Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Cenové mapy pozemků. Bakalářská práce. Alena Dubovská. Autor: Oceňování majetku

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Cenové mapy pozemků Bakalářská práce

Autor:

Alena Dubovská Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

Ing.Petr Ort, Ph.D.

Duben 2010

Prohlášení: „Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci na téma Cenové mapy pozemků zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.“ Ve Starém Městě, dne 30.března 2010

_________________________ Alena Dubovská

2

Poděkování: „Tímto bych chtěla poděkovat panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D., vedoucímu bakalářské práce, za konzultace a cenné připomínky.“

Alena Dubovská

3

Anotace Cílem mé bakalářské práce je zpracování problematiky tvorby a pouţití cenových map pozemků a ocenění pozemku podle cenové mapy pozemků. Bakalářská práce je rozdělena do tří hlavních částí – teoretická, praktická a analytická. V teoretické části jsou postupně uvedeny základní pojmy, postup oceňování, tvorba a rizika cenových map stavebních pozemků. Dále je vypracována cenová mapa stavebních pozemků pro část Starého Města u Uherského Hradiště. Praktická část se sestává ze dvou trţních ocenění – rodinného a bytového domu ve Starém Městě u Uherského Hradiště. Analytická část pak obsahuje analýzu trhu nemovitostí v okrese Uherské Hradiště. Klíčová slova: Cenová mapa pozemků, pozemek, oceňování pozemků, tvorba cenových map, trţní ocenění, analýza trhu s nemovitostmi.

Annotation The aim of my Bachelor thesis is the processing problems of creating and using lands price maps and land valuation according to the lands price maps. This work is divided into the three main parts – theoretical, practical and analytical. The theoretical part introduces basic concepts, process valuation, production and risk of lands price maps. It was also created lands price map for the part of Staré Město u Uherského Hradiště. The practical part consists of two market valuation – family house and apartment house in Staré Město u Uherského Hradiště. Analytical part contains an analysis of the real estate market in the region Uherské Hradiště. Keywords: Lands price map, land, production price maps, land evaluation, market valuation, analysis of the real estate market.

4

Obsah

ÚVOD ............................................................................................................................................................. 7 TEORETICKÁ ČÁST .................................................................................................................................. 8 1. TEORIE OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ .............................................................................................. 8 1.1 CENA A HODNOTA.................................................................................................................................. 8 1.2 POZEMEK ............................................................................................................................................... 9 1.3 OCEŇOVÁNÍ STAVEBNÍCH POZEMKŮ .................................................................................................... 10 2. CENOVÉ MAPY POZEMKŮ ............................................................................................................... 12 2.1 TEORIE CENOVÝCH MAP ...................................................................................................................... 12 2.2 CENOVÉ MAPY POZEMKŮ V ČESKÉ REPUBLICE .................................................................................... 16 2.3 TVORBA CENOVÝCH MAP ..................................................................................................................... 17 3. CENOVÁ MAPA STAVEBNÍCH POZEMKŮ ČÁSTI MĚSTA STARÉ MĚSTO U UHERSKÉHO HRADIŠTĚ .................................................................................................................................................. 21 3.1 TEXTOVÁ ČÁST CENOVÉ MAPY ČÁSTI TRÁVNÍK VE STARÉM MĚSTĚ .................................................... 21 3.1.1 Úvod ............................................................................................................................................ 22 3.1.2 Instrukce k využívání cenové mapy ............................................................................................. 23 3.1.3 Stručná charakteristika města ..................................................................................................... 23 3.1.4 Analýza místního trhu s nemovitostmi......................................................................................... 25 3.1.5 Použitý mapový podklad ............................................................................................................. 25 3.1.6 Metodika zpracování cenové mapy ............................................................................................. 26 3.2 GRAFICKÁ ČÁST CENOVÉ MAPY ČÁSTI TRÁVNÍK VE STARÉM MĚSTĚ................................................ 267 PRAKTICKÁ ČÁST ................................................................................................................................... 28 4. TRŢNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ – RODINNÝ DŮM ................................................................... 28 4.1 ÚVOD................................................................................................................................................... 30 4.2 POPISNÉ INFORMACE ........................................................................................................................... 32 4.3 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ .................................................................................... 37 4.4 OCENĚNÍ .............................................................................................................................................. 37 4.4.1 Porovnávací metoda ................................................................................................................... 38 4.4.2 Nákladová metoda ...................................................................................................................... 46 4.5 ZÁVĚR ................................................................................................................................................. 49 4.6 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY .............................................................................................. 50 4.7 PŘÍLOHY K TRŢNÍMU OCENĚNÍ RODINNÉHO DOMU ............................................................................... 52 5. TRŢNÍ OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ – BYTOVÝ DŮM ..................................................................... 57 5.1 ÚVOD................................................................................................................................................... 59 5.2 POPISNÉ INFORMACE ........................................................................................................................... 61 5.3 ANALÝZA NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ .................................................................................... 65 5.4 OCENĚNÍ ............................................................................................................................................. 65 5.4.1 Porovnávací metoda ................................................................................................................... 66 5.4.2 Příjmová metoda ......................................................................................................................... 85 5.4.3 Nákladová metoda ...................................................................................................................... 87 5.5 ZÁVĚR ................................................................................................................................................. 89 5.6 OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY .............................................................................................. 91 5.7 OSVĚDČENÍ ......................................................................................................................................... 93 5.8 PŘÍLOHY K TRŢNÍMU OCENĚNÍ BYTOVÉHO DOMU ............................................................................... 94 ANALYTICKÁ ČÁST ................................................................................................................................ 98 6. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI V OKRESE UHERSKÉ HRADIŠTĚ .............................. 98 6.1 POPIS OKRESU ...................................................................................................................................... 98 6.2 POZEMKY ............................................................................................................................................ 99

5

6.3 BUDOVY .............................................................................................................................................. 99 6.3 NÁJMY ............................................................................................................................................... 101 6.4 CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED .................................................................................................. 103 ZÁVĚR ....................................................................................................................................................... 104 SEZNAM POUŢITÉ LITERATURY...................................................................................................... 105 PŘÍLOHY .................................................................................................................................................. 106 ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE .......................................................................................................... 112

6

Úvod Tvorba cenových map pozemků se v ČR zavedla aţ po politickém převratu v roce 1989 a proto je u nás ještě ve stavu rozvoje. V poslední době se s medializací světové finanční krize pojem cenová mapa dostává do podvědomí i širší veřejnosti. Pojem cenová mapa je obecný a taková mapa můţe obsahovat ceny k jakémukoliv produktu a to do oblasti oceňování vnáší mnoho neoficiálních cenových map, které jsou však prezentovány jako státem uznávané, avšak oficiální cenové mapy stavebních pozemků se řídí zákonem o oceňování a jeho vyhláškami. Cílem mé práce v teoretické části je seznámení se základními pojmy, tvorbou a vyuţitím cenové mapy stavebních pozemků dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a jeho vyhláškami č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. Pro názorný příklad tvorby cenových map pozemků byla vytvořena cenová mapa pozemků části Staré Město u Uherského Hradiště. Dále bylo vypracováno stanovení trţní hodnoty rodinného domu porovnávací a nákladovou metodou a následně bytového domu metodou porovnávací, příjmovou a nákladovou. Práce je zakončena analýzou trhu nemovitostí v okrese Uherské Hradiště.

7

TEORETICKÁ ČÁST 1. Teorie oceňování nemovitostí Na začátku mé práce bych ráda uvedla a vysvětlila pár pojmů, které jsou běţně pouţívány v praxi a které souvisí s mým tématem.

1.1 Cena a hodnota Často se tyto dva pojmy zaměňují, proto zde uvádím jejich vysvětlení. Pojem cena je pouţíván pro poţadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboţí nebo sluţbu. Můţe nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem1. Rozlišujeme různé druhy cen, například: Cena obvyklá (obecná, tržní) – v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, je v § 2 definována takto: „(1) Majetek a sluţba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosaţena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim.“2 Cena zjištěná (administrativní, úřední) - je cena zjištěná podle cenového předpisu, v současné době podle zákona č. 151/1997 Sb., a prováděcími vyhláškami MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. Zákon pak specifikuje případy, kdy je potřeba provést úřední ocenění zjištěnou cenou.

1

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2007. 745 s. ISBN 978-80-7201-679-2. 2 Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

8

Hodnota není skutečně zaplacenou, poţadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněţní vztah mezi zboţím a sluţbami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad3.

1.2 Pozemek Pozemek představuje část ohraničeného zemského povrchu, tedy něco, co nelze vyrobit, ale ani spotřebovat. Mnoţství pozemků je omezené, ale mají nekonečnou ţivotnost. Z hlediska potřeb mé práce se omezím pouze na pozemky stavební. Stavební pozemek podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb., § 2, odst. 1., písm. b) je pak definován takto: stavebním pozemkem je pozemek, jeho část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem4. Pozemkem se podle katastrálního zákona § 27, (Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky) rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Parcela pak je pozemkem, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Pozemkovou parcelou pak pozemek, který není stavební parcelou. Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry5. Stavební pozemek podle zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. je uvedeno v § 9 (1) a) stavební pozemky, kterými jsou 1. nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územím rozhodnutím určeny k zastavění; je-li zvláštním 3

BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2007. 745 s. ISBN 978-80-7201-679-2. 4 Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) 5 Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR

9

předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část odpovídající přípustnému limitu určenému k zastavění, 2. pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu pozemku ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou jiţ zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného vyuţití a jsou ve vlastnictví stejného subjektu, 3. plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí, (2) Stavebním pozemkem pro účely oceňování není pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením včetně jejich příslušenství, podzemními stavbami, které nedosahují úrovně terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb. Stavebním pozemkem pro účely oceňování není téţ pozemek zastavěný stavbami bez základů, studnami, ploty, opětnými zdmi, pomníky, sochami apod. (3) Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu6.

1.3 Oceňování stavebních pozemků Oceňování je postup, jímţ se získá cena nebo hodnota majetku. Přesnost postupu je dána potřebou, podmínkami a účelem ocenění. Obecně je postup ocenění zcela svobodný aţ na omezení, která jsou diktována účelem nebo státem pro jednotnou a spravedlivou daňovou a poplatkovou politiku a případné další jeho úkoly a zájmy v souladu s Ústavou ČR7. Prvním a důleţitým krokem k ocenění stavebního pozemku je zjištění, zda-li se vůbec jedná o stavební pozemek – ověření místním šetřením, na katastru nemovitostí a územně plánovací dokumentací. Výčet metod oceňování stavebních pozemků: -

odhad hodnoty pozemku porovnáním

6

Zákon č. 151/1997 o oceňování majetku SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, spol. s r.o., 1999. 256 s. ISBN 80-7169-393-6. 7

10

-

indexová porovnávací metoda

-

metoda třídy polohy

-

reziduální metoda

-

oceňování pozemků podle cenové mapy stavebních pozemků a oceňování pozemků podle předpisu – tam, kde není cenová mapa stavebních pozemků

Oceňování stavebního pozemku podle zákona č. 151/1997 Sb., § 10: (1) Stavební pozemek se oceňuje násobkem výměry pozemku a ceny za m2 uvedené v cenové mapě, kterou vydala obec. Není-li stavební pozemek oceněn v cenové mapě, ocení se násobkem výměry pozemku a základní ceny za m2 upravené o vliv polohy a další vlivy působící zejména na vyuţitelnost pozemků pro stavbu, popřípadě ceny zjištěné jiným způsobem oceňování podle § 2, které stanoví vyhláška. (2) Cenová mapa stavebních pozemků je grafické znázornění stavebních pozemků na území obce nebo její části v měřítku 1 : 5000, popřípadě v měřítku podrobnějším s vyznačenými cenami. Stavební pozemky v cenové mapě se ocení skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách. (3) Nejsou-li při zpracování cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků podle odstavce 2 v dané obci k dispozici nebo nelze-li je pouţít, protoţe jiţ neodpovídají úrovni sjednaných cen porovnatelných pozemků ke dni vypracování cenové mapy, zjistí se ceny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků v dané obci nebo v jiných srovnatelných obcích spadajících do stejné skupiny podle počtu obyvatel; skupiny obcí stanoví vyhláška. Při porovnání se vychází ze shodného účelu uţití, z obdobné polohy v obci a ze shodné stavební vybavenosti pozemku. Údaje o postupu a porovnání obce uvedou v textové části cenové mapy, která popřípadě obsahuje další vysvětlivky. Podrobnější metodiku zpracování cenových podkladů pro cenovou mapu můţe stanovit vyhláška. V současnosti se jedná o vyhlášku č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. (4) Jestliţe nelze cenu stavebního pozemku zjistit podle odstavce 2 nebo 3, do cenové mapy se cena takového pozemku neuvede a pozemek se oceňuje podle odstavce 1 druhé věty. (5) Návrh cenové mapy stavebních pozemků nebo její změny předkládá obec před jejím vydáním Ministerstvu financí k vyjádření. Obec zašle vyhlášku současně s jejím vyhlášením Ministerstvu financí k uveřejnění v Cenovém věstníku.

11

(6) Koncem kaţdého kalendářního roku se obecně závaznou vyhláškou obce doplňují cenové mapy o nové ceny stavebních pozemků. Změní-li se sjednaná cena, účel uţití nebo stavební vybavenost pozemku, zjistí se nová cena pozemku způsobem podle odstavce 2 nebo 3. Přitom platí postup podle odstavce 5. (7) Obec umoţní nahlédnout bezplatně do cenové mapy pozemků vedené touto obcí kaţdému, kdo o to poţádá8.

2. Cenové mapy pozemků

2.1 Teorie cenových map Základním posláním cenových map je zařazení ceny nějakého produktu do nějakého prostoru. Cenová mapa tedy je vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality. Předmětem cenových map je popis prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace. Předmětem zkoumání mohou být i takové jevy a faktory, které s ekonomickým statkem přímo nesouvisejí, ale jeho cenu, fungování a chování trhu ovlivňují přímo nebo nepřímo. Typickým příkladem jsou politické aspekty, jako je politická nestabilita státu, která můţe prudce negativně ovlivnit ceny nemovitostí. Teorie tvorby a existence cenových map má, nebo můţe mít, v zásadě tři funkce: -

Měla by nabízet obecné návody, řešení a postupy následně aplikovatelné na konkrétní případ tvorby cenové mapy.

-

Umoţnit vytváření nových, např. přesnějších nebo objektivnějších metod tvorby cenových map.

-

V některých aspektech můţe teorie i vytvářet novou skutečnost.

Obsah první a druhé funkce je evidentní a asi se neliší od jiné ekonomicky popsatelné lidské činnosti (obchodu s cennými papíry). Třetí funkce – vytváření nové reality teorií můţe mít praktický dopad na obsah cenové mapy při vytvoření nového legislativního prostředí (např. stavební zákon č. 183/2006 Sb., zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb., a jeho příslušné vyhlášky),které vycházelo z různých teoretických principů a ve 8

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku

12

svých důsledcích ovlivnilo moţnost stavby na různých pozemcích a tím i změnu jejich ceny. Také cenové mapy vytvořené pro účely stanovení základu některých majetkových daní mohou být někdy pouţity prodávajícími jako výchozí cenová báze pro jednání o prodeji a tím zpětně a někdy i cyklicky mohou ovlivňovat vlastní trh9. V posledních letech cenová mapa stavebních pozemků (dále jen pozemků) nabývá na významu. V České republice je její pouţití krátké, protoţe byla zavedena aţ po politickém převratu v roce 1989. V 90. letech proběhly velké majetkové změny a tím se zvýšila potřeba znalosti trţních cen. Ze začátku byl výpočet ceny pozemku komplikovaný a nepřehledný. Postupem času se výklad a tvorba cenových map zjednodušila a dostala se do podvědomí jak odborné veřejnosti, tak i státní správy. V současné době, kdy probíhají dozvuky světové krize, se o tuto část začala více zajímat i širší veřejnost. Jedná se ale o cenové mapy, které jsou sice prezentovány médii, avšak se státem schválenými cenovými mapami mají společný jen název. Účel cenových map Cenové mapy slouţí k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převáţně pro účely daně z převodu nemovitostí, daně dědické či darovací a pro všechny ostatní případy, kdy je vyţadováno ocenění podle zvláštního předpisu. Cenová mapa pozemků zároveň můţe být nástrojem vedoucím k nápravě moţných daňových křivd, způsobených mechanickou aplikací oceňovacích vyhlášek. Dále slouţí k vyjádření vztahů na trhu s nemovitostmi, kde ilustruje dosahovanou úroveň trţních cen jednotlivých druhů nemovitostí v daném místě a čase. Respektováním územně plánovacích dokumentací a závěrů územního řízení, přispívá nepřímo k podpoře urbanistické a investiční politiky obce či města. Cenová mapa slouţí jako pomůcka pro ostatní investory a můţe být srovnávací základnou pro hodnocení bankovních zástav, slouţit můţe tedy i pro poskytování úvěrů, půjček a podobně. Svou informační hodnotou a všeobecnou dostupností pomáhá zamezit výskytu spekulativních cen na trhu nemovitostí. Databáze statisticky vyhodnocených cenových údajů platných v určitém období, kterou cenová mapa vţdy je, můţe být v budoucnu vyuţita jako jeden z pramenů historicko –

9

ORT, Petr a kol. Cenové mapy ČR – srpen 2009. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2009.

13

ekonomických studií o posuzovaném území, obci či městě a jeho rozvoji v daném období10. Bez cenových map bychom nemohli provádět ocenění a bez ocenění bychom neznali hodnotu majetku a bez znalosti hodnoty majetku by neexistovala směna a následně celá ekonomika11. Ceny v cenových mapách Stavební pozemky jsou v cenových mapách oceněny skutečně sjednanými cenami obsaţenými v kupních smlouvách a obce na jejich tvorbě spolupracují s Katastrálními úřady, takţe ve výsledku mají podobu databáze v grafické podobě. Pro úřední oceňování administrativními cenami jsou údaje platné cenové mapy závazné a v současnosti se aplikují bez moţnosti jakýchkoliv dalších korekcí. Pro účely trţního oceňování a potaţmo pro aplikaci porovnávacího přístupu se však doporučuje tyto ceny chápat pouze jako orientační, coţ zároveň koresponduje i se zvyklostmi, uplatňovanými v některých státech západní Evropy, kde se cenové mapy rovněţ vytvářejí, ovšem poněkud jinými mechanizmy. Například Německo spolupracuje s tzv. výbory znalců. Kaţdopádně však jde o kvalitativně lepší podklad neţ např.průměrné ceny stavebních pozemků dle ČSÚ, neboť referenční vzorek v cenové mapě má konkrétní podobu a v případě potřeby můţe znalec lokalitu navštívit a udělat si alespoň částečnou představu o podmínkách na místě samém, zejména o konfiguraci terénu, dostupnosti, charakteru blízkého okolí apod.12 Cenová mapa stavebních pozemků podle vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. (1) Cenová mapa stavebních pozemků obce obsahuje textovou a grafickou část. (2) Textová část ve formátu A4 obsahuje (a) věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentářem k moţnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním i vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, (b) popis předlohy pouţitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, 10

Cenové mapy [online]. 2002–2010 [cit. 2010-03-14]. Dostupný z WWW: . ORT, Petr a kol. Cenové mapy ČR – srpen 2009. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2009. 12 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. dotisk 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 203 s. ISBN 978-80-245-1211-2 11

14

(c) komentář ke zdrojům cen, pouţitým pro vypracování grafické části, a výsledky jejich rozboru, (d) popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti. (3) Grafická část sloţená do formátu A4 obsahuje (a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku 1:5000 nebo větším, (b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, (c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem uţití a stejnou stavební vybaveností. (4) Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle § 9 zákona a podle cenové mapy, stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy, popřípadě geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části, vyjádřením místně příslušného stavebního úřadu, potvrzujícího, ţe k oceňovanému pozemku nebyl vydán regulační plán, územní rozhodnutí ani územní souhlas, nebylo učiněno ohlášení stavebnímu úřadu, nebyla uzavřena veřejnoprávní smlouva, nebyl stavebnímu úřadu ohlášen záměr odstranění stavby ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti. (5) Pozemek, který v cenové mapě není ve skupině parcel s vyznačenou cenou, jakoţ i pozemek, jehoţ části jsou ve skupinách parcel neoceněných nebo s rozdílnými cenami, se ocení podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2. (6) Nejsou-li v cenové mapě oceněny všechny pozemky tvořící funkční celek, ocení se podle příslušného odstavce § 28 nebo podle § 32 odst. 2, s výjimkou cenových map v měřítku větším neţ 1:1000 včetně, se samostatným, odděleným oceněním pozemků zastavěných ploch a pozemků s nimi funkčně spojených. (7) Není-li stanovena cena stavebního pozemku v cenové mapě stavebních pozemků, zjistí se cena stavebního pozemku podle § 2813.

13

Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb.

15

2.2 Cenové mapy pozemků v České republice V současné době je v České republice v platnosti 14 cenových map stavebních pozemků (zvýrazněné v seznamu, který je v příloze č.1), které jsou v souladu se zákonem o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. Od roku 1992 byla vydána cenová mapa pozemků pro 53 měst a obcí. V roce 1994 však začala platit nová vyhláška č. 178/1994 Sb. a pokud podmínky, dané novou vyhláškou, stávající cenové mapy pozemků nesplňovaly, nesmělo se jich od července 1995 dále vyuţívat. To přineslo zánik více neţ polovině stávajících cenových map, viz graf č. 1. Některá města naopak od vydávání cenových map neupustila a pokračuje v jejich pravidelné aktualizaci. Například jiţ 13 cenových map stavebních pozemků vydalo město Olomouc a Mladá Boleslav. Graf č. 1: Stav cenových map pozemků (CM) v ČR k 31.12.2009

Aktuální - 14 CM Ukončeny k 30.6.1995 28 CM Ukončeny k jinému datu - 11 CM

Pramen: autor, 2010

Pokud se zaměříme na současně platné cenové mapy zjistíme, ţe se jedná především o mapy, které si pořizují velká města a nyní uţ je jen aktualizují – Brno, Hodonín, Karviná, Mladá Boleslav, Most, Olomouc, Ostrava, Praha a Zlín. Zpracování a kaţdoroční aktualizace cenových map je finančně velmi náročné a to se do vzniku nových cenovým map hodně promítá. Dalším důvodem je například, ţe vydání cenové mapy by nemělo velký dopad na výši daně z převodu nemovitostí. Zbylé cenové mapy si zřídili: Bílina (Teplice), Horoměřice (Praha-západ), Kyšice (Plzeň-město), Osek (Teplice) a Terezín (Hodonín). Bohuţel je z uvedených informací pravděpodobné, ţe se v budoucnu neočekává výrazný nárůst cenových map pozemků. Většinu cenových map můţeme najít na internetu. Odkazy na jednotlivé webové stránky jsou uvedeny tabulce č. 1.

16

Tabulka č. 1: Webové stránky cenových map pozemků

Obec

Webové stránky cenových map pozemků

Bílina

http://www.bilina.cz/clanek.asp?idg=4

Brno

http://gis.brno.cz/tms/html/cenova_mapa/index.php?client_type=map_ht ml

Hodonín

http://194.149.120.210:8000/tms/mu_new/index.php?client_type=map_re size&strange_opener=0

Horoměřice

CM je k dispozici jen pro software Autodesk

Karviná

http://mapy.karvina.org/cgibin/gsa10.cgi?map=./map/file.map&mode=browse&full=true&menu=checkboxy&s=v& tema=Mapy&gsasker=1&mapext=-452000%20-1101100%20-451500%201100900&layers=CENMAPA2008%20KM_HR_KAT%20KM_HR_PARC%20KM_O B_PARC%20KM_VN_KRES%20ULICE

Kyšice

CM nemá na internetu

Mladá


Boleslav Most

http://mapy.mesto-most.cz/tms/html/cenova_mapa/

Olomouc

http://www.olomouc.eu:85/

Osek


Ostrava

http://gisova.ostrava.cz/

Praha

http://wgp.prahamesto.cz/tms/projects_h/cmp08/index.php?autolog_anonymous=true&m_ map_size=middle_map

Terezín

http://www.obecterezin.cz/

Zlín

http://217.112.160.234/gshtml/home4.html

Pramen: internetové stránky měst, autor, 2010

2.3 Tvorba cenových map Prvním a základním předpokladem pro tvorbu libovolné cenové mapy je moţnost vytvoření, respektive naplnění odpovídající databáze. To je také důvod, proč nelze vytvořit kvalitní cenovou mapu na nově vzniklých nebo nějakým způsobem nestabilních a transformujících se lokálních trzích nemovitostí. Některé prameny uvádějí, ţe kvalitní cenovou mapu lze vytvořit aţ po třiceti letech za předpokladu kontinuálních a 17

standardních trţních podmínek – tedy s vyloučením závaţných hospodářských krizí, válek, razantních legislativních a politických změn apod. Například v České republice existoval minimálně do poloviny 90. let stav, kdy chyběly vyhovující databáze prodejů porovnatelných nemovitostí. Na základě toho se nejen pro ocenění na trţních principech nemohla pouţívat nejdůleţitější z oceňovacích metod – metoda porovnávací, ale nemohly vzniknout ani pouţitelné cenové mapy14. Postup zpracování cenových map Cenová mapa vychází z podrobné typologie všech pozemků, resp. souvisejících skupin pozemků na území obce. Předpokladem zpracování je grafické vymezení souvislých skupin obdobných pozemků v mapě 1:5000. Ke kaţdé z těchto skupin pozemků jsou v tabulkách zapsány jejich vlastnosti. Zde se jedná o celý soubor kritérií, která ve svém souhrnu ovlivňují cenu pozemku. Mezi nejpodstatnější kritéria patří poloha, funkční vyuţití a vybavenost infrastrukturou. Základem pro ocenění jsou skutečně sjednané ceny stavebních pozemků obsaţené v kupních smlouvách. Tyto ceny jsou zapisovány do vymezených skupin pozemků, které mají podobné vlastnosti. Následuje porovnání zjištěných cen prodaných pozemků s ostatními pozemky obdobných vlastností. K tomuto kroku se provádí párové porovnání pozemků na základě jiţ popsaných vlastností. Po eliminaci extrémních hodnot jsou tedy oceněny ty pozemky, které jsou obdobné s pozemky, které byly obchodovány15. Mnohem obtíţnější situace je v prima rate lokalitách, kde jsou sice stavební pozemky nejcennější, ale kde vzhledem k historickému urbánnímu vývoji ţádné volné pozemky pro porovnání neexistují, a pokud ano, je jejich trţní hodnota, díky jejich ojedinělosti, neporovnatelná. V takovém případě je nutno pouţít některou variantu reziduálního přístupu (Land residual). V praxi tvorby cenových map se uplatnily zejména dva dílčí přístupy: -

reziduální přístup na bázi nákladů,

-

reziduální přístup na bázi výnosů16.

14

ORT, Petr a kol. Cenové mapy ČR – srpen 2009. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2009. KOLPRON CZ, HP SERVIS. Cenové mapy [online]. [cit. 2010-03-14]. Dostupný z WWW: . 16 ORT, Petr a kol. Cenové mapy ČR – srpen 2009. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2009. 15

18

Princip konstrukce cenové mapy tak, jak jej vyţaduje zmíněný zákon o oceňování, do velké míry vyloučí subjektivitu ve stanovení cen pozemků a současně umoţní ve značném rozsahu provést plošné ocenění. Důleţité je, ţe cenová mapa je reálným zobrazením skutečného trhu s pozemky a je tedy zcela vyloučena umělá konstrukce cen. Pořízením cenové mapy město zakládá dlouhodobý systém sledování trţních cen pozemků. Cenová mapa obsahuje grafickou část v měřítku 1:5000 nebo větším na mapách s vyobrazenými hranicemi stavebních pozemků a s vyznačenými cenami. Dále je součástí cenové mapy textová část s instrukcí k pouţití cenové mapy, popisem jejího zpracování, charakteristikou města spolu s výsledky analýzy místního trhu s nemovitostmi17. Základní problémy V souvislosti s oceňováním na trţních principech by měl znalec či odhadce k údajům z cenových map přistupovat velmi obezřetně. Existuje pro to řada důvodů, zejména -

sklon k setrvačnosti a zastarávání dat,

-

problematická extrakce ceny pozemku z celkové ceny nemovitostí (pozemek + stavba),

-

riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce.

Sklon k setrvačnosti a zastarávání dat v cenových mapách vyplývá ze způsobu, jakým jsou do nich ceny doplňovány. Původní data v dané skupině parcel zůstávají beze změny prakticky aţ do doby dalšího „nového“ obchodu s některou z jejích parcel. A protoţe transakce s konkrétním pozemkem samozřejmě neprobíhá kaţdý rok, s prodluţujícím se časovým odstupem ceny zastarávají a na vnější cenové podněty nereagují. Jestliţe naopak se „nový“ obchod přece jen uskuteční, v cenové mapě se to projeví náhlým cenovým skokem, jehoţ výše je poplatná době prodlení. To způsobuje, ţe v místech, kde v současnosti neproběhl ţádný obchod s pozemky, jsou ceny v cenových mapách neaktuální. Příčiny pasivity trhu mohou být různé, např. ztráta hodnoty a neprodejnost pozemku z důvodů potenciálního ohroţení záplavami, nebo naopak třeba příznivým vývojem území, působícím na nárůst hodnoty, kde pasivitu trhu lze vysvětlit odloţením prodeje na dobu s ještě příznivější cenou. V zahraničí se tento problém řeší tím, ţe pověřené skupiny odborníků kaţdoročně na základě analýzy dat odhadnou i předpokládaný pohyb cen v „hluchých“ místech, kde k převodům nedošlo. Rovněţ tam bývá dobrým zvykem, ţe ceny z cenové mapy nejsou chápány byrokraticky, ale připouští 17

KOLPRON CZ, HP SERVIS. Cenové mapy [online]. [cit. 2010-03-14]. Dostupný z WWW: .

19

se, aby je měl moţnost znalec upravit v souladu se shledanými konkrétními podmínkami v místě, takţe data cenových map jsou pro danou skupinu parcel spíše povaţována za orientační střední hodnoty pomyslných cenových pásem. Problém zkreslení cen pozemků v důsledku jejich extrakce z celkových cen nemovitostí včetně staveb je zřetelný především v centrálních částech měst, kde volné stavební pozemky jsou vzácné, v drtivé většině se obchoduje s nemovitostmi jako celky a tomu jsou poplatné i jejich smluvní ceny. Pokud v kupních smlouvách jsou cenově rozlišeny pozemky a stavby, jde o rozdělení čistě formální, především v souvislosti s účetnictvím nebo na principu administrativních cen, coţ však často se skutečnou trţní hodnotou pozemků nemusí mít nic společného. Riziko zkreslení cen v důsledku odlišných podmínek transakce vyplývá z toho, ţe ceny pozemků přejímané z kupních smluv nemusejí nutně odráţet jejich skutečnou trţní hodnotu, neboť mohou být ovlivněny nejrůznějšími odlišnými podmínkami transakce (rozdíly v omezení nebo finančních, obchodních, trţních či daňových podmínkách). To by při aplikaci porovnávacího přístupu sice mohlo být ošetřeno vhodnou cenovou adjustací, kterou lze tyto vlivy eliminovat, avšak údaje v cenových mapách mají obecný charakter, takţe je jen mizivá šance případné diference rozkrýt a přiměřeně na ně reagovat18. I přes tyto nedostatky je však třeba konstatovat, ţe cenové mapy představují značný pokrok a posun na poli oceňování nemovitostí v ČR a jejich tvorba představuje velmi zásluţnou práci. Shora uvedené výhrady v ţádném případě nelze chápat ve smyslu jejich zavrţení či podezírání jejich tvůrců z cenové manipulace, ale jako upozornění na jejich moţná úskalí. Při trţním oceňování lze význam cenových map spatřovat především v obecné rovině ve funkci pomůcky pro celkovou cenovou orientaci a v rovině praktické zřejmě v podobě indikace většinou dolní meze moţného cenového pásma. Velmi dobrým počinem je, ţe software map umoţňuje zachytit minulý cenový vývoj, coţ je pro oceňování nesmírně uţitečné. U map, kde cenový vývoj není podchycen, lze doporučit, aby znalec se sám pokusil pro kaţdý konkrétní případ cenový pohyb zpětně odvodit. Zároveň by se měl snaţit vyuţít pro odhad hodnoty i dalších metod (např. analýza časových řad), neboť větší počet dílčích indikací můţe celkový výsledek zpřesnit19.

18

ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. dotisk 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 203 s. ISBN 978-80-245-1211-2. 19 ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. dotisk 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 203 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

20

3. Cenová mapa stavebních pozemků části města Staré Město u Uherského Hradiště

3.1 Textová část cenové mapy části Trávník ve Starém Městě Obrázek č. 1: Plán Starého města s vyznačeným městským blokem Trávník

Pramen: internetové stránky města, autor, 2010

Katastrální území: Staré Město u Uherského Hradiště Místo a datum: Staré Město dne 13.4.2010 Vypracovala: Alena Dubovská Seifertova 1460 686 03 Staré Město

21

Obsah 3.1.1 Úvod 3.1.2 Instrukce k vyuţívání cenové mapy 3.1.3 Stručná charakteristika města 3.1.4 Analýza místního trhu s nemovitostmi 3.1.5 Pouţitý mapový podklad 3.1.6 Metodika zpracování cenové mapy

3.1.1 Úvod Hlavním cílem této cenové mapy je určení obvyklých cen pozemků městského bloku Trávník ve Starém Městě. Cenová mapa je zpracována podle § 10 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku – dále jen zákon), a podle prováděcí vyhlášky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku (dále jen vyhláška). Součásti cenové mapy -

textová část cenové mapy

-

grafická část cenové mapy – katastrální mapa v měřítku 1:2000 s graficky vymezenými plochami a cenami pozemků

Vztah cenové mapy k Územnímu plánu města Staré Město Platný Územní plán města Staré Město byl jedním z důleţitých podkladů, které byly vyuţívány při zpracování

cenové mapy určeného městského bloku. Při porovnání

obdobných pozemků bylo mimo jiné zohledněno, zda současné vyuţití je, či není v souladu s územním plánem.

22

3.1.2 Instrukce k využívání cenové mapy 1) Cenová mapa platí pro všechny stavební pozemky správního území města Staré Město, které jsou v této mapě graficky vymezeny a u nichţ je stanovena jejich cena. 2) V cenové mapě je v kaţdém graficky vymezeném území s oceněnými obdobnými pozemky uvedeno zvýrazněné číslo, které značí

cenu v Kč/m2 pozemku.

3) Stavební pozemky, které v grafické části nejsou v ţádné skupině parcel s vyznačenou cenou, se ocení podle příslušného ustanovení § 28 a § 32 vyhlášky Ministerstva financí č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. o oceňování majetku. 4) Pozemky, které jsou v katastru nemovitostí vedeny jako ostatní plochy a jsou uţívány k provozu drah, dále jako silnice, místní a účelové komunikace, chodníky, parkoviště a ostatní veřejná prostranství se neoceňují podle cenové mapy, ale jejich cena se zjistí podle příslušného ustanovení § 28 resp. § 32 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění pozdějších předpisů.

3.1.3 Stručná charakteristika města Staré Město se rozprostírá v rovině na pravém břehu řeky Moravy v těsné blízkosti okresního města Uherské Hradiště. Katastr obce měří 2084 ha (druhovost a výměra pozemků v katastru viz tab. č. 2) a sousedí s osmi obcemi – Uherským Hradištěm, Kunovicemi, Kostelany nad Moravou, Zlechovem, Huštěnovicemi, Kněţpolem, Jalubím a Velehradem. Město leţí v Dolnomoravském úvalu, v nadmořské výšce 180-190m. Staré Město bylo v minulosti součástí sousedního okresního města Uherské Hradiště a díky své poloze v těsném sousedství správního střediska kraje a posléze okresu zastávalo dlouhá desetiletí funkci jakéhosi uherskohradišťského předměstí. Městem bylo Staré Město vyhlášeno 1. listopadu 1997. Dnes průmyslově – zemědělský charakter města s 6.868 (k 31.12.2008) obyvateli podtrhuje vzrůstající počet podnikatelských subjektů, moderní bytová výstavba i rozmanitý kulturní a společenský ţivot. V městě je k dispozici základní občanská

23

vybavenost – škola (mateřská, základní i střední), lékař, pošta, policie, knihovna, obchody, sluţby, kulturní dům, sportovní areál, hasičská zbrojnice, kostel a hřbitov. Město leţí na tahu mezinárodní silnice E55 a má výhodné ţelezniční spojení na trati z Břeclavi do Přerova a četné autobusové linky ve směru Brno, Praha, Zlín a Trenčín. Území města je v naprosté většině vybaveno infrastrukturou tj. je zavedena kanalizace, vodovod, elektřina. Jednotlivé části města jsou napojeny na komunikační síť. Staré Město nemá ţádných zvláštních specifik, která by ovlivňovala realitní trh ve městě.

Tabulka č. 2: Druhovost a výměra pozemků v katastru Staré Město k 31.12.2008

Druhovost pozemků

Výměra (ha)

Výměra (%)

Zeměděl.půda, lesní pozemky, vodní plocha

1667

80

Zastavěná plocha

99

5

Ostatní plocha

317

15

Katastrální území Staré Město celkem

2084

100

Pramen: Český statistický úřad, autor, 2010

Urbanistické členění řešeného území Urbanistická struktura zástavby řešeného území odpovídá poloze území ve městě. Jedná se o obytné území navazující na vlastní centrální část města Staré Město. Charakter zástavby je jednoznačně obytný s doplňujícími sloţkami občanské vybavenosti území a technického vybavení pro obsluhu území. Forma zástavby zcela odpovídá jejímu funkčnímu vyuţití a také době výstavby. Řešené území lze rozčlenit do tří charakteristických částí : Obytná zástavba rodinných domů - Jedná se o typickou městskou rodinnou zástavbu, která tvoří základní urbanistický koncept území, o dvou nadzemních podlaţích se soukromými zahradami orientovanými do vnitrobloku. Obytná zástavba panelových domů o čtyřech nadzemních podlaţí z 80-tých let. Jedná se jen o 2 panelové domy v blízkosti centra. Objekty občanské vybavenosti – mateřská škola, knihovna, pošta, městský úřad s policií a obchodní dům.

24

3.1.4 Analýza místního trhu s nemovitostmi Pro rozbor trhu s nemovitostmi ve vztahu ke zpracování cenové mapy jsem získala informace o několika prodaných stavebních pozemcích od městského úřadu Staré Město, odbor správy majetku a ţivotního prostředí a odhadce, který působí ve zmiňovaném městě. V důsledku růstu cen bydlení a výraznému útlumu bytové výstavby v okrese došlo v polovině devadesátých let k obrácení směru migrace a to ze Starého Města ve prospěch okolních obcí. Z města odešlo několik desítek občanů. Vzhledem k nedostatečné úrovni sluţeb a kulturního vyţití na venkově, se část odstěhovaných opět vrací do původního bydliště. Původní styl vesnického bydlení v rodinných domcích se změnil v 70. aţ 80. letech minulého století výstavbou vícepodlaţních bytových domů a rodinných domků, většinou v okrajových čtvrtích města. Následkem povodně v roce 1997 bylo pro statické narušení zbouráno 93 starých domů a byly většinou nahrazeny novými vícepodlaţními domy. Byl postaven bytový dům s 18 nájemními byty a rodinné vilky v Luční čtvrti. Pro zlepšení vzhledu města, poskytuje město občanům výhodné půjčky na opravy a modernizaci domů i bytů. V současné době se v řešené lokalitě Trávník v oblasti objektů občanské vybavenosti a dvou panelových domů (severo-východní část zkoumaného území) s pozemky neobchoduje. Ve starší zástavbě rodinných domů (horní polovina řešeného území) probíhá občasný prodej rodinného domu včetně příslušných pozemků. V jiţní části území započala výstavba rodinných domů před cca 14 lety a probíhá do dnešních dnů. Obchodování se stavebními pozemky je zde časté a po převodu zemědělské půdy na stavební pozemky jsou nejprve prodávány městem. Některé pozemky postupem času procházejí dalším prodejem.

3.1.5 Použitý mapový podklad Podkladem je digitální katastrální mapa na území Starého Města, poskytnutá Katastrálním úřadem v Uherském Hradišti, doplněná z mapy územního plánu.

25

3.1.6 Metodika zpracování cenové mapy Postup zpracování Základem cenové mapy jsou konkrétní sjednané ceny stavebních pozemků (dále jen “pozemků”) obsaţené v kupních smlouvách. Pokud nebyly při zpracování této cenové mapy sjednané ceny stavebních pozemků k dispozici nebo je nebylo moţno pouţít, byly zjištěny na základě porovnání se sjednanými cenami obdobných pozemků ve Starém Městě. Při zpracování cenové mapy se vycházelo z rozboru pozemků z hlediska jejich charakteristik a sjednaných cen. Ceny těchto pozemků byly dále porovnávány s obdobnými pozemky podle § 10 odst. 3 zákona o oceňování majetku. Takto vymezené pozemky jsou oceněny porovnáním se sjednanými cenami obdobných pozemků. Pozemky u nichţ nelze provést porovnání, zůstávají v cenové mapě neoceněny a ocení se podle § 28 oceňovací vyhlášky. V cenové mapě nejsou tedy oceněny ty pozemky, kde nebyl zjištěn jejich prodej, resp. je nebylo moţno porovnat se zjištěnými cenami porovnatelných pozemků.

Charakteristiky porovnávaných pozemků Aby bylo moţno vymezit obdobné pozemky za účelem stanovení jejich vzájemné porovnatelnosti, bylo nutné je popsat z hlediska jejich polohy, vybavenosti a vyuţitelnosti. Proto byly u jednotlivých graficky vymezených obdobných pozemků zjištěny jejich rozhodující vlastnosti. Zejména byly šetřeny následné charakteristiky: -

Účel vyuţití (byl kladen důraz na vymezení pozemků, které se vyznačují shodným účelem vyuţití)

-

Soulad s územním plánem (byl sledován skutečný účel vyuţití plochy a zda je v souladu s funkcí vymezenou v územním plánu)

-

Poloha (situování pozemku v závislosti na účelu vyuţití a jeho umístění v obci)

-

Stavební vybavenost (bylo posuzováno zavedení kanalizace, vodovodu, elektřiny, plynu a kvalita přístupových komunikací)

26

PRAKTICKÁ ČÁST 4. Tržní ocenění nemovitostí – Rodinný dům STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Rodinný dům č. p. 1460, ul. Seifertova, 686 03 Staré Město na pozemcích p. č. st. 1433 – zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 240/305 - zahrada, kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, kód k.ú. 754617, LV č. 3395 Obrázek č. 3: Čelní pohled na RD

Pramen: autor, 2010

Vlastníci nemovitosti: Josef Dubovský, Seifertova 1460, 686 03 Staré Město, podíl 7/8 Aleš Dubovský, Seifertova 1460, 686 03 Staré Město, podíl 1/16 Alena Dubovská, Seifertova 1460, 686 03 Staré Město, podíl 1/16 Objednatel ocenění: Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5 Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění:

09. dubna 2010

Ocenění vypracovala: Alena Dubovská, Seifertova 1460, 686 03 Staré Město 28

Obsah 4.1 Úvod 4.2 Popisné informace 4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 4.4 Ocenění 4.4.1 Porovnávací metoda 4.4.2 Nákladová metoda 4.5 Závěr 4.6 Omezující podmínky a předpoklady 4.7 Přílohy k trţnímu ocenění rodinného domu Příloha č. 1 – Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3395 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 Příloha č. 2 – Snímek katastrální mapy - RD Příloha č. 3 – Fotodokumentace objektu

29

4.1 Úvod Jedná se o stanovení trţní hodnoty rodinného domu č. p. 1460, ul. Seifertova, 686 03 Staré Město na pozemcích p. č. st. 1433 – zastavěná plocha a nádvoří a p. č. 240/305 zahrada, kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, kód k.ú. 754617, LV č. 3395, pro potřeby objednatele. Ocenění je provedeno podle Evropských oceňovacích standardů 2008. Základem hodnoty v tomto odhadu je trţní hodnota. Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictvím, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 09.dubnu 2010 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro praktickou část mé bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (09.dubna 2010) uţíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Ţádná část domu není pronajata za trţní nebo regulované nájemné. Podle sdělení majitelů i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny ţádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

30

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podklady: - Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3395 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 -

Snímek katastrální mapy

-

Projektová dokumentace rodinného domu střešní nástavby z roku 2003, vypracovaná Ing. Kročovou

-

Informace získané při místním šetřením konané dne 09.04.2010

31

4.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – rodinný dům č. p. 1460 se nachází v zóně rodinných domů na jihovýchodním okraji města Staré Město, které má asi 6 800 obyvatel a plně vybavenou infrastrukturu. V městě je k dispozici základní občanská vybavenost – škola (mateřská, základní i střední), lékař, pošta, knihovna, policie, obchody, sluţby a kostel se hřbitovem. Je zde moţnost zaměstnání, kulturní středisko a sportovní areál. V blízkosti oceňovaného rodinného domu je zastávka MHD, autobusové a vlakové nádraţí je vzdáleno 0,8 km. Centrum Starého Města je 1,2 km daleko. Parkování je moţné přímo v objektu (garáţ v 1. PP) nebo před domem na místní veřejné komunikaci. Z pohledu odhadce lze polohu oceňované nemovitosti hodnotit jako velmi dobrou, ovlivňující trţní hodnotu kladně. Důvodem je, ţe nemovitost je umístěna v klidné části města, která je vhodná pro rodinné bydlení s dobrou dostupností do sousedního bývalého okresního města Uherské Hradiště. Historie Oceňovaný rodinný dům byl vybudován v roce 1957. Okolo 80-tých let byla provedena přístavba ze dvora, domek byl doplněn o podsklepenou zimní zahradu a v roce 1984 byl zkolaudován. Stropní konstrukce nad 2.NP byla dodatečně zateplena. V roce 2004 se provedly stavební úpravy, které spočívaly v provedení střešní nástavby nad stávající verandou, v úpravě sklonu části střechy (zvýšení půdní nadezdívky) a výměně střešní krytiny. Vyuţití všech prostor v objektu zůstalo zachováno. Účelem projektu bylo vytvoření obytného podkroví při zachování stávající konstrukce zastřešení a splnění poţadavků na bydlení dle ČSN 73 43 01. Dům prošel celkovou rekonstrukcí (výměna oken, otopných těles, zateplení, …) a to hlavně v 2.NP (výměna vnitřních dveří, podlahové krytiny, rozvodů elektřiny, …). Celkový stav nemovitosti je dobrý. Pozemek Předmětem ocenění jsou dva pozemky, které spolu souvisejí a tvoří jediný funkční celek. Vede k nim zpevněná městská přístupová komunikace ul. Seifertova, která je napojena na státní silnici E 50, která prochází městem. Pozemky jsou situovány v lokalitě rodinných domů a poloha pozemků je vůči sousedům řadová. Jako celek mají mírně lichoběţníkový půdorys s kratší severní stranou přiléhající k ul. Seifertova. Ostatní strany přiléhají 32

k sousedním pozemkům. Pozemek p. č. st. 1433 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 214 m2 je z převáţné části zastavěn budovou č. p. 1460, zbytek tvoří zpevněná plocha příjezdu a přístupového chodníku, kolem kterého slouţí pozemek jako předzahrádka, která je architektonicky upravena. Z uliční strany je pozemek oddělen kovaným plotem a z ostatních stran pozemků je plot plaňkový. Pozemek p. č. 240/305 – zahrada (zemědělský půdní fond) o výměře 227 m2 je nezastavěný a slouţí jako okrasná zahrada u rodinného domu. Je rovněţ architektonicky upraven a obsahuje venkovní chodníky. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon), z nichţ na pozemky vedou podzemní přípojky s výjimkou elektrického vedení, který je vedeno nadzemním vedením. Vzhledem k tomu, ţe všechny pozemky tvoří jeden funkční celek a jejich komerční vyuţití a uplatnění je jednotné, budou oceněny společně jako jediný pozemek o celkové rozloze 441 m2. Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, jednak oplocením pozemku, zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikovaná samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Trvalé porosty Na zahradě jsou okrasné stromy, které byly vysazeny asi před 10 lety. Trţní hodnota trvalých porostů nebude indikována samostatně, ale bude zohledněna při indikaci trţní hodnoty. Popis stavby Jedná se o samostatně stojící stavbu s jedním podzemním a dvěmi nadzemními podlaţími. Objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. V podzemním podlaţí je situována prádelna, sklepy a garáţ. V 1. nadzemním podlaţí je veranda, schodiště, koupelna s WC, chodba, kuchyně, obývací pokoj, pracovna. Přístavba ze dvora – zimní zahrada je funkčně propojena s rodinným domem a to z pracovny. V 2. nadzemním podlaţí – obytném podkroví je schodiště, chodba, koupelna s WC, čtyři obytné místnosti a balkon.

33

Celkově oceňovaná stavba obsahuje pouze bytové prostory, provozní plochy se nevyskytují. Stavba splňuje zákonné podmínky pro rodinný dům, protoţe převáţná část ploch slouţí k bydlení, stavba má jedno podzemí a dvě nadzemní podlaţí a nemá víc jak tři kolaudované byty. Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou navrţeny jako základové pasy z betonu do vyhloubené rýhy, mají izolaci. Obvodové zdivo je provedeno z cihel plných tl. 450 mm, ze škvárobetonových tvárnic a nové stěny a dozdívky byly navrţeny z tvárnic YTONG na tenkovrstvou maltu. Nosná konstrukce čtvercová - příčné zdi. Vnitřní schodiště je navrţeno jako jednoramenné smíšenočaré pravotočivé. Nosnou konstrukci tvoří ţelezobetonová monolitická deska. Stupnice i podstupnice jsou obloţeny dlaţbou. Zábradlí je ocelové, madlo obloţené dřevem, kotvené z boku. V 1. podzemním podlaţí jsou trámové stropy. V 1. i 2. NP je stropní konstrukce betonová – Myako vloţky. Při rekonstrukci v 1. NP byl v jedné místnosti vyměněn původní strop na strop ze stropních desek. Opláštění a zastropení bylo provedeno pomocí desek KNAUF GFK 12,5. Půdní nadezdívka byla ukončena ţb věncem. Při betonáţi byla osazena kotvící pásovina pro ukotvení pozednice. Obvodové zdivo z cihel plných bylo zatepleno polystyrenem v tl. 100 mm s fasádní omítkou drásanou probarvenou v celé struktuře. Sokl zateplen nebyl, pouze nově omítnut a natřen. Střecha je tvořena dřevěným krovem sedlového tvaru. Střechu nad verandou vytváří dřevěný krov – střecha stanová. Střecha je prováděna nad nepravidelným půdorysem. Skladba střešního pláště – keramická krytina taška Brněnka, laťování, kontralatě, difúzní folie TYVEK, tepelná izolace tl. 160+40 (ROCKWOOL), parozábrana JUTAFOL N110 STANDARD, desky KNAUF 12,5. Na šikmé části střechy byly pouţity ţivičné izolace. Příčky jsou z cihel plných tl. 450 mm. V 1. i 2. NP jsou podlahy pokryty plovoucí laminátovou podlahou. Na verandě a v koupelnách je dlaţba. V 1. NP je koupelna vybavena splachovacím WC, keramickým umyvadlem a plechovou smaltovanou vanou. Ve 2. NP je téţ splachovací WC, keramické umyvadlo a plastový sprchový kout. Vybavení je tedy standardní. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé. V koupelnách jsou pouţity keramické dlaţby a obklady. Pobití říms je palubkami. Vnější parapety jsou z poplastovaného plechu. Vnitřní parapety jsou plastové, bílé. Okna jsou plastová, profil 3 komorové Kommerlink. Barva vnější zlatý dub, vnitřní bílá. Ţaluzie Isodesign. Ve střešní rovině jsou osazena střešní okna Velux. Okno na balkon je „francouzského“ typu a je plastové, zasklení – izolační dvojsklo (4-16-4). Garáţová vrata jsou dřevěná sektorová. 34

Dveře jsou dřevěné s 2/3 skleněnou výplní. Hlavní vchodové dveře jsou plastové s 2/3 skleněnou výplní. Zárubně jsou v 1. NP ocelové a v 2. NP dřevěné. U hlavního vstupu je cihelný pilíř vel. 450/450. Podporuje dva klenuté průvlaky ( nosnou funkci plní ocelové nosiče 2I140 zasekané do zdiva). Pilíř je prováděn na základové patce vel. 600/600/1000 z betonu B15. Všechny klempířské konstrukce jsou provedeny z poplastovaného plechu. Jedná se o provedení podokapního ţlabu, střešního svodu a lemování u zdiva. Ústřední vytápění zajišťuje plynový kotel. Rozvody jsou z trubek měděných a ţelezných. Rozvody vytápění jsou rozděleny na dvě větve: vytápění a ohřev TUV – plynový bojler. V objektu jsou pouţity ocelová desková tělesa. U kanalizace jsou pouţity plastové trubky. Elektroinstalace v 1. NP je z hliníku. V 2. NP jsou kabely CYKY. Napěťová soustava: TN – S. Ochrana: Samočinným odpojením. Bleskosvod je řešen v souladu s CSN 34 13 90/1970 - "Předpisy pro ochranu před bleskem". Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s elektrickým sporákem, myčkou nádobí a ledničkou. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod veřejného telefonu, televizní a satelitní anténu. Dispoziční řešení včetně podlahové plochy Tabulka č. 3: Dispoziční řešení včetně podlahové plochy

Podlaţí Název

podlah. plocha v m2

1.PP

prádelna

8,93

sklep 1

15,50

garáţ

30,00

sklep 2

19,76

celkem

74,19

veranda

7,25

chodba

4,73

schodiště z 1. PP

4,75

koupelna

4,20

kuchyně

15,50

obývací pokoj

17,50

pracovna

12,50

zimní zahrada

19,76

1. NP

35

2. NP

celkem

86,19

schodiště z 1. NP

4,75

chodba

4,73

koupelna

4,20

pokoj 1

12,50

loţnice

17,50

pokoj 2

15,50

dětský pokoj

7,25

balkon

0,51

celkem

66,94

celkem

227,32

Pramen: autor, 2010

Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1. PP (9,00 * 8,76)+(4,95 * 4,85) = 102,85 m2 1. NP (9,00 * 8,76)+(4,95 * 4,85)+(4,495 * 1,718)+(0,74 * 2,248) = 112,23 m2 2. NP (9,00 * 8,76)+(4,495 * 1,718)+(0,74 * 2,248)+2,99 = 91,21 m2 Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

1. PP

102,85 m2

2,60 m

1. NP

2

112,23 m

3,01 m

2. NP

91,21 m2

2,87 m

celkem

306,29 m2

průměrná zastavěná plocha podlaţí: 306,29 / 3 = 102,1 m2 Obestavěný prostor 1. PP

102,85 * 2,60 = 267,41 m3

1. NP

112,23 * 3,01 = 337, 81 m3

2. NP

(9,38 * 2,05)+(57,403 * 3,245)+(21,437 * 2,87)+17,36 = 284,379 m3

celkem

889,60 m3

36

4.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný. Ať pro potřebu vlastního bydlení nebo pro případný pronájem třetí osobě. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí k vlastnímu bydlení majitelů a zároveň nejsou známy ţádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za trţní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

4.4 Ocenění Pro stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků.

37

Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci metody porovnávací a nákladové. Pro ocenění pozemků jsem pouţila metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsem pouţila metodu porovnávací a nákladovou. Metodu příjmovou jsem nepouţila z důvodu nepronajímatelnosti rodinných domů na místním trhu.

4.4.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsem porovnala tři pozemky prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je:

409 700 Kč a je kalkulována následně: 929 * 441 = 409 700 Kč

38

Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v tabulce. Tabulka č. 4: Stanovení trţní hodnoty pozemku

Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku

1

2

3

Název pozemku

Staré Město, Seifertova

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

Parcelní číslo

1433, 240/305

N/A

N/A

N/A

4 N/A

Adresa pozemku Katastrální území

Staré Město u Staré Město u Staré Město u Staré Město u Uherského Uherského Uherského Uherského Hradiště Hradiště Hradiště Hradiště

Obec

Staré Město

Staré Město

Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v Kč Prodejní cena X 309 400 243 865 celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2

441

364

323

726

850

755

950

1.2.2010

14.3.2010

19.2.2010

1

1

1

850

755

950

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Absolutní vlastnictví Korekce Upravená hodnota

689 700

1

1

850

755

950

Absolutní vlastnictví

0


1

1

1

850

755

950

39

0

Prodej

1


0

0

Existence věcných břemen

Bez věcných břemen


Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

1

1

850

755

950

Ano

1

1

1

850

755

950

Ano

Ano

Korekce Upravená hodnota Nejsou

1

1

850

755

950

Nejsou

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita velmi dobrá

Nejsou

Korekce Upravená hodnota Pravidelný

1

1

850

755

950

Svaţitost

Rovinný

Korekce Upravená hodnota Dostupnost Kompletní inţenýrských sítí

1,1

1,08

833

830,5

1026

Korekce Upravená hodnota

Pravidelný 1

1

833

830,5

1026

mírně svaţitý rovinný

0

rovinný

1,02

1

1

849,66

830,5

1026

Kompletní

0

Kompletní

1

1

1

849,66

830,5

1026

40

0

Pravidelný

1

Kompletní

0

dobrá

0,98


dobrá

Pravidelný

0

Nejsou

1

velmi dobrá

0

Ano

1

Korekce

Tvar pozemku

0

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům

Upravená hodnota

Jiná právní omezení a závazky


1

Korekce

Územní rozhodnutí


0

Kontaminace půdy

Nezjištěna

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

1

1

849,66

830,5

1026

Autobus

Upravená hodnota velmi dobrá

Ne

1

1

849,66

830,5

1026

Upravená hodnota Jiná technická korekce

1

1,1

849,66

830,5

1128,6

Ne

1

1

849,66

830,5

1128,6

N/A

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku Korekce Upravená hodnota

1

1

849,66

830,5

1128,6

obdobný

0

větší

1

1

0,98

849,66

830,5

1106,028

0

Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno Neaplikováno

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 928,73 hodnota 1 m2 Rozloha pozemku

0

N/A

1

X obdobný

0

Ne

1

N/A

0

dobrá

1

Korekce

Moţná zastavitelnost

velmi dobrá

Ne

0

Autobus

1

Korekce

Nutnost demolice stávajících objektů

Autobus

velmi dobrá

Upravená hodnota

Nezjištěna

1

Korekce

Dopravní dostupnost a parkování

Nezjištěna

1 849,66

1 830,5

1 1106,028

0

849,66

830,5

1106,028

0

441

41

Celková porovnávací hodnota

409569,93

Výpis oceňovaných parcel

poř. Číslo

číslo parcely

1

1433

2

240/305

jednotková hodnota v Výměra v m2 Kč/m2 trţní hodnota zaokrouhleno 929 214 198 806 929 227 210 883

Celkem

441

409 689

409 700

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy rodinné domy, které byly ve městě Staré Město v nedávné době prodány. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

3 784 304 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce.

42

Tabulka č. 5: Stanovení trţní nemovitosti jako celku

Oceňovaná nemovitost

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná nemovitost


1

2



3

4

Název nemovitosti

Rodinný dům Staré Město

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Staré Město Staré Město Staré Město

Parcelní číslo

1433, 240/305

Adresa nemovitosti

Seifertova 1460

Katastrální území

Staré Město u Uherského Hradiště

Staré Město u Staré Město u Staré Město u Uherského Uherského Uherského Hradiště Hradiště Hradiště

Obec

Staré Město

Staré Město

Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky 4 Plocha 441 162 pozemku Hodnota za 1 929 929 2 m pozemku

N/A

569

726

929

929

Hodnota 409689 150498 528601 674454 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaţí Počet 306 150 206 411 srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

X

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku Datum transakce Korekce

X

0

930 000

2 450 000

5 074 400

779 502

1 921 399

4 399 946

0

5196,68

9327,18

10705,46

0

21.1.2010

15.3.2010

26.2.2010

1

1

1

43

Upravená hodnota

5196,68

D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Ne

1

5196,68

9327,18

10705,46

Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu Korekce

Rodinný dům Staré Město

Ano

1

1

5196,68

9327,18

10705,46

Ne 1

1

5196,68

9327,18

10705,46

1

1

1

5196,68

9327,18

10705,46

Ano

E. Technické parametry Lokalita Velmi dobrá

1

1

5196,68

9327,18

10705,46

Ne

Ne

1

1

5196,68

9327,18

10705,46

Dobrá

Technický stav Výborný objektu Korekce

Velmi dobrá 1

1,06

5612,41

9327,18

11347,79

Velmi dobrý 1,22

44

0

0

Dobrá

1,08

Dobrý

0

Ne

1


0

Ano

1


0

Ne

1

Ano

Upravená hodnota Ne

Absolutní

1

Korekce


0

Rodinný dům Rodinný dům Rodinný dům Staré Město Staré Město Staré Město

Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

Absolutní

Ne

0

Prodej 1

Korekce

Existence věcných břemen Korekce

10705,46

1

Absolutní

Upravená hodnota

9327,18

1,1

Velmi dobrý 1,09

0

Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

6847,15 Velmi dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy

Dobrá

Dobrý

1

7052,56

10259,90

12369,09

Dopravní obsluţnost

Autobus

1

7052,56

10259,90

12369,09

Moţná nástavba

Upravená hodnota Vlastní parking

1

1

8463,07

10259,90

12369,09

Upravená hodnota Velmi dobrá

1

1

8463,07

10259,90

12369,09

Vlastní parking

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A


1

1

9309,38

10259,90

12369,09

Průměrná 1,03

1,02

10147,22

10567,69

12616,47

N/A 1

1

10147,22

10567,69

12616,47

45

0

N/A

1

F. Ostatní parametry

0

Průměrná

1,09

N/A

0

Vlastní parking

1,1

Nízká

0

Autobus

1

Korekce

Atraktivita objektu

Autobus

Nelze

0

Moţná dvorní přístavba

1,2

Autobus

0

Dobrá

1

Korekce


Dobrá

1

Korekce

0

Velmi dobrá

1

Nelze

Upravená hodnota

12369,09

1,03

Korekce

Další moţný rozvoj nemovitosti

Velmi dobrá

Dobrá

Upravená hodnota

10259,90

0

Korekce pro velikost nemovitosti

Menší

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

0,9

11161,95

10567,69

11354,82

N/A

0

N/A 1

1

11161,95

10567,69

11354,82

0

11161,95

10567,69

11354,82

0

3374614,92

1674292,5

2176944,14

4666831,02

409689

150498

528601

674454

3784304

1824791

2705545

5341285

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 11028,15 hodnota 1 jednotky

Celková porovnávací hodnota

1

1

Upravená hodnota

Hodnota pozemku

Větší

1,1

N/A

Korekce

Porovnávací hodnota celkem (bez poz.)

Obdobný


4.4.2 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Oceňovaný rodinný dům byl vybudován roku 1957, ale kolaudace byla provedena aţ v roce 1984. Pro ocenění jsem pouţila stáří budovy od roku 1957, protoţe od toho roku je dům v uţívání. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické

46

nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

3 647 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce: Tabulka č. 6: Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou

NÁKLADOVÁ METODA Název

Rodinný dům, Seifertova 1460, Staré Město

Číslo pozemku

1433, 240/305

Nosná konstrukce

klasická, zděná

Skutečné stáří

53

Efektivní stáří (po rekonstrukci)

33

Ekonomická ţivotnost

65 112 m2

Zastavěná plocha

47

Počet podlaţí

1. PP, 1. NP, 2. NP (podkroví) 306 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85

Celková podlahová plocha

227,32 m2

Celkový obestavěný prostor

889,60 m3 5 550 Kč/m3

Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem

4 937 280

Fyzické opotřebení

- 37%

3 110 516

Funkční nedostatky

0%

3 110 516

Ekonomické nedostatky

0%

3 110 516

Venkovní úpravy

127 180

Pozemek

409 689

Indikovaná hodnota

3 647 385

Zaokrouhleno

3 647 000


48

4.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 09. dubnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 7: Indikace stanovení trţní hodnoty majetku

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

3 784 304

90

3 405 870

0

0

0

3 647 000

10

364 700

100

3 770 570

Výsledná cena

Váţený průměr (Kč)

Zaokrouhleno

3 771 000

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph. D.,autor, 2010

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Tento typ majetku – rodinný dům není v uvaţované lokaci pronajímán. Nemovitost slouţí k uspokojení vlastních bytových potřeb majitelů nemovitosti. Indikace trţní hodnoty příjmovou metodou nebyla při analýze finální hodnoty uvaţována. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před jednadvaceti lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 10 %.

49

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 09.4.2010 reprezentována částkou:

= 3 771 000 Kč (slovy : Třimilionysedmsetsedmdesátjednatisíckorunčeských ) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

4.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro

50

identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

51

4.7 Přílohy k tržnímu ocenění rodinného domu Příloha č. 1: Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 3395 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 Informace o budově č.p.:

1460

Část obce:

Staré Město

Číslo LV:

3395

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

rodinný dům

Katastrální území: Staré Město u Uherského Hradiště 754617 Na parcele: st. 1433 Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl

Alena Dubovská Seifertova 1460, Staré Město, 686 03 1/16 Aleš Dubovský

Seifertova 1460, Staré Město, 686 03 1/16

Josef Dubovský Seifertova 1460, Staré Město, 686 03 7/8 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště. Platnost k 09.04.2010 11:26:27

52

Informace o parcele Parcelní číslo: st. 1433 Výměra [m2]:

214

Katastrální území: Staré Město u Uherského Hradiště 754617 Číslo LV:

3395

Typ parcely:

Parcela katastru nemovitostí

Mapový list:

DKM

Určení výměry:

Graficky nebo v digitalizované mapě

Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 1460

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl



Josef Dubovský Seifertova 1460, Staré Město, 686 03 7/8 Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště. Platnost k 09.04.2010 11:26:27

53

Informace o parcele Parcelní číslo: 240/305 Výměra [m2]:

227


3395

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Určení výměry:


Druh pozemku:

zahrada

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno

Adresa

Podíl



Josef Dubovský Seifertova 1460, Staré Město, 686 03 7/8 Způsob ochrany nemovitosti Název zemědělský půdní fond Seznam BPEJ BPEJ Výměra 05600 227 Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště. Platnost k 09.04.2010 11:26:27

54

Příloha č 2: Snímek katastrální mapy - RD Obrázek č. 4: Snímek katastrální mapy - RD

Pramen: internet, autor, 2010

55

Příloha č. 3: Fotodokumentace objektu

Obrázek č. 5: Čelní pohled 2 na RD

Obrázek č. 6: Kuchyně

Pramen: autor, 2010

Pramen: autor, 2010

Obrázek č. 7: Obývací pokoj

Obrázek č. 8: Zimní zahrada

Pramen: autor, 2010

Pramen: autor, 2010

56

5. Tržní ocenění nemovitostí – Bytový dům STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Bytový dům č. p. 1799, ul. Úprkova , 686 03 Staré Město na pozemku p. č. st. 2209 – zastavěná plocha a nádvoří, kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, kód k.ú. 754617, LV č. 4625 Obrázek č. 9: Čelní pohled na BD

Pramen: autor, 2010

Vlastníci nemovitosti: SLOVÁCKO, stavební bytové druţstvo, Průmyslová 1144, 686 01 Uherské Hradiště Objednatel ocenění: Bankovní Institut Vysoká škola, a. s., Nároţní 2600/9, 158 00 Praha 5 Účel ocenění:

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění:

09. dubna 2010

Ocenění vypracovala: Alena Dubovská, Seifertova 1460, 686 03 Staré Město

57

Obsah 5.1 Úvod 5.2 Popisné informace 5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití 5.4 Ocenění 5.4.1 Porovnávací metoda 5.4.2 Příjmová metoda 5.4.3 Nákladová metoda 5.5 Závěr 5.6 Omezující podmínky a předpoklady 5.7 Osvědčení 5.8 Přílohy k trţnímu ocenění bytového domu Příloha č. 4 – Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 4625 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 Příloha č. 5 – Snímek katastrální mapy - BD Příloha č. 6 – Fotodokumentace objektu

58

5.1 Úvod Jedná se o stanovení trţní hodnoty druţstevního bytového domu č. p. 1799, ul. Úprkova , 686 03 Staré Město na pozemku p. č. st. 2209 – zastavěná plocha a nádvoří, kraj Zlínský, okres Uherské Hradiště, k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště, kód k.ú. 754617, LV č. 4625, pro potřeby objednatele. Ocenění je provedeno podle Evropských oceňovacích standardů 2008. Základem hodnoty v tomto odhadu je trţní hodnota. Preferovanou definicí trţní hodnoty je verze, která byla odsouhlasená a ustanovená Mezinárodní radou oceňovacích standardů (IVSC): Trţní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění, mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozváţně a bez nátlaku. Tento odhad vyjadřuje můj odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku ve vlastnictví se zástavním právem zákonným, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 09.dubnu 2010 – ke dni místního šetření. Je mi známo, ţe zpráva má slouţit jako podklad pro praktickou část mé bakalářské práce. Není mi známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (09.dubna 2010) uţíván výhradně jako bytový dům se 6 nájemnými byty a nebytovými prostory (sklepy) v prvním podzemním podlaţí. Všechny byty podléhali reţimu nájemních smluv. Podrobné údaje o vyuţití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví se zástavním právem zákonným. Obvyklá cena platí za předpokladu, ţe nebude váznout ţádné omezení vlastnického práva, proto jsem tento bytový dům ocenila bez zohlednění tohoto zástavního práva Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. 59

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: -

Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku

-

Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav

-

Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku

-

Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu

-

Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy.

-

Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě

-

Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podklady: -

Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 4625 pro k.ú. Staré Město u

Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 -

Snímek katastrální mapy

-

Technická dokumentace

-

Informace podané při místním šetřením konané dne 09.04.2010

60

5.2 Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek – bytový dům č. p. 1799 se nachází v zóně bytových domů v severní části města Staré Město, které má asi 6 800 obyvatel a plně vybavenou infrastrukturu. V městě je k dispozici základní občanská vybavenost – škola (mateřská, základní i střední), lékař, pošta, policie, knihovna, obchody, sluţby a kostel se hřbitovem. Je zde moţnost zaměstnání, kulturní středisko a sportovní areál. V blízkosti oceňovaného rodinného domu je zastávka MHD. Ve městě je autobusové a vlakové nádraţí. Centrum Starého Města je od bytového domu vzdáleno asi 1 km. Parkování je moţné na veřejném parkovišti před bytovým domem nebo na veřejném přilehlém parkovišti. Parkování ve vlastním objektu není moţné. Z pohledu odhadce lze polohu oceňované nemovitosti hodnotit jako dobrou, ovlivňující trţní hodnotu kladně. Důvodem je, ţe nemovitost je umístěna v klidné části města, která je vhodná pro rodinné bydlení s dobrou dostupností do sousedního bývalého okresního města Uherské Hradiště. Historie Druţstevní bytový dům byl zkolaudován roku 1981. Od svého vzniku dodnes byl vyuţíván pouze k nájemnímu bydlení. V roce 1992 byl zrušen původní kotel na tuhá paliva a vyměněn za plynový kotel s bojlerem do kaţdého bytu. Proběhla výměna i otopných těles. Roku 2007 byla namontována nová plastová okna. Loni se provedlo nové zastřešení sedlovou střechou s plechovou krytinou. Někteří nájemci bytů si své pronajaté byty částečně modernizovali převáţně instalacemi moderních kuchyňských linek, výměnou zařizovacích předmětů v koupelnách a WC. Celkový stav nemovitosti odpovídá jeho stáří. Pozemek Pozemek p. č. st. 2209 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 206 m2 je celý zastavěn budovou č. p. 1799. Vede k němu zpevněná městská přístupová komunikace ul. Úprkova. Pozemek je situován v lokalitě bytových domů a je obklopen městským pozemkem. Rovinný pozemek má obdélníkový půdorys s delší severní-západní stranou přiléhající k ul. Úprkova. V lokalitě jsou vybudovány všechny základní inţenýrské sítě (elektro, voda, plyn, kanalizace, telefon). 61

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médii – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojkou, jednak zpevněnou plochou, obrubníky a krajníky. Trţní hodnota vedlejších staveb a venkovních úprav není indikovaná samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku. Popis stavby Jedná se o samostatně stojící typový bytový dům s jedním podzemním a třemi nadzemními podlaţími. Objekt obsahuje šest bytových jednotek, které mají smluvní nájem. V podzemním podlaţí je situována prádelna, sklepní kóje, kotelna a uhelna s kočárkárnou, které jsou zvenčí přístupné rampou. 1., 2. a 3. nadzemní podlaţí je situováno stejně schodiště a dva byty 3+1. Kaţdý byt je dispozičně i výměrově stejný: předsíň, koupelna, WC, kuchyně, obývací pokoj, loţnice, dětský pokoj, lodţie. Ke kaţdému bytu náleţí sklepní kóje. Popis zařízení bytů 1.NP

Byt č. 1 (pan Sochor) – Nová kuchyňská linka a zařízení, myčka nádobí, nové WC. Byt č. 2 (pan Kryštof) – Nové zařízení koupelny a WC (akryl. vana,…), kuch. linka.

2.NP Byt č. 3 (pan Pospíšil) – Původní. Byt č. 4 (pan Čápek) - Nová kuchyňská linka a zařízení, myčka nádobí, nové zařízení koupelny a WC (sprchový kout,…), laminátové krytiny podlah. 3.NP Byt č. 5 (pan Ebner) – Původní. Byt č. 6 (paní Turečková) - Nové zařízení koupelny a WC (akryl. vana,…), kuch.linka.

62

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou navrţeny jako základové pasy z betonu do vyhloubené rýhy, mají izolaci. Obvodové zdivo i vnitřní zdivo je provedeno z cihelných kvádrů doplněných cihlami tl. 375 mm na vápenocementovou maltu. Nosný systém tvoří podélný dvojtrakt.. Vnitřní schodiště je navrţeno jako jednoramenné přímočaré pravotočivé a je ţelezobetonové, prefabrikované spínané. Povrch stupnic i podstupnic je tvořen z PVC. Zábradlí je ţelezné. Stropy jsou tvořeny ze ţb panelů a desek. Staţení objektu tvoří ţb věnec. Střecha je tvořena dřevěným krovem sedlového tvaru s plechovou krytinou a je prováděna nad pravidelným půdorysem. Podlahy jsou pokryty parketami, PVC a laminátovou podlahou. V koupelnách a WC je dlaţba. Koupelny jsou vybaveny keramickým umyvadlem, plechovou smaltovanou a akrylátovou vanou a jedna sprchovým koutem. WC je splachovací. Vybavení je tedy standardní. Vnitřní omítky vápenné dvouvrstvé, vnější fasáda břizolitová. V koupelnách jsou pouţity keramické dlaţby a obklady.

Vnější

parapety jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní parapety jsou plastové, bílé. Okna jsou plastová. Dveře jsou dřevěné. Hlavní vchodové dveře jsou dřevěné s 2/3 skleněnou výplní. Zárubně jsou ocelové. Ústřední vytápění zajišťuje plynový kotel v kaţdém bytě. Rozvody jsou z trubek měděných a ţelezných. Rozvody vytápění jsou rozděleny na dvě větve: vytápění a ohřev TUV – plynový bojler. U kanalizace je pouţito kameninové potrubí. Elektroinstalace v je vodiči AYKY. Napěťová soustava: 380 V, 50 Hz. Hromosvod je řešen mříţovou soustavou. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou s plynovým sporákem a ledničkou. Ostatní vybavení obsahuje kuchyňský odsávač par, rozvod veřejného telefonu, televizní a satelitní anténu. Dispoziční řešení včetně podlahových ploch Tabulka č. 8: Dispoziční řešení včetně podlahových ploch

Název

Podlahová plocha v m2

Předsíň

8,10

Koupelna

3,50

WC

1,45

Kuchyně

5,70

Obývací pokoj

32,40

Loţnice

12,70

63

dětský pokoj

12,80

lodţie

3,00

sklepní kóje

0,9

celkem

80,55

Pramen: autor, 2010

Zastavěné plochy a výšky podlaţí: Název podlaţí

Zastavěná plocha

Konstrukční výška

Součin

SUTERÉN:

2

205,84 m

3,00 m

617,52 m3

PŘÍZEMÍ:

209,08 m2

3,00 m

627,24 m3

1. NP:

209,08 m2

3,00 m

627,24 m3

2,NP:

209,08 m2

3,00 m

627,24 m3

STŘECHA:

205,84 m2

0,60 m

123,50 m3

1 038,92 m2

Součet Průměrná výška podlaţí:

2 622,74 m3

PVP = 2 622,74 / 1 038,92 = 2,52 m

Průměrná zastavěná plocha podlaţí: PZP = 1 038,92 / 5 = 207,78 m2 Zastavěná plocha bytu: 90,59 + 8,5 = 99 m2

Obestavěný prostor: SUTERÉN:

(205,84)*(3,00)

=

617,52 m3

PŘÍZEMÍ:

(209,08)*(3,00)

=

627,24 m3

1. NP:

(209,08)*(3,00)

=

627,24 m3

2,NP:

(209,08)*(3,00)

=

627,24 m3

STŘECHA:

0,60 * 205,84

=

123,50 m3

=

2 622,74 m3

Obestavěný prostor – celkem:

64

5.3 Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení včetně čísla popisného a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je z právního i technického hlediska okamţitě vyuţitelný. Podmínka fyzické realizovatelnosti a finanční proveditelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, ţe všech šest bytů je pronajato za smluvní nájemné, je i tato podmínka splněna. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.

5.4 Ocenění Pro stanovení obvyklé ceny majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou.

65

Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsem pouţila kombinaci všech tří metod ocenění. U metody porovnávací jsem nepouţila k porovnání celé bytové domy, protoţe se s nimi na místním trhu s nemovitostmi neobchoduje. Místo toho jsem zvolila metodiku, kdy indikování trţní hodnoty bude jako aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek v oceňovaném bytovém domě.

5.4.1 Porovnávací metoda Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při mé analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty, které byly ve městě Staré Město v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další.

66

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

9 355 000 Kč. Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následujících tabulkách. Tabulka č. 9: Stanovení trţní nemovitosti jako celku - Byt č. 1

Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti

Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost 1

2

3

Název nemovitosti

Byt č. 1

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Adresa nemovitosti

Úprkova 1799, Staré Město Staré Město u Uherského Hradiště

Úprkova, Staré Město


Velehradská, Staré Město


Staré Město Staré Město Staré Město u Uherského u Uherského u Uherského Hradiště Hradiště Hradiště

Obec

Staré Město Staré Město

Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

B. Údaje o pozemku Pozemek není

Uherské Hradiště oceňován

samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 80,55 80,55

80,55

90

Prodejní cena

X

1 450 000

1 550 000

1 990 000

Cena za jednotku

X

18001,24

19242,71

22111,11

1.4.2010

29.3.2010

28.3.2010

1,00

1,00

1,00

18001,24

19242,71

22111,11

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Nabídka

Nabídka

67

Nabídka

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva


0,98

0,95

0,94

17641,22

18280,57

20784,44


Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce

Nezjištěna

Vyuţití podle územního plánu Korekce

1,00

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

Ano

1,00

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

Ano

Upravená hodnota Ne

Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita Dobrá

Dobrý

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

Ne

Ne

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Ne

1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

20784,44

Dobrý


Ano 1,00


Ano 1,00

Korekce

Technický stav objektu

Nezjištěna

1,00

Korekce


Nezjištěna

Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům



1,00

Nezjištěna

Upravená hodnota


Dobrý

Lepší

1,00

1,00

0,90

17641,22

18280,57

18706,00

Dobrá

Dobrá

68

Lepší


Dobrá

1,00

1,00

0,98

17641,22

18280,57

18331,88

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrný


Autobus

1,00

1,00

17641,22

18280,57

18331,88

Průměrný


Průměrná

Atraktivita objektu

Průměrná

1,00

17641,22

18280,57

18331,88

Autobus

Jiná technická korekce

1,00

17641,22

18280,57

18331,88

Průměrná

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Podíl hodnoty pozemku

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

18331,88

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

18331,88

Příslušenství Obdobné bytu

Upravená hodnota

Autobus 1,00

Korekce

Jiná korekce

Autobus 1,00


Průměrný

1,00


Průměrný

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

Obdobné

Lepší

1,00

1,00

0,98

17641,22

18280,57

17965,24

Stejná

Stejná

Větší

1,00

1,00

0,99

17641,22

18280,57

17785,59

Obdobný

Obdobný

69

Obdobný


1,00

1,00

1,00

17641,22

18280,57

17785,59

18280,57

17785,59

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 17902,46 17641,22 hodnota jednotky Celková 1442043,15 porovnávací hodnota Zaokrouhleno

1 442 000

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010 Tabulka č. 10: Stanovení trţní nemovitosti jako celku - Byt č. 2



2

3

Název nemovitosti

Byt č. 2

Bytová jednotka

Adresa nemovitosti


Velehradská, Úprkova, Staré Město Staré Město


Bytová jednotka

Bytová jednotka Úprkova, Staré Město


Obec


Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště



samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 80,55 79 Prodejní cena Cena za jednotku Datum transakce Korekce Upravená hodnota

X X

85,5

82

1 750 000 22151,90

1 550 000 18128,65

1 450 000 17682,93

13.4.2010

28.3.2010

1.3.2010

1,00

1,00

1,00

22151,90

18128,65

17682,93

D. Právní údaje

70

Druh transakce Korekce

Nabídka

Upravená hodnota Vlastnická práva


0,98

0,99

21265,82

17766,08

17506,10


Upravená hodnota Nezjištěna


1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Ano

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Ne


Upravená hodnota

Dobrý

Ano 1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Dobrá


Ano 1,00

Korekce

Korekce

Nezjištěna

1,00

Ano

Upravená hodnota


Nezjištěna

1,00

Korekce






1,00

Nezjištěna

Upravená hodnota

Nabídka

0,96

Korekce


Nabídka

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

71

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá


Dobrá


Průměrný

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Dobrá


Autobus


Průměrná

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Průměrný

Atraktivita objektu

Průměrná


1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Autobus

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost Korekce

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17506,10

Příslušenství Lepší bytu

Korekce

Průměrný

1,00


Průměrný

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

Obdobné

Obdobné

0,96

1,00

1,00

20415,19

17766,08

17506,10

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

72

Obdobná 1,00

Upravená hodnota Jiná korekce

20415,19 Podíl hodnoty pozemku

Obdobný


Obdobný

17506,10 Obdobný

1,00

1,00

1,00

20415,19

17766,08

17506,10

17766,08

17506,10


17766,08

1 495 000

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010 Tabulka č.11: Stanovení trţní nemovitosti jako celku - Byt č. 3



2

3

Název nemovitosti

Byt č. 3

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Adresa nemovitosti




Velehradská, Staré Město



Obec


Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště



samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 80,55 80,55

82

79

Prodejní cena

X

1 450 000

1 450 00

1 750 000

Cena za jednotku Datum transakce Korekce

X

18001,24

17682,93

22151,90

22.3.2010

30.3.2010

13.4.2010

1,00

1,00

1,00

73

Upravená hodnota

18001,24

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Nabídka



Nezjištěna


0,94

17281,19

17152,44

20822,79

Ano

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79 Nezjištěna

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Ne


Dobrý

Ano 1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Dobrá


Ano 1,00

Korekce

Korekce

Nezjištěna

1,00

Ano

Upravená hodnota



1,00

Korekce





Nabídka 0,97

Nezjištěna

Upravená hodnota

22151,90

0,96

Korekce


Nabídka


Upravená hodnota

17682,93

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Dobrý

Dobrý 1,00

Dobrý 1,00

74

1,00


17281,19 Dobrá

Dobrá


Dobrá

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Průměrný

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus


Průměrná

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Dobrá

Atraktivita objektu

Průměrná


1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Průměrný


Průměrný

Průměrný

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17281,19

17152,44

20822,79


Korekce

Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

20822,79

1,00


17152,44

Lepší

Lepší

0,95

0,94

0,90

16417,13

16123,29

18740,51

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

75

Obdobná 1,00



Obdobný


Obdobný

18740,51 Obdobný

1,00

1,00

1,00

16417,13

16123,29

18740,51

16123,29

18740,51


16123,29

1 377 000




2

3

Název nemovitosti

Byt č. 4

Bytová jednotka

Adresa nemovitosti


Velehradská, Velehradská, Úprkova, Staré Město Staré Město Staré Město


Bytová jednotka

Bytová jednotka


Obec


Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště



samostatně

C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek 80,55 90

79

82

Prodejní cena

X

1 990 000

1 750 000

1 500 000

Cena za jednotku

X

22111,11

22151,90

18292,68

28.3.2010

13.4.2010

10.4.2010

Datum transakce

76

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce


1,00

1,00

22111,11

22151,90

18292,68

Nabídka


1,00

0,95

0,97

21226,67

21044,31

17743,90


Upravená hodnota Nezjištěna


1,00

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

Ano

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

1,00

1,00

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

Ne


Dobrý

Ano 1,00

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

Dobrá


Ano 1,00

Korekce

Korekce

Nezjištěna

1,00

Ano

Upravená hodnota


Nezjištěna

1,00

Korekce






1,00

Nezjištěna

Upravená hodnota

Nabídka

0,96

Korekce


Nabídka

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

21226,67

21044,31

17743,90

Lepší

Dobrý 0,96

Dobrý 1,00

77

1,00


20377,60 Dobrá

Lepší


Dobrá

Další moţný rozvoj nemovitosti Korekce

Průměrný

Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus


Průměrná

1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Dobrá

Atraktivita objektu

Průměrná


1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Průměrný

Průměrný

1,00

1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

20173,83

21044,31

17743,90

Korekce

Korekce

Průměrný

1,00

Příslušenství Obdobné bytu

Upravená hodnota F. Ostatní parametry Velikost

Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

17743,90

0,99


21044,31

Obdobné

Horší

1,00

1,00

1,08

20173,83

21044,31

19163,41

Větší

Obdobný 0,99

1,00

78

Obdobný 1,00


19972,09 Podíl hodnoty bytu

Obdobný


Obdobný

19163,41 Obdobný

1,00

1,00

1,00

19972,09

21044,31

19163,41

21044,31

19163,41


21044,31

1 616 000

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010 Tabulka č.13: Stanovení trţní nemovitosti jako celku - Byt č. 5



2

3

Název nemovitosti

Byt č. 5

Bytová jednotka

Bytová jednotka

Adresa nemovitosti



Velehradská, Úprkova, Staré Město Staré Město


Bytová jednotka


Obec


Staré Město

Staré Město

Okres

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště



samostatně


90

82

Prodejní cena

X

1 450 000

1 990 000

1 500 000


X

17901,23

22111,11

18292,68

30.3.2010

28.3.2010

10.4.2010

1,00

1,00

1,00

79

Upravená hodnota

17901,23

D. Právní údaje Druh transakce Korekce

Nabídka



Nezjištěna


0,97

17543,21

21226,67

17743,90

Ano

1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90 Nezjištěna

1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90

1,00

1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90

Ne


Dobrý

Ano 1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90

Dobrá


Ano 1,00

Korekce

Korekce

Nezjištěna

1,00

Ano

Upravená hodnota



1,00

Korekce





Nabídka 0,96

Nezjištěna

Upravená hodnota

18292,68

0,98

Korekce


Nabídka


Upravená hodnota

22111,11

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

17543,21

21226,67

17743,90

Dobrý

Lepší 1,00

Dobrý 0,90

80

1,00


17543,21 Dobrá

Dobrá


Dobrá


Průměrný


Autobus

1,00

17543,21

18912,96

17743,90

Dobrá


Průměrná

Atraktivita objektu

Průměrná

1,00

17543,21

18912,96

17743,90

Průměrný

Jiná technická korekce Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Velikost

Průměrný

1,00

1,00

17543,21

18912,96

17743,90

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

17543,21

18912,96

17743,90

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17543,21

18912,96

17743,90

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

17543,21

18912,96

17743,90


Korekce

Průměrný

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

0,99


Lepší

17743,90

1,00


19104,00

Lepší

Lepší

0,95

0,90

0,94

16666,05

17021,66

16679,27

Obdobná

Větší

81

Obdobná

Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

1,00

0,98

1,00

16666,05

16681,23

16679,27

Obdobný


Obdobný

1,00

1,00

1,00

16666,05

16681,23

16679,27

16681,23

16679,27


Obdobný

1 343 000


Oceňovaná nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Adresa nemovitosti Katastrální území Obec

Byt č. 6


2

3

Bytová jednotka Velehradská, Staré Město



Staré Město

Staré Město

Uherské Hradiště

Uherské Hradiště

Úprkova 1799, Staré Město Staré Město Staré Město Staré Město Staré Město u Uherského u Uherského u Uherského u Uherského Hradiště Hradiště Hradiště Hradiště Staré Město Staré Město

Okres

Uherské Hradiště B. Údaje o pozemku Pozemek není


samostatně


85,5

80,55

Prodejní cena

X

1 750 000

1 550 000

1 450 000


X

22151,90

18128,65

18001,24

13.4.2010

28.3.2010

1.4.2010

1,00

1,00

1,00

82

Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce

22151,90

Nabídka



Nezjištěna

0,98

21265,82

17766,08

17641,22

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Ano

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Ne


Dobrý

Ano 1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Ne

Ne

Ne

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Dobrá


Ano 1,00

Korekce

Korekce

Nezjištěna

1,00

Ano

Upravená hodnota


Nezjištěna

1,00

Korekce






1,00

Korekce


Nabídka 0,98

Nezjištěna

Upravená hodnota

18001,24

0,96

Korekce

Existence věcných břemen

Nabídka


Upravená hodnota

18128,65

Dobrá

Dobrá

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Dobrý

Dobrý 1,00

Dobrý 1,00

83

1,00


21265,82 Dobrá

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost budovy Korekce

Dobrá

Upravená hodnota Další moţný rozvoj nemovitosti

Průměrný


Autobus


Průměrná

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Dobrá

Atraktivita objektu

Průměrná


1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Průměrný


Průměrný

Průměrný

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Autobus

Autobus

Autobus

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22

Průměrná

Průměrná

Průměrná

1,00

1,00

1,00

21265,82

17766,08

17641,22


Korekce

Dobrá 1,00


Dobrá 1,00


Dobrá

1,00


Dobrá

17641,22

1,00


17766,08

Obdobné

Obdobné

0,93

1,00

1,00

19777,21

17766,08

17641,22

Obdobná

Obdobná

1,00

1,00

84

Stejná 1,00



Obdobný


17766,08 Obdobný

17641,22 Obdobný

1,00

1,00

1,00

19777,21

17766,08

17641,22

17766,08

17641,22

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 18394,84 19777,21 hodnota jednotky Celková 1481704,09 porovnávací hodnota Zaokrouhleno 1 482 000 Pramen: Ing. Petr Ort, Ph.D., autor, 2010

Hodnotu celého bytového domu zjistíme, kdyţ k jednotlivým cenám bytů přičteme podíl společných prostor – 100 000 Kč. Byt č. 1: 1 442 000 + 100 000 = 1 542 000 Kč Byt č. 2: 1 495 000 + 100 000 = 1 595 000 Kč Byt č. 3: 1 377 000 + 100 000 = 1 477 000 Kč Byt č. 4: 1 616 000 + 100 000 = 1 716 000 Kč Byt č. 5: 1 343 000 + 100 000 = 1 443 000 Kč Byt č. 6: 1 482 000 + 100 000 = 1 582 000 Kč Celkem 9 355 000 Kč

5.4.2 Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem.

85

Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě skutečně uzavřených nájemních smluv na pronájem jednotlivých bytů. V mých výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:

642 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce viz níţe. Tabulka č. 15: Příjmová metoda – přímá kapitalizace

Příjem z pronájmu

251 172

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného Efektivní hrubý příjem

0%

251 172 251 172

Náklady na údrţbu

2 520

Pojistné

1 512

Daň z nemovitosti

864

Pronájem cizích pozemků

0

Marketing

0

86

Ostatní provozní náklady

49 284

Provozní náklady celkem

54 180

Provozní příjem

196 992

Rezervy na renovace

164 880

Čistý provozní příjem Míra kapitalizace

32 112 (dle vyhlášky č.460/2009)

5%

Indikovaná hodnota

642 240

Zaokrouhleno

642 000


5.4.3 Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je trţní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při pouţití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení trţní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje sníţení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky sniţující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je sníţení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou sníţení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehoţ důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné vyuţití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. 87

Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná sníţení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické vyuţití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:

9 604 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací trţní hodnoty oceňovaného majetku pouţitím nákladové metody je uveden v tabulce: Tabulka č. 16: Stanovení trţní hodnoty nákladovou metodou - BD

NÁKLADOVÁ METODA Název

Bytový dům, Úprkova 1799, Staré Město

Číslo pozemku

2209

Nosná konstrukce

Klasická, zděná

Skutečné stáří

29

Efektivní stáří

28

Ekonomická ţivotnost

72 627,24 m2

Zastavěná plocha Počet podlaţí

1. PP, 1. NP, 2. NP, 3. NP 1 038,92 m2

Celková zastavěná plocha Koeficient vyuţitelnosti

0,85 559,3 m2

Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor

2 622,74 m3

Jednotkové reprodukční náklady

6 000 Kč/m3

Reprodukční náklady celkem

15 736 440

Fyzické opotřebení

- 28%

11 330 248

Funkční nedostatky

- 13%

9 857 322

88

Ekonomické nedostatky

- 5%

9 364 457

Venkovní úpravy

75 180

Pozemek

164 800

Indikovaná hodnota

9 604 437

Zaokrouhleno

9 604 000


5.5 Závěr Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 09. dubnu 2010. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tabulka č. 17: Indikace stanovení trţní hodnoty majetku - BD

Porovnávací metoda Příjmová metoda Nákladová metoda

Indikace (Kč)

Váha (%)

9 355 000

90

8 419 500

642 000

0

0

9 604 000

10

960 400

100

9 379 900

Výsledná cena Zaokrouhleno

Váţený průměr (Kč)

9 380 000

Pramen: Ing. Petr Ort, Ph. D.,autor, 2010

Oceňovaný majetek nepatří mezi typy nemovitostí, které jsou na místním trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu jsem jako metodiku pro porovnávací metodu pouţila aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek

89

v oceňovaném bytovém domě. Z těchto důvodů je indikace trţní hodnoty porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 90 %. Bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu. V tomto případě je reálná schopnost majetku produkovat příjem výrazným způsobem omezena z důvodu, ţe oceňovaný bytový dům je druţstevní. Z výše uvedených důvodů neposkytuje příjmová metoda objektivní informace o skutečné trţní hodnotě majetku a nebude proto uvaţována při finální indikaci trţní hodnoty. Vzhledem k tomu, ţe oceňovaný majetek byl kolaudován před devětadvaceti lety, má proto své opodstatnění i indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody, které jsem přisoudila váhu 10 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 09.4.2010 reprezentována částkou:

= 9 380 000 Kč (slovy : Devětmilionůtřistaosmdesáttisíckorunčeských ) Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

90

5.6 Omezující podmínky a předpoklady 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány vlastním šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný

majetek

neobsahuje

takové

materiály

jako

je

azbest,

močovino-

formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

91

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

92

5.7 Osvědčení Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

Ve Starém Městě, dne 09. dubna 2010

_______________________________ Alena Dubovská

93

5.8 Přílohy k tržnímu ocenění bytového domu Příloha č. 4: Neoficiální výpisy z katastru nemovitostí, LV č. 4625 pro k.ú. Staré Město u Uherského Hradiště,zdroj internet – server ČÚZK ze dne 09.04.2010 Informace o budově č.p.: 1799 Část obce:

Staré Město

Číslo LV:

4625

Typ budovy:

budova s číslem popisným

Způsob vyuţití:

objekt k bydlení

Katastrální území: Staré Město u Uherského Hradiště 754617 Na parcele:

st. 2209

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SLOVÁCKO, stavební bytové druţstvo

Adresa

Podíl

Průmyslová 1144, Uherské Hradiště, 686 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Omezení vlastnického práva Název Zástavní právo zákonné Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště. Platnost k 09.04.2010 11:26:27

94

Informace o parcele Parcelní číslo: st. 2209 Výměra [m2]:

206


4625

Typ parcely:


Mapový list:

DKM

Určení výměry:


Druh pozemku:

zastavěná plocha a nádvoří

Budova na parcele:

č.p. 1799

Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Jméno SLOVÁCKO, stavební bytové druţstvo

Adresa

Podíl

Průmyslová 1144, Uherské Hradiště, 686 01

Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány ţádné způsoby ochrany Seznam BPEJ Parcela nemá evidované BPEJ Omezení vlastnického práva Nejsou evidována ţádná omezení Jiné zápisy Nejsou evidovány ţádné jiné zápisy Zobrazené údaje mají informativní charakter. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Uherské Hradiště. Platnost k 09.04.2010 11:26:27

95

Příloha č. 5: Snímek katastrální mapy - BD Obrázek č. 10: Snímek katastrální mapy - BD

Pramen: internet, autor, 2010

96

Příloha č. 6: Fotodokumentace objektu

Obrázek č. 11: Pohled zezadu na BD

Obrázek č. 12: Předsíň

Pramen: autor, 2010

Pramen: autor, 2010

Obrázek č. 13: Obývací pokoj

Obrázek č. 14: Dětský pokoj

Pramen: autor, 2010

Pramen: autor, 2010

97

ANALYTICKÁ ČÁST 6. Analýza trhu s nemovitostmi v okrese Uherské Hradiště Zlínský kraj 6.1 Popis okresu Území okresu Uheského Hradiště leţí v jihovýchodní části České republiky. Má tvar nepravidelného lichoběţníku, děleného tokem řeky Moravy na menší - západní část s úpatím Chřibů a rozsáhlejší - východní část s úpatím Bílých Karpat. Je obklopeno okresem Zlín, Kroměříţ, Hodonín a Trenčín, s nímţ tvoří hranici mezi ČR a SR. Rozloha okresu je 992 km2. Počet obyvatel je 143 745 osob (hustota zalidnění je 145 obyvatel na 1 km²). V okrese Uherské Hradiště je 78 obcí, z toho 7 měst a 2 městyse. Velikostí rozlohy se okres Uh. Hradiště řadí na 40.místo ze 76 okresů České republiky. Z uvedené výměry připadá 61 % na zemědělskou půdu, 29,7 % tvoří lesy, 1,3 % vodní plochy, 6,1 % ostatní plochy a 1,9 % zastavěné území. Hospodářská plocha okresu činí 57,8% jeho rozlohy. Nejvyšší bod okresu je vrchol Velké Javořiny v Bílých Karpatech 970 m n.m., nejniţší bod je hladina Moravy v Uherském Ostrohu - 173 m n.m. Průměrná výška je 318 m n. m. Okres Uherské Hradiště lze charakterizovat jako průmyslově zemědělský. V průmyslu je rozhodující strojírenství, významné postavení má taktéţ průmysl potravinářský, dřevozpracující, obuvnický, rovněţ stavebnictví a stavební průmysl. Podnikatelská sféra je z hlediska počtu subjektů (firem) průměrná, ovšem vyniká poměrné zastoupení některých oborů (týkající se výroby strojů, zařízení, přístrojů a elektrotechniky) významně převyšuje ostatní, zejména v porovnání s jinými srovnatelnými okresy (z hlediska velikosti). Trh s nemovitostmi V okrese je patrný velký objem investičních akcí a jejich výrazný meziroční nárůst (o 1/3). Rozsah investic (dle srovnatelných statistických údajů), ve veřejném i soukromém sektoru, řadí náš okres rovněţ do popředí v rámci JM kraje, ale i ČR. Jejich efekt je na pohled patrný v radikální proměně obcí a měst okresu, rozvoji infrastruktury, výrazném zlepšení ţivotního prostředí a dynamickém rozvoji řady firem. 98

Regionální segmentace Obce městského charakteru jsou (mapa okresu je v příloze č. 8): okresní město Uherské Hradiště (počet obyvatel 27 566) Uherský Brod (17 965) Staré Město (6 845) Kunovice (5 168) Bojkovice (4 919) Uherský Ostroh (4 547) Hluk (4 356). Vlivem koncentrace osídlení , historických tradic i výroby je okres členěn na 2 části: Uherskohradišťsko se střediskem v Uherském Hradiště Uherskobrodsko se střediskem v Uherském Brodě.

6.2 Pozemky Stavební pozemky O ceně stavebních pozemků rozhoduje mimo umístění ve městě nebo na venkově, hlavně stav infrastruktury v místě, zejména inţenýrských sítí a obsluţných komunikací. Stavební pozemky ve městech se nacházejí v předměstských obytných zónách. u pozemků s inţenýrskými sítěmi se cena pohybuje v rozmezí 750 – 1700 Kč / m2. Ceny nezasíťovaných pozemků jsou v rozmezí 300 – 700 Kč / m2. Ve malých obcích okresu jsou ceny pozemků se sítěmi v rozmezí 250 – 1300 Kč / m2. U pozemků bez inţenýrských sítí se cena pohybuje v rozpětí 150 – 660 Kč / m2.

6.3 Budovy Byty Trh bytů v okrese Uherské Hradiště převyšuje svou nabídkou poptávku, především ve městech. Většina z nabízených bytů je v panelových domech o stáří kolem dvaceti let. Část z nich jiţ prošla revitalizací. Největší zájem je o byty ve zděných domech,

99

budovaných v posledních letech. Proto se jejich ceny pohybují znatelně výše neţ ceny bytů v panelových domech. Tabulka č. 18: Byty - prodej (mil.Kč) Uherské Hradiště Uherské Hradiště - okolní obce Uheský Brod Uheský Brod - okolní obce Staré Město Kunovice Hluk Uherský Ostroh Bojkovice Pramen: autor, 2010

1+1 0,89 - 1,16 0,75 - 1,0 0,73 - 1,1 nezjištěno 0,85 - 1,1 nezjištěno nezjištěno 0,85 - 0,95 0,8

2+1 1,2 - 1,85 1,15 - 1,4 0,9 - 1,7 1,0 1,0 - 1,7 1,4 - 1,9 0,75 1,0 0,94 - 1,04

3+1 1,23 - 2,0 1,1 - 1,5 1,1 - 2,0 0,79 - 1,55 1,3 - 1,85 0,75 - 1,5 1,2 1,05 - 1,45 1,05

4+1 a větší 1,6 - 2,6 1,5 1,9 - 2,6 1,5 2,5 nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno

Rodinné domy Cena rodinných domů se odvíjí především od jejich stavu. U starších domů o uţitné ploše 150 m2 se ve městech cena pohybuje od cca 500 000 Kč do 4 500 000 – 5 000 000 u novostaveb nebo domů po rekonstrukci. V okolních obcích začíná cena domů před rekonstrukcí o uţitné ploše 150 m2 jiţ na 250 000 – 300 000 Kč. Cena nových domů se pohybuje okolo cca 3 000 000 Kč. Tabulka č. 19: Domy – prodej (mil. Kč) Uherské Hradiště Uherské Hradiště - okolní obce Uheský Brod Uheský Brod - okolní obce Staré Město Kunovice Hluk Uherský Ostroh Bojkovice Pramen: autor, 2010

0,5 - 5,5 0,2 - 3,0 0,9 - 5,0 0,2 - 3,0 1,0 - 4,5 0,8 - 4,5 0,7 - 3,0 0,5 - 2,5 0,4 - 2,5

Bytové domy K prodeji těchto domů v současné době dochází v okrese Uherské Hradiště pouze ojediněle. Pokud k prodeji dojde, jedná se většinou o starší objekty určené k rekonstrukci.

100

Administrativní budovy Trh s administrativními budovami prakticky není vyvinut. Obchoduje se spíše s kancelářskými prostorami nebo administrativními prostorami, které jsou součástí výrobních areálů. Průmyslové objekty Na trhu se vyskytují zejména objekty pro skladové nebo výrobní účely. Jedná se o části bývalých větších podniků ve městech nebo zemědělských druţstev na vesnicích. Největšími podniky kde dochází k rozprodeji nepotřebných prostor jsou Slovácké strojírny v Uherském Brodě, Slezan ve Starém Městě, bývalý cukrovar ve Starém Městě. Větší část objemu trhu však zabírají objekty pro ţivnostenské podnikání, jako jsou provozovny prodejen, autoopravny, ubytovací prostory.

6.3 Nájmy Byty Nájemné u bytů se liší zejména podle polohy a typu bytu. Nejvyšší nájemné je u bytů ve nově budovaných zděných domech v blízkosti městských center, které jsou jiţ vybaveny spotřebiči. Největší zájem je o byty 2+kk, 2+1 a 3+1 o podlahové ploše 50 – 80 m2. Tabulka č. 20: Byty - nájem (tis. Kč/měsíc)

Uherské Hradiště Uherské Hradiště - okolní obce Uheský Brod Uheský Brod - okolní obce Staré Město Uherský Ostroh, Kunovice, Bojkovice Pramen: autor, 2010

1+1 2+1 4,5 - 7,5 6,4 - 8,0 3,5 - 6,0 4,0 - 6,5 5 6,0 - 8,0 nezjištěno nezjištěno 4,0 - 6,6 6,0 - 7,5 2,5 - 6,0 4,0 - 7,0

3+1 6,0 - 13 8 6,0 - 10,5 7 5,5 - 9,0 5,0 - 8,0

4+1 a větší nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno nezjištěno

Prodejní prostory K pronajímání prodejních prostor dochází hlavně v centrech měst. Jedná se o provozovny pohostinství, ale hlavně prodejny textilu různé kvality s spotřebního zboţí.

101

Tabulka č. 21: Prodejní prostory centrum města širší okolí Pramen: autor, 2010

2000 - 4600 Kč / p.a. 500 - 2000 Kč / p.a.

Kanceláře Nabídka pronájmu kancelářských prostor se je na oblasti přiléhající k městským centrům. Jejich nabídka je poměrně malá a je převyšována poptávkou. Ceny pronájmů se pohybují v rozmezí 1200 - 4000 Kč / p.a. Průmyslové objekty Vlivem poklesu výroby velkých podniků je na trhu dostatek volných prostor, které ve valné většině vyuţívány jako sklady. Levnější jsou pronájmy v objektech bývalé zemědělské výroby, naopak prostory v logisticky dobře dostupných městských průmyslových zónách tvoří horní hranici. Cena pronájmů se pohybuji v rozmezí 450 – 1600 Kč / p.a. Nejvýznamnější v okrese je průmyslový sektor v tradičních strojírenských oborech zbrojní a letecké technice, přesném strojírenství, výrobě přístrojů, elektrotechnice, kovovýrobě aj. (dominuje Česká zbrojovka Uherský Brod a.s., Slovácké strojírny Uherský Brod a.s., Mesit holding Uherské Hradiště a.s., RAMET s.r.o. Kunovice, KASTEK UB, spol. s r.o. Uherský Brod, aj.). Široké odborné zázemí a transformační proces byly faktory, jeţ přispěly ke vzniku řady středních a malých firem, jeţ ve výše uvedených oborech vynikají kvalitní, mnohdy originální produkcí, případně speciálními sluţbami. Firmy uvedeného zaměření tvoří nejen rozhodující díl podnikatelského zázemí, ale jsou to i rozhodující zaměstnavatelské organizace markantně ovlivňující sociálně-ekonomický rozvoj okresu. Podíl firem zabývajících se kovovýrobou, výrobou strojů a zařízení, el. strojů a přístrojů (podle statistických údajů) staví náš okres do popředí v rámci celé ČR. V chemickém průmyslu dominuje výrobce barev a laků COLORLAK a.s. Staré Město a dominantní podniky v oblasti potravinářství jsou konzervárny HAMÉ a.s. Babice, OTMA, s.r.o. Mařatice, Slovácká fruta a.s. Kunovice, výrobce nápojů LINEA a.s. Nivnice (ovocné dţusy, sirupy, likéry a jiné alko i nealko nápoje). Silné regionální postavení má i pivovar JANÁČEK v Uherském Brodu.

102

6.4 Celkový marketingový výhled V souvislosti odeznívající světové krize a jiţ nyní stagnujícím cenám lze předpokládat ve střednědobém a dlouhodobém horizontu pomalý nárůst cen. Okres Uherské Hradiště má velký potenciální růst, je zde dostatek kvalifikované pracovní síly a to z důvodu dostatečného počtu odborných středních učilišť a škol. V okrese se celkově dynamicky rozvíjí turistické zázemí a sektor sluţeb - zejména stravovací a ubytovací kapacity (i kdyţ z lokálního hlediska dost nerovnoměrně). V rekreačních oblastech okresu je k dispozici řada kempů, sezónních ubytovacích zařízení (chaty, ubytovny, apod.) s příslušným zázemím - jejich úroveň je však značně rozdílná. Právě v rozvoji turistického zázemí je zde řada zajímavých projektů, jeţ dosud čekají na vyuţití (ať z důvodu investični náročnosti, majetkoprávních vztahů, lokálních zájmů, aj.).

103

Závěr Přínosem této práce je seznámení se se základními informacemi a problematikou cenových map stavebních pozemků podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a jeho vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. Práce je nejen určena pro pracovníky v oboru oceňování, ale můţe být i přínosem pro laickou veřejnost, která se zde můţe seznámit s oficiálním pojmem cenových map stavebních pozemků. V teoretické části jsou vysvětleny důleţité pojmy související s daným tématem. Dále práce seznamuje s postupem oceňování stavebních pozemků, účelem a vyuţití cenových map pozemků v České republice. Postup tvorby a rizika zpracování cenových map je uveden v další kapitole. Získané informace jsou aplikovány v cenové mapě stavebních pozemků části Trávník ve Starém Městě u Uherského Hradiště. Zde pouţité ceny byly získány na městském úřadu ve Starém Městě a od odhadce, který ve městě působí. V praktické části jsou vyhotoveny dvě trţní ocenění a to rodinného a bytového domu ve Starém Městě. U rodinného domu je pouţita metoda porovnávací a nákladová. Rodinný dům byl porovnáván se třemi rodinnými domy, které byly ve městě Staré Město prodány v nedávné době. Informace o těchto domech byly poskytnuty odhadcem ze Starého Města. Metody ocenění byly u bytového domu pouţity všechny tři – porovnávací, příjmová a nákladová. Postup metodiky porovnávací metody je zvolena jako aritmetický součet všech samostatně obchodovatelných bytových jednotek v oceňovaném bytovém domě. Tento postup byl vybrán z důvodu neprodejnosti celých bytových domů na místním trhu s nemovitostmi. Porovnávací byty jsou získány z nabídek realitních kanceláří uvedených na internetu. V poslední analytické části je analýza trhu s nemovitostmi v okrese Uherské Hradiště. Okres byl pro tento účel rozdělen následovně: Uherské Hradiště, Uherské Hradiště okolní obce, Uheský Brod, Uheský Brod - okolní obce, Staré Město, Kunovice, Hluk, Uherský Ostroh a Bojkovice. Cenová mapa stavebních pozemků je, za předpokladu její pravidelné aktualizace, ţivým materiálem slouţícím zejména zájmům obyvatel obce.

104

Seznam použité literatury 1) BRADÁČ, Albert; FIALA, Josef; HLAVINKOVÁ, Vítězslava. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy. 4. přepracované a doplněné vyd. Praha : Linde Praha, a. s., 2007. 745 s. ISBN 978-80-7201-679-2. 2) Cenové mapy [online]. 2002–2010 [cit. 2010-03-14]. Dostupný z WWW: . 3) KOLPRON CZ, HP SERVIS. Cenové mapy [online]. [cit. 2010-03-14]. Dostupný z WWW: . 4) ORT, Petr a kol. Cenové mapy ČR – srpen 2009. Praha: Dashöfer Holding & Verlag Dashöfer, 2009. 5) SEJÁK, Josef a kol. Oceňování pozemků a přírodních zdrojů. 1. vyd. Praha : Grada Publishing, spol. s r.o., 1999. 256 s. ISBN 80-7169-393-6. 6) Vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. 7) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 8) Zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánováním a stavebním řádu (stavební zákon) 9) Zákon č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí ČR 10) ZAZVONIL, Zbyněk. Odhad hodnoty pozemků. 1. dotisk 1. vydání. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze, 2007. 203 s. ISBN 978-80-245-1211-2.

105

Přílohy Příloha č. 7: Seznam cenových map

106

107

108

109

110

Příloha č. 8: Administrativní rozdělení okresu Uherské Hradiště

111

Zadání bakalářské práce

112

Bankovní institut vysoká škola Praha. Katedra oceňování majetku. Cenové mapy pozemků. Bakalářská práce. Alena Dubovská. Autor: Oceňování majetku

Recommend Documents