Bankovní institut vysoká škola Praha katedra Oceňování majetku
Oceňování pozemků Bakalářská práce
Autor:
Kateřina Placák Forstová Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
Ing. Petr Ort Ph. D.
květen, 2009
prohlášení
Prohlašuji, ţe jsem tuto bakalářskou práci vypracovala samostatně a pouţila jen uvedených pramenů a literatury.
V Praze dne 31.5. 2009
……………………………… Kateřina Placák Forstová
2
poděkování
Ráda bych touto cestou vyjádřila mé poděkování zejména Ing. Petrovi Ortovi Ph. D., za odborné vedení bakalářské práce, za poskytování rad a materiálových podkladů k bakalářské práci a v neposlední řadě za kvalitní výklad přednášek v obou semestrech III. ročníku. Děkuji celému vedení Bankovního institutu a ostatním přednášejícím, kteří nemalou částí přispěli k tvorbě této bakalářské práce.
3
Anotace práce
Jméno a příjmení: Kateřina Placák Forstová Katedra: Oceňování majetku Název práce: Oceňování pozemků Vedoucí práce: Ing. Petr Ort Ph. D. Počet stran: 129 Počet příloh: 8 Počet titulů pouţité literatury: 4 Počet pramenů: 3 Klíčová slova: unikátnost pozemků přímé porovnání proces hledání
Resumé: Teoretická část bakalářské práce je zaměřena na objasnění metodiky oceňování pozemků. V jednotlivých kapitolách jsou popsány základní pojmy, druhy pozemků a metodika samotného oceňování pozemků. Taktéţ jsem se rozhodla začlenit do této práce kapitolu, týkající se katastrálního úřadu, zejména tématu katastrálních map a číslování parcel. Pro vytvoření bakalářské práce jsem pouţila uvedené prameny, zejména odbornou literaturu. V praktické části oceňuji rekreační dům a bytový dům v Praze. V analytické části práce popisuji současný trh se stavebními pozemky v hlavním městě Praze z pohledu cenové mapy stavebních pozekmů a současně z aktuálních nabídek na trhu.
4
Obsah
Titulní list ………………………………………………………………………… 1 Prohlášení ………………………………………………………………………… 2 Poděkování ……………………………………………………………………….. 3 Anotace práce ……………………………………………………………………. 4 Obsah ……………………………………………………………………………... 5 Úvod ………………………………………………………………………………. 7 1. Charakteristika nemovitého majetku ………………………………………. 8 1.1 Základní pojmy…………………………………………………………….. 8 1.2 Dělení pozemků …………………………………………………………… 9 1.3 Pozemky z trţního pohledu ………………………………………………. 10 2. Katastr nemovitostí …………………………………………………………. 11 2.1 Změny druhu pozemků v Katastru Nemovitostí …………………………. 11 2.2 Katastrální operát …………………………………………………………. 11 2.3 Katastrální mapa a její formy ……………………………………………...12 2.4 Zjednodušená evidence parcel ……………………………………………. 12 2.5 Číslování, slučování a rozdělování parcel ………………………………... 13 3. Základní přístupy k oceňování pozemků …………………………….......... 14 3.1 Vliv očekávání a změn …………………………………………………… 14 3.2 Nabídka a poptávka ………………………………………………………. 14 3.3 Nejvyšší a nejlepší vyuţití ………………………………………………... 15 3.4 Substituce …………………………………………………………………. 15 3.5 Konformita ………………………………………………………………... 16 3.6 Kontribuce ………………………………………………………………… 16 3.7 Rovnováha a váţení ……………………………………………………….. 16 3.8 Omezení a kvalita vlastnických práv …………………………………....… 16 3.9 Význam polohy ……………………………………………………………. 17 4. Způsob porovnání obchodovatelných cen pozemků…………………........... 18 4.1 Odvození hodnoty pozemku na alokačním principu ……………………..... 18 4.2 Odvození na základě extrakčního principu ………………………………... 19 4.3 Investorský způsob na principu dělení pozemku pro výstavbu ……………..19 4.4 Odvození na základě reziduálního principu ……………………………...... 20 4.5 Kapitalizace pozemkové renty …………………………………………...... 20 5. Porovnávací přístup ………………………………………………………….. 21 5.1 Výchozí základna pro porovnávací způsob………...………………………. 22 5.2 Přímé porovnání ….……………………………………………………...… 23 5
6. 7.
8.
9.
5.3 Nepřímé porovnání ………………………………………………………. 24 Cenové mapy pozemků …………………………………………………….. 25 Indexové metody ……………………………………………………………. 27 7.1 Modifikace indexových metod …………………………………………... 28 7.2 Testování porovnáním ………………………………………………….... 28 Výnosový přístup …………………………………………………………… 29 8.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty ……………………………... 30 8.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů ……………………………. 30 Reziduální přístup na bázi nákladů ……………………………………….. 31 9.1 Alokace a extrakce ……………………………………………………….. 32 9.2 Nägeliho metoda …………………………………………………………. 33 9.3 Sametova metoda ………………………………………………………… 35 9.4 Subdivision development ………………………………………………... 35 9.5 Stavebnicový způsob ……………………………………………………... 37 9.6 Trvalé porosty …………………………………………………………….. 38
Výsledky …………………………………………………………………………. 39 Závěr …………………………………………………………………………....... 39 10. Ocenění rekreačního domu …………………………………………............. 41 11. Ocenění bytového domu …………………………………………………...... 66 12. Analýza trhu s pozemky v Praze …………………………………………… 91 Seznam použité literatury ………………………………………………………. 99 Seznam použitých zkratek …………………………………………………….. 100 Seznam příloh …………………………………………………………………... 101 Zadaní bakalářské práce ………………………………………………………. 129
6
Úvod Oceňování pozemků – jedno z nejzákladnějších témat, které jsem si vybrala záměrně, jelikoţ kaţdý ze znalců či odhadců i přes svou specializaci na konkrétní oceňování se velmi často ve své praxi setká s oceňováním pozemků ať jako součást nemovitosti typu stavba plus pozemek nebo samostatný pozemek. Motivem byla snaha porozumět této problematice od samotného názvosloví, základních pojmů, základních přístupů přes náhled na pozemky z pohledu trhu po samotné metody a techniky způsobu ocenění pozemků. Z tohoto důvodu jsem se rozhodla v bakalářské práci uvést i kapitolu, týkající se katastrálního úřadu a nastínit tak základní operace spojené s pozemky, jako jsou například druhy pozemků, jejich slučování, rozdělování a číslování parcel. Kapitoly seznamují čtenáře s náhledem na pozemky z pohledu trhu a ukazují, jaké moţnosti odhadu hodnoty ve vztahu k hlavním přístupům se nabízejí a na jakých principech jsou zaloţeny. Práce obsahuje i podkapitolu, věnovanou trvalým porostům, které jsou dle české legislativy součástí pozemku. Nejprve jsem se obávala, abych si pro vytvoření práce nevybrala téma, které nebude dostatečně náročné svou problematikou a tím se mi zúţí moţné zdroje pro vytvoření samotné práce, ale po shromáţdění odborné literatury jsem naopak zjistila, ţe ačkoliv je toto téma zdánlivě jednoduché, není moţné do práce zařadit veškeré více či méně významné poznatky této problematiky a do práce jsem se snaţila alespoň shrnout a zapracovat jednotlivé významné postupy metodiky oceňování pozemků. Publikací k oceňování nemovitostí je velký nespočet a snaţila jsem se do práce zařadit důleţité informace z kaţdé, ze které jsem čerpala. Nyní mohu souhlasit a potvrdit, ţe mé obavy byly zbytečné, jelikoţ oceňování pozemků se skutečně kapacitně nedá zahrnout do jedné práce tak, aby byly kvalitně dostatečně popsány všechny metodiky, slouţící k indikaci hodnoty pozemků.
7
1. Charakteristika nemovitého majetku
1.1 Základní pojmy Rozlišujeme věci movité a nemovité. Nemovitostí se rozumí stavby, spojené pevným základem se zemí a pozemky, jejichţ součástí jsou porosty a zvláštní jejich formou vodní plochy1. Součástí nemovitosti je vše, co k ní podle její povahy náleţí a nemůţe být odděleno, aniţ by se tím nemovitost znehodnotila. Stavba není součástí pozemku2. Příslušenství věci jsou věci, které náleţejí vlastníku věci hlavní a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale uţívány. Příslušenství nemovitosti je samo o sobě stavbou a tedy nemovitostí a můţe existovat samostatně3. Pozemek dle stejné právní normy je přirozená část povrchu zemského, oddělená od sousední části správní, vlastnickou, evidenční či kvalitativní hranicí a rozlišením způsobu vyuţití. Parcela je pozemek, označený parcelním číslem, geometricky a polohově určen a je zobrazen v katastrální mapě. Geometrickým určením nemovitosti a katastrálního území se rozumí určení tvaru a rozměru nemovitosti a katastrálního území, vymezených jejich hranicemi v zobrazovací rovině. Polohovým určením nemovitosti a katastrálního území se rozumí určení jejich polohy ve vztahu k ostatním nemovitostem a katastrálním územím. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průměru pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách. Velikost vyplývá z geometrického určení pozemku a zaokrouhluje se na celé čtvereční metry. Katastrálním územím se rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru nemovitostí (dále jen KN) společně evidovaný soubor nemovitostí. Katastrální mapou je polohopisná mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem KN. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průměrem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. Stavby se zobrazují průměrem svého vnějšího obvodu. Identifikací parcel rozumíme porovnání zápisu a zákresu v operátu KN se zápisem či zákresem v jiných operátech nebo pravomocných rozhodnutích státních orgánů4.
1
§ 119 Zákon č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku § 120 Zákon č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku 3 § 121 Zákon č. 40/1964 Sb. Občanského zákoníku 4 § 27 Zákon České národní rady č. 344/1992 Sb. O KN ČR 2
8
1.2 Dělení pozemků Pozemky určené pro výstavbu jsou pozemky, které jsou s ohledem na územní rozhodnutí určeny k zastavění. Kromě výpisu z katastru nemovitostí (dále jen KN) je nutné doloţit i územní rozhodnutí (dále jen ÚR). Druhy pozemků se uvádějí v souladu s KN. V případě, ţe vyuţití pozemku neodpovídá druhu uvedenému v KN, je nutné uvést tuto skutečnost v popisu pozemků. Pro účely oceňování rozlišujeme pozemky:
Stavební pozemky Zemědělské pozemky Lesní pozemky Vodní nádrţe a toky Jiné pozemky
Stavební pozemky dále rozlišujeme:
Nezastavěné pozemky evidované v KN v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným ÚR určeny k zastavění5. Je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část, odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění. Pozemky evidované v KN v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy nebo staveniště, v druhu zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v KN, v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu Plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v KN
Zemědělské pozemky dále rozlišujeme:
Evidované v KN jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina Lesní pozemky, kterými jsou lesní pozemky evidované v KN a zalesněné nelesní pozemky Pozemky evidované v KN jako vodní nádrţe a vodní toky
Jiné pozemky rozlišujeme:
5
Hospodářsky nevyuţitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál a baţina
§32 Zákon č. 50/1976 Sb. O územním plánování a stavebním řádu
9
1.3 Pozemky z tržního pohledu Pozemek sice sám o sobě reprezentuje určitou hodnotu, danou jeho existencí a přírodou, ale tato hodnota má na svém prvopočátku latentní formu. Reálná hodnota vzniká aţ v důsledku následné lidské činnosti nebo poznání uţitečnosti, ať jiţ jde o vyuţívání přírodních zdrojů, kultivaci půdy, výsadbu kultur či jeho rozvoj formou nejrůznější zástavby. Tato činnost, nazývaná jako zhodnocení pozemku, je základní hnací silou, která působí na tvorbu hodnoty nemovitostí. Na nemovitosti v souvislosti s trţním oceňováním je moţno pohlíţet sice jako na kaţdé jiné obchodované zboţí, avšak na rozdíl od movitého majetku spotřební povahy jsou zcela samostatným druhem, který se vyznačuje především tím, ţe nemovitosti:
Jsou jedinečné svou polohou a kompozicí Jsou nepřenosné a nepřemístitelné Ţivotnost pozemků je neomezená a ţivotnost staveb značně vysoká Jejich hodnota je nesrovnatelně vyšší Celková plocha pozemků je dána rozlohou zemského povrchu respektive státního útvaru, je tudíţ limitována a nelze ji zvětšit Přinášejí lidem uţitek, z toho plyne, ţe je uţitečné vlastnit či uţívat nemovitosti Svou existencí a povahou ovlivňují okolí mimo rámec vymezený hranicemi jejich vlastnických práv, takţe je ve veřejném zájmu tyto vlivy regulovat
Všeobecně jsou tyto vlastnosti respektovány trhem, na němţ působí nejrůznější účastníci. Důleţitým účastníkem je zde stát, jehoţ hlavní úlohou je zde mimo jiné dbát na veřejné zájmy, tvořit vhodné podmínky pro ochranu vlastnictví a zároveň působit ve prospěch svých zájmů. Navíc má jeho úloha v současnosti další mimořádně důleţitou dimenzi, kterou je probíhající privatizace. Je obecně prospěšné a uţitečné, ţe vlastnictví nemovitostí, jakoţto speciální forma majetku, je přesně evidováno. Za nemovitosti jsou dle našich právních norem povaţovány pozemky a stavby, pevně spojené základem se zemí6. Zvláštností této dvojice je především skutečnost, ţe na rozdíl od staveb pozemky nejsou výsledkem lidské činnosti, nelze je tedy vyrobit a hovořit o výrobních nákladech, ale pouze o nákladech na jejich pořízení. Pozemky jsou specifikovány svou polohou, která dává nemovitostem jejich hlavní typické vlastnosti, kterými jsou unikátnost, originalita a neopakovatelnost. Pozemkům by se měla proto věnovat maximální pozornost. Jsou primárním prvkem, od něhoţ se odvíjí podstata hodnoty nemovitosti.
6
Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník
10
2. Katastr nemovitostí Je zřízen zákonem č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky. Katastr je souborem informací o nemovitostech v ČR, zahrnující jejich popis, soupis a jejich geometrické a polohové určení. Součástí katastru je evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem a jiných právních vztahů. Zápis do KN se řídí zákonem č. 265/1992 Sb. o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Rozdělení úkolů při správě KN ČR vyplývá ze zákona č. 395/1992 Sb. o zeměměřických a katastrálních orgánech. Jednotné provádění správy KN ČR zabezpečuje Český úřad zeměměřický a katastrální7. Zeměměřičské a katastrální inspektoráty poté kontrolují vlastní výkon státní správy KN ČR realizovaný jednotlivými katastrálními úřady.
2.1 Změny druhu pozemků v Katastru Nemovitostí Druh pozemku se v KN mění na základě:
ohlášení vlastníka nebo jiného oprávněného rozhodnutím, souhlasem nebo oznámením vydaného příslušným státním orgánem zjištění KN při vedení a revizi katastru nebo při zjišťování průběhu hranic a projednání s vlastníkem zjištění a zaměření drobných pozvolných dlouhodobých posunů hranic pozemku
Údaje se současně mění v souboru geodetických informací (dále jen SGI) a v souboru popisných informací (dále jen SPI) a v obou souborech musí být shodné.
2.2 Katastrální operát Katastrální operát tvoří:
7
SGI, který zahrnuje katastrální mapu a ve stanovených územích i její číselné vyjádření SPI, které zahrnuje údaje o katastrálním území, o parcelách, o stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných Souhrnné přehledy o půdním fondu z údajů KN
www.cuzk.cz
11
Dokumentace výsledků šetření a měření pro provedení a obnovu SGI včetně seznamu místního a pomístního názvosloví Sbírka listin, která obsahuje rozhodnutí státních orgánů, smlouvy a jiné listiny, na jejichţ podkladě byl proveden zápis do KN
Obsahuje tedy protokol o vkladech, protokol o záznamech, výkaz změn, smlouvy, rozhodnutí a jiné listiny, spisy, záznam pro další řízení a protokol o výsledku měření revize KN. Smlouvy, rozhodnutí a jiné listiny se zakládají podle katastrálního území a poloţek výkazu změn. Spisy se zakládají v pořadí čísel protokolu o vkladech nebo protokolu o záznamech. V souladu s dohodou Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního (dále jen ČÚZK) s příslušnými orgány státní správy, se ze SPI vyhotovují k stanovenému datu souhrnné přehledy o půdním fondu.
2.3 Katastrální mapa a její formy Katastrální mapa (dále jen KM) je závazným státním mapovým dílem velkého měřítka, obsahuje body bodového pole, polohopopis a popis má tyto formy:
Digitální KM, označována DKM Grafická KM, označována GKM KM obnovená digitalizací, označována KM – D
2.4 Zjednodušená evidence parcel Zjednodušená evidence (dále jen ZE) parcel představuje evidenci zemědělských a lesních pozemků (ve vlastnictví osob), jejichţ hranice v terénu neexistují (nejsou znatelné), protoţe tyto pozemky byly sloučeny do velkých půdních celků – honů. Tato evidence je vedena v KN zjednodušeným způsobem s vyuţitím dokumentace dřívějších pozemkových evidencí. Údaje ZE parcel jsou součástí katastrálního operátu. Její postupné převedení mezi parcely s úplnými údaji KN je spojeno s procesem digitalizace SGI s předpokládaným ukončením prací v roce 2010. Doplnění parcel ZE do SGI se provádí buď hromadně při obnově katastrálního operátu novým mapováním nebo jednotlivě či ve skupinách parcel nebo doplněním na základě vytyčení hranic pozemku a plánu.
12
Při doplnění parcel ZE do SGI se provede aktualizace SPI, u doplněných parcel se uvedou údaje dle vyhlášky ( číslo LV8, katastrální území, výměra parcely, způsob vyuţití pozemku, parcelní číslo, údaj o BPEJ9 atd.)
2.5 Číslování, slučování a rozdělování parcel Samostatnými parcelami mohou být: Všechny druhy komunikací Osamoceně stojící budovy Zastavěné plochy a nádvoří s obytnými nebo hospodářskými budovami Jednotlivé pozemky se v KM označují parcelními čísly a značkou druhu pozemku. Můţeme se setkat s jednotným nebo dvojím číslováním. Jednotné číslování nerozlišuje mezi druhy pozemků. Dvojí číslování rozlišuje mezi pozemkovými a stavebními parcelami. Parcelní číslo se píše černě do středu parcely a to pouze jednou. U malých parcel, do nichţ se parcelní číslo nevejde, se napíše co nejblíţe hranice parcely a označí šipkou, která vychází z parcely a směřuje k parcelnímu číslu. Slučování parcel spočívá ve zrušení některých hranic parcel a vznik nové parcely. Jejich číslo je shodné s parcelním číslem slučované parcely s největší výměrou a ostatní parcelní čísla se zruší a nikdy se jiţ nesmí opětovně pouţít. Rozdělování parcel má za následek vznik více parcel. Původní parcelní číslo nerozdělené parcely můţe mít tvar celého čísla nebo tvar zlomku. Jestliţe parcelní číslo původní parcely má tvar celého čísla, potom se dílu s největší výměrou přidělí parcelní číslo ve tvaru zlomku, jehoţ čitateli je původní parcelní číslo a ve jmenovateli je číslo 1. Parcelní čísla dalších dílů se liší jmenovatelem (2, 3, 4 atd.). Jestliţe parcelní číslo původní parcely má tvar zlomku, potom se toto parcelní číslo ponechá dílu, u kterého se nemění vlastník nebo má největší výměru. Parcelní čísla dalších dílů se liší jmenovatelem, kde jsou pouţita další dosud nepouţitá čísla.
8 9
List vlastnictví Bonitované půdně ekologické jednotky
13
3. Základní přístupy k oceňování pozemků Na trhu s nemovitostmi lze vysledovat řadu nejrůznějších zákonitostí, znaků a principů, které ovlivňují cenové chování trhu a s různou intenzitou působí při tvorbě hodnoty. Tyto principy je moţno při trţním oceňování vyuţít jako záchytných bodů, na jejichţ základech je moţno začít doplňováním a dotvářet komplexní názor na celkovou finální hodnotu10. Problém hodnoty pozemků je v oceňovací praxi jedním z nejobtíţnějších, neboť často je k tomu velmi málo záchytných bodů a sám charakter jedinečnosti pozemku je podstatou originalitě celé nemovitosti v širších souvislostech.
3.1 Vliv očekávání a změn Trh s nemovitostmi lze chápat jako dynamický proces, který se neustále vyvíjí a mění. Působí na něj neustále nejrůznější síly a zájmy mnoha oblastí a tyto síly a zájmy vyvolávají nejrůznější změny, projevující se ve vztahu k hodnotě. Hodnota pozemků se mění především v závislosti na tom, jaké lze předpokládat jejich vyuţití a prospěch, spojený s jejich vlastnictvím či uţíváním. Hodnota pozemků je významným způsobem závislá na časových horizontech a stupni vývoje, v nichţ se toto očekávání odehrává. Hodnota zemědělského pozemku je poměrně nízká a s úvahami o moţnostech rozvoje území roste a zvyšuje se v závislosti na tom, jak časově postupují příslušná správní řízení. Pozemek tak postupně přechází ze segmentu trhu zemědělských pozemků do kategorie trhu připravených stavebních pozemků. Očekávaná změna můţe být hlavním motivem pro drţbu pozemku a často nepostrádá spekulačních prvků. Hodnota půdy je závislá na schopnostech přijmutí určité uţitečné funkce, znamenající její zhodnocení. Změna ceny, způsobená změnou účelu vyuţití nestavebního pozemku na stavební, bývá velmi dramatická s výrazně skokovým efektem.
3.2 Nabídka a poptávka Stoupající poptávka a sniţující nabídka zvyšuje ceny nemovitostí a naopak stoupající nabídka a sniţující poptávka sniţuje ceny nemovitostí. Dočasná nerovnováha můţe hodnotu výrazným způsobem ovlivnit. Změny v populaci, kupní síle, oblibě, preferencích, v politice a další změny ve vztahu k pozemkům mohou působit na
10
Odhad hodnoty pozemku, Zazvonil Zbyněk
14
posuny v poptávce. Jelikoţ se vše odehrává v konkurenčním prostředí, kde jde především o nejvýhodnější polohu, ţe ceny blíţe onoho vrcholu stoupají a s rostoucí vzdáleností naopak klesají. Změny v technické či technologické úrovni, v rozsahu a rychlosti nové výstavby, v územně plánovací dokumentaci, ve vývoji infrastruktury území a v rozsahu ochrany půdního fondu působí naopak na změny v nabídce. Změny v poptávce zpravidla předbíhají moţnosti nabídky. Poptávka se můţe měnit velmi rychle, avšak nabídka stavebních pozemků je méně operativní, neboť je omezená.
3.3 Nejvyšší a nejlepší využití Moţnost vyuţití má úzkou souvislost s moţnostmi zhodnocení pozemku a tudíţ moţný výnos. Souvisí s územním plánováním a jeho prověrka je neodmyslitelnou součástí při trţním oceňování, zejména nezastavěných stavebních pozemků. Znalost územních záměrů, jejich závaznost a časové horizonty jsou pro jejich objektivní ocenění nezbytným předpokladem. U nezastavěných stavebních pozemků je určení nejvyššího a nejlepšího vyuţití stěţejním úkolem a územní plánování je primárním činitelem při jeho hledání, proto je v souvislosti s oceněním bezpodmínečně nutné ověřit podmínky územně plánovacích podkladů, kterými jsou oceňované nemovitosti dotčené. Za takovýto podklad není moţné povaţovat označení druhu pozemku v KN. Rozhodně se vyplatí prostudovat příslušný územní plán, neboť zdánlivě jednoznačně určená plocha můţe být rezervována pro jiný způsob vyuţití. Analýzu nejvyššího a nejlepšího vyuţití je nutno provádět i u pozemků jiţ zastavěných, zejména jestliţe na něm realizovaná stavba takovéto vyuţití nepředstavuje.
3.4 Substituce Substituce neboli náhrada, je jedním z hlavních principů, které se pouţívají při trţním oceňování. Jedná se o pravidlo, které spočívá v tom, ţe v podmínkách volného trhu poptávající nejsou ochotni zaplatit vyšší cenu, neţ je cena kvalitativně i kvantitativně podobného pozemku, který by mohl být povaţován za jeho variantní náhradu. Je-li moţno dva pozemky povaţovat za substituční11, dá přirozeně poptávající přednost tomu, který je nabízen za niţší cenu. Substituční princip souvisí s principem porovnání a s principem nákladů příleţitostí.
11
rovnocenné
15
3.5 Konformita V neměnných podmínkách trhu se ceny vzájemně souvisejících pozemků se stejným určením v rámci jednotlivých lokalit ustalují, směřují ke shodě a rozdíly dané drobnějšími odlišnostmi se smazávají. V takovémto prostředí lze očekávat shodné změny cen pozemků. Reagují však na vnější podněty, související s postupným narušováním rovnováhy a reakce na změny bývá většinou rychlá a bouřlivá. Jedním z úkolů odhadce je nepodlehnout nepodloţeným fámám a vycházet z přesných a podloţených informací.
3.6 Kontribuce Kontribuční princip je zaloţen na předpokladu, ţe jednotlivé prvky, z nichţ se nemovitost skládá, mohou přispívat k tvorbě hodnoty rozdílným směrem a intenzitou a nejsou tedy jejich prostým součtem. Kontribuce přichází v úvahu zejména u jiţ zastavěných pozemků a nabývá důleţitosti zejména tehdy, jsou-li pozemky zastavěny nevhodně umístěnými stavbami, podřadnými typy staveb nebo stavbami určenými k demolici. Ve většině případů takovéto nevhodné vyuţití pozemku jeho hodnotu sniţuje.
3.7 Rovnováha a vážení Tento princip souvisí s kontribucí a je zaloţen na předpokladu, ţe finanční vyjádření dílčích komponentů, z nichţ se obvykle nemovitosti jednoho určitého typu skládají a na které je lze třeba i teoreticky rozdělit, nebo vztahy mezi jejich ekonomickými či jinými dílčími ukazateli, které lze u nemovitostí v příslušném segmentu trhu sledovat. V případě oceňování pozemků lze tento rovnováţný stav aplikovat na vztahy mezi dvěma základními komponenty, a sice na pozemky a na nich stojící stavby. Prodejní ceny pozemků v méně exponovaných lokalitách jsou daleko levnější neţ v lokalitách epicentru výhody, zatímco náklady na vybudování srovnatelných staveb jsou i v odlišných lokalitách velmi podobné. Z toho vyplývá, ţe při aplikaci nákladového přístupu poměr mezi náklady na pozemek a na stavbu lze v méně vyhledávaných lokalitách očekávat daleko niţší, neţ v případě atraktivní polohy.
16
3.8 Omezení a kvalita vlastnických práv Na hodnotu pozemku mohou mít vliv různé typy omezení vlastnických práv, které souvisejí s moţnostmi jeho optimálního vyuţití. Mohou vyplývat jak z dlouhodobějších nájemních vztahů, tak z nejrůznějších typů závazků a věcných břemen, které hodnotu podle konkrétních smluvních podmínek více či méně sniţují. Omezení mohou mít trvalý nebo dočasný charakter, coţ lze velmi dobře zohlednit volbou vhodného modelu ztráty části výnosů. Na hodnotu pozemků mohou mít vliv i různé formy podílového spoluvlastnictví, kdy obvykle větší počet spoluvlastníků můţe na trhu znamenat menší operativnost při rozhodování o prodeji a vyjednávání o ceně, takţe přiměřená doba na marketing, která je pro daný segment trhu typická, se můţe prodluţovat. Velmi problematický můţe být odhad hodnoty takových pozemků, které jsou bez vůle majitele zastavěny stavbami jiného vlastníka, které mají své kořeny v minulosti a jsou obvykle spojeny s restitucemi a nedostatky či pochybením při stavebním řízení a nerespektováním vlastnických práv za minulého reţimu.
3.9 Význam polohy Hodnota pozemku je závislá především na jeho poloze. Polohu je nutno analyzovat zejména s ohledem na:
Umístění v rámci obce Urbanistické vztahy k okolí Dopravní dostupnost a parkovací moţnosti Konfiguraci terénu, tvar pozemku, vyuţití, orientace ke světovým stranám Moţnost napojení na infrastrukturu
Pakliţe data srovnatelných nemovitostí v místě chybí, je moţno okruh hledání vhodných pozemků porovnání rozšířit a zaloţit na širších geografických vztazích, z nichţ lze zejména jmenovat:
Velikost obce Význam obce Poloha v rámci státu, kraje, regionu Kvalita ţivotního prostředí Bydlení, doprava, zdravotnictví Obchod, sluţby, hospodářství Rekreace, památky, sport
17
4. Způsob porovnání obchodovaných cen pozemků Tento způsob je v praxi nejvíce vyuţíván. Principy, na kterých je zaloţen, podrobněji popíšu v kapitole, ve které se budu zabývat porovnávací metodou při oceňování nemovitostí. Rozeznáváme dvě základní varianty porovnání: Přímé porovnání, které je zaloţeno na přímém porovnání hodnoty oceňovaného pozemku s realizovatelnou cenou srovnatelného vzorku a v analýze jejich shod a odlišností Nepřímé porovnání, spočívající ve srovnání oceňovaného pozemku s průměrnými cenami u srovnatelných pozemků v okolí, přičemţ se nejedná o porovnání s jednotlivým vzorkem, ale o porovnání s určitým standardem, který odpovídá průměru Porovnávací způsob lze pouţít jak na pozemky nezastavěné, tak na zastavěné s podmínkou, ţe pozemky musí být skutečně srovnatelné, podobných vlastností a účelů, v obdobné lokalitě a musí být časově aktuální. Při porovnání se testují jednotlivé shody a odlišnosti mající cenotvorný charakter, zejména fyzické parametry, polohy, moţnosti vyuţití, stupně vybavení apod. Velikost pozemku při porovnání není tolik důleţitá, neboť například stavební pozemky mají zpravidla optimální obdobnou velikost. Jednotka ocenění v případě pozemku je zpravidla většinou m2. Nepřímé porovnání je zaloţeno na porovnání oceňovaného pozemku s průměrnými hodnotami dosaţenými u obdobných pozemků. Jsou většinou pouţívány obchodovatelné ceny, uspořádané obvykle do databází. Relativně nejpřesnějším je kombinovaný způsob, kdy oceňovaná nemovitost je přímo porovnávána nejlépe se třemi vzorky, přičemţ největší váha je dána parametrům zjištěným u nejbliţšího vzorku. Modifikací způsobu nepřímého porovnání jsou cenové mapy, které graficky či popisně definují jednotlivá pásma se základními cenami, rozlišená funkčními typy, polohou, vybaveností, vyuţitím apod. Podrobněji popíšu cenové mapy v jedné z dalších kapitol.
18
4.1 Odvození hodnoty pozemku na alokačním principu Volné pozemky v urbanisticky dokončených lokalitách (proluky apod.) jsou většinou velmi vzácné a jejich hodnota nemůţe být obvykle odvozena na principu porovnání. Podobně i u pozemků mimořádně situovaných ve vesnických lokalitách (samoty apod.), nejsou vytvořeny adekvátní podmínky pro porovnání. Alokace12 je zaloţena na principech rovnováhy a kontribuce, vyjadřující obvyklý procentuální podíl hodnoty pozemky z hodnoty celé nemovitosti včetně staveb. V případě novostaveb je obvykle tento podíl spolehlivý, u starších staveb se podíl hodnoty pozemku zvyšuje v důsledku opotřebení staveb časem. Výsledek alokace většinou nelze chápat jako definitivní závěr o hodnotě pozemku. Při pouţití alokace u nezastavěných pozemků by nikdy neměly být započteny do hodnoty pozemků reţijní náklady.
4.2 Odvození na základě extrakčního principu Tento oceňovací přístup je velmi podobný alokaci, ale na rozdíl od ní, jej lze pouţít hlavně u jiţ zastavěných pozemků. Cena pozemku je zde extrahována jako procentuální podíl z obchodovatelných cen nemovitostí jako celku včetně zohlednění opotřebení staveb stářím. Na principu extrakce je u nás zaloţena známá metoda Naegeliho, vycházející z tzv. polohových tříd. Jde o metodu u nás často frekventovanou, avšak mnohdy nesprávně aplikovanou. Nedostatkem této metody je nedůslednost v souvislosti se zohledněním opotřebení staveb, které můţe podstatným způsobem zkreslit výsledek.
4.3 Investorský způsob na principu dělení pozemku pro výstavbu Lze jej vyuţít zejména u nezastavěných pozemkových celků, kde jejich rozdělení na jednotlivé stavební parcely a jejich následná zástavba představuje nejvyšší a nejlepší vyuţití pozemků. Alokační princip je zde vyuţit na základě podrobnějšího rozboru situace a ve vztahu k dělbě většího celku. Rozdělování a oddělování pozemků pro další zástavbu spadá do investorské činnosti, dělení musí být v souladu s právními předpisy, územním plánováním a geodetickými zásadami. Při aplikaci velmi záleţí na tom, do jakých podrobností je území urbanisticky zpracováno. Přístup je zaloţen na tom, ţe od předpokládaných odhadnutých trţních cen jednotlivých dokončených nemovitostí, kterých je v dané lokalitě dosahováno, se odečítají všechny odhadované přímé i nepřímé náklady
12
přiřazení
19
spojené s dělením, výstavbou, marketingem, prodejem a podnikatelského zisku. V některých případech se zohledňují i náklady cizího kapitálu, neboť v některých případech se částečně podnikatelský záměr financuje bankovním úvěrem. Výsledkem je hodnota pozemku za předpokladu, ţe příjmy a výdaje budou působit v jediném uvaţovaném krátkém časovém období. U výstavby tomu tak není, takţe výsledek je třeba časově rozlišit obvykle po jednotlivých rocích a přepočítat na současnou hodnotu včetně stanovení kapitalizační míry. Výsledek tohoto způsobu oceňování většinou bývá vyuţíván jako horní limit hodnoty pro nákup nezainvestovaných pozemků, po jeho překročení by se jiţ nákup nevyplatil a investice by mohla být ztrátová.
4.4 Odvození na základě reziduálního principu Tento způsob je vyuţíván hlavně tehdy, je-li známa hodnota staveb a je znám výnos z nemovitostí jako celku. Uspokojivého výsledku lze dosáhnout zejména v případě novostaveb. Princip přístupu spočívá v tom, ţe odečtením teoretického výnosového podílu staveb, vypočteného z věcné či porovnávací metody staveb od celkového výnosu nemovitostí, se stanoví teoretický podíl hodnoty pozemku na výnosu a z něho je následně vypočtena hodnota pozemku na bázi výnosového přístupu.
4.5 Kapitalizací pozemkové renty Pozemkovou rentou se rozumí pravidelný konstantní výnos plynoucí z pronájmu pozemku v závislosti na právech uţívat půdu. Jelikoţ pozemky nelze libovolně rozšiřovat a jejich počet je tedy limitovaný, má vlastnictví k půdě určitou formu monopolu. Základní nejniţší renta, tzv. absolutní, která je příslušná nejméně výhodným pozemkům, a dále renta relativní, která představuje navýšení renty absolutní vzhledem k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším. V případě znalosti pozemkových rent v dané lokalitě je moţno její kapitalizací vypočítat výnosovou hodnotu pozemku, přičemţ způsob kapitalizace renty je poplatný délce jejího trvání a srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Samotnou problematikou jsou trţní ceny zemědělské a lesní půdy, které nelze ani výhledově zastavět. Jejich hodnota vychází většinou z rozdílu výnosů a nutných nákladů, plynoucích z moţností, jakým způsobem lze na nich hospodařit.Výsledky hospodaření souvisejí s jejich bonitou, která spolu s polohou jsou hlavními diferenčními faktory pozemkové renty. V našich poměrech se podmínky pro porovnávání cen či výnosů u zemědělské půdy teprve tvoří a ve většině případů je hodnota velmi nízká. I v případech jinak vyuţitelné půdy bez moţnosti zástavby je současná poptávka velmi malá, většinou 20
má spekulační charakter s vírou ve změnu a výrazně chybějí v cenotvorbě soutěţní podmínky.
5. Porovnávací přístup Odhad hodnoty pozemků pomocí porovnání s cenami pozemků srovnatelných je v praxi pouţíván ve většině případů a jeho výsledkům je přikládán největší indikační význam. Platí to zejména u běţných stavebních pozemků s častou frekvencí prodejů a v podmínkách konformního prostředí. Komparace13 je analytický proces, zaloţený na obecném předpokladu, ţe jsou-li dva nebo více subjektů co do většiny parametrů shodné nebo podobné, měly by být ostatní zbývající parametry shodné či obdobné. Jelikoţ v případě pozemků je absolutní shodnost dopředu vyloučena pro jejich jedinečnost a neopakovatelnost, lze u nich porovnání zaloţit pouze na podobnostech. Vyuţití principu spočívá v cenovém zohlednění kvalitativních a kvantitativních rozdílů, jimiţ se porovnávané subjekty odlišují. Pro optimální výsledek musí být při uplatnění tohoto přístupu splněny čtyři základní podmínky: Oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tedy musí si být skutečně podobné zejména co do rozsahu, kvality a uţitku Porovnávané ceny musí být poměrně aktuální Porovnávané ceny musí vycházet z dostatečného počtu realizovaných obchodů, případně ze statistiky ošetřeného průměru na základě dostatečné četnosti obchodů Porovnání musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níţ nemovitost působí Porovnávací proces probíhá většinou ve třech hlavních fázích: Přípravná - sběr prodejních, nabídkových, draţených, odmítnutých, plánovaných či jiných cen pozemků a dat. Data můţe odhadce získat vlastním sběrem nebo můţe vyuţít dat z externích databází a sice profesních nebo z databází některých institucí ve formě dat sekundárních, ČSÚ14, MF ČR15, CENOVÉ MAPY16 apod.
13
porovnání Český statistický úřad 15 Ministerstvo financí České republiky 16 Viz kapitola 6 bakalářské práce 14
21
Porovnávací - výběr těch vzorků, které se nejvíce podobají oceňovaným nemovitostem a které při komparaci slouţí jako vzorky. Podle typu, kvality a kvantity dat a počtu vzorků k dispozici je moţno zvolit způsob porovnání, který bude aplikován. Rozeznáváme přímé a nepřímé porovnání. Vyhodnovací
Je třeba vyhledat všechny podstatné rozdíly mezi oceňovaným subjektem a jednotlivými vzorky, coţ se provádí tak, ţe se procházejí a prověřují všechny tzv. prvky porovnání, v nichţ potencionální rozdíly mohou spočívat. Obvykle se pouţívá deseti prvků porovnání:
Přejímaná vlastnická práva k nemovitostem Finanční podmínky Podmínky prodeje Trţní podmínky Daňové podmínky Poloha Technické faktory Ekonomické faktory Způsob a moţnosti vyuţití Nerealitní faktory
Tyto základní prvky je moţné příleţitostně přiměřeně rozšířit v případech mimořádných typů pozemků nebo speciálních situací. Je také moţno některé z prvků porovnání sloučit do jediného kroku, to vše záleţí na znalci samém, neboť shora uvedený seznam prvků porovnání slouţí jako pomůcka pro podporu paměti, aby ţádný z faktorů nebyl opomenut nebo zahrnut duplicitně. Dle shledaných odlišností se vybere vhodný typ porovnávací analýzy. Jestliţe je moţné shledané odlišnosti kvantifikovat, pouţije se kvantitativní analýza. Je-li kvantifikace obtíţná nebo nemoţná, pouţije se kvalitativní typ analýzy. Oba typy analýz je moţno vhodně kombinovat. U pozemků se kvantifikace obvykle uplatňuje na rozdíly ve výměrách, případně ji lze vyuţít ve formě nákladů na zainvestování pozemku, ostatní parametry se obvykle porovnávají na kvalitativní bázi.
5.1 Výchozí základna pro porovnávací způsob Jediným moţným řešením pro tento přístup je vycházet ze skutečně obchodovaných cen. Přístupy, vycházející z jiných základů (z reprodukčních nebo administrativních cen), nevedou z hlediska trhu ke skutečné porovnávací hodnotě. V případě pouţití reprodukčních cen, výsledky pouze suplují věcnou hodnotu a v případě 22
administrativních cen, výsledný produkt trpí všemi neduhy direktivních zásahů. V případě obchodovaných cen jde v podstatě o to:
Najít informace o podobných prodejích Utřídit je a vyřadit nevhodné Vyhodnotit je a upravit do potřebné formy Transformovat je do současnosti
Utříděné informace by měly obsahovat minimálně tyto údaje:
Adresa Druh obchodovaných nemovitostí a segment trhu Datum transferu Realizovaná cena Velikost pozemků Parametry, rozsah, stáří a stav staveb Vybavení staveb a pozemku Poloha a infrastruktura Vyuţitelnost nemovitosti Podmínky transferu Stav trhu
Dále by mělo být identifikováno celkové trţní prostředí, v němţ se obchod odehrál, zejména situace v regionu, jako podklad k trţní analýze. Z těchto údajů je jiţ moţné analyzovat vhodné parametry pro porovnání.
5.2 Přímé porovnání Je to analytický proces, někdy také nazývaný párová analýza, který se při odhadu hodnoty pozemku pouţívá tehdy, jestli lze k posuzovanému subjektu najít podobný pozemek, jehoţ prodejní či jinak avizovaná cena je známa a zároveň jsou známy podmínky, za nichţ transakce proběhla. Takovéto vhodné pozemky slouţí jako vzorky a v závislosti na jejich počtu, probíhá porovnání v párech, tzn., ţe kaţdý vzorek se s oceňovaným subjektem porovnává samostatně. Při výběru vhodných vzorků je důleţité, aby byly podobné zejména co do širších geometrických vztahů, ve shodné lokalitě, aby byly podobné co do účelu vyuţití, velikosti a kvality. Teprve nelze-li najít vhodné vzorky přímo v místě, je moţné okruh pátrání rozšířit a hledat v širším okruhu nebo dokonce hledat vzorek v některém z příbuzných segmentů trhu. Přitom je třeba počítat s tím, ţe s rozšiřujícím okruhem se přesnost odhadu sniţuje, nicméně existují případy, kdy jiné moţnosti uplatnění přímého porovnání nejsou. U kvalitativní analýzy je vhodné pouţívat více vzorků, nejlépe minimálně pět, neboť porovnávání zde spočívá v rozdělení vzorků do dvou skupin, 23
reprezentujících vzorky horší či lepší vůči subjektu posuzovanému, nicméně i zde je moţné v případě nouze z tohoto počtu slevit. V případech kvantitativní analýzy, která vyuţívá statistických metod, se vychází z výběrového souboru, který by měl obsahovat nejméně dvacet vzorků, avšak i zde v případě nouze je moţné pouţít některých přístupů, zaloţených na analýze malých výběrů. Při aplikaci porovnávacího přístupu pro oceňování pozemků, se ve většině případů jako jednotka porovnání pouţívá Kč/m2 plochy. Přímé porovnání je však prakticky i jedinou metodou, při níţ lze pro komparaci pouţít i jednotku Kč/ks, kdy se porovnávají pozemky jako celky. Pro aplikaci přímého porovnání se obvykle pro přehlednost pouţívá forma tabulek, jejichţ forma můţe být zvolena v závislosti na konkrétním případu a datech, které jsou pro porovnání k dispozici.
5.3 Nepřímé porovnání Tento proces na rozdíl od přímého porovnání probíhá mezi oceňovaným subjektem a referenčním vzorkem, reprezentujícím jednotlivé vzorky vybrané mnoţiny, která představuje výběrový soubor. Referenční vzorek si můţe zpracovatel ocenění vytvořit sám. Obchodovaná cena obdobných nemovitostí má v tomto případě formu průměrné ceny za určitý standard. Mechanismus je zaloţen na kvalitativních základech, zatímco kvantita je zde druhotná a je uplatněna aţ prostřednictvím přepočtu průměrné jednotkové ceny na kvantitativní parametry srovnávaného objektu. Výhodou tohoto způsobu je, ţe je univerzálněji pouţitelný a můţe být pouţitelný ve více případech. Je však velmi důleţité, aby byl průměrný standard jasně definován, coţ můţe být v počátku tvorby databáze poměrně obtíţné. Ve většině případů však u nepřímého porovnání bývá cena referenčního vzorku přebírána na základě sekundárních dat, která znalec nevytváří sám, ale jsou předpřipravená v nejrůznějších databázích, které sestavují některé instituce. Typický zdroj sekundárních dat je databáze průměrných cen stavebních pozemků v ČR, sestavenou podle správních oblastí v závislosti na velikosti obcí17, kterou na základě údajů Finančních úřadů v souvislosti s daňovými přiznáními monitoruje a zpracovává ČSÚ a zveřejňuje je periodicky ve svých publikacích18. Pro úplnost je třeba poznamenat, ţe na ČSÚ lze získat celou řadu dalších globálně uţitečných údajů jako je například celkový vývoj inflace. Při aplikaci sekundárních dat při nepřímém porovnání bývá největším problémem, jaké konkrétní vlastnosti má referenční vzorek a v čem se oceňovaný subjekt od něj liší.
17 18
Dle odst. 3, § 33, Zákona č. 151/1997 Sb. www.czsu.cz
24
Databáze ČSÚ stavebních pozemků eviduje zřejmý počet a velikost pozemků, nicméně není většinou známa řada dalších důleţitých charakteristik jako je např. způsob vyuţití, detailní poloha, terén, zda je pozemek zastavěn apod. Vedle toho lze i pochybovat o tom, zda nejsou výsledky ovlivněny v důsledku zkreslených vstupních údajů při jejich sběru.
6. Cenové mapy pozemků Za jednu z variant nepřímého porovnání je moţné povaţovat způsob, kdy volba referenčních vzorků je provedena na základě údajů z cenových map stavebních pozemků, které v ČR dobrovolně vytvářejí, spravují a vyhlašují místně příslušné obce19. Jde o grafické znázornění pozemků v měřítku 1:5000 nebo podrobnějším, s vyznačenými cenami v Kč za m2 pro graficky vymezené skupina parcel. Návrh nebo změny cenové mapy předkládají obce před jejich vydáním k vyjádření na MF ČR a ke zveřejnění v cenovém věstníku. Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami, obsaţenými v kupních smlouvách a obce na jejich tvorbě spolupracují s KN, takţe ve výsledku mají podobu databáze v grafické podobě. Textová část cenové mapy obsahuje popis jejího zpracování, charakteristiku obce a výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez moţnosti jakýchkoliv dalších korekcí. Pro účely trţního oceňování a potaţmo pro porovnávací přístup se však doporučuje tyto ceny chápat pouze jako orientační. Přesto jsou tyto podklady kvalitativně lepší neţ průměrné ceny stavebních pozemků dle ČSÚ, neboť referenční vzorek v cenové mapě má konkrétní podobu a v případě potřeby můţe znalec lokalitu navštívit a udělat si alespoň částečnou představu o podmínkách na místě samém, zejména o terénu, dostupnosti, charakteru okolí apod. Cenové mapy by obce měly doplňovat a aktualizovat vţdy koncem roku a měly by být na poţádání veřejně přístupné v klasické formě, popřípadě na internetu, přičemţ v souvislosti s trţním oceňováním je velmi uţitečné, jestliţe z map lze vyčíst i údaje o změnách cen v předchozích letech. Znalec nebo odhadce by měl k údajům z cenových map přistupovat velmi obezřetně z důvodů: Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat Problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitosti Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce
19
Ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb.
25
Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat v cenových mapách vyplývá ze způsobu, jakým jsou do nich ceny doplňovány. Původní data v dané skupině parcel zůstávají beze změny prakticky aţ do doby dalšího obchodu s některou z jejích parcel. A protoţe transakce s konkrétním pozemkem samozřejmě neprobíhá kaţdý rok, s prodluţujícím se časovým odstupem ceny zastarávají a na vnější cenové podměty nereagují. To způsobuje, ţe v místech, kde v současnosti neproběhl ţádný obchod s pozemky, jsou ceny v cenových mapách neaktuální. Problém zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí je zřetelný především v centrálních částech měst, kde volné stavební pozemky jsou vzácné a v drtivé většině se obchoduje s nemovitostmi jako celky a tomu jsou poplatné i jejich smluvní ceny. Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce vyplývá z toho, ţe ceny pozemků přejímané z kupních smluv nemusejí nutně odráţet jejich skutečnou trţní hodnotu, neboť mohou být ovlivněny nejrůznějšími odlišnými podmínkami transakce (daňové podmínky). I přes tyto nedostatky je však třeba konstatovat, ţe cenové mapy představují značný pokrok a posun na poli oceňování nemovitostí v ČR a jejich tvorba představuje velmi zásluţnou práci. Velmi dobrým počinem je, ţe software map umoţňuje zachytit minulý vývoj cen, coţ je pro oceňování velice uţitečné. U map, kde cenový vývoj není podchycen, lze doporučit, aby znalec se sám pokusil pro kaţdý konkrétní případ cenový pohyb zpětně odvodit. Na základě dosavadního cenového vývoje, můţe znalec konfrontací s daty z vlastního sběru podle svých zkušeností ceny z cenové mapy upravit a hledanou cenu odvodit odhadem, přičemţ v drtivé většině půjde o navýšení ceny. Jinou moţností je odhadnout cenu pomocí analýzy časových řad, coţ je jedna z mnoha dílčích disciplin. Princip spočívá v tom, ţe na základě minulých dat se hledá hlavní tendence vývoje hodnot v čase, kterou lze vyjádřit graficky. Výpočet trendové křivky je poměrně náročný a proto se zde vyuţívá speciální statistický software. Lze však i vyuţít některých funkcí, které jsou běţně dostupné v rámci programu MS Excel. Nejvhodnější je funkce Forecast, která přímo odhadne budoucí hodnotu na základě lineární regrese existujících hodnot. Jestliţe má znalec k dispozici data, která jsou v rozporu z cenovou mapou, můţe pro analýzu pouţít data opravená, která budou pravděpodobně obsahovat vyšší hodnoty. Jinou moţností je některá nespolehlivá data z analýzy vyloučit.
26
7. Indexové metody Zvláštní variantou nepřímého porovnání jsou tzv. indexové metody, zaloţené na technické koncepci cenotvorby, v nichţ základní ceny referenčních vzorků i hodnocení případných rozdílů jsou zaloţeny na empiricky předdefinovaných veličinách, takţe aplikace pak probíhá pomocí jednoduchých početních algoritmů. Proto je tento přístup hojně aplikován zejména u administrativních cen, u nichţ mechanizmus, přidělující posuzovanému subjektu cenu nekompromisním a jednoznačným způsobem, představuje vţdy velmi vítané úřední východisko. Při oceňování na trţní bázi by bylo moţno principy indexové metody pouţít, nicméně spíše jako doplňkový nástroj v mimořádné situaci s tím, ţe jeho výsledek musí být konfrontován s výsledky dalších přístupů. Kaţdopádně současné vyuţití indexových metod je podmíněno splněním dvou základních předpokladů: Za výchozí základ musí být pouţity aktuální průměrné, popřípadě minimální či maximální ceny, které jsou dosahovány v daném segmentu trhu Upřesňující popis a mechanizmus vytvoření alokačního koeficientu i velikost sráţek na další individuální vlastnosti posuzovaných subjektů musí vycházet z reálných trţních podmínek v daném segmentu trhu První podmínku lze splnit tím, ţe pro základní ceny pozemků, budou pouţity údaje ze současných cenových databází (např. průměrné ceny stavebních pozemků dle ČSÚ, případně je moţné vycházet z cenových přehledů, které bývají publikovány pravidelně v některých odborných periodikách20 nebo příleţitostně i v některých denících21. Lze předpokládat, ţe v blízké budoucnosti budou k dispozici i realitní indexy obdobné těm, které jsou pouţívány v západní Evropě a USA, na nichţ by spolupracovala nejen státní správa, ale i významné developerské firmy, realitní kanceláře a další expertní subjekty, přičemţ údaje by měly být aktuálnější a nesrovnatelně operativnější. Jelikoţ základní průměrné ceny pozemků v těchto databázích jsou jiţ většinou členěny podle správních území a v závislosti na velikosti obcí, upřesňující index jiţ proto nemusí korigovat rozdíly, související s širšími geografickými vztahy a můţe se soustředit na méně výrazné cenové stimuly, vyplývající z polohy v rámci obce, stupně zainvestovanosti, vazbám na bezprostřední okolí a na specifické vlastnosti posuzovaného pozemku.
20 21
Např. Developer, Stavitel Např. Mladá fronta dnes, Lidové noviny, Hospodářské noviny
27
7.1 Modifikace indexových metod Pokusy modifikovat indexovou metodou, pouţívanou dočasně pro oceňování pozemků v bývalé NDR po spojení Německa, se odehrály v 90. letech i na území ČR. Byly motivovány především snahou vytvořit nástroj, který by umoţnil operativně odhadnout tzv. informativní ceny stavebních pozemků. Modifikace vznikla v roce 1994 ve společnosti Kopprea pod vedením Ing. Jiřího Kokošky. Metoda klasifikuje stavební pozemek pomocí soustavy indexů, nabývajících hodnot v přesně určeném rozmezí a kvantifikuje následující hodnotící kritéria: Označení indexu T S V O I E Z
Hodnotící kritérium (význam) Teritoriální struktura obce Stavební připravenost pozemku Velikostní třída obce Vhodnost pozemku pro daný účel Infrastruktura, dopravní dostupnost Zvláštní zlepšující podmínky Zvláštní zhoršující podmínky
Rozpětí indexu (min. – max.) 0,6 – 1,5 0,4 – 1,5 0,4 – 3,5 0,5 – 2,5 0,5 – 1,2 1,0 – 1,5 0,5 – 1,0
Informativní cenou konkrétního pozemku je pak součin tzv. směrné hodnoty v Kč/m2 a jednotlivých koeficientů, přiřazených v závislosti na jeho poloze a kvalitě dle vzorce: CP = SHP * (T * S * V * O * I * E * Z) Význam této metody v současných podmínkách můţe spočívat ve velmi podrobném popisu, kterým je se moţno inspirovat při cenové adjustaci v aplikacích přímého a nepřímého porovnání.
7.2 Testování porovnáním Za zvláštní způsob nepřímého porovnání lze povaţovat i testování, coţ je proces, v němţ znalec své dílčí výsledky srovnává s obecnými úrovněmi cen, dosahovanými v příslušných segmentech trhu s nemovitostmi a ověřuje, zda jeho odhad zapadá do pomyslné škály, v níţ jsou ustáleny ceny různých typů pozemků na současném trhu a zda jeho výsledky s touto stupnicí korespondují nebo zda z ní výrazně nevybočují a snaţí se naleznout příčiny těchto anomálií. Při testování lze vyjít z obecných zásad dynamického vývoje cen pozemků v závislosti na jejich účelu vyuţití, přičemţ jej není třeba omezovat pouze na pozemky, ale lze je vyuţít pro oceňování všech typů nemovitostí. Je známo, ţe ceny pozemků, které není moţné vyuţít pro zástavbu, se pohybují hluboko pod úrovní cen pozemků, jejichţ stavební vyuţití je moţné. Je rovněţ známo, ţe ceny pozemků pro individuální obytnou výstavbu bývají mírně niţší neţ pro výstavbu hromadnou, neboť vyšší cenu podílu pozemku náleţejícímu k bytu 28
v bytovém domě, avšak ovlivněnou vyšším počtem bytů, je trh schopen absorbovat snáze, neţ je tomu v případě jednotlivce. Bývá obvyklé, ýe pozemky pro výrobu jsou naopak levnější neţ obytné také proto, ţe průmyslové pozemky obvykle mají větší nároky na plochu a projevuje se zde často jakási obdoba mnoţstevní slevy. Zkušený znalec by měl tyto vzájemné relativní vztahy mezi cenami v různých segmentech trhu sledovat a umět rozpoznat jejich trendy. Při testování lze pouţít různé techniky. Většinou se postupuje tak, ţe přibliţné rozpětí dosahovaných cen pozemků ve vybraných segmentech trhu se uspořádá vzestupně do tabulky či grafu, přičemţ vztahy mezi jednotlivými úrovněmi, jsou vyjádřeny relativně procentuální formou. Od zvoleného základu lze pomocí relativních vztahů usuzovat na pravděpodobné ceny v dalších segmentech a jejich odhad odvíjet v absolutní podobě Kč/m2. Ve většině případů poţadavkům pro výchozí základ vyhovuje segment trhu s nezastavěnými stavebními pozemky pro rodinné domy.
8. Výnosový přístup Odhad hodnoty pozemků za aplikace výnosového přístupu je zaloţen na anticipaci budoucího prospěchu, který lze od jejich vlastnictví očekávat. Základní princip je jednoduchý a vyplývá z kvantitativního a kvalitativního hodnocení uţitku. Čím vyšší a kvalitnější prospěch potenciální poptávající od posuzovaného pozemku očekává, tím vyšší cenu je ochoten akceptovat. Kvantitativním parametrem prospěchu je jeho velikost vyjádřená penězi nebo jiným ekvivalentem, kvalitou je zde míněna zpravidla jeho délka, časový průběh, spolehlivost, stabilita, pravidelnost apod. Výnosový přístup je v souladu s koncepcí základního obecného modelu oceňovacího procesu, přitom je důleţité, ţe v souladu s touto koncepcí, jde o budoucí prospěch, u něhoţ se předpokládá, ţe se teprve odehraje a ţe tedy jeho odhad má v kaţdém případě charakter prognózy budoucího děje, který nikdy nelze specifikovat se stoprocentní spolehlivostí, nicméně pro potenciálního poptávajícího musí být sice nejistým, ale motivujícím příslibem, který mu stojí za to, aby za něj vynaloţil jemu úměrnou kupní cenu a pro potenciálního nabízejícího, aby tuto cenu akceptoval a jejím prostřednictvím ztracený prospěch kompenzoval. Prospěch můţe mít řadu podob a lze jej posuzovat z hledisek více subjektů. Pro vlastníka můţe mít formu nájemného nebo případně formu úspor nájemného. Prospěch však můţe představovat i příznivý cenový rozdíl mezi současnou a budoucí trţní hodnotou pozemku po dobu jeho dočasné drţby vzhledem k předpokládaným 29
cenovým změnám v daném segmentu trhu. Formy prospěchu jsou poměrně snadno měřitelné penězi, existují ale však i jeho finančně méně transparentní a obtíţně vyjádřitelné podoby.
8.1 Kapitalizace a diskontace pozemkové renty Prospěch z vlastnictví pozemku obvykle bývá označován jako pozemková renta, kterou se rozumí pravidelný konstantní výnos, plynoucí z pronájmu pozemku. Jelikoţ pozemky v rámci uvaţované lokality nelze libovolně rozšiřovat a jejich počet a rozsah je tedy limitovaný, má vlastnictví k půdě určitou formu monopolu. Z tohoto podnětu se pozemková renta odvíjí. Rozeznáváme základní nejniţší rentu – absolutní, která je příslušná k nejméně výhodným pozemkům a dále rentu relativní, která představuje navýšení renty absolutní vzhledem k pozemkům atraktivnějším a lukrativnějším. V případě znalosti výše pozemkových rent v dané lokalitě je moţno jejich kapitalizací odhadnout výnosovou hodnotu pozemků, přičemţ způsob kapitalizace renty je poplatný délce jejího trvání a srovnatelným mírám zúročení půdy v okolí. Jelikoţ se pozemky neopotřebovávají, jejich ţivotnost je neomezená a pronájmy půdy jsou většinou dlouhodobější, obvykle lze vystačit se vzorcem: VH = V = očekávaný reprezentativní výnos v roce následujícím po datu ocenění, případně jeden výnos z řady konstantních perpetuálních výnosů i = míra kapitalizace, případně diskontní míra věčné renty Je jedno, je-li proces transformace nazýván diskontováním věčné renty nebo kapitalizací, neboť se předpokládá, ţe kapitalizační míra se zde rovná diskontní míře. V případě očekávání změny hodnoty pozemku po uplynutí zvoleného výhledového intervalu, se aplikuje výnosová kapitalizace, kde je však nutné při odhadu míry kapitalizace, sloţky výnosnosti a návratnosti odlišovat. Míry kapitalizace či výnosnosti bývají voleny u pozemků obvykle niţší neţ u staveb nebo nemovitostí jako celků. Bývá to z důvodu, ţe investice do pozemků se povaţují za daleko bezpečnější neţ u staveb.
30
8.2 Reziduální hodnota pozemků na bázi výnosů Mezinárodní a Evropské oceňovací standardy označují tuto techniku pod názvem Land Residual. Hledaná hodnota je indikována na základě reziduálního22 principu, ale na rozdíl od nákladových variant, které vychází z rozdílu mezi celkovou nákladovou hodnotou a náklady na stavby, je základem metody výnosový přístup. U zastavěných pozemků ji lze pouţít v případě, jestliţe je známa hodnota staveb a dále celkový výnosový potenciál z nemovitosti jako celku včetně pozemku. U nezastavěných pozemků je nutné pouţít simulaci a pomocí porovnání s podobnými jiţ zastavěnými pozemky odhadnout jak hodnotu staveb, které by bylo moţné na pozemku s přihlédnutím k jeho nejvyššímu a nejlepšímu vyuţití postavit, tak velikost, formu a spolehlivost budoucích výnosů, které by takto zhodnocené nemovitosti přinášely. S pomocí známé hodnoty stavby se vypočte její teoretický podíl na celkových výnosech, který se následně od nich odečte. Výsledek pak simuluje zbytek výnosu, připadajícího na pozemek a tento výnos z pozemku je nutné transformovat k současnosti obvykle pomocí kapitalizace a výsledkem je reziduální hodnota pozemku. Při této proceduře lze aplikovat celou řadu variant kapitalizačních či diskontních technik. Výběr je závislý na modelu budoucích výnosů. Metoda reziduální hodnoty pozemku na bázi výnosů má opodstatnění především tam, kde lze celkem spolehlivě odhadnout hodnotu staveb i celkový výnos z nemovitostí a zároveň předpokládat, ţe obě veličiny jsou trhem akceptovány. To zpravidla splňují novostavby, kde je vliv opotřebení zanedbatelný a lze soudit, ţe jsou postaveny hospodárně, tedy lze u nich očekávat vyváţenost mezi náklady na pořízení a očekávaným efektem. U starších staveb, kde je opotřebení většího rozsahu, je nutné hodnotu stavby přiměřeně sníţit zvýšením kapitalizační nebo diskontní míry. V důsledku to vede k vyššímu podílu výnosu z pozemku na výnosu celkovém a tudíţ i k relativně vyšší reziduální hodnotě pozemku.
22
zbytkového
31
9. Reziduální přístup na bázi nákladů
Koncepci základního oceňovacího modelu, který se skládá z nákladového, výnosového a porovnávacího přístupu, plně vyhovují nemovitosti typu pozemek a na něm nacházející se stavby. V případě oceňování nezastavěných pozemků však tento model vyhovuje, pouze pokud jde o přístup porovnávací výnosový, nelze však uplatnit nákladový přístup, jelikoţ pozemek nevzniká lidskou činností, je nereprodukovatelný a jeho hodnotu nelze měřit náklady na jeho výrobu. Přesto lze ze základů nákladového přístupu při indikaci hodnoty nezastavěných pozemků vycházet, protoţe nákladová hodnota nemovitosti je v něm definována jako součet hodnoty pozemku a nákladů na realizaci na něm stojící stavby, takţe hodnotu pozemku lze vyjádřit jako zbytek, který zůstane, odečte-li se od celkové nákladové hodnoty nemovitosti nákladová hodnota stavby, coţ lze vyjádřit jako: RHp = NH – NHs RHp je reziduální hodnota pozemku na bázi nákladů NH je nákladová hodnota nemovitosti typu pozemek+stavba NHs je nákladová hodnota staveb U nezastavěného pozemku, u něhoţ zatím náklady nebyly na jeho zástavbu vynaloţeny, se odhadne hodnota pozemku simulací nákladů na stavbu, která by na něm mohla být postavena. Musí být samozřejmě provedena za předpokladu respektování všech regulačních opatření, které se k pozemku vztahují a v případě odhadu trţní hodnoty musí být přihlédnuto k jeho nejvyššímu nejlepšímu vyuţití. Při indikaci musí být známa celková nákladová hodnota nemovitosti a nákladová hodnota stavby, případně musí být známa hodnota pouze jednoho z těchto komponentů a jeho procentuální poměr k hodnotě komponentu druhého, aby mohla být hodnota pozemku odhadnuta na základě tohoto vzájemného vztahu. Většina reziduálních metod pro ocenění pozemků na bázi nákladů je zaloţena na rovnováţném vztahu mezi hodnotou pozemku a nákladovou hodnotou nemovitosti, případně nákladovou hodnotou stavby, který lze pro různé segmenty trhu vypozorovat dlouhodobějším sledováním struktury nákladové hodnoty nemovitostí a ustáleného poměru jejích dvou komponentů v různých trţních segmentech a zároveň předpokládá, ţe investor se chová racionálně a stavba i pozemek jsou vzájemně přiměřené co do velikosti, kvality i uţitku. Za nejtransparentnější relativní vztah co do intenzity, vyváţenosti i stálosti, je moţné povaţovat pouze poměr mezi hodnotou nezastavěného pozemku RHp a náklady na jemu přiměřenou a přípustnou novostavbu NHs bez vlivu opotřebení. V tomto vztahu lze předpokládat, ţe investoři budou racionálně vydávat a posuzovat náklady na současné i plánované novostavby 32
v takové výši, aby byly přiměřené hodnotám stavebních pozemků a přinášely svým vlastníkům maximální prospěch.
9.1 Alokace a extrakce Alokace23 a extrakce24 jsou metody, které patří mezi reziduální techniky na bázi nákladů předpokládají ustálený rovnováţný vztah mezi hodnotami pozemků a náklady na jejich potenciální zhodnocení stavbami. Hodnota pozemků je zde alokována či extrahována jako zbytek, vyjádřený odpočtem nákladů na jejich moţné zhodnocení z celkové ceny nemovitostí. V souvislosti s oceňováním pozemků jde o techniky, které se pouţívají v případech, kdy hodnotu stavebních pozemků nelze odhadnout na základě porovnání nebo kde srovnatelná data jsou neprůkazná. Obě techniky vyuţívají shodných principů rovnováhy a váţení spolu s prvky kontribuce a nepřímého porovnání. Podstatou obou procedur je hledání velikosti kontribučních podílů, jakými se na tvorbě celkové hodnoty podílí pozemek a jakým na něm se nacházejí stavby. Obě techniky jsou si podobné, Mezinárodní oceňovací standardy alokaci charakterizují jako nepřímou porovnávací techniku, zaloţenou na relaci mezi hodnotou pozemku a hodnotou stavby. Extrakci tyto standardy povaţují za jinou nepřímou porovnávací techniku, která je zaloţena na odhadu hodnoty staveb nákladovým způsobem po zohlednění opotřebení a extrahuje výsledek odpočtem od celkové ceny jiných srovnatelných nemovitostí. Rozdíly mezi alokací a extrakcí spočívají v tom, ţe při alokaci je hledaná hodnota vyjádřená jako násobek hodnoty stavby nebo nemovitostí jako celku, zatímco u extrakce jako rozdíl hodnoty celku a hodnoty stavby.
9.2 Nägeliho metoda Nägeliho metoda je výsledkem trendů, směřujících k uzpůsobení alokačního nebo extrakčního principu k tomu, aby je bylo pokud moţno aplikovat obecně bez nutnosti přímého porovnání. Do extrakčního způsobu vnáší nové prvky v tom smyslu, ţe vedle vlivů nákladů na stavby se snaţí cenově reagovat na různé vnější podněty, vyplývající z jedinečnosti polohy a umoţňuje poměr komponentů vyjadřovat v relativní obecné formě. Pouţívá k tomu popisného klíče, který na základě vybraných cenotvorných kritérií zařazuje posuzovaný pozemek do některé z jakostních tříd, na níţ je pak závislý přibliţný předem daný poměr mezi celkovou
23 24
přidělení vyjmutí
33
věcnou hodnotou nemovitostí bez zohlednění opotřebení a trţní hodnotou pozemku, vytvořený na základě dlouhodobějšího sledování trhu. Jelikoţ je zde určujícím prvkem příslušná třída kvality, je tato metoda v některých odborných literaturách označována jako metoda polohových tříd. Základem metody je tzv. klíč třídy polohy, který spočívá v tom, ţe podle sedmi základních kritérií se oceňovaný pozemek přiřadí do některé z osmi kvalitativních tříd, přičemţ pro kaţdou třídu je pevně stanoven v procentuální formě podíl hodnoty pozemku na celkových nákladech nemovitostí. Klíč třídy polohy pro stavební pozemky zahrnuje celkem pět základních kritérií:
Všeobecná situace Intenzita vyuţití Dopravní relace k městu Obytný sektor Komerční sektor
Dále dva doplňující faktory, zvyšující či sniţující hodnotu. Jednotlivá kritéria jsou uspořádána do tabulek. Třída A - všeobecná situace (1 – 8) Třída B - intenzita vyuţití pozemku (1 – 8) Třída C - dopravní spojení s velkoměstem (1 – 8) Třída D - obytný sektor (1 – 8) Třída E - ţivnost, administrativa, obchod (1 – 8) Faktory, zvyšující hodnotu (5), zařazení aţ o jednu třídu výše Redukující faktory (5), zařazení aţ o jednu třídu níţe
Výsledná třída se určí jako průměr z výsledků prvních pěti kritérií. Výsledek lze v případě potřeby upravit ve smyslu zbývajících dvou faktorů a podle jeho výše se vybere z tabulky hledaný procentuální poměr, kterým se na celkové hodnotě podílí pozemek. V případě mezipoloh lze pro zjištění poměru pouţít interpolaci. Jelikoţ odhad nákladů staveb je samozřejmou součástí procedury v rámci nákladového přístupu, pro odhad hodnoty pozemku stačí pouze pomocí Nägelliho klíče zjistit odpovídající polohovou třídu a pak snadno hodnotu pozemku dopočítat. To bývá zřejmě hlavní příčinou, proč je tato metoda tak oblíbena mezi znalci. Bohuţel tento postup je často aplikován zcela bezmyšlenkovitě a chybně zejména v tom smyslu, ţe je povaţován za jedinou zaručenou metodu, coţ můţe vést ke zkresleným výsledkům, odporujícím skutečné trţní realitě. Chyby vznikají jednak 34
tím, ţe není přihlédnuto ke všem nákladům (pozemek není přiměřený stavbě) a také tím, ţe poměr převzatý z předpřipravených tabulek je aplikován k nesprávnému základu. Chyby se obvykle zvětšují, je-li předmětem ocenění pozemek dosud nezastavěný, kde jeho zhodnocení stavbami musí být simulováno. Varianta Nägelliho metody existuje i ve verzi, určené pro průmyslové pozemky, při níţ je klíč zúţen do čtyř tříd. Nägelliho metoda byla hojně vyuţívána po roce 1990 v ČR, ale v důsledku nedostatku zkušeností s trţním oceňováním, nebyla plně chápána její podstata se všemi potenciálními riziky, které její nevhodné aplikace mohou představovat. Zároveň existovaly pokusy metodu modifikovat na podmínky v ČR. Modifikace v podstatě přejímá původní polohový Nägelliho klíč s výjimkami drobných změn a doplňků ve slovním popisu a mění pouze výslednou tabulku cenových podílů.
9.3 Sametova metoda Jinou variantou extrakční metody je Sametova metoda. Vychází z německé legislativy, podle níţ vedle funkčního vyuţití je přípustný rozsah zástavby v územně plánovací dokumentací regulován i tzv. koeficientem stavebního vyuţití, který je vyjádřen jako procentuální podíl součtu zastavěných ploch nadzemních podlaţí stavby k ploše celého stavebního pozemku. Jde o nástroj, připomínající regulativy zastavěnosti platné v některých našich městech, do něhoţ je navíc integrován vliv podlaţnosti. Koeficient lze vyjádřit vzorcem:
Ksv = Ksv ZP P Pc
koeficient stavebního využití přípustná maximální zastavitelná plocha počet nadzemních podlaží celková plocha stavebního pozemku
Metoda je zaloţena na předpokladu, ţe stavební náklady ne moţné stavby, jsou v přibliţně obdobném poměru s pozemky s podobnou polohou. Přitom jeden z parametrů, z něhoţ je moţné stavební náklady fiktivní stavby odvodit, je jiţ orientačně známa v rámci výpočtu koeficientu stavebního vyuţití jako součin zastavěné plochy a počtu podlaţí. Metoda se uţívala hlavně v 60. letech minulého století, dnes je jiţ neaktuální, neboť údaje tabulky, zaloţené na absolutní formě vyjádření cen pozemků, s postupným vývojem stavebních nákladů zastarávaly a nebyly jiţ k novým cenovým úrovním přepočteny. Nicméně jako relativní měřítko v procentuální formě mohou v tabulce uvedené podíly slouţit k hrubé cenové orientaci, a to za předpokladu, ţe vývoj stavebních nákladů je shodný s vývojem cen stavebních pozemků, coţ vţdy nemusí platit. 35
9.4 Subdivision development Development znamená rozvoj, zde ve smyslu rozvoj stavební, přičemţ jde o výraz, který v českém stavebnictví zdomácněl a nahrazuje původně pouţívané pojmy jako výstavba či zástavba. Zastupuje nejrůznější moţnosti zhodnocení půdy. V angličtině se pouţívá také pro označení volného pozemku, který je moţné vyuţít ke stavebním účelům. Subdivision znamená dělení ve smyslu dalšího podrozdělení na dílčí části a v angličtině je výraz pouţíván pro rozparcelování, tedy rozdělení půdy na menší pozemky. Spojením obou slov vzniká speciální termín, který je obtíţné vyjádřit formou v češtině, neboť výraz zhodnocení rozparcelizováním, který by nejlépe vyhovoval obsahem a významem, nezní příliš libozvučně. To je důvod, proč v české odborné literatuře je pro metodu Subdivision development pouţíván termín Investorská metoda. Metoda je zaloţena na principu, kdy hodnota pozemků je indikována jako zbytek, vyjádřený rozdílem očekávaných výnosů a nákladů do projektu zhodnocení. Pouţívá se obvykle k oceňování větších nezastavěných pozemkových celků. Nejvíce je vyuţívána v případě plánované solitérní i řadové zástavby rodinnými či bytovými domy, lze ji vyuţít pro pozemky dělené pro rekreační výstavbu a při záměrech rozdělení vyhrazené komerční či průmyslové zóny na dílčí části nebo při plánovaném oddělení části parcely k jejímu samostatnému vyuţití. Zhodnocení parcel má většinou formu zástavby. Zhodnocení můţe být zaloţeno na nejrůznějším stupni rozestavěnosti, od pouhého zainvestování parcel IS25 a příjezdovými komunikacemi, přes zajištění realizace hrubých staveb, aţ po plně dokončené stavby včetně terénních úprav a výsadby zeleně. Princip metody lze pouţít i v případě, ţe je záměr spojený jen s pronájmem zhodnocených parcel. Při úvahách o dělení pozemku na dílčí parcely záleţí na tom, do jaké míry je zpracována územně plánovací dokumentace. Po rozdělení posuzovaného území a funkčním vymezení ploch, odhadce odhaduje celkovou výši všech nákladů, které bude nutné vynaloţit na: Vlastní rozdělení pozemků Realizaci jejich zhodnocení v závislosti na způsobu zástavby Marketing spojený s prodejem jednotlivých zhodnocených parcel Jde o všechny typy přímých i nepřímých nákladů včetně reţie a přiměřeného zisku developera a dodavatelů, které jsou z celkovým záměrem zhodnocení spojeny a zajišťují jeho úspěšnou realizaci. Nezapočítají se pouze náklady na nákup
25
Inženýrské sítě
36
pozemkového celku. Doporučuje se odhad nákladů navýšit o přiměřenou rezervu. Následně odhadce odhahuje pravděpodobnou dobu, kterou si realizace záměru vyţádá, případně i časový postup, v němţ budou jednotlivé zhodnocené parcely dokončovány a prodávány. Poté následuje odhad pravděpodobných prodejních cen zhodnocených parcel. Při odhadu prodejních cen se většinou vyuţívá technika přímého porovnání s obdobně zhodnocenými pozemky s adjustací na očekávané trţní podmínky. Součet takto odhadnutých prodejních cen všech zhodnocených parcel určených k prodeji pak představuje celkový očekávaný výnos z tohoto záměru. Jelikoţ obvykle bude mít formu několika budoucích výnosů, musí být transformovány do současnosti, aby vyjadřovaly současné měřítko investice. Pro transformaci se pouţívá diskontování po jednotlivých letech. U nákladů se většinou časový faktor zanedbává. Předpokládá se totiţ, ţe náklady budou vynaloţeny okamţitě. Jestliţe se od takto odhadnutých celkových výnosů odečtou celkové náklady na rozdělení, zhodnocení a marketing, výsledek by měl indikovat výši trţní hodnoty posuzovaného pozemkového celku před jeho dělením. Většinou bývá povaţován za horní limit hodnoty pro nákup nezainventovaných pozemků, neboť při jeho překročení by se jiţ jeho nákup nevyplatil a investice by mohla být ztrátová.
9.5 Stavebnicový způsob V podstatě se jedná o jedinou z metod způsobu ocenění pozemku, která pouţívá nákladový přístup v klasické podobě, jak je znám při oceňování nemovitostí typu pozemek plus stavba dle základního oceňovacího modelu. Rozdíl spočívá pouze v tom, ţe u stavebnicového způsobu se náklady na stavbu zuţují do nákladů na zainvestování pozemku. Obvykle se tímto rozumí zřízení přípojek médií s napojením na IS, vybudování příjezdu s napojením na dopravní infrastrukturu apod. Jde-li o pozemek jiţ zastavěný, v rámci nákladového přístupu se náklady na tyto stavby obvykle oceňují samostatně jako příslušenství ke stavbě hlavní, případně jako paušální přiráţka k nákladům za hlavní stavbu.U zatím nezastavěného pozemku jsou jiţ vyuţité či nevyuţité moţnosti napojení na veřejné IS či dopravní dostupnost obvykle účastníky trhu vnímány jako integrované do ceny pozemku, takţe s rostoucí zainvestovaností jeho cena stoupá. Princip metody spočívá v tom, ţe hodnota posuzovaného pozemku je indikována jako součet hodnoty syrového pozemku a nákladů na jeho zainvestovanost. Stavebnicový způsob lze aplikovat v případech, je-li známa hodnota pozemků nezainvestovaných, kterou lze zjistit většinou porovnáním a oceňuje se pozemek částečně nebo plně zainvestovaný. Modifikací této metody lze řešit i případy, kdy za základ přípočtů neslouţí cena syrového pozemku, ale i cena pozemku jiţ částečně zainvestovaného, takţe jako reakce na rozdíly mohou připadnout v úvahu i odpočty některých poloţek. V souvislosti s touto metodou lze u stavebních pozemků, avšak dosud u nezastavěných, rozlišit dva základní typy: 37
Pozemky, k nimţ zatím nejsou přípojky médií či přístup realizovány Pozemky, k jejichţ hranicím přípojky a příjezd vedou V prvním případě podstata příčiny vlivu na hodnotu pozemku spočívá v jeho vztahu k němu výhodně či nevýhodně umístněné místní infrastruktuře a odráţí se v ní tedy obecně, obvykle bez moţnosti transparentní kvantifikace nákladů na přípojky či příjezd. Ve druhém případě, kdy zasíťování má jednoznačně individuální a konkrétní charakter ve vztahu k posuzovanému pozemku, lze jiţ tyto vlivy na jeho hodnotu přičítat stavební činnosti ve smyslu jeho zhodnocení. Většinou je tato alternativa vyuţívána v konformním prostředí, lze-li odhadnout hodnotu pozemků nezainvestovaných a náklady za zainvestování zohlednit formou přiráţky.
9.6 Trvalé porosty Podle české legislativy jsou trvalé porosty povaţovány za součást pozemků. V první řadě je nutné rozlišit, o jaký druh a rozsah trvalých porostů jde. V případě velkých pozemkových celků, osázených intensivní výsadbou pro hospodářské účely nebo pozemky s rozsáhlejším osázením okrasnou zelení, s botanickým či endemickým významem, by měl být znalec soudný a sebekritický a ocenění přenechat specialistům nebo pozemky ocenit s jejich úzkou spoluprací. Oceňování trvalých porostů je velmi odborná činnost, ke které je třeba disponovat příslušnými dendrologickými znalostmi a zkušenostmi, které lze těţko očekávat u odhadců nebo znalců. Teprve v případech, kdy trvalým porostům lze ve vztahu k posuzované nemovitosti přisoudit spíše doplňující funkci, je moţné, aby ocenění provedl znalec nespecializovaný v tomto oboru. Znalec by měl posuzovat význam trvalých porostů jako jednoho z komponentů vzhledem k hodnotě nemovitosti jako celku. Měl by odhadnout, jakým směrem a intenzitou probíhá kontribuce tohoto komponentu k celkové hodnotě a jak budou tuto kontribuci vnímat účastníci trhu. Jestliţe trvalé porosty přispívají k vyšší estetické kvalitě, vše svědčí pro pozitivní kontribuci a pro zvýšení hodnoty, kterou je nejlépe promítnout do hodnoty pozemku přiměřenou přiráţkou. Kontribuce však na rozdíl od administrativních cen nemusí být pouze pozitivní. Trvalé porosty nemusí přispívat k celkové hodnotě , jejich kontribuce se můţe projevovat neutrálně či dokonce můţe působit negativním směrem a můţe hodnotu pozemku i výrazněji sniţovat. Neutrální kontribuce se většinou projevuje u pozemků osázených běţnou mladší okrasnou nebo ovocnou zelení, kdy dává potencionálnímu kupujícímu moţnost výsadbu změnit dle svých potřeb, aniţ by to znamenalo vynaloţení větších nákladů. Za těchto okolností se zřejmě cenovou stránkou trvalých porostů není třeba zabývat. Negativní kontribuce můţe nastat v případech, kdy: 38
Porosty jsou zanedbané, neošetřované, plevelné, neschopné regenerace Významným způsobem brání oslunění, hodnotnému výhledu Jsou přerostlé a představují potencionální nebezpečí s jejich moţným pádem Jsou na místech, kde brání bezpečnému fungování staveb Jejich údrţba vyţaduje nepřiměřeně vysoké náklady Jsou na nevhodném místě, kde brání dalšímu moţnému rozvoji pozemku
Negativní role porostů často vyplývá z nekoncepce řešení zahrad, kdy výsadba nepřihlíţí na budoucí vývoj dřevin.
Výsledky
Po vypracování práce jsem zjistila, ţe přesto, ţe kaţdá z popsaných metod, uţívaných pro ocenění pozemků má své slabé a silné stránky a není naprostá jistota, ţe vede k vytyčenému cíli, je moţno doporučit, aby za nejvýznamnější indikátor hodnoty pozemků, byly povaţovány výsledky z přímého porovnávání, jelikoţ tato procedura vychází z přímé reflexe trhu. Její uplatnění v praxi by mělo být dominantní u drtivé většiny běţných stavebních pozemků. Pokud by byly pouţity i další metody, měly by mít spíše kontrolní či doplňkový význam v souvislosti se sloţitostí a individuálností případu.
Závěr
Motto: Je třeba konečně vzít na vědomí, že obor oceňování nemovitostí má k dispozici pouze nedokonalé nástroje, což platí samozřejmě i pro oceňování pozemků, takže tržní či jiný hledaný typ hodnoty lze pouze odhadnout se všemi z toho plynoucími důsledky. Proto každý, kdo prosazuje pojetí, že tržní hodnotu jde vypočítat a používá proto nejrůznější synonyma jako zjištění, určení či stanovení obvyklé nebo obecné ceny, 39
pouze předstírá něco, co není možné a oboru oceňování nemovitostí tak neprospívá.26
Závěrem lze říci, ţe volba vhodného postupu při ocenění nemovitosti spočívá na odhadci samém a je závislá na okolnostech a podmínkách, v nichţ se oceňování provádí. Měli bychom si uvědomit, ţe ţádný z vysvětlovaných přístupů, technik a procedur i jejich variant, nelze povaţovat za naprosto dokonalé měřidlo, jehoţ výsledek má technickou podobu jednoznačného čísla, ale ţe jde o pouhý odhad hodnoty se všemi z toho plynoucími důsledky. Trţní oceňování je disciplína, zaloţena i na průběţně se prohlubujících zkušenostech, utvářejících se někdy i cestou pokusů a omylů. Trţní oceňování je procesem hledání a odhadování za pomoci nejrůznějších dílčích indicií, které nemají a ani nemohou mít ostře vyhraněnou podobu konkrétního čísla, ale pouze rozostřeně naznačují, v jakých mezích, pásmech a úrovních lze výsledek očekávat. Znalec či odhadce si musí sám vybrat konkrétní metodu v závislosti na konkrétních okolnostech, na situaci na trhu v příslušném segmentu a na datech, které má k dispozici, přičemţ by měl být vynalézavý a mít i schopnost improvizovat.
26
Citace autora Zbyňka Zazvonila, Odhad hodnoty pozemků
40
Seznam použité literatury
1. Literatura
KOKOŠKA, Jiří. Oceňování nemovitostí díl I. a II. podle zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 279/1997 Sb. 1. vydání. Praha: Nakladatelství ABF, 1998. ISBN 80-80165-11-6. HEŘMAN, Jan. Oceňování majetku. 1. vydání. Praha: Nakladatelství Oeconomica pro VŠE Praha, 2005. ISBN 80-245-0967-9. ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. vydání. Praha: Nakladatelství Oeconomica pro VŠE Praha, 2007. ISBN 978-80-245-1211-2. ZAZVONIL, Zbyněk. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Vydavatelství CEDUK, 1996. ISBN 80-902109-0-2.
2. Právní předpisy a normy
Zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku Zákon č. 344/1992 Sb., katastrální zákon Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník Zákon č. 50/1976 Sb., zákon o územním plánování a stavebním řádu Vyhláška č. 279/1997 Sb., vyhláška MF ČR
3. Elektronické zdroje
Metody oceňování pozemků [2009-03-15] Dostupný z WWW: http://www.la-ma.cz
41
Seznam zkratek
ČSÚ
Český statistický úřad
MF ČR
Ministerstvo financí České republiky
KN
Katastr nemovitostí
SGI
soubor geodetických informací
SPI
soubor popisných informací
ÚR
územní rozhodnutí
ČÚZK
Český úřad zeměměřický a katastrální
KM
katastrální mapa
DKM
digitální katastrální mapa
GKM
grafický katastrální mapa
KM-D
katastrální mapa, obnovená digitalizací
ZE
zjednodušená evidence
LV
list vlastnictví
BPEJ
bonitované půdně ekologické jednotky
IS
inţenýrské sítě
42
Seznam příloh
Příloha č. 1
List vlastnictví č. 1912
Příloha č. 2
Snímek katastrální mapy
Příloha č. 3
Část projektové dokumentace
Příloha č. 4
Fotodokumentace objektu
Příloha č. 5
List vlastnictví č. 5238
Příloha č. 6
Snímek katastrální mapy
Příloha č. 7
Část projektové dokumentace
Příloha č. 8
Fotodokumentace objektu
43
