Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra podnikání a oceňování. Ocenění pozemku. Bakalářská práce. Iryna Bezugla. Autor: Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Ocenění pozemku Bakalářská práce

Autor:

Iryna Bezugla Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 21. dubna 2016

Iryna Bezugla

Poděkování: Chtěla bych poděkovat vedoucímu práce panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D za jeho konzultace, cenné rady a poučení, za jeho bakalářské práce.

vstřícnost

a

trpělivost

v procesu zpracování

této

Anotace a klíčová slova Anotace Bakalářská práce se zabývá oceněním pozemku. Práce je rozdělěna na dvě hlavní části. Teoretická část obsahuje historii oceňování, právní úpravu, obecné informace s důležitými pojmy vztahujícími se k oceňování pozemku. Vysvětluje rozdíl mezi administrativním a tržním oceňováním. Podstatná část práce je věnována specifikům trhu s pozemky, principům ocenění pozemku a metodám jeho ocenění. Praktická část obsahuje ocenění dvou nemovitostí: bytového domu v Praze 5 a rodinného domu v Praze 6, je věnována analýze realitního trhu Městské části Praha 6. Závěr obsahuje shrnutí práce. Klíčová slova: pozemek, tržní hodnota, cena, cenová mapa

Annotation This thesis deals with land valuation. It is divided into two main parts. The theoretical part contains history of evaluation, legislative, general information including main terms connected to land valuation. It explains difference between administrative and market evaluating. Substantial part of this thesis is dedicated to specific characteristics of land market, the specifics of land valuation and methods of their estimation. The practical part of this thesis deals with the evaluation of two properties: an apartment house in Prague 5 and a family house in Prague 6, it contains analysis of real estate market in Prague 6. The conclusion contains a summary of the thesis. Key words: land, market value, price, pricing map

Obsah Úvod .................................................................................................................................... 8 Teoretická část ..................................................................................................................... 9 1. Teorie související s oceňováním nemovitostí .............................................................. 9 1.1.

Historie oceňování nemovitosti v České republice ...................................... 9

1.2.

Základní současná právní úprava související oceňováním ........................ 11

1.3.

Obecné informace k ocenění pozemku ....................................................... 13

1.4.

Cena a hodnota ........................................................................................... 14

1.5.

Katastr nemovitosti ...................................................................................... 15

1.6.

Administrativní a tržní oceňování ............................................................... 16

1.7.

Členění pozemků podle zákona č.151/1997 Sb ......................................... 18

1.8. Ocenění různých druhů pozemků na základě zákonu o oceňování majetku ...................................................................................................................................... 19 2. Komparace metod oceňování pozemku ..................................................................... 22 2.1.

Nákladová metoda ...................................................................................... 22

2.2.

Výnosová (příjmová) metoda .................................................................... 22

2.3.

Porovnávací metoda .................................................................................... 22

2.4.

Indexová metoda ........................................................................................ 24

2.5.

Naegelího metoda třídy polohy ................................................................... 24

2.6.

Sammetová metoda ..................................................................................... 25

2.7.

Ocenění podle cenových map ..................................................................... 25

2.8.

Shrnutí ......................................................................................................... 26

3. Aplikace problematiky oceňování pozemku na aktuální podmínky trhu České republiky ......................................................................................................................... 27 3.1.

Trh nemovitostí ........................................................................................... 27

3.2.

Charakteristické zvláštností trhu s pozemky ............................................... 29

3.3.

Fakory ovlivňující tržní oceňování pozemku ............................................. 30

Praktická část. Ocenění nemovitostí malého a většího rozsahu ........................................ 33 4. Odhad tržní hodnoty rodinného domu ....................................................................... 33 5

4.1.

Úvodní informace ....................................................................................... 33

4.2.

Popisné informace ..................................................................................... 36

4.2.1. Lokalita ....................................................................................................... 36 4.2.2. Oceňovaný majetek ................................................................................... 36 4.2.3. Historie ........................................................................................................ 36 4.2.4. Pozemek ..................................................................................................... 37 4.2.5. Vedlejší stavby a venkovní úpravy ............................................................. 37 4.2.6. Rodninný dům ............................................................................................ 38 4.2.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití. .................................................... 39 4.3.

Ocenění ..................................................................................................... 40

4.3.1. Úvod ........................................................................................................... 40 4.3.2. Porovnávací metoda ................................................................................... 41 4.3.3. Příjmová metoda ........................................................................................ 47 4.3.4. Nákladová metoda ....................................................................................... 48 4.3.5. Závěr ............................................................................................................ 52 4.3.6. Omezující podmínky a předpoklady ........................................................... 53 4.3.7. Osvědčení.. ................................................................................................... 54 4.3.8. Přílohy k ocenění rodinného domu ............................................................. 55 5. Odhad tržní hodnoty bytového domu ....................................................................... 76 5.1.

Úvodní informace ..................................................................................... 78

5.2.

Popisné informace ..................................................................................... 79

5.2.1. Lokalita .. ..................................................................................................... 79 5.2.2. Oceňováný majetek .. ................................................................................... 79 5.2.3. Historie .. ...................................................................................................... 80 5.2.4. Pozemek .. .................................................................................................... 80 5.2.5. Vedlejší stavby a venkovní úpravy .. ........................................................... 80 5.2.6. Bytový dům .. ............................................................................................... 80 5.2.7. Aktuální využití majetku ............................................................................. 81 5.2.8. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití .. .................................................. 81 5.3.

Ocenění ................................................................................................................. 82 5.3.1. Úvod .. .......................................................................................................... 82 5.3.2 Porovnávací metoda .. .................................................................................. 82

6

5.3.3. Příjmová metoda .. ....................................................................................... 86 5.3.4. Nákladová metoda .. ................................................................................... 88 5.3.5. Závěr .. ........................................................................................................ 92 5.3.6. Omezující podmínky a předpoklady .. ......................................................... 93 5.3.7. Osvědčení .. ................................................................................................. 94 5.3.8. Přílohy k ocenění bytového domu .. .......................................................... 95 6. Analýza trhu městské části Praha 6 .......................................................................... 109 6.1.

Charakteristika hlavního města Prahy ..................................................... 109

6.2.

Charakteristika městské části Prahy 6 ...................................................... 110

6.3.

Analýza trhu s pozemky ........................................................................... 112

6.4.

Stavební pozemky ................................................................................... 113

6.5.

Zemědělské pozemky ............................................................................. 113

6.6.

Komerční pozemky .................................................................................. 114

6.7.

Analýza trhu prodeje nemovitostí – staveb ............................................... 114

6.8.

Analýza trhu z nájmy nemovitostí ............................................................ 117

6.9.

Vývoj trhu do budoucna ........................................................................... 118

7. Závěr .......................................................................................................................... 119 8. Seznam použité literatury .......................................................................................... 120

7

Úvod Ke stanovení tržní hodnoty pozemku máme zohlednit všechny faktory, které mohou ovlivnit

jeho

hodnotu.

Je

potřeba

znát

současnou

situaci

na

trhu

s daným

typem nemovitostí, hodnototvorné faktory, ovlivňující jeho hodnotu, znát základní principy a metody ocenění pozemku. Pozemek jakožto přírodní zdroj má své charakteristické zvláštnosti. V procesu oceňování je nejdůležitějším cenotvorným parametrem možnost využití podle územně plánovací dokumentace, lokace a širší vztahy pozemku, důležitá je i velikost, tvar, orientace a svažitost, druh pozemku, dopravní dostupnost, možnost napojení na inženýrské sítě, případná kontaminace. To všechno musíme vzít v úvahu pří stanovení hodnoty pozemku. S oceňováním pozemku souvisí katastr nemovitostí, který poskytuje nezbytná data pro oceňování nemovitostí. Cílem mé bakalářské práce na téma „Ocenění pozemku“ je popis, analýza, porovnání, vyhodnocení základních metod oceňování při ocenění pozemku. V práci je představena teorie související s oceňováním nemovitostí, kde je popsana historie oceňování a současná právní úprava, profese znalce a odhadce, pojmy cena a hodnota, administrativní a tržní oceňování, katastr nemovitostí, členění pozemků a jich ocenění na základě zákonu o oceňování majetku. Práce se zabývá základními přístupy a metodami oceňování pozemku. Podstatná část práce je věnovaná aplikaci problematiky ocenění v současných podmínkách trhu České republiky, kde je popsan trh nemovitostí, charakteristické zvlaštností trhu s pozemky a faktory ovlivňující tržní oceňování pozemku. Praktická část se zabývá oceněním nemovitostí malého a většího rozsahu. Provedeno ocenění rodinného domu v Praze 6 a bytového domu v Praze 5 na tržních principech a provedena analýza realitního trhu městské části Praha 6.

Praktická část je doplněná

přílohami s výpisy z katastru nemovitostí, fotodokumentací oceňovaných i porovnávaných nemovitostí. Při tvorbě této práce jsem vycházela ze současné odborné literatury, její výčet je uveden v kapitole „Seznam použité literatury“.

8

Teoretická část 1. Teorie související s oceňováním nemovitostí 1.1. Historie oceňování nemovitostí v České republice Oceňování nemovitostí na území České republiky má své kořeny už v 19. století, kdy vznikaly první podrobné odhadní řády. Takovým řádem byl například patent ze dne 9. 8. 1854 ř.z. č.208 nebo nařízení ze dne 25. 7. 1897 č. 175 o odhadu nemovitostí. Důvod vzniku těchto předpisů úzce souvisí s rozmachem průmyslové revoluce a hospodářským růstem. Stát potřeboval zavést takový způsob stanovení daní, který byl stabilní a dal se snadno kontrolovat, a tak vznikla zvláštní kategorie oceňování nemovitostí, která určovala výši výnosu z nemovitého majetku. Také byl v této době zaveden pojem tzv. znalé osoby, dnešního soudního znalce. Posudek znalé osoby byl v druhé polovině 19. století vyčleněn jako samostatný soudní důkaz. Pravidla pro ustanovování soudních znalců a zásady oceňování obsahovalo již výše zmíněné nařízení č. 175.[1] Hodnota nemovitosti se vždy odvíjela od nabídky a poptávky tehdejšího trhu. Jelikož v té době neexistovala žádná databáze cen, jediná metodika oceňování nemovitostí vycházela z nákladové hodnoty. Podobné metody se používaly až do dne 20. 7. 1939, kdy byl vydán první důležitý cenový předpis, kterým bylo Nařízení předsedy vlády č. 175 O zákazu zvýšení cen (tzv. stopceny). Tento předpis byl používán až do roku 1984 a má velký význam pro restituce majetku. Stanovovala se podle něj hodnota staveb v osobním vlastnictví, které byly postaveny v letech 1939-1984, a hodnota pozemků (do roku 1979) a trvalých porostů (do roku 1978). Nařízení mělo vést ke zmrazení cen, k zastavení jejich nekontrolovatelnému růstu a k odvrácení hospodářského kolapsu. Tato cenová politika fungovala až do roku 1964. Rok 1964 byl zlomový nejen z historického hlediska, ale i z hlediska administrativního. Tzv. „budování socialismu“ se stalo minulostí, byla přijatá nová ústava a díky tomu se začal budovat kompletně nový právní řád. Tento řád obsahoval nový Občanský zákoník (zákon č. 40/1964 Sb.), který byl platný až do 1. 1. 2014, kdy nabyl platnosti nový Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. A co bylo z hlediska oceňování nejdůležitější, vlastnictví se začalo dělit na dva základní typy: vlastnictví osobní a vlastnictví soukromé. Do osobního vlastnictví patřilo vše, co uspokojovalo základní potřeby občana (např. jedna chata, jeden domek, jeden automobil). Do soukromého 9

vlastnictví spadalo vše, co bylo navíc (továrna, druhý automobil, velkostatek, atd.). Tehdy se majetek v soukromém vlastnictví nemohl prodat nebo darovat nikomu jinému než státu. Mohl se však dědit. Pozemek patřil do tzv. osobního užívání. Občan si na něm mohl postavit dům, ale pozemek vlastnil stát. Tak tomu bylo až do roku 1990, kdy nová ústava zrušila instituci soukromého a osobního vlastnictví. [1] V roce 1964 byla vydána vyhláška č. 73/64 , která vycházela z tzv. tříd kvality stavby a zavedla podle těchto tříd cenu za jeden čtvereční metr obytné či zastavěné plochy. Přiřazení do příslušné třídy závisí na charakteristických znacích kvality. Jakmile oceňovaná nemovitost zapadala alespoň dvěma třetinami do jedné ze tříd, byla do této třídy přiřazena. Tuto vyhlášku později nahradila vyhláška 43/69 Sb. Jedinou změnou oproti minulé vyhlášce byl nárůst změn cen za měrnou jednotku. Tato vyhláška ceny neusměrňovala, ale regulovala je. Překročení ceny podle oceňovací vyhlášky bylo nezákonné, což samozřejmě vedlo k tomu, že byly nemovitosti nelegálně prodávány za vyšší ceny. [1] Od roku 1984 se vyhlášky zpracovávaly podle nové metodiky, jež zavedla ocenění ne podle tříd kvality, ale podle tzv. bodů, které závisely na typu konstrukce, provedení stavby a počtu podlaží. První takovou vyhláškou byla vyhláška č. 128/84 Sb. Tato vyhláška zrušila stopceny v soukromém vlastnictví a hlavním cenotvorným faktorem se stala zastavěná plocha podlaží. Vyhláška č. 122/84 Sb. stanovovala náhrady v případě vyvlastnění. Vyhláška č. 182/1988 byla poslední vyhláškou upravující oceňování nemovitostí v socialistickém Československu. Nahradila vyhlášku č. 128/84 a zvýšila cenu za jeden bod. Po pádu komunismu docházelo ke změnám v ekonomice, směrovalo se k tržní ekonomice. Byla přijata nová Ústava a došlo k novelizaci zákonů. Důležitou vyhláškou byla vyhláška č. 316/90 Sb., později novelizovaná vyhláškami č. 569/90 Sb. a č. 40/91 Sb., ve které dochází ke sjednocení oceňování a ke změnám v oceňování administrativních a obchodních budov. Vyhláška č. 589/90 Sb. se zabývala oceňováním zahraničních nemovitostí při převodu na československý nebo jiný subjekt. V roce 1991 nabyl účinnosti zákon č. 526/1990 Sb., který liberalizoval tvorbu cen mezi prodávajícím a kupujícím. Poslední vyhlášky založené na bodovém systému byly č. 393/91 Sb., její novelizace č. 110/92 Sb. a 611/92 Sb., které se řídily novými tržními podmínkami.[2] Od roku 1994 vstoupily v platnost oceňovací vyhlášky, jež namísto bodovacího systému zavedly nový metodický princip založený na jednotkové ceně závisející na účelu budovy, 10

která započítává obestavený prostor a různé koeficienty. Vyhláška č. 178/94 Sb., s novelizací č. 295/95 Sb., uplatňovala kromě použití nákladové metody i omezené použití metody výnosové. Zákon o oceňování majetku č. 151/97 Sb., který nabyl platnosti 1. 1. 1998, platí s novelizacemi č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 257/2004 Sb., 296/2007 Sb., 188/2011 Sb., 350/2012 Sb., 441/2013 Sb. a 345/2015 až dodnes. Upravuje způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy a řídí se jím oceňování de facto dodnes.[1]

1.2. Základní současná právní úprava související s oceňováním 1. Předpis č. 89/2012 Sb. Zákon občanský zákoník – který nahradil OZ č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, který je rozdělen do pěti částí o 17 hlavách, se zabývá občanským právem. Až do dne 1. 1. 2014 platil zákoník z roku 1964, v roce 2014 vstoupil v platnost nový, pozměněný občanský zákoník. Největší změny proběhly v oblasti nemovitostí (stavba, jejíž majitel je zároveň i majitelem pozemku, bude součástí tohoto pozemku), předkupního práva (při prodeji se nemusí podíl nabízet dalším spolumajitelům), sousedských vztahů (stromy je možné zasadit nejblíže 3 metry od plotu), odpovědnosti (všechny smlouvy musí mít sjednanou záruční lhůtu), evidence v katastru nemovitostí (ochrana vlastníků před mylnými či podvodnými zápisy do katastru nemovitostí), nájmů (majiteli nemovitosti připadá více práv), a další. [3] 2. Předpis č.151/1997Sb. - Zákon o oceňování majetku (účinností od 1.1.1998) s prováděcí vyhláškou č. 441/2013 Sb., jaká vyplývá ze změn provedených vyhláškami č.1994/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Zákon o oceňování majetku je veřejný zákon, který se zabývá oceňováním věcí, práv a jiných majetkových hodnot a služeb. Způsoby oceňování majetku a nemovitostí a majetkovými právy se zákon zabývá ve své první části, v dalších částech se zaměřuje především na ceny, poplatky a daně. Vyhláška stanovuje ceny, koeficienty, přirážky a srážky a postupy oceňování věcí, práv a jiných majetkových prav. Aktuální novela vyhlášky má, jako každý rok, optimálně zareagovat na vývoj trhu a přiblížit zjištěné ceny nemovitých věcí k cenám reálně sjednávaným. Ministerstvo financí při úpravách vycházi z analýzy údajů o prodejích nemovitých věcí. [4,5,6]

11

3. Předpis č. 444/2011 Sb. Zákon, kterým se mění zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů. Zákon o znalcích a tlumočnících nabyl účinnosti 01. 01. 2012. Upravuje podmínky výkonu znalecké a tlumočnické činnosti, specifikuje práva a povinnosti znalců a tlumočníků, klade podmínky činnosti znaleckých ústavů, upravuje působnost ministerstva spravedlnosti a odpovědnost za správní delikty při výkonu znalecké a tlumočnické činnosti. [7] 4. Předpis č. 183/2006 Sb. - Zákon o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) Tento zákon vstoupil v platnost dne 1. 1. 2007. Upravuje především cíle a úkoly územního plánování, jeho soustavu orgánů, nástroje, vyhodnocování vlivů, rozhodování a možnosti sloučení postupů. Ve věcech stavebního řádu upravuje hlavně povolování staveb a jejich změn, terénní úpravy, užívání a odstraňování staveb, atd. Dále upravuje podmínky projektové činnosti a veškeré podmínky provádění staveb. [8] 5. Předpis č. 256/2013 Sb. - Zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) Katastr nemovitostí ČR vznikl 1. 1. 1993 po rozpadu federace, na základě právního předpisu tzv. „katastrálního zákona“ – zákona č. 344/92 Sb. o katastru nemovitostí ČR. Obsahuje údaje o nemovitostech v ČR zahrnující jejich popis, soupis a geometrické polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných zákonem stanovených práv k nemovitostem a slouží pro různé účely (např. k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, statistické účely, k oceňování nemovitostí atd.) [9] Od 1. 1. 2014 je platný zákon č.256/2013. Tento zákon nahradil původní katastrální zákon č. 344/1992 Sb. Vytváří rámec nové podoby občanského práva v oblasti nemovitostí a jeho úkolem je dohlížet na transparentnost a hladký průběh realitních transakcí. Katastrální zákon se adaptuje nové podobě občanského zákoníku – stavba je součástí pozemku; právo v budoucnu realizovat stavby na cizích pozemcích; nájem zemědělské půdy. Kvůli výskytu závažných realitních podvodů jsou nyní katastrální úřady povinny informovat účastníky vkladových řízení nad rámec navržený vládou. [9] 6. Zákon č. 526/1990 Sb. - Zákon o cenách Zákon o cenách nabyl účinnosti 1. 1. 1991. Vztahuje se na uplatňování, regulaci a kontrolu cen na tuzemském trhu; zahrnuty jsou i ceny zboží z dovozu a ceny zboží určeného 12

pro vývoz. Podle tohoto zákonu se musí postupovat i v případě převodu práv. [10]

1.3. Obecné informace k ocenění pozemku Pozemek podle platných předpisů je část zemského povrchu, která je oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky, evidenční, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků. [9] Stavebním pozemkem se podle stavebního zákona č.183/2006 Sb. §2 b) rozumí pozemek „vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem“. [8] Pozemky se v katastru nemovitostí evidují jako parcely. Parcela je geometricky a polohově určený pozemek zobrazený v katastrální mapě a označený parcelním číslem. Pozemek může tvořit několik parcel. Výjimečně je tomu i naopak, kdy několik pozemků tvoří jednu parcelu (např. zemědělská půda). [12] Zákon rozlišuje pojmy pozemkové a stavební parcely. Stavební parcela definovan jako pozemek, který má v druhu pozemku uvedeno zastavěná plocha a nádvoří. Stavební parcela se stává z pozemkové po jejím zastavění stavbou. Pozemkovou parcelou představuje pozemek, který není stavební parcela (například orná půda, trvalý travní porost zahrada). Pozemky v katastrálním území jsou určeny svým parcelním číslem a značkou druhu pozemku. [12] Podle současné legislativy nemovitost zahrnuje pozemky a stojící na nich stavby, spojené s pozemkem pevným základem včetně podzemních staveb a věcná práva k nim. Nemovitou věcí je taková věc, o které jiný právní předpis stanoví, že není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo Podle nového občanského zákoníku § 498 nemovité věci jsou věci, „které nejsou součástí pozemku podle jiného právního předpisu, ale jich nelze přenést z místa na místo bez porušení její podstaty jako například inženýrské sítě, tzv. liniové stavby. Sem patří i dočasné stavby jako zděné budovy“. [3] V oceňovací praxi je nutné ocenit ne jenom holé pozemky, ale funkční celek zahrnující

13

pozemek a stavbu, nebo soubor nemovitostí, který může se skládat z několika parcel, hlavní a vedlejší stavby atd. Tady je nutné rozlišovat příslušenství a součást nemovitosti. Příslušenství nemovitosti je to, co k ní naleží a může existovat samostatně. Součastí nemovitosti je všechno, co k ní podle její povahy naleží a nemůže byt odděleno, aniž by se tím nemovitost poškodila či znehodnotila. [3,§ 505]. Stavba je součástí pozemku. Podle § 506/1 nového občanského zákoníku součástí každého pozemku je prostor nad i pod jeho povrchem, stavby postavené na pozemku a to, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Stavba je součástí pozemku. [3, § 506/1] Pojmem stavba označujeme na základě § 2 3) stavebního zákona č.183/2006 Sb. veškerá stavební díla, vznikající stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební materiály, konstrukce, výrobky na účel využití a dobu trvání. Považujeme za stavbu i výrobek plnící funkci stavby.[3] Budova představuje takovou stavbu spojenou se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. [8]

1.4. Cena a hodnota Oceňování představuje takovou činnost, při které se předmětam přiřazuje peněžní ekvivalent. Máme rozlišovat pojmy cena a hodnota. Hodnotou rozumí ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Cenou rozumíme přesným číslem určenou částku, která je požadovaná, nabízená nebo zaplacená za zboží či službu.[12] Podle zákona č. 526/1990 Sb. O cenách je cenou peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo vytvořená pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům. [10] Hodnota není stanovena žádným předpisem, lze ji pouze odhadnout. Nejedná se tedy o přesné číslo, ale o orientační rozpětí, které odpovídá podmínkám a účelu, za kterých je hodnota zkoumána. Při oceňování je třeba přesně definovat, kterou hodnotu určujeme, existuje totiž celá řada hodnot (hodnota věcná, výnosová, střední, tržní, atd.) a každou z nich může vyjadřovat jiné číslo.[13] Tržní cena je cena při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od tržní hodnoty lišit. Administrativní cena (cena zjištěná) – tato cena se řídí cenovými předpisy stanoveným státem.

14

Pořizovací cena – cena, za kterou byla nemovitost pořízena nebo jí bylo možno pořídit v době jejího pořízení (u staveb -v době její výstavby), bez odpočtu opotřebení. Reprodukční cena – je cena, za kterou by bylo možno pořídit stejnou nebo obdobnou nemovitost k datu ocenění, bez odpočtu opotřebení. Stanovuje se položkovým rozpočtem, pomoci agregovaných položek, nebo častějí jednotkových cen za 1 m2 zastavěné plochy, za 1 m3 obestaveného prostoru atd.[14] Věcná hodnota neboli časová cena představuje reprodukční pořizovací cenu věci sníženou o přiměřené opotřebení, tzn. odčítají se od ní náklady na opravy vážných závad a v důsledku zastarání. Výnosová hodnota – „kapitalizovaná míra zisku“, představuje diskontované budoucí přijmy z nemovitosti. Zjišťuje se podle ročního nájemného sniženého o provozní náklady. Výchozí cena je cena pro novou stavbu bez odpočtu opotřebení. Pojem tržní hodnota odpovídá pojmu obvyklé ceny, jejíž definice je uvedena v §2 zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. Podle tohoto zákona se majetek a služby oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňovaní. „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim “.[5, §2] Tržní cena je cena při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od tržní hodnoty lišit.

1.5. Katastr nemovitostí Pozemky, stejně i jako další nemovitosti a věcná práva k nim se evidují v katasru nemovitostí. Katastr nemovitostí ČR vznikl 1. 1. 1993 po rozpadu federace, na základě právního předpisu tzv. „katastrálního zákona“ – zákona č. 344/92 Sb. o katastru nemovitostí ČR.

15

Obsahuje údaje o nemovitostech v ČR zahrnující jejich popis, soupis a geometrické polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných zákonem stanovených práv k nemovitostem a slouží pro různé účely (např. k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, statistické účely, k oceňování nemovitostí atd.) [11,15] Oceňování nemovitostí je činnost, která úzce souvisí s Katastrem nemovitostí, jenž poskytuje při oceňování nezbytná data. Katastr je zdrojem informací sloužících k ochraně práv k nemovitostem, pro účely daní, poplatků a jiných obdobných peněžitých plnění, k ochraně životního prostředí, k ochraně nerostného bohatství, k ochraně zájmů státní památkové péče, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické. [12] Zápis do katastru nemovitosti se provádí podle zákonu č.265/1992 Sb. To znamená, že právo k nemovitosti nevzniká jenom na základě podepsané smlouvy mezí kupujícím a prodávajícím, ale jenom na základě rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu. Zapisuje se vznik, zánik nebo změna práva k nemovitosti. A to zápis o převodu vlastnictví k nemovitosti, právo věcných břemen, zástavní právo, předkupní právo atd. [11,15] Jiný druh zápisu do katastru nemovitosti je záznam, který se používá pro zápis vzniku, změny, nebo zániku věcných práv. Prostřednictvím záznamu se zapisují práva vznikající na základě rozhodnutí státního orgánu (pozemkového úřadu, soudu).[11,15] Poznámkou je forma zápisu, která upozorňuje na skutečnost, že o konkrétní nemovitosti bylo vyneseno nějaké rozhodnutí. [11,15]

1.6. Administrativní a tržní oceňování Administrativní oceňování V současnosti se v České republice oceňování nemovitostí může provádět dvěma zcela rozličnými způsoby. Představují dva různé směry a jejich výsledky tak nelze zaměňovat. Administrativní oceňování se provádí podle zákona o oceňování majetku č.151/1997 Sb. a jeho prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. jaká vyplývá ze změn provedených vyhláškami č.199/2014 Sb. a č.345/2015 Sb. Tímto postupem se stanovuje administrativní cena nebo cena zjištěná. Administrativní oceňování je používáno v případě, kdy je nutné cenu určitým způsobem regulovat tak, aby její použití vytvářelo rovnoprávné podmínky. Například při zjištění daně z převodu nemovitosti, darovací daně, dědické daně; v některých případech náhrady při vyvlastnění staveb, pozemků, prostorů, převodu

16

majetku státu na jiné osoby, aj. Vypracování ocenění přímo podléhá stanovenému předpisu, kde je schéma výpočtu ceny přesně dáno. Výsledek takového oceňování bude tentýž i v případě, že ho budou provádět více než dva lidé. Zpracovatel se nepotřebuje dobře orientovat na daném segmentu trhu, hledat cenotvorné faktory, provádět jejich analýzu a zvažovat jejich vliv na hodnotu nemovitosti. Protože hodnotu nemovitosti ovlivňuje mnoho faktorů, administrativní ocenění to nezohledňuje. Při administrativním oceňováni nemovitostí se uplatňují porovnávací, nákladová a kombinace nákladové a výnosové metody.[12] Tržní oceňování V podmínkách existence tržní ekonomiky vzniká potřeba ocenění na tržních principech, jehož výsledkem je tržní hodnota, neboli obvyklá cena, jejiž definice již byla uvedená. V tržním oceňování neexistují žádné přesné návody, které by nám usnadnily dosažení výsledků jako při administrativním oceňování. Používají se určité postupy, je potřeba pečlivě vybírat podle různých faktorů na trhu s nemovitostmi, zvažovat a přizpůsobovat se rozličným podmínkám. Tržní oceňování představuje individuální tvůrčí proces, který záleží na subjektivním pohledu odhadce, jeho znalosti trhu, kvalifikaci, atd. Tržní hodnotu nelze přesně stanovit či zjistit, pouze odhadnout. [16] Její stanovení je založené na stavu nabídky a poptávky, což souvisí se specifikou daného segmentu trhu s nemovitostmi. Nemovitosti nemohou byt totožné, ale mohou si být více či méně podobné, maji svou originalitu a jsou charkterizované svoji nepřemístitelnou polohou. Hodnota se vztahuje vždy ke konkrétnímu datu, tzn. že hodnota určená v jakémkoliv jiném časovém úseku je odlišna. Důležité je, že tato hodnota nemůže vzniknout v časové tísni. Cena v tisní může byt pojmenovana jako “zadlužitelná hodnota” či “cena pro zadlužení”. Dlužník má povinnost zaplatit bance pohledavku. Aby jí zaplatil, musí prodat svoji nemovitost. V této situaci se těžko rychle najde ochotný kupující. Bývá to naopak, kdy dlužník různými způsoby protahuje a komplikuje prodej nemovitosti. [1] Tržní hodnotu ovlivňuje analýza nejlepšího a nejvyššího využití, což je velice důležité pro potenciálního vlastníka a uživatele kvůli optimálnímu využití majetku a obdržení nejvyššího zisku. Vlastník je povinen respektovat současnou legislativu a věcná břemena vztahující se k majetku. Nejlepší a nejvyšší využití lze definovat jako nejvyšší a nejlepší možné racionální a legální využiti, které lze dosáhnout a které je finančně přístupné a jehož výsledkem bude nejvyšší hodnota daného majetku. Oceňovaná nemovitost se porovnává s obdobnými či stejnými nemovitostmi, jejichž prodej byl v poslední době realizován na 17

trhu. U srovnatelných nemovitostí bude nejlepší a nejvyšší využití podobné tomu u oceňované nemovitosti. Dále je třeba dodat, že tato analýza identifikuje užitek, který by přinášel maximální výnos z využití oceňované nemovitosti. [17] Při oceňování odhadce vybírá nejvhodnější oceňovací metodiku. Jeho úkolem je indikovat skutečnou tržní hodnotu, přičemž je potřeba se dobře orientovat na trhu nemovitostí. [18]

1.7. Členění pozemků podle zákona č.151/1997 Sb. Podle zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku §9 se pozemky dělí na: 1.

stavební pozemky,

2.

zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí (orná půda, chmelnice,

vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost), 3.

lesní pozemky, tzn. lesní pozemky evidované v katastru nemovitostí a zalesněné

nelesní pozemky, 4.

pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní plochy,

5.

jiné pozemky, které nejsou uvedeny výše. [4]

Stavební pozemky pro účely oceňování dělíme na nezastavěné pozemky, zastavěné pozemky a plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. a) Nezastavěné pozemky Do nezastavěných pozemků patří všechny pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Dále sem patří jednotlivé druhy pozemků, které byly z různých nařízení určeny k zastavění (územní rozhodnutí, regulační plán, územní souhlas, atd.). V případě, že je zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, pak stavebním pozemkem je pouze ta část pozemku, jež odpovídá přípustnému limitu určenému k zastavění. [4] Mezi nezastavěné pozemky řadíme zahrady či jiné plochy, které jsou v jednotném funkčním celku. Jednotným funkčním celkem rozumíme pozemky typu zahrada nebo další plochy, které souvisle navazují na pozemek typu zastavěná plocha a nádvoří se stavbou a mají společný účel jejich využití. Jednotný funkční celek může tvořit více pozemků typu zastavěná plocha a nádvoří. Do nezastavěných pozemků zahrnujeme ještě všechny pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí s právem stavby. [4] b) Zastavěné pozemky

18

Do zastavěných pozemků řadíme všechny pozemky evidované jako zastavěná plocha a nádvoří a také všechny ostatní plochy, které jsou již zastaveny. Do stavebních pozemků pro účely oceňování nezahrnujeme pozemky, které jsou zastavěny tak, že nedosahují úrovně terénu. Na příklad pozemky, jež jsou zastavěny pouze podzemním či nadzemním vedením včetně příslušenství; podzemní stavby; podzemní části a příslušenství staveb pro dopravu a vodní hospodářství, které nejsou součástí pozemních staveb. Rovněž sem nepatří pozemek zastavěný stavbami bez základů, ploty, opěrnými zdmi, pomníky, sochami, atd. [4] Pozemek se vždy posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Pokud se stav v katastru a skutečný stav liší, vycházíme při oceňování ze skutečného stavu. [4]

1.8. Ocenění různých druhů pozemků na základě zákona o oceňování majetku. Oceňování stavebního pozemku Oceňování stavebního pozemku se provádí vynásobením výměry pozemku cenou za m2, která je uvedena v cenové mapě vydané obcí. Jestliže se stavební pozemek v cenové mapě nenachází, a cena se nedá stanovit porovnáním, násobíme výměru pozemku základní cenou za m2 upravenou o vliv polohy a další vlivy působící na využitelnost pozemků pro stavbu. V některých případech můžeme výměru pozemku násobit speciální cenou, kterou určuje vyhláška v §2. Stavební pozemky v cenové mapě oceňujeme podle sjednaných kupních smluv. [4] Pokud nejsou sjednané ceny stavebních pozemků k dispozici nebo je nelze použít, určují se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami podobných pozemků v dané obci. Při komparaci vycházíme ze shodného účelu užití, podobné polohy v obci a stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání jsou pak obcemi uvedeny v textové části cenové mapy, včetně případných vysvětlivek. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu stanoví vyhláška. K ceně pozemku určené podle cenové mapy nebo porovnáním přičteme cenu stavby, která je jeho součástí. Pokud stojí „stavba, jež je součástí pozemku, na několika pozemcích, nezapočítáváme ji k ceně pozemku, na němž je přestavkem. Způsob určení výměry nemovité věci stanoví vyhláška“. K ceně pozemku určené podle odstavce ještě se připočitá cena 19

trvalých porostů, pokud na pozemku jsou. [4, §10] Oceňování zemědělského pozemku „Oceňování zemědělského pozemku se provádí výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek“. [4, §9] „Základní ceny zemědělských pozemků, jejich úprava vyjadřující různé vlivy, které působí především na využitelnost pozemků pro zemědělskou výrobu, jako jsou přírodní či technické překážky a vyhlášení zvláště chráněných území stanovuje vyhláška“. [4, §11] Oceňování lesního pozemku Lesní pozemek oceňujeme výnosovým a porovnávacím způsobem. Souvisí to s plošně převládajícími soubory lesních typů na pozemku. „Základní ceny těchto pozemků a jejich úpravu vyjadřující kategorii lesů a další vlivy působící na využitelnost pozemků stanovuje vyhláška“. [4, §12] Oceňování pozemků vodních ploch a jiných pozemků „Pozemky vodních ploch a jiné pozemky se oceňují podle cen stanovených vyhláškou“. [4, §12] Oceňování trvalých porostů Trvalé porosty pro účely oceňování dělíme na lesní porosty, ovocné dřeviny, vinnou a chmelovou révu a okrasné rostliny. Oceňování lesního porostu Pro oceňování lesního porostu je třeba použit nákladový a výnosový způsob. Ocenění bude zaležet na skupinách lesních dřevin v lesním porostu, jich věku, bonitních stupňů, obmýtí a zakmenění. Při oceňování vycházíme z údajů o lesním porostu, jež jsou obsažené v závazném podkladu zpracovaném podle zvláštního předpisu. Pokud tento podklad není zpracován nebo v něm uvedené údaje nesouhlasí se skutečností, zjišťujeme potřebné údaje podle skutečnosti. [4, §15] Oceňování ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin se provádí výnosovým způsobem a bude záležet na druhu dřevin, jejich věku, pěstebního tvaru či způsobu založení jejich porostu. Do cen vinné a chmelové révy se připočítávají ceny zařízení vinic a chmelnic. [4, §16] Okrasné rostliny oceňujeme nákladovým způsobem. Ceny vychází ze zdravotníchího 20

stavu porostu, stupně poškození, jejich ekonomické životnosti podle vyhlášky. [4, §16] Oceňování práva stavby Právo stavby oceňujeme podle vyhlášky výnosovým způsobem na základě ročního užitku s uplatněním dalšího užívání práva, které plyne od roku ocenění do roku zániku práva. Při ocenění práva stavby rozlišujeme nezřízené a zřízené stavby. U nezřízené stavby vyhovující právu stavby zjistíme roční užitek z pozemku nebo jeho části zatíženého tímto právem. Roční užitek násobíme počtem let dalšího užívání práva (maximálně 5 let). U zřízené stavby, jež vyhovuje právu stavby, roční užitek zjistíme jako podíl ze součtu zjištěné ceny zatíženého pozemku či jeho části a zjištěné ceny stavby, a výše celkové délky trvání práva. Pokud bylo právo stavby zřízeno za úplatu nebo můžeme ocenění práva zjistit ze smlouvy či z rozhodnutí příslušného orgánu, ocenění podle výše napsaného se neuplatní. Úplata v tomto případě nesmí být o více než jednu třetinu nižší než roční užitek zjištěný jako u zřízené nebo nezřízené stavby. [4, §16a] Oceňování věcných břemen Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku. Zohledňuje se míra věcného břemena ve výši obvyklé ceny. To neplatí v případě, kdy můžeme roční užitek zjistit ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud byl uveden roční užitek z tohoto břemene a není o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. Roční užitek se násobí počtem let užívání práva (maximálně 5 let). Jestliže právo patří určité osobě na dobu jejího života, oceňujeme desetinásobkem ročního užitku. Pokud cenu podle výše zmíněných pravidel zjistit nemůžeme, oceňujeme právo jednotně částkou 10 000 Kč. [4, §16b] Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti oceňujeme ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jestliže se ve smlouvě nachází pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, náhradu vypočítáme podle uvedených podmínek k datu ocenění. Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu oceňujeme vynosovým způsobem. [4, §16b]

21

2. Komparace metod oceňování pozemku 2.1. Nákladová metoda Oceňování vychází z předpokladu, že hodnotu nemovitostí lze zjistit sečtením hodnoty pozemku a nákladů na stavbu, minus opotřebení. Spočívá v porovnání nákladů na výstavbu s již známými náklady, tj. kolik peněz je třeba vynaložit na výstavbu nové stavby při porovnání s náklady podobné stavby. Základ nákladové metody tvoři princip substituce. Substituty jsou statky, které možno vzájemně nahrazovat. Růst ceny jednoho statku vyvolává zvýšení poptávky po druhém statku. Pokud náklady budou příliš vysoké, investor bude uvažovat o koupi jiné nemovitosti – substitutu, který mu bude cenově vyhovovat. U pozemků nejsou náklady na jejich výrobu, v důsledku toho, že jsou přírodním zdrojem, neopotřebovávají se a nelze vypočitat jejich opotřebení Jsou náklady jenom na jich pořízení. Nákladová metoda se při oceňování pozemků nepoužívá. [17]

2.2. Výnosová metoda (příjmová metoda) Tato metoda se vztahuje k budoucnosti. Vychází z analýzy užitečnosti oceňované nemovitosti, je založená na „„časové hodnotě peněz a relativního rizika investice„„. Investor fakticky nakupuje budoucí peněžní tok, budoucí výnos. Patří sem metoda kapitalizace zisku, kdy se výpočet aktuální hodnoty budoucích vynosů provádí na zakladě tzv. věčné renty, metody diskontovaného cash flow, kde zisk vyjařen finančními toky cash flow snížené o náklady na investice, o hodnotu investic. Výnosovou metodu u pozemků lze použít výjimečně a jen u pozemků, které generují výnos, jako např. parkoviště, koupaliště. Proto tato metoda nemá u pozemků širokého použítí. [17]

2.3. Porovnávací metoda Tato metoda je nejpoužívanější a rozpracovanější v ekonomicky rozvinutých zemích (USA, země Evropy). Je založena na porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly před nedávnem (ideálně do 3 měsíců), realizované na trhu. Předpokladem je existence databáze porovnatelných nemovitostí. Databáze umožňuje odhadcům sdílet informace o realizovaných kupních cenách nemovitostí, výši nájemného a dalších datech, doplňujících informace o těchto nemovitostech. Takto získané informace se dají využít 22

pro stanovení tržní hodnoty. Při vytváření databáze mohou vzniknout následující problémy: pravdivost a úplnost informací. Prodejní cenu lze zjistit z kupní smlouvy na katastrálním úřadu. Cena se dá také zjistit v realitní kanceláři. Pravdivost spočívá v tom, jestli nemovitost byla realizovaná právě za tu cenu uvedenou ve smlouvě. Musíme brát v úvahu, že tu pravdivou, skutečnou cenu znají jenom prodávající a kupující a s tím je třeba počítat. Úplnost informací o srovnatelné nemovitosti se může zjistit na katastru nemovitostí a pokud je to možné, provést prohlídku na místě. Duležité je datum uskutečnění obchodu nebo datum začátku nabízení pozemku. To zohledňujeme, protože ceny se stale mění pod vlivem faktorů trhu (inflace, změny devizového kurzu atd.). Cena prodaného pozemku dnes i před třemi lety, se obvykle výrazně liší. Ceny dělíme do skupin: do tří měsiců, do jednoho roku a od jednoho roku do tří let. Údaje nad tři roky jsou obvykle pro ocenění nepoužitelné. [18] Je třeba se zmínit o případech tzv. zaminování nemovitostí, kdy například nemovitost je pronajata za 1 Kč na dobu 50 – 100 let bez možnosti výpovědi smlouvy. Tato informace je těžko zjistitelná bez účastí majitele. Při výběru nemovitosti z databáze je třeba zohlednit korekční činitele, které ukazují na odlišnosti porovnávané a oceňované nemovitosti. Při zohlednění všech korekčních činitelů zjistíme tržní hodnotu dané nemovitosti. Pro porovnání potřebujeme najít minimálně 3 porovnatelné pozemky. Pokud nejsou k dispozici pozemky pro porovnání (např. odlehlé lokality, malá městečka) odhadce může použít nabídkové ceny. Tyto ceny ale musí zohlednit z pozice prodeje a použít korekční činitele.[18] Porovnání je přímé a nepřímé. Přímé porovnání, také se nazývá párová analýza – je analytický proces, při kterém se oceňovaná nemovitost porovnává s obdobnými či podobnými pozemky, jejichž prodejní, nabídkové ceny jsou známé, a zároveň jsou známé i podmínky, při kterých byly provedeny transakce. Takové pozemky představují vzorky. A každý vzorek se porovnává v párech s oceňovanou nemovitostí samostatně.[19] Použijí se koeficienty, vyjadřující cenový vztah mezi srovnatelnými a oceňovánými pozemky. Pokud podle daného kriteria je srovnatelný pozemek lepší, je stanoven koeficient menší než 1, pokud je horší, je koeficient větší než 1. Koeficient roven 1 se použije, je-li srovnatelný pozemek cenově stejný v daném kriteriu. Nepřímé porovnání představuje takové porovnání, kdy je porovnání s nějakou průměrnou hodnotou, např. průměrnou cenou v určitém katastrálním území. Je to porovnání mezi oceňovaným pozemkem a referenčním vzorkem. Jednou z variant nepřímého porovnání je volba vzorků na zakladě údajů z cenových map pozemků. [14] 23

Většinou je předmětem ocenění funkční celek stavby s pozemkem. V tomto případě je třeba extrahovat hodnotu pozemku. Algoritmus bude následující: 1. Oceňuje se pozemek za předpokladu, že je volný beze stavby. 2. Oceňují se pozemky u porovnávaných nemovitostí za stejných předpokladů. 3. Odečítá se indikovaná hodnota od známé tržní ceny porovnávaných pozemků. 4. Při výpočtech se porovnává jenom hodnota stavby bez pozemku. 5. K indikováné hodnotě se připočítá hodnota pozemku. [18] Pozemky se oceňují ve většině případů porovnávací metodou, zejména přímým porovnáním. Zakladní údaj pro porovnání je 1 m2. Výjimkou jsou pouze pozemky určené k pronájmu – např. tržiště či parkoviště, v těchto případech lze použít metodu výnosovou.

2.4. Indexová metoda Vychází z odvození pomocí určitých koeficientů od pruměrné ceny známých hodnot jiných prodaných pozemků. Původně metoda vznikla v SRN, byla založena na zpracování cenových map pozemků a sestavení znaleckých výborů i indexových řad, které sloužily pro přepočet ceny pozemku z jednoho období na druhé. V ČR se používá metoda vytvořena Brachmannem. Cena se stanoví odvozením od průměrné ceny s použitím koeficientů. [15]

2.5. Naegeliho metoda třídy polohy Výchází z původní Naegeliho metody - podle švycarského architekta Wolfganga Naegeliho. Cena stavebního pozemku souvisí s celkovou cenou nemovitosti a s výnosy z nájmu. Tato metoda se používá nejvíce u stavebních pozemků a tam, kde nelze najít pozemky pro porovnání a jejich prodejní cenu. Výhodou je to, že není nutné znát konkrétní výši nájemného, dostatečně spočítat obestavený prostor a reprodukční cenu. Je založená na takzvaných klíčích třídy polohy. Je jich 7. Tyto klíče zahrnují různá ktitéria a každému z nich je přiřazena hodnota od 1 do 8. [13, 19] 1. Všeobecná situace – od vzdálenějších, od větších obcí do nejlepších obchodních míst 2. Intenzita využití pozemku – od nepatrného do velmi vysokého využití pozemku. 3. Dopravní relace k velkoměstu – od odlehlých míst s časem dopravy do města více než 1 hodina do ohniska velkoměstského dopravniho centra s velmi hustým provozem chodců. 24

4. Obytný sektor – od venkovských obytných staveb, sidlišť , kempů rodinných domů bez zahrad do luxusních hotelů. 5. Řemesla, průmysl, administrativa, obchod – štěrkovny, pískovny, lomy, pily, venkovní plochy prodejen stavebnin do luxusních obchodů. 6. Povyšující faktory – ukazují případy, kde lze provést zvýšení ceny pozemků. 7. Redukující faktory – případy, ponižující cenu pozemků. [14] Tato metoda stanoví poměry jednotlivých pozemků. Úprava pro ČR – metoda je použitelná v původních hodnotách a pro velká města a provozní budovy. U menších měst je třeba použít hodnotu dvakrát menší. Pokud jde o prostory s různým využítím, je třeba postupovat podle poměru podlahových ploch. [14]

2.6. Sammetova metoda Sammetova metoda je obdobou metody Naegeliho. Tady má význam koeficient plochy podlaží (KPP), který vychází z maximální zastavitelné plochy pozemku, počtu nadzemních podlaží a celkové plochy pozemku. Potom se zjištuje podíl ceny pozemku na výchozí ceně stavby – připomíná Naegeliho metodu s klíči třídy polohy. Odhadce si podle sebe a svých znalostí vybere vhodnou hodnotu. Existuje tzv. Sammetova tabulka podílů jednotková cena pozemku za 1 m2 s jednotkovou cenou stavby za 1 m³. [14]

2.7. Reziduální metoda Tu metodu lze použít, pokud se jedná o nezastavěný pozemek nebo zastavěný stavbou, kterou je třeba odstranit např. z důvodu stáří , a postavit novou. Na začátku se zjištuje cena dokončené stavby. Od této ceny se odečtou náklady na její výstavbu a všechny související s tím náklady (poplatky, daně, projekt, finanční náklady atd.). Potom se odečte zisk developera. Konečně zůstává reziduální hodnota pozemku.

2.8. Ocenění podle cenových map Cenová mapa prodejních cen obsahuje informace o cenách nemovitostí ve vybraných lokalitách České republiky. Tato aplikace se řídí skutečnými prodejními cenami nemovitostí v evidenci katastrálních úřadů. Cenová mapa slouží jako rozsáhlá databáze 25

skutečných prodejních cen, které jsou právě aktuální na trhu. Informace o jednotlivých typech nemovitostí a územích, na kterých se nemovitosti nacházejí, jsou přehledně tříděny. V současné době je k dispozici 11 cenových map stavebních pozemků, jež jsou dostupné na internetu. Cenové mapy stavebních pozemků jsou zpracovány podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho prováděcích vyhlášek. Tento zákon předepisuje způsob zpracování a základní využití cenových map, tedy cen stavebních pozemků, které jsou v nich obsažené. Před vydáním cenové mapy stavebních pozemků obec předkládá její návrh či změny Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zasílá vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí, to ji pak zveřejní v Cenovém věstníku.[4] Cenové mapy se o nové ceny stavebních pozemků doplňují koncem každého kalendářního roku obecně závaznou vyhláškou obce. Pokud se liší sjednaná cena, účel užití nebo stavební vybavenost pozemku, určuje se nová cena pozemku podle cenové mapy nebo porovnáním. Do cenové mapy pozemků vedené danou obcí může nahlédnout každý, kdo si o to zažádá. Cenová mapa je grafickým znazorněním stavebních pozemku na území obce nebo její části v měřítku 1:5 000 nebo podrobnějším s ukazanými cenami. Reálnou hodnotu bytu, domu či pozemku lze zjistit právě díky cenové mapě prodejních cen. [15, 21]

2.9. Shrnutí Pozemek jako část zemského povrhu je přírodním zdrojem majícím své charakteristické zvláštnosti, což je základní při stanovení jeho hodnoty a výběru metodiky oceňování. Oceňování v České republice má své odlišností od USA a jiných zemí Evropské unie. Souvisí s politicko ekonomickou situací v státě a s faktory trhu, které ovlivňují stanovení tržní hodnoty pozemků. Indexová metoda, původně zavedena v SRN, vyžaduje sestavení znaleckých výborů i indexových řad na základě existence cenovych map pozemků. Cenové mapy neexistuji pro všechny regiony ČR. To značně omezuje využití indexové metody a také oceňování pomocí cenových map a nutí využívat další vhodnější metody při oceňování pozemků, které nejsou uvedené v cenových mapách. 26

Naegeliho metoda třídy polohy, kdy cena pozemku přímo záleží na ceně nemovitosti i výnosů z nájmu a předpokládá abscence porovnatelných pozemků, nenašla širokého použití v České republice. Sammetova metoda původně vznikla a byla používána v SRN, mající podobu Naegeliho metody, je založena na koeficientech plochy podlaží (KPP), se v České republice příliš nepoužívá. Reziduální metoda předpokládá výpočet ostatní, reziduální ceny pozemků a výpočet ze všech možných nákladů na stavbu na nezastavěném pozemku, nebo pozemku s demoliční stavbou. Tato metoda se v ČR také příliš nevyužívá. Nákladová metoda se u pozemků vůbec nepoužívá v důsledku charakteristických zvlaštností pozemků jako zboží (jsou nereprodukovatelné - nejsou náklady na jejich výrobu, neopotřebovávají se, mají nekonečnou životnost – nelze zjistit jejich opotřebení). Výnosová metoda používá jen vyjimečně, v případech kdy se na pozemky díváme jako na zdroj výnosů, například parkoviště, koupaliště, tržíště. Metoda nepřimého porovnání vyžaduje průměrnou hodnotu, například průměrnou cenou v určitém katastrálním území, což je trochu složitější pro využití dané metody. Přímé porovnání je v ČR nejpoužívanější, nejrozšířenější a nejvhodnější při oceňování pozemků. U přímého porovnání se prakticky vždy najdou vhodné pozemky pro porovnání. Právě metodu přímého porovnání používají oceňovatelé ve své praxi nejčastěji.

3. Aplikace problematiky oceňování pozemku na aktuální podmínky trhu České republiky 3.1. Trh nemovitostí Trh s nemovitostmi představuje druh trhu, na kterém probíhají neustálé změny a na který působí mnoho faktorů. Zákonitosti jeho fungování, principy chování ovlivňují tržní hodnotu. Pro odhadce je naprosto důležité být seznámen se situací na trhu s nemovitostmi, protože znalosti specifik trhu lze výhodně využít při tržním ocenění. Politická situace, daňová politika státu, výše úrokových měr, výše státních příspěvků, změny životního prostředí atd. vyvolávají změny na trhu. [15,19] Trh s nemovitostmi zahrnuje v sobě objekty trhu, subjekty a vzájemné vazby mezi nimi. 27

Objektem trhu jsou nemovitosti a vlastnická práva k nim. Jako subjekty vystupují prodávající, kteří nemovitosti vlastní a chtějí prodat, a kupující, kteří mají zájem je koupit a stát se jejími vlastníky. Oni v podstatě tvoří nabídku a poptávku. Kupující získává nemovitost proto, aby mu přinášela užitek v následujících formách: 1. Užitek pro vlastní využití, jako je bydlení a podnikání. Alternativou koupě je nájem. Platba nájemného je náklad. Kupující zohledňuje, jaké při daném užitku budou náklady. Každý chce, aby náklady byly minimální. V tomto případě kupující řeší dilema: při daném užitku minimalizovat náklady nebo při daných nákladech maximalizovat užitek. Nájemné má významný vliv na poptávku na trhu s nemovitostmi [16, 20] 2. Užitek pro výnosy z pronájmu nemovitosti, která se kupuje jako investice. Charakteristickým pro nemovitost z pohledu investování je její dlouhodobost a menší rizika v porovnání s jinými investičními instrumenty, jako např. akcie nebo cenné papíry. Spolu s výnosy představuje zájem pro investora a ovlivňuje poptávku po nemovitostech. [20] Ke koupi nemovitosti lze vynaložit bud„ vlastní nebo cizí zdroje. Když se použijí vlastní zdroje, mluvíme o nákladech obětované příležitostí. Kupující neplatí žádné úroky jako při použití cizích zdrojů, ale přichází o možné další využití peněz. [20] Cizí zdroje to jsou dobře známé hypotéky, které poskytují banky a v poslední době jsou tak populární a oblíbené z důvodů nízkých úroků. Ze své strany ovlivňují poptávku po nemovitostech, především výší úroků a také dostupností úvěru od banky. Splacení hypotečního úvěru je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Také je řada podmínek, které je nutné splnit pro obdržení úvěru. Podobnou roli jako banky hrají leasingové společností. Prodávající nabízí nemovitost v případech, kdy nemovitost už neodpovídá jeho potřebám. Užitek je minimální. Příkladem je rozšíření podniku a už nestačí místa pro další kancelářské a výrobní prostory a tím vzniká potřeba najít větší prostory. Nebo provozní náklady už převyšují možností majitelé. Další příklady nabídky nemovitosti jsou developerské projekty (bud„ rekonstrukce starých domů, nebo výstavba nových) – a to za účelem dosažení zisku. Vztahy na trhu s nemovitostmi jsou prodej, koupě, pronájem, nájem nemovitosti. V případě pronájmu na straně nabídky stojí pronajímatel, neboli vlastník nemovitosti, na straně poptávky nájemce. Vztah mezi nimi vzniká na základě podpisu nájemné 28

smlouvy, ve které je sjednána nájemní částka uvedena za celou nemovitost nebo za m2. V ČR je nejčastěji cena v českých korunách, ale může být i v dolarech či eurech. Předmětem obchodu mezi takovými subjekty je právo užívání dané nemovitosti. Zde při střetávaní nabídky a poptávky vzniká tržní cena - tržní nájemné. [17,22] Pokud mluvíme o koupi – prodeji, subjekty jsou kupující a prodávající, vztah mezi nimi tvoří kupní smlouva. Na základě jejich dohody vzniká konkrétní kupní cena. Realitní kanceláře nebo realitní makléři hrají svoji důležitou roli na trhu. Vstupují na trh jako zprostředkovatelé mezi kupujícími, prodávajícími, pronajímateli. Vykonávají role poradenství v oblasti nemovitostí, při prodeji, koupi či nájmu, převodu vlastnických práv, správě nemovitostí a oceňování nemovitostí. Právní prostředí, na základě kterého funguje trh, vytváří stát. Důležitý je daňový systém, protože nemovitosti představují objekt zdanění. Státu náleží i regulativní funkce. Příkladem je regulovaná výše nájemného pro určité sociální skupiny obyvatelstva. [20]

3.2. Charakteristické zvláštnosti trhu s pozemky Na trhu s nemovitostmi pozemky vystupují jako zboží, ale zboží mající svoje specifické zvlaštnosti. Je nutne zdůraznit, že pozemky jsou základním výrobním faktorem. Půda spolu s prací, kapitálem a podnikatelskou invencí představuje jeden ze základních výrobních faktorů. Výrobní faktor slouží pro výrobu statků a přináší svému majiteli důchod. V ekonomii se pojem půda vyskytuje v širokém smyslu a je to faktor prvotní a od něho jsou odvozované další výrobní faktory. Příkladem je stavba, stojící na pozemku, která přímo závisí na jeho existenci, bez něho by nemohla existovat. Půda může mít podobu pozemku vhodného k rozvoji určité činnosti, např. k pěstování rostlin, plodin nebo chovu zvířat atd. [15] Jsou nereprodukovatelné, to znamená, že je nelze vyrobit, nevznikají lidskou činností. Tedy lze hovořit jenom o nákladech pořizovacích, ale ne o reprodukčních, nebo výrobních. Nemůžeme určit náklady na jejich výrobu. Se stavbami stojícími na pozemcích lze aktivně nakládat (stavět, modernizovat, dostavovat, odstraňovat atd.), ale to nelze udělat s pozemky. Jsou přesně určeny svou polohou a souvisejí s vývojem území. Jsou nepřemístitelné. Poloha dodává nemovitostem tu jejich unikátnost, neopakovatelnost a originalitu, což je nejvýznamnějším elementem ovlivnujícím jejich hodnotu. Proto při oceňování nemovitostí je třeba věnovat pozornost pozemkům, od nichž se hodnota

29

nemovitostí odvíjí. [19] Neopotřebovávají se. V porovnání se stavbami nejsou pod vlivem času, který vede k zastarávání či opotřebení. Změna, tj. ztráta hodnoty pozemku nezáleží na stáří pozemku, ale na jiných vnějších faktorech, jako je změna ekonomického stavu, vývoje území, nevýhodný způsob užívaní atd. Důkazem je ten fakt, že pozemky se v účetnictví neodepisují. Nabídka pozemků je konečná. Pozemky jsou vzácné. To znamená, že je nelze vyrábět, doplňovat, zvětšovat či importovat. Proto se stát snaží udržet půdní fond a pomocí územního plánovaní regulovat segmenty trhu (převádět z jednoho segmentu do druhého: např. ze zemědělského fondu do stavebního). V důsledku toho, že pozemků je málo, mohou být v nejatraktivnějších lokalitách ceny přiliš/nadměrně vysoké. Což se projevuje např. v existenci volných nezastavěných proluk v centru města. Tyto pozemky představují problém v oceňovaní. [17, 22] Mají nekonečnou životnost. Se zastaráváním těsně souvisí jejich životnost. Technická a ekonomická životnost pozemku je neomezená. To má vliv na použití metody ocenovaní. Snížení životnosti vyjadřují srážky. Srážky na opotřebení jsou jenom v nákladovém způsobu ocenění, to znamená, že je lze použit jenom u staveb, ale ne u pozemků. Při použití porovnávacího způsobu lze cenu porovnatelné nemovitostí vztáhnout také pouze na stavbu stojící na pozemku. Při výnosovém způsobu ocenění je životnost vyjádřena jako výnos z pozemku, na který se díváme jako na pravidelný zdroj příjmů. Tady lze aplikovat model věčné renty. [17, 19, 22] Zhodnocení pozemků. S ohledem na to, že trh nemovitostí je trhem s plochami a prostory, stavby představují jednu z možných forem zhodnocení pozemku, splňují určité technické, funkční a estetické funkce. Zlepšení plochy či prostoru stavbou vede ke kvalitativnímu zhodnocení. Kvantitativní zhodnocení pozemků spočívá v tom, že plochu lze zvětšovat dalšími podlažími. [17]

3.3. Fakory ovlivňující tržní oceňování pozemku Pozemek je charakteristický tím, že má své zvláštnosti při ocenění. Za

nejdůležitější

faktor

je

považována

poloha,

protože

s

ní

souvisí

prodejnost, pronajatelnost, výše nájemného, výše stavebních nákladů, hodnota pozemku.

30

Poloha má být analyzována s ohledem na umístění v rámci obce, dopravní dostupnost a parkovací možnosti, urbanistické vztahy k okolí, konfiguraci terénu, tvar pozemku a jeho využití, orientaci ke světovým stranám, možnosti napojení na infrastrukturu atd. Lze rozlišit tzv. makropolohu, např. pozemek v Praze a mikropolohu, např. ulice. Pozemky majicí různou mikropolohu budou mít zpravidla i rozlišnou hodnotu. Poloha má vliv na různé faktory, které působí na hodnotu nemovitostí. [16, 22] Pokud není možné najít srovnatelné pozemky v místě, lze hledání podobných pozemků rozšířit v geografickém měřítku. Odhadce se zaměřuje na velikost obce, polohu v ramci státu, kraje, regionu, významu obce (správa obce, školství, zdravotnictví, obchody, kultura, památky apod.). [17] Mluvíme-li o rozloze pozemku, bereme v úvahu pro porovnání celkovou nebo komerčně využitelnou rozlohu. Protože se může stát, že část pozemku není komerčně využitelná (např. komunikace na pozemku, zeleň, vodní plocha). Hodnotu pozemku ovlivňují dopravní dostupnost a možnost parkování. Tvar pozemku – preferuje se pravidelný, obdélníkový nebo čtvercový tvar pozemku. Stupeň územního plánování – tato korekce je jednou z hlavních, které určují tržní hodnotu pozemku. Dva shodné pozemky ležící vedle sebe totiž mohou mít v závislosti na využití podle územního rozhodnutí řádově jinou hodnotu. Při koupi pozemku za účelem stavby je důležité zajištění práva výstavby. Celková výměra – čím je pozemek větší, tím větší je jeho hodnota v Kč, ale relativní hodnota pozemku Kč/m2 bude menší. Způsob využití – způsob využití pozemku ovlivňuje jeho užitek; jaký je užitek při určitém způsobu využití. Míra využití – přiliš nízká nebo naopak přiliš vysoká míra stavebního využití má negativní vliv na jeho hodnotu. Inženýrské sítě – existence inženýrských sítí je velice důležitá, protože značně zvyšují hodnotu pozemku. Může se stát, že náklady na zajištění sítí mohou převyšovat cenu nezasíťovaného pozemku. Svažitost pozemku - důležité je to, že stavění na takovémto pozemku je dražší. Je třeba počítat s náklady na opěrné zdi, prodraží se betonování základů atd. Dále je v budoucnu složitější údržba i využití svažitého terénu bez použití srovnání opěrnými zdmi. Mnohem výhodnější pro stavbu domu je rovinatý pozemek, případně se sklonem do 10 %. Zátěž z minulosti (ekologická) – kontaminace pozemku. Čím byl pozemek v minulosti kontaminován a kolik prostředků bude potřeba vynaložit k odstranění kontaminace. 31

Nutnost provedení demolic na pozemku značně snižuje jeho hodnotu – připočítávají se náklady. Existence věcného břemena zpravidla snižuje hodnotu pozemku tím, že omezuje jeho výnosový potenciál. Je potřeba zjistit, zda je věcné břemeno poskytnuto za úplatu nebo bezúplatně. Jedná se například o právo chůze po pozemku, právo k prostorům na pozemku, vedení nadzemních nebo podzemních rozvodů na pozemku a podzemní garáže. [1,22] Kvalita vlastnických práv – tato informace nám sděluje, zda je vlastnické právo k pozemku nějakým způsobem omezeno. Pozemek může být pronajat na dlouhou dobu, např. 99 let, což značně omezuje jeho vlastnictví. [21]

32

Praktická část. Ocenění nemovitostí malého a většího rozsahu 4. Odhad tržní hodnoty rodinného domu 4.1. Úvodní informace Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, obecné informace, postup a provedení ocenění byla čerpaná ze skript Ing. Petra Orta, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí [23].

Objednatel:

BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Zpráva o hodnocení č.001/2016 Rodinný dům č. p. 2296 Ul. Slezanů, 2296/9 160 00, Břevnov, Praha 6 Česká republika

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku Datum ocenění: 16. 03. 2016 33

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

PŘÍLOHY 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek katastrální mapy



Fotodokumentace objektu

BIVŠ,a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha Česká republika

Oznamuju Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM č.p. 2296/9 Uvedený na listu vlastnictví č. 885, pro k.ú. Břevnov, obec Praha Nacházejícího se na adrese Slezanů 2296/9, 160 00 Praha 6, Břevnov, Česká republika

34

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj vlastní názor na obvyklou cenu uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnout k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 16. březnu 2016. Tento den je den místního šetření. Je mi známo, že tato zpráva má sloužit jako podklad pro účel bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 885, pro katastrální území Břevnov, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 16. 3. 2016 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění pronajat za tržní nájemné, uzavřena nájemní smlouva. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut a při zpracování ocenění byly vzaty v úvahu následující faktory: -

Lokalita, velikost a využitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší využití majetku

-

Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění 35

vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

4.2. Popisné informace 4.2.1. Lokalita Oceňovaný majetek – rodinný dům č.p. 2296/9 se nachází v atraktivní lokalitě Prahy 6 Břevnově v blízkostí obory Hvězdy. Je to památkové chráněné území. Celkový charakter lokality je vyššího standardu s vysokým rozvojovým potenciálem. V obci je k dispozici veškerá základní občanská vybavenost – škola, mateřská školka, poliklinika, fakultní nemocnice Motol a základní síť obchodů a služeb (obchody Kaufland, Hornbach, Obi atd.) Dále je výborná dopravní dostupnost (metro Petřiny/Motol, zastávka tramvaje, autobusů). Parkování je možné bez problémů a v dostatečné kapacitě jak na vlastním přilehlém pozemku, tak na okolních veřejných prostranstvích. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou rodinných domů ze stejného období na ulice Slezanů a na ulice Bělohorská.

4.2.2. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je majetek určen k bydlení. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

4.2.3. Historie Dům byl postaven v 80 letech. Je to dům v řadové výstavbě. V roce 2010 byla provedena rekonstrukce. Rekonstrukce spočívala v kompletní rekonstrukci rozvodů a instalací, nového dispozičního řešení vnitřních prostor a nástavby v pravé části budovy. Byly splněné podmínky regulačního plánu, územního rozhodnutí, popřípadě územně plánovací informace u staveb §104 odst. 1 stavebního zákona (stavební úpravy stávající budovy). Bylo provedené demontáž nenosných příček, stávajících dveří a oken, střešního pláště 36

v pravé části budovy, demontáž stávajících podlah v 1.NP a 2.NP. Při demontáži bylo prováděno podchycování nosných konstrukcí tak, aby nedošlo k poruše statiky objektu. Dále byly osazovány nosné překlady pro podchycení otvorů. Byla vyměněna podlaha na plovoucí, kromě koupelen a kuchyní s jídelnami, kde je keramická dlažba. Vyměněna byla vnitřní kanalizace a rozvody vody, systém vytápění, bojler, kotel, okna, dveře, nový krov. Dům byl vymalovaný uvnitř i venku. Stavební úpravy řadového rodinného domu byly provedené na základě Rozhodnutí stavební povolení MČ Prahy 6 oboru výstavby, dne 6. 12. 2010 byl vydán Souhlas s užíváním stavby.

4.2.4. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Pozemky jsou situovány v obci Praha 6, Břevnově, v lokalitě rodinných domků nazvané Bílá Hora. Jako celek mají obdélníkový půdorys. Poloha pozemků je vůči sousedům řadová, jihovýchodní hranice se nachází v ulici Bělohorská. Na pozemku p.č. 2557/114 o rozloze 427 m2 je zastavěn budovou č.p. 2296/9 a předzahrádkou . Pozemek p.č. 2557/96 o rozloze 377 m2 je nezastavěný a slouží jako zahrada u rodinného domu. Zahrada je ohraničena ze všech stran plotem. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní veřejné inženýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichž na pozemky vedou podzemní přípojky. Všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční využití a uplatnění je jednotné, proto budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 804 m2.

4.2.5. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby nejsou. Venkovní úpravy: Na oceňovaných pozemcích jsou situovány následující venkovní úpravy: 1.

Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Slezanů

2.

Přípojka kanalizace

z trub kameninových,

hrdlových, vedená

z domu

do uličního řadu vedeného v ose ulice Slezanů. 3.

Přípojka elektro vedená podzemním kabelem z uličního řadu vedeného v ulici Slezanů. 37

4.

Přípojka plynu vedená z plynoměru umístěného v oplocení do domu

5.

Zpevněné plochy betonové – provedeny z prostého betonu

6.

Obrubníky z prostého betonu

7.

Plot mezi sousedními pozemky a na zahrádce směrem k ulici Bělohorská je z betonových panelů. Vrata jsou dřevěná.

8.

Plot orientovaný k ulici Slezanů – dřevěný s betonovou dolní části.

9.

Vstupní vrátka - svařovaná z ocelových profilů

4.2.6. Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Jedná se o řadovou stavbu. Zpředu je stupňovitá, vzadu je rovnoběžná s Bělohorskou ulici. Na straně k ulici Slezanů ze základního půdorysu vystupuje předložené schodiště a garáž. Stavba je dvoupodlažní, částečně podsklepená, druhé nadzemní podlaží je podkrovní. Sklep je situován pouze pod kuchyní a je přístupný pouze vnitřním schodištěm z kuchyně. Nadzemní podlaží májí obdélníkový tvar, bez balkonů, teras nebo lodžií. Z místností 1.NP jsou výstupy na zahrádku, 2 místností v 2.NP mají výstup na střechu. Stavba dispozičně obsahuje v 2 technické místností v podsklepené části domu s kotli ústředního vytápění a zásobníkovým ohřívačem vody. V prvním nadzemním podlaží je garáž, předsíň, šatna, chodba, WC se sprchou, samostatné WC, vstupní hala se schodištěm, chodba, 4 pokoje, 2 kuchyně s jídelnou, komora. V 2.NP jsou 3 obytné místností z WC a sprchou, 2 obytné místností bez sprchy, koupelna s WC. Celkově oceňovaná stavba obsahuje bytové prostory a 1 nebytový prostor – garáž. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protože převážná část ploch slouží k bydlení. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou betonové, o tloušťce 300 až 450 mm, nové základy pro přístavbu v 1.NP jsou z betonu C 12/16 450 mm. Obvodové nosné stěny jsou z plných cihel o tloušťce 450 mm, nové nosné konstrukce 1.NP a přistavěné části 2.NP jsou z cihel Ytong o tloušťce 300 mm, zateplené kontaktním zateplovacím systémem. Střešní konstrukce 1.NP a 2.NP jsou řešeny z monolitického železobetonu. Konstrukce je spádovaná k vnitřnímu dešťovému svodu. Stávající střecha je plochá jednoplášťová. Nová část přístavby je vyzděna systémem Porotherm, stropní konstrukce nad přístavbou je provedena ze stropních vložek Miako. 38

Hydroizolace je tvořena foliovou vrstvou položenou na bednění. Krytina je povlaková s izolaci Delat Fol PVG, tepelná izolace střechy - minerální vata 200 mm (Orsil S) byla vložena mezi vazníky. Svislé konstrukce – jedná se o příčky v celém objektu. Jsou provedeny převážně z bloků Ytong 100,150 a 190 kladeny na maltu M5. Klempířské konstrukce z titanzinkového plechu tl. 0,7 mm. Jedná se o vnější okenní parapety, střešní žlaby a svody, úžlabí. Vnitřní omítky jsou vápenocementové, štukové, opatřené nátěrem. Fasádní omítka je tenkovrstvá minerální omítka s bílou dispersní barvou. Vnější obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně i na WC. Schody jsou dřevěné s dřevěným zábradlím. Dveře jsou nové dřevěné, výplňové. Část dveří je osazených do dřevěných zárubní, některé dveře jsou osazeny do zárubní ocelových, všechny jsou nové. Okna jsou plastová eurookna. Podlahy v pokojích jsou plovoucí. V kuchyních, jídelnách a koupelnách jsou keramická dlažba. Izolace podlah nové části tvoří polystyren EPS 100. Vytápění zajišťuje nový plynový kotel (2014 rok pořízení). Otopná tělesa jsou desková Radik VK – Ventil Kompakt, jsou osazené termostatickými hlavicemi, odvzdušňovacími ventily. Systém dvoutrubkový je vedený v podlahách s přívody k radiátorům. Dodatečně bylo instalováno podlahové elektrické vytápění v kuchyních a jídelnách. V přízemí (v obývacím pokoji, jídelnách) jsou pod velkými okny v podlaze konvektory, ohřev vody do nich vede od kotle. Zdrojem teplé vody je nový elektrický bojler objemem 160 litrů. Vnitřní kanalizace ležatá a svislá byla nahrazena novou. Elektroinstalace je zavedená s pojistkovými automaty. Stávající domovní rozvaděč byl nahrazen novým. V objektu je nová elektroinstalace. Vnitřní vybavení – sprchy, vana, umyvadla jsou standardní. Záchody jsou standardní, splachovací.

4.2.7. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, 39

že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po komplexní rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. V současnou dobu je dům v pronájmu. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

4.3. Ocenění 4.3.1. Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny rodinného domu jsou používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění: porovnávací, příjmová a nákladová. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy nemovitostí. Dále je provedena analýza korekčních činitelů, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného rodinného domu v návaznosti na trh existujících srovnatelných nemovitostí. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z dané nemovitosti. Hodnotu indikujeme na základě diskontování a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady, které by byly vynaložené na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny byly použité kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všecny tři metody ocenění.

40

4.3.2. Porovnávací metoda Stanovení ceny obvyklé pozemku Při stanovení obvyklé ceny jsem vycházela z předpokladu, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem použila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Z důvodu toho, že se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků jsem vzala v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod.

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je: 9 005 000 Kč A kalkulována následně: 804*11 200,83 = 9 005 000 Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce 1. Tabulka 1 Stanovení tržní hodnoty pozemku [23] – upraveno autorkou POZEMEK Oceňovaný pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název pozemku Parcelní číslo Adresa pozemku Katastrální území Obec

Porovnávaný pozemek 1

Porovnávaný pozemek

Porovnávaný pozemek

2

3

Slezanů

Karlovarská

Rozdělovská

Letecká

2557/96, 2557/114 Slezanů 2296/9 Praha 6 Břevnov Břevnov Praha

N/A

2587/4, 2587/3 Rozdělovská, Praha 6 Břevnov Břevnov Praha

N/A

Karlovarská, Praha 6 -Řepy Řepy Praha

41

Letecká, Praha 6 Ruzyně Ruzyně Praha

Okres Praha 6 Praha 6 B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Nabídková cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Korekce Upravená hodnota Tvar pozemku Korekce Upravená hodnota Svažitost Korekce Upravená hodnota Dostupnost inženýrských sítí Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce

X

Absolutní vlastnictví

Bez věcných břemen

Rodinný dům

Ano

46 607 000

5 760 000

537

4 237

576

10 654 16.03.2016 1 10 654

11 000 16.03.2016 1 11 000

10 000 16.03.2016 1 10 000

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9 9 588,6 Absolutní vlastnictví 1 9 588,6 Bez věcných břemen 1 9 588,6 Stavební

0,9 9 900 Absolutní vlastnictví 1 9 900 Bez věcných břemen 1 9 900 Zahrada

0,9 9 000 Absolutní vlastnictví 1 9 000 Bez věcných břemen 1 9 000 Stavební

1 9 588,6

1,1 10 890

1 9 000

Ano

Ne 1 9 588,6

Nejsou

Nejsou

Pravidelný

Rovinný

Kompletní

Nezjištěna

Výborná

Ano 1,1 11 979

Nejsou 1 9 588,6

Výborná

Praha 6

5 700 000 804

X

Praha 6

1 9 000 Nejsou

1 11 979

1 9 000

Velmi dobrá 1,05 10 068 Pravidelný 1 10 068 Rovinný 1 10 068 Kompletní

Výborná

Dobrá

1 11 979 Pravidelný 1 11 979 Rovinný 1 11 979 Kompletní

1,1 9 900 Pravidelný 1 9 900 Mírně svažitý 1,05 10 395 Kompletní

1 10 068 Nezjištěna 1 10 068 Výborná 1

1 11 979 Nezjištěna 1 11 979 Výborná 1

1 10 395 Nezjištěna 1 10 395 Výborná 1

42

Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota Možná zastavitelnost Korekce Upravená hodnota

Výborná

10 068

11 979 Výborná

10 395 Velmi dobrá

1 10 068

1 11 979

1,1 11 434,5

Výborná

Ne

Ne

Ne

Ne

1 10 068 Neaplikováno 1 10 068

1 11 979 Neaplikováno 1 11 979

1 11 434,5 Neaplikováno 1 11 434,5

Obdobný

Větší

Obdobný

1 10 068 Neaplikováno 1 10 068

1,1 12 100 Neaplikováno 1 12 100

1 11 434,5 Neaplikováno 1 11 434,5

10 068

12 100

11 434,5

537 0

4 237 0

576 0

výměr a v m2 377

jednotková hodnota v Kč/m2 11 200,83

tržní hodnota 4222712,91

427

11 200,83

4782754,41

804

11 200,83

9005467,32

X

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 11 200,83 m2 Rozloha pozemku 804 Celková porovnávací 9 005 467,32 hodnota Výpis oceňovaných parcel poř. číslo 1 2 Celkem

číslo parcely 2557/96 2557/11 4

zaokrouhl eno

9 005 000

Zdroj: [24]

Stanovení ceny obvyklé nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Praha 6 v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Z důvodu toho, že se jednalo o nabídky, tato skutečnost byla zohledněna koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami Pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku jsem zvolila za srovnávací jednotku podlahovou plochu. Tato jednotka je u rodinného domu považována 43

za standardní. Dále byly vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, poloha v obci, technický stav majetku, velikost budovy a další, vybavenost, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování. Na základě výše uvedených skutečností obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 27 430 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 2 . Tabulka 2 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu porovnávací metodou [23] – upraveno autorkou Oceňovaná nemovitost Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1

2

3

Rodinný dům Thurnova Břevnov 2651, 2652 Thurnova Břevnov Břevnov

Rodinný dům Voříškova Břevnov ---

Adresa nemovitosti

Rodinný dům Slezanů Břevnov 2557/114, 2557/96 Slezanů 2296/9

Katastrální území

Břevnov

Rodinný dům Moravanů Břevnov 2584/51, 2584/50 Moravanů, Břevnov Břevnov

Obec Okres Plocha pozemku

Praha 6 Břevnov 804

Praha 6 Břevnov 536

Praha 6 Břevnov 351

Praha 6 Břevnov 328

Hodnota za 1 m2 pozemku Hodnota pozemku celkem, Kč Počet srovnávacích jednotek m2 Nabídková cena, Kč celkem Prodejní cena bez ceny pozemku

11 200,83

11 200,83

11 200,83

11 200,83

9 005 467,32

6 003 644,88

3 931 491,33

3 673 872,24

424

250

237

200

X

16 000 000

17 500 000

12 900 000

9 996 355,12

13568508,67

9226127,76

Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce

X

39 985,42

57 251,09

46 130,64

21.03.2016

21.03.2016

21.03.206

1

1

1

39 985,42

57 251,09

46 130,64

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Parcelní číslo

Korekce Upravená hodnota Druh transakce

44

Voříškova Břevnov Břevnov

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota Lokalita

Ne

Rodinný dům

Ne

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav objektu

Výborný

Korekce Upravená hodnota Rekonstrukce

kompletní

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy Korekce Upravená hodnota Druh zástavby

Průměrná

Řadový

Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota

Dobrá

0,9

0,9

0,9

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Ne

Ne

Ne

1

1

1

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Ne

Ne

Ne

1

1

1

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

35 986,88

51 525,98

41 517,58

Dobrý

Výborný

Dobrý

1,05

1

1,05

37 786,22

51 525,98

43 593,46

bez rekonstrukce 1,1

kompletní 1

částečná rekonstrukce 1,05

41 564,8464

51 525,98

45 773,13

Podprůměrná

Průměrná

Průměrná

1,1

1

1,05

45 721,33

51 525,98

48 061,79

Řadový

Dvojdomek

Řádový

1

1

1

45 721,33

51 525,98

48 061,79

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

45 721,33

51 525,98

48 061,79

45

Další možný rozvoj nemovitosti

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

45 721,33

51 525,98

48 061,79

Autobus, Tramvaj, metro 1

Autobus, Tramvaj, metro 1

Autobus, Tramvaj, metro 1

45 721,33

51 525,98

48 061,79

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

45 721,33

51 525,98

48 061,79

Podprůměrná

Velmi dobrá

Podprůměrná

1,05

0,9

1,05

48 007,40

46 373,38

50 464,88

N/A

N/A

N/A

1

1

1

Upravená hodnota F. Ostatní parametry

48 007,40

46 373,38

50 464,88

Korekce pro velikost nemovitosti Korekce

Menší

Menší

Menší

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota Jiná korekce

43 206,66

41 736,04

45 418,39

N/A

N/A

N/A

43 206,66

41 736,04

45 418,39

Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost

Autobus, Tramvaj, metro

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Průměrná

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez pozemku) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

N/A

43 453,70 18 424 368,8

9 005 467,32 27 429 836,12

Zdroj: [24]

46

4.3.3. Příjmová metoda Pokud nemovitost generuje výnos je nutno ji ocenit i příjmovou metodou na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Příjmová metoda je považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost přinášet příjem.[23] Na začátku je výpočet hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Další etapou je stanovení čistého provozního příjmu před zdaněním tak, že od provozního příjmu odečtou rezervy na renovace. Potom se stanovuje obvyklá cena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V daném konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je: 7 026 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 3 na následjící stráně.

47

Tabulka 3 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu příjmovou metodou [23] – upraveno autorkou Příjem z pronájmu - tržní nájemné

580 800

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

29 040

Efektivní hrubý příjem

551 760

Náklady na údržbu

20 000

Pojistné

2 835

Daň z nemovitosti

3 260

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Ostatní provozní náklady (náklady na provoz, režie)

2 000

Provozní náklady celkem

28 095

Rezervy na renovace

102 090

Čistý provozní příjem

365 280

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

7 026 250

Zaokrouhleno

7 026 000

4.3.4. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení 48

Je snížení hodnoty vycházející z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, materiálů, technologií, důsledkem kterého je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení takových faktorů jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Technické opotřebení ukazuje na stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném sektoru nemovitostí v konkrétním místě a čase. Zohledňují možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a náklady na výstavbu. Při stanovení ekonomických nedostatků jsem vycházela z průběžně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku ve srovnatelných lokalitách. Důležité bylo vzít v úvahu koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Tržní ocenění rodinného domu nákladovou metodou bylo provedeno na základě Cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2016, které byly převzaty z webových stránek http://www.stavebnistandardy.cz/ [ 25 ] Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 22 236 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden dál v textu a v tabulkách 4 a 5. 49

Vypočet fyzického opotřebení Pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je potřeba určit fyzické opotřebení. Fyzické opotřebení stanovíme analytickou metodou podle vzorce: ∑ (Bi/Ci*100Ai) Bi…..skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení Ci…..předpokládaná celková životnost konstrukce Ai ….cenový podíl konstrukce Tabulka 4 Stanovení opotřebení stavby dle stáří jednotlivých zastoupených konstrukcí a vybavení analytickou metodou [5] – upraveno autorkou č.položky

konstrukce a vybavení

A

B

C

opotřebení v %

0,071

32

200

1,136

0,223

32

180

3,964444444

2

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce

3

Stropy

0,084

32

180

1,493333333

4

Zastřešení mimo krytinu

0,052

32

140

1,188571429

5

Krytiny střech

0,032

5

60

0,266666667

6

Klempířské konstrukce

0,008

5

70

0,057142857

7

Vnitřní omítky

0,062

5

70

0,442857143

8

Fasádní omítky

0,031

5

50

0,31

9

Vnější obklady

0,004

5

50

0,04

10

Vnitřní obklady

0,023

5

40

0,2875

11

Schody

0,024

5

90

0,133333333

12

Dveře

0,033

5

60

0,275

13

Okna

0,052

5

60

0,433333333

14

Podlahy obytných místností

0,022

5

20

0,55

15

Podlahy ostatních místností

0,011

5

60

0,091666667

16

Vytápění

0,044

5

50

0,44

17

Elektroinstalace

0,041

5

50

0,41

18

Bleskosvod

0,006

5

50

0,06

19

Rozvod vody

0,03

5

40

0,375

20

Zdroj teplé vody

0,018

5

40

0,225

21

Instalace plynu

0,005

5

40

0,0625

22

Kanalizace

0,028

5

60

0,233333333

23

Vybavení kuchyní

0,005

5

30

0,083333333

24

Vnitřní hygienické vybavení

0,051

5

60

0,425

25

Záchod

0,004

5

50

0,04

26

Ostatní

0,036

5

50

0,36

1

13,38401587

Celkem opotřebení v %

50

Tabulka 5 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu nákladovou metodou [24] – upraveno autorkou Název

Rodinný dům Slezanů

Číslo pozemku

2557/114, 2557/96

Nosná konstrukce

Klasická zděná

Skuteční stáří

32 let

Efektivní stáří po rekonstrukci

5 let

Ekonomická životnost

50 let

Zastavěná plocha

313 m2

Počet podlaží

2 nadzemní podlaží, podsklepený

Celková zastavěná plocha

513 m2

Celková podlahová plocha

424 m2

Celkový obestavěný prostor

1481 m3

Jednotkové reprodukční náklady

5170 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

7 656 770

Fyzické opotřebení

6 632 294,174

Funkční nedostatky

- 13,38% 0%

6 632 294,174

Koeficient prodejnosti +1,9

12 601 359

Venkovní úpravy (přípojky, plot) + 5 %

13 231 427

Pozemek

9 005 000

Indikovaná hodnota celkem

22 236 427

Zaokrouhleno

22 236 000

51

4.3.5. Závěr Tabulka 6 Stanovení tržní hodnoty rodinného domu [24] – upraveno autorkou Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací

27 430 000

90

24 687 000

Příjmová metoda

7 026 000

0

0

Nákladová metoda

22 236 427

10

2 223 642

metoda

Výsledná cena

26 910 642

Zaokrouhleno

26 911 000

Pří oceňování daného rodinného domu byly použité tří základní metody oceňování – porovnávací, příjmová a nákladová. Hodnota stanovená příjmovou metodou neodpovídá zcela hodnotě oceňovaného majetku, v současné době není vhodné pořizovat tento typ majetku za účelem výnosů z pronájmu. Nejdůležitější je porovnávací metoda, dávám jí váhu 90%. Nákladová metoda je v tomto případě pouze doplňková a koriguje stanovení tržní hodnoty rodinného domu. Přisoudila jsem jí váhu pouze 10%. Na základě výpočtu a použití základních metod oceňování jsem stanovila tržní hodnotu rodinného domu na: =26 911 000Kč. (slovy: dvacetšestmilionůdevětsetjedenácettisíckorunčeských)

Neprováděla jsem žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v tomto ocenění mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.

52

4.3.6. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem baklářské práce pro zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění.

53

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota v této práci je pouze informativní a není platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

4.3.7. Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. Tržní ocenění bylo zpracováno pro účel bakalářské práce, předmětem ocenění byl rodinný dům. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé.

V Praze, dne 16. března 2016

Iryna Bezugla

54

4.3.8. Přílohy k ocenění rodinného domu Informativní výpis z KN pozemek p.č. 2557/114 [26]

55

Informativní výpis z KN pozemek p.č. 2557/96 [26]

56

Informativní výpis z KN – katastrální mapa č.p.2296 [26]

57

Fotodokumentace - rodinný dům Slezanů 2296/9, Praha 6, Břevnov

Foto 1 Pohled na dům

Foto 2 Vstupní chodba

Foto 3 WC 1.NP

58

Foto 4 Schodiště

Foto 5 WC a sprchový kout 2.NP

Foto 6 Kuchyň 1.NP

Foto 7 Jídelna 1.NP

Foto 8 WC 1.NP

Foto 9 Jističe

59

Foto 10 Pokoj 1.NP

Foto 12 Pokoj 2.NP

Foto 11 Pokoj 2.NP

Foto 13 Střecha

60

Internetové nabídky – pozemek č. 1 [24]

61

62

Internetové nabídky – pozemek č. 2 [24]

63

64

Územní plán Praha 6 Břevnov – výřez p.č. 2587/4 [27]

65

Internetové nabídky – pozemek č. 3 [24]

66

67

Internetové nabídky – rodinný dům č. 1 [24]

68

69

70

Internetové nabídky – rodinný dům č. 2 [24]

71

72

Internetové nabídky – rodinný dům č. 3 [24]

73

74

75

5. Odhad tržní hodnoty bytového domu 5.1. Úvodní informace Ocenění bylo provedeno pro účel bakalářské práce, formální stránka, obecné informace, postup provedení ocenění byly čerpány ze skript Ing. Petra Orta, Ph.D. Cvičení z oceňování nemovitostí [23]

Objednatel: BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

Zpráva o hodnocení č.002/2016 Bytový dům č. p. 323 ul. Elišky Peškové 1 Smíchov, Praha 5 Česká republika

Stanovení aktuální tržní hodnoty majetku

Datum ocenění: 3. 04. 2016

76

OBSAH 

Úvodní list



Obsah



Průvodní dopis



Popisné informace



Analýza nejvyššího a nejlepšího využití



Ocenění



Závěr



Omezující podmínky a předpoklady



Osvědčení

Přílohy 

Výpis z katastru nemovitostí



Snímek katastrální mapy



Fotodokumentace objektu

77

BIVŠ a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika

3. dubna 2016 Oznamuju Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako BYTOVÝ DŮM č.p 323/1 Uvedený na listu vlastnictví č. 2498, pro pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha Nacházejícího se na adrese Elišky Peškové 323/1,Praha 5 – Smíchov, Česká republika V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku ve vlastnictví jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 2. dubnu 2016 – ke dni místního šetření. Je mi známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro závěrečnou práci bakalářského studia. Není mi známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účely jako např. stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze 5, na listu vlastnictví č. 2498, pro katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 28. 3. 2016 je přílohou této zprávy. Oceňovaný majetek má 19 bytů a 3 nebytové prostory, které jsou v absolutním vlastnictví. Oceňovaný majetek byl osobně prohlédnut. Důležitými faktory při zpracování daného ocenění byly: Poloha, velikost, využitelnost pozemku Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu.

78

Předmětem daného ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. nejsou předmětem daného ocenění. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

5.2. Popisné informace 5.2.1. Lokalita Oceňovaný majetek – bytový dům č.p. 323/1 se nachází v širším středu Prahy, ve čtvrti Smíchov, která je zejména v poslední dekádě lokací s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných tržních cen v Praze. Tato lokalita je charakteristická rezidenčním bydlením vyššího a nejvyššího standardu, výbornou občanskou vybavenosti. Je to komerčně atraktivní lokalita s vysokým rozvojovým potenciálem a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V dochůdné vzdálenosti od oceňovaného domu je k dispozici kompletní občanská vybavenost – parková zona, obchodní síť, banky, lékárny, myčka aut apod. Zastávky městské hromadné dopravy – autobus, tramvaj a metro (trasa B – stanice Anděl) jsou rovněž v dochůdné vzdálenosti. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, ale není dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo ve dvorku ve vnitrobloku není možné. Kvalitu pohledových horizontů lze hodnotit jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou bytových domů ze stejného období.

5.2.2. Oceňovaný majetek Oceňovaná nemovitost se skládá z obytného domu, venkovních úprav a pozemku. Bytový dům je rohový v řadě obdobných bytových domů. Je po rekonstrukci (kolaudační rozhodnutí z 12. 5. 2014 roku). Je podsklepený a má 6 podlaží (1.PP až 6. NP). V přízemí jsou obchodní prostory a kanceláře, v suterénu jsou společné prostory (sklad pro správu objektu, kotelna, chodba, úklidová komora, sklepní koje k bytům, zbytek domu tvoří bytové jednotky.

79

5.2.3. Historie Dům je z roku 1867. Původně technické vybavení domu bylo špatně, to se týkalo především hygienického zázemí. V domě byly pouze dva společné záchody na každém podlaží. Byty neměly koupelny, koupelny v některých bytech byly postupně dostavovány. V roce 1993 byla provedena částečná rekonstrukce s opravou střešní krytiny, byla opravena fasáda. V roce 2012 bylo vydáno stavební povolení na provedení rekonstrukce objektu. Byly provedeny dispoziční změny v 1. PP, rozdělení prostor bytových jednotek, vestavba bytů do půdního prostoru v 5. NP a 6. NP, úprava střechy, dostavba nového výtahu.

5.2.4. Pozemek Oceňovány objekt stojí na pozemku č.p. 92 o rozloze 487 m2. Pozemek je převážně zastavěn domem. Malá nezastavěná část tvoří předzahrádku ve vnitrobloku.

5.2.5. Vedlejší stavba a úpravy Vedlejší stavby a venkovní úpravy jsou tvořeny jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, oplocením dvorku ve vnitrobloku, zpevněnou plochou. Betonová plocha dvora je odvodněna venkovní kanalizací. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.

5.2.6. Bytový dům Bytový dům je rohový, postavený v nárožní pozici. Základní konstrukční systém oceňovaného bytového domu je klasický – svislé nosné konstrukce z plných pálených cihel. Základy jsou kamenné, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou jednak vetknuty do nosných zdí, jednak opřeny o ocelovou schodnici. Stropy v suterénu a v přízemí jsou klenby klenuté. Stropy ostatních podlaží je dřevěný trámové. Krov je dřevěný sedlový. Krytina je tašková. Klempířské konstrukce jsou úplné, provedené z měděného plechu. Uliční i dvorní fasáda je opatřena dvouvrstvou omítkou. Okna jsou dřevěná, špaletová, dveře dřevěné, náplňové. Topení je ústřední, je k dispozici místní 80

plynová kotelna pro vytápění a ohřev užitkové vody v objektu. Vytápění je zajištěné 4x plynovými kotly s atmosférickým hořákem a čerpadlem. V každé bytové jednotce je osazen termostat zajišťující uzavření přívodu topné vody do bytu. Rozvody elektro 220/380 V a rozvody vody jsou rozvedeny do všech podlaží. K dispozici je nový výtah se zděnou výtahovou šachtou od 1. NP do 5. NP. Většinu konstrukčních prvků, dílů a celků lze hodnotit jako prvky standardní. Oceňovaný bytový dům je ale výjimečný tím, že se mimořádné množství prvků – okna, dveře, schodiště, fasáda, apod. zachovalo v původním stavu a provedení z konce 19. století, což ve svém souhrnu vytváří nezaměnitelný „genius loci“ objektu .

5.2.7. Aktuální vzužiti majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 19 bytů a 3 nebytových prostorů. 1.PP – společné prostory, kotelna, chodba, úklidová komora, 20 sklepených kojí k bytům, 2 nebytové prostory – sklady. 1.NP – společné prostory: průjezd, výtah, sklad popelnic, domovní schodiště, 3 komerční jednotky s určením jako obchodní jednotka. 2.NP – 6.NP – obsahují společné prostory jako chodby, patrovou podestu, výtah, schodiště a bytové jednotky.

5.2.8. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu po rekonstrukci, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Všechny byty v domě jsou v absolutním vlastnictví, v některých bytech bydlí vlastníci a některé byty a nebytové prostory jsou pronajaté za tržní nájemné.

81

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

5.3. Ocenění 5.3.1. Úvod Při stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospěje diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem použila kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsem použila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem použila všechny tři metody ocenění.

5.3.2. Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku Při stanovení obvyklé ceny je nutno vycházet z předpokladu, že pozemek je volný a připraveny k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení obvyklé ceny pozemků souvisejících s oceněním bytového domu máme použit pro porovnání volné pozemky v této lokalitě. Z důvodu toho, že v dané lokalitě nejsou k dispozici volné pozemky pro porovnání, použila jsem cenu z cenové mapy. Cena v této lokalitě podle cenové mapy je 10 450 Kč za m2. Výměra pozemku je 487 m2.

82

Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem podle cenové mapy je: 5 089 150 Kč a je kalkulována následně: 10 450 * 487 =5 089 150 Kč

Stanovení ceny obvyklé nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení ceny obvyklé majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Jednalo se o nabídky, proto jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku podlahovou plochu. Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je 102 796 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 7 na následující straně.

83

Tabulka 7 Stanovení tržní hodnoty bytového domu porovnávací metodou [23] – upraveno autorkou MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo Adresa nemovitosti Katastrální území

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

1 Bytový dům Elišky Peškové 92 Elišky Peškové 323/1 Smíchov

Obec Praha Okres Praha 5 B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

2 Bytový dům Holečkova

Bytový dům Strakonicka

1293 Mahenova 8

N/A Holečkova

Košíře

Smíchov

1856 Strakonicka 11 Smíchov

Praha Praha 5

Praha Praha 5

Praha Praha 5

512

240

329

10450

10450

2 508 000

3 438 050

1343

680

1729

47 000 000

40 000 000

53 000 000

41 649 600

37 492 000

49 561 950

31 012,36

55 135,29

28 665,09

4. 4. 2016

4. 4. 2016

4. 4. 2016

1

1

1

Hodnota za 1 m2 10450 10450 pozemku Hodnota pozemku 5 089 150 5 350 400 celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové podlahové plochy 2342 X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota

31 012,36

D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Korekce

Absolutní

Absolutní

Nabídka 0,9

49 621,76

Ne

Absolutní 1

27 911,12 Ne

49 621,76

84

1 25 798,58

Ne 1

0,9 25 798,58

Absolutní 1

Upravená hodnota

28 665,09

Nabídka

27 911,12

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

55 135,29

0,9

Upravená hodnota Vlastnická práva

3

Bytový dům Mahenova

487

Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

Porovnávaná nemovitost

Ne 1

1

Upravená hodnota Využití podle územního plánu Korekce

27 911,12 Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům

Bytový dům 1

27 911,12 Ano

Ano

49 621,76

Ano 1

27 911,12 Ne

Ne

49 621,76

27 911,12

1 25 798,58

Ne

Ne

1

Upravená hodnota

1 25 798,58

Ano 1

Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce

25 798,58

1

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce

49 621,76

1 49 621,76

1 25 798,58

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Korekce

1,05

Upravená hodnota Technický stav objektu

Dobrá

29 306,68 Výborný

Dobrý

Korekce

Technická vybavenost budovy Korekce

Výborná

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Omezený

34 054,13

1

Omezený

Kompletní

38 684,82 Dobrá

85

37 459,54

1

Dobrá 1

1

Kompletní

49 621,76

Dobrá

37 459,54

1

1

Upravená hodnota

1

Omezený

49 621,76

Kompletní

37 459,54 Dobrá

49 621,76

38 684,82

1,1

1

1

Kompletní

Dobrá

Dobrá

Omezený

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování Korekce

49 621,76

49 621,76

38 684,82

Upravená hodnota Dopravní obslužnost

1,2

1

Upravená hodnota

Dobrý 1

1,1 38 684,82

1,1 28 378,44

Výborná

Korekce

Další možný rozvoj nemovitosti Korekce

49 621,76 Výborný

35 168,02

Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy

1

1,2

Upravená hodnota

Horší

1 37 459,54 Dobrá

1

1

Upravená hodnota Atraktivita objektu

38 684,82 Dobrá

Dobrá

Korekce

Dobrá 1

38 684,82 N/A

49 621,76

N/A

N/A

Korekce

49 621,76

Obdobný

Korekce

Menší 1

Upravená hodnota

38 684,82

Jiná korekce

1

Upravená hodnota

38 684,82

39 332,52

0,95

1 39 332,52

N/A

Korekce

1

Obdobný

47 140,67

N/A

39 332,52

1

38 684,82

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1,05

N/A

1

Upravená hodnota

37 459,54 Horší

1

Upravená hodnota Jiná technická korekce

49 621,76

N/A 1

47 140,67

1 39 332,52

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

97 706 694,28

Celková porovnávací hodnota

102 795 844,28

41719,34

5 089 150

Zdroj: [24]

5.3.3. Přijmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. 86

Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě nabídkových cen pronájmů bytů v této lokalitě. Ve svých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 96 574 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce 8. Tabulka 8 Stanovení tržní hodnoty bytového domu příjmovou metodou [23] – upraveno autorkou Příjem z pronájmu - tržní nájemné

7 242 840

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

5%

Efektivní hrubý příjem Provozní

náklady

/náklady

362 142 6 880 698

na

údržbu, pojistné

495 000

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

Provozní náklady celkem

495 000

Rezervy na renovace

591 255

Čistý provozní příjem

5 794 443

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota

96 574 050

Zaokrouhleno

96 574 000 87

5.3.4. Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vycházející z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, materiálů, technologií, důsledkem kterého je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení takových faktorů jako všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Technické opotřebení ukazuje na stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor.

88

Ekonomické nedostatky vycházejí z poměru nabídky a poptávky v daném sektoru nemovitostí v konkrétním místě a čase. Zohledňují možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a náklady na výstavbu. Při stanovení ekonomických nedostatků jsem vycházela z průběžně aktualizované databáze, která vychází ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku ve srovnatelných lokalitách. Důležité bylo vzít v úvahu koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Tržní ocenění bytového domu nákladovou metodou bylo provedeno na základě Cenových ukazatelů ve stavebnictví pro rok 2016 JKSO, které byly převzaty z webových stránek stavebnistandardy.cz [26]. Podle nich cena je 4715Kč za m3. Tuto cenu jsem upravila polohovým koeficientem 1,25 a jsem vzala v úvahu i umělecká díla (10%). Cena za m3 stanoví 6483 Kč/m3. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je: 90 821 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden dál v textu a v tabulkách 9-10 na následující straně.

Vypočet fyzického opotřebení

Pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je potřeba vědět fyzické opotřebení. Fyzické opotřebení stanovíme analytickou metodou podle vzorce: ∑ (Bi/Ci*100Ai) Bi…..skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení Ci…..předpokládaná celková životnost konstrukce Ai ….cenový podíl konstrukce

89

Tabulka 9 Stanovení opotřebení stavby dle stáří jednotlivých zastoupených konstrukcí a vybavení analytickou metodou [5] – upraveno autorkou č.položky

konstrukce a vybavení

A

B

C

opotřebení v %

0,06

147

200

4,41

0,188

147

200

13,818

2

Základy včetně zemních prací Svislé konstrukce

3

Stropy

0,082

147

200

6,027

4

Zastřešení mimo krytinu

0,053

2

140

0,075714286

5

Krytiny střech

0,024

2

80

0,06

6

Klempířské konstrukce

0,007

2

80

0,0175

7

Úpravy vnitrních povrchů

0,069

2

70

0,197142857

8

Úpravy vnějších povrchů

0,031

2

50

0,124

9

Vnitřní obklady

0,021

2

50

0,084

10

Schody

0,03

2

200

0,03

11

Dveře

0,032

2

70

0,091428571

12

Vrata

-

-

-

13

Okna

0,054

2

80

0,135

14

Povrch podlah

0,031

2

50

0,124

15

Vytápění

0,047

2

50

0,188

16

Elektroinstalace

0,052

2

50

0,208

17

Bleskosvod

0,004

2

50

0,016

18

Vnitřní vodovod

0,033

2

50

0,132

19

Vnitřní kanalizace

0,032

2

60

0,106666667

20

Vnitřní plynovod

0,004

2

50

0,016

21

Ohřev teplé vody

0,021

2

40

0,105

22

0,018

2

20

0,18

0,038

2

30

0,253333333

24

Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická zařízení včetne WC Výtahy

0,013

2

50

0,052

25

Ostatní

0,056

2

40

0,28

1

23

26,73078571

Celkem opotřebení v %

90

Tabulka 10 Stanovení tržní hodnoty bytového domu nákladovou metodou [23] – upraveno autorkou Název

Bytový dům ulice Elišky Peškové

Číslo pozemku

p.č. 92

Nosná konstrukce

Klasická zděná

Skuteční stáří

149 let

Ekonomická životnost

50 let

Zastavěná plocha

417 m2

Počet podlaží

6 nadzemních podlaží, podsklepený

Celková zastavěná plocha

2 755 m2

Koeficient využitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

2 342 m2

Celkový obestavěný prostor

9 405 m3

Jednotkové reprodukční náklady

6483,125 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

60 973 790,625

Fyzické opotřebení

- 26,73 %

44 675 496,4

Funkční nedostatky

0%

44 675 496,4

Ekonomické nedostatky +1,9

84 883 443,14

Venkovní úpravy (přípojky, plot) + 1 %

85 732 277,6

Pozemek

5 089 150

Indikovaná hodnota celkem

90 821 427,6

Zaokrouhleno

90 821 000

91

5.3.5. Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 3. dubnu 2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace: Tabulka 11 Stanovení tržní hodnoty bytového domu [23] – upraveno autorkou Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

102 796 000

70

71 957 200

Příjmová metoda

96 574 000

20

Nákladová metoda

90 821 000

10

Porovnávací metoda

Výsledná cena

19 314 810 9 082 100 100 354 110

Zaokrouhleno

100 354 000

Pří oceňování daného bytového domu byly použité tří základní metody oceňování – porovnávací, příjmová a nákladová. Nejdůležitější je porovnávací metoda, která nejlépe vypovídá o ceně majetku, proto jí dávám váhu 70%. Příjmová metoda určuje zhodnocení kapitálu vloženého do nemovitosti, jedná se o typ nemovitosti, která je pořizována za účelem jejího pronajímání, proto jí dávám váhu 20%. Nákladová metoda je v tomto případě pouze doplňková a koriguje stanovení tržní hodnoty bytového domu. Přisoudila jsem jí váhu pouze 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 3. dubnu 2016 reprezentována částkou = 100 354 000 (slovy: stomilionůtřistapadesátčtyřitisíckorunčeských)

92

5.3.6. Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z jiných veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené v Ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovinoformaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí. 5.

Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Toto ocenění bylo vypracováno pouze za účelem bakalářské práce pro zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu tohoto ocenění.

93

9. Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v tomto ocenění. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota v této práci je pouze informativní a není platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

5.3.7. Osvědčení Já níže podepsaná, tímto osvědčuji, že: 1. Tržní ocenění bylo zpracováno pro účel bakalářské práce, předmětem ocenění byl bytový dům. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé.

V Praze, dne 3. dubna 2016

Iryna Bezugla

94

5.3.8. Přílohy k ocenění bytového domu Informativní výpis z KN pozemek p.č. 92 [26]

95

Informativní výpis z KN pozemek p.č. 92 [26]

96

Informativní výpis z KN – katastrální mapa p.č. 92 [26]

97

Cenová mapa 1 pozemek p. č. 92 [28]

98

Fotodokumentace bytový dům Elišky Peškové č. p. 323/1

Foto 2 Pohled na dům

Foto 2 Detail fasáda

Foto 3 Pohled na dům

99

Foto 4 Vnitroblok

Foto 6 Pohled na střechu

Foto 5 Společné prostory a schodiště

Foto 7 Vstupní chodba

100

Internetové nabídky – bytový dům č. 1 [23]

101

102

Informativní výpis z KN Mahenova č. p. 149 [26]

103

Internetové nabídky – bytový dům č. 2 [24]

104

105

Internetové nabídky – bytový dům č. 3 [24]

106

107

Informativní výpis z KN Strakonická p. č. 596 [26]

108

6. Analýza trhu městské časti Praha 6 6.1. Charakteristika hlavního města Prahy Praha je hlavní a současně největší město České republiky. Rozkládá se na území 496 km2 s počtem obyvatelů 1 262 612.[29] Ve struktuře osídlení v České republice Praha výrazně dominuje. Například Brno považované za druhé největší město představuje jenom třetinu její populační velikosti. Z geografického pohledu se Praha nachází ve středu Evropy a je centrem politiky, kultury, ekonomiky, mezinárodních vztahů a je to město s vysokou životní úrovní. Podle statistik Eurostatu Praha obsadila devátou pozici z nejbohatších regionů v Evropě. Také je považována za nejatraktivnější historické velkoměsto. Od roku 1992 je právě její historické centrum památkovou rezervaci UNESCO.

Díky tomuto faktu je hojně

navštěvováno turisty. Patří i mezi nejnavštěvovanější města Evropy, je pátá po Londýně, Paříži, Istanbulu a Římu. Všechny tyto aspekty se odrážejí ve specifickém charakteru a postavení Prahy mezi ostatními regiony naší republiky. [30, 31] Praha je od roku 2001 členěna na 22 správních obvodů, z hlediska samosprávy ji tvoří 57 autonomních městských částí s vlastními volenými orgány. Jsou zde městské části s vyloženě městským charakterem, městské části s převážně obytným charakterem bytové zástavby dvacátých a třicátých let 20. století, městské části s převažujícím průmyslovým charakterem, sídlištní městské části se zástavbou panelového typu, městské části příměstského charakteru; některé z nich vznikly postupným připojováním okolních obcí venkovského typu. Liší se hustotou zástavby a zalidnění, kvalitou technické infrastruktury i sociálně ekonomickými podmínkami. Také v počtu obyvatel jsou mezi těmito částmi velmi významné rozdíly. Zatímco čtyři (v roce 2007 to byly pouze tři – bez Prahy 6) městské části počtem obyvatel překračují 100 tisíc (Praha 4, Praha 10, Praha 8 a Praha 6), dvanáct městských částí nedosahuje ani 2 tisíc obyvatel a z toho tři městské části mají méně než 500 obyvatel (Praha Nedvězí, Praha-Královice a Praha-Benice).[32]

109

6.2. Charakteristika městské části Praha 6 Městská část Praha 6 se nachází v severozápadní části Prahy s počtem obyvatelů 100 tisíc a rozlohou 41 km2. Patří mezi největší a nejlidnatější městské části. Praha 6 je složena z katastrálních území Bubenče (část), Břevnova, Dejvic, Hradčan (část), Liboce, Ruzyně, Střešovic, Veleslavína a Vokovic. Je charakterizována velkým podílem zelených ploch a míst s vilovou zástavbou. Díky tomu je tato čtvrť vyhledávanou a žádanou městskou částí mezi pražskými obyvateli i návštěvníky hl. m. Prahy.[31,33] Bubeneč a Břevnov byly už v minulosti ze všech bývalých obcí tvořících dnešní Městskou část Praha 6 nejdůležitějšími částmi města. Jenom ony měly svůj znak podle rozhodnutí císaře Františka Josefa již v roce 1904 a 1907. Břevnov je historicky nejstarší součásti Prahy 6. Městský obvod Praha 6 byl ustanoven jako jeden ze 16 městských obvodů se spádovým centrem v Dejvicích a Bubenči v letech 1949–1960. Potom podle Zákona č. 36/1960 Sb. z 11. dubna 1960 o územním členění státu s účinností od 1. července 1960 už byl jako jeden z 10 městských obvodů. Městský obvod Praha 6 vznikl v podstatě sloučením dosavadních obvodů Praha 6 a části Prahy 5 (Břevnov a zbylé části Dolní Liboce a Střešovic, pozůstatek někdejšího obvodu XVIII.) 11. července 1960 přibyla do obvodu nově připojená obec Ruzyně, současně došlo i k úpravě hranic s některými sousedícími mimopražskými obcemi (Přední Kopanina, Nebušice, Lysolaje). V letech 1968–1974 byl rozšířen o území dalších obcí připojených k Praze. Byly připojeny obce Řepy, Nebušice, Lysolaje a Suchdol. V rámci rozšiřování Prahy zákonem ČNR č. 31/1974 Sb. od 1. července 1974 přibyla do Prahy 6 Přední Kopanina.[31,33] Od 24. listopadu 1990 byla ustanovena Městská část Praha 6 jako jedna z 56, později 57 městských částí. Její území zahrnuje centrální část městského obvodu Praha 6 (bez území obcí připojených k Praze od roku 1968). Jako správní obvod Praha 6 je označeno celé území, pro které má úřad městské části Praha 6 některé přenesené působnosti státní správy, t. j. téměř celé území obvodu Praha 6 s výjimkou městské části Praha-Řepy. Na rozdíl od Ruzyně si všechny další části, připojené od roku 1968, zachovaly vlastní úřady a samosprávu. V současné době obvod zahrnuje městské části Praha 6, Praha-Přední Kopanina, Praha Nebušice, Praha-Lysolaje, Praha-Suchdol a Praha 17 (Řepy).(Obrázek č.1) Sousedí s městskými obvody Praha 5, Praha 1, Praha 7, Praha 8 a s obcemi Roztoky, 110

Únětice, Horoměřice, Statenice, Tuchoměřice, Kněževes, Dobrovíz a Hostivice v okrese Praha-západ. Od roku 1990 není jednotkou územní samosprávy ani obecné státní správy, ale je značen na tabulích územní orientace a jsou podle něj nadále organizovány například justice nebo pošta. Obrázek č.1 Mapa městské části Praha 6 [34]

Na území Prahy 6 je hodně zeleně. Hlavními zelenými zonámi jsou přírodní park KošířeMotol, přírodní park Šárka-Lysolaje a také nejznámější a nejrozsáhlejší pražský park přírodní rezervace Divoká Šarka. To významně zvyšuje atraktivitu pří výběru místa bydlení. Důležitá je také výborná dostupnost městské dopravy. V minulém roce byly prodlužena linka metra A od stanice Dejvické do Motola. Dopravní obslužnost také zajišťují tramvajové a autobusové linky, některé z nich byly v poslední době upraveny, posíleny spoje a prodlouženy do okrajových částí Prahy 6. [33] Významnou událostí bylo otevření tunelového komplexu Blanka, což přineslo velké zlepšení automobilové dopravy. Tento tunelový komplex je největší podzemní stavbou nejenom v Praze, ale i v celé České republice, je také největším městským tunelem 111

v Evropě. Jeho celková délka je 5,5 kilometru. [29] Občanská vybavenost v Praze 6 je výborná. Na území městské části se nacházejí obchodní centra, kina, divadla, nejznámější z divadel na Praze 6 například Semafor, Dejvické divadlo. Dále zde jsou důležité pražské vysoké školy, například ČVUT. Okrajové časti Přední Kopanina, Nebušice, Lysolaje nejsou zdaleka tak hustě osídlené, proto také úroveň jejich občanské vybavenosti odpovídá charakteru jejich zástavby. Na území Prahy 6 sídlí zastupitelské úřady, některá velvyslanectví například Ruské federace. Proto se zde pohybuje hodně diplomatů, pracovníků úřadů a cizinců, kteří mají zájem bydlet v této lokalitě, poblíž svých pracovišť. Důvodem je také dobrá dopravní dostupnost do centra města, na letiště, výjimečná občanská vybavenost, cizinecké školy (Ruské federace v Dejvicích, Japonská škola v Řepích, americká International School of Prague v Nebušicích). Tyto všechny faktory mají pozitivní vliv na poptávku nemovitostí v městské části Praha 6. Negativní vliv na realitní trh má zvýšené riziko povodní. Poslední největší povodně na území MČ-P6 byly zaznamenány v roce 2002. V Praze 6 v této době byly zatopeny tři oblasti: Podbaba, Lysolajské a Šárecké údolí a Sedlec, kde voda dosahovala i deseti metrů, což byla největší hloubka v celé Praze. Oblast Sedlce a Lysolajského a Šáreckého údolí patří totiž k nejníže položeným místům v hlavním městě a domy v těchto místech byly proto zatopeny doslova až po komín. Z toho důvodu se ceny nemovitostí v těchto částech výrazně odlišují od cen v centrálních částech Prahy 6. [36]

6.3. Analýza trhu s pozemky Za poslední několik let lze pozorovat, že ceny pozemků dlouhodobě stoupají. Pozemky nakupují nejen lidé, kteří chtějí stavět dům, ale i ti, kteří chtějí bezpečně uložit peníze. Na základě dat z internetu a tisku lze konstatovat, že ceny rostly nejvíce v blízkém okolí velkých měst, především Prahy, kde je poptávka po volných pozemcích nejvyšší. Pozemky jsou nedostatkovým zbožím, v centrálních lokalitách prakticky nevyskytují, což se projevuje v jejich cenách, které stále rostou. Pozemků navíc ubývá, a proto podle predikce analytiků lze i v dalších letech očekávat jejich zhodnocování. Jak říkají analytici, pro investora pozemek může být jako investice vhodným prostředkem pro rozložení rizika. Proto pozemky nakupují především developeři

112

a investoři.

6.4. Stavební pozemky O stavební pozemky byl vždy velký zájem. Stavebních pozemků je v centrálních častí Prahy 6 nedostatek, jenom ojedinělé nabídky, nabídek je více v okrajových částech. Ceny se výrazně odlišují. Nejvyšší ceny stavebních pozemků jsou v Dejvicích a Břevnově, nejnižší v Přední Kopanině. Stavební pozemky v lokalitách vzdálenějších od centra jsou mnohem levnější. Ceny se pohybují od 660 Kč za m2 v Přední Kopanině do 15 000 za m2 v Dejvicích vedle ulici Evropské a Vítězného náměstí. Je to ukázkový příklad demonstrující, jak důležitá je lokalita a jak se odráží na ceně. Tyto pozemky za 660 i 15 000 Kč za m2 mají přibližně stejnou plochu (kolem 3 000 m2). Rozdíl v ceně je výrazný kvůli lokalitě. [24]

6.5. Zemědělské pozemky Zemědělské pozemky se v Praze 6 nevyskytují. Ojedinělé nabídky jsou jenom na okraji a za předpokladu, že z nich vzniknou stavební. Nabídky zemědělských pozemků jsou v Horoměřické ulici v Dejvicích a Přední kopanině v cenách od 235 do 760 Kč za m2. Konkrétní cenové nabídky jsou uvedeny v tabulce 12. [24]. Tabulka 12 Cenové nabídky zemědělských pozemků Lokace

Lokace

Cena

Cena za m2

Prodej pole 74

Praha 6 - Přední

22 260 000 Kč

299,94 Kč za m2

216 m²

Kopanina

Prodej pole 11

Horoměřická,

2 674 770 Kč

235 Kč za m²

382 m²

Praha 6

Prodej pole 3 008

Horoměřická,

2 300 000 Kč

764,63 Kč za m²

m²

Praha 6 - Dejvice

Zdroj: [24]

113

6.6. Komerční pozemky Nabídka komerčních pozemků je velmi omezená v cenách 2 600 - 3 600 Kč za m2. Z inzerovaných nabídek je zřejmé, že ceny se liší i z důvodu již vydaného územního rozhodnutí pro výstavbu komerčního objektu.[24] V současnosti je v nabídce celkem je 65 inzerátů, v nich převládají stavební pozemky (43),potom jsou zahrady (8), pole (7), komerční (2), lesní (1), ostatní (4) To jsou okrajové lokality městské časti Praha 6 - převažně Přední kopanina, Nebušice, Řepy, Horoměřice, vzdalená část Dejvice. Ceny pozemků se liší a zaleží na jejich možném využití, lokaci, uzemním plánu, svažitostí, napojení na inženýrské sítě. Stavební pozemky jsou mnohem dražší než ostatní (zahrady, pole, lesní pozemky).

6.7. Analýza trhu prodeje nemovitostí – staveb Byty V centrální části Prahy 6 se nacházejí cihlové domy z dvacátých let i z pozdějšího poválečného období, v místech vzdálenějších od centra se vyskytují také panelové domy a nové bytové developerské projekty. K dnešnímu dni S reality inzeruje 423 nabídek prodeje různých typů bytů. V tabulce č. 13 jsou uvedeny lokality a intervaly nabídkových cen. [24] Bytů 1+kk není mnoho. K dnešnímu dni je v nabídce většina bytů v Dejvicích, několik v Břevnově, Ruzyni a Liboci. Ceny se pochybují: v Dejvicích od 70 000 do 90 000 Kč za m2, a to pouze v cihlových domech, v Břevnově od 65 000 do 90 000Kč za m2, v Ruzyni od 60 000 do 65 000 Kč za m2, i v Liboci kolem 70 000 Kč za m2. V ostatních částech nabídky nebyly k dispozici. Větších bytů je v nabídce mnohem více. V současné době je největší podíl bytů v Dejvicích, dále v Břevnově, Střešovicích. V Ruzyni a Řepích převládá nabídka bytů v panelové zástavbě. V Praze 6 na Hradčanech je nejmenší počet nabídek bytů, ale jednoznačně nejvyšší ceny. Ceny v ostatních lokalitách se pochybují: v Dejvicích od 40 000 do 150 000 Kč za m2, v Břevnově od 50 000 Kč do 90 000 Kč za m2, ve Střešovicích od 60 000 do 85 000 Kč za m2, v Ruzyni od 40 000 do 65 000 Kč za m2, v Řepích od 40 000 do 65 000 Kč za m2, v Liboci kolem od 50 do 90 000 Kč za m2. Nejmenší počet nabídek je momentálně na Hradčanech, ve Veleslavíně, Vokovicích a Lysolajích. Hradčany se vymykají i cenou, zde jsou jen jednotlivé nabídky a ceny nejvyšší. Oproti 114

okrajovým částem Prahy 6, kde jsou ceny nejnižší. Ceny bytů jsou závislé na lokalitě, atraktivitě bytu,

jeho

kvalitě, údržbě.

Byty v cihlových

domech jsou

dražší

než v panelových. Nabídka a zároveň i poptávka je mnohem větší v atraktivnějších částech Prahy 6 – v Dejvicích, Hradčanech, Bubenči a Břevnově a také v nejlevnějších zónách Ruzyně a Řepy (tabulka13). Tabulka 13 Ceny bytů v Praze 6 Byty 1+1 až 2+1

Byty 1+kk

Byty 3+kk až 4+1

Lokace Cena v Kč v nabídce

Cena v Kč za m 2 v tisícíc h

Cena v Kč v nabídce

Cena za m 2 v tisících

Cena v Kč v nabídce

Cena v Kč za m 2 v tisícíc h

3 650 0004 390 000

70-90

3 990 0009 700 000

65-120

3 500 00024 200 000

40-50

Dejvice

2 000 000 3 600 000

65-90

27000006 900 000

55-95

4 990 00014 690 000

50-90

Břevnov

-

-

3 400 0004 500 000

60-70

6 500 00011 000 000

70-85

3 793 930

60-65

3 100 0004 900 000

40-65

3 400 0004 600 000

40-65

2 200 000

54-55

2 700 0003 300 000

50-65

2 980 0004 500 000

35-40

-

-

6 200 000

140

9 700 00019 500 000

72 195

3 300 0003 650 000

65-75

3 400 0003 650 000

65-75

3 600 0008 850 000

50-90

-

-

2 700 00010 930 000

50-90

7 600 00017 550 000

63 114

-

-

1 990 0005 300 000

53-74

7 000 0009 350 000

52-65

-

-

-

-

7 500 0009 580 000

62-80

-

-

2 990 0003 490 000

62-83

4 100 0004 900 000

41-50

-

-

3 000 0003 790 000

50-58

3 620 00013 460 000

52-80

Střešovice Ruzyně Řepy Hradčany Liboc Bubeneč Vokovice Lysolaje Suchodol Veleslavin Zdroj: [25]

115

Rodinné domy Největší množství nabídek je v Nebušicích, Suchodole, Břevnově, Řepích, Ruzyni a v Dejvicích – v Šáreckém údolí. Velký podíl připadá na nové developerské projekty, nabídek starších rodinných domů je menší množství. V Dejvicích jsou ceny od 17 000 000 do 35 000 000 Kč. V Břevnově se ceny pohybují mezi 12 000 000 až 36 000 000 Kč. Ve Střešovicích je na prodej menší množství rodinných domů, jedná se většinou o rozlehlejší vily v cenách od 18 000 000 do 35 000 000 Kč. V Ruzyni je také omezená nabídka v cenách mezi 10 000 000 až 40 000 000Kč. Mnohem větší počet nabídek je ve čtvrti Řepy, v cenách mezi 5 000 000 aá 25 000 000 Kč. Na vyšší nabídce se zde již projevila výstavba řadových domků. V Bubenči a Hradčanech nebyly nalezeny žádné nabídky. V Lysolajích, Vokovicích, Suchdole a Veleslavíně je menší nabídka rodiných domů k prodeji v cenách od 6 000 000 do 20 000 000 Kč. Nejnižší cena je zaznamenána v Lysolajích za starší rodinný dům.

Objekty k individuální rekreaci Na území Prahy 6 se vyskytují nabídk\y ma prodej chat převážně v Suchdole a také několik nabídek v Lysolajích. Jedná se většinou o chaty v zahrádkářských koloniích. V cenách od 100 000Kč do 500 000 Kč. V ostatních částech Prahy 6 se tento typ objektů nevyskytuje. [24]

Bytové domy V dané kategorii je nabídka omezená. Vyskytují se nabídky na prodej v cenách od 15 000 000 Kč za menší domy v Řepích a Ruzyni do 60 000 000 Kč za větší objekty v Břevnově a Dejvicích.[24]

Administrativní prostory Na Praze 6 je malá nabídka na prodej kancelářských prostor. Většinou to jsou jednotlivé kanceláře nebo malé objekty v cenách od 20 000 do 100 000 Kč za m2. Nižší ceny jsou v Řepích a nejvyšší ve Střešovicích a v Břevnově.[24]

116

Průmyslové objekty a obchodní prostory. Na území Prahy 6 nejsou v nabídce žádné výrobní prostory. Skladovací prostory jsou v nabídce na okraji Prahy 6, v Nebušicích za cenu 30 000 K za m2. Nejvíce nabídek je na prodej obchodních prostor v cenách od 35 000 Kč za m2 do 95 000 Kč za m2. Nejnižší cena je nabízena v Suchdole, nejvyšších cen dosahují Dejvice, Hradčany a Břevnov .[24]

6.8. Analýza trhu s nájmy nemovitostí Byty Nejvíce bytů k pronájmu je v Dejvicích, v Břevnově, v Bubenči a v Liboci. Méně bytů je v nabídce v Řepích a Vokovicích a Veleslavíně. Jen ojediněle se vyskytují nabídky na pronájmy bytů na Hradčanech, v Lysolajích a v Suchdolu. Cenově se významněji odlišují Dejvice, Břevnov, Bubeneč a Hradčany. V ostatních lokalitách jsou ceny nižší, ale ne zásadně. Vliv na výši cen má malá nabídka pronájmů (Tabulka 14) [24].

Tabulka 14 Ceny nájemného bytů v Praze 6 Lokace

Byty 1+kk

Byty 1+1 až 2+1

Byty 3+kk až 4+1

Cena za byt/měsíc

Cena za byt/měsíc

Cena za byt/měsíc

v tisících Kč

v tisících Kč

v tisících Kč

Dejvice

7

15

8

40

10

100

Břevnov

7

8

7

28

15

40

Střešovice

-

-

9

28

15

50

Ruzyně

-

-

8

20

17

40

Řepy

8

-

9

13

12

25

Hradčany

-

-

13

16

40

-

Liboc

8

-

8

20

30

40

Bubeneč

9

11

12

30

15

40

Vokovice

6

12

9

15

9

45

Lysolaje

6

-

-

-

-

-

Suchodol

8

10

7

13

-

-

Veleslavin

11

-

13

15

Zdroj: [24]

117

25

50

Kancelářské prostory Na území Prahy 6 je v nabídce velké množství kancelářských prostor. Nejvíce se jich nabízí v Dejvicích, Bubenči, Břevnově a Vokovicích. Ceny se pohybují v intervalu od 100 do 350 Kč za m2 za měsíc. Ojedinělé nabídky se vyskytují v Řepích, Suchdolu a Ruzyni v cenách okolo 200 Kč za m2 za měsíc. Ceny se odlišují podle lokality a také podle technické kvality pronajímaných administrativních prostor.[25]

6.9. Vývoj trhu do budoucna V současnosti je problematické stanovit vývoj trhu v dlouhodobém výhledu. Trh ovlivňuje politická a ekonomická situace v České republice. Změny v legislativě, vývoj inflace, zaměstnanost, hypotéky, rozvoj krize – to všechno se odráží na změnách ve stanovení cen na trhu s nemovitostmi. V nejbližší době lze očekávat i další růst cen nemovitostí. V centrálních lokalitách Městské části Prahy 6 se volné pozemky prakticky nevyskytují. Pokud se ve vzdálenějších lokalitách ojediněle objevují nějaké pozemky, jsou vzacné, poptávka po takových pozemcích je vysoká a tento faktor se odráží na ceně. Množství pozemků se nezvětšuje, volné půdy ubývá a zájem po volných pozemcích roste. V nejvíce žádaných lokalitách jako jsou Dejvice, Břevnov se očekává růst cen nemovitostí, bytových a rodinných domů. Zcela výjmečné jsou Hradčany, kde se rodinné domy nevyskytují a bytové domy jsou vzhledem k historické centrální lokalitě velmi žádané. Zde z důvodu převisu poptávky nad nabídkou se očekává další růst cen bytů. Na Praze 6 v poslední době vzniklo několik významných developerských projektů, které nabízejí vyšší komfort bydlení, například v Lysolajích, v Břevnově, v Dejvicích, v Ruzyni a Liboci. Tyto novostavby obohatily nabídku rezidenčního bydlení v šírším centru Prahy. Administrativní

prostory

nejvíce

nabízí

Dejvice

a

nová

výstavba

kvalitních

administrativních budov zvyšuje konkurenci v tomto segmentu a očekáváme stagnaci cen.

118

7. Závěr Moje bakalářská práce byla věnovaná ocenění pozemku. Pozemek jako přírodní zdroj má své specifické zvlaštnosti.

Toto ovlivňuje stanovení jeho hodnoty a výběr metodiky

oceňování. Oceňování v České republice souvisí s politicko ekonomickou situací v státě a s faktory trhu, které ovlivňují stanovení tržní hodnoty pozemků. Obecně se při tržním oceňování používají tři základní metody – nákladová, výnosová (příjmová) a porovnávací. Nákladová metoda se při ocenění pozemků vůbec nepoužívá, pozemky jsou nereprodukovatelné - nejsou náklady na jejich výrobu, neopotřebovávají se, mají nekonečnou životnost – nelze zjistit jejich opotřebení. Výnosová metoda se používá jen výjmečně v případech, kdy pozemky mohou generovat výnos. Stavá se to u komerčně využitelných pozemků, například parkoviště, pozemky ke skladování. Porovnávací metoda je nejpoužívanější v praxi oceňování pozemků. Především metoda přímého porovnání, při které oceňovanou nemovitost porovnáváme s podobnými nemovitostmi. Zvláště u pozemků musíme zohlednit účel jejich využití. Údaje o účelu jejich využití a možné zastavitelnosti pozemků získáme z územního plánu. V praktické části, při provedení analýzy trhu městské části Prahy 6 jsem zjistila, že zemědělské pozemky se zde vůbec nevyskytují, pokud se objeví ojedinělá nabídka, předpokládá změnu využití na stavební pozemek. Analýzou trhu stavebních pozemků bylo konstatováno, že v centrální části Prahy 6 se volné stavební pozemky prakticky nevyskytují. V ostatních částech Prahy 6 poptávka po stavebních pozemcích převyšuje jejich nabídku, což se odráží na cenách pozemků. Při oceňování rodinného domu byly použity tři základní metody oceňování – porovnávací, příjmová a nákladová. Hodnota pozemku byla v tomto případě stanovena přímým porovnáním s obdobnými pozemky na Praze 6. V případě ocenění bytového domu nebyly nalezeny srovnatelné pozemky pro použití porovnávací metody. Proto byla cena pozemku stanovena podle cenové mapy. Cílem mé práce bylo popis, analýza, porovnání a vyhodnocení použití základních metod oceňování při ocenění pozemku. Nejdůležitější a nejpoužívanější metodou při ocenění pozemku je metoda přímého porovnání. Tuto metodu jsem použila pří ocenění pozemku rodinného domu. 119

8. Seznam použité literatury [1]

ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha:

Bankovní institut vysoká škola,a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-101. [2] SEJÁK, J a a kol. Oceňování pozemku a přírodních zdrojů. 1.výdání. Praha: Grada Publishing, 1999. ISBN 80-7169-393-6 [3] ČESKO. Zákon č.89/2012 Sb., občanský zákoník. In: Sbírka zákonů České republiky. 2012, částka 33, s. 1133-1344. Dostupný také z: http://aplikace.mvcr.cz/sbirka-zakonu/ [4] ČESKO. Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů. In: Sbírka zákonů České republiky. 1997, částka 54. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [5] ČESKO. Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovácí vyhláška) č.441/2013 Sb In: Sbírka zákonů České republiky.2013, částka 173, s.7422. Dostupná také z: https://portal.gov.cz/ [6] ČESKO. Vyhláška k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovácí vyhláška) č.345/2015 Sb In: Sbírka zákonů České republiky. 2015, částka 146,s.4554. Dostupná také z: https://portal.gov.cz/ [7] ČESKO. Zákon č.444/2011 Sb., o znalcích a tlumočnících. In: Sbírka zákonů České republiky.2011, částka 153, s.5818. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [8] ČESKO. Zákon č.183/2006 Sb., o územním planování a stavebnim řadu (stavební zákon). In: Sbírka zákonů České republiky.2006, částka 63, s.2226. Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [9] ČESKO. Zákon č.265/2013, o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: Sbírka zákonů České republiky. 2013 Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [10] ČESKO. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. In: .Sbírka zákonů České republiky.1990 Dostupný také z: https://portal.gov.cz/ [11] ČÚZK. Státní správa zeměměřictví a katastru cuzk.cz [online]. © 2016 [cit. 2016-0221]. Dostupné z: http://www.cuzk.cz/Katastr-nemovitosti/O-katastru-nemovitosti/Ucelkatastru.aspx [12] SCHNEIDEROVÁ HERALOVÁ, Renata. Oceňování nemovitostí. Vydání první. Praha: České vysoké učení technické, 2008. ISBN 978-80-01-04032-4. [13] ZAZVONIL, Zbyněk. Porovnávací hodnota nemovitostí. Vydání 1. Praha: Ekopress, 120

2006. ISBN 978-80-86929-14-0. [14] BRADAČ, Albert a a kol. Teorie oceňování nemovitostí. Vydání VIII. přepracované. Brno: Akademické nakladatelství CERM,s.r.o., 2009. ISBN 978-80-7204-63-0. [15] ORT, Petr a a kol. Oceňování nemovitostí a cenové mapy. Praha: Verlag Dashofer nakladatelsví,s.r.o., 2008. ISBN 1803-5159. [16] ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty nemovitostí. Vydání 1. Praha: Ekopress, s.r.o., 2012. ISBN 978-80-86929-88-0. [17] DROZEN, František, Jaromír RYSKA, Alexandr VACEK a a kol. Oceňování majetku. Vydání první. Praha: Vysoká škola ekonomická, 1997. ISBN 80-7079-932-3. [18] ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vydání první. Praha: Leges,s.r.o., 2013. ISBN 978-80-87212-77-9. [19] ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. Vydání první. Praha: Oeconomica, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. [20] DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vydání první. Praha: Oeconomica, 2004. ISBN 80-245-0728-5. [21] Souhrnné informace o cenových mapách zpracovaných na území České republiky určené pro soudní znalce, odhadce, banky, investory a zástupce státní správy a samosprávy. Www.cenovémapy.cz [online]. Praha: Softwareové služby Oneman, ©20022016 [cit. 2016-03-11]. Dostupné z: http://www.cenovemapy.cz/ [22] ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Vydání první. Praha: CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2. [23] ORT, Petr, Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007. ISBN 978-80-7265-128-3 [24] Vyberte si bydlení podle podle svých představ.Sreality.cz [online]. Praha: Seznam.cz, 2016 [cit. 2016-03-09]. Dostupné z: http://www.sreality.cz [25] Cenové ukazatele pro rok 2016. České stavební standardy [online]. Praha: RTS a.s., 2016 [cit. 2016-03-16]. Dostupné z: http://www.stavebnistandardy.cz/ doc/ceny/ thu_2016. html [26] Nahlížení do katastru nemovitostí. ČÚZK [online]. Praha: Český úřad zeměměřická a katastrální, 2016 [cit. 2016-03-16]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ [27] Výkresy územního plánu hl. m. Prahy. Geoportál hl. m. Prahy [online]. Praha: ČÚZK, 2015 [cit. 2016-03-16]. Dostupné z: http://mpp.praha.eu/app/map/VykresyUP/ [28] ČÚZK. Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy.praha.eu [online]. ©2016 [cit. 2016-03-16]. Dostupné z: /http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/ 121

[29] MALACHOVSKÝ, Alexandr. Počet obyvatel Prahy roste. Blesk.cz [online]. Praha: CZECH NEWS CENTER, ©2001-2016, (11. září 2015) [cit. 2016-03-11]. ISSN 12138991. Dostupné z: http://www.blesk.cz/clanek/zpravy-blesk-praha/342537/pocet-obyvatelprahy-roste-v-pololeti-prekrocil-1-26-milionu.html [30] Praha-hlavni mesto. Praha [online]. Praha: Praha - hlavní město české republiky, 2016 [cit. 2016-03-11]. Dostupné z: http://cz-praha.eu/ [31]

Hlavní město Praha. [online] Praha: Praha.cz©1998 – 2015. Dostupné z:

http://www.praha.cz/mesto-praha/hlavni-mesto-praha [32] Charakteristika Hlavního města Prahy. Www.businessinfo.cz [online]. Praha: CzechTrade,

©1997-2016

[cit.

Dostupné

2016-03-11].

z:

http://www.businessinfo.cz/cs/clanky/charakteristika-hlavniho-mesta-prahy7279.html#hlmpha01 [33] Plánované změny v MHD - stojíme o váš názor. Www.praha6.cz [online]. Praha: ÚMČ

Praha

6,

©1998-2016

[cit.

2016-03-11].

Dostupné

z:

https://www.praha6.cz/aktuality/navrh-vyhodnoceni-provozu-autobusovych-atramvajovych-linek-v-oblasti-prahy-6-2015-08-27.html?&q= [34] Mapy.cz. Mapy.cz [online]. Praha: Seznam.cz, 2015 [cit. 2016-03-11]. Dostupné z: https://mapy.cz/ [35]

KOLISCHOVÁ,

Lucie.

Tunel

Blanka se

otevřel,

první

auta si

fotily

davy. IDNES.CZ [online]. MAFRA, 2016, (19. září 2015) [cit. 2016-03-11]. Dostupné z: http://zpravy.idnes.cz/blanka-se-otevrela-pro-ridice-dj1/domaci.aspx?c=A150919_111813_domaci_kol [36] Historie. In: Městská část Praha 6[cz] [online]. Praha: ÚMČ Praha 6, ©1998-2016 [cit. 2016-03-11]. Dostupné z: https://www.praha6.cz/rozvoj_historie.html

122

123