.“ „Trh s nemovitostmi je trhem s plochami a prostory.“5 To znamená, ţe přestoţe máme dva naprosto shodné pozemky nacházející se ve stejné lokalitě, technickými parametry také nejsou nijak odlišeny, mohou mít v cenové mapě naprosto odlišnou hodnotu. Tento nejpodstatnější rozdíl je dán územním plánem, který umoţňuje, aby dva sousední pozemky slouţily jinému účelu. Jeden pozemek můţe slouţit pro výstavbu rodinného domu a druhý jiţ je určen jako zemědělský pozemek. Samozřejmě u pozemku pro rodinný dům bude cena závislá na trţních principech a poptávce, ale u zemědělského pozemku se bude cena odvíjet dle bonity půdně ekologické jednotky. „§ 11 Oceňování zemědělského pozemku (1) Zemědělský pozemek se oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek. 4

Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 1 5 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitosti a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 2

11

(2) Základní ceny zemědělských pozemků a jejich úpravu vyjadřující vliv polohy a další vlivy působí zejména na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní nebo technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území, stanoví vyhláška.“6 Ceny na trhu se neustále vyvíjejí, jak v čase, tak i z ekonomického a personálního hlediska. Jako kaţdý vlastník nemovitosti, nebo jako přímý profesní účastník trhu potřebuje podklady vývoje svého majetku nebo dané investice. Naše účast na trhu je tak přímo závislá na vývoji cenové mapy. V mnoha profesích nejsme ani schopni vykonávat svou činnost bez podkladů cenové mapy, ta je na ní někdy přímo závislá na našich výsledcích a hodnotě našeho majetku. „Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika.“7

1.3. Jakým způsobem vytváříme cenovou mapu Nejdůleţitější otázky při tvorbě cenové mapy jsou jak a proč. Kaţdý pozemek musíme oceňovat jako celek. Ne jen pouţít jeho vlastní rozměr, ale také umístění – lokalitu, budoucí plán rozvoje přilehlých pozemků, ale také vyjádřit a zohlednit jeho vlastní ekonomickou uţitnost. A přitom nesmíme dopustit, aby nám naše vlastní názory omezily v přesnosti. Postup tvorby mapy: reflexe – pozorování pozorování je základní metodou kaţdého procesu, podle nějţ můţeme zachytit základní skutečnost za pouţití základních matematických výpočtů, nebo také fyzický stav pozemku. K tomuto postupu je však třeba zhodnotit i ekonomická hlediska. indukce – dedukce 6

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 6 7 Ing. Petr Ort, Ph. D. Oceňování nemovitosti a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 3, str. 3

12

pokud tvoříme cenové mapy, musíme tyto postupy neustále opakovat. Indukce vyjadřuje způsob od jednotlivých částí k celku úplným matematickým výčtem a naopak dedukce od celku k jednotlivým. V jednotlivé lokalitě potom porovnáváme ceny jiných pozemků, které se jiţ prodaly nebo byly ohodnoceny a vytváříme jejich průměr. V následující fázi jejich průměrnou hodnotu porovnáváme s ostatními cenami a ještě ji upravujeme. analogie – modelování „způsob poznávání určitého jevu pomocí modelu“8. Model jako takový má většinou shodné vlastnosti jako skutečný objekt. To znamená, ţe shodné objekty mají i podobné vlastnosti. analýzy – syntéza analýza – „postup od jevů k principům“ syntéza – „inverzní postup od principů k jevům“ při tvorbě cenové mapy musíme neustále myslet na to, ţe se všechny procesy neustále opakují a při zpracovávání nových údajů neustále doplňovat jiţ dané informace v databázích. informační systémy informace jsou nejcennějším zboţím dané společnosti. I z obecného hlediska jsou nejlépe prosperující firmy ty s nejdokonalejšími a nejobsáhlejšími databázemi svých klientů a zákazníků. Hlavním naším úkolem je mít vytvořenou co nejpřesnější databázi. nejdůleţitější mapy:  cenové mapy stavebních pozemků  cenové mapy nájmů  cenové mapy funkčních celků pozemků a staveb

8

Ing. Petr Ort PhD, Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s. r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, část 6, díl 4, str. 2

13

 cenové mapy nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti  cenové mapy realizovaných nákladů na pořízení stavby Všechny tyto údaje v cenových mapách musejí být hlavně kompletní a 100%. To znamená, ţe nezaznamenáváme ceny, které jsme odhadly, ale ty které se jiţ ve skutečnosti realizovaly. I kdyţ nemáme veškeré dokumentovatelné podklady, měly bychom je ve své zprávě také zohlednit. V České republice bohuţel nemůţeme stavět na historických podmínkách vývoje hospodářství. V posledních desítkách let nebyl systém trţního oceňování, ani nebyla země pevně politicky stabilní. Docházelo k výrazným změnám ve všech oblastech. Proto ještě nemůţeme stavět na pevných základech jako například v některých západních zemích, ale teprve postupně upevňovat a stabilizovat naší kvalitní prací a svědomitostí.

1.3.1. Jak postupovat při tvorbě cenové mapy Základ cenové mapy se vytváří pomocí konkrétně ujednané ceny stavebního pozemku uvedeného v kupní smlouvě. Tato cena za prodaný stavební pozemek se porovná s podobnými stavebními pozemky a na základě tohoto porovnání se dále zpracovává. Takto porovnaná cena se zapisuje do listů cenové mapy. Jako vţdy musíme mít jako za prvé co nejkompletnější cenové podklady o nemovitostech nebo cenách pozemků, a teprve po té je vkládat do cenové mapy co nejpřesnější formou. Cenu, která skutečně proběhla, můţeme zjistit z katastrálního úřadu nebo z podrobných dokumentů kupní smlouvy. Nejspolehlivěji se ji dozvíme od prodejce nebo toho kdo daný objekt koupil, ovšem za předpokladu, ţe nám sdělí pravdivou informaci. Stále však dochází k podvodům a lidé se snaţí neoprávněně okrádat – za účelem placení niţších daní, nebo získání lepších podmínek při jednání s bankou. Při samotné obhlídce nemovitosti není většinou problém zjistit, v jakém stavu se nachází vnější část objektu, ale pokud nám sám majitel neumoţní podrobnější prohlídku, nebude moţné objekt správně zaměřit a zjistit porovnatelné jednotky. Nezbytné je také mít dostatečné informace o nájemních smlouvách, včetně věcných břemenech, nebo v nejhorším případě o zaminovaných objektech. V neposlední řadě se

14

také pozemku můţe týkat kontaminace. V mnohých případech musíme postupovat podle pravděpodobnostní logiky. A to bychom měly zohlednit ve svých výpočtech, protoţe téměř nikdy nebudeme mít dokonalé informace. Je třeba si poznamenat, co jsme musely zohlednit a nakolik jsme si jistí při svých výpočtech. Nebo můţeme podobný údaj úplně vynechat. cenotvorné prvky a jejich porovnávání Ideální trh na světě neexistuje. Západní Evropa je na tom lépe neţ východní, ale to neznamená, ţe se situace nemůţe zlepšit. To by znamenalo, ţe bychom mohly pouţívat pouze ceny, které skutečně proběhly, coţ v naší zemi není vţdy ideální postup. Mnohdy je velmi obtíţné stanovit jakoukoli cenovou mapu, protoţe ze zjištěných údajů jsme pouze zmateni – coţ se v naší zemi vyskytuje bohuţel ještě dost často. V tomto případě je nejlepší zkusit doplnit cenovou mapu pomocí porovnávací metody, coţ je v podstatě sběr a sestavení jednotlivých cenotvorných prvků a jejich vzájemné porovnávání. přímé porovnávání Dalším způsobem je přímé porovnávání. Při zjištění ceny pozemku je jednodušší pomocí přímého porovnávání, zjistit cenu také sousedního pozemku, přestoţe má například rozdílný tvar nebo terén, ale slouţí stejnému vyuţití, můţeme tento pozemek s pomocí drobných úprav při výpočtech zohlednit. Samozřejmě, ţe pokud je svým tvarem znevýhodněný vzhledem k porovnávanému, bude jeho cena za 1m2 nejčastěji niţší a naopak pokud zvýhodněný, bude jeho cena vyšší. Tato cena se bude pohybovat v intervalu stanoveném pomocí soustavy cenotvorných prvků. V Olomouci se nachází mnoţství neoceněných pozemků spadajících především do oblastí technického vybavení, zdravotnictví, ochrany a obrany státu, kultury a školství, církevní budovy, nebo veřejné správy. Tyto pozemky se téměř neobchodují a tím pádem není moţno zjistit jejich prodejní cenu, nebo porovnatelnou cenu s obdobným pozemkem. Pokud při vytváření cenové mapy nejsou známy prodejní ceny, nelze je pouţít k dalšímu zpracování. Ke dni, kdy se cenová mapa zpracovává, a tím pádem nemohou odpovídat aktualizaci. Musí se proto porovnávat s obdobnými pozemky na základě cen zjištěných. Pokud je u některého stavebního pozemku zjištěna cena neúměrně vysoká, nebo nepřiměřeně nízká, vyloučí se z dalšího porovnávání, aby nedocházelo ke zbytečnému zkreslení a mlţení cenových údajů. Ve výsledné cenové 15

mapě jsou pak vyznačeny nově zjištěné cenové údaje pro jednotlivé pozemky a tímto probíhá zaktualizování.

1.3.2. Druhy map Mapa: zmenšený, zjednodušený obraz zemského povrchu, nebo její části převedený do roviny kartografickým zobrazením pomocí matematických úprav, dle zvolených hledisek – poloh, stavů a ve vztazích přírodních, technických nebo socioekonomických objektů Katastrální mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve větším měřítku, která nám zobrazuje skutečné nemovitosti v daném území, jeţ se udrţuje neustálou aktualizací daného terénu. Zahrnuje také soubory geodetických informací, které jsou potřeba pro katastr nemovitostí. Polohopisná mapa: mapa obsahující pouze polohopis, ne výškopis Pozemková mapa: je to podrobná polohopisná mapa ve velkém měřítku, zobrazující nemovitosti, jeţ byla udrţována se skutečností jako takovou. Bývala součástí bývalého měřičského operátu EN. Mapy pozemkové knihy: jednotlivé mapy, jeţ jsou součástí pozemkové knihy, zobrazují parcely, jeţ jsou evidované operátem pozemkové knihy. Mapování: je to soubor činností geografických, kartografických, topografických a zeměměřičských, díky nimţ můţeme ve výsledku získat mapu. Mapový list: část rozsáhlejšího mapového zobrazení, ohraničeného mapového díla, jeţ je dáno technickými předpisy, jako je jméno, měřítko zobrazování, účel a druh a další. Mapový podklad: se pouţívá především pro plánované stavby nebo terénní úpravy, zobrazuje se ve větším měřítku 1:1000, 1:500, 1:200, ale můţe být i v menším. Musí obsahovat také výškopis, polohopis veškerých staveb nebo objektů na daném území, jeţ by mělo být dle projektu zastavěno, nebo upraveno. Zakreslují se zde také budoucí prostorové polohy plánovaných staveb nebo terénních úprav. Měřítko mapy: měřítko mapy vyjadřuje, v jakém poměru jsou zakresleny délky v mapě vzhledem ke skutečnosti. Pouţívá se výraz 1:M, kde M vyjadřuje měřítkové číslo

16

Obsah mapy: zahrnuje v osnově soubor všech vyjádřených objektů v mapě, jevů a také jejich charakteristik a názvů Výškopis: se vyjadřuje pomocí grafického znázornění, znázorňuje reliéf daného zemského povrchu a to nejčastěji vrstevnicemi a výškovými kvótami.

1.4. Cenové mapy Olomouce od roku 1939 Olomouc jakou ji známe dnes, vznikla aţ v roce 1919 a to spojením několika přilehlých dědin k tehdejší městské části, dnešnímu centru. Byly to obce Bělidla, Černovír, Hejčín, Hodolany, Chvalkovice, Neředín, Lazce, Nové Sady, Nový Svět, Nová Ulice, Pavlovičky, Řepčín a Povel. Poslední připojenou obcí bylo klášterní Hradisko a to v roce 1924. Olomoucký archiv má dodnes v úschově ve svých sbírkách cenové mapy z dřívějších období a to z období ještě před druhou světovou válkou. Tyto mapy se skládají z 15 svazků s vloţenými cenovými mapami a informacemi o cenách pozemků na území města Olomouce. V kaţdém svazku je soubor jedné městské části. Ceny jsou zapsány plošně a také po ulicích. Navíc v německém jazyce a jeho české názvy jsou přepsány. Také jsou značně opotřebovány, coţ nasvědčuje tomu, ţe se pouţívaly nejméně aţ do roku 1955. Jde však o velmi vzácný dokument, protoţe většina takovýchto dokladů byla zničena a nedochovala se. Bohuţel však chybí dostatečné vysvětlivky a popisky a tak se nedá zaručit, pro jaký účel byly vytvořeny a zda byly pouţívány pro oceňování nemovitostí nebo pouze chtěla mít Německá Říše přehled, můţe přicházet v úvahu také soukromý zájem. Cenové mapy vznikaly uţ po První světové válce po odtrţení Čech a Moravy od Rakouska – Uherska. Tehdy se nemovitosti oceňovaly tzv. obecnými cenami dle Odhadního řádu nemovitosti. 100 z roku 1933. V praxi to znamenalo, že znalec vycházel při oceňování nemovitosti z ceny, za kterou byla podobná nemovitost v místě a čase prodána.9 A tak fungovalo dokonale trţní prostředí ovládané pouze nabídkou a poptávkou. Kaţdý znalec měl tehdy skvělý přehled o tom co se děje na jeho trhu, kde působí a mohl si vést 9

http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenova-mapa-

protektorat.cs.pdf

17

svou vlastní přehlednou evidenci o tom, co se prodává, za kolik se co nabízí a za kolik se převod skutečně uskutečnil. Porovnávali se samozřejmě jiţ zrealizované ceny s předešlými cenami a tak se také zjistila jejich skutečná hodnota. V tomto období zlatého věku docházelo ve všech odvětvích k růstu a blahobytu, takţe se trh mohl ustálit a stabilizovat. Bohuţel tak jako se vše mění, i v pozdějších letech dochází k výrazné změně v českém podvědomí o hospodářské stabilitě. Blíţí se Druhá světová válka a tak se hospodářské podmínky výrazně mění k horšímu. Opět nastupuje nestabilita a nejistota z nadcházejícího období a politických poměrů v zemi i v Evropě. Na jaře v roce 1939 se rozpadá Republika a vzniká protektorát Čechy a Morava a to uţ zanikají téměř jakékoli trţní podmínky a téměř zaniká trţní prostředí s nastupující Německou říší. Byl sice zaměstnán vyšší počet lidí neţ doposud díky, ale spíše bohuţel ve zbrojním průmyslu, ale nabídka a poptávka jiţ nefungovala tak jako dříve. Neexistovalo ţádné konkurenční prostředí. V lidském povědomí začaly převládat obavy o budoucnost zachování a výhodné uloţení kapitálu, o který by se nemuseli obávat a, strachovat. Všichni začali skupovat vše a došlo k obrovské inflaci a znehodnocení měny doslova ze dne na den. Většina si myslela, ţe skupování nemovitostí bude tou správnou investicí. Tak docházelo k jejich hromadnému skupování, které bohuţel později přišlo na zmar. To vedlo k jejich neúměrnému navyšování a přehnaným cenám. V Praze byl proto vládou zřízen ,,Nejvyšší úřad cenový“10, jenţ měl za úkol zamezit neskutečnému nárůstu cen a kontrolovat cenovou politiku. V důsledku toho ovšem trh s nemovitostmi jako takový zanikl. Hlavním úkolem úřadu bylo kontrolovat a vyžadovat tvorbu centrálních regulovaných cen zboží všeho druhu v tom smyslu, aby ceny a úplaty byly v přiměřeném poměru k výši mezd a platů a aby vůbec ceny a úplaty byly národohospodářsky oprávněné. 11 Byl to první bezprostřední státní zásah, který výrazně ovlivnil a zamezil volné působení nabídky a poptávky, která byla doposud naprosto volná. Z toho nakonec vznikl zákaz o zvyšování ceny tzv. stopceny – vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 (viz příloha č. 1- vládní nařízení z 10. května 1939) o nařízení nejvyššího úřadu 10 11

vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového

18

cenového. V platnost vešlo toto nařízení 20. května 1939 a to znamenalo, ţe nemůţeme navýšit cenu ţádného zboţí ani sluţby a ani statku a ani úkonu. Coţ v neposlední řadě mělo vliv i na ceny nemovitostí a pozemků, jiţ existujících, tak i vznikajících – coţ samozřejmě nelze srovnávat. A tak se při zjišťování cen pouţívala evidence vymořování a přírůstku jeho hodnoty. Tyto hodnoty pak pouţíval zemský úřad pro záznamy do cenových map. Ani v poválečných letech se trh s nemovitostmi neustálil. Ani po roce 1964 se situace nezměnila k lepšímu. Trh s nemovitostmi neexistuje v pravém slova smyslu a ani není zákonná moţnost jak s nemovitostmi právně a svobodně nakládat. Existuje dvojí vlastnictví a to buď osobní – kam náleţí věci pro vlastní potřebu, jako je auto, domek, chata, nebo vlastnictví soukromé – a zde náleţí všechny ostatní nemovitosti. Dále samozřejmě existuje i vlastnictví státu. Se soukromým vlastnictvím se nesmí obchodovat, ale dědit ano, nebo jej předat státu. Pozemek jako takový je v osobním uţívání přidělen státem, ale přesto zůstává ve vlastnictví státu. Teprve rok 1990 díky nové ústavě přináší nové změny ve vlastnictví a ruší rozdělení na osobní a soukromé vlastnictví. Jiţ rokem 1989 se začíná obnovovat trţní a hospodářské poměry v zemi zaloţené na demokratických přístupech. V této době se začínají vytvářet ceny nezávislé na centrálním předpisu a dochází ke smlouvání a volné tvorbě cen. Trh s nemovitostmi dostává jinou podobu a jsou upravována vlastnická práva majitelů. V této souvislosti se začínají oceňovat pozemky dle právních předpisů, nebo na základě kupních smluv, kde se pozvolna uplatňuje síla nabídky a poptávky a tyto ceny se začínají opět zaznamenávat do cenových map. Obrázek 1,2: Snímky cenové mapy Olomouce z období po roce 193912

12

http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenova-mapaprotektorat.cs.pdf

19

1.5. Podklady cenové mapy Pro vytváření jakékoli cenové mapy potřebujeme základní informace, které nám budou slouţit jako podklad naší práce. Musíme vědět pro jaký účel a záměr budeme cenovou mapu vytvářet, a komu bude slouţit. Informace, které do ní budeme vkládat, musí být aktuální a spolehlivé. Nelze pracovat s domnělými nebo útrţkovitými informacemi, které nám sdělil někdo třetí. I v průběhu práce si musíme neustále ověřovat, ţe se doposud nic podstatného nezměnilo o nové údaje, které bychom mohly doplnit. K tvorbě cenové mapy stavebním pozemků potřebujeme následující údaje, které můţeme najít na místním katastrálním úřadě v daném městě. Katastrální území Číslo a podlomení parcely Prodávaná část pozemku Výměra pozemku Datum vkladu Druh, tvar a orientace pozemku Absolutní cena v Kč za m2

20

Čím více informací o daném pozemku máme k dispozici, tím lépe se nám bude pracovat. Měli bychom si je nejlépe obstarávat sami, abychom se mohli zaručit za to, z jakého zdroje pocházejí a také, ţe jsou pravdivé. Také není dobré pracovat s pozemky, které se prodávaly několikrát. To stejné platí i u pozemků, které se dokupovaly s velmi malou výměrou pozemku, např. 10 m2 a menší. I přesto musíme být neustále na pozoru, jaké údaje do zpracování zahrnujeme. Je samozřejmé, ţe nejčastěji se budou prodávat pozemky nové, v nově zbudovaných lokalitách, neţ pozemky, které jiţ slouţí svému účelu. Ta se naopak budou prodávat nejméně častěji. Nejfrekventovanějšími prodeji jsou pozemky určené k bydlení, pro výstavbu rodinných domů a bytových domů. Ostatní pozemky zaujímají jen necelou třetinu z celkového mnoţství prodejů. Také nesmíme zapomenout na podstatný rozdíl v cenách, pokud jde o centrum města nebo naopak okrajovou část. Tabulka 1: Průměrné ceny pozemků dle účelu v roce 2004 KÓDY

CENY V KČ ZA M2

Zastavěná plocha

13

304

Ostatní plocha

14

445

Zahrada

5

517

Orná půda

2

468

Louka

7

263

DRUH POZEMKU

Tabulka 2: Průměrné ceny, srovnání k roku 2010 KÓDY

CENY V KČ ZA M2

Zastavěná plocha

13

1 462

Ostatní plocha

14

1 612

Zahrada

5

801

DRUH POZEMKU

21

Orná půda

2

719

Zdroj: http://www.olomouc.eu:85/text2009.htm13

1.6. Zpracování podkladů cenové mapy Základem cenové mapy jsou obchodované stavební pozemky, jejichţ převody jsou ošetřeny kupními smlouvami. Cenovou mapu musíme zpracovávat na základě pravdivých údajů v souladu s platnými zákony a aktuální prováděcí vyhláškou (viz příloha č. 2 – citace §10 ze zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku). Taktéţ musíme přihlédnout k charakteristice pozemku a účelu jeho vyuţití. Při vytváření cenové mapy musíme vycházet z rozboru pozemků dle jejich charakteristiky a podle výše sjednané ceny. Jednotlivé pozemky se pak porovnávají s obdobnými pozemky. Do cenové mapy pak graficky značíme obdobné pozemky. Pozemky musí být porovnatelné vzájemně dle účelu vyuţití, vybavenosti, a polohy v dané obci. Tyto pozemky potom porovnáváme s jiţ uskutečněnými cenami stejných nebo obdobných pozemků. Některé pozemky přesto zůstávají neoceněny, jedná se především o pozemky slouţící veřejné správě, zdravotnictví nebo školství a s těmito pozemky se také neobchoduje, nebo nebyly ani v minulosti obchodovány. Vyjádřit cenu stavebního pozemku v cenové mapě musíme na základě jiţ ujednané ceny, sjednané za trţních podmínek v místě a čase a čerpaných z uskutečněných kupních smluv. Tyto kupní smlouvy můţeme získat v realitních agenturách nebo nahlédnutím do katastru nemovitostí. Pokud ovšem nemáme k dispozici kupní smlouvy, nebo data uskutečněných smluv jiţ nejsou aktuální, nebo příliš zastaralé, porovnáváme opět tyto pozemky s pozemky porovnatelnými za přihlédnutí k jejich vybavenosti, poloze a hlavně účelu jejich vyuţití. Z ocenění musíme také vyloučit ty pozemky, které vzhledem k ostatním cenám jsou příliš podhodnocené nebo cena je naopak neadekvátně vysoká a tím by zcela znehodnotily cenovou mapu - docházelo by ke zkreslení. Na základě těchto skutečností se provádí zápis nebo aktualizace v cenové mapě.

13

čerpáno – vlastní úprava

22

1.6.1. Cenová mapa v ČR a ministerstvo pro místní rozvoj Ministerstvo pro místní rozvoj má zájem o vytvoření cenových map. Tuto práci zadalo firmě IRI (Institutu regionálních informací). Názory na tuto zadavatelskou práci se velmi různí, protoţe jedni tvrdí, ţe dojde ještě k většímu zkreslení cenových map a to především ze stran realitních agentur. Ministerstvo však má za to, ţe by mohly určit, alespoň přibliţnou hranici obvyklého nájemného v daném místě. Teoreticky i prakticky by však mohly vyřešit dočasné problémy na trhu s bydlením, například ve vztahu s regulovaným nájemným. Systém by měl zahrnovat aţ šest set obcí v naší republice s informacemi o obvyklém nájemném. A to zejména místa s nájemními byty. Těchto informací by bylo moţno vyuţívat jak pro soukromé osoby, které mají zájem o byt, tak těm kteří jej pronajímají, taktéţ i z hlediska právní ochrany nebo v soudních sporech. Zatím je od 28. února 2011 k dispozici cenová mapa na www.mmr.cz/mapanajemneho, která ještě bude v průběhu let doplňována o chybějící informace. Zahrnuje totiţ jen část našeho území. Informace, které jiţ jsou v cenové mapě obsaţeny, vycházejí hlavně ze znaleckých posudků a z informací poskytnutých realitními agenturami. Také se zapojilo občanské sdruţení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí. I přesto je však problém s rezidenčními nemovitostmi, kde na rozdíl od západu, nejsou nájemní smlouvy uzavírány přes realitní agentury. To bohuţel samo o sobě můţe způsobovat nepřesnost, protoţe kdybychom chtěly absolutní přesnost, potřebovali bychom podklady od samotných vlastníků. Ti však u nás nemají ohlašovací povinnost, na rozdíl od zahraničí. S tím by potom souviselo, ţe by se tato povinnost musela zavést i u nás, s čím by ovšem většina vlastníků nesouhlasila. Protoţe by vznikla otázka, jak by to potom souviselo s odvody z daní. Zatím tímto způsobem stát nevydělává i na tomto zdanění. Mohly by se v tomto případě ušetřit prostředky na získávání informací a jejich spolehlivosti. Jistě by se ale našel nějaký způsob, jak tuto povinnost obejít. S tím by ovšem souvisely i další problémy v naší legislativě a to například jak ochránit vlastníka a jeho osobní data. V součastné době je proto nereálné vůbec o ohlašovací povinnosti uvaţovat. Z toho vyplývá, ţe cenové mapy budou stále jen orientačním nástrojem cenové politiky. Přesto i v těchto cenových mapách nebude zahrnuta odlišnost mezi nájmy bytů různých kategorií a kvalitou poskytnutých sluţeb, technický stav, lokalitou – atraktivností, přestoţe tyto náleţitosti ovlivňují výši nájemného. Jedinou moţností je

23

zavést nějaký systém, který by tyto odlišnosti zohledňoval a upravoval. A pak je teprve otázka budoucnosti, jakým skutečným směrem se bude tento problém vyvíjet. Tak jako mi nejsme dokonalý, ani tento systém nebude nikdy dokonalý.

1.7. Cenové mapy v Olomouci Cenové mapy města Olomouce jsou vytvářeny a spravovány od roku 1993. Jedná se o cenové mapy především stavebních pozemků, jenţ se vytvářely na základě zákona 151/1997 Sb. zákon o oceňování majetku

,,cenová mapa stavebních pozemků je

grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším, s vyznačenými cenami“.14 Do cenových map se zapisují ty ceny těch pozemků, jeţ byly tento rok prodány – koupeny, na základě kupních smluv. Všechny ostatní se pak tvoří na základě porovnávání stavebních pozemků. Tyto informace slouţí čistě, jako informační podklad pro kaţdého kdo si přeje do nich nahlédnout nebo zjistit jak se vyvíjí ceny, v ţádném případě jako jednohlasná směrnice k obchodním účelům. Měly by být pouţívány jako podpůrná pomoc při stanovení orientační ceny. Mohou však slouţit pro odhadce, a to za účelem stanovení daně z pozemku při převodu nemovitosti. Pokud je pozemek součástí dědického jednání jako součást nemovitosti, je součásti řízení i v případě dědické daně, v této souvislosti můţe jít i při vyvlastnění pozemku, protoţe pak je cena stanovena na základě cenové mapy. V cenové mapě vyjadřujeme cenu vţdy v Kč/m2 a to tučně ve vymezené skupině parcel souhlasných typů pozemků. Většina těchto pozemků se potom oceňuje označenou cenou dle uvedení v cenové mapě. Dle §28 vyhlášky se oceňují ty stavební pozemky, které nejsou v cenové mapě označeny ţádnou cenou a ani nepatří do nějaké skupiny vyznačených pozemků, nebo jsou označeny jinou cenou. Taktéţ se takto oceňují pozemky, jejichţ část zasahuje do neoceněných pozemků, nebo je u nich uvedena jiná cena. Mezi ostatní pozemky jako silnice, ţelezniční dráha, veřejná komunikace nebo ostatní plocha, kromě soukromých ploch a komunikací, se taktéţ neoceňují podle cenové mapy, ale podle vyhlášky. Spadají zde také soukromé plochy a prostory, které jsou vyuţívané pro komerční účely, nebo poskytovány za úplatu, anebo jsou spojeny s komerčním charakterem, jako jsou 14

§ 10 zákona 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů

24

parkoviště, obchodní domy, nebo objekty slouţící k vyuţití sluţeb jako ubytování, stravování, kdyţ se v některých případech mohou oceňovat podle cenové mapy. Dle §27 se oceňují ty pozemky, které mají odlišný stav nebo terén neţ jaký je uveden v cenové mapě.(viz příloha č. 3 – prováděcí vyhláška 3/2008 k provádění některých ustanovení 151/1997) Do cenové mapy ve městě Olomouci můţe nahlédnout kaţdý a bezplatně. Je přístupná na Magistrátu města a to vţdy v pracovní době v přízemí na adrese: Hynaisova 9. Pokud někdo má nějaké připomínky nebo návrhy nebo dotazy měl by vyjít do 4. patra do odboru koncepce a rozvoje.

Postup schvalování Cenová mapa stavebních pozemků na území města Olomouce (2011/2012) a obecně závazná vyhláška o cenové mapě ve formě návrhu (viz příloha č. 1) byla předložena Radě města Olomouce dne 31. 5. 2011 a schválena bez připomínek. Cenová mapa 2011/2012 spolu s návrhem OZV o cenové mapě je předkládána Zastupitelstvu města Olomouce ke schválení a k vydání s nabytím účinnosti od 1. 7. 2011.15

15

Důvodová zpráva pro ZMO 22. 6. 2011, OZV o cenové mapě

25

POZEMEK 2. 1. Pozemek a jeho definice Pozemek je určitá ohraničená část jakéhokoli zemského povrchu, která se nachází na naší planetě Zemi a zároveň je od jiného pozemku taktéţ oddělena, popřípadě i viditelnou hranicí – plot, hrazení, změna terénu, pobřeţí. Z právního hlediska jsou tyto hranice – dle územního rozdělení (rozhodnutí) a účelu jeho vyuţití, nebo hranice okresu spravované daným katastrálním úřadem, hranice podle vlastníka nebo drţitele, a také hranice druhu pozemku. Existuje také hranice spůlná, jenţ není viditelná, ale je vyznačena v mapě a rozděluje pozemek na dvě ideální poloviny. Vlastnická hranice se nachází mezi pozemky dvou vlastníků. Ţádost o vytýčení pozemku se dělá jen tehdy, pokud jeden vlastník neví, kde jsou přesné hranice jeho pozemku v přírodě. V terénu se umísťují mezníky na vytýčení hranic a součastně se provádí dokumentace s náčrtem o provedených pracích a součastně se zapisuje i protokol, ţe s výsledným stavem byli seznámeni všichni vlastníci sousedních pozemků. Hranice drţby je vymezena lomovými body spojených mezi pozemky dvou různých drţitelů. Pozemek nemůţeme zničit, lze jej pouze znehodnotit případnou kontaminací, ale přesto nezanikne. Mohou se změnit jeho hranice, způsob uţívání – změna území, nebo se můţe změnit parcelní číslo. V souvislosti s pozemkem můţeme mluvit ještě o pozemkových úpravách, které obsahují podrobnější informace o úpravách hranice pozemku, jejich uspořádání, scelování nebo naopak dělení, protierozních opatřeních, komunikačnímu vedení a vodohospodářské situaci. Pod pojmem půda všeobecně vnímáme určitou plochu, nebo prostor nacházející se nad i pod uvedenou rovinnou. Je to přírodní produkt, existující bez lidského zapříčinění, lidskou činností je pouze ovlivňován. Nelze ji zničit ani spotřebovat a to ani jednorázově nebo postupně. Přesto můţe dojít k znehodnocení, ať uţ přírodními silami nebo lidskou činností, a tím se mohou změnit vlastnosti krátkodobé nebo dlouhodobé. Bez půdy není člověk schopen vytvářet jakékoli statky ekonomické činnosti. Díky své polyfunkčnosti slouţí půda mnoha účelům. Tak jako člověk ovlivňuje své okolí svou činností, půda ovlivňuje vše, bez půdy by neexistovalo vůbec nic. Zemědělství, výroba, nerostné suroviny.

26

Půdu nelze vyrobit. Můţeme ovlivnit pouze její kvalitu, tím jak se o ni staráme, případně nestaráme. Přesto, ţe je její mnoţství konečné a velmi omezené, stále máme nové potřeby, které lze uspokojit správným a vhodným přerozdělováním. Tím vzniká potřeba oceňování, protoţe půda je na trhu cenným zboţím, přestoţe není výrobkem v doslovném smyslu slova. To znamená, ţe pokud se jeden vlastník rozhodně, ţe jiţ nepotřebuje svůj vlastní díl půdy, můţe a nabídne jej proto jiným zájemcům.

Výměra pozemku je část pozemku, vedená v katastru nemovitostí jako parcela, zaokrouhlená na celé metry čtverečné. Výkaz výměry je část geometrického plánu, slouţící na vyznačení stavu před nebo po změně dosavadního stavu. V dosavadních listech je zaznamenáváno číslo parcely, výměra, druh pozemku a číslo vlastnického listu. Ve změněných listech je pak navíc popsán nový stav výměr dílů parcel a jejich označení. Parcela je část polohově určeného pozemku, uvedený v katastrální mapě, označen parcelním číslem a také určen polohovými body. Parcelním číslem jsou označeny všechny části písemného a měřičského aparátu v daném katastru. K pozemku patří i veškeré porosty na něm vzešlé a také loţiska nerostů nacházejících se na něm. Stavební parcela je územním plánem pozemek určený k zastavení. Rozdělením jedné velké parcely – parcelací – dostaneme několik pozemků menších – nejméně dva. Toto rozdělení musí být správně odsouhlaseno ve správním řízení stavebním úřadem, parcely můţeme také sloučit, více menších v jednu větší, pokud to jsou pozemky sousedící a mají stejného majitele nebo pronajimatele a jsou stejného druhu. Ten musí vytvořit nový geometrický plán, díky kterému budou moci nově vzniklé parcely existovat a předat takto zhotovené plány katastru nemovitostí k dalšímu zpracování. Teprve potom mohou parcely samostatně fungovat. Tento plán musí obsahovat půdorysné označení pozemku,

plán

pozemku

s jeho

souřadnicovými

a

výškovým

uspořádáním.

V geometrickém plánu musí být vyčísleny výměry a ošetřeny majetkoprávní vztahy. Údaje o parcele, které se zapisují do katastru nemovitostí je příslušnost ke katastrálnímu území, druh očíslování parcel a jednotlivá parcelní čísla, druh pozemku, výměra parcely a její kvalita, moţnost vyuţití pozemku, jméno vlastníka, popsány právnické vztahy, číslo listu v katastrální mapě a v jaké části obce se nachází.

27

Vlastnické právo neboli vymezení vlastnictví je naše právo vlastnit určitou věc a v rámci právních norem s ní libovolně nakládat. Vlastnické právo rozdělujeme na objektivní nebo subjektivní. Objektivní právo vychází ze společenských zásad při dodrţování ekonomických vztahů a je vymezeno právními normami. Subjektivní právo je dáno zákonem, opravňuje vlastníka nakládat s věcí dle vlastního uváţení v nároku na jeho vlastnictví na danou věc dle stanovení zákona. Vlastnictví je právním vztahem, mezi určitou stranou vlastníka a ostatními subjekty, proto je obsah vlastnického práva povaţován za právo subjektivní. Ústavní právo vymezuje vlastnictví jako právo základní, dle zákona 23/1991 Sb. Vlastnické právo je také vymezeno v listině základních práv a svobod. Občanský zákoník č. 40/1964 Sb. má v paragrafu 123 a 124 následující: ,,Vlastník je v mezích zákona oprávněn předmět svého vlastnictví držet, užívat, používat jeho plody a užitky a nakládat s ním“. Dále se uvádí: ,,Všichni vlastníci mají stejná práva a povinnosti a poskytuje se jim stejná právní ochrana“.16 Vlastnictví se řadí mezi absolutní práva a tím pádem je nezávislé na právech ostatních osob, ale nesmí ohroţovat nebo znemoţňovat práva ostatních osob.

2. 2. Druhy pozemku Druhy pozemku dělíme hlavně podle účelu pouţívání pozemku, jenţ je uveden v katastru nemovitostí. V katastru nemovitostí se také zakreslují a porovnávají se zápisem nemovitosti vystavěné na parcele. Katastr nemovitostí je součástí informačního systému, díky kterému je umoţněno jeho vedení, distribuce a údrţba. Jsou zde také zaznamenány jednotlivé části propojení infrastruktury – jako je technické vybavení energetických a telekomunikačních sítí. Slouţí také státu jako nástroj daňové politiky pro výpočet základu daně z pozemku nebo nemovitosti, ale také pro ochranu našich práv na majetku, nebo případná pomoc při našich finančních operacích. Všechny podstatné informace jsou vedeny na vlastnickém listě, který obsahuje jméno vlastníka, nebo vlastníků, jejich rodná čísla, pokud na pozemku leţí nemovitost. Vlastnický list označený kolkem nám právně dokládá vlastnická a věcná práva, která se na něj vztahují – jako věcná břemena, zástavní nebo podzástavní práva.

16

zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 123 a § 124, část 2. – věcná práva – vlastnické právo

28

Zemědělské pozemky a) Zahrada – pozemek, na němţ se pěstuje zelenina, plodiny, květiny, ovocné stromy a keře pro vlastní potřebu aţ do 0,25ha výměry, většinou souvislý pás za obytnými budovami b) Ovocný sad – je to pozemek o výměře nad 0,25ha, kde se pěstují ovocné stromy nebo keře c) Chmelnice, vinice d) Orná půda – půda, kde se pravidelně pěstují pícniny, obiloviny, technické plodiny, nebo na ni můţe být postaven skleník, jenţ je evidován jako budova, nebo zahrnuje i louku a pastvinu Lesní pozemky – na lesním pozemku můţe být postavena budova, ale jinak je to pozemek s lesním porostem i bez porostu – lesní cesta do šíře 4m, lesní průsek, nebo vykácené plochy za účelem obnovy Ostatní pozemky a) Trvalé travní porosty – tento pozemek slouţí k spásávání, nebo je ziskem seno, zúrodňuje se rozoráváním b) Vodní plocha – je pozemek, na němţ je rybník, vodní tok (pozemek, který tvoří koryto vodního toku, je součást vodního toku, ale v katastru se eviduje samostatně), vodní nádrţ, mokřad nebo baţina c) Zastavěné plochy a nádvoří – pozemky zastavěné budovami (budova nebo stavba je vţdy samostatná, ale někdy můţe tvořit i příslušenství – plot, garáţ), i společné dvory mezi budovami, ale nepatří sem skleník postavený na zemědělském pozemku nebo budova na lesním pozemku d) Ostatní plochy – zde je vše, co nebylo uvedeno výše

29

2. 3. Územní plán Území je část zemského povrchu, která zahrnuje budovy, technická zařízení, komunikace, vodstvo, porosty. Územní plánování funguje na principu plánovitosti, co a jak se bude pouţívat pro uspokojení potřeb všech zainteresovaných subjektů.

Územní plán je plánovací dokumentace funkčního uspořádání a vymezení plochy pozemku a jeho vyuţití, uspořádání ploch s jejich funkčním vymezením, přičemţ musí dodrţovat základní územní organizaci, zachovávat jeho způsob vyuţití a další podmínky stanovené zákonem. Geometrické a polohové určení, určuje přesný tvar, rozměr a polohu pozemku s přesným ohraničením hranic zemského povrchu, za účelem vloţení do mapy katastru nemovitostí, nebo také s budoucím nákresem stavby. Další uţší souvislosti s územním plánem má regulační plán, coţ je podrobnější dokumentace územního plánu tvořený na základě stavebního zákona. Územním rozhodnutím příslušného stavebního úřadu dochází k příslušným návrhům a podmínkám v souvislosti s umístěním stavby, ochranou území a vyuţití tohoto území. Správní orgán těmito nástroji zabezpečuje, aby uvedené návrhy byly v souladu s územním rozhodnutím, nebo je můţe i nadále upravovat. § 19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. (1) Geometrický plán je neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru, je-li třeba předmět zápisu zobrazit do katastrální mapy. Geometrický plán není nutné vyhotovit v případě, kdy jsou do katastrální mapy doplňovány parcely na základě upřesnění či rekonstrukce přídělů provedených podle zvláštního právního předpisu. V těchto případech budou parcely do katastrální mapy zobrazeny na základě upřesněného přídělového plánu. Náležitosti upřesněného přídělového plánu stanoví prováděcí právní předpis.

(2) Geometrický plán musí být ověřen, že svými náležitostmi a přesností odpovídá platným předpisům, a opatřen souhlasem katastrálního úřadu s očíslováním parcel.

30

(3) Kopie geometrického plánu, zřetelně jako kopie označená, může být ověřena osobou s úředním oprávněním17 Hranice územně správních jednotek jsou spojnicemi lomových bodů n obvodu územně správní jednotky. Bývá identická s hranicemi katastrálních území, ale nemusí to být pravidlem. Pokud se jedna z těchto hranic mění, je třeba doloţit zobrazení v geometrickém plánu přiloţeném v dokumentaci. Nestává se tak ovšem často, jen při rozsáhlejších pracích zasahujících přes hranice jako je např. výstavba pozemní komunikace. § 14 Zjišťování průběhu hranic 344/1992 Sb. (1) Zjišťování průběhu hranic pro obnovu katastrálního operátu novým mapováním podle skutečného stavu v terénu (dále jen "zjišťování hranic") je zjišťování průběhu hranic územních správních jednotek, hranic katastrálních území, hranic pozemků a vnějšího obvodu staveb. Při zjišťování hranic lze ověřovat i další údaje, které jsou obsahem katastru.

(2) Zjišťování hranic provádí komise složená z pracovníků katastrálního úřadu a ze zástupců obce a dalších orgánů určených katastrálním úřadem. Předsedou komise je pracovník katastrálního úřadu, určený ředitelem katastrálního úřadu.

(3) Zjišťování hranic se provádí za účasti pozvaných vlastníků a jiných oprávněných nebo jejich zástupců.

(4) Předseda komise je povinen při zjišťování hranic upozornit na nesoulad skutečného průběhu hranic s jejím vyznačením v platném katastrálním operátu všechny přítomné osoby.

(5) O výsledcích zjišťování hranic sepíše předseda komise protokol. Vlastníci a jiní oprávnění nebo jejich zástupci svým podpisem v protokolu stvrzují souhlas s průběhem a označením vlastnických hranic v terénu. 17

§19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část pátá

31

(6) Pokud dojde k rozporu v tvrzení vlastníků a jiných oprávněných o průběhu hranic pozemků, považují se za platné ty hranice, které jsou obsahem katastrálního operátu. Ve výsledcích zjišťování průběhu hranic a v obnoveném katastrálním operátu se vyznačí jako sporné.

(7) Pokud jsou hranice katastrálního území totožné se státními hranicemi, poskytne údaje o jejich průběhu Českému úřadu zeměměřickému a katastrálnímu Ministerstvo vnitra.

(8) Nepřítomnost pozvaného vlastníka a jiného oprávněného ani jejich zástupce při zjišťování hranic není na překážku využití výsledků zjišťování hranic k vyhotovení nových souborů geodetických a popisných informací 18

2. 4. Ocenění pozemku a cenové mapy Zhodnocení pozemku je z krátkodobého hlediska velmi relativní a téměř nemoţné. Musíme počítat s tím, ţe tato investice je dlouhodobá a ne několikanásobně výnosná. Hodnota pozemku jako taková je ovlivněna několika faktory: - velikost pozemku ovlivňuje velikost moţné výstavby a počet staveb - druh a únosnost podloţí pozemku omezuje počet podlaţí případné stavby a jeho konstrukčního systému a pouţitého materiálu - právní legislativa nás omezuje obecně stavebně – technickými poţadavky a normami např. odstupnou vzdáleností nebo jiţ zmíněným územním plánem - z ekonomického hlediska omezuje hodnotu pozemku křivka nabídky a poptávky. V období krize banky neposkytují úvěry, a pokud, tak se zvýšenými úrokovými sazbami - z ostatních vlivů je to pak například skladba obyvatelstva v dané oblasti, migrace obyvatelstva, národností a kulturní poměry dané oblasti, jejich sociální nároky a jistoty 18

§14 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část čtvrtá

32

- politické poměry, stabilita politického systému, daňový systém - poptávka po pozemcích je dána v neposlední řadě sociální stabilitou – zaměstnaností, sociálními jistotami – narození dítěte a následným růstem ekonomiky jako takové – výstavby v dopravě, průmyslu a obchodu Nejrychlejší změny jsou patrné v oblasti poptávky, protoţe nabídka reaguje mnohem pomaleji na ţádané pozemky. Centra měst jsou jiţ obvykle zastavěna nebo přesahují naše finanční prostředky. Dále mají vliv jiné ţivotní podmínky – soukromí. Proto musíme vţdy myslet na to, ţe územní plán je prvním předpokladem při hledání pozemku, který nemusí vţdy souhlasit s katastrem nemovitostí, ve kterém můţe být například veden jako zemědělská půda, přestoţe okolní stavební pozemky jsou stavební. Nejlepší vyuţití můţeme zvaţovat u pozemků jiţ zastavěných, pokud jiţ uskutečněná stavba toto nejlepší vyuţití nepředstavuje a tyto dvě skutečnosti se navzájem prolínají. Nelze zvlášť posuzovat cenu pozemku a jeho vyuţití a zvlášť cenu stavby na něm stojící. Hodnotu pozemku v neposlední řadě ovlivňují vlastnická práva. Mezi nejvýznamnější patří spoluvlastnictví více osob, přičemţ je sloţitější všeobecně odsouhlasená domluva a vyjednání ceny pro případný prodej. Tím vzniká také zbytečně prodleva. Další problém můţe být v případě cizí stavby na cizím pozemku. A to hlavně co se týče restituovaných pozemků. Ty bohuţel nemůţeme oceňovat trţní hodnotou, ale brát hlavně zřetel na legislativní stránku věci. Jako kaţdý zájemce o pozemek má ve svém zájmu co nejlepší zhodnocení své investice a s co největším ziskem, s nejniţším rizikem, a krátkodobou likviditou. Všeobecně by se dalo říci, ţe se jedná o změnu hodnoty pozemku v čase. Nejvyššího zhodnocení se dosahuje při obchodech s pozemky, jako jsou proluky ve středech měst, příměstské částí, které svou rozlohou umoţňují stavět průmyslové objekty nebo obchodní centra a dále to mohou být zalesněné pozemky, nebo orná půda a vodní plochy. Při opačném postupu, ale také můţe dojít k výraznému zhodnocení, kdy orná půda je v územním plánu změněna a rozparcelováním a zasíťováním jednotlivých pozemků rozprodána budoucím majitelům rodinných domů.

33

2.4.1. Odhad hodnoty pozemku Půda je základním výrobním faktorem, neboli prvotním faktorem, téměř jakéhokoli výrobního procesu a jako takové jsou existencí půdy podminovány. Bez vlastnictví půdy – pozemku nemůţeme stavět a bez stavby nemůţeme bydlet nebo pracovat. Z právnického hlediska v našem státě sice není stavba pevně spjata s pozemkem, ale vyjadřuje naše investice na pozemek jako takový. Jsou to naše finanční prostředky vynaloţené na pořízení dané investice. §135c Občanského zákoníku 40/1964 část druhá, věcná práva „(1) Zřídí-li někdo stavbu na cizím pozemku, ač na to nemá právo, může soud na návrh vlastníka pozemku rozhodnout, že stavba je třeba odstranit na náklady toho, kdo stavbu zřídil (dále jen „vlastník stavby“)“ „(3) Soud může uspořádat poměry mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby i jinak, zejména též zřídit za náhradu věcné břemeno, které je nezbytné k výkonu vlastnického práva ke stavbě.“19 Dalšími příklady znehodnocení ceny pozemku mohou být ekonomické vlivy, vytěţením nerostných surovin, chemickým zamořením, poddolovaným územím, okolní nevhodnou výstavbou – elektrárny, chemické závody – jeţ ovlivňují pozemky i v několika kilometrové vzdálenosti. Pozemek se neodepisuje z daní, ale umoţňuje nám celoţivotně získávat rentu v souladu s patřičnými legislativními podmínkami. Především pak stát by měl chránit pozemky na svém území vytvářením chráněných krajinných oblastí, rezervací, coţ je hodnota pouze rostoucí jak pro budoucí generace, tak i zviditelněním se ve světovém formátu v cestovním ruchu.

2.4.1.1. Comparative Approach K tomu abychom mohly pozemek dobře ohodnotit je nejlépe pouţít některou z metod přímého porovnávání a to především v širších souvislostech posoudit data sousedících pozemků a porovnat je s aktuálními cenami. Musíme brát ohled na umístění v obci, tvar pozemku a jeho vyuţití, dopravní dostupnost a infrastrukturu, parkování, terén, orientaci ke světovým stranám a další. Většina lidí bere hodnotu pozemku jako celek, hodnotu za 1 m2, proto nelze oceňovat zastavěnou a nezastavěnou část pozemku zvlášť.

19

40/1964Sb., Občanský zákoník, část druhá, věcná práva, Hlava první: vlastnické právo §135c

34

Komparace je analytický proces, neboli také nazýván porovnávací metodou, který je pouţíván nejčastěji a je mu také přisuzován největší význam a to hlavně u pozemků stavebních, které jsou dobře obchodovatelné. Tato metoda se zakládá na předpokladu, ţe dva shodné pozemky co do velikosti, polohy, orientace se týče a ve většině parametrů, si jsou podobné nebo shodné. Ikdyţ doslovná shoda není sice moţná kvůli jedinečnosti kaţdého celku. Potom se porovnávají jednotlivé rozdílné prvky porovnávaných pozemků. Tato metoda má tři fáze: přípravnou, porovnávací, závěrečnou neboli vyhodnocení. přípravná fáze Během přípravné fáze potřebujeme nasbírat co nejvíce materiálů týkajících se jiţ proběhlých prodejů, aktuálních nabídek, vydraţených objektů a jejich data, jeţ co nejvíce přibliţují jejich vlastnosti a podmínky za kterých byly dané pozemky obchodovány. Tyto informace můţeme získat vlastní iniciativou nebo vyuţít databází Moises, RPN, ČSÚ. porovnávací fáze Vybereme kompetentní data, která se co nejvíce podobají našemu pozemku a poslouţí nám jako vzor. Porovnávání můţeme zvolit buď přímé, nebo nepřímé: Při přímém porovnávání porovnáváme jednotlivé odhady, při nepřímém porovnávání se oceňovaný pozemek porovnává se vzorem, který zastupuje podobné odhady. Ten můţeme buď převzít, nebo vytvořit. Většinou u pozemků poţíváme jednotky v Kč/m2 a díky tomu nemusíme brát takový ohled na jednotlivou rozlohu jednotlivých pozemků. Unit of Comparison podmínky ovlivňující přímo transakci: 1, přijímaná vlastnická práva k nemovitosti 2, finanční prostředky 3, podmínky prodeje 4, trţní podmínky 5, daňové podmínky

35

podmínky ovlivňující nemovitost samou: 6, poloha pozemku 7, technické faktory 8, ekonomické faktory 9, způsoby a moţnosti vyuţití 10, nerealitní faktory20 Je potřeba vyhledat veškeré rozdíly mezi jednotlivými pozemky. U neobvyklých typů pozemků, nebo při neobvyklých podmínkách trhu, můţeme tyto body samozřejmě rozšířit nebo upravit. Tyto body jsou pouze pomocné a je na kaţdém z nás jak si je upraví nebo jak odpovídají konkrétním podmínkám a typu pozemku. Hlavně musí souhlasit obě části jak popisu, tak posudku v závěrečné části. Na základě odlišností námi vyhledaných dat, zvolíme správný typ analýzy. o Kvantitativní typ – nalezené rozdíly můţeme kvantifikovat nejčastěji ve výměře pozemku nebo v nákladech na jeho zainvestování. Tyto zjištěné rozdíly musíme zohlednit v následujících výpočtech sníţením nebo zvýšením ceny u daného pozemku. Kvantitativní analýza by měla obsahovat alespoň tři vzorky, ovšem pokud jsou si podobné velikostí plochy a to v závislosti na celkové rozloze. U velkých pozemků nehraje roli aţ tak kaţdý m2, ale u menších pozemků například pro stavbu rodinného domu, můţe pár metrů znamenat podstatný rozdíl. Pro jednotlivé případy a jejich přehlednost je nejlépe zvolit tabulku, která nám umoţní přehlednost. Při pouţívání statistických metod je pak zapotřebí i dvaceti vzorů o Kvalitativní typ – při nemoţnosti nebo neschopnosti kvantifikovat, můţeme zohlednit všechny ostatní rozdíly, cena se zde upravuje především pomocí vzorců. Kvalitativní analýza potřebuje více vzorků, tedy nejlépe alespoň pět, protoţe ty se dělí do dvou skupin na lepší a horší, neţ je náš pozemek, ikdyţ nemusejí být tyto vzorky podmínkou, nicméně by měly odpovídat vzhledem k posuzovanému pozemku na lepší a horší, tak aby jej ohraničily a nacházel se v jakési cenové relaci. 20

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 40

36



Z ( + x% z Z ) cena se upravuje pomocí přičítání nebo odečítání hodnot v procentuálním podílu ze základu



( Z * k; Z * 1/k ) násobením nebo dělením pomocí koeficientu k



( Z + x Kč ) pomocí přičítání a odečítání absolutních hodnot ze základní hodnoty

Z – je cenový základ, neboli cena z porovnávacího vzoru, coţ je nejvýhodnější, tato cena jako jediná je jiţ stanovená a proto také postup výpočtů by se měl vztahovat k této ceně. Tím, ţe budou na sebe tyto ceny vzájemně a po celou dobu postupu na sebe navázány, zamezíme případným početním chybám nebo nesprávnému výsledku. o Kombinovaný typ – je vzájemná kombinace jednotlivých předcházejících typů závěrečná fáze neboli vyhodnocení, je vzájemná analýza výsledných hodnot, porovnávání správnosti a upravení hodnoty na jednu částku inklinující k výsledné trţní hodnotě. 2.4.1.1.1. Přímé porovnávání Přímé porovnávání je analytický proces, který pouţíváme tehdy, jestliţe nabízená nebo prodejní cena a podmínky prodeje jsou známi a jsou si podobny s oceňovaným pozemkem nebo nemovitostí a ty nám pak slouţí jako vzor pro další výpočty a porovnávání. Jak si vybrat nejvhodnější pozemek - jsou nejdůleţitější jeho geografická hlediska, v němţ se pozemek nachází - nejlépe podobná lokalita nebo jeho okolí a byly si podobné především velikostí, vyuţitím a kvalitou. Pokud nemůţeme podobný pozemek nalézt v blízkém okolí, můţeme hledání rozšířit na širší okolí nebo v některé podobné oblasti. A to především u pozemků neobvyklých typů svým umístěním nebo vyuţitím. Bohuţel v rozšířeném hledání ztrácíme přesnost. I kdyţ ve výjimečných případech jiné moţnosti nemáme. Proto bychom měly vyuţít veškeré moţnosti, které máme a ne hned tuto variantu zavrhovat.

37

Počet vzorků je čistě na našem umění kolik jich nalezneme a máme v databázi. Obvykle postačí tři, abychom vše přespříliš a zbytečně nekomplikovaly. U velmi neobvyklých pozemků pak samozřejmě nemůţeme počítat se třemi, ale třeba jen s jedním, který se nemusí nacházet ani v okolí ani mít stejnou podobu. V kaţdém případě lepší neţ se touto metodou vůbec nezabývat. I taková nám pomůţe v přibliţné orientaci a přiblíţí nám nejlepší moţný postup pro další práci. 2.4.1.1.2. Nepřímé porovnávání Námi oceňovaný pozemek porovnáváme se vzorem zastupující soubor pozemků. Při souboru pozemků vzniklých rozparcelováním, leţících vedle sebe nám postačí jeden jako zástupný pozemek. A ten pak porovnáváme s ostatními pozemky na základě odlišností, co se do velikosti, přístupu a podobných rozdílností týče jako je výhled budoucí zástavby, stav příjezdové komunikace, vzdálenost přípojek. Zástupný pozemek si buď můţeme vytvořit sami, nebo čerpat například z ČSÚ – kde se nacházejí průměrné ceny stavebních pozemků v naší republice, ale chybí zde potřebné informace jako je napojení inţenýrských sítí, zastavitelnost nebo otočení pozemku. Jako další moţností při nepřímém porovnávání nám mohou slouţit cenové mapy.

2.4.2. Cenová mapa pozemků Cenové mapy jsou spravovány magistráty zastupitelských měst příslušných krajů. Ty jsou tvořeny na základě sjednaných cen ve spolupráci s katastrálními úřady a ministerstvem financí, kde je v příslušném listu cenové mapy vţdy označena skupina parcel. Jak jiţ bylo zmíněno výše, tyto ceny jsou závazné pouze pro administrativní oceňování, to znamená, ţe pokud chceme oceňovat na základě trţních principů, jsou pro nás tyto ceny pouze výchozí. Ve srovnání s databází českého statistického úřadu jsou údaje v cenových mapách celistvější a přesnější a také jsou aktualizovány v průběhu jednoho roku, tak téţ jsou přístupny zdarma po celý rok.

38

Nevýhody cenových map: sklon k setrvačnosti a zastarávání dat problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti (pozemek + stavba) riziko skreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce21

Způsob a doplňování cen v cenové mapě je závislý na obchodovatelnosti jednotlivých pozemků. Pokud se z některé skupiny pozemků s ţádným neobchoduje, zůstávají ceny stejné, v tomto důsledku můţe potom při následném prodeji dojít k výraznému zvýšení ceny v relativně krátkém období. To zapříčiní, ţe cena nemusí být vţdy aktuální. Dalším problémem mohou být zastavěné pozemky, kde je obtíţné zjistit samostatnou cenu pozemku a to zejména v centrech městských částí, kde volné pozemky téměř neexistují. Také pokud se vychází jen z kupních smluv, můţe být cena zkreslena (rozdíly v omezení, nebo finančních, obchodních, tržních či daňových podmínkách).22 Proto je lepší neřídit se, pokud nemusíme cenovými mapami doslovně. I přes tyto nedostatky je však třeba konstatovat, že cenové mapy představují značný pokrok a posun na poli oceňování v ČR a jejich tvorba představuje velmi záslužnou práci. Shora uvedené výhrady v žádném případě nelze chápat ve smyslu jejich zavržení či podezírání jejich tvůrců z manipulace, ale jako upozornění na jejich možná úskalí. Při tržním oceňování lze význam cenových map spatřovat především v obecné rovině ve funkci pomůcky pro celkovou cenovou orientaci a v rovině praktické zřejmě v rovině indikace většinou dolní meze možného cenového pásma. Velmi dobrým počinem je, že software map umožňuje zachytit minulý cenový vývoj, což je pro oceňování velmi užitečné. U map, kde cenový vývoj není podchycen, lze doporučit, aby znalec se sám pokusil pro každý konkrétní případ cenový pohyb zpětně odvodit. Zároveň by se měl snažit využít

21

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 63 22

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 64

39

pro odhad hodnoty i dalších metod, neboť větší počet dílčích indikací může celkový výsledek zpřesnit.23 To znamená, ţe by odhadce měl pracovat jak s daty z cenových map, tak i s vlastními podklady a na základě jeho zkušeností. Za tohoto předpokladu bude cena téměř vţdy vyšší, neţ jak je uvedena cenové mapě. Jinou možností je odhadnout cenu pomocí analýzy časových řad, což je jedna z mnoha dílčích statistických disciplín. Princip spočívá v tom, že na základě minulých dat se hledá hlavní tendence vývoje hodnot v čase, kterou lze vyjádřit graficky (např. lineární, parabolický, exponenciální, logaritmický trend). Výpočet trendové křivky souvisí s tzv. vyrovnáním časové řady, je poměrně složitý a proto se zde využívá speciální statistický software. Lze však využít i některých funkcí, které jsou běžně dostupné v rámci programu Microsoft Excel.

Zřejmě nejvhodnější pro tyto účely je funkce FORECAST, která přímo odhadne budoucí hodnotu na základě lineární regrese existujících hodnot. Aplikace funkce FORECAST (x; pole y; pole x) předpokládá zadání časové řady ve formě nezávislých dat (pole x) a závislých dat (pole y) a dále je nutno zadat datový bod x, jemuž odpovídá hledaná hodnota y.

Příklad 1: Předmětem ocenění je pozemek, náležející ke skupině parcel, k nimž cenová mapa udává ceny dle následující tabulky.24

23

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 64

40

Tabulka č. 3 Údaje pro cenovou mapu

Rok:

2000

2001

2002

2003

2004

2006

2007

Cena

3450

7300

7300

7300

8500

8500

8500

1

2

3

4

5

6

7

Kč/m

2

Pořadí:

Zdroj: Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 65

Bod x=8 (r. 2007) Pole y: 3450,7300, 7300, 7300, 8500, 8500, 8500 Pole x: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Aplikace funkce Forecast (8; pole y; pole x) y=9942,85 ≈ 9950 Kč/m2 Obdobně lze předpovědět odhad ceny pro r. 2008 (10612,50 Kč/m2), pro r. 2009 (11282,14 Kč/m2), atd.25 Další moţností je upravit si data, která se budou spíše přibliţovat realitě, nebo data která jsou příliš rozdílná, nebo zastaralá úplně vynechat.

24

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 65 25

Ing. Zbyněk Zazvonil, Odhad hodnoty pozemků, první vydání 18. 06. 2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, str. 66

41

2. 5. Cenové mapy stavebních pozemků dle právního předpisu 2.5.1. Cenový předpis Při oceňování se někdy setkáváme s potřebou pracovat s cenovým předpisem. Cenový předpis jako takový slouţí především pro práci znalců, ale i odhadci jej potřebují znát ve své profesi. Například znalecké posudky jiţ vyhotovené, můţeme poţít ve své práci jako podklady pro zhotovení trţního ocenění. Dříve se pouţívalo ocenění podle cenového předpisu zcela běţně a byl to standardní postup práce. Dnes se oceňuje především trţně, ale i do dnes se cenového předpisu uţívá ještě při soudních jednáních, - jako je společné jmění manţelů, majetková újma, vklad do společnosti, náhrady na vyvlastnění nebo k předpisu daně. Přesto se s postupujícím časem od některých postupů opouští. Zavádí se pojem cena obvyklá, která přibliţuje skutečnou trţní hodnotu. I v tomto případě potřebujeme znát vyhlášky jako je č. 604/2004 Sb. a zákony jako je 151/1997 Sb. V našem případě bude vyuţíván cenový předpis především ke stanovení základu daně při převodu nemovitosti, daň darovací, dědická. Protoţe daně by měl platit kaţdý občan stejně. U cenového předpisu si jako vţdy musíme nejprve zjistit, k jakému účelu bude naše ocenění slouţit. Nejčastěji se oceňuje podle stavu zjištěného při místní obhlídce a šetření, i kdyţ ne vţdy máme tu moţnost provést řádnou obhlídku daného objektu se všemi podstatnými testy a proto musíme naše odhady vţdy procentuelně zaokrouhlovat. A také si musíme uvědomit, podle kterého cenového předpisu budeme naše ocenění provádět, a proto musíme vţdy uvádět čísla vyhlášky a příslušných paragrafu. K ocenění pozemku se vztahují §9 a §15 ze zákona 151/1997 Sb. a také vyhlášky §27§31. U pozemku musíme v prvé řadě určit, zda je stavební či ne. I kdyţ na pozemku nestojí ţádná stavba, záleţí na územním plánu a na jeho rozhodnutí, k jakému je pozemek určen. V katastru nemovitostí to můţe být také zahrada, která tvoří funkční celek se stavbou,

26

nebo také zastavěná plocha či nádvoří. Nestavební pozemek jsou

všechny ostatní pozemky neţ ty, které jsou určeny k zástavbě nebo jsou součástí stavebního pozemku. Mohou to být avšak i pozemky, které jsou zastavěny, přesto ţe v katastru nemovitostí nejsou takto vedeny. Pokud jsme uţ správně určily typ pozemku, 26

Ing. Ort Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na trţních principech, první vydání únor 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 61

42

potřebujeme nahlédnout do cenové mapy. Nadále je potřeba cenu upravovat dalšími koeficienty, které zohledňují technické vymoţenosti a stav pozemku – přípojky, atraktivitu pozemku – kde se nachází v které části obce, jeho lukrativnost, jaká je okolní zástavba, moţnost napojení na inţenýrské sítě, vzdálenost městské dopravy, infrastruktury, pracovní příleţitosti a kulturní vybavenost. V závěru je potřeba shrnout výsledné ceny pozemků, venkovních úprav nebo porostů a tyto hodnoty sečíst. Ve vlastním závěru je třeba poznačit datum, ke kterému jsme odhad prováděli, proč a kdo nám tento úkol zadal, podle jakého cenového předpisu jsme pracovaly, výslednou částku a také kolik existuje stran, příloh s výpisy z katastru, fotografie, označenou katastrální mapu a počet vyhotovení. Doloţit je třeba i naše iniciály a naše personální údaje, kde jsme získaly svou licenci a naše razítko a vlastnoruční podpis. Celý odhad musí být ještě prošit a přelepen. Takto zhotovené posudky je třeba i nadále uchovávat a vést si deník, který musí obsahovat naše identifikační údaje, pořadová čísla, zákazníkovi údaje a v neposlední řadě vyúčtování celé transakce.

2.5.2. Věcná břemena Mnoho pozemků a budov má svá vlastnická práva omezena vlivem věcných břemen a to hlavně v centrech měst. Věcných břemen je mnoho druhů a je potřeba vědět o jejich existenci a počítat s nimi i při výpočtech. Věcná břemena se vztahují buď na pozemek, nebo na stavbu. S pozemkem jsou spojena břemena, která umoţňují oprávněné osobě vyuţívat těchto práv S pozemkem Právo chůze po pozemku nebo přejezdu pozemku, například při chybějící příjezdové cestě vedoucí pouze k sousedním pozemkům. Toto právo je polohově určeno a vymezeno například dvou metrový pás o délce dvacet metrů. Ke zjištění ročního užitku pro účely ocenění věcného břemene se použije regulované nájemné, neboť tyto pozemky neslouží k podnikání oprávněného (majitele chyty, rodinného domu atd.)27

27

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 238

43

Podzemní stavby mohou mít například jiného vlastníka neţ nadzemní část. Garáţe, metro, tunely, katakomby. Ten je pak omezen například zatíţením povrchu při případné vlastní výstavbě, nebo otřesy, nadměrný hluk aj. Vedení elektrických rozvodů, plynovodů, ropovodů, ochranná pásma je nejčastěji vyuţíváno ve městě, kde vedou tramvajové, trolejbusové troleje, elektrické vedení. Tyto rozvody mají i podzemní charakter, kanalizace, vodovod, plynovod. A k těmto jim musí být umístěn přístup. Míru omezení vlastnického práva a míru využitelnosti pozemku ovlivňuje umístění energetické stavby. Platí, že větší omezení je dáno nadzemním umístěním stavby, menší, je-li stavba (např. plynovod) pod zemí. Simulované nájemné lze určit jako dané procento z ceny pozemku a) v úrovni obvyklé ceny, zpravidla se bude pohybovat mezi 4 až 5% b) uvedené v cenové mapě obce c) zjištěné podle cenového předpisu (zákon č. 151/1997 Sb. a vyhláška č. 279/1997 Sb.)28 Požívací práva na určitou část pozemku. Tato situace můţe nastat při pomyslném rozdělení pozemku například při dědické řízení. Kdy kaţdému dědici je určena jiná určitá část k vyuţívání. Jednomu bazén a druhému broskvový sad. Nebo je formulace doslovná, kolik je moţno z úrody odebrat – sklidit a roční uţitek se vyčíslí pomocí obvyklých cen pohybujících se na trhu v den ocenění. Se stavbou jako takovou je nejčastěji spojeno bydlení na dožití, bezplatné bydlení v rodinném domě. Jde zpravidla o bezplatné věcné břemeno, kdy původní majitel odkázal svou nemovitost potomkům nebo ji jiţ prodal novým vlastníkům, ale vyuţívá části nebo celého objektu i pro sebe. Toto věcné břemeno zaniká smrtí původního vlastníka. Mělo by být ošetřeno i smluvně a někdy nechybí ani výčet věcí, na jejichţ vyuţívání si ponechává svá práva.

28

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 238

44

Nájemné rodinných domů není cenově regulováno a sjednává se dohodou. Pro zjištění ročního užitku se proto použije obvyklé sjednané nájemné pro obdobný rodinný dům. Pokud v dané obci nedochází k pronájmům rodinných domů (malé obce), lze roční užitek stanovit pomocí regulovaného nájemného.29 Další věcné břemeno, které se často vyskytuje, existuje na vstup do objektu. Ve stavbách můţe nastat situace, kdy se hlavní uzávěr nachází v bytové jednotce některého z nájemníků a nájemník či majitel musí umoţňovat přístup do bytu, i kdyţ nájemce není osobně přítomen. Regulované nájemné není doslovným věcným břemenem, ale z tohoto pohledu omezuje vlastníka nemovitosti výnosem. Je to zákonné opatření, jeţ zabraňuje vlastníkovi nemovitosti, aby nastavil takovou výši nájemného, jaká odpovídá trţním podmínkám dané lokality. Zpravidla jsou tyto nájmy omezeny na dobu určitou, jeţ je uvedena v zákoně.

Ve prospěch stavby na jiné stavbě Při realizaci horní stavby na stavbě již zbudované a stavebně neporovnatelné se zjistí obvyklá cena základů podobných objektů, případně obvyklá cena podobných stavebních objektů postavených na pozemku a porovná se s cenou stavby na stavbě.30

2.5.3. Ocenění věcného břemene Jako první si musíme uvědomit, jestli je věcné břemeno poskytnuto bez náhrady, nebo za nějaký poplatek. Ten obvykle nebývá příliš vysoký a neodpovídá běţným trţním cenám. Ať tak či tak cena pozemku nebo stavby je vţdy niţší neţ srovnatelná nemovitost nebo pozemek bez tohoto zatíţení. V některých případech neumoţňuje ani samotný prodej.

29

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 238 30 Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 239

45

Příjmová – výnosová metoda Věcné břemeno, které je zpoplatněno a odpovídá-li cena běţným cenám, počítáme automaticky příjmovou metodou. Pokud je věcné břemeno poskytnuto zdarma a nepřináší ţádný finanční zisk a je-li na dobu určitou, počítá se uvedená doba vzhledem k moţnosti nevyuţívání prostoru jako ztráta z nájmu. Pokud je věcné břemeno bezplatné a na dobu neurčitou, vyuţije se kapitalizační míry renty. Věcné břemeno vázané na osobu se při výpočtech vyuţívá Halleyových tabulek, které se pouţívají také pro výpočty ţivotních pojistek. Porovnávací metoda Tuto metodu můţeme pouţít, pokud máme srovnatelná věcná břemena. Tato skutečnost nenastává moc často, ale přesto ji můţeme pouţít například u regulovaného nájemného, kdy porovnáváme stávající nájemné k ostatním trţním nájmům na jednotku jednoho m2. Nákladová metoda Tato metoda se moc nepouţívá. Lze ji pouţít tehdy, pokud chceme zjistit, jaké musíme vynaloţit náklady na jeho ,,odstranění“ – kdy při případné stavbě musí být pouţívána speciální technika, nebo část objektu musí být zachována v původním stavu. Právní předpis K tomuto ocenění se pouţívá §18 ze zákona 151/1997 Sb. oceňuje se výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny.31 Pokud existuje smlouva nebo záznamy o řízení ve správním řízení nebo dědictví i z těchto dokumentů lze zjistit roční výnos.

31

Ing. Ort Petr, Ph.D. Oceňování nemovitostí na trţních principech, první vydání únor 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 67

46

2.5.4. Cenová mapa stavebních pozemků dle § 27 Kaţdá cenová mapa musí obsahovat dvě části jak popisnou tak grafickou. Textová část ve formátu A4 obsahuje věcnou analýzu místního trhu s nemovitostmi a komentář k možnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřních a vnějších faktorů a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu.32 Dále musí obsahovat mapový podklad, z kterého bylo čerpáno vzhledem ke katastru nemovitostí a také odkud byly čerpány příslušné cenové podklady a jak byly zpracovávány. Grafická část složená do formátu A4 obsahuje: popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místní částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností. (4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle §9 zákona a podle cenové mapy, stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, popřípadě geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části,

vyjádřením

místně

příslušného

stavebního

úřadu,

potvrzujícího,

že

k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí, ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti.33

32

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 31 33 Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 31

47

2.5.5. Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě §28 Všechny stavební pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí a tvoří zastavěnou plochu nebo nádvoří se oceňují podle vyhlášky takto: a) 2 250 Kč v hlavním městě Praze b) v obcích jejichž některé katastrální území sousedí s některým s katastrálních území hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 5,00 kde Cp …. cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená dle vzorce: Cp = 35 + (a – 1000) x 0,007414 v němž a …. počet obyvatel v obci, pro a vždy platí a ≥ 1000; je-li počet obyvatel nižší než 1000, použije se a = 1000 c) 1 100 Kč v Brně a Ostravě d) v obcích, jejichž některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce ZC = Cp x 3,50 s tím, že v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč34 Vţdy se vzorec upravuje rozdílným koeficientem podle velikosti města a správního katastrálního území, pod které dané město spadá. Ceny jednotlivých měst jsou dány dle velikosti, pouze některá tvoří výjimku a jsou dále uvedena ve vyhlášce, za kolik se oceňují jednotlivé m2 s příslušnou cenou. l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, že nesousedí s ostatními katastrálními územími téže obce, se o územně katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) až k) koeficientem 0,65.

34

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 32

48

(2) Cena uvedená v odstavci 1se upraví se zdůvodněním přirážkami a srážkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Pokud má dojít na nezastavěném pozemku na základě vydaného územního souhlasu nebo jiţ oznámení ohlášení o budoucí stavbě u příslušného stavebního úřadu k budoucí výstavbě nebo je zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,4035. To platí samozřejmě tehdy, je-li jasné, jaká je moţná nejvyšší zastavitelnost pozemku podle právního předpisu. Pokud ovšem není jasné jaká je nebo má být moţná zastavitelnost pozemku, násobí se koeficientem 0,80. Vţdy musíme vědět, k jakému vyuţití pozemek slouţí a následně správně zaměřit hodnotu pozemku v závislosti na příslušnosti ke katastrálnímu území.

35

Úplné znění Oceňování, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., str. 33

49

SHRNUTÍ TEORETICKÉ ČÁSTI Všichni, kteří se pohybujeme na realitním trhu, máme čas od času co do činění s mapovými podklady. Můţe to být buď katastrální mapa, nebo cenová mapa. Ve své práci jsem se zamýšlela především nad cenovými mapami vzhledem k ocenění pozemků určených k zastavení. Všechny cenové mapy mají svoji historii, která v naší republice vzhledem ke změnám politického systému v minulých letech není nijak dlouhodobá. Smyslem tvorby cenových map je, aby vyjadřovaly co nejpřesněji obraz o cenách stavebních pozemků. V mnoha evropských zemích tato skutečnost funguje velmi dobře na základě mnohaletých zkušeností a tradic. V některých obcích naší republiky jsou cenové mapy zpracovávány a vydávány jiţ řadu let, ale některé obce cenovou mapu ještě nikdy nevydaly, nebo při jejich zpracování vycházejí pouze z kusých informací. Tvorba cenových map je soustavnou prací po mnoho let a doufejme, ţe budoucí generace jiţ budou mít náleţitě propracované podklady, z kterých budou moci vycházet. Tak jako katastrální mapy nebo cenové mapy nejsou v součastné době ještě stále vyhovující a na profesionální úrovni. V součastné době se, ale zlepšuje jak technika, přístroje i metody měření a sběru dat, ale není v silách nikoho zmapovat celou českou republiku a podat odpovídající podklady. I poslední akce ministerstva při tvorbě cenových map a obvyklého nájemného nedopadla dle očekávání. Posudky k tvorbě nejsou většinou dostupné a tak ani nevíme na základě, jakých podkladů se pracovalo. V součastné době je asi pouze 16 aktivních cenových map v celé České republice. Například v roce 2007 vznikla nová cenová mapa v Bánově, ale o rok později byla zase zrušena. Některá města sice občas přemýšlí o aktualizacích, ale většinou z ekonomických důvodů se od ní zase upouští. Přitom cenová mapa alespoň částečně zamezuje vyměření různé výšky daně a také můţe být vyuţívána pro bankovní účely, např. ČSOB cenové mapy vyuţívá, ale samozřejmě vyuţívá i vlastní zdroje a databáze. Problém je, ţe většina cenových map je neaktuálních. Ze zákona je město povinno každoročně mapu aktualizovat, ale pokud si prohlédneme přehled cenových map, tak jsou zde i města, která uvádí platnost mapy např. od roku 2000 (Osek) a z roku 2003 (Příbram). Jakou mohou mít vypovídací schopnost? Když se podíváme na vývoj cen 50

nemovitostí v Olomouci, tak např. u pozemků ke komerčnímu využití narostla cena za posledních pět let o 120%. Z toho důvodu je nutná co nejčastější aktualizace.36 Musíme brát vţdy ohled na to, s jakými mapami pracujeme a z jakých vycházíme a jak byly tyto mapy zpracovány. Obecně můţeme říct, ţe nejlépe zpracovány jsou digitální mapy, vţdy je lepší buď provést kontrolní měření výměry při koupi pozemku pokud jde o katastrální mapu a pokud jde o cenovou mapu, zjistit kdy byla naposledy aktualizována.

36

Ing. Kamila Šindelářová, Cenové mapy v praxi veřejné správy – diplomová práce, Brno, Květen 2009

51

ODHAD POZEMKŮ – DVA TYPY 3. 1. První odhad 3.1.1. Úvodní list OBJEDNAVATEL: R. P. Heyrovského 4…. 779 00 Olomouc

ZPRAVA O HODNOCENÍ

Pozemek na ulici Zolova, parcely 21, 20/2, 19/2, 18/2 Katastrální území Slavonín Statutární území Olomouc Olomoucký kraj

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY

Datum odhadu: 31. prosinec 2010

52

3.1.2. Obsah ocenění 1. úvodní list 2. obsah ocenění 3. úvodní dopis 4. popisné informace 5. ocenění 6. závěr 7. osvědčení

Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí, geometrický plán Nový stav – rozdělení parcel

53

3.1.3. Popisné informace OBJEDNAVATEL: R. P. Heyrovského 4…. 779 00 Olomouc

Pozemek pro výstavbu RD v součastném stavu. Pozemek se nachází v katastrálním území Slavonín, Statutárního města Olomouce, viz vlastnický list 1090. Adresa: Zolova 33/9, Slavonín, 782 01 Olomouc 18 Účel ocenění se vytvářel pro úvěrové jednání.

Toto ocenění slouţí jako učební a cvičební pomůcka čistě pro potřeby bakalářské práce, přesto se zakládá na skutečnosti, existujícího pozemku i vlastnických práv, neobsahuje ţádné směrodatné skutečnosti, které bychom mohly pouţít pro jednání s bankou nebo klientem. Tento materiál je zpracován studentkou a ne certifikovaným odhadcem. Prosím berte na to zřetel. Poskytovatelé některých materiálů si nepřejí být jmenováni, a proto v kolonkách se jmény jsou uvedeny pouze jejich iniciály37. Tento materiál zpracovávám jako normální ocenění ve zjednodušené formě, tak jak slouţí pro potřeby většiny bank. Do příloh jsem zahrnula výpis z katastru nemovitostí ze dne 14. 9. 2010 poskytnutý katastrálním pracovištěm v Olomouci. Předkládám zde dosavadní poznatky získané při studiu Oceňování majetku na Bankovním Institutu vysoká škola v Praze, kde studuji třetím rokem. Doufám, ţe mé dosaţené poznatky a zkušenosti, které jsem se během svého studia naučila a získala, budu moci správně uplatnit a přispějí i k obhajobě mé bakalářské práce.

37

Některá jména byla změněna.

54

Pozemek se nachází v městské části Olomouce, jeţ je největším městem na území regionu Hané. Město se nachází na střední Moravě a jiţ v historii bylo významným centrem historických událostí jiţ od 10. Století. Nyní tvoří významnou křiţovatku střední Moravy, jak ţelezničních tratí, tak v dnešní době jiţ perfektního dálničního uzlu. Také městská hromadná doprava je obsluhována jak tramvajemi, tak i autobusy, částečně i vlaky. Ve městě se také nachází jedna z nejstarších Universit na našem území s dostačujícím mnoţství škol i školek pro místní obyvatel. V dnešní době dosahuje počet obyvatel 101 000. Ti všichni mají k dispozici dostačující infrastrukturu, několik nemocnic – fakultní, ţelezniční, vojenskou i polikliniku. Ve městě se také nachází několik velkých a významných firem nabízející tisíce pracovních míst. Slavonín se nachází v okrajové části města, ve velmi ţádané lokalitě v posledních letech. Je zde veškerá dopravní dostupnost i veškerá občanská vybavenost, ale přesto klid od shonu v centru města. Pozemek, který budu oceňovat, vznikl z původního pozemku většího parcelací – jedné větší parcely na dvě menší části. Tento pozemek byl tvořen zahradou a stávající zástavbou – geometrický plán je doloţen v příloze č. 1168-73/2010. Nyní je toto území určené územním plánem k výstavbě rodinných domů. Pozemky jsou momentálně nezastavěné, ale na sousedních pozemcích se jiţ výstavba nachází. Moţnost připojení na inţenýrské sítě se zde nachází, ale na okraji pozemku v ulici za kostelem. Coţ je vzdálenost asi 55 m., ale obsahují moţnost veškerého připojení. Podmínky pro výstavbu jsou dobré, na pozemku se nenachází podzemní voda, ani není nepravidelního tvaru, terén je rostlý, měření radonu nebylo prováděno. Byla provedena konzultace na odboru rozvoje a koncepce na magistrátu města Olomouce kvůli moţnosti a rozsahu zastavění. Původní majitel totiţ pozemky nadhodnotil neadekvátně, protoţe většina cen pozemků se pohybuje na hladině 1 200 – 1 400 Kč za m2 a na tomto pozemku nejsou přivedeny inţenýrské sítě.

55

3.1.4. Ocenění Pozemek Zolova 33/9, Olomouc, 783 01, Slavonín Identifikace¨ Pořadí Název ulice Číslo popisné

Porovnávaný Pozemek č. 1 1 Teichmanova

Porovnávaný Pozemek č. 2 2 Zolova

Porovnávaný Pozemek č.3 3 Keltská

Oceňovaný Pozemek Zolova 33/9

1412/1

41,39

87/4

Povel

Slavonín

Hodolany

Slavonín

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Prodejní

1 000 000

2 300 000

1 170 000

?

Výměra v m2

796m2

2 300m2

650m2

604m2

Cena za 1m2

1 256 Kč/m2

1 000

1 800

?

Datum prodeje

2010

2009

4/2010

Korekce

1

1,05

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

Parcelní č. Katastrální Území Obec

21,20/2,18/2,19/2

B – ceny

C – práva s pozemkem Vlastnická práva

Absolutní

Absolutní

Absolutní

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

Věcná břemena

Není

Není

Není

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

56

Absolutní

Není

Územní plán

RD

RD

RD

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

RD

Územní rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Tehdy ještě neproběhlo ohlášení stavby

Korekce

1

1

1

0,9

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

Právní omezení

Nejsou

Nejsou

Nejsou

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 800

Nejsou

D – technické parametry lokalita

Dobrá

Dobrá

Lepší

korekce

1

1

0,9

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Svaţitost

Rovinný

Rovinný

Rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Dostupnost inţenýrských sítí

Ano

Ano

Ano

55m

Korekce

1

1

1

0,9

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Kontaminace

Ne

Ne

Ne

57

Dobrá

Rovinný

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Dopravní obsluţnost

Bus

Bus

Bus

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Parkování

Ano na vlastním pozemku

Ano na vlastním pozemku

Ano na vlastním pozemku

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Nutnost demolice

Ne

Ne

Ne

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Jiná technická korekce

Nepouţita

Nepouţita

Nepouţita

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

Moţná zastavitelnost

Obdobná

Obdobná

Obdobná

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

1 050

1 620

58

Bus

Ano na vlastním pozemku

Ne

Nepouţita

Obdobná

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2

1 256

1 050

1 620 (1308)

Rozloha pozemku

796

2 300

650

Celková porovnávací hodnota

999 776

2 415 000

1 053 (790032) 000

1 050 –

Rozpětí nabídkových redukovaných cen

1 620 m2

604

1 000 000 - 2 400 000 Kč

Oceňovaná parcela Cena pozemku stanovena za 1m2 na Výměra pozemku

1 050Kč/m2 604 m2

1 050 Kč/m2 zaokrouhleno

Obvyklá cena

Indikace

Váha (%)

(Kč) Porovnávací metoda

634 200 Kč 634 000 Kč

Vážený průměr (Kč)

634 200

100

634 200

Příjmová metoda

N/A

0

0

Nákladová metoda

N/A

0

0

Výsledná trţní hodnota

634 200

Zaokrouhleno

634 000

59

3.1.5. Závěr Ocenění pozemku v městské části Slavonín, které jsem prováděla, se nachází ve velmi ţádané lokalitě pro výstavbu rodinných domů. Cena za pozemek jsem zvolila na nejniţší moţné hranici z důvodů vzdálenosti 55 m k přípojkám na inţenýrské sítě. Také stav pozemní komunikace není vyasfaltován pouze zpevněn ujeţděným štěrkem. Přesto je pozemek dostatečně velký a vhodný k výstavbě rodinného domu a co je nejdůleţitější, nenachází se v záplavové oblasti. Věřím, ţe mé korekce byly pouţity správně a věrohodně. Myslím si, ţe tato cena by mohla být takto pouţita i při skutečném ocenění s ohledem na obvyklou cenu v této oblasti a na poţadavky bank. S ohledem na polohu nemovitosti, inţenýrské sítě, moţnost výstavby v dané lokalitě, nutnosti dobudování přístupové cesty aţ k hranici pozemku jsem stanovila cenu na nejniţší hranici za 1/m2 v obchodovatelné ceně 1 050 Kč za m2 (jedentisícpadesát korun). Plusy daného pozemku jsou, vhodná poloha k bydlení, okraj zástavby, vyhledávaná lokalita v obci Slavonín. Dostatečná velikost pro stavbu rodinného domu. Dostatečná dopravní dostupnost jak autobusy, tak městskou hromadnou dopravou. A také moţnost napojení na veškeré sítě. Zápornou stránkou je vzdálenost 55m k připojení na inţenýrské sítě a také stav přístupové komunikace, pouze zpevněná se štěrkem. Shrnutí: List vlastnictví souhlasí se skutečným stavem. K pozemku není nijak omezen přístup po pozemní komunikaci. S pozemkem nejsou spojena ţádná věcná břemena ani ochranná nebo povodňová pásma nebo archeologický průzkum. S pozemkem není spojeno ani právo exekuce nebo zástavní právo. Pozemek je určen územním plánem pouze k výstavbě rodinného domu, ale územní rozhodnutí nebylo doposud vydáno, ani nebylo ohlášeno ohlášení stavby.

60

3.1.6. Osvědčení Osvědčení: Já níţe podepsaná, prohlašuji, Ţe si nečiním ţádný právní ani finanční nárok na mou činnost při zpracovávání tohoto trţního ocenění. Toto ocenění, jeţ jsem zde zpracovávala, se zakládá na mých poznatcích, získaných během tříletého bakalářského studia.

V Praze 31. prosince 2010

----------------------------------------Vendula Kovaříková

61

3. 2. Druhý odhad 3.2.1. Úvodní list Objednavatel MVDr. L. L. Senička 783 45 Senice na Hané

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Pozemek: parcely č.: 184/39, 184/76 184/78 247/12 247/25 184/4 184/36 184/52 184/75 136/51 136/53 136/54 134/52 136/77 157/2 184/2

ODHAD TRŽNÍ HODNOTY

Datum: 30. května 2011

62

3.2.2. Obsah ocenění 1. úvodní list 2. obsah ocenění 3. úvodní dopis 4. popisné informace 5. ocenění 6. závěr 7. osvědčení

Přílohy: Kopie katastrální mapy Fotodokumentace

63

3.2.3. Popisné informace Objednavatel: MVDr. L. L. Senička 783 45 Senice Na Hané

Pozemek pro výstavbu RD v součastném stavu. Pozemek se nachází v katastrálním území Neředín, Statutárního města Olomouce. Adresa: Úvoz, katastrální území Neředín, 772 00 Olomouc Toto ocenění slouţí jako učební a cvičební pomůcka čistě pro potřeby bakalářské práce, přesto se zakládá na skutečnosti, existujícího pozemku i vlastnických práv, neobsahuje ţádné směrodatné skutečnosti, které bychom mohly pouţít pro jednání s bankou nebo klientem. Tento materiál je zpracován studentkou a ne certifikovaným odhadcem. Prosím berte na to zřetel. Poskytovatelé některých materiálů si nepřejí být jmenováni, a proto v kolonkách se jmény jsou uvedeny pouze jejich iniciály38. Tento materiál zpracovávám jako normální ocenění ve zjednodušené formě, tak jak slouţí pro potřeby většiny bank. Předkládám zde dosavadní poznatky získané při studiu Oceňování majetku na Bankovním Institutu vysoká škola v Praze, kde studuji třetím rokem. Doufám, ţe mé dosaţené poznatky a zkušenosti, které jsem se během svého studia naučila a získala, budu moci správně uplatnit a přispějí i k obhajobě mé bakalářské práce.

38

Některá jména byla změněna.

64

Pozemky se nachází v městské části Olomouce, jeţ je největším městem na území regionu Hané. Město se nachází na střední Moravě a jiţ v historii bylo významným centrem historických událostí jiţ od 10. Století. Nyní tvoří významnou křiţovatku střední Moravy, jak ţelezničních tratí, tak v dnešní době jiţ perfektního dálničního uzlu. Také městská hromadná doprava je obsluhována jak tramvajemi, tak i autobusy, částečně i vlaky. Ve městě se také nachází jedna z nejstarších Universit na našem území s dostačujícím mnoţství škol i školek pro místní obyvatel. V dnešní době dosahuje počet obyvatel 101 000. Ti všichni mají k dispozici dostačující infrastrukturu, několik nemocnic – fakultní, ţelezniční, vojenskou i polikliniku. Ve městě se také nachází několik velkých a významných firem nabízející tisíce pracovních míst. Neředín se nachází v okrajové části města, ve velmi ţádané lokalitě v posledních letech. Je zde veškerá dopravní dostupnost i veškerá občanská vybavenost, ale přesto klid od shonu v centru města. Pozemek, rozdělím na dva větší soubory pozemků, které budu oceňovat, kaţdý zvlášť. Nyní je toto území určené územním plánem k výstavbě rodinných domů. Pozemky se nachází ve velmi ţádané lokalitě v městské části Neředín a momentálně tvoří poslední okrajovou část. Pozemky nejsou dostatečně zasíťovány a některé sítě chybí zatím kompletně. Plynovod a kanalizace se v souboru pozemků číslo dvě nachází aţ ve vzdálenosti 200 m od pozemků. Naproti tomu u druhých pozemků není tato vzdálenost tak velká pouhých 60 m, ale bude se muset provést protlak, protoţe v cestě stojí široká a plně vytíţená komunikace. Na druhé straně k oběma pozemkům je vynikající dopravní dostupnost jak městské hromadné dopravy, tak i autobusů. To samé platí i o občanské vybavenosti. K pozemkům není příjezdová komunikace, existuje pouze přístupová částečně zpevněná. Není ani přístup k jednotlivým pozemkům. Chybí geometrický plán celé oblasti a ani nebylo provedeno rozparcelování pozemků. Pro tuto oblast byla pouze vypracovaná urbanistická studie. Jinak je tato oblast velmi perspektivní s výhledem zhodnocení dané investice v nejbliţší době. Existuje však částečně právní omezení ke dvěma parcelám 247/25 a 247/12, kde je věcné břemeno chůze a jízdy. A tím pádem budou tyto pozemky vyuţity pro přístupovou a příjezdovou komunikaci, přesto však toto břemeno nemá vliv na obvyklou trţní hodnotu celého souboru pozemků. Na pozemky taktéţ nebylo doposud vydáno územní rozhodnutí.

65

3.2.4. Ocenění Vlastnictví Parcela 184/39 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

SJM

Parcela 184/76 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

SJM

Parcela 184/78 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

SJM

Parcela 247/12 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

SJM

Parcela 247/15 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

SJM

Parcela 184/4

L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118

Parcela 184/36 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 184/52 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 184/75 L. L. MVDr. Senice na Hané, Senička 118 Parcela 136/51 V. J. Olšany u Prostějova 50 V. L. Olomouc, Druţstevní 620 Parcela 136/53 V. J. Olšany u Prostějova 50 V. L. Olomouc, Druţstevní 620 Parcela 136/54 V. J. Olšany u Prostějova 50 V. L. Olomouc, Druţstevní 620

1/2 1/2 1/2 1/2 1/2 1/2

Parcela 136/52 L. S. Olomouc, Neředínská 18/41 Parcela 136/77 L. S. Olomouc, Neředínská 18/41 Parcela 157/2

L. S. Olomouc, Neředínská 18/41

Parcela 184/2

V. J.+V. J. Olomouc, jílová 503, Milkova 148/12 SJM

66

Soubor pozemků č. 1 Kladné stránky pozemku: Pozemky se nachází ve vhodné lokalitě, vyhledávané k dlouhodobému bydlení. Nachází se v městské části Neředín v okrajové zástavbě. Městská část Neředín je jedna z nejvyhledávanějších lokalit k výstavbě rodinných domů. Velmi dobrá dopravní dostupnost jak do centra města, tak do přilehlého okolí a to MHD i autobusy. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost. Záporný vliv na pozemek: Pozemek není plně zainvestován. Napojení na vodovod se nachází ve vzdálenosti 15 – 30 m od pozemků. Plynovod a kanalizace je dokonce ve vzdálenosti aţ 200 m. Dále nejsou vyřešeny komunikační přípojky. Stále ještě není provedeno rozparcelování pozemku a to ani geometrický plán, tak aby mohly být tyto pozemky rozděleny. Na celou tuto lokalitu byla zatím provedena pouze urbanistická studie Panem Ing. arch. Pavlem Pospíšilem v roce 2004. Také pozemní komunikace vedoucí k těmto pozemkům se nenachází ve stavu odpovídajícím potřebám. Jde o částečně zpevněnou komunikaci, ujeţděný štěrk.

Soubor pozemků č. 2 Kladné stránky pozemku: Pozemek se nachází ve vhodné lokalitě, vyhledávané k dlouhodobému bydlení. Nachází se v městské části Neředín v okrajové zástavbě. Městská část Neředín je jedna z nejvyhledávanějších lokalit k výstavbě rodinných domů. Velmi dobrá dopravní dostupnost jak do centra města, tak do přilehlého okolí a to MHD i autobusy. V místě se nachází kompletní občanská vybavenost.

67

Záporný vliv na pozemek: Ani tyto pozemky nejsou v součastné době zainventovaný. K těmto pozemkům se bude muset provádět protlak přes velmi frekventovanou silnici, protoţe to je jediná moţnost jak být připojeny na inţenýrské sítě a to ze vzdálenosti asi 60 m. k těmto pozemkům také nevede ţádná příjezdová komunikace, pouze z ulice Okruţní je vstup na pozemek. Také není provedeno rozparcelování, ani geometrický plán. Jako v předešlém případě existuje pouze urbanistická studie. Taktéţ chybí komunikační řešení k dané lokalitě. Příjezdová komunikace je pouze částečně zpevněná, zhutněný, ujeţděný štěrk.

Vyhodnocení rizika a skutečností: K pozemku je dle právních okolností bezproblémový přístup. Není nijak omezen ani vázán. S pozemky nejsou spojena ani věcná břemena nebo omezení zástavby jako ochranné pásmo, nebo archeologický výzkum. S pozemky není spojeno ani zástavní právo nebo exekuce. Pouze s parcelami 247/25 a 247/12 je spojeno věcné břemeno a to právo chůze a jízdy. Tyto pozemky budou vyuţity pro přístupovou a příjezdovou komunikaci, přesto toto břemeno nemá vliv na celkovou trţní hodnotu pozemků. Územním plánem jsou tyto pozemky určeny k výstavbě rodinných domů, ale územní rozhodnutí nebylo doposud vydáno. Tyto pozemky se také nenachází v záplavovém území. Na těchto pozemcích se také nenachází vlastní studna nebo moţnost kanalizace do vlastní ţumpy. Pozemky č. 1 budou zřejmě napojeny ze vzdálenosti 200 m, kde se v ulici Úvoz nachází nová zástavba a v ulici Nemedínská je ukončen plynovod a kanalizace. U pozemků č. 2 není v součastném stavu moţnost na napojení inţenýrských sítí. V úvahu připadá napojení z ulice Jílová nebo Okruţní.

68

Porovnávání nezasíťovaných pozemků 1. pozemek, orná půda, p. č. 591, obec Olomouc, katastrální území Černovír, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Není, provede se vyúčtování

Sklon pozemku

Rovinný 339 m2

Výměra Cena za pozemek

272 000 Kč

Cena za m2 pozemku

802 Kč/m2

Pozemek se nachází v městské části Černovír, horší lokalita vhodnosti k bydlení, horší dopravní dostupnost, také nezainventován a záplavové území.

2. pozemek, orná půda, p. č. 590, obec Olomouc, katastrální území Černovír, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Není, provede se vyúčtování

Sklon pozemku

Rovinný 360 m2

Výměra Cena za pozemek

294 000 Kč

Cena za m2 pozemku

816 Kč/m2

Pozemek se nachází v městské části Černovír, horší lokalita vhodnosti k bydlení, horší dopravní dostupnost, také nezainventován a záplavové území.

69

3. pozemek, orná půda, p. č. 1083/37, obec Samotišky, ulice Třešňová, katastrální území Samotišky, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Není, provede investor

Sklon pozemku

Rovinný 992 m2

Výměra Cena za pozemek

550 000 Kč

Cena za m2 pozemku

554 Kč/m2

Pozemek se nachází v sousední obci vzdálené 5 km od Olomouce, stejně vyhledávaná lokalita k bydlení, obec propojena s MHD, určeno pro výstavbu RD

4. pozemek, orná půda, p. č. 83/1, obec Olomouc, katastrální území Nemilany, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Není, vše v dosahu, provede investor

Sklon pozemku

Rovinný

Výměra

2 577 m2 (850 Kč/m2) 2 190 450 Kč

Cena za pozemek Provedena korekce

20 %

Upravená hodnota

1 752 000 Kč

Cena za m2 pozemku

680 Kč/m2

Pozemek je vzdálenější od městské části, horší dopravní dostupnost, horší úroveň

70

bydlení, horší stav občanské vybavenosti, nezainvestovaný pozemek, záplavové území

Porovnávání zainventovaných pozemků 1. pozemek, obec Olomouc, ulice Teichmannova, katastrální území Olomouc, okres Olomouc, Olomoucký kraj Územní plán

Určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Veškeré

Sklon pozemku

Rovinný 796 m2

Výměra Cena za pozemek

1 000 000 Kč

Cena za m2 pozemku

1 256 Kč/m2

Pozemek se nachází v městské části Povel, mírně horší atraktivita bydlení, záplavové území, všechny inţenýrské sítě na pozemku, srovnatelná občanská vybavenost i dopravní dostupnost, územním plánem určen ke stavbě RD

2. pozemek, ulice Klusalova, katastrální území Neředín, okres Olomouc Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Veškeré

Sklon pozemku

Rovinný 650 m2

Výměra Cena za pozemek

1 450 000Kč

Cena za m2 pozemku

2 300 Kč/m2

71

Pozemek se nachází ve stejném katastrálním území v nové lokalitě pro výstavbu RD, na pozemku jsou všechny napojení na inţenýrské sítě

3. pozemek, ulice Keltská, katastrální území Olomouc, okres Olomoucký Územní plán

Schválen, určen k výstavbě RD

Napojení na inţenýrské sítě

Veškeré

Sklon pozemku

Rovinný 650 m2

Výměra Cena za pozemek

1 170 000 Kč

Cena za m2 pozemku

1 800 Kč/m2

Pozemek se nachází ve stejném katastrálním území v nové lokalitě pro výstavbu RD, na pozemku jsou všechny napojení na inţenýrské sítě a je vhodný pro výstavbu RD.

72

Soubory pozemků číslo dvě: Identifikace

Pořadí Číslo popisné

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Pozemek

Srovnávaný

č. 1

č. 2

č. 3

č. 4

soubor č. 2

1

2

3

4

591

590

1083/37

83/1

136/51 – 157/2

Katastrální

Černovír

Černovír

Samotišky

Nemilany

území Obec

Neředín – Senice

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Prodejní

272 000

294 000

550 000

1 752 000

Výměra v m2

339 m2

360 m2

992 m2

2 577 m2

Cena za 1m2

802 Kč/m2

816

554

680

2010

2010

2010

2010

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

Bez

Bez

Bez

Bez

omezení

omezení

omezení

omezení

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

Olomouc

B – ceny

Datum

11 463 m2

prodeje

hodnota C – práva s pozemkem Vlastnická práva

73

Bez omezení

hodnota Věcná

Není

Není

Není

Není

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

RD

RD

RD

RD

Není

břemena

hodnota Územní plán

Urbanistická studie

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

Ano

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

není

není

není

není

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

0,9

hodnota Územní rozhodnutí

hodnota Právní

Není

omezení

hodnota D – technické parametry Lokalita

dobrá

dobrá

dobrá

dobrá

Korekce

1

1

1

1

74

Dobrá

Upravená

802

816

554

680

Svaţitost

rovinný

rovinný

rovinný

rovinný

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

554

680

ano

ano

vzdálenější

ano

Korekce

1

1

0,9

1

Upravená

802

816

498

680

Kontaminace

ne

ne

ne

ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

498

680

ano

ano

Ano

ne

Korekce

1

1

1

0,7

Upravená

802

816

498

476

obdobné

obdobné

obdobné

obdobné

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

498

476

hodnota rovinný

hodnota Dostupnost

vzdálenější

inţ. sítí

hodnota ne

hodnota Dopravní

ano

obsluţnost

hodnota Parkování

hodnota

75

obdobné

Nutnost

Ne

ne

ne

ne

Korekce

1

1

1

1

Upravená

802

816

498

476

Záplavové

Záplavové

nepouţita

nepouţita

korekce

území

území

Korekce

0,7

0,7

1

1

Upravená

561

571

498

476

obdobná

obdobná

obdobná

obdobná

Korekce

1

1

1

1

Upravená

561

571

498

476

ne

demolice

hodnota Jiná technická

nepouţita

hodnota Moţná zastavitelnost

hodnota

76

obdobná

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací

561

571

498

476

500

339

360

992

2 577

11 463

272 000

294 000

550 000

1 752 000

5 731 500

hodnota 1m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota Oceňovaná parcela Cena pozemku stanovena za 1m2 Výměra pozemku

500 Kč/m2

11 463 m2

Obvyklá cena

77

500 Kč/m2

5 731 500

zaokrouhleno

5 731 500

Soubory pozemků číslo jedna: Identifikace

Porovnávaný

Porovnávaný

Porovnávaný

Soubor

pozemek č. 1*

pozemek č. 2*

pozemek č.3*

pozemků č. 1

1

2

3

Teichmanova

Klusalova

Keltská

Katastrální území

Olomouc

Neředín

Olomouc

Neředín

Obec

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Olomouc

Pořadí Název ulice

B – ceny Prodejní

1 000 000

1 450 000

1 170 000

Výměra v m2

796 m2

650 m2

650 m2

Cena za 1 m2

1 256 Kč/m2

2 300 Kč/m2

1 800 Kč/m2

2010

2009

2010

1

1,05

1

1 256

2 415

1 800

Bez omezení

Bez omezení

Bez omezení

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

2 415

1 800

Věcná břemena

není

není

není

1

1

1

1 256

2 415

1 800

Datum prodeje Korekce Upravená hodnota

7 290 m2

C – práva s pozemkem Vlastnická práva Korekce

Korekce Upravená hodnota

78

Bez omezení

není

Územní plán

RD

RD

RD

Urbanistická studie

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 256

2 415

1 800

Právní omezení

není

není

není

1

1

1

1 256

2 415

1 800

Lokalita

Horší

dobrá

dobrá

horší

Korekce

0,9

1

1

0,9

1 130

2 415

1 800

Svaţitost

Rovinný

rovinný

rovinný

Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

1 130

2 415

1 800

Dostupnost I sítí

Ano

ano

ano

Korekce Upravená hodnota

0,9

není

D – technické parametry

Upravená hodnota

rovinný

Kanalizace 200 m 0,9

Korekce Upravená hodnota Kontaminace Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1 130

2 415

1 800

Ne

ne

ne

1

1

1

1 130

2 415

1 800

79

ne

Dopravní

Obdobná

obdobná

obdobná

1

1

1

1 130

2 415

1 800

Vlastní

vlastní

vlastní

1

1

1

Upravená hodnota

1 130

2 415

1 800

Nutnost demolice

Ne

ne

ne

1

1

1

1 130

2 415

1 800

Záplavové

ne

ne

obdobná

obsluţnost Korekce Upravená hodnota Parkování Korekce

Korekce Upravená hodnota Jiná

technická

korekce

území

Korekce

0,7

1

1

Upravená hodnota

791

2 415

1 800

Obdobná

obdobná

obdobná

1

1

1

791

2 415

1 800

Moţná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

80

vlastní

ne

ne

obdobná

Vyhodnocení srovnávaných pozemků Rozpětí

nezasíťovaných 554 – 816 Kč/m2

272 000 – 1 752 000

pozemků Rozpětí

plně 791 – 2 300 Kč/m2

1 000 000 – 1 495 000

zainventovaných pozemků Stanovení ceny za 1 m2

Soubor pozemků č. 1 = 850 Kč/ m2

pozemku

Soubor pozemků č. 2 = 500 Kč/m2

Obvyklá cena – soubor pozemků č. 1 Parcela 184/39

370 m2

850 Kč/m2

314 500Kč

Parcela 184/76

1 226 m2

850 Kč/m2

1 042 100 Kč

Parcela 184/78

841 m2

850 Kč/m2

714 850 Kč

Parcela 247/12

996 m2

850 Kč/m2

846 600 Kč

Parcela 247/25

456 m2

850 Kč/m2

387 600 Kč

Parcela 184/4

551 m2

850 Kč/m2

468 350 Kč

Parcela 184/36

54 m2

850 Kč/m2

45 900 Kč

Parcela 184/52

314 m2

850 Kč/m2

266 900 Kč

Parcela 184/75

786 m2

850 Kč/m2

668 100 Kč

Parcela 184/2

1 696 m2

850 Kč/m2

1 441 600 Kč

Výměra celku

7 290 m2

850 Kč/m2

6 196 500 Kč

81

Obvyklá cena – soubor pozemků č. 2 Parcela 136/51

4 408 m2

500 Kč/m2

2 204 000 Kč

Parcela 136/53

765 m2

500 Kč/m2

382 500 Kč

Parcela 136/54

1 741 m2

500 Kč/m2

870 500 Kč

Parcela 136/52

4 279 m2

500 Kč/m2

2 139 500 Kč

Parcela 136/77

187 m2

500 Kč/m2

93 500 Kč

Parcela 157/2

83 m2

500 Kč/m2

41 500 Kč

Výměra celku

11 463 m2

500 Kč/m2

5 731 500 Kč

Obvyklá cena celkem

11 900 000 Kč

82

3.2.5. Závěr Ocenění pozemků v městské části Neředín, které jsem prováděla, se nachází ve velmi ţádané lokalitě pro výstavbu rodinných domů. Z této oblasti je velmi dobrá dopravní dostupnost do centra města – MHD i městskými autobusy. V této oblasti je také velmi dobrá občanská vybavenost.

Tyto oceňované pozemky jsem soustředila do dvou

souborů pozemků, tak aby tyto pozemky byly převáţně sousedícími pozemky. Pozemky jsou součástí územního plánu určené k zastavení. Soubor pozemků č. 1se nachází v sousedství od ulice Úvoz a navazují jakoby na její část, jsou převáţně rovinaté aţ částečně svaţité, ve středu však rovinaté. Soubor pozemků č. 2 se nachází v sousedství od ulice Okruţní a Úvoz. A tyto pozemky jsou rovinaté. Nachází se v okrajové části zástavby, stále vyhledávané k řešení bytové situace a jsou nezastavěné. Je zde také moţnost napojení na veškeré inţenýrské sítě a to u souboru pozemků č. 1 ve vzdálenosti asi 30 m z ulice Úvoz a u souboru pozemků č. 2 ze vzdálenosti 50 – 100 m. moţnosti připojení na sítě jsou dostatečné. Na pozemcích se nevyskytuje podzemní voda, měření radonu nebylo prováděno, na pozemcích je rostlý terén a tím pádem i dobré základové podmínky. V sousedství se nacházejí jiţ novostavby rodinných domů. Dle konzultace s magistrátem města Olomouce je k pozemkům provedena urbanistická studie, která řeší celou tuto západní oblast od ulice Okruţní a tudíţ rozsah i moţnost zastavění by měl být obvyklý. Při porovnávání uvedených pozemků jsem především brala zřetel na to, jak se pohybují ceny pozemků nezasíťovaných, bez technické infrastruktury a na druhou stranu s pozemky, které jiţ jsou plně zainvestovány s tím, ţe se musí odečíst náklady na technické vybudování infrastruktury. Plně zainventované pozemky v této oblasti se pohybují převáţně v cenách kolem 1 800 – 2 600 Kč/m2. Cena 2 500 Kč/m2je cenou obvyklou při vybudování veškerých inţenýrských sítí a přístupové a příjezdové komunikace a po rozparcelování pozemků na jednotlivé parcely vhodné k výstavbě rodinných domů. Náklady na takto upravené pozemky se většinou pohybují okolo 1 000 Kč/m2. V této oblasti nedošlo ke stagnaci trhu, naopak poptávka po pozemcích v této oblasti je stále nevyčerpána. Pozemků v této oblasti je stále nedostatek. Vhodnost vzhledem k poptávce je stále nejvyšší ze všech oblastí v městské části Olomouce. Shrnutí:

83

Přístup a příjezd k pozemkům by měl být zbudován na parcel 547/1, která se nachází ve vlastnictví obce. Přístup i příjezd je v tomto období velmi omezen. Komunikace není v dobrém stavu, pouze zpevněná, na povrchu štěrk a v zimních obdobích by byl vstup téměř znemoţněn. U souboru pozemků č. 2 je navíc pouze pěší přístup. Z těchto důvodů jsou soubory pozemků č. 2 ohodnoceny na nejniţší moţnou úroveň 500 (pětset) Kč/m2 a soubory pozemku č. 1 na 850 (osmpadesát set) Kč/m2.

84

3.2.6. Osvědčení Osvědčení: Já níţe podepsaná, prohlašuji, Ţe si nečiním ţádný právní ani finanční nárok na mou činnost při zpracovávání tohoto trţního ocenění. Toto ocenění, jeţ jsem zde zpracovávala, se zakládá na mých poznatcích, získaných během tříletého bakalářského studia.

V Praze 30. května 2011

----------------------------------------Vendula Kovaříková

85

ANALÝZA TRHU - OLOMOUC 4. 1. Úvod k analytické části – ekonomické možnosti V Olomouci se nachází trh nemovitostí se standardním typem, tak jako v jiných průměrně velkých městech naší republiky se stejným počtem obyvatel, zaměřených na komerční vyuţití – průmysl, administrativa, občanská vybavenost a soukromá výstavby – bydlení. Ve městě se nachází veškeré rozvody elektrických sítí, kanalizací, vodovodu, telekomunikační sítě, výjimku snad tvoří jen oblasti, kde se nenachází ţádná zástavba, a tudíţ není potřeba. A tudíţ je k dispozici dostatečné mnoţství moţností k vyuţití místního trhu s nemovitostmi. Poslední dobou se trh v Olomouci s nemovitostmi vyvíjel dynamickým směrem, tak jako v ostatních městech. Od 90. Let 20. Století roste zájem developerů po stavebních pozemcích, kde by mohly stavět své bytové projekty. V dnešní fázi se uţ víceméně poptávka uspokojila a rozmach výstavby spíše polevuje. A proto se pozemky pro výstavbu spíše prodávají. Naopak výrazná poptávka je po stavebních pozemcích pro stavbu rodinných domů. Tento trh patří poslední dobou mezi nejvýznamnější, co se týká do počtu prodaných a nabízených pozemků. Ceny se jiţ neprojevují výrazným nárůstem, ale občas se mohou vyskytnout nadhodnocené nabídky. Nejatraktivnější lokality se nacházejí na okrajových částech města, podobně jako tomu je i u jiných měst. Bohuţel někdy nastává situace, kdy konečný majitel – spotřebitel zaplatí několikanásobně vyšší cenu za pozemek, neţ jaká je jeho skutečná cena. A to se děje tím, kdyţ někdo skoupí větší pozemky, které později zainventuje, rozparceluje a prodává teprve potom dále s vysokou přiráţkou za poskytnuté sluţby. Poptávka se ale přesto s postupujícím časem sniţuje, i kdyţ nestagnuje úplně. Trh je jiţ z větší části nasycen jak s bytovými jednotkami, tak i rodinnými domy, přesto ještě mnozí vyuţívají moţnost hypotečních nabídek pro zprostředkování bydlení, jehoţ banky poskytují širokou nabídku s různými moţnostmi úvěrování a zajištění nemovitosti. Poptávka po pozemcích ke komerčnímu vyuţití jako kanceláře nebo hotely se také mírně zvyšuje a s tím souvisejí i vyšší ceny za nabízené pozemky. I zde je však trh pomalu, ale jistě naplněn. Pozemky pro čistě obchodní účely vykazují v poslední době vysoké nároky ale také moţnosti a jsou velmi dobře obchodovatelné. Nabízí se dostatečné mnoţství a také mnoho staveb se jiţ realizovalo. To znamená, ţe v této oblasti lze očekávat ještě

86

nějakou dobu stabilní vývoj. Snad jen jediným omezením je územní plán města, ten samozřejmě není ani v této oblasti neomezený. Proto neuspokojení obchodníci vyuţívají nezastavěných nebo nevyuţívaných pozemků ve městě, nebo naopak aţ za hranicemi města. Díky tomu poptávka stále převyšuje nabídku. Svou roli také hraje dobrá dopravní dostupnost a infrastruktura. Byl dokončen dálniční obchvat a tím se zpřístupnily i další pozemky v okolí města a tím i moţnost další komerční výstavby. Pozemky pro průmysl a sklady jsou především soustředěny do jednotlivých čtvrtí města, jako je Holice, Hodolany, Chvalkovice a částečně i Nová Ulice – kde má svůj významný podíl i komerční výstavba. Pozemky jsou stále poptávány a nabízeny a proto se jejich ceny neliší výrazně. Jsou spíše vyrovnané, tak jako jejich nabídka a poptávka.

4.1.1. Popis kraje Olomoucký kraj se rozkládá na střední Moravě a zasahuje aţ na severozápadní hranici Moravy a také severozápadní hranici Slezska. Východní hranici tvoří Moravskoslezský kraj. Na jihovýchodní hranici je Zlínský kraj, od jihozápadu přiléhá Jihomoravský kraj, ze západu potom Pardubický kraj. A na poslední severní hranici se nachází vojvodství Dolnoslezské a opolské. Olomoucký kraj se skládá z těchto okresů: Přerov, Prostějov, Šumperk a Jeseník. Hlavním centrem kraje je právě Olomouc, kde sídlí i hejtman. Jeho rozloha je 5 267 km2 s nejvyšší horou Praděd 1 494 m a zaujímá území necelých 7% České republiky. Olomoucký kraj se skládá z 30 měst a 399 obcí. Hustota zalidnění je zhruba 122 obyvatele na čtverečný kilometr, jejichţ průměrný věk je asi 40 let. Celkový počet obyvatel tak při součtu jednotlivých okresů je 642 040. Celým krajem protéká řeka Morava, která se na Rakousko – Slovenské hranici vlévá do Dunaje. Ze severu odtéká řeka Odra, která se vlévá do baltského moře. Olomoucký kraj jako samosprávní celek existuje od roku 2000. Od roku 2003jiţ zanikly okresní úřady, tak jako v jiných částech České republiky. Většina obyvatel pracuje ve zpracovatelsko – strojírenském průmyslu, kovodělném a elektrické a optické přístroje. Zemědělská půda zaujímá významný podíl rozlohy kraje, přesto podíl obyvatelstva zaměstnaných v tomto odvětví se neustále sniţuje. Kvalita dopravních sítí ať uţ dálnic nebo ţeleznic je dostatečná a propojuje celé území jak ze severu na jih, tak i ze západu na sever. Stejně tak město Olomouc má jednu z nejstarších tramvajových sítí v republice.

87

zdroj: http://www.mladiprovenkov.cz/data/files/spravni-obvody-olomoucky-kraj.jpg

4.1.2. Trh s nemovitostmi v Olomouci Město má jak výhodnou strategickou polohu, tak i kvalifikovanou pracovní sílu s významným potencionálem růstu. V Olomouci poslední dobou vznikla řada projektů, které přispěly k vyšší atraktivitě města. Byly realizovány z řad soukromých investorů, města, tak i vysokých škol. Díky podpoře těchto investic a vládním programům, se na konci 20. Století začaly rozvíjet průmyslové zóny, které přispěly městu více neţ 2 000 pracovních příleţitostí. V těchto zónách začali především působit zahraniční investoři a to především v oblastech – polygrafie, lehkého průmyslu – elektroniky, strojírenství, kovoobrábění a zpracování umělé hmoty. Město se snaţí podporovat i své malé firmy za pomoci finančních dotací z Evropských fondů. Kde byly umoţněny nákupy zainvestovaných pozemků za velmi výhodné ceny například na území Šlechtitelů – v průmyslové zóně. V této oblasti se také nachází projekt University Palackého – podnikatelský inkubátor, kde si můţe nově začínající firma pronajmout levný prostor.

88

Slouţí především k rozvoji a výzkumu zaměřeným na biotechnologie, nanotechnologie a zemědělství. Za zmínku stojí také brownfieldy. Jejich přeměny se týkají např. objektu bývalých kasáren v Neředíně, nebo asi nejrozsáhlejšího a součastně nejvýznamnějšího projektu Šantovka, z bývalého podniku MILO, jehoţ plánovaná přestavba je naplánována do roku 2015.

4.1.3. Pozemky v Olomouci Tabulka 3: ceny stavebních pozemků z roku 2004 Poloha městské části

Průměrná cena

Minimální cena

Maximální cena

v Kč za m2

v Kč za m2

v Kč za m2

Městské jádro

1 882

550

4 190

Vnitřní město

611

100

2 200

Okrajové části

346

100

910

Průměrná cena

Minimální cena

Maximální cena

v Kč za m2

v Kč za m2

v Kč za m2

Městské jádro

3 903

750

10 270

Vnitřní město

1 138

120

3 780

Okrajové části

920

150

2 220

Tabulka 4: ceny stavebních pozemků 2011 Poloha městské části

zdroj: www.olomouc.eu/samosprava/zastupitelstvo/...zmo/.../10_dz_priloha2.doc

15

Pro porovnání nemůţeme vyuţít všechny stavební pozemky, pouze zrealizované prodeje. Pro mnoho z nich ještě nebyla přiřazená cena. Bud se pouţívala sjednaná –

15

upravováno

89

prodaná cena, nebo se oceňovalo na základě porovnávání. Ale bohuţel trh s pozemky není ještě zcela rozvinut. Přihlédnuto je především k poloze a především k účelu vyuţití pozemku a jeho ceně. Vzhledem k průměrné ceně, klesá cena pozemku od středu města k jeho okrajovým částem. Nejniţší ceny pak platí pro nekomerčně vyuţitelné pozemky na okraji města, nejvyšší ceny za m2 se pak nachází v samotném centru města.

4.1.4. Bydlení Zde jiţ je mnohem průhlednější objektivita při oceňování. Pozemky určené pro výstavbu rodinných domů se pohybují v průměru mezi 160 – 1 500 Kč/m2. Není patrná aţ taková rozdílnost, většina cen se pohybuje v rozmezí za 400 – 900 Kč/m2. Pozemky pro bytové domy jsou pak téměř identické 160 – 1 510 Kč/m2. Nejdraţší jsou pak pozemky v prolukách mezi jiţ postavenými vilami a naopak nejlevnější jsou s nedostatečnou infrastrukturou, nejdraţší jsou samozřejmě náklady na kanalizaci. Tabulka 5: Ceny pozemků použitých pro rodinné a bytové domy 2005

Průměrné ceny Kč/m2

Poloha RD

Městské jádro Vnitřní město Okrajové a venkovské části

1176 630 460

BD 976 679 430

Zdroj: www.olomouc.eu/samosprava/zastupitelstvo/... /23.../10_dz_priloha2.doc - převzato

4.1.5. Průmyslové objekty a občanská vybavenost Pozemky lze snadno porovnávat, většina z nich je velmi obdobných a proto je lze správně ocenit – téměř 80%. Nejčastěji se pohybují mezi 400 – 500 Kč/m2. Nejniţší byla 180 Kč/m2 Prodej těchto pozemků jsou vyrovnané a pohybují se přibliţně ve stejné cenové hladině. S pozemky pro občanskou vybavenost je situace rozdílná. Ty určené pro komerční vyuţití – obchodní centra, administrativní budovy jsou dobře obchodovatelné. Většina aktuálních cen se zapisuje do cenových map. S těmito pozemky se obchoduje docela často při průměrné ceně 1 158 Kč/m2. Přičemţ jejich cena se převáţně navyšuje. Méně produktivní pozemky pro parkoviště a podobně nemají rostoucí tendenci, ale převáţně

90

se pohybují okolo 655 Kč/m2. Poslední případ pozemků určených k veřejnému zájmu, se prakticky neobchoduje a proto uvedená cena je pouze relativní okolo 460 Kč/m2. Tabulka 6: Průměrné ceny pozemků na m2

Druh území

1996

1999

2000

2003

2005

Čisté bydlení

604

579

585

577

617

Smíšené území obytné

720

820

684

737

726

944

1 107

1 106

1 111

1 158

640

640

637

632

655

Ţivnostenské provozy

380

389

384

394

405

Výrobní objekty

412

403

406

413

429

Komerční objekty, výnosnější Komerční méně výnosné

Tabulka 7: Průměrné ceny pozemku na m2

Druh území

2006

2007 2008

2009

2010

Rodinných domy

645

865 1 029

1 171

1 320

2011 2011 /101 1 332 0,9

Bytové domy

722

868

921

1 008

1 229

1 247

1,5

Ţivnostenské objekty

503

608

620

751

788

783

-0,6

Průmyslové objekty

437

505

505

649

672

691

2,8

Výnosnější komerce

1 598

1 904

2 440

2 523

2 559

2 552

-0,3

698

728

921

968

1 044

1 045

0,1

Méně výnosnější komerce

Zdroj:www.olomouc.eu/samosprava/zastupitelstvo/...zmo/.../10_dz_priloha2.doc 40

40

upravováno

91

Rozdílnost v cenách se projevuje i díky tomu, ţe v uplynulém období docházelo ke změnám uţívání, nebo změnám v územním rozhodnutí nebo díky stavebním povolením. Cenové mapy se hojně vyuţívají pro oceňování nových pozemků při prodejích a bývají oboustranně respektovány.

4.1.6. Nájemní prostory Olomouc patří mezi historická města s mnoţstvím parků, historickými památkami a bohatým kulturním vyţitím. Zároveň s kvalitními podnebnými podmínkami patří mezi kvalitní atraktivní moţnosti bydlení. Tabulka 8: tržní nájemné bytů

Velikost bytu standard nezřízený 1+1

7 500

6 500

2+1

8 200

7 800

3+1

10 400

9 000

4+1

11 600

11 000

Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní

4.1.6.1.

Regulace nájemného

Koncem roku 2002 se opouští od regulace nájmu a začíná se uplatňovat smluvní nájemné. Obecně byty s regulací nájmu jsou byty státní, obecní nebo v rukou soukromých vlastníků, kteří ho získali v privatizaci jiţ s nájemními smlouvami. Výše nájmu nebo jeho navyšování je kaţdoročně navyšováno o maximální moţnou částku dle vyhlášky. Nájemné se zvyšuje dle indexu, který má znázorňovat jak rostou ceny stavebních prací a úprav. Většinou se nárůst pohybuje v rozmezí 5 – 10 %. Tento systém má ale své nevýhody. V některých oblastech České republiky není vůbec zapotřebí zvyšování nájemného – zejména v malých obcích. Ve větších obcích by se mohlo stát, ţe výše regulovaného nájemného, by mohla převyšovat smluvní nájemné. I v zahraničí jako je Dánsko či Francie o výši smluvního nájemného rozhoduje obec. Navyšováním nájemného se zabývá zákon č. 107/2006 Sb.

92

§3 Jednostranné zvýšení nájemného (1) Jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem lze uplatnit v období, které začíná dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a končí dnem 31. prosince 2010. U bytů v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, končí období, kdy lze uplatnit jednostranné zvýšení nájemného pronajímatelem, dnem 31. prosince 2012. (2) Pronajímatel je oprávněn jednostranně zvýšit nájemné jedenkrát ročně počínaje 1. lednem 2007 a následně vždy k 1. lednu, popřípadě později, avšak nikoliv zpětně za období, které uplynulo od 1. ledna daného roku, pokud se s nájemcem na změně nájemného nedohodne jinak. (3) Jednostranné zvýšení nájemného v každém vymezeném období 12 měsíců nesmí být vyšší než maximální přírůstek měsíčního nájemného stanovený pro každou konkrétní hodnotu aktuálního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu ve vztahu k odpovídající cílové hodnotě měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. (4) Způsob výpočtu cílových hodnot měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu a maximálních přírůstků měsíčního nájemného je uveden v příloze k tomuto zákonu. (5) Oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného musí mít písemnou formu a musí obsahovat zdůvodnění, že byla řádně stanovena výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného. V oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo podle tohoto zákona cílové hodnoty měsíčního nájemného, postačí zdůvodnit výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. (6) Povinnost platit zvýšené nájemné vzniká dnem, který je uveden v oznámení o zvýšení nájemného, nejdříve však prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po uplynutí 3 kalendářních měsíců od jeho doručení nájemci. V této lhůtě je nájemce oprávněn podat žalobu k soudu na určení neplatnosti zvýšení nájemného.17

Ve větších městech tak jako v Olomouci končí regulace nájemného 31. Prosince 2012. Zavádí se pojem obvyklé nájemné a jsme opět u oceňování a cenové mapy. Obvyklé nájemné by potom muselo záviset na kvalitách nestrannosti pracovníků, tak, aby mohli správně posoudit obdobný majetek, obdobných sluţeb, lokalit, bez přihlédnutí k majetkoprávním sporům, poměrům a zůstat nestraní. To znamená, ţe by se muselo provést mnoţství analýz, avšak pouze tam kde se s byty aktivně obchoduje - nebo se pravidelně hladina nájmů upravuje a to ve stejném čase, místě a hlavně stavu a za cenu, jeţ by byly schopni vlastníci pronajmout a nájemníci ochotni zaplatit. Ministerstvo se údajně snaţí pracovat na mapě obvyklého nájemného.

17

§3 zákona č. 171/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku

93

Tabulka 9: Byty, prodej 2010/2011

Byty

Prodej novostaveb

Panelové domy

Cihlové domy

1+1

1 000 000- 1 150 000 850 000-1 000 000

2+1

1 200 000- 1 450 000 1 150 000-1 200 000 1 200 000-1 350 000

3+1

1 800 000-2 200 000

1 250 000-1 400 000 1 650 000- 1 900 000

4+1

2 200 000-3 000 000

1 400 000-1 500 000 1 900 000-2 500 000

Domy

2 200 000-4 900 000

1 000 000-1 200 000

Rekreace 320 000-1 080 000

Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní

Tabulka 10: Obydlenost v počtu domácností

Rodinné D. Bytové D. D. s fondy Ostatní D. Celkový počet

9 452

6 615

249

2 623

Trvale obydlené

8 944

6 121

212

2 609

494

37

14

Dočasně, neobydlené 507

Tabulka 11: ceny pozemků na 1m2

Ceny pozemků

průměrná Minimální Maximální

Městské centrum

3 863

755

9 777

Město – vnitřní

1 128

220

3 706

Okraj, venkov

910

150

2 200

Zdroj: Čerpáno - z cenových map Olomouce, Sčítání lidu - cenzus, Hanácká realitní – vlastní zpracování

94

4. 2. Hypotéza budoucího možného vývoje V posledních letech došlo na celém světě, tak i v České republice k poklesu a sníţení cen nemovitostí na trhu. Prvním impulsem byla krize vyvolaná Lehman Brothers v roce 2008, čímţ se světová ekonomika dostala po několikaletém období recese do krize. V první řadě se krize začala projevovat ve Spojených státech a postupně oběhla celý svět. Naštěstí ne ve všech zemích se projevila tak silně a s takovými důsledky co se týká cen nemovitostí. Největším problémem bylo výrazné sníţení ekonomických aktivit v západních a vyspělých ekonomikách. Naneštěstí v České republice nebyly v cenách aţ tak markantní rozdíly, na rozdíl například od Rumunska, kde ceny některých pozemků klesly aţ na desetinu své původní ceny. Trţní ekonomika ve všech státech Evropy se začala potýkat s nedůvěrou, coţ vedlo k dalším finančním problémům. Banky se musely potýkat s nízkou poptávkou po úvěrech a naopak se více zabývat svou kapitálovou vybaveností, čímţ zároveň sníţily a zpřísnily moţnost úvěrových, hypotečních a leasingových podmínek a omezily tak celkově svou nabídku. V naší republice je momentálně situace v průměru stabilní, v některých oblastech jako je bytová výstavba nebo kancelářské prostory částečně i v průmyslu sice došlo k poklesu poptávky, na druhé straně přinesla krize uţitek v podobě niţších nákladů v podobě nájemného a zpřísnění podmínek pro developery a také byla omezena řada spekulativních obchodů. Většina plánované výstavby se odloţila na později, nebo se dokončily pouze některé projekty většinou se zahraniční účastí. Ať jiţ u nás nebo v zahraničí, se záměrem úspor se přesouvá výroba nebo řízení do zahraničí, za účelem zvýšení úspor. V oblastech jako sportovní vyţití nebo relaxace se oproti tomu poptávka zvýšila. Stále však existují dobré investiční příleţitosti z dlouhodobého hlediska, pro kaţdého kdo má alespoň část vlastního kapitálu. Z dlouhodobého hlediska se však u mnohých stále projevuje pocit nejistoty a to ať vlivem Evropské unie na dovoz a vývoz nebo krize v Řecku a v neposlední řadě vlivem měnových kurzů.

95

Graf č. 1: Růst HDP ve středoevropských ekonomikách (% ročně)

8 6 4 2008

2

2009

0 -2 -4

Česká Slovensko republika

Polsko

Maďarsko Rakousko

2010 2011

-6 -8

Zdroj: Trend report 2010 – MMF (World Economic Outlook)

1

Měnové kurzy uchovávají v České republice dobré úrokové podmínky. Úrokové míry byly ve větší míře bez větších výkyvů zachovány, pouze v některých oblastech docházelo k mírným výkyvům. V oblasti podnikových investic došlo k dočasnému poklesu a sníţení zájmu o investiční záměry, oproti tomu u privátních klientů a domácností došlo k mírnému zvýšení. Zajištěnost českých bank je naštěstí dostatečná, co se týká 8% kapitálové přiměřenosti a to i po testech zátěţových situací Českou Národní Bankou. K největším rozdílnostem a ztrátám došlo vlivem ztráty důvěry. Další výrazný vliv co se týká české ekonomiky na ni, má očekávané přijetí eura a v důsledku toho výrazné ovlivňování inflační míry přímo Českou národní bankou. Od počátku roku 2010 je inflační cíl stanoven na 2%, což je úroveň obvyklá také ve vyspělých ekonomikách. Kolem této úrovně existuje toleranční interval ±1%. Po odeznění kombinace několika pointačních šoků, začala v průběhu roku 2008 inflace i vlivem rychlého zhodnocování koruny rychle klesat. V průběhu roku 2009 pokles inflace pokračoval pod vlivem snižování agregátní poptávky. Po říjnovém poklesu do záporných hodnot se inflace do roku 2009 zvyšovala a přibližovala se dolní hranici

1

ARTN Trend report 2010, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení, str. 20

96

tolerančního pásma inflačního cíle.1 V současnosti se dá očekávat, ţe inflace se bude mírně zvyšovat, ale udrţovat mírně pod hranicí inflačního cíle v závislosti na daňové politice. V prvé řadě je potřeba vyrovnat hodnotu úrokových sazeb. Očekávaný vývoj inflace a měnově – politických sazeb výrazně ovlivňují prognózy měnového kurzu a hospodářského růstu. Nominální měnový kurz koruny se na prognóze pozvolna zhodnocuje.2 Graf č. 2: Prognóza měnového kurzu CZK/EUR 30 25 20

interval spolehlivosti

15

nejvyšší možné navýšení nejnížší možný pokles

10 5 0 II.08

VIII.08

II.09

VIII.09

II.10

VIII.10

II.11

VIII.11

Zdroj: Trend report 2010 – Zpráva o inflaci ČNB3

4.2.1. Možné výhledy budoucího vývoje V České republice za několik posledních let vzniklo mnoho nákupních center, průmyslových oblastí a zón. Dalo by se říci, ţe v součastné době je trh více neţ nasycen, v některých oblastech moţná i přesycen. Vzhledem k tomu, ţe od porevolučního období byl na našem území umoţněn expandovaný růst, došlo k tomu, ţe většina obchodníků se ocitla v šoku ze zmírnění nárůstu a dynamického vývoje. V oblasti obratů a trţeb došlo k mírnému poklesu v závislosti na odvětví. Ve spotřebitelském odvětví jako potraviny, nebyly změny, co se mnoţství týče tak výrazné, spíše se změnily alternativní a levnější zdroje. Naopak výraznější změny proběhly v oděvnictví a spotřební elektronice. Většina z nepotřebných nákupů byla odloţena. V roce 2012 se však jiţ zase začíná pomalu plánovat nová výstavba ať jiţ obchodních center, tak bytových domů. Aţ dojde k úplnému oţivení ekonomiky, moţná dojde i k výstavbě některých projektů na jednou. Hlavně oblasti, kde byla ekonomika i před

1

ARTN Trend report 2010, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení, str. 28-29 ARTN Trend report 2010, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení, str. 29 3 ARTN Trend report 2010, Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, občanské sdruţení, str. 30 2

97

tímto obdobím stabilní se navrátí snáze ke své stabilitě. Je ovšem moţné, ţe co se týká budoucího vývoje, budou se problémy spíše prohlubovat a zviditelňovat míra rozdílnosti skladby obyvatelstva, vzdělanosti, zaměstnanosti a dalších demografických vlivů daných oblastí. Největším vliv potom budou mít investiční strategie a ochota riskovat. Jako při kaţdém zlomovém období, dojde a dochází k vytříbení a odchodu některých firem a k nástupu jiných nebo posílení stávajících. To umoţní i výrazné pohyby na trzích investic a akcií.

4. 3. Program rozvoje města Olomouce Město Olomouc leţí v turistickém regionu Střední Moravy v níţinné oblasti zvané Haná. Olomouc je společenským a kulturním centrem s významnými pamětihodnostmi, rozvinutou nabídkou nákupních center. V blízkém okolí se nacházejí městská centra jako Prostějov, Hranice nebo Přerov, která jsou taktéţ vhodná pro venkovskou turistiku nebo agroturistiku. Celá tato oblast je také vhodná k podpoře v oblastech lázeňství, pěší i cykloturistice, vodních sportů, koupání, rybaření. V popředí zájmu o rozvoj a zviditelnění kraje je také na úrovni profesní například pořádáním konferencí a obchodních jednání. V neposlední řadě turistického zájmu mohou být poznávací výlety za historickými a sakrálními stavbami. V prosinci roku 2011 také došlo ke schválení několika investičních záměrů. Nejvýznamnější co se infrastruktury týče je II/369 obchvat Ostruţná. Má za účel zpřístupnění kulturních a přírodních památek a také je vypracován plán pro letošní rok a na úpravu a rozšíření cyklostezek. Jsou také schváleny a vypracovány marketingové studie na rozvoj přírodních koupališť Poděbrady a Plumlovské přehrady. Město také v letošním roce bude podporovat několik zdravotnických organizací s rozšířenou organizací, specializovaných na infekční onemocnění, jimţ se nedostává financování z veřejného zdravotního pojištění. Další organizace, které bude město v letošním roce podporovat je několik školských a příspěvkových organizací na podporu sociálních zařízení.

4.3.1. Vývoj cen pozemků v Olomouci Přestoţe Olomouc patřila dříve spíše ke stabilnějším oblastem, z Jihomoravského kraje zde došlo k největším poklesům průměrných cen. Hlavně cenová hladina bytu se sníţila v roce 2010 dle velikosti bytu o 4,5 – 10%. Nejmenší rozdíl byl u malých bytů 1+1 a

98

nejmarkantnější rozdíl potom u bytů 3+1 a větších. Zpřísnily se také podmínky úvěrování v období krize a to znemoţnilo mnoha mladým lidem dosáhnout na hypotéky. Také bylo dostatečné mnoţství nabízených nemovitostí, nabídka převyšovala poptávku a nové projekty byly za vysoké ceny. Nejmenší zájem celkově byl proto o byty v panelové zástavbě. Většina lidí také v tomto období jiţ vyřešila svou bytovou situaci jiţ v předchozích letech, jiní měly také strach přijít o práci. V médiích se hlásily poplašné zprávy a tak mnozí vyčkávaly na příznivější ceny a podmínky prodávajících. Od počátku roku 2012 je situace naprosto odlišná. Prvních několik měsíců by se dalo označit jako za vyčkávací. Protoţe většinou ze stran nabízejících a prodávajících se očekává budoucí vývoj a nejlepší moţné podmínky. A tak můţeme pozorovat první po krizové projevy na trhu. Zemědělské a lesní pozemky nejsou momentálně obchodovány ve velkém, pouze ty, které se nacházejí v bezprostřední blízkosti města a mohou být díky změnám v územním plánu vyuţity k výstavbě rodinných domů, nebo průmyslových objektů a nákupních center. Přestoţe většina cen celkových nemovitostí má spíše rostoucí projevy, naopak nájemné vykazuje spíše stagnaci, nebo dokonce mírně klesá. Například v městské části Týneček, vzniká v poslední době významná vilová čtvrť. Přímo v centrální části města jsou po čtyřech letech zahájeny intenzivní přípravy a výkopové práce pro výstavbu nové městské čtvrti. Ta se nachází v bezprostřední blízkosti městského historického centra a její název je uţ daný Šantovka. Investoři jiţ nyní spustili výstavbu obchodní galerie, nadále bude stavba pokračovat obytnými domy a dále potom komerční a kancelářská budova. Dále je naplánována stavba a propojení tramvajové trati s jiţní částí a města a samotným centrem. Dosavadní útlum ve stavebnictví, tak zprostředkuje pracovní příleţitosti pro větší i menší firmy. Hlavní stavební firmu pak vyhrála firma Metrostav a.s. Plánovaná dostavba galerie je na podzim roku 2013. Celkové pozemky bývalého MILO závodu kde se stavba nachází, zaujímají 11 ha. Tato oblast by se také měla stát administrativním centrem města. V této lokalitě by pak mělo být 46 000m2 pronajímatelných ploch s více neţ 1 000 parkovacími místy v bezprostřední blízkosti centra. Dále tento projekt nabídne minimálně 1 000 pracovních míst. Dále je na tento rok naplánována rekonstrukce Dolního náměstí, kde bude prováděn zároveň archeologický průzkum a prováděny úpravy pro zásobování, parkování a připojení inţenýrských sítí. 99

V po krizovém období a se započatými výstavbami se zvýšily i ceny pozemků pro bytové domy v řádech aţ o 15 - 20%. Naopak pozemky pro průmyslovou výrobu, nebo pro komerčně niţší a vyšší ekonomickou výnosnost došlo jen k nepatrnému navýšení v řádu o 3 – 4%. Pozemky jako zahrádkářské kolonie a lesní pozemky nevykazují ţádné změny nebo s nimi ještě nebylo výrazně obchodováno. Rodinné domy zůstávají v obchodovatelnosti nejvýrazněji zastoupeny, kde došlo zhruba k 13 % navýšení. Nejvíce se potom prodávají pozemky pro rodinné domy v menších obcích do 2 000 obyvatel. S novostavbami potom nejméně nebo se s výstavbou ještě čeká. Byty v předkrizových letech měly rostoucí tendenci, v tomto období se tento trend spíše sníţil.

100

ZÁVĚR Cenové mapy jsou všude kolem nás, kaţdý den je vyuţíváme, aniţ bychom si jejich existenci uvědomovaly. Ve zprávách slyšíme, jak se pohybují ceny pohonných hmot a kde jsou ještě nejlevnější. I tento příklad, pokud bychom tyto hodnoty zaznamenávaly, by vytvářel cenovou mapu. Ve světě existuje mnoho druhů cenových map, v naších podmínkách se vyuţívá především cenová mapa pozemků. Tvorba cenové mapy samotné je zdlouhavá a náročná práce a její výsledky obvykle vidíme jen jednou ročně při samotné aktualizaci. Za touto zdlouhavou a namáhavou prácí stojí mnohdy hodiny dřiny. A šlo by si tuto práci ulehčit? Určitě ano. Jedním z moţných řešení by mohlo být propojení více systému navzájem, které by zajišťovaly spolupráci různých správních útvarů. Pokud by byl vynalezen systém, který by shromaţdoval informace jak z katastru nemovitostí, magistrátů měst, ministerstva pro místní rozvoj, realitních agentur a samotných vlastníků pozemků, nebo i spolupracujících firem z oblastí informačních technologií nebo marketingu a daňových úřadů nebo bank, mohl by vzniknout systém, který by lépe odpovídal skutečnostem trhu a přinesl by nám přehled nejen o pozemkové situaci ve státě, ale také hospodářskou a ekonomickou situaci kolem nás. V dnešní době dochází stále k jakému si zkreslení, ať uţ zpoţděním, vzhledem k aktualizaci nebo zamlţenými skutečnostmi. Je to ještě otázka budoucnosti, jak se bude tento vývoj ubírat, ale v nejbliţší době výraznou změnu nepředpokládám. Přesto je za poslední roky patrný výrazný postup. Myslím si, ţe magistrát města Olomouce má cenovou mapu zpracovanou velmi dobře, coţ je moţné i díky dlouhé historii vytváření a spravování těchto map. Pokud by se takto postupovalo ve všech městech, jistě by to přispělo k lepšímu rozvoji v celém státě. Je jen potřeba si uvědomit, ţe cenová mapa samotná pomáhá kaţdému z nás bez ohledu na to, zda pracujeme v odvětví realitního trhu či ne. Uplatňuje se v dalších oblastech našeho ţivota jako je bankovnictví, vzdělávání, investiční poradenství. Téma cenové mapy mi pomohlo přiblíţit, jak tento systém funguje a udělat si svou vlastní představu o realitním trhu a cenách pozemků momentálně nabízených a prodávaných. Doufám, ţe těchto svých nově získaných znalostí budu moci i vyuţít v blízké budoucnosti.

101

SEZNAM POUŽITÉ LITERATURY ORT PETR, Oceňování nemovitostí na trţních principech, první vydání únor Bankovní institut vysoká škola, a.s. 2007, str. 61, ISBN 978-80-7265-128-3

2007,

ORT PETR, Oceňování nemovitostí a cenové mapy, základní dílo – listopad 2008, Verlag Dashoefer nakladatelství s.r.o., Odborné nakladatelství stavební literatury, ISSN 1803 – 5159 ZBYNĚK ZAZVONIL, Odhad hodnoty pozemků, vydání první 18.06.2007, Vysoká škola ekonomická v Praze, Nakladatelství Oeconomica – Institut oceňování majetku, ISBN 978-80-245-1211-2 KAMILA ŠINDELÁŘOVÁ, Cenové mapy v praxi veřejné zprávy, diplomová práce, Brno- květen 2009, Masarykova universita, Ekonomicko-správní fakulta, Studijní obor- Veřejná ekonomika a správa ARTN, TREND report 2010, Asociace pro rozvoj trhu a nemovitosti, občanské sdruţení právní předpisy: Úplné znění OCEŇOVÁNÍ, zákon a vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, velká novela vyhlášky o oceňování majetku 2011, Nakladatelství Sagit, a.s., ISBN 978-80-7208-828-7 Vládní nařízení 121/1939 Sb. ze dne 10. května 1939 o zřízení Nejvyššího úřadu cenového § 10 zákona 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů Důvodová zpráva pro ZMO 22. 6. 2011, OZV o cenové mapě §19 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část pátá §14 geodetické práce a geometrické plány 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí v České republice (katastrální zákon) – část čtvrtá Zákon č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, § 123 a § 124, část 2. – věcná práva – vlastnické právo §3 zákona č. 171/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně občanského zákoníku

102

elektronické publikace: http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenovamapa-protektorat.cs.pdf http://www.olomouc.eu/administrace/repository/gallery/articles/88_/8894/cenovamapa-protektorat.cs.pdf http://www.mladiprovenkov.cz/data/files/spravni-obvody-olomoucky-kraj.jpg www.olomouc.eu/samosprava/zastupitelstvo/...zmo/.../10_dz_priloha2.doc www.olomouc.eu/samosprava/zastupitelstvo/... /23.../10_dz_priloha2.doc

103

SEZNAM OBRÁZKŮ A TABULEK Seznam obrázků OBRÁZEK 1: SNÍMKY CENOVÉ MAPY OLOMOUC Z OBDOBÍ PO ROCE 1939 OBRÁZEK 2: SNÍMKY CENOVÉ MAPY OLOMOUC Z OBDOBÍ PO ROCE 1939 OBRÁZEK 3: ADMINISTRATIVNÍ ČLENĚNÍ KRAJE

Seznam tabulek TABULKA 1: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ DLE ÚČELU V ROCE 2004 TABULKA 2: PRŮMĚRNÉ CENY, SROVNÁNÍ K ROKU 2010 TABULKA 3: ÚDAJE PRO CENOVOU MAPU TABULKA 4: CENY STAVEBNÍCH POZEMKŮ Z ROKU 2004 TABULKA 5: CENY STAVEBNÍCH POZEMKŮ Z ROKU 2011 TABULKA 6: CENY POZEMKŮ PRO RODINNÉ A BYTOVÉ DOMY 2005 TABULKA 7: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ NA m2 TABULKA 8: PRŮMĚRNÉ CENY POZEMKŮ NA m2 TABULKA 9: TRŢNÍ NÁJEMNÉ BYTŮ TABULKA 10: BYTY, PRODEJ 2010/2011 TABULKA 11: OBYDLENOST V POČTU DOMÁCNOSTÍ TABULKA 12: CENY POZEMKŮ NA 1 m2

Seznam grafů GRAF 1: RŮST HDP VE STŘEDOEVROPSKÝCH EKONOMIKÁCH GRAF 2: PROGNÓZE MĚNOVÉHO KURZU CZK/EUR

104

SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 – VLÁDNÍ NAŘÍZENÍ Z 10. KVĚTNA 1939 (list č. 1. a 2.)…………………………………...1 Příloha 2 - CITACE §10 ZE ZÁKONA 151/1997 Sb. O OCEŇOVÁNÍ MAJETKU (list č. 1)...………...3 Příloha 3 – PROVÁDĚCÍ VYHLÁŠKA 3/2008, K PROVÁDĚNÍ NĚKTERÝCH USTANOVENÍ 151/1997 (list č. 1 – 3) …..…………………………………………………………………………………4 Příloha 4 – PODKLADY K ODHADU Č. 1…….………….………………………………………….......7 list č.1 výpis z Katastru nemovitostí 1090...………………………………………………………………..8 list č. 2kopie katastrální mapy……………………………………………………………………………...9 list č. 3 výkaz dosavadního a nového stavu údajů katastru nemovitostí + geometrický plán……………..10 list č. 4 nový stav – rozdělení parcel………………………………………………………………………11 list č. 5 fotodokumentace………………………………………………………………………………….12 Příloha 5 – PODKLADY K ODHADU Č. 2…………………………………………………………...…13 list č. 1 – kopie katastrální mapy……………………………………………………………………….…14 list č. 2 – kopie katastrální mapy………………………………………………………………………….15 list č. 3 – fotodokumentace………………………………………………………………………………..16

105

PŘÍLOHY Příloha č. 1 List č. 1 Vládní nařízení z 10. května 1939

121/1939 Sb. Vládní nařízení ze dne 10. května 1939 o zřízení nejvyššího úřadu cenového Vláda Protektorátu Čechy a Morava nařizuje podle čl. II ústavního zákona zmocňovacího ze dne 15. prosince 1938, č. 330 Sb. z. a n.: Část první Všeobecná působnost nejvyššího úřadu cenového a politických úřadů § 1 (1) Ke tvoření cen zboží a úkonů všeho druhu, jakož i veškerých úplat a k dohledu na tyto ceny a úplaty se zřizuje nejvyšší úřad cenový (NÚC). Z působnosti tohoto úřadu jsou vyloučeny věci týkající se mezd a platů; věci týkající se úroků a cenných papírů jsou upraveny zvláště. (2) Nejvyšší úřad cenový jest bezprostředně podřízen předsedovi vlády a v jeho čele je předseda, kterého jmenuje a zprošťuje funkce na návrh předsedy vlády státní president. Předseda tohoto úřadu se účastní, určí-li tak předseda vlády, s hlasem poradním schůzí vlády, pokud jednají o předmětech, které spadají do oboru působnosti nejvyššího úřadu cenového. (3) Složení, organisace a způsob činnosti úřadu cenového se podrobněji upraví vládním nařízením. § 2

nejvyššího

List č. 2 (1) Nejvyšší úřad cenový může k zajištění národohospodářsky oprávněných cen a úplat činiti všechna potřebná opatření, zejména může stanoviti nejnižší nebo nejvyšší, směrné nebo pevné ceny zboží a úkonů všeho druhu a výši veškerých úplat, jakož i vydávati směrnice pro vedení obchodních a hospodářských knih a podobných záznamů u podniků, které vyrábějí nebo dávají do oběhu zboží nebo poskytují úkony. Vydávati všeobecná nařízení ve věcech cenových k návrhu předsedy nejvyššího úřadu cenového přísluší předsedovi vlády. (2) Nejvyšší úřad cenový jest oprávněn v mezích své pravomoci žádati od každého písemná i ústní vysvětlení o zásobách zboží a o všech okolnostech důležitých pro tvoření cen a úplat a pro dohled na ně, jakož i provésti prohlídku obchodních a provozních místností a skladů, a jsou-li pro to zvláštní důvody, i jiných místností a míst, kde jest nebo by mohlo býti zboží chováno, a nahlédnouti do obchodních a hospodářských knih a jejich příloh, dokladů a záznamů a učiniti anebo si vyžádati z nich výpisy. Do soukromých bytů a jejich vedlejších místností možno vstoupiti jen na základě zvláštního rozkazu příslušného úřadu. Při tom budiž šetřeno ustanovení druhé věty § 8 ústavního zákona ze dne 9. dubna 1920, č. 293 Sb. z. a n., o ochraně svobody osobní, domovní a tajemství listovního. Orgány pověřené výkonem opatření podle tohoto odstavce jsou povinny - jak po dobu trvání služebního poměru, tak i po jeho skončení - zachovávati úplnou mlčenlivost o všech věcech, o kterých se dověděly při své činnosti, zejména o každém obchodním a výrobním tajemství. Výsledku šetření ani okolností při něm zjištěných nesmí býti použito i jiným účelům, než k účelům, jichž se týká toto nařízení.

Příloha č. 2 List č. 1 Citace §10 ze zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku §10

Oceňování stavebního pozemku §10 (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m 2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m 2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na využitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle §2, které stanoví vyhláška.

§10 (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1:5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaženými v kupních smlouvách. §10 (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je použít, protože již neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu může stanovit vyhláška. §10 (4) Jestliže nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. §10 (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku. §10 (6) Koncem každého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. §10 (7) Obec umožní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí každému, kdo o to požádá.

Příloha č. 3 List č. 1 Prováděcí vyhláška 3/2008 k provádění některých ustanovení 151/1997 Sb. ČÁST TŘETÍ OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ § 27 Cenová mapa stavebních pozemků (1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. (2) Textová část ve formátu A4 obsahuje a. b. c. d.

věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, popis předlohy pouţitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen, pouţitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti.

(3) Grafická část sloţená do formátu A4 obsahuje a. b. c.

mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem uţití a stejnou stavební vybaveností.

(4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku dle § 9 zákona a podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části), vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, ţe k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán16), územní rozhodnutí17) ani územní souhlas18), nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu19), nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva20), nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby12) ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby11), a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. (5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakoţ i pozemek, jehoţ části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2. (6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek, ocení se podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2. (7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 28. § 28 Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě stavebních pozemků (1) Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu jiţ uţívaného činí: a) 2 050 Kč v hlavním městě Praze, b) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým z katastrálních území hlavního města Prahy, částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 5,00

kde:

List č. 2

C… cena pozemku v Kč/m2, zaokrouhlená na dvě desetinná místa, vypočtená podle vzorce:

CP = 35 + (a - 1000) x 0,007414

v němţ: a … počet obyvatel v obci; pro a vţdy platí ; je-li počet obyvatel v obci niţší neţ 1000, pouţije se a = 1000, c) 1100 Kč v Brně, Ostravě, d) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem c), částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 3,50 s tím, ţe v Bohumíně je základní cena 400 Kč a v Hlučíně 300 Kč, e) 800 Kč v Českých Budějovicích, Františkových Lázních, Hradci Králové, Jihlavě, Karlových Varech, Liberci, Mariánských Lázních, Olomouci, Opavě, Pardubicích, Plzni, Ústí nad Labem a Zlíně, f) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem e), částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 3,00 s tím, ţe v Otrokovicích je základní cena 400 Kč a v Přelouči 200 Kč, g) 500 Kč v Českém Krumlově, Děčíně, Frýdku-Místku, Havířově, Chomutově, Jáchymově, Karviné, Kladně, Luhačovicích, Mladé Boleslavi, Mostě, Poděbradech, Přerově a Teplicích, h) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem g), kromě měst jiţ vyjmenovaných pod písm. a), c) a e), částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 2,50 s tím, ţe v Orlové je základní cena 400 Kč, v Litvínově 300 Kč, v Jirkově 250 Kč, v Bílině a Krupce 200 Kč, i) 400 Kč ve městech, v nichţ byla k 31. prosinci 200221) sídla okresních úřadů a nejsou vyjmenována pod písmeny a), c), e) a g), j) v obcích, jejichţ některé katastrální území sousedí s některým katastrálním územím města uvedeného pod písmenem i), částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 2,00

s tím, ţe v České Třebové je základní cena 250 Kč a v Novém Boru 200 Kč, k) v ostatních obcích neuvedených pod písmeny a) aţ j) částku vypočtenou podle vzorce:

ZC = CP x 1,00

List č. 3 l) u obce, která má více katastrálních území a její některá katastrální území jsou odloučena tak, ţe nesousedí s ostatními katastrálními územími téţe obce, se u územně odloučených katastrálních území upraví základní cena podle písmen a) aţ k) koeficientem 0,65. 2) Cena uvedená v odstavci 1 se upraví se zdůvodněním přiráţkami a sráţkami podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. 3) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného k zastavění regulačním plánem16), rozhodnutím o umístění stavby22), územním souhlasem18), ohlášením stavebnímu úřadu19) a veřejnoprávní smlouvou20), kromě pozemků uvedených v odstavci 7, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), se zdůvodněním upravená podle přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Přitom platí, ţe: a. b.

je-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona jednoznačně zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena zbývající části pozemku koeficientem 0,40; totéţ platí, jeli zvláštním právním předpisem 23) stanovená nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, není-li z vyjmenovaných dokladů podle stavebního zákona zřejmá budoucí skutečně zastavěná část pozemku, vynásobí se cena pro celý pozemek koeficientem 0,80.

(4) Cenou v Kč/m2 nezastavěného pozemku určeného rozhodnutím o změně vyuţití území24) pro skládky, skladové, odstavné a manipulační plochy, přírodní sportoviště a rekreační plochu nebo pozemku takto jiţ uţívaného, s výjimkou pozemku oceňovaného podle odstavce 8, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), vynásobená koeficientem 0,50. Tato cena se upraví se zdůvodněním podle přílohy č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. (5) Cenou v Kč/m2 pozemku zahrady nebo pozemku ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavbou a stavebním pozemkem oceněným podle odstavce 2 je cena stanovená podle odstavce 2, vynásobená koeficientem 0,40. (6) Pozemky oceňované podle odstavce 7 a podle § 31 a § 32 odst. 3 a 4 netvoří jednotný funkční celek. (7) Cenou v Kč/m2 pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha se způsobem vyuţití pozemku dráha, dálnice, silnice, ostatní veřejná komunikace, ostatní veřejně uţívaná dopravní plocha a veřejná prostranství25) která nejsou součástí pozemní komunikace, jakoţ i pozemku k uvedeným účelům jiţ uţívaného nebo teprve určeného rozhodnutím o umístění stavby22) nebo regulačním plánem16), je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), se zdůvodněním upravená sráţkami podle poloţek č. 3.1. aţ 3.5. z tabulky č. 3 přílohy č. 21 a vynásobená koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39. Přitom platí, ţe: a.

b.

slouţí-li oceňovaný pozemek veřejně provozované pozemní komunikaci nebo je-li ke stejnému účelu určen podle stavebního zákona, je výslednou cenou pozemku pozemní komunikace se zpevněným, neprašným povrchem, nejméně cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), upravená koeficientem 0,60 a nejvýše její trojnásobek, je-li oceňovaný pozemek pozemní komunikace v uzavřeném areálu nebo je-li v souboru nemovitostí s komerční vyuţitelností, například parkoviště ve funkčním celku s obchodem, obchodním domem, hotelem, restaurací a jim obdobným zařízením s obchodními, stravovacími a ubytovacími sluţbami, domem sluţeb a jinými objekty k poskytování úplatných sluţeb, administrativními objekty atd., vč. parkovacích a obsluţných ploch, jeho cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l) se upraví se zdůvodněním podle příslušných poloţek tabulky č. 1 v příloze č. 21 a vynásobí se koeficienty Ki z přílohy č. 38 a Kp z přílohy č. 39.

(8) Cenou v Kč/m2 pozemku, na který bylo vydáno rozhodnutí o změně vyuţití území, týkající se těţebních a jim obdobných činností nebo s nimi souvisejícími pracemi na zemském povrchu, zejména pro zřizování lomů, pískoven, odvalů a výsypek, je cena uvedená v odstavci 1 písm. a) aţ l), vynásobená koeficientem 0,75. Tato cena se dále neupravuje. (9) Pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se bez ohledu na skutečný rozsah zastavění ocení podle odstavce 2. (10) Je-li na pozemku, k němuţ byl vydán regulační plán16), územní souhlas18), územní rozhodnutí22), bylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu19) nebo uzavřena veřejnoprávní smlouva20), stavba, ocení se pozemek podle skutečného účelu uţití. (11) Pro způsob ocenění pozemků jsou rozhodující kriteria uvedená v odstavci 1 aţ 10. Splňuje-li oceňovaný pozemek kriteria uvedená současně ve více odstavcích, platí pro způsob ocenění toto pořadí pouţití odstavců: 2, 3, 7, 4, 8, 5. (12) Cena zjištěná podle odstavců 1 aţ 11 činí nejméně 10 Kč/m2.

Příloha č. 4 List č. 1 List č. 2 List č. 3 List č. 4 List č. 5

Příloha č. 5 List č. 1 List č. 2 List č. 3

ZDE BUDE VLOŽENO ZADÁNÍ BC./DP PRÁCE