Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančních obchodů
Hypotéční úvěry
Diplomová práce
Autor:
Alena Kovářová
Obor:
Finance, Pojišťovnictví
Vedoucí práce:
Ing. Olga Šeflová
Praha
červen, 2009
Čestné prohlášení „Prohlašuji, ţe jsem tuto diplomovou práci zpracovala samostatně a ţe jsem vyznačila prameny, z nichţ jsem pro svou práci čerpala.“
V Táboře dne ……………………………..
...…………………………….... Alena Kovářová
2
Poděkování Děkuji paní Ing. Olze Šeflové za pomoc při zpracování diplomové práce, za její cenné připomínky a za veškerý čas, který mi zpracování zadaného tématu věnovala. Děkuji vedení Bankovního institutu Vysoká škola Praha za vytvoření dobrých podmínek pro magisterské studium.
3
Anotace práce Tato diplomová práce se zabývá problematikou hypotéčních úvěrů. Po zachycení jejich historického vývoje v úvodu práce, následuje teoretické vymezení jednotlivých parametrů a obchodních specifik hypotéčních úvěrů. V analytické části práce jsou zhodnoceny parametry a obchodní podmínky, včetně podrobného
rozboru
poplatkové
struktury,
tří
bankovních
ústavů.
(KB,
ĆSOB,
Raiffeisenbank), které byly vzájemně srovnány. Závěrečné vyhodnocení vyústilo v doporučení Komerční bance na zlepšení produktové nabídky.
Klíčová slova této práce jsou: Komerční banka, a.s., ČSOB, a.s., Raiffeisenbank, a.s., Hypotéční úvěr, Fixace, Úroková sazba
4
Annotation This dissertation is concerned with the issue of mortgage loans. After the explanation of their historical development in the introduction, the theoretical limitations of each and every parameter and sales specifications of the mortgage loans are explained. In the analytical part of this dissertation the parameters and sales specifications (including a deep analysis of the Fee Structure of the three bank institutions – Commercial Bank, ČSOB, Raiffeisenbank) are evaluated and compared. This concluding evaluation recommendates Commercial Bank to improve its products offerings.
The key words of these diploma work are: Commercial Bank ČSOB, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Mortgage loan Fixation Interest rate
5
Obsah ÚVOD ......................................................................................................................... 8 1 Teoretické vymezení problematiky hypotéčních úvěrů ................................................................................ 13 1.1 Druhy hypotéčních úvěrů .......................................................................................................................... 15 1.1.1 Účelovost úvěru .................................................................................................................................. 15 1.1.2 Výše hypotéčního úvěru na bytové potřeby........................................................................................ 16 1.1.3 Účastníci úvěru.............................................................................................................................. 16 1.1.3.1 Obecná pravidla pro ţadatele ...................................................................................................... 16 1.1.3.2 Hlavní ţadatel ............................................................................................................................. 17 1.1.3.3 Spoluţadatelé, vedlejší ţadatelé .................................................................................................. 17 1.1.4 Bonita klienta...................................................................................................................................... 18 1.1.5 Splatnost úvěru ................................................................................................................................... 18 1.1.6 Úročení úvěru ..................................................................................................................................... 18 1.1.6.1 Způsob splácení .......................................................................................................................... 19 1.1.7 Čerpání úvěru ..................................................................................................................................... 20 1.1.7.1 Základní podmínky čerpání úvěru .............................................................................................. 20 1.1.7.2 Způsob a forma čerpání hypotéčního úvěru ................................................................................ 21 1.1.8 Zajištění úvěru .................................................................................................................................... 22 1.1.8.1 Zástavní právo k nemovitosti ...................................................................................................... 22 1.1.8.2 Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti ................................................................................. 23 1.1.8.3 Vinkulace pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění..................................................................... 23 1.1.8.4 Zástavní právo k pohledávce ze ţivotního pojištění ................................................................... 23 1.1.8. 5 Notářský zápis s dohodou o uznání dluhu, splácení dluhu se ztrátou výhody splátek a svolením k přímé vykonatelnosti............................................................................................................................ 24 1.1.8.6 Rozhodčí doloţka ....................................................................................................................... 25 1.1.9 Podpora hypotéčního úvěrování ......................................................................................................... 26 1.1.9.1 Přímá státní podpora ................................................................................................................... 26 1.1.9.2 Nepřímá státní podpora ............................................................................................................... 28 1.2 Faktory ovlivňující vývoj HÚ .................................................................................................................... 29 1.2.1 Úroková sazba .................................................................................................................................... 29 1.2.2 Doba fixace ......................................................................................................................................... 29 1.2.3 Příjem ................................................................................................................................................. 30 2 Metodologie ..................................................................................................................................................... 32 3 Analýza zvolených typů hypotéčních úvěrů v KB ......................................................................................... 35 3.1 Úvěr Klasik ................................................................................................................................................ 35 3.2 Úvěr Plus .................................................................................................................................................... 36 3.3 Flexibilní hypotéka ..................................................................................................................................... 37 3.4 Hypotéka 2 v 1 ........................................................................................................................................... 38 3.5 Hypotéka Dopředu Dozadu ........................................................................................................................ 40 3.6 Překlenovací hypotéční úvěr ...................................................................................................................... 42 3.7 Předhypotéční úvěr ..................................................................................................................................... 44 4 Srovnání obchodních podmínek hypotéčních úvěrů u vybraných bank ..................................................... 46 4.1 Hypotéční úvěry ČSOB a.s. ...................................................................................................................... 46 4.1.1 ČSOB hypotéka ................................................................................................................................. 46 4.1.2 Hypotéka s garantovanou výší splátky ............................................................................................... 47 4.1.3 Hypotéka 2 v 1.................................................................................................................................... 48 4.1.4 Hypotéka bez dokládání příjmů .......................................................................................................... 48 4.1.5 Hypotéka na druţstevní bydlení ......................................................................................................... 48 4.1.6 ČSOB Americká hypotéka ................................................................................................................. 49 4.1.7 ČSOB předhypotéční úvěr .................................................................................................................. 49 4.2 Hypotéční úvěry Raiffeisenbank, a.s. ......................................................................................................... 50 4.2.1 Klasik.................................................................................................................................................. 50
6
4.2.2 Klasik Plus .......................................................................................................................................... 51 4.2.3 Hypotéka naruby................................................................................................................................. 51 4.2.4 Profit ................................................................................................................................................... 52 4.2.5 Minimax ............................................................................................................................................. 53 4.2.6 Univerzál ............................................................................................................................................ 53 4.2.7 EQUI .................................................................................................................................................. 53 5 Srovnání nabídky hypotéčních úvěrů ............................................................................................................. 54 5.1 Analýza porovnávaných produktů u vybraných bank ................................................................................ 54 5.2. Porovnání parametrů a obchodních podmínek klasických hypotéčních úvěrů u vybraných bank ............ 63 5.3 Návrh optimální varianty financování bytového záměru klienta ................................................................ 66
VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ PRODUKTOVÉ NABÍDKY V KB ........................................................................................................ 68
7
ÚVOD K nejstarším druhům peněţních ústavů patří hypoteční banky, které se specializovaly na poskytování hypotečních úvěrů. Pro jejich vznik existovaly předpoklady jiţ ve feudalismu. Pozemkový majetek neposkytoval šlechtě pravidelné a dostatečné výnosy, proto své nemovitosti zastavovala a půjčkami si obstarávala dodatečné peněţní prostředky. Druhům podněcujícím činitelem vzniku těchto bank byla obrana proti lichvě. První hypoteční banky vznikaly v Anglii koncem 17. století, ve střední Evropě v 18. století. S vývojem kapitalismu zaznamenávají hypoteční banky další rozvoj. Poskytují úvěry a půjčky na výstavbu domovního fondu, na investice do půdy (meliorace, zcelování pozemků vyvlastňováním malých rolníků atd.), na investice do stavby ţeleznic, elektráren a později také na výstavbu soukromých průmyslových podniků. V Čechách se poprvé objevuje hypoteční ústav v druhé polovině 18. století. V roce 1965 byla zaloţena Hypoteční banka království Českého pro získání úvěru na domovní a pozemkový majetek. Po burzovním krachu ve Vídni v květu 1873 zaniklo přes 75 % praţských bank, které nemohly odolat tlaku hospodářské krize, mezi nimi Böhmische Hypotheker Rentebank. Krach na burze způsobil problémy s likviditou a pokles cen nemovitostí – které spolu s úvěry a cennými papíry představovaly hlavní poloţky bankovních aktiv a byly vesměs znehodnoceny. K výraznějšímu hospodářskému oţivení povzbuzenému sílícím národním uvědoměním však došlo aţ od roku 1890, kdy vznikla Zemská banka Království českého. Byla zaloţená s cílem zabezpečit poskytování dlouhodobých hypotekárních úvěrů. Hypotekární úvěr se svým reálným zajištěním blíţil lombardu. Odlišoval se však tím, ţe jako zástava slouţily pouze nemovitosti, a zástava byla vyznačena v pozemkových knihách. V právní úpravě té doby však dluţník ručil nejen zastavenou nemovitostí, ale celým svým jměním. Zemská banka vydávala na povolené úvěry zástavní listy, které dluţník prodával tomu, kdo měl zájem o zúročitelné uloţení peněz (roční výnos 4 – 4, 5 %). K roku 1911 u nás existovalo šest zemských bank. V rámci Rakousko-Uherska a později ČSR u nás působili ještě tři hypoteční ústavy předních veřejně právních spořitelen. V období světových válek a nastolené centrálně řízené hospodářství Komunistickou stranou vývoji Hypotečních bank bránily. Za socialismu hypoteční banky přestaly existovat, protoţe zanikly předpoklady pro jejich činnost. Půda i domovní fond byly v druţstevním nebo státním vlastnictví. 8
Hypoteční úvěry se opět objevily na našem bankovním trhu aţ po změně systému v roce 1995. V 1. polovině 90. let nebyl tento druh úvěru v bankovní praxi rozšířen s ohledem na právní vakuum – neexistenci úpravy institutu hypotéky. Jisté prvky hypotekárního úvěru začaly být pouţívány např. u nakupovaných nemovitostí při malé privatizaci.1
Celkový objem uzavřených smluv v ČR v r. 2007 (v mil. CZK) 20000 18720 18000 15700
16000 14000 12357
12733
12431
12405
miliony Kč
12691
11527
12000 10711 9977
10000 8346 8000
7885
6000 4000 2000 0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
měsíce
Graf č. 1 − Celkový objem uzavřených smluv v ČR v roce 2007 (v mil. CZK) Zdroj: Vlastní zpracování
1
(Jelínek J.: Ekonomická encyklopedie, 1984 – str. 51) (Mervart J.: České banky v kontextu světového vývoje, 1998 – str. 18, 25, 26)
9
12
Celkový počet uzavřených smluv v ČR v roce 2007 12000 10787 10000
9433
7854
8000
7453
7094
počet smluv
7060
6686
6607
6199 5703
6000 5065
4813
4000
2000
0 1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
měsíc
Graf č. 2 − Celkový počet uzavřených smluv v ČR v roce 2007 Zdroj: Vlastní zpracování
Grafy č. 1 a č. 2 znázorňují celkový objem uzavřených smluv v ČR a celkový počet uzavřených smluv v ČR v roce 2007. Z grafů lze vyčíst, ţe nejméně smluv je uzavřeno v zimních měsících a to převáţně v lednu a únoru. Podle mého názoru je to způsobeno tím, ţe lidé po svátcích mají málo peněz a mnohdy jsou i zadluţeni. Dalším faktorem můţe být i to, ţe přes zimu se nestaví a lidé nemají zapotřebí si peníze půjčovat. Nejúspěšnějšími měsíci jsou měsíce na přelomu jara a léta. Lidé se začínají zbavovat povánočních dluhů a začínají investovat do renovací, oprav a staveb.
10
Celkový objem hypotečních úvěrů (v mil. Kč) kumulovaně v roce 2007 a 2008 v ČR
184 053
200 000
143 640
178 359
150 000
miliony Kč
136 329 94 643 100 000
88 738 35 041
50 000 29 760 2007 0
2008
I. Q
II. Q
III.Q
IV. Q
Graf č. 3 − Celkový objem hypotéčních úvěrů (v mil. CZK) kumulovaně v roce 2007 a 2008 Zdroj: Vlastní zpracování
V grafu číslo 3 je znázorněn celkový objem hypotéčních úvěrů kumulovaně v roce 2007 a 2008. Z grafu lze vyčíst, ţe nejslabší měsíce jsou v prvním čtvrtletí. Naopak největší nárůst objemu hypotéčních smluv přichází ve čtvrtletí druhém. Dále je moţné porovnat celkový objem smluv pro rok 2007 a 2008, kde byl úspěšnější rok 2007.
11
Objem hypotečních úvěrů (v mil. Kč) v jednotlivých čtvrtletích roku 2005 až 2008 v ČR 60 000
50 000 2005
miliony Kč
40 000
2006
30 000
2007 2008
20 000
10 000
0 I. Q
II. Q
III.Q
IV. Q
Graf č. 4 − Objem hypotéčních úvěrů (v mil. CZK) v jednotlivých čtvrtletích 2005 aţ 2008 Zdroj: Vlastní zpracování
Graf č. 4 ukazuje objem hypotéčních úvěrů v jednotlivých čtvrtletích roku 2005 aţ 2008 v ČR. Objem hypoték se zvyšoval od roku 2005 aţ do roku 2007. Nejvíce hypoték bylo uzavřeno v roce 2007, kdyţ česká ekonomika rostla a lidé měli relativně hodně peněz. Úpadek potom přichází s koncem roku 2008 vlivem celosvětové ekonomické krize. Lidé přestávají utrácet a spíše šetří na horší časy. Co se týče jednotlivých čtvrtletí je opět vidět, ţe nejslabším čtvrtletím je první a nejúspěšnějším druhé, jak uţ se potvrdilo i v předchozích příkladech. Cílem diplomové práce je analyzovat a komparovat hypotéční produkty u vybraných bankovních subjektů a navrhovat opatření pro zdokonalení produktové nabídky v KB.
12
1 Teoretické vymezení problematiky hypotéčních úvěrů Hypoteční úvěr je jeden ze základních způsobů financování vlastního bydlení. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku účinků zástavního práva1. Hypoteční úvěry nebyly na počátku své existence příliš známé, a proto byly i málo pouţívané. Jejich masovějšímu vyuţití bránily také vysoké úrokové sazby, které neúměrně zvyšovaly měsíční zatíţení ţadatelů. Tím byly hypoteční úvěry nedostupné pro široký okruh ţadatelů. Úrokové sazby klesaly, např. za období od roku 1998 do roku 2003 klesly z 14% na cca 6%. To znamená pro hypoteční úvěr ve výši 600 000 při splatnosti 20 let poklesl z původní splátky 7 500 Kč na současnou úroveň 4 300 Kč, tj. o 43%. Výhodnost těchto úvěrů se dá ukázat i obráceně. Kdyby klient hypotéční banky mohl splácet 7 500 Kč měsíčně, mohl by si dnes vzít hypoteční úvěr ve výši 1 050 000 Kč místo původních 600 000 Kč. Díky poklesu sazeb si tak můţeme koupit byt o 450 000 Kč draţší a podmínky splácení budou stejné jako před 5 lety při vyšších sazbách. Na přelomu let 2008 a 2009 úrokové sazby opět stoupají a bankovní domy zaznamenávají pokles poptávky hypotéčních úvěrů. Za stěţejní zákon v oblasti hypotečního bankovnictví lze označit zákon č. 84/1995 Sb. hypoteční zákon. Tento zákon mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb. o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 513/1991 Sb. obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb. o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 21/1992 Sb. o bankách, ve znění pozdějších předpisů.
1
§ 28 odst. 3 zákona č. 190/2004 Sb. o dluhopisech; Právní účinky zástavního práva vznikají zpětně ke dni podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.
13
Pro hypoteční bankovnictví je rozhodující novela zákona o dluhopisech č. 530/1990 Sb. ve znění pozdějších předpisů a novela zákona o bankách č. 21/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů. Definují hypoteční úvěr, zdroje jeho krytí a pravidla pro jeho poskytování. „Hypotéční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypotéční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva … přičemž nemovitost se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, tvořícího Evropský hospodářský prostor“ Z této definice vyplývá, ţe hypotéční úvěr musí být zajištěn zástavním právem k nemovitosti, která nesmí být zatíţena jiným zástavním právem třetí osoby a ani převod této nemovitosti nesmí být omezen. Od 1. 5. 2004 vstoupil v platnost nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb., který definuje nově hypoteční úvěry. V tomto zákoně jiţ není vymezen účel pouţití finančních prostředků z hypotéčních úvěrů, to umoţnilo poskytování neúčelových hypotéčních úvěrů, tzv. amerických hypoték. I zde zůstává podmínka zajištění úvěru zástavním právem k nemovitosti. Hypoteční úvěr je úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti i rozestavěné. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část pouţít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Jedinou podmínku, kterou musí splnit úvěr, aby byl povaţován za hypoteční, je zajištění zástavním právem k nemovitosti. Nemovitost slouţící jako zástava se musí nacházet na území České republiky, členského státu Evropské unie nebo jiného státu, který tvoří Evropský hospodářský prostor. Nemovitost nesmí být zatíţena zástavním právem třetí osoby.
14
1.1 Druhy hypotéčních úvěrů
V současné době rozlišujeme dva základní typy hypotéčních úvěrů, a to dle účelu vyuţití úvěru – účelové a neúčelové, tzv.americká hypotéka. a) účelový hypoteční úvěr Můţe klient pouţít pouze na účely definované bankou. Většinou se jedná o účel, kdy musí být hypoteční úvěr vyuţit na investice do nemovitosti, objektu bydlení, a to jak jiţ u objektu v osobním vlastnictví, tak také obecněji na zajištění potřeb bydlení, které nemusí mít klient v osobním vlastnictví. b) neúčelový hypoteční úvěr (americká hypotéka) Nemá pro klienta ţádná omezení, na co peníze z úvěru pouţije. Můţe tak tímto úvěrem financovat i movité věci, jako je třeba automobil, studium dětí v zahraničí nebo třeba zájezd kolem světa. Navíc většinou účelové úvěry, kdy banka ví co je úvěrem financováno (na bydlení), mají lepší podmínky (niţší úrokové sazby), neţ úvěry neúčelové.
1.1.1 Účelovost úvěru
Hypoteční úvěry jsou ze zákona úvěry poskytnuté na investici do nemovitosti. Právě tato podmínka je základní a nejdůleţitější. Není moţné pouţití jiné zajištění, a to ani na přechodnou dobu. Proto nelze např. nejprve vyčerpat hypoteční úvěr, zaplatit stavební firmě za stavbu domu dopředu a po dostavění chtít zaručit úvěr postavenou nemovitostí. Po určitou dobu by úvěr nebyl zajištěn nemovitostí, a tudíţ by nesplňoval zákonné podmínky. Dále zákon stanoví, ţe výše poskytnutého úvěru (který je financován hypotečními zástavními listy) musí být niţší neţ 70% hodnoty zástavy. K zajištění úvěru se můţe pouţít i rozestavěná nemovitost nebo nemovitost, která s financovaným záměrem přímo nesouvisí. V praxi se proto pouţívá jako zástava např. rozestavěná nemovitost s pozemkem, která je zapsána do katastru nemovitostí. Dále se vyuţívá zástava rodinného domu rodičů nebo jiných příbuzných, chat a chalup. 15
1.1.2 Výše hypotéčního úvěru na bytové potřeby
Minimální výše HÚ je u různých bank odlišná a pohybuje se nejčastěji od 200.000,- Kč nebo 300.000,- Kč. Maximální výše HÚ je limitována:
hodnotou zástavy (zajištění úvěru) – ţadatel získá 70 %, 80%, 90% z ceny nemovitosti, tuto cenu stanoví banka (70 % výše je určena ze zákona)
kupní cenou nemovitosti (která je objektem úvěru), rozpočtovými náklady stavby apod.
schopností klienta úvěr ze svých příjmů splácet (poţadavek na minimální čistý měsíční příjem)
výší investice do nemovitosti Ţadatel můţe poté získat úvěr maximálně v takové výši, která odpovídá nejniţší částce z uvedených faktorů.
1.1.3 Účastníci úvěru
1.1.3.1 Obecná pravidla pro ţadatele Obecné věkové limity pro ţadatele:
Minimální věk ke dni podání ţádosti je 18 let. Platí, ţe pokud jsou všichni ţadatelé k datu podpisu ţádosti o úvěr mladší neţ 21 let, musí spolu s nimi ţádat o úvěru rodiče alespoň jednoho z ţadatelů.
Maximální věk v roce splatnosti úvěru je 60, 65 či 70 let. Konkrétní věkový limit vyplývá ze všeobecných podmínek a metodik jednotlivých bank.
Obecně platí pravidlo, ţe doba splácení hypotečního úvěru nesmí přesáhnout věkový limit stanovený všeobecnými podmínkami jednotlivých bank a to u hlavního ţadatele a zároveň u kteréhokoliv ze spoluţadatelů, pokud nejsou označeni jako vedlejší ţadatelé. V některých bankách lze maximální dobu splatnosti úvěru nastavit také podle věku toho z mladších ţadatelů, který dokládá příjem nejméně ve výši splátky za předpokladu, ţe věk spoluţadatelů
16
je maximálně 70 – polovina doby splatnosti úvěru. Vyuţije se vţdy toho pravidla, které je pro klienta příznivější. Manţelé, kteří nemají zúţené společné jmění manţelů, musí vţdy o úvěr ţádat společně. Pokud manţelé mají zúţené společné jmění manţelů, dokládají pravomocný rozsudek nebo notářský zápis, ze kterého musí vyplývat, ţe objekt úvěru je nebo bude ve výhradním vlastnictví ţadatele a to včetně závazků k němu. Současně musí být doloţeno jak budou vypořádaný závazky související se zúţeným společným jmění manţelů (souhlas druhého z manţelů z hrazením ze společných příjmů, úhrada z prostředků, které nejsou ve společném jmění manţelů). Pokud je ţadatelem o úvěr zaměstnanec banky můţe získat zvýhodněný hypoteční úvěr splní-li podmínky dle normy pro zaměstnanecké benefity.
1.1.3.2 Hlavní ţadatel Hlavním ţadatelem o hypoteční úvěr můţe být pouze jedna osoba. Hlavní ţadatel je pro účely posouzení úvěru definován jako ţadatel s nejvyšším příjmem ze všech osob ţádajících o úvěr (můţe se jednat jak o ţadatele, tak o některého ze spoluţadatelů uvedených na ţádosti).
1.1.3.3 Spoluţadatelé, vedlejší ţadatelé Ostatní osoby ţádající o hypoteční úvěr se označují jako spoluţadatelé (většinou jsou 3 osoby). Pro spoluţadatele platí stejná kritéria hodnocení o verifikaci jako pro hlavního ţadatele, vyjma verifikace příjmu, pokud příjem nedokládá. Vedlejším ţadatelem je označen ţadatel, který neprokazuje příjmy ani výdaje pro propočet scoringu. Zároveň nemusí vedlejší ţadatel splňovat věkové limity a není zahrnován do standardního počtu ţadatelů1.
1
Ing. BARDOVÁ Dagmar, Mgr. OPOROVÁ Radka, Doc Ing. PAVELKA František, CSc.: Jak správně na hypotéky. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. 142 s. ISBN 80-9011486-5-4.
17
1.1.4 Bonita klienta
Kaţdá banka musí u svých potenciálních klientů posoudit zda je podle nastavených kritérií schopen klient hypotéku splácet. Logika hodnocení klientovy schopnosti splácet je hypoteční bankou hodnocena velice podobná. Banka chce mít co moţná největší jistotu, ţe klient bude mít dostatečně velké příjmy, z kterých bude hradit všechny splátky. Banka porovná příjmy klienta s jeho splátkami a dalšími závazky. Zároveň bude chtít, aby měl dostatek prostředků na zabezpečení chodu domácnosti (většinou několikanásobek ţivotního minima). Rezerva v některých případech znamená např. 25% ze splátky. Kromě toho, ţe banka bude zkoumat, jestli má klient na splácení dlouhodobého závazku, musí si sám rozhodnout, jestli bude pro něho závazek únosný.
1.1.5 Splatnost úvěru
Doba splácení hypotéčního úvěru se pohybuje v rozmezí od 5 do 40 let, klient by měl hypotéku splatit ještě v produktivním věku (tzn. do 60 případně do 70 let). Správná volba doby splácení je velmi důleţitá. Čím delší je doba splácení, tím niţší je měsíční splátka. To umoţní klientovi půjčit si vyšší částku při stejné výši disponibilního příjmu. Tyto výhody jsou kompenzovány vyšší sumou zaplacených úroků. Optimální je taková doba splácení, kdy je nejlepší poměr mezi výší splátky a náklady na úvěr. Banky většinou nabízejí dobu splatnosti v násobcích pěti let, ale umoţňují i jiné.
1.1.6 Úročení úvěru
Dalším volitelným parametrem je doba fixace. Většina bank nabízí dobu fixace zpravidla 1, 3, 5,10 a 15 let. V minulosti platilo, ţe čím delší byla doba fixace, tím vyšší úroková sazba. V dnešní době jsou rozdíly nepatrné, někdy dokonce ţádné. Při volbě je tedy důleţitý budoucí očekávaný vývoj úrokových sazeb. Pokud se očekává růst sazeb (např. v důsledku toho, ţe ČNB zvýšila sazby), je lepší volit delší dobu fixace. A naopak jestliţe je očekáván pokles 18
sazeb, volí klient kratší dobu fixace. Jiţ na počátku je také třeba zohlednit to, zda bude mít v budoucnu volné peněţní prostředky a bude chtít předčasně splatit část hypotečního úvěru. Toto lze bez sankcí a poplatků, které jsou dost vysoké, provést pouze při změně úrokové sazby (tedy po skončení doby fixace).
1.1.6.1 Způsob splácení Existují 3 moţné způsoby splácení − konstantní splátka (anuita), degresivní splátka a progresivní splátka. U některých bank si klient můţe vybrat ten, který mu nejvíc vyhovuje. Kaţdý způsob má své výhody a nevýhody. Anuitní způsob splácení je vyuţíván nejčastěji, banky ho nabízí u všech svých hypotečních produktů. Dochází k postupnému růstu úmoru a současně k poklesu úroku z nesplacené jistiny. Tempo růstu i poklesu je shodné, a proto jsou splátky konstantní po celou dobu fixace. Poté dochází v důsledku změny úrokové sazby nebo předčasného splacení části úvěru ke změně výše splátky. Degresivní způsob splácení je určen klientům, jejichţ současné příjmy jim umoţňují platit vyšší měsíční splátky neţ u klasického anuitního splácení. Splátka je po celý rok ve stejné výši, v následujícím období se sníţí o určitý koeficient poklesu. Je umoţněno zvolit výši splátky, od které se pak odvíjí koeficient poklesu. U některých bank musí být první splátka vyšší neţ u anuitního splácení (minimálně o 100 Kč, maximálně dvojnásobek). Úroková sazba je o něco vyšší neţ u klasického způsobu splácení, je připočtena přiráţka za umoţnění degresivního způsobu splácení. I zde je po určitou dobu sazba fixní, po uplynutí doby fixace je moţný přechod na anuitní splácení. Výhody, které vyplývají z tohoto způsobu, jsou následující: splacení větší časti na začátku a na konci jiţ minimální splátky, moţnost stanovit první splátku podle finančních moţností, při stejné době splatnosti jsou celkově zaplacené úroky niţší neţ u anuitního splácení. Progresivní způsob splácení je určen klientům, jejichţ věk v době sjednání hypotéčního úvěru nepřesáhne 36 let. Splátka je po celý rok ve stejné výši, v následujícím období je zvýšena o určitý koeficient růstu. Výši první splátky si volí kaţdý klient sám, minimální výše 19
je minimální úrok z jistiny a maximální je alespoň o 100 Kč niţší neţ anuitní. I zde je k úrokové sazbě připočítávána přiráţka za umoţnění progresivního způsobu splácení. Po uplynutí doby fixace je moţné přejít na anuitní způsob splácení. I tento způsob přináší výhody: niţší finanční zatíţení na počátku splácení úvěru, moţnost stanovit výši první splátky podle moţností klienta. Ale je zde i jedna nevýhoda, klient zaplatí vyšší celkové úroky neţ při anuitním splácení.
1.1.7 Čerpání úvěru
Čerpání se řídí přesnými podmínkami, které jsou stanoveny ve smlouvě o HÚ. Např. u výstavby nové nemovitosti se tak jedná o předloţení dokladů, které prokazují provedení prací stanovených v projektové dokumentaci a ty následně hypoteční banka proplácí. Po dobu čerpání se bance platí většinou pouze úroky ze skutečně čerpané částky a jistina se začne splácet aţ v době, kdy bude úvěr zcela vyčerpán.
1.1.7.1 Základní podmínky čerpání úvěru Čerpání úvěru můţe být uvolněno aţ po splnění podmínek uvedených ve smlouvě o úvěru. Základní podmínky pro čerpání účelového úvěru zajištěného nemovitostí jsou:
předloţení kupní smlouvy s vyznačením povolení vkladu do katastru nemovitostí při koupi nemovitosti, protokol o provedené draţbě v případě koupě nemovitosti ve veřejné draţbě
obdrţení smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti s vyznačením vkladu zástavního práva katastrálním úřadem ve prospěch banky
předloţení výpisu z katastru nemovitostí se zapsaným vkladem zástavního práva ve prospěch banky
obdrţení smluvních dokumentů u zajištění úvěru jinými zajišťovacími prostředky jakou jsou prohlášení ručitele, smlouva o zřízení zástavního práva k pohledávce, apod.
předkládání faktur za provedené práce při výstavbě, rekonstrukci, modernizaci (v případě úvěru na nemovitost i zálohových faktur) 20
předloţení pojistné smlouvy (nebo návrhu pojistné smlouvy) na pojištění nemovitosti vč. vinkulace pojistného plnění ve prospěch banky
uzavření ţivotního pojištění u klientů, u kterých je vyţadováno, vč. stanovení banky oprávněnou osobou nebo vinkulace pojistného plnění
Další podmínkou je předloţení Zprávy o stavu výstavby (rekonstrukce) nemovitosti, kromě posledního čerpání vázaného na předloţení pravomocného kolaudačního rozhodnutí. V případě, ţe ţadatel splnil všechny podmínky uvedené ve smlouvě o úvěru, vyplní písemnou ţádost o čerpání úvěru.
1.1.7.2 Způsob a forma čerpání hypotéčního úvěru Způsob čerpání
jednorázové čerpání – částka úvěru je vyplacena najednou. Tento způsob čerpání se pouţívá především v případě, kdy je úvěr jištěn jiţ existující nemovitostí
a
spoluvlastnického
přistupuje podílu
se
k němu
eventuelně
např.
při
vypořádání
koupi
nemovitosti,
spoluvlastnických
a
dědických nároků a konsolidace, při splácení dříve poskytnutého úvěru na investice do nemovitosti. U tohoto způsobu musí dojít k čerpání úvěru nejpozději do 6 měsíců od data podpisu smlouvy o úvěru. Vlastní finanční prostředky jsou čerpány nejpozději s čerpáním HÚ.
postupné čerpání – pouţívá se zpravidla při financování výstavby nové nemovitosti nebo opravy, rekonstrukci či modernizaci jiţ existující nemovitosti. Proplácí se dodavatelské faktury. Doba čerpání je stanovena maximálně do 24 měsíců od data podpisu smlouvy o úvěru, a to v závislosti na skutečně vynaloţených nákladech na investice do nemovitosti. Vlastní finanční prostředky jsou čerpány zpravidla před zahájením čerpání úvěru.
Forma čerpání U účelových hypotéčních úvěrů banky preferují čerpání bezhotovostní formou. Jedná se o zaplacení částky převodem na účet prodávajícího nebo dodavatele (v případě koupě nemovitosti na účet uvedený v kupní smlouvě; v případě výstavby na účet dodavatele 21
uvedeného na předloţených fakturách apod.). Bezhotovostní forma čerpání HÚ usnadňuje bankám kontrolu nad tím, na jaké účely klient poskytnuté peníze skutečně pouţije. Souhrnné podklady pro čerpání hypotečního úvěru např:
Ţádost o čerpání úvěru podaná klientem
Kontrolní list (pokud je vyuţíván), ve kterém jsou zaznamenány všechny podmínky sjednané ve smlouvě o úvěru včetně termínů plnění a jejich kontroly provedené úvěrovým pracovníkem
Faktury (i zálohové) od dodavatele za provedené práce
Zpráva o stavu výstavby/rekonstrukce nemovitosti, s výjimkou posledního čerpání úvěru vázaného na předloţení pravomocného kolaudačního rozhodnutí
Pro čerpání posledních 10 % z celkového objemu poskytnutého úvěru kolaudační rozhodnutí s doloţkou o nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. V případech rekonstrukce, kdy není v souladu s právní úpravou nutné stavební povolení, je poslední čerpání vázáno na předloţení Zprávy o stavu výstavby/rekonstrukce, která
dokládá dokončení díla podle projektové dokumentace.
1.1.8 Zajištění úvěru
1.1.8.1 Zástavní právo k nemovitosti Zástavní právo k nemovitosti je jedním z nejdůleţitějších nástrojů zajištění hypotečních úvěrů a zlepšení jejich vymahatelnosti. Kaţdá hypotéka tak musí být zajištěna nemovitostí s takovou zástavní hodnotou, která bude pro banky přijatelná. V průběhu času v závislosti na změnách ekonomické situace, nyní probíhající recese světové ekonomiky a spekulace a očekávaném poklesu cen nemovitostí se mění procento, které banky maximálně půjčují ze zástavní hodnoty. Jedná se o tzv. LTV (angl. Loan to Value). Na českém hypotečním trhu je poskytováno nepřeberné mnoţství hypotečních produktů, které klienti vyuţívají za různými účely. V nedávné minulosti (v roce 2008), kdy zaţíval hypoteční trh v České republice „boom“ se metodická oddělení předháněla, která z bank nabídne klientovi co nejvyšší podíl ze zástavní hodnoty nemovitosti. Nebylo tak výjimkou, ţe klienti získali úvěr ve výši 125% hodnoty nemovitosti. 22
1.1.8.2 Vinkulace pojistné smlouvy k nemovitosti Dalším typem zajištění je povinnost klientů pojistit si nemovitost. Parametry, které pojistka musí splňovat jsou tyto:
Výše pojistné částky musí být alespoň ve výši úvěru.
Pojištěná musí být alespoň tzv. ţivelní rizika.
K uvedeným dvěma podmínkám je však třeba zmínit, ţe pojistná smlouva na nemovitost by měla řešit kompletní pojištění této nemovitosti a ne jenom její části. Pokud je nemovitost podpojištěná a hrozí, ţe v případě pojistné události nebude vyplacena adekvátní pojistná částka, ale jenom její procentuální podíl. U pojištěných rizik je třeba zohlednit lokalitu, kde se nemovitost nachází, pokud se nejedná např. záplavové území a také pásma podle pravděpodobnosti krádeţe.
1.1.8.3 Vinkulace pojistné smlouvy ze ţivotního pojištění Stejný princip jako je vinkulace pojistné smlouvy nemovitosti se uplatňuje také na pojistné smlouvy z ţivotního pojištění. Některé banky jiţ tento typ zajištění nevyţadují jiné klienty bonifikují na úrokové sazbě v případě, ţe v rámci hypotéky takovou ţivotní pojistku vinkulují.
1.1.8.4 Zástavní právo k pohledávce ze ţivotního pojištění Tento typ zajištění je znám převáţně z kombinovaných produktů, které vyuţívají výhod zejména výhod investičního ţivotního pojištění a doby na kterou se úvěr splácí. V takovém případě vinkulace ţivotní pojistky nestačí a je třeba ji tzv. zastavit ve prospěch banky. V praxi to znamená, ţe klient platí bance úroky z vypůjčené částky a doţivotním pojištěním si pohledávku u banky tzv. předplácí. Přes všechny nesporné výhody má tento typ zajištění také svá rizika a to zejména riziko kolísaní kapitálových trhů.
23
1.1.8. 5 Notářský zápis s dohodou o uznání dluhu, splácení dluhu se ztrátou výhody splátek a svolením k přímé vykonatelnosti Při poskytování hypotečních úvěrů je moţné setkat se s poţadavkem na zajištění úvěru notářským zápisem, kterým dluţníci uznávají dluh, uzavírají dohodu o splácení dluhu a zároveň uzavírají dohodu se svolením k přímé vykonatelnosti. Forma a účastníci dohody a)
Dohoda akceptovaná bankou musí být sepsána formou notářského zápisu, tzn.
dokument musí být jako notářský zápis označen, musí jej sepsat notář uvedený v seznamu notářů. b)
Všichni dluţníci definovaní v příslušné smlouvě o úvěru musí být účastníky
dohody. c)
Za banku notářský zápis podepisují 2 osoby zplnomocněné k těmto úkonům.
Plné moci, stejně jako výpis z obchodního rejstříku banky, který se notáři standardně předkládá pro doloţení existence banky. d)
Zástupci banky i dluţník podepisují notářský zápis u jednoho notáře,
podepisování však nemusí být v jednom okamţiku. Sepsání notářského zápisu a)
Musí existovat dluh – došlo k dočerpání úvěru a je tím pádem přesně známa
výše vyčerpaného úvěru. Samotný podpis úvěrové smlouvy neznamená existenci dluhu. b)
Byl nalezen a dohodnut notář, který dohodu sepíše.
Dokumenty pro sepsání notářského zápisu
Podepsaná úvěrová smlouva
Oznámení o dočerpání hypotečních úvěrů a výši splátky
Plná moc pro zástupce banky 24
Výpis banky z obchodního rejstříku
Identifikační doklady (občanské průkazy)
Platba notářského zápisu
Veškeré výdaje spojené s notářským zápisem hradí dluţník.
Cena notářského zápisu je dána ceníkem notářské komory. Hodnota tohoto zápisu
je ještě závislá na dalších okolnostech, sloţitosti úkonu, délce trvání jednání, faktu, zde je zápis sepisován v notářské kanceláři či mimo ni, proto můţe být u jednotlivých notářů odlišná, proto je lépe upozornit klienta na moţnost navýšení ceny.
1.1.8.6 Rozhodčí doloţka Smluvní strany se dohodnou, ţe veškeré spory ze smlouvy budou rozhodovány s konečnou platností v rozhodčím řízení, a to jedním rozhodcem. V případě rozhodování sporů v rozhodčím řízení je rozhodnutí rozhodce o sporu ve věci konečné a na základě tohoto rozhodnutí je moţno podat návrh na výkon tohoto rozhodnutí, respektive exekuci. Rozhodčí řízení je neveřejné a jednacím místem je sídlo společnosti. Rozhodce zpravidla rozhoduje spor bez ústního jednání na základě předloţených písemností. Řízení se zahajuje doručením ţaloby, přičemţ podmínkou jejího projednání je zaplacení poplatku ţalobcem za rozhodčí řízení. Rozhodce uvědomí o podání ţaloby ţalovaného, jemuţ zašle kopii ţaloby k vyjádření s poţadavkem, aby se k ţalobě do 7 dnů vyjádřil a případně doloţil důkazy, jejichţ se dovolává a s upozorněním, ţe jinak jsou skutečnosti uvedené v ţalobě povaţovány za nesporné. Účastníci sporu jsou povinni označit veškeré důkazy k prokázání svých tvrzení. Rozhodčí nález nabývá účinku pravomocného soudního rozhodnutí doručením.
25
1.1.9 Podpora hypotéčního úvěrování
1.1.9.1 Přímá státní podpora Poskytování této formy podpory upravuje nařízení vlády č. 244/1995 Sb. Podle tohoto nařízení jsou dotace určeny pro fyzické osoby (nepodnikatele), fyzické osoby podnikající v oblasti bytové výstavby a právnické osoby. Primárně je podpora určena pro nepodnikatelské FO. Klient předkládá své hypoteční bance ţádost o poskytnutí příspěvku. Musí splnit celou řadu podmínek, aby mu byl příspěvek poskytnut. Podmínky: splatnost hypotéčního úvěru max. 20let. použití na: − výstavbu rodinného domu, bytu nebo bytového domu, − koupi pozemku na území ČR, pokud na něm bude realizována výstavba financovaná z hypotéčního úvěru, − koupi rodinného domu, bytu nebo bytového domu, − splacení úvěru sjednaného po 1. 1. 1995 na financování počátečního období stavby, pokud na něj jiţ nebyl poskytnut příspěvek podle tohoto nařízení. Předmět zástavy musí být pořizovaný dům či byt. Podpora můţe být poskytnuta na kaţdou nemovitost jen jednou. Podpora se poskytuje na hypoteční úvěr do limitu: − 1,5 mil. Kč na koupi či výstavbu rodinného domu s 1 bytem, − 2 mil. Kč na koupi či výstavbu rodinného domu se 2 byty, − 12 000 Kč na 1m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše 800 000 Kč na 1 byt v bytovém domě, − 12 000 Kč na 1m2 celkové podlahové plochy bytu, nejvýše 800 000 Kč na 1 byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s plochou alespoň 40 m2, − limit se v prvních 3 případech zvyšuje o 200 000 Kč pokud je hypotéční úvěr pouţit také na zakoupení pozemku k výstavbě. Překračuje-li hypotéční úvěr stanovený limit, vztahuje se podpora pouze na část do limitu. 26
Výše podpory připadající na měsíční splátku se stanoví jako rozdíl mezi výší splátky při běţném úroku a výší splátky při úroku sníţeném o procentní body, jejichţ počet závisí na průměrné sazbě úroku z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru podporovaném podle tohoto nařízení v předchozím roce. Průměrnou sazbu úroků za minulý rok stanovuje a zveřejňuje ministerstvo pro místní rozvoj vţdy k 1. únoru příslušného kalendářního roku. Výše podpory platí po dobu platnosti úrokové sazby, maximálně pět let. Toto nařízení bylo zrušeno nařízením vlády č. 33/2004 Sb. Průměrná sazba úroku
Výše státní podpory
10 % a více
4 procentní body
10-9 %
3 procentní body
9-8 %
2 procentní body
8-7 %
1 procentní bod
niţší neţ 7 %
0 procentních bodů
Tabulka 1: Výše státní podpory v závislosti na průměrné sazbě úroku Zdroj: Nařízení vlády 244/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů
Z přísnění podmínek poskytování příspěvků k hypotéčním úvěrům přineslo nařízení vlády č.249/2002 Sb., podpora je určena pouze pro mladé a na starší výstavbu. Poskytuje se na základě písemné ţádosti, kterou předkládá ţadatel hypoteční bance nejdříve v den uzavření smlouvy o úvěru a nejpozději v den započetí čerpání. Podmínky pro získání příspěvku podle tohoto nařízení jsou následující: ţadatel v roce podání ţádosti nedovrší věk 36 let (v případě manţelů ani jeden z partnerů) , ţadatel není spoluvlastníkem nebo vlastníkem nemovitosti, kromě té, které byla koupena s pomocí úvěru, nemovitost je stará minimálně dva roky, nemovitost se nachází na území ČR Podporu nelze poskytnou a na nemovitost, na kterou je jiţ poskytována podpora podle nařízení vlády č. 244/1995 Sb.
27
Příspěvek je poskytován k hypotečnímu úvěru do limitu: 800 000 Kč na koupi bytu, 1,5 mil. Kč na koupi rodinného domu s 1 bytem. Na část úvěru, která přesahuje stanovený limit se příspěvek neposkytuje. Maximální doba splatnosti úvěru je 10 let. Výše příspěvku se určuje jako v předchozím případě.
Průměrná sazba úroku 8 % a více 8-7 % 7-6 % 6-5 %
Výše státní podpory 4 procentní body 3 procentní body 2 procentní body 1 procentní bod
niţší neţ 5 %
0 procentních bodů
Tabulka 2: Výše státní podpory v závislosti na průměrné sazbě úroku Zdroj: Nařízení vlády č. 249/2002 Sb.
Přímá státní finanční podpora je v současnosti vyplácena ze Státního fondu rozvoje bydlení, který byl zřízen zákonem č.211/2000 Sb. Díky růstu úrokových sazeb hypoték v roce 2008 dochází od 1.2.2009 ke zvýšení výše podpory hypoték dle nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Na 1% bod. Změna se dotýká hypotéčních úvěrů splňujících podmínky nařízení vlády. Zároveň je nutné, aby první čerpání proběhlo po 31.1.2009 a dále hypotéčních úvěrů s jiţ uzavřenými smlouvami o poskytnutí podpory, u kterých dojde ke změně úrokové sazby v období od 1.2.2009 do 31.10.2010.
1.1.9.2 Nepřímá státní podpora Nepřímá podpora umoţňuje fyzickým osobám odečíst si od základu daně zaplacené úroky z úvěrů sníţené o státní příspěvek. Tuto podobu státní podpory upravuje zákon o daních z příjmů č. 586/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Poskytování umoţnila novelizace zmíněného zákona v roce 1998, bylo ji moţné vyuţít jiţ za zdaňovací období 1998. Jediná nepřímá forma státní podpory spočívá v odpočtu zaplacených hypotéčních úvěrů z daňového základu (max. 300 000 Kč za rok).
28
1.2 Faktory ovlivňující vývoj HÚ
Existuje celá řada faktorů, které ovlivňují vývoj HÚ. Mezi nejdůleţitější faktory patří úroková míra, reálný příjem obyvatel a sazba DPH na stavby.
1.2.1 Úroková sazba
Úroková sazba je jedním z hlavních faktorů, které ovlivňuje rozhodování klientů, zda si vzít či nevzít HÚ. Představuje cenu, kterou musí klient zaplatit bance za půjčení peněz. A proto čím je vyšší, tím niţší je poptávka po HÚ a naopak.
Na začátku poskytování hypotéčních úvěrů byly úrokové sazby vysoké a v roce 1997 došlo ještě k jejich prudkému zvýšení. To způsobilo, ţe nárůst počtu i objemu HÚ byl v prvních letech poskytování velmi pomalý a v roce 1997 dokonce poklesl počet nově poskytovaných HÚ meziročně o 39,1%. Od roku 1998 dochází k postupnému sniţování úrokových sazeb a to má za následek zvyšující se tempo růstu počtu HÚ. Největší nárůst nastal v roce 2000, kdy výrazně poklesla úroková sazba. Počet HÚ vzrostl meziročně o 59,5%, jednalo se o největší nárůst od počátku poskytování HÚ a v pozdějších letech nebyl překonán. Aţ do roku 2003 klesala úroková sazba a zvyšovalo se tempo růstu nově poskytnutých HÚ. V roce 2004 úroková sazba mírně vzrostla a tempo růstu zpomalilo. Svého historického minima dosáhla úroková sazba v červenci roku 2005, objem nově poskytnutých úvěrů dosáhl téměř 100 mld. Kč. I přes nízkou úrokovou sazbu k ţádnému výraznějšímu výkyvu nedošlo. V současnosti má vývoj sazby rostoucí trend a tempo růstu objemu i počtu HÚ klesá.
1.2.2 Doba fixace
Vývoj úrokové sazby také ovlivňuje doba fixace nových HÚ. Pokud jsou úrokové sazby nízké a lidé očekávají pokles, nebo stagnaci preferují spíše kratší doby fixace 1-3 roky. Naopak pokud jsou sazby vysoké nebo je očekáván jejich růst, převaţují HÚ s delší dobou fixace 5-10 let. 29
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
6,73
6,79
6,18
7,78
0,52
0,66
2,16
2,22
32,61
27,35 55,52
57,79
20,87
19,76
22,66
15,27
12,44
2007
2008
2009
25,76
42,49
34,41 2006 1 rok
3 roky
5 let
10 let
ostatní
Graf č. 5: Preference doby fixace Zdroj: Fincentrum
Změnu v preferencích doby fixace za poslední tři roky znázorňuje graf č. 5. V červenci 2006 byla nejoblíbenější 1 letá doba fixace, za ní následovala 5-ti letá doba fixace. V tomto období byly sazby nízké. A tak lidé dávali přednost kratším dobám fixace. Na počátku roku 2007 začaly úrokové sazby růst a lidé volili raději delší doby fixace. Největší podíl na celkovém objemu HÚ tvořily úvěry s 3 letou fixací. Zvrat nastal na konci roku 2007, byl způsobený rychlým tempem růstu úrokových sazeb v 2. polovině roku. Podíl 5-ti letých fixací a také podíl 10-ti letých fixací výrazně vzrostl. I na konci roku 2008 lidé volíli nejčastěji 5-ti letou dobu fixace. Růst úrokových sazeb je motivující pro zafixování si stávajících podmínek na delší dobu. Přispívají k tomu i samy banky, vlivem konkurenčních tlaků dochází ke sniţování rozdílů mezi úrokovými sazbami u krátkodobých a střednědobých fixací.
1.2.3 Příjem
Příjem má také vliv na poptávku obyvatel po HÚ. V 90. letech byly příjmy nízké a úrokové sazby vysoké. Pro posouzení koupěschopné poptávky je důleţitější reálný příjem neţ 30
nominální. Především v době vysoké inflace není nominální mzda dobrým ukazatelem. Pak je lepší pouţít reálnou mzdu na kterou nemá inflace vliv. Přehled o výši průměrné nominální mzdy, o růstu průměrných mezd (nominálních i reálných) a o inflaci poskytuje tabulka č. 7. V ČR dochází ve sledovaném období k růstu mezd, nerostou pouze nominální mzdy v důsledku růstu inflace, ale i reálné mzdy. V roce 1996 byl nárůst reálných mezd reálných mezd 8,7%, pak se sníţil pouze na 1,3% a v roce 1998 dokonce poklesly reálné mzdy o 1,4%. Tento vývoj byl způsoben stagnací a poklesem české ekonomiky, která zapříčinila také vysokou míru inflace. To mělo samozřejmě negativní dopad na hypotéční bankovnictví které se začínalo v ČR teprve rozvíjet. Po překonání stagnace klesla inflace a tím se sníţil i rozdíl mezi nominální a reálnou mzdou. Příjmy obyvatel začaly růst, pomalým ale stálým tempem 3-5% ročně. Objem i počet nově poskytnutých HÚ se oproti roku 1996 zvýšil 5krát. Poté příjmy rostly stabilním tempem 3-4% ročně. Nominální mzda
Index nominální
mzdy Období v Kč 1996 9 825 1997 10 802 1998 11 801 1999 12 797 2000 13 614 2001 14 793 2002 15 866 2003 16 917 2004 18 041 2005 18 992 2006 20 207 2007 21 692 Tab. č. 3: Vývoj průměrných mezd a inflace v ČR Zdroj:Český statistický úřad, 2008
31
118,3 109,9 109,2 108,4 106,4 108,7 107,3 106,6 106,6 105,3 106,4 107,3
Index reálné mzdy 108,7 101,3 98,6 106,2 102,4 103,8 105,4 106,5 103,7 103,3 103,8 104,4
Inflace (%) 8,8 8,5 10,7 2,1 3,9 4,7 1,8 0,1 2,8 1,9 2,5 2,8
2 Metodologie Ke zpracování této diplomové práce byly pouţity odborné publikace, odborná literatura, internetové stránky vybraných subjektů, konzultace s pracovníky bank a časopisecká literatura. Analýza se týkala vybraných typů hypotéčních úvěrů z hlediska: účelu vyuţití minimální a maximální době splatnosti fixace typu úrokové sazby čerpání hypotéky splácení hypotéky Pro komparaci obchodních podmínek hypotéčních úvěru byly zvoleny tyto banky: Komerční banka, a.s. a ČSOB, a.s. Raiffeisenbank, a.s. Výběr těchto bank byl záměrný, jsou to bankovní domy, které většinou působí společně v jednom městě a klienti tedy mají na jednom místě moţnost výběru z nabídky těchto bank. Místní banka je pro klienta dostupnější. Komerční banka (KB) patří k nejvýznamnějším bankovním institucím v České republice a v regionu střední a východní Evropy. Je součástí mezinárodní skupiny Société Générale (SG) a poskytuje komplexní sluţby drobného, podnikového a investičního bankovnictví. Další společnosti finanční skupiny Komerční banky nabízejí specializované sluţby, mezi které patří penzijní pojištění, stavební spoření, factoring, spotřebitelské úvěry a pojištění. Sluţby samotné Komerční banky vyuţívalo v roce 2007 téměř 1,58 milionu zákazníků prostřednictvím telefonního, internetového a mobilního bankovnictví a také 386 poboček a 661 bankomatů po celé České republice.
32
Československá obchodní banka, a.s. působí jako univerzální banka v České republice. ČSOB byla zaloţena státem v roce 1964 jako banka pro poskytování sluţeb v oblasti financování zahraničního obchodu a volnoměnových operací. V červnu 1999 byla privatizována – jejím majoritním vlastníkem se stala belgická KBC Bank. V červnu 2000 ČSOB převzala Investiční a poštovní banku (IPB). Po odkoupení minoritních podílů se v červnu 2007 stala KBC Bank jediným akcionářem ČSOB. Do konce roku 2007 působila ČSOB na českém a slovenském trhu; slovenská pobočka ČSOB byla oddělena k 1.lednu 2008. Obchodní profil ČSOB zahrnuje segmenty: fyzické osoby, malé a středně velké podniky, korporátní klientelu a nebankovní finanční instituce, finanční trhy a privátní bankovnictví. V retailovém bankovnictví v ČR působí společnost pod dvěma obchodními značkami – ČSOB a Poštovní spořitelna, která vyuţila pro svou činnost rozsáhlé sítě České pošty. Klienti ČSOB jsou obsluhováni na 244 pobočkách v ČR. Pobočková síť ČSOB nabízí současně se svými produkty a sluţbami i produkty a sluţby celé Skupiny ČSOB. Ucelená nabídka sluţeb tak kromě bankovních sluţeb zahrnuje i pojistné a penzijní produkty, financování bydlení, kolektivní investování a správu majetku. Raiffeisenbank a.s. je významným bankovním ústavem, který v České republice nabízí široké spektrum bankovních sluţeb soukromé i podnikové klientele. Banka je součástí rakouské finanční skupiny Raiffeisen, která v České republice nabízí produkty a sluţby rovněţ v oblasti stavebního spoření (Raiffeisen stavební spořitelna), pojištění (UNIQA pojišťovna) a leasingu (Raiffeisen-Leasing, Raiffeisen-Leasing Real Estate a MB Leasing). Raiffeisenbank a.s. zahájila činnost jako univerzální banka s devizovou licencí na podzim 1993. Majoritním akcionářem Raiffeisenbank a.s. je rakouská finanční instituce Raiffeisen International Bank Holding AG (RI), jejíţ mateřskou společností je Raiffeisen Zentralbank (RZB), vedoucí uskupení v oblasti komerčního a investičního bankovnictví v celé střední a východní Evropě. V roce 2006 zahájila spojování s eBankou. Tento proces obě banky dokončily v létě roku 2008. Raiffeisenbank obsluhuje klienty v síti více neţ 100 poboček a klientských center, poskytuje rovněţ sluţby specializovaných hypotečních center, osobních a firemních poradců. Raiffeisenbank v loňském roce hospodařila s čistým ziskem ve výši 1,4 miliardy korun. Oproti více neţ jedné miliardě z roku 2007. kapitálová přiměřenost banky ke konci roku vzrostla na 10,98 procenta z 8,7 procent na konci roku 2007. celková aktiva banky vzrostla o 33
27 procent na 182 miliard korun. Banka loni pokračovala ve svém růstu ve všech klíčových segmentech a odvětvích. Poskytnuté úvěry vzrostly o 28 procent na 139 miliard korun. K silnému růstu došlo i v oblasti vkladů. Celkové vklady vzrostly o 20 procent na 112 miliard korun.
Na základě syntézy je zhodnocena oblast hypotéčních úvěrů z hlediska porovnání parametrů obchodních podmínek u vybraných bank. Z tohoto shrnutí vyplývá doporučení pro zdokonalení produktové nabídky Komerční banky.
34
3 Analýza zvolených typů hypotéčních úvěrů v KB V produktové nabídce nalezneme tyto hypotéční úvěry:
Úvěr Klasik
Úvěr Plus
Flexibilní hypotéka
Hypotéka 2 v 1
Hypotéka Dopředu Dozadu
Překlenovací hypotéční úvěr
Předhypotéční úvěr
3.1 Úvěr Klasik
Je poskytován aţ do výše 85% hodnoty zastavené nemovitosti Minimální výše je 200 tis. Kč Maximální výše není omezena a současně je posuzována dle objemu investice do nemovitosti Hypotéku lze použít: Koupi nemovitosti do vlastnictví Vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti Koupi druţstevního bytu Předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy Výstavbu nemovitosti Rekonstrukci, modernizaci a opravu nemovitostí Konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitostí Čerpání úvěru: Nejpozději do 6 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru
35
Jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od začátku čerpání (při vyuţití státní podpory se lhůta prodluţuje) Moţnost čerpání úvěru jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva Splácení úvěru: Nutný účet u Komerční banky Po dobu čerpání se hradí pouze úroky, které se počítají z aktuálně vyčerpané částky Úvěr je splácen měsíčními anuitními splátkami Splatnost úvěru v rozmezí od 5 do 30 let Pevná úroková sazba na 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10 či 15 let Moţnost sníţení úrokové sazby při uzavření ţivotního pojištění
3.2 Úvěr Plus
Je poskytován aţ do výše 100% hodnoty zastavené nemovitostí Minimální výše 200 tis. Kč Maximální výše není omezena a současně je posuzována dle objemu investice do nemovitosti a schopností klienta splácet Hypotéku lze použít: Koupi nemovitosti do vlastnictví Vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti Koupi druţstevního bytu Předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy Výstavbu nemovitosti Rekonstrukci, modernizaci a opravu nemovitostí Konsolidaci dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitostí Čerpání úvěru: Nejpozději do 6 měsíců do podpisu smlouvy o úvěru 36
Jednorázově nebo postupně po dobu 2 let od začátku čerpání (při vyuţití státní podpory se lhůta prodluţuje) Moţnost čerpat úvěr na základě návrhu na vklad zástavního práva Splácení úvěru je shodné jako u hypotéčního úvěru Klasik.
3.3 Flexibilní hypotéka
Minimální výše hypotéky činí 200.000 Kč na dobu od 5 do 30 let a maximální výše je omezena pouze: 85% nebo 100% z ceny zastavených nemovitostí (odklad splátek je moţný pouze u úvěru do 85% ceny zastavených nemovitostí) celkovou výší investice (rozpočtové náklady, kupní cena apod.) schopností klienta splácet Hypotéční úvěr lze čerpat: jednorázově postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru U Flexibilní hypotéky je moţné v průběhu splácení sníţit výši splátky aţ o 50% nebo zvýšit aţ o 100%. S Flexibilní hypotékou lze odloţit počátek splácení o 12 měsíců nebo přerušit splátky aţ na dobu 3 měsíců. Při odkladu splátek se neplatí jistina ani úroky. Investovat lze do: Koupi nemovitosti do vlastnictví Výstavbu nemovitosti Rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti Koupi druţstevního bytu Vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti Předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy
37
Konsolidaci (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých na investice do nemovitosti Refundace (zpětné proplacení) klientem jiţ zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku Výhody Flexibilní hypotéky Moţnost kdykoliv si změnit výši splátek podle aktuální výše příjmů bez dodatečných poplatků Moţnost rychlejšího předčasného splacení úvěru v souvislosti se zvýšením splátek bez sankcí Moţnost získání volných zdrojů pro rodinný rozpočet v souvislosti se sníţením splátky Moţnost přerušit splácení na 1 aţ 3 měsíce Moţnost odloţit počátek splácení aţ o 12 měsíců Flexibilní hypotéka umožňuje: Pruţně reagovat na změny finanční situace v průběhu splácení – zvýšit, sníţit, přerušit nebo odloţit splácení úvěru Vyřešit otázku bydlení, rekonstruovat či modernizovat nemovitost Vypořádat spoluvlastnické či dědické nároky k nemovitosti Splatit starší úvěry či půjčky poskytnuté na investice do nemovitosti
3.4 Hypotéka 2 v 1
Jedná se o hypotéční úvěr, který lze pouţít nejen na investice do nemovitostí, ale současně i na investice, u kterých není účel stanoven. Z hypotéčního úvěru lze proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti (např. kuchyňskou linku, vestavěné skříně, stavební dozor, provizi realitní kanceláře). Celková cena těchto nákladů nesmí překročit 50% objemu hypotéčního úvěru. Vţdy se musí jednat o financování vlastních bytových potřeb (včetně rekreačních).
38
Minimální výše úvěru činí 250 000 Kč, z toho: Účelová část – min. 200 000 Kč Neúčelová část – min 50 000 Kč Maximální výše účelové části je omezena: 85% nebo 100% z ceny zastavených nemovitosti, kterou stanoví banka objemem investice do nemovitosti (rozpočtové náklady, kupní cenou apod.) schopností klienta splácet Neúčelová část úvěru může činit: Maximálně 20% z celkové výše úvěru (součet účelové a neúčelové části) Maximálně 400 000 Kč Hypotéční úvěr lze čerpat: Jednorázově Postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy o úvěru Zahájení čerpání neúčelové části hypotéčního úvěru je podmíněno vyčerpáním min. 50% účelového hypotéčního úvěru Čerpání je třeba nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Neúčelovou část úvěru se můţe pouţít na cokoliv např. nákup vybavení bytu, nábytku, elektroniky. Financování musí souviset s danou nemovitostí. Účelovou část Hypotéky 2 v 1 lze použít: Koupi nemovitosti do vlastnictví Výstavbu nemovitosti Rekonstrukci, modernizaci a opravy nemovitosti Koupi druţstevního bytu Vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků k nemovitosti Předplacení nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy
39
Konsolidaci (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěru či půjček pouţitých na investice do nemovitosti Refundace (zpětné proplacení) klientem jiţ zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku Výhody Hypotéky 2 v 1 Moţnost získat finanční prostředky na investici do nemovitosti, které mohou být pouţity na cokoliv, a to za stejně nízkou úrokovou sazbu Neúčelový úvěr aţ 400 000 Kč Současné vyuţití výhod Flexibilní hypotéky Půjčení aţ 100% potřebné částky Odpočet zaplacených úroků od základu daně (maximálně 300 000 Kč ročně) Sleva na úrokové sazbě při sjednání rizikového ţivotního pojištění na pobočkách KB Pouţití hypotéky i na financování vedlejších nákladů, a to aţ do 50% výše úvěru Hypotéka 2 v 1 umožňuje: Získat dodatečné finanční prostředky, které mohou být pouţity na cokoliv Vyřešit otázku bydlení, rekonstruovat čí modernizovat nemovitost Vypořádat spoluvlastnické či dědické nároky k nemovitosti Splatit starší úvěry či půjčky poskytnuté na investice do nemovitosti
3.5 Hypotéka Dopředu Dozadu
Minimální výše úvěru činí 200 000 Kč na 6 měsíců s moţností prodlouţení maximálně na 9 měsíců od podpisu smlouvy a maximální výše je omezena: 85% (max.8 mil Kč) nebo 100% (max. 4 mil. Kč) z ceny zastavených nemovitostí celkovou výši investice (rozpočtové náklady, kupní cena apod.) schopností klienta splácet Hypotéka Dopředu Dozadu je určena všem, kteří chtějí mít schválenou hypotéku ještě předtím, neţ mají vybranou konkrétní nemovitost nebo kteří chtějí získat peníze na refundaci jiţ vynaloţených nákladů na bydlení. 40
Komerční banka schválí úvěr ještě dříve neţ je vybrána konkrétní nemovitost a sjednané podmínky včetně úrokové sazby jsou garantovány po dobu 9 měsíců. Výhody Hypotéky Dopředu Dozadu: Uzavření smlouvy při první návštěvě v KB Pouze kontrola osobních dokladů Smlouva se můţe uzavřít okamţitě Garance aktuální úrokové sazby aţ na dobu 9 měsíců Dostatek času na hledání nemovitosti Následně změnit parametry dohodnutého úvěru (splatnost, termíny, typ nemovitosti, účel úvěru a další) Moţnost refundace peněz investovaných do nemovitosti aţ před 12 měsíci Moţnost kdykoliv změnit výši splátek podle aktuálního výše příjmů bez dodatečných poplatků Moţnost rychlejšího předčasného splacení úvěru v souvislosti se zvýšením splátek bez sankcí Moţnost získání volných zdrojů pro rodinný rozpočet v souvislosti se sníţením splátky Moţnost přerušení splácená na 1 aţ 3 měsíce Moţnost odloţení počátek splácení aţ o 12 měsíců Půjčení aţ 100% potřebné částky Odpočet zaplacených úroků od základu daně (maximálně 300 000 Kč ročně) Pouţití hypotéky i na financování vedlejších nákladů aţ do výše 50% výše úvěru Hypotéka Dopředu Dozadu umožňuje: Získat hypotéku ještě před výběrem konkrétní nemovitosti Získat hotovost na jiţ realizované náklady na bydlení Investovat do nemovitosti Vyřešit problém bydlení, rekonstruovat či modernizovat nemovitost
41
3.6 Překlenovací hypotéční úvěr
Minimální výše úvěru činí 100 000 Kč a maximální výše je omezena: 85% nebo 100% z ceny zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka 85% ceny u kombinace se stavebním spořením objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady, kupní cenou apod.) výší cílové částky stavebního spoření 100% pojistné částky sjednaného kapitálového ţivotního pojištění schopností klienta splácet Překlenovací hypotéční úvěr lze čerpat: jednorázově postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy zahájení čerpání nejpozději 9 měsíců od data podpisu smlouvy o úvěru Úvěr slouţí k investování a jehoţ splacení je zajištěno z kapitálového ţivotního pojištění Komerční pojišťovny, a.s. nebo stavebního spoření uzavřeného u Modré pyramidy stavební spořitelny. V kombinaci s kapitálovým životním pojištěním lze úvěr použít: Koupě nemovitosti do vlastnictví Vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti Výstavba nemovitosti Rekonstrukce, modernizace či oprava nemovitosti Konsolidace (vyrovnání) dříve poskytnutých úvěrů či půjček pouţitých do nemovitosti Koupě druţstevního podílu Refundace – zpětné proplacení klientem jiţ zaplacené investice do nemovitosti ne starší 1 roku Úhrada předplaceného nájemného za účelem uzavření nájemní smlouvy 42
V kombinaci se stavebním spořením u Modré pyramidy stavební spořitelny takto: Koupě nemovitosti do vlastnictví Vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti Výstavba nemovitosti Koupě druţstevního podílu Vţdy se musí jednat o investici do nemovitosti určené k bydlení. Z hypotéčního úvěru lze proplatit i vedlejší náklady související s investicí do nemovitosti. Celková částka těchto nákladů však nesmí překročit 50% objemu hypotéčního úvěru. Výhody překlenovacího hypotéčního úvěru: Moţnost kombinování zdroje stavebního spoření nebo kapitálového ţivotního pojištění s hypotéčním úvěrem Odpočet zaplacených úroků od základu daně (maximálně 300 000 Kč ročně) Státní podpora Částečné nebo úplné předčasné splacení úvěru bez sankčních poplatků při skončení platnosti úrokové sazby (u kombinace s kapitálovým ţivotním pojištěním) Banka zařídí ocenění nemovitosti včetně získání listu vlastnictví z katastru nemovitostí Půjčení 100% hodnoty zastavených nemovitostí Čerpání úvěru jiţ na základě návrhu na vklad zástavního práva Překlenovací hypotéční úvěr umožňuje: Investovat do nemovitosti aţ 100% ceny zastavených nemovitostí ( kombinace s kapitálovým ţivotním pojištěním KP) Investovat do nemovitosti aţ 85% ceny zastavených nemovitostí (kombinace se stavebním spořením) Rekonstruovat či modernizovat nemovitost Vypořádání spoluvlastnické či dědické nároky k nemovitosti Splacení starší úvěry či půjčky poskytnuté na investice do nemovitosti 43
3.7 Předhypotéční úvěr
Úvěr se vţdy poskytuje v kombinaci s následným hypotéčním úvěrem nebo překlenovacím hypotéčním úvěrem. Minimální výše úvěru činí 100 000 Kč na 1 rok popř. 2 roky pokud jde o výstavbu či rekonstrukci svépomocí a maximální výše je omezena: Výší následného hypotéčního úvěru, který bude pouţit na splácení předhypotéčního úvěru Cenou zastavených nemovitostí, kterou stanoví banka Objemem investice do nemovitosti (rozpočtovými náklady, kupní cenou apod.) Schopnosti klienta splácet úroky z předhypotéčního úvěru a následně splácet jistinu a úroky z poskytnutého hypotéčního úvěru Předhypotéční úvěr lze čerpat: Jednorázově Postupně po dobu 2 let od data podpisu smlouvy Zahájení nejpozději 9 měsíců od podpisu smlouvy o úvěru Jedná se o krátkodobý nebo střednědobý úvěr, který slouţí k investování do nemovitosti. Investovat lze do: Koupi nemovitosti v rámci privatizace bytového fondu, pořízení druţstevního bytu Výstavbě nemovitosti v počáteční fázi dodavatelským způsobem nebo výstavbě svépomocí Výstavbě nemovitosti na pozemku ve vlastnictví města nebo obce „rychlé“ výstavbě montovaných rodinných domů rekonstrukci, modernizaci nebo opravě nemovitosti svépomocí (tj. proplácení zálohových faktur) ke koupi nebo vypořádání spoluvlastnických či dědických nároků k nemovitosti v případě, ţe klient nevlastní jinou nemovitost vhodnou k zajištění a prodávající není
44
ochoten převést vlastnické právo k prodávané nemovitosti před úhradou kupní ceny a zároveň není ochoten zapsat zástavní právo k převáděné nemovitosti konsolidací (vyrovnání) předchozích úvěrů či půjček na investice do nemovitosti Výhody předhypotéčního úvěru Moţnost financovat výstavbu či rekonstrukci svépomocí Moţnost financovat zálohové faktury Moţnost koupě nemovitosti i v případě, ţe prodávající není ochoten převést vlastnické právo před převodem peněz a klient nevlastní jinou nemovitost vhodnou k zajištění hypotéčního úvěru Ocenění nemovitosti k zajištění zařídí banka včetně získání listu vlastnictví z katastru nemovitostí Moţnost půjčení aţ 100% hodnoty zastavených nemovitostí Předhypotéční úvěr umožňuje: Investovat do nemovitosti Vyřešit problém bydlení, rekonstruovat či modernizovat nemovitost Vypotit spoluvlastnické a dědické nároky k nemovitosti Splatit starší úvěry či půjčky poskytnuté na investice do nemovitosti
45
4 Srovnání obchodních podmínek hypotéčních úvěrů u vybraných bank 4.1 Hypotéční úvěry ČSOB a.s.
V široké produktové nabídce ČSOB, a.s. nalezneme tyto hypotéční úvěry: ČSOB hypotéka Hypotéka s garantovanou výší splátek Hypotéka 2 v 1 Hypotéka bez dokládání příjmů Hypotéka na druţstevní bydlení ČSOB Americká hypotéka ČSOB předhypotéční úvěr
4.1.1 ČSOB hypotéka
Minimální výše hypotéky je od 200.000 Kč na dobu od 5 do 40 let. Maximální výše úvěru není omezena. Hypotéku lze použít na: koupi nemovitosti do osobního vlastnictví (i spoluvlastnického podílu), výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, modernizace a opravy nemovitosti, refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení, kombinaci výše uvedených účelů, včetně vypořádání majetkových poměrů Investovat lze do: rodinného domu, bytu v osobním vlastnictví, 46
stavebního pozemku, chaty nebo chalupy, nebytové jednotky, bytového domu, polyfunkční nebo administrativní budovy, nemovitého příslušenství (například bazén, krb, oplocení, projekt, vestavěné i volně stojící kuchyňské spotřebiče).
4.1.2 Hypotéka s garantovanou výší splátky
Zajišťuje stejnou splátku po celou dobu trvání hypotéky. Netýká se zdraţování sluţeb a výrobků. Na tuto hypotéku lze půjčit od 200 000 Kč na dobu od 5 do 30 let. Maximální výše úvěru není omezena. Hypotéku lze použít na: koupi nemovitosti do osobního vlastnictví (i spoluvlastnického podílu), výstavbu nemovitosti, rekonstrukci, refinancování dříve poskytnutých úvěrů na bydlení, kombinaci výše uvedených účelů, včetně vypořádání majetkových poměrů Investovat lze do: rodinného domu, bytu v osobním vlastnictví, stavebního pozemku, chaty nebo chalupy, nebytové jednotky, bytového domu, polyfunkční nebo administrativní budovy, nemovitého příslušenství (například bazén, krb, oplocení, projekt, vestavěné i volně stojící kuchyňské spotřebiče).
47
4.1.3 Hypotéka 2 v 1
Hypotéka je kombinací standardní účelové ČSOB hypotéky a neúčelové části úvěru, kterou lze vyuţít na cokoliv (na vybavení domácnosti či nákup automobilu či dovolenou). Dodatečné výhody oproti ČSOB hypotéce: aţ 20 % z výše celé hypotéky se můţe vyuţít na cokoliv za stejnou úrokovou sazbou hypotéky, moţnost splatit neúčelovou část úvěru kdykoliv bez sankce, pouze jedny poplatky za vedení úvěrových účtů, neúčelová část hypotéky je vloţena přímo na účet klienta, z neúčelové části je moţné zaplatit i poplatek za zpracování úvěru.
4.1.4 Hypotéka bez dokládání příjmů
Je hypotéka u které klient nemusí dokládat příjmy. Tato hypotéka je vhodná zejména pro podnikatele, jejichţ výše příjmů uvedená v daňovém přiznání není dostačující pro získání hypotéky za standardních podmínek. Na tuto hypotéku lze půjčit od 200 000 Kč a výše na dobu od 5 do 40 let. Maximální výše úvěru není omezena. Hypotéku lze pouţít stejně jako hypotéka ČSOB. Investovat lze stejně jako u hypotéky ČSOB.
4.1.5 Hypotéka na družstevní bydlení
Tento úvěr je určený speciálně na koupi, modernizaci či rekonstrukci bytů v druţstevním vlastnictví. Na tuto hypotéku lze půjčit od 200 000 Kč a výše na dobu od 5 do 40 let. Maximální výše úvěru není omezena.
48
Výhody oproti ČSOB hypotéce: moţnost financovat investice do bytu v druţstevním vlastnictví, moţnost mimořádné splátky a předčasného splácení úvěru kdykoliv bez smluvní pokuty. Hypotéku lze použít pro následující účely: koupě druţstevního podílu, rekonstrukce či modernizace druţstevního bytu, předplacení nájmu k bytu, při jehoţ výstavbě bylo vyuţito programu státní podpory nové bytové výstavby, kombinaci výše uvedených účelů.
4.1.6 ČSOB Americká hypotéka
Je neúčelový úvěr. Získané prostředky lze pouţít na cokoliv, například na bydlení, investice do nemovitosti v zahraničí, nákup auta, refinancování dříve poskytnutích úvěru či na začátek podnikání. Na tuto hypotéku lze půjčit od 200 000 Kč do 5 000 000 Kč. (aţ do výše 70 % zástavní hodnoty nemovitosti), splácet ji lze od 3 do 20 let. Získané prostředky lze vyuţít na cokoliv, úvěr je zajištěn nemovitostí. Výhody oproti ČSOB hypotéce: nemusí se dokládat jak získané peníze vyuţijete, moţnost mimořádné splátky a předčasného splácení úvěru kdykoliv bez smluvní pokuty, výhodnější úrokové sazby neţ u spotřebitelských úvěru.
4.1.7 ČSOB předhypotéční úvěr
Úvěr lze vyuţít na nákup nemovitosti, kterou zpočátku nelze financovat ČSOB hypotékou, protoţe není moţné jí dát do zástavy. Můţe se jednat například o privatizaci bytového fondu, koupi druţstevního bytu, nebo koupi domů nebo bytů v rámci developerských projektů. Na 49
tuto hypotéku lze půjčit 200 000 Kč. Splatnost úvěru je maximálně 1 rok, po roce je úvěr přefinancován standardní ČSOB hypotékou. Hypotéku lze použít pro následující účely: privatizace obecních bytů, koupě stavební parcely od obce, koupě nemovitosti v případě prodeje firemních nemovitostí (bytových jednotek, rodinných domů) do osobního vlastnictví občanů, koupě bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů, koupě druţstevních bytů bez nutnosti zastavit nemovitost v osobním vlastnictví, výstavby moderního bydlení (montované domky, dřevostavby a panelové systémy), koupě nemovitostí v draţbě nebo konkurzu, dočasné rozšíření vlastních zdrojů při výstavbě nemovitosti.
4.2 Hypotéční úvěry Raiffeisenbank, a.s.
V produktové nabídce Raiffeisenbank, a.s. nalezneme tyto úvěry: Klasik Klasik Plus Hypotéka naruby Profit Minimax Univerzál EQUI
4.2.1 Klasik
Pouţití aţ 20% z výše úvěru na cokoli na dobu 5 aţ 30 let. Pouţití a investování je stejné jako u předchozích typů hypotéčních úvěrů.
50
4.2.2 Klasik Plus
Jedná se o poskytnutí nezajištěného úvěru aţ do 4 mil. Kč – dle účelu na dobu 5 aţ 30 let Úvěr je tvořen dvěma na sobě závislými úvěry – nezajištěný úvěr aţ na dobu 24 měsíců, který je po zřízení zástavního práva k nemovitosti následně splacen hypotéčním úvěrem. Výhoda je v uzavření jedné úvěrové smlouvy. Hypotéku lze použít na: Koupi nemovitosti v rámci developerského projektu Výstavba montovaného rodinného domu Koupi bytu od obce či města Koupi nemovitosti v draţbě Pořízení druţstevního bytu do osobního vlastnictví Zahájení výstavby v situaci, kdy hodnota nemovitosti neumoţňuje čerpání úvěru Investovat lze do: Bytu v osobním vlastnictví Ateliéru Rodinného domu Bytového či obytného domu a max.. 3 bytovými jednotkami Vedlejší stavby a pozemku, pokud tvoří s nemovitostí funkční celek (garáţ)
4.2.3 Hypotéka naruby
Pouţití hypotéky aţ 20% z výše úvěru na cokoli na dobu 5 aţ 30 let na koupi nemovitosti. Výhodou je pořízení nemovitosti k bydlení či individuální rekreaci v případě, ţe jsme si konkrétní nemovitost dosud nevybrali. 51
Investovat lze do: Bytu v osobním vlastnictví Ateliéru Rodinného domu Rekreačního objektu určeného k individuální rekreaci Stavebního pozemku
4.2.4 Profit
Pouţití hypotéky aţ do 70% zástavní hodnoty nemovitosti a aţ 20% z výše úvěru na cokoli na dobu 5 aţ 30 let. Výhodou je pořízení komerční nemovitosti pokud finanční prostředky zcela nestačí k zakoupení celé nemovitosti. Na splácení hypotéky můţou být pouţity i budoucí příjmy z nájemného. Hypotéku lze použít na: Koupi nemovitosti Rekonstrukce nemovitosti Refinancování půjček či úvěrů Vypořádání majetkových poměrů Kombinace výše uvedených účelů Investovat lze do: Nebytového domu s bytovými jednotkami Nebytové jednotky Administrativní budovy Polyfunkčního objektu
52
4.2.5 Minimax
Splatnost úvěru na dobu 5 aţ 20 let. Hypotéku lze pouţít na splacení spotřebitelských úvěrů, půjček od fyzických osob kontokorentních úvěrů a hypoték.
4.2.6 Univerzál
Minimální výše hypotéky od 150 000 Kč na dobu aţ 20 let. Hypotéku lze pouţít k financování libovolného záměru.
4.2.7 EQUI
Hypotéka bez dokládání příjmů na dobu 5 aţ 20 let. Výhodou je nabídka účelové i neúčelové varianty a doloţení jen odhadu nemovitosti k ţádosti o hypotéku. Hypotéku lze použít na: Koupi nemovitosti v ČR i v zahraničí Financování druţstevních bytů Výstavbu nemovitosti Refinancování půjček a úvěrů Investovat lze do: Bytové jednotky Ateliéru Rodinného domu Cokoliv – u neúčelové formy
53
5 Srovnání nabídky hypotéčních úvěrů Pro komparaci byly pouţity tyto hypotéční úvěry: Komerční banka, a.s.
úvěr Klasik
úvěr Plus
úvěr Garant (americká hypotéka)
ČSOB Hypotéka
ČSOB americká hypotéka
ČSOB, a.s.
Raiffeisenbank, a.s.
Klasik
Profit
americká hypotéka Univerzál
5.1 Analýza porovnávaných produktů u vybraných bank
Pokud provádíme nabídku produktů hypotéčních úvěrů u bankovních ústavů zjistíme, ţe se od sebe výrazně neliší. Odchylky jsou v úrokových sazbách a v poplatcích a za schválení úvěru. Komerční banka, a.s. Pro analýzu byly vybrány 3 typy úvěrů. A to Hypoteční úvěr Klasik, Plus a úvěr Garant (Americká hypotéka). Podmínkou získání úvěru je existence běţného účtu u KB. 1) klasický hypoteční úvěr - součástí nutných podkladů pro poskytnutí úvěru je stanovení ceny obvyklé nemovitosti, v ocenění zpracované externím odhadcem. Zpracování odhadu zajistí banka; rychlost vyřízení je do 3 týdnů
54
2) expresní hypoteční úvěr - po předloţení všech poţadovaných dokladů (s výjimkou ocenění) je úvěrová smlouva mezi bankou a ţadatelem uzavřena do 7 pracovních dnů od data podání ţádosti s kompletními doklady; stanovení ceny obvyklé nemovitosti zpracovává interní oceňovatel banky; poplatek se pohybuje mezi 2.000 - 10.000 Kč Hypoteční úvěr Klasik je střednědobý a dlouhodobý účelový úvěr, zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Maximální výše úvěru je limitovaná 70% bankou stanovené ceny zastavených nemovitostí, výší investice nemovitosti a bonitou klienta. V případě, ţe je úvěr zajištěn pouze stavebním pozemkem, je max. doba splatnosti 10 let. KB nabízí moţnost rozšířit počet ţadatelů o hypoteční úvěr aţ na 4 fyzické osoby (max. 2 domácnosti). Uvedená úroková sazba uvedená v tabulce č. 4 je fixována na 1 rok. Při fixaci 5 let je minimální úroková sazba 3.99% ke dni 4.5.2009.
Komerční banka Hypotéční úvěr Klasik 70% hodnoty nemovitosti 200 000 - a víc Kč 5,19 - a víc% p.a. 5-30 let
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení
Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 9 000 Kč, max 28 000 Kč
Měsíční vedení
150 Kč (se státní podporou) 100 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 4: Hypotéční úvěr Klasik Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
U Hypotečního úvěru Plus se jedná o střednědobý a dlouhodobý účelový úvěr, zajištěný zástavním právem k nemovitosti. Maximální výše úvěru je limitovaná 100% bankou stanovené ceny zastavených nemovitostí, výší investice nemovitosti a bonitou klienta. V případě, ţe je úvěr zajištěn pouze stavebním pozemkem, je max. doba splatnosti 10 let. KB nabízí moţnost rozšířit počet ţadatelů o hypoteční úvěr aţ na 4 fyzické osoby (max. 2
55
domácnosti). Hypoteční úvěr Plus je moţno kdykoliv předčasně splatit bez sankcí. Minimální úroková sazba uvedená v tabulce č. 5 je fixována na 5 let od 4,55% ke dni 4.5.2009.
Komerční banka Hypotéční úvěr Plus 100% hodnoty nemovitosti 200 000 - a víc Kč 6,19 - a víc% p.a. 5-30 let
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 9 000 Kč, max 25 000 Kč
Schválení Měsíční vedení
150 Kč (se státní podporou) 100 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 5: Hypotéční úvěr Plus Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
Dalším produktem KB je úvěr Garant. Jde o hotovostní úvěr, který umoţní financovat naše potřeby. Lze jej pouţít na cokoliv, např. na nákup automobilu, dovolenou, studijní pobyt či financování léčebných výloh. Podmínkou je pouze zajištění úvěru nemovitostí. Maximální doba splatnosti je 10 let a splácení probíhá výhradně z běţného účtu u KB. Uvedená úroková sazba v tabulce č. 6 odpovídá fixaci na 5 let. Komerční banka Úvěr Garant - Americká hypotéka 70% hodnoty nemovitosti 200 000 - 1 000 000 Kč 8,47% p.a. 10 let
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost Poplatky Schválení Měsíční vedení
6 000 Kč 150 Kč (se státní podporou)
Tabulka č. 6: Úvěr Garant – americká hypotéka Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
56
ČSOB, a.s ČSOB nabízí svým klientům mimo jiné i účelový úvěr ČSOB Hypotéka a neúčelový ČSOB Americká hypotéka. ČSOB Hypotéka musí být zajištěna zástavním právem k nemovitosti ve prospěch banky. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České Republiky a musí být pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům. Čerpání úvěru můţe být jednorázové (např. koupě), ale i postupné (např. výstavba). Uvedená úroková sazba v tabulce č. 7 je s dobou fixace na 1 rok. Minimální úroková sazba 3.25% je fixována na 5 let. Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení Měsíční vedení
ČSOB ČSOB Hypotéka 70% hodnoty nemovitosti 200 000 - a víc Kč 5,49 - a víc% p.a. 5-30 let Poplatky 0,45% z vybírané částky, min. 8 000 Kč, max 20 000 Kč 220 Kč (se státní podporou) 150 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 7: ČSOB Hypotéka Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
Druhým typem analyzovaného úvěru je tzv. Americká hypotéka, banka tedy nesleduje účel úvěru. Úvěr musí být zajištěn zástavním právem jiţ zkolaudované nemovitosti určené k bydlení ve prospěch banky. Zastavená nemovitost se musí nacházet na území České republiky a musí být ve vlastnictví ţadatele. A stejně jako v předchozím případě musí být pojištěna proti ţivelným a jiným rizikům. Čerpání Americké hypotéky je pouze jednorázové, zpravidla převodem peněţních prostředků přímo na účet klienta nebo na účet, který klient určí. Splácení ČSOB Americké hypotéky anuitní – po dobu platnosti úrokové sazby platíme stále stejnou částku jiţ zahrnující jistinu i úroky. 57
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení Měsíční vedení
ČSOB ČSOB Americká hypotéka 70% hodnoty nemovitosti 200 000 - a víc Kč 8,44 - a víc% p.a. 3-20 let Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 8 000 Kč, max 20 000 Kč 220 Kč (se státní podporou) 150 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 8: ČSOB Americká hypotéka Zdroj: Vlastní zpracování
Platnost údajů ke dni 4.5.2009
Raiffeisenbank, a.s. Raiffeisenbank nabízí několik typů hypoték. Jsou to Hypotéky KLASIK, Profit, Stabilita a účelovou Americká hypotéka Univerzál. Základní podmínky jsou shodné jako u ostatních typů hypotéčních úvěrů. Min. úroková sazba 4,19% p.a. při pětileté fixaci. Úroková sazba uvedená v tabulce č. 9 je fixována na 1 rok.
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení Měsíční vedení
Raiffeisenbank Hypotéka Klasik 100% hodnoty nemovitosti 250 000 - 30 000 000 Kč 5,54% p.a. 5-30 let Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 5 000 Kč, max 29 000 Kč 150 Kč (se státní podporou) 100 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 9: Hypotéka KLASIK Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
58
Hypotéka Profit je určena na pořízení více bytových jednotek fyzickou osobou. Po splacení hypotéky získá její majitel trvalé příjmy z pronájmu. Hypotéku lze tedy v jistém smyslu chápat jako "investici". Objem úvěru nesmí překročit 70 % obvyklé trţní ceny nemovitosti v zástavě. K zaplacení poplatku dojde aţ po podepsání smlouvy. Úroková sazba uvedená v tabulce č. 10 je fixována na 1 rok. Min. úroková sazba při fixaci na 5 let je 4,39% p.a. Fixace úrokové sazby je moţná aţ na 15 let.
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení Měsíční vedení
Raiffeisenbank Hypotéka Profit 70% hodnoty nemovitosti 250 000 - 30 000 000 Kč 7,24% - a víc% p.a. 5-30 let Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 5 000 Kč, max 29 000 Kč 100 Kč (se státní podporou) 150 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 10: Hypotéka Profit Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
Hypotéka Stabilita je zaloţena na kombinaci hypotečního úvěru a ţivotního pojištění (doţití), anebo kapitálového ţivotního pojištění. Klient si můţe zvolit mezi dvěma základními typy pojištění, která kryjí následující rizika: Ţivotní pojištění pro případ pracovní neschopnosti, plné invalidity a úmrtí Ţivotní pojištění pro případ pracovní neschopnosti, plné invalidity, a úmrtí včetně pojištění při ztrátě zaměstnání Klient platí pojistné své pojišťovně a bance splácí pouze úroky z poskytnutého úvěru. Jistinu hradí buď ve stanovených intervalech, anebo na konci doby splatnosti úvěru, a to z výnosu pojištění. Výhodu navíc představuje zajištění rodiny v případě tragické události, kdy úvěr v plné výši pojišťovna uhradí z pojistky. Moţnost fixace úrokové sazby aţ na 15 let. Úroková sazba uvedená v tabulce je fixována na 1 rok. Min. úrok při fixaci na 5 let je 4,19% p.a. ke dni 4.5.2009. 59
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Schválení Měsíční vedení
Raiffeisenbank Hypotéka Stabilita 80% hodnoty nemovitosti 250 000 – 10 000 000 Kč 5,09% - a víc% p.a. 10 – 20 let Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 2000 Kč, max 30 000 Kč 150 Kč (se státní podporou) 100 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 11: Hypotéka Stabilita Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
Americká hypotéka Univerzál je účelový úvěr zajištěný nemovitostí, který je moţno pouţít k úhradě členského podílu v bytovém druţstvu nebo k zaplacení odstupného dosavadnímu uţivateli druţstevního bytu (čili "koupi" druţstevního bytu), dále pak k vypořádání závazků spojených se získáním nemovitosti darem nebo děděním a v neposlední řadě na refinancování vlastních prostředků investovaných v uplynulém roce do bytu či domku. Min. úroková sazba uvedená v tabulce č 12 je fixována na 1 rok. Min. úroková sazba s fixací na 5 let je 5,39% p.a. ke dni 4.5.2009. Všeobecně nejvyuţívanějším produktem je úvěr klasik, jeho podíl na poskytnutých hypotéčních úvěrech je 70%. Jedná se však o produkt, kdy banky z něj generují nejmenší zisk. Ostatní typy úvěrů se do červených čísel dostávají aţ po druhém roce splácení hypotéky, zatímco u klasiku je tomu aţ po třetím roce. Další neméně významné rozdíly jsou procentního podílu, který je poskytován podílem ze zástavní hodnoty.
60
u
Banka Název úvěru Hypotéka na Výše úvěru Úrok Splatnost
Raiffeisenbank Americká hypotéka Univerzál 70% hodnoty nemovitosti 150 000 Kč - a víc Kč 8,39% - a víc% p.a. 1-20 let
Schválení
Poplatky 0,8% z vybírané částky, min. 5 000 Kč, max 29 000 Kč
Měsíční vedení
Neposkytuje se se státní podporou 100 Kč (bez státní podpory)
Tabulka č. 12: Americká hypotéka Univerzál účelová Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 4.5.2009
V další tabulce č. 13 se seznámíme se sankcemi některých bank, v souvislosti s předčasným splacením.
Banka
KB
jen v době kdy končí platnost úrokové sazby – zdarma 5% z výše mimořádné splátky za
ČSOB
každý rok před koncem platnosti úrokové sazby
Raiffeisenbank 10% z předčasně splacené jistiny
Tabulka 13: Sankce za předčasné splacení Zdroj: Vlastní zpracování Platnost údajů ke dni 1.1.2009
61
Sankcím se klient můţe vyhnout, kdyţ mimořádné splátky naplánuje na období kdy se mění fixace úrokové sazby, ušetří tím nemalé peníze a samozřejmě to musí také obsahovat smlouva o hypotéčním úvěru příslušné banky. Příklad: Výše splátky úvěru a úroků v závislosti na délce splatnosti Požadavky klienta a obchodní podmínky banky: výše hypotéčního úvěru 1,5 mil Kč, úroková sazba 6 % p.a., doba splatnosti 5 − 40 let (v násobcích pěti let), splácení konstantní splátkou. Jedná se o simulaci výše anuitních splátek a splátek úroků za předpokladu, ţe úroková sazba je shodná pro všechny doby splatnosti a je konstantní po celou dobu splácení. Klient předpokládal, ţe nedojde k předčasnému splacení části nebo celého hypotečního úvěru. Doba splatnosti v letech
Měsíční anuita v Kč
5 10 15 20 25 30 35 40
Zaplacené úroky v Kč
28 999 16 653 12 658 10 746 9 665 8 993 8 553 8 253
239 952 498 369 778 413 1 079 152 1 399 356 1 737 573 2 092 195 2 461 538
Tabulka č. 14: Vztah mezi dobou splatnosti, velikostí měsíční splátky a zaplacenými úroky Zdroj: Vlastní zpracování
Výsledky výpočtů pro jednotlivé doby splatnosti jsou uvedeny v tabulce č. 14. Vidíme, ţe v prvním případě (splatnost 5 let) je měsíční splátka téměř 30 000 Kč a na úrocích klient zaplatí pouze 240 000 Kč. Prodlouţením doby splatnosti o 5 let dojde k razantnímu sníţení splátky přibliţně na polovinu a úroky se zdvojnásobí. Při dalším prodlouţení doby splatnosti dochází ke stále menšímu poklesu měsíční splátky, zatímco tempo růstu zaplacených úroků se zvyšuje. Proto za optimální lze povaţovat dobu splatnosti v rozmezí 15 − 20 let (případně ještě 25 let), kdy měsíční splátka klesne o víc neţ 1 000 Kč, zatímco úroky vzrostou o 300 000 Kč. Poté jiţ dochází ke sníţení splátky v řádu stokorun a vysokému nárůstu úroků. 62
5.2. Porovnání parametrů a obchodních podmínek klasických hypotéčních úvěrů u vybraných bank
V hypotéčních úvěrech je nabídka bank velice široká. V podmínkách poskytnutí hypotéčních úvěrů se nabídka bank nikterak neliší, vţdy je nutné, aby klientovi bylo více neţ 18 let. Minimální splatnost úvěru je u všech posuzovaných bank stejná a maximální splatnost se liší dle zvoleného typu úvěru. KB
ČSOB
RFB
Hypotéka do 100% ZHN Plus
ČSOB Hypotéka
Hypotéka Klasik
Žadatel
věk nad 18 let trvalé bydliště a kontaktní adresa na území ČR
Účely využití
koupě,výstavba,rekonstrukce vypořádání SJM,dědictví, koupě družstevního podílu refinancování,modernizace, zpětné proplacení faktur, zpětné doložení účelu
Minimální splatnost YTD Maximální splatnost
věk nad 18 let fyzická osoba - občan koupě,výstavba, rekonstrukce,refinancování vypořádání spoluvlastnických podílů, předplacení nájemného, koupě družstevního podílu, konsolidace dříve poskytnutých půjček
věk nad 21 let fyzická osoba - občan
koupě,výstavba, rekonstrukce,refinancování vypořádání majetkových poměrů, koupě družstevního podílu
5
5
5
30
30
30
Nabízené fixace
1,3,5,10,15,20,25,30
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15
1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15
Minimální výše HÚ Maximální výše úvěru (% z odhadní ceny nemovitosti)
200 000 Kč
200 000 Kč
250 000 Kč
100%
100% ZHN (max. 30 mil.Kč)
Typ úrokové sazby
dle bonity klienta
dle vypočteného scoringu klienta
dle bonity klienta
Čerpání hypotéky
Jednorázové do 6M nebo postupné do 24M
Jednorázové do 6M nebo postupné do 24M
Jednorázové nebo postupné. U postupného čerpání jsou prostředky převedeny na BÚ
Dlouhodobé čerpání
Nedochází k žádnému dalšímu navýšení úrokové sazby
je navýšena úroková sazba
Splácení hypotéky Životní pojištění
Další informace
100%
anuitní
anuitní
není vyžadováno
není vyžadováno
a)nutné vedení BÚ b)při uzavření životního pojištění je úroková sazba snížena o 30%
a)lze použít i na investice koupě administrativních a polyfunkčních budov b)možnost kombinování s neúčelovou částí hypoték
anuitní je vyžadováno a)možnost zpětného proplacení faktur až do 100% výše úvěru b)z hypotéky je možné uhradit i provizi pro realitní kancelář, c) 20% z výše úvěru lze použít neúčelově
Tabulka č. 15 Srovnání parametrů a obchodních podmínek vybraných bank Zdroj: Intranetové stránky KB – vlastní tvorba, platnost ke dni 15.4.2009
63
U Komerční banky je splatnost 30 let, u ČSOB také 30 let, jen u hypotéčního úvěru 70% a hypotéky bez dokládání příjmů je splatnost 40 let. U Raiffeisenbank je splatnost 40 let. Ani v minimální výši úvěru se banky neliší, pouze u Raiffeisenbank je minimální výše úvěru 250 000 Kč. Splácení hypotéky je anuitní tzn., ţe dochází k postupnému úmoru a současně k poklesu úroku z nesplacené jistiny, celková splátka je ve stejné výši. Co se týče pouţití hypotéky, ČSOB nabízí investovat do polyfunkčních budov a moţnost kombinace s neúčelovou částí hypotéky. Komerční banka nabízí niţší úrokové sazby, ale dostane je pouze klient, který má příjmy vyšší neţ 100 000 Kč nebo depozita minimálně v hodnotě 3 mil. Kč. U Flexibilní hypotéky je moţnost sníţení výše splátek v průběhu splácení aţ o 50% nebo zvýšení o 100%, a dále odloţení splátek na 3 měsíce. Výhodný úvěr u Komerční banky je hypotéka Dopředu Dozadu, která nabízí úvěr na bydlení podepsaný před výběrem nemovitosti s garancí na 9 měsíců. Druhou moţností je zpětná refundace nákladů během posledních 12ti měsíců. Poplatek za garanci úrokové sazby je 11 000 Kč. ČSOB nabízí výhodné pojištění pro případ pracovní neschopnosti nebo ztráty zaměstnání a stejnou výši splátky po celou dobu trvání úvěru díky garanci úrokové sazby aţ do konce splatnosti hypotéčního úvěru. Dle provedené analýzy má nejzajímavější nabídku Raiffeseinbank, která nabízí moţnost zpětného proplacení faktur aţ do výše 100% výše úvěru v případě koupi nemovitosti. I kdyţ jsou sazby u Raiffeisenbank vyšší v průměru o 0,5%, tak si jako jediná z analyzovaných bank neúčtuje poplatek za zpracování hypotéky a má moţnost „turbo“ splátek tzn. 25% jistiny po kaţdých 12ti měsících zdarma a v případě zajištění ţivotní pojistkou na plnou výši úvěru je sleva 0,1% z úrokové sazby. Také nabízí moţnost odkladu splátek aţ na dobu 6 měsíců, ale pouze za podmínky, ţe hypotéka byla řádně splácena 18 měsíců. Z níţe uvedené tabulky srovnání poplatků vyplývá, ţe klient ţádající o hypotéční úvěr musí s danými poplatky počítat. Z tabulky je zřejmé, ţe celkové poplatky za vyřízení úvěry jsou odlišné a pohybují se od 500 Kč u Raiffeisenbank aţ 5 000 Kč u KB. Veškeré ostatní poplatky za správu hypotéčního úvěru jsou přibliţně u všech analyzovaných bank stejné.
64
Pozn.
KB
ČSOB 0,8% (lze rozpustit do sazby)
Zpracování HÚ
% z HÚ
2 900 Kč
Minimálně Maximálně
Kč Kč
2 900 Kč 2 900 Kč
Čerpání
Kč
1 500 Kč – na návrh na vklad
Správa a vedení HÚ bez SPF (měsíčně) Správa a vedení HÚ Změna smluvních podmínek na žádost klienta Rezervace prostředků pro HÚ
Kč
150 Kč
Kč
220 Kč
Kč
%
Sankce za předčasné splacení
%
Poplatek za zaslání upomínky
Kč
Sankční úrok (úrok z prodlení splátky Zasílání výpisu z úvěrového účtu Vystavení potvrzení o výši úroků z úvěru pro daňové účely
%
8 000 Kč 25 000 Kč 500 Kč – za čtvrté a kaţdé další 1 000 Kč – na návrh na vklad 150 Kč 150 Kč
RFB zdarma 0 Kč 0 Kč 500 Kč – za páté a kaţdé další 150 Kč 150 Kč
2 000 Kč
Min. 2 000 Kč, max. 10 000 Kč (provedená smluvním poplatkem ke smlouvě)
3 000 – 5 000 Kč
zdarma
0,5%z nevyčerpané částky úvěru (pouze u úvěru s dobou čerpání přesahující 6 měsíců)
1,5% p.a. z částky, která nebyla po zahájení čerpání dočerpána v původně dohodnutém termínu
V sazebníku banky se nevyskytuje
400 Kč V sazebníku banky se nevyskytuje
1% ze sjednané splátky (pokud je sjednáno), 5% z výše mimořádné splátky za kaţdý rok platnosti úrokové sazby (pokud není sjednáno) 1. výzva – 300 Kč 2. výzva a kaţdá další – 500 Kč Aţ 15 % p.a. Elektronicky zdarma poštou – 15 kč
Pokud nejsou sjednány „turbo splátky“ tak 10% p.a. z mimořádné splátky 1. výzva – 200 Kč 2.výzva – 300 Kč 3. výzva – 500 Kč V sazebníku banky se nevyskytuje
Kč
zdarma
Zdarma 1x ročně
Kč
zdarma
100 Kč (vč.19% DPH)
Zdarma
Mimořádné vystavení potvrzení o výši úroků
Kč
200 Kč + 19% DPH
zdarma
250 Kč
Odhad tržní ceny nemovitosti
Kč
Byt – 3 500 Kč Rod. dům – 4 500 Kč
Byt – 3 500 Kč Rod. dům – 4 600 Kč
Převzetí dluhu novému klientu
%
V sazebníku banky se nevyskytuje
0,4% výše úvěru, min. 0,4% z původní výše 3 000 Kč, max. 10 000Kč úvěru, min. 5 000 Kč
Sankce za předčasné splacení úvěru
Kč
Zdarma – v době kdy končí úroková sazba
5% z mimořádné splátky
Poplatek při schválení úvěru
Kč
Záleţí na dohodě s odhadcem
10% z předčasně splacené jistiny
0,80% z vybírané částky
Maximální poplatek Kč 2 900 Kč spojený s koupí bytu Tabulka č. 16 Srovnání poplatků hypotéčních úvěrů u vybraných bank Zdroj: www. kb.cz – vlastní zpracování Platnost k 1.1.2009
65
8 000 Kč
0 Kč
5.3 Návrh optimální varianty financování bytového záměru klienta
Příklad: V tomto příkladě je vypočítán úvěr pro klienta ve výši 800 000 Kč se splatností 20 let při fixaci úrokové sazby na 3 roky. Jeho hrubý příjem je 20 000 Kč, ostatní výdaje 3 000 Kč. Žije sám a je svobodný. Úvěr chce využít na koupi bytu v hodnotě 1 500 000 Kč.
Předpokládaná cena nemovitosti Požadovaná výše hypotéky
KB
ČSOB
RFB
Hypotéční úvěr Klasik
ČSOB Hypotéka
Klasik
1 500 000 Kč
1 500 000 Kč
1 500 000 Kč
800 000 Kč
800 000 Kč
800 000 Kč
Fixace úrokové sazby
3 roky
3 roky
3 roky
Délka splácení hypotéky
20 let
20 let
20 let
Hrubý měsíční příjem
20 000 Kč
20 000 Kč
20 000 Kč
Ostatní výdaje
3 000 Kč
3 000 Kč
3 000 Kč
1
1
1
0
0
0
Dospělých osob v rodině Děti Úroková sazba
4,99 % p.a.
5,49 % p.a.
5,94 % p.a.
Výše měsíční anuity
5 275 Kč
5 499 Kč
5 854 Kč
Za správu hypotéky
200 Kč
150 Kč
150 Kč
Celková měsíční splátka
Celkové náklady HÚ
5 475 Kč
5 649 Kč
1 314 000 Kč
1 355 760 Kč
Tabulka č. 17 Srovnání parametrů financování klientského záměru Zdroj: Internetové stránky KB, ČSOB a Raiffeisenbank – vlastní zpracování Platnost ke dni 1.1.2009
66
5 854 Kč
1 404 960 Kč
Na základě výše uvedených srovnání jednotlivých bank je patrné, ţe parametry poskytnutí hypotečního úvěru jsou u všech vybraných bank shodné. Výpočty jednotlivých nabídek jsou vypočteny dle moţností jednotlivých bank. Z tohoto srovnání vychází pro klienta nejlépe nabídka Komerční banky, která mu nabízí nejniţší úrok a tudíţ i nejniţší měsíční splátku úvěru. Avšak některé banky poţadují další sluţby s poskytnutím hypotéčního úvěru. Dále musí klient počítat s poplatkem při schválení úvěru a s poplatkem pro odhadce na nemovitost.
67
VÝSLEDKY, ZÁVĚRY A DOPORUČENÍ PRO ZDOKONALENÍ PRODUKTOVÉ NABÍDKY V KB Kritérií pro výběr nejvhodnějšího hypotéčního úvěru je hodně. Největší roli samozřejmě hraje cena úvěru a rychlost jeho poskytnutí. Pokud klient nedůvěřuje budoucí nízké inflaci, můţe rozhodnout i délka lhůty, na kterou lze zafixovat úroky. Úročení úvěru se totiţ jinak mění pole aktuálních úrokových sazeb. Další rozdíly lze najít především v poplatkové politice, nadstandardních nabídkách pojištění, slevách, případně v kvalitě a rozsahu poradenských sluţeb a distribuci. Poplatek za uzavření smlouvy je sice citelným výdajem, účtují si jej ale všechny hypotéční ústavy, rozdíly jsou v tom, zda před, nebo aţ po uzavření smlouvy. V průměru se odměna bance pohybuje okolo jednoho procenta z poţadované cílové částky. Klient se dnes můţe obrátit na banky poskytující hypotéky, které se mu většinou snaţí vyjít vstříc. Jedním z cílů této diplomové práce je zmapovat druhy hypotečních úvěrů poskytovaných bankami na českém hypotečním trhu. Zároveň analyzovat jejich úrokové sazby a poplatky souvisejícími s poskytnutím a vedením hypotéky. Z porovnání je zřejmé, ţe se banky svou nabídkou příliš neliší. Všechny poskytují základní typ hypotečního úvěru, který je úrokově zvýhodněn. Právě v tomto produktu je jeden z největších rozdílů a to sice v % z hodnoty nemovitosti, na které jsou banky ochotny půjčit ţadateli ještě standardní hypoteční úvěr. Všechny banky poskytují stoprocentní typ hypotečního úvěru, který je nejvíce rizikový, a to právě z hlediska zajištění úvěru nemovitostí. Vývoj v první polovině roku 2008 ukázal na to, do jaké míry hypotéční trh v předchozím období táhla nadstandardní vlna poptávky. S podzimem do České republiky přišly i první dopady světové finanční krize. Ochromený finanční trh s dopadem na klíčová odvětví průmyslu a první zprávy o propouštění zaměstnanců se projevily na niţším zájmu o hypotéky. I přes 20% pokles trhu byl rok 2008 z pohledu objemu poskytnutých hypoték druhým nejlepším. Při srovnání s tím, čím si za poměrně krátkou dobu prošly banky v zemích, které byly donedávna
označovány za ekonomické tygry, tak můţeme být spokojeni. Je
pravděpodobné, ţe v roce 2009 důsledky hospodářské recese dopadnou na trh hypotéčních úvěrů větší vahou. Souvisí to zejména s očekávaným prohlubováním poklesu hrubého domácího produktu a s rostoucí nezaměstnaností. Ceny realit také neporostou jako 68
v minulosti, ale na druhou stranu se nemusí propadnout v takové míře, jak se z některých prognóz můţe zdát. Hypotéka pro většinu občanů zůstane základním nástrojem pro pořízení bydlení. Doporučením pro zdokonalení nabídky hypotéčních úvěrů v KB by bylo, aby se více věnovala klientům, jejich spokojenosti a bezproblémové obsluze. Zjednodušením a předáním kvalitních informací klientům, kteří mají zájem o hypotéční úvěry, a to od počátečních informací, vyřizování veškeré dokumentace a zápisu do katastru nemovitostí rovnou od bankovního poradce aţ po konečné čerpání úvěru. V polovině roku 2009 schází v nabídce banky produkty, které jsou jiţ standardem v ostatních bankovních domech. Mezi některé patří výhodné pojištění pro případ pracovní neschopnosti nebo ztrátě zaměstnání a vyřízení hypotéčního úvěru bez poplatku za zpracování. Jednání banky s klientem by mělo být na spřátelené úrovni a kaţdému klientu přidělen osobní hypotéční poradce, který ho dovede aţ k podepsání konkrétní smlouvy. Jednotlivé pobočky bank by měly mít dostatečnou pravomoc k uzavírání obchodů. V dnešní době se nabídky bank nijak výrazně neliší a spokojený klient se vţdy rád vrátí do banky, kde mu ochotně a s milým přístupem poradí.
69
Seznam literatury Bardová, D. – Oporová, R. – Pavelka, F.: Jak správně na hypotéky. Praha, Consultinvest, 1997 Dvořák, P.: Bankovnictví pro bankéře a klienty. Praha, Linde, 2005 Hrdlička, P.: Hypotéční úvěr a hypotéční bankovnictví v České republice, Praha, UK FSV, 1998, Diplomová práce Kkipielová, I.: Bankovnictví pro střední školy a veřejnost, Fortuna Praha, 1995 Kolektiv autorů. Bankovnictví, 5. vyd. Praha:Bankovní institut, a.s., 2005. ISBN 807265-080-4. Pavelka, F.: Hypotéční úvěry. Praha, PP Agency, 1995 Polidar, V.:Management bank a bankovních obchodů. Praha: Ekopress, 1995 ISBN 901-991-0-0. Revenda, Z. Mandel, M. a kol.: Peněţní ekonomie a bankovnictví, Management Press Praha 1998 Sekerka, B.: Banky a bankovní produkty. Praha, Profess, 1997 Syrový, Petr.: Financování vlastního bydlení, 3. rozšířené vydání. vyd. Praha: Grada Publishing a.s., 2003 ISBN 247-0662-8 Internetové zdroje www.kb.cz www.csob.cz www.rb.cz www.finance.cz www.mesec.cz www.hypoteky.finance.cz www.czso.cz www.fincentrum.cz Časopisy TOP finance
70
Seznam tabulek a grafů Tabulka č. 1: Výše státní podpory v závislosti na průměrné sazbě úroku
str. 27
Tabulka č. 2: Výše státní podpory v závislosti na průměrné sazbě úroku
str. 28
Tabulka č. 3: Vývoj průměrných mezd a inflace v ČR
str. 31
Tabulka č. 4: Hypotéční úvěr Klasik
str. 55
Tabulka č. 5: Hypotéční úvěr Plus
str. 56
Tabulka č. 6: Úvěr Garant
str. 56
Tabulka č. 7: ČSOB Hypotéka
str. 57
Tabulka č. 8: ČSOB Americká hypotéka
str. 58
Tabulka č. 9: Raiffeisenbank – Hypotéka Klasik
str. 58
Tabulka č. 10: Hypotéka Profit
str. 59
Tabulka č. 11: Hypotéka Stabilita
str. 60
Tabulka č. 12: Americká hypotéka Univerzál
str. 61
Tabulka č. 13: Sankce za předčasné splacení úvěru
str. 61
Tabulka č. 14: Vztah mezi dobou splatnosti, velikostí měsíční splátky a zaplacenými úroky
str. 62
Tabulka č. 15: Srovnání parametrů a obchodních podmínek vybraných bank
str. 63
Tabulka č. 16: Srovnání poplatků hypotéčních úvěrů u vybraných bank
str. 65
Tabulka č. 17: Srovnání parametrů financování klientského záměrů
str. 66
Graf č. 1:
Celkový objem uzavřených smluv v ČR v roce 2007
str. 9
Graf č. 2:
Celkový počet uzavřených smluv v ČR v roce 20087
str. 10
Graf č. 3:
Celkový počet hypotéčních úvěrů kumulovaně v roce 2007 a 2008
Graf č. 4:
str. 11
Objem hypotéčních úvěrů v jednotlivých čtvrletích 2005 aţ 2008
str. 12
Graf č. 5:
Preference doby fixace
str. 30
Příloha č. 1:
Potvrzení zaměstnavatele o výši pracovního příjmu – KB, a.s.
Příloha č. 2:
Ţádost o poskytnutí hypotéčního úvěru – KB, a.s.
Příloha č. 3:
Potvrzení o výši pracovního příjmu – ČSOB, a.s.
Příloha č. 4:
Ţádost o poskytnutí hypotéčního úvěru – Raiffeisenbank, a.s.
71
