Studijní obor: Finance

Ma sa r yk o v a u n iv e rz ita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Mortgage Credits Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce:

Autor:

prof. Ing. Eva Horvátová, CSc.

Radka Mokrošová

Brno, 2012

Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta

Katedra financí Akademický rok 2011/2012

ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE

Pro:

MOKROŠOVÁ Radka

Obor:

Finance

Název tématu:

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY Mortgage credits

Zásady pro vypracování:

Cíl práce: Úlohou bakalárskej práce bude preskúmať hypotekárne úvery ako nástroje ktoré slúžia ako možnosť financovania bývania, poukázať na ich výhody a nevýhody, ako aj analýza smerujúca k záverom o tom, v ktorých situáciách predstavujú produkty jednotlivých bánk najvhodnejšiu alternatívu. Cieľom práce je analýza úverových produktov pre súkromné osoby, ktoré sú na českom bankovom trhu a porovnanie ich výhodnosti pre potenciálneho klienta. V práci budú rozpracované parametre hypotekárnych úverov, ktoré sú rozhodujúce pre výber najvhodnejšej alternatívy financovania z pohľadu vybraných cieľových skupín klientov. Postup práce a použité metody: Úvod Stavebné sporenie - historický vývoj a súčasný stav - špecifiká a podmienky rozvoja tohoto produktu v ČR - legislatívne základy Hypotekárny úver - historický vývoj a súčasný

stav - špecifiká a podmienky tohoto produktu v ČR - legislatívne základy Praktické porovnanie hypotekárneho úveru so stavebným sporením v modelových príkladoch. Rozsah grafických prací:

dle pokynů vedoucího práce

Rozsah práce bez příloh:

35 – 45 stran

Seznam odborné literatury: REKTOŘÍK, JAROSLAV - CÍSAŘ, JAROMÍR. Ekonomika bydlení I. (Vybrané problémy). 1. vydání. Brno: MU, 1999. 98 s. ISBN 80-210-2240-X. SYROVÝ, PETR. Financování vlastního bydlení. 4. přepracované vyd. Praha: Grada, 2005. 123 s. ISBN 80-247-1097-8. BARDOVÁ, DAGMAR - OPLTOVÁ, RADKA - PAVELKA, FRANTIŠEK. Jak správně na hypotéky. Illustrated by Stanislav Holý. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. 142 s., [3. ISBN 80-901486-5-4.

Vedoucí bakalářské práce:

prof. Ing. Eva Horvátová, CSc.

Datum zadání bakalářské práce:

28. 11. 2011

Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.

…………………………………… vedoucí katedry

V Brně dne 28. 11. 2011

………………………………………… děkan

J m éno a pří j m ení aut ora:

Radka Mokrošová

Náz ev bakal á řské pr áce :

Hypoteční úvěry

Náz ev prác e v an gl i čt i ně:

Mortgage credits

Kat edra:

Finance

Vedoucí di pl om ové práce:

prof. Ing. Eva Horvátová, CSc

R ok obhaj ob y:

2012

Anotace Předmětem bakalářské práce: „Hypoteční úvěry“ je prozkoumat hypoteční úvěry jako nástroje financování bydlení, poukázat na jejich výhody a nevýhody a srovnat je s jinými produkty sloužícími rovněž k financování bydlení. První část práce je zaměřena na teoretickou stránku hypotečních úvěrů. V druhé části pak porovnám jednotlivé produkty různých hypotečních bank. Na základě této analýzy určuji vhodnost jednotlivých produktů pro různé cílové skupiny.

Annotation The objective of this bachelor thesis, “Mortgage credits”, is to explore mortgages as a tool for housing funding, show their advantages and disadvantages, and compare them with other products, which are used for housing financing. The first part of this thesis is focused on the theoretical background of mortgages. In the second part I compare particular products offered by different banks. On the basis of this analysis I assess suitability of particular products for different target audience.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, stavební spoření, bydlení, zástava, hypoteční zástavní list, hypoteční banka

Keywords Mortgage credits, building savings, housing, collateral, mortgage debenture, mortgage bank

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci Hypoteční úvěry vypracovala samostatně pod vedením prof. Ing. Evy Horvátové, CSc. a uvedla v ní všechny použité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU. V Brně dne 29. dubna 2012 vlastnoruční podpis autora

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala prof. Ing. Evě Horvátové, CSc. za cenné rady, připomínky a čas, který mi věnovala. Dále bych ráda poděkovala svému bratrovi Jakubovi Mokrošovi, za poskytnutí hypotečních kalkulátorů pro finanční poradce a informací z oblasti hypotečních produktů.

OBSAH ÚVOD ................................................................................................................................................................... 11 1

HYPOTEČNÍ ÚVĚRY ................................................................................................................................ 12 1.1 DEFINICE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................................. 12 1.2 LEGISLATIVNÍ RÁMEC HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ .......................................................................................... 12 1.3 DRUHY HYPOTÉK .................................................................................................................................... 13 1.4 VÝŠE HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ................................................................................................................... 14 1.5 VÝŠE ÚROKOVÉ SAZBY ........................................................................................................................... 16 1.6 VOLBA PARAMETRŮ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ............................................................................................ 18 1.7 ČERPÁNÍ A SPLÁCENÍ HYPOTEČNÍHO ÚVĚRU ........................................................................................... 20 1.7.1 Čerpání úvěru ................................................................................................................................ 20 1.7.2 Splácení úvěru ................................................................................................................................ 20 1.8 STÁTNÍ PODPORA HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ VE FORMĚ PŘÍSPĚVKŮ .............................................................. 21 1.9 DAŇOVÉ ODPOČTY ZAPLACENÝCH ÚROKŮ ............................................................................................. 22 1.10 HYPOTEČNÍ BANKY ................................................................................................................................. 23 1.11 HYPOTEČNÍ ZÁSTAVNÍ LISTY .................................................................................................................. 24

2

STAVEBNÍ SPOŘENÍ ................................................................................................................................ 25 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

3

DEFINICE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................................. 25 PRINCIP STAVEBNÍHO SPOŘENÍ................................................................................................................ 26 ÚROK NA STAVEBNÍM SPOŘENÍ ............................................................................................................... 26 PRŮBĚH STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................................................................................... 26 STÁTNÍ PODPORA .................................................................................................................................... 28

ŽÁDOST O ÚVĚR ....................................................................................................................................... 29 3.1 3.2

DOKLADY PŘEDKLÁDANÉ KLIENTEM ...................................................................................................... 29 POSTUP BANKY ČI STAVEBNÍ SPOŘITELNY .............................................................................................. 30

4 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A SOUČASNÉ TRENDY NA TRHU TĚCHTO PRODUKRŮ .......................................................................................................................... 31 4.1 4.2 5

POROVNÁNÍ HYPOTÉK S ÚVĚRY ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ...................................................................... 31 SOUČASNÝ VÝVOJ DLUHOVÉHO FINANCOVÁNÍ ....................................................................................... 32

POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ NA ČESKÉM TRHU ................................................... 35 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8

HYPOTEČNÍ PRODUKTY NA ČESKÉM TRHU .............................................................................................. 35 KRITERIUM PRO VÝBĚR BANK ................................................................................................................. 36 POROVNÁNÍ BANK DLE PODMÍNEK PRO ZÍSKÁNÍ ÚVĚRU .......................................................................... 37 POROVNÁNÍ HYPOTÉK DLE BONITY KLIENTA .......................................................................................... 38 POROVNÁNÍ PRODUKTŮ DLE DOBY FIXACE ............................................................................................ 39 POROVNÁNÍ PRODUKTŮ RŮZNÝCH BANK Z HLEDISKA POPLATKŮ ........................................................... 40 POROVNÁNÍ PRODUKTŮ RŮZNÝCH BANK Z HLEDISKA ÚROKOVÝCH SAZEB............................................. 42 POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ S PRODUKTY STAVEBNÍHO SPOŘENÍ................................................. 45

ZÁVĚR ................................................................................................................................................................. 46 SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ .................................................................................................................... 48 SEZNAM GRAFŮ ............................................................................................................................................... 50 SEZNAM TABULEK .......................................................................................................................................... 50 SEZNAM OBRÁZKŮ ......................................................................................................................................... 50

ÚVOD „Bydlení patří k základním potřebám člověka a nelze jej nahradit ničím jiným. Uspokojování potřeb bydlení je otázkou jak ekonomickou tak sociální.“1 V této práci se však budeme zabývat spíše stránkou ekonomickou. Cena vlastního bydlení se obvykle pohybuje v řádech statisíců až milionů korun, a proto je pro většinu lidí nutné si na vlastní bydlení vypůjčit. Jednou z možných cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení v relativně krátkém čase, jsou právě hypoteční úvěr či úvěr ze stavebního spoření. Hypotéky jsou v dnešní době hodně diskutované téma, a to nejen jako produkt k financování bydlení, ale produkt, který stál na počátku současné krize. Jelikož pracuji v realitní kanceláři a dnes a denně se setkávám s lidmi, kteří si potřebují vypůjčit na koupi bytu či domu, vím, jak je pro ně výběr hypotéky komplikovaný. Drtivá většina lidí, kteří nemají finančního poradce, si v tom lepším případě vezme úvěr u banky, kde má vedený běžný účet. V tom horším případě je jejich domovská banka odmítne. Již je nenapadá hledat výhodnější řešení v jiné bance či stavební spořitelně. Proto se v této práci zaměřím právě na produkty sloužící k financování bydlení, především pak na hypotéky. Pokusím se proniknout do problematiky těchto úvěru a prozkoumat je jak z teoretického pohledu, tak z pohledu klientů. Pokusím se zjistit, jaké mají v dnešní době lidé možnosti, do jaké míry se liší produkty jednotlivých bank a co ovlivňuje výši úrokových sazeb. V teoretické části se zaměřím na druhy hypoték, jejich legislativní rámec, výši úvěru a úrokových sazeb a rovněž nastíním problematiku stavebního spoření a porovnám tyto dva produkty. V praktické části se zaměřím na poskytované hypoteční produkty. Na základě scoringu několika fiktivních klientů s různými příjmy se pokusím vyhodnotit, které s nabízených produktů nabízí nejnižší úrokovou sazbu a nejnižší poplatky. Také se zaměřím na dobu fixace a prozkoumám, jak ovlivňuje úrokovou sazbu. Rovněž porovnám bonitu klientů a hodnotu zástavy a jejich vliv na výši úrokové sazby. Nakonec srovnám hypoteční úvěr s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření a vyhodnotím výsledky.

1

CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, str. 7, ISBN80120-2240-X 11

1 HYPOTEČNÍ ÚVĚRY V této kapitole se zaměřím na hypoteční úvěry z teoretického pohledu, pokusím se je definovat a rozčlenit. Rovněž se zaměřím na instituce poskytující tyto úvěry a jejich podmínky pro poskytnutí a čerpání úvěrů, to vše s cíle snadnější orientace v problematice a lepší pochopení praktické části této práce.

1.1 Definice hypotečního úvěru „Hypoteční úvěr je prakticky všude na světě chápán jako úvěr na investici do nemovitosti, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitost.“2 Tato definice však není úplně přesná, neboť v dnešní době existují i jiné druhy hypoték, o kterých se zmíním v následujících kapitolách, které nemusí sloužit pro financování bydlení. Proto bych jako vhodnější definici uvedla následující:“ Úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva."3 Z druhé definice již vyplývá, že prostředky získané z hypotečního úvěru mohou být použity i na jiné účely, nežli investici do bydlení. Přesto bývají většinou využity právě na koupi, výstavbu či rekonstrukci rezidentní nemovitosti. Z definice je rovněž patrné, že výše hypotečního úvěru nemůže přesáhnout hodnotu zastavené nemovitosti. Ve starších zdrojích rovněž naleznete, že se hypotéky poskytují v rozmezí mezi 60-80% ceny nemovitosti, což již v dnešní době není pravdou. Již běžně se setkáváme se 100% hypotékou, nicméně dle platné legislativy lze krýt hypoteční zástavní listy, které si definujeme v dalších kapitolách, hypotéku pouze do výše 70% zastavené nemovitosti. Zbylých až 30% může sice banka poskytnout, nicméně tato část úvěru již není hypotékou v pravém slova smyslu, ale obyčejný spotřebitelský úvěr. Tento úvěr je poskytován fyzickým osobám starším 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky či občanům členských zemí EU s platným povolením k pobytu. Žádat o hypotéky mohou rovněž i právnické osoby či obce.4

1.2 Legislativní rámec hypotečních úvěrů Zákon upravující hypotéky byl na území České republiky přijat již v roce 1990. Jednalo se o zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech a následně v roce 1992 zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, který definuje především princip fungování hypotečních bank a podmínky pro získání licence. Jelikož však právní úprava nebyla dostatečná a docházelo k problémům se zástavními právy jakožto s jejich vymáháním, došlo v roce 1995 ke schválení zákona č. 84/1995 Sb., který kromě dvou již zmiňovaných zákonů novelizoval rovněž Obchodní zákoník, zákon o konkurzu a vyrovnání a Občanský soudní řád. 2

BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. str. 13. ISBN 80-901486-5-4. 3 Zákon č. 190/2004 Sb., O dluhopisech 4 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 30. ISBN 978-80-2472388-4 12

Zákon o dluhopisech byl v roce 2004 zejména kvůli vstupu České republiky do Evropské unie nahrazen zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Zákon vysvětluje základní pojmy jako je hypoteční úvěr, hypoteční zástavní list, hypoteční banka a vymezuje vztah majitele zástavního listu k zastavené nemovitosti, a také možnosti náhradního krytí hypotečních zástavních listů.5 Podle tohoto zákona je nově možno ručit nemovitostí i mimo území České republiky. Podmínkou je, že daná nemovitost musí být na území Evropského hospodářského prostoru. Došlo i ke změně krytí hypotečních úvěrů. Dříve nebylo možno pro řádné krýtí hypotečních zástavních listů použít hypotéku přesahující 70% zástavní hodnoty nemovitosti. Nyní lze řádně krýt i pouze částí pohledávky. Rovněž je nyní možno použít k řádnému krytí i nemovitost, na které vázne zástavní právo úvěru ze stavebního spoření. Zákon také umožnil rozšířit možnosti financování bytových potřeb, které do roku 2004 nemohly být financovány hypotékou a to je například financování družstevních bytů a rekonstrukcí v těchto či obecních bytech. Co se amerických hypoték týče, ty jsou upraveny v zákoně č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů.

1.3 Druhy hypoték Jak jsem již v minulé podkapitole naznačila, nyní blíže specifikuji druhy hypoték. Na rozdíl od běžných úvěrů, není u hypotečních úvěru důležitá doba splácení, ale především účel. Dle účelu členíme hypotéky na účelové, neboli běžné hypotéky a neúčelové neboli americké hypotéky. Účelová hypotéka jak již název naznačuje je vázaná na určitý účel, v našem případě je to investice do bydlení, jak už koupě, výstavba či rekonstrukce. Tyto hypotéky jsou většinou úročeny nižší úrokovou sazbou, neboť pro banku představují nižší riziko. Účelové hypotéky dále můžeme dělit na hypotéky na vlastní bydlení a hypotéky na pronájem. Zde zase platí, že hypotéka na vlastní bydlení je méně riziková, tudíž méně úročená. Americká (neúčelová) hypotéka je úvěr, při kterém ručíme nemovitostí, ovšem finanční prostředky z tohoto úvěru můžeme použít prakticky na cokoliv. Úrok z takovéto hypotéky bývá většinou vyšší než u běžné hypotéky. Tyto úvěry lze v České republice poskytovat od 1.5.2004, kdy po vstupu do Evropské unie došlo ke změně zákona č. 530/1990 Sb. na dnešní podobu zákona č. 190/2004 Sb. Dále můžeme hypotéky členit dle skupin, kterým byly poskytnuty. Jedná se o hypotéky pro fyzické osoby, hypotéky pro právnické osoby, které mají podnikatelský charakter a hypotéky poskytované obcím. Tyto hypotéky nazýváme komunální úvěry.

5

ŠEDOVA, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0. 13

Graf 1: Objem hypoték dle žadatelů v letech 2002-2009

zdroj:Švábová Z., Marketingový výzkum hypotečního bankovnictví v České republice, Bakalářská práce 2010, Univerzita Pardubice dostupné na http://dspace.upce.cz/bitstream/10195/36651/1/SvabovaZ_Marketingovy%20vyzkum_JN_2010.pdf

Další členění může být například na hypotéky na koupi nemovitosti, či hypotéky na výstavbu. U výstavby nemovitostí však nastává problém, kdy ve chvíli čerpání hypotečního úvěru ještě neexistuje nemovitost, kterou by se dalo ručit. Řešením pro tuto situaci jsou takzvané předhypoteční neboli stavební úvěry. „Stavebním úvěrem se pokryje doba, po kterou trvá, než se nemovitost dostaví. Po jejím dokončení se stavební úvěr splatí hypotečním úvěrem.“6 Další možná situace nastává tehdy, pokud má žadatel o hypotéku dostatek prostředků, aby dokázal stavbu profinancovat do takové fáze, než lze zaevidovat jako rozestavěná. Pak lze použít hypoteční úvěr na výstavbu. V této variantě lze ručit rozestavěnou nemovitostí. V dnešní době se předhypoteční úvěry používají i pro financování družstevních bytů, které však budou do roka převedeny do osobního vlastnictví. Klient po dobu tohoto úvěru platí pouze úroky a po doložení provedení vkladu vlastnického práva je předhypoteční úvěr splacen řádnou hypotékou. Dnes rovněž existuje řada kombinací a modifikací finančních produktů, jako kombinace s životním pojištěním nebo například kombinace hypoték a stavebního spoření. Pak již záleží na konkrétním klientovi, jaká varianta je pro jeho případ nejvhodnější.

1.4 Výše hypotečního úvěru Při rozhodování o koupi nemovitosti je důležité vědět, kolik budeme potřebovat půjčit. To závisí na ceně nemovitosti, kde bychom měli počítat i s vedlejšími náklady na případné rekonstrukce či vybavení, a na vlastních úsporách.

6

BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. str. 16. ISBN 80-901486-5-4. 14

Na druhou stranu také rozhoduje banka, kolik nám bude ochotna vypůjčit. „Tato částka je odvislá od tří základních věcí:  výše zástavy  doložená výše a účelu investice do nemovitosti  platební schopnosti klienta“7 Tyto tři body společně tvoří takzvaný magický trojúhelník, který bude uveden níže v textu. Výše zástavy Z definice hypotečního úvěru je patrné, že výše zapůjčených peněz je omezena hodnotou zastavené nemovitosti. Ještě v nedávných dobách bylo dokonce normální, že výše úvěru dosahovala pouze maximálně okolo 70% hodnoty zástavy, neboť právě do této výše lze úvěr použít k řádnému krytí hypotečních zástavních listů. Dnes jsou však banky, jako například Hypoteční banky, ČSOB, Česká spořitelna, Komerční banka a tak dále, ochotny půjčovat i do 100% výše zástavy. Nicméně dle zákona lze pro řádné krytí použít jen tu část úvěru, která nepřesahuje 70% a na zbylou část musí banka použít vlastní prostředky či prostředky jiných klientů. Proto lze u úvěrů přesahujících 70% očekávat vyšší úrokovou sazbu. Obecně platí, že čím vyšší procento hodnoty zastavené nemovitosti si půjčujeme, tím nás vyjde úvěr dráž. Pokud je zapotřebí více peněz, než je hodnota nemovitosti, kterou si chceme pořídit, je zde druhá alternativa, a to ručit jinou a dražší nemovitostí. Doložená výše a účel investice do nemovitosti „Při žádosti o hypoteční úvěr musí žadatel vedle účelu prokázat i výši zamýšlené investice do nemovitosti. Při koupi ji prokazuje kupní smlouvou, při výstavbě rozpočtem stavby.“ Takto doložená cena ovšem často neodpovídá běžné ceně nemovitosti. Kupní cena či rozpočet jsou často vyšší či nižší nežli běžná cena. Proto banky požadují odhad ceny dané nemovitosti, nežli úvěr schválí. Hodnota hypotéky se pak odvozuje od této odhadní ceny a nikoliv od ceny kupní, či rozpočtu stavby. Bonita klienta Třetí velmi důležitá věc pro banku, při rozhodování, zdali úvěr poskytne je platební schopnost klienta. Proto při žádání o hypotéku musíme obvykle dokládat výši příjmů. Banka si rovněž žadatele prověří v registru dlužníku, zda nemá nesplněné závazky jinde. V případě, že je klient veden v registru dlužníku, nemá nárok na hypotéku. Pokud se však v registru nenachází, banka určí maximální výši, kterou je mu ochotna půjčit dle výše jeho doložených příjmů. Zjednodušeně pak platí, že banka půjčí maximálně takový obnos, při kterém je měsíční splátka rovna polovině čistých příjmů klienta. Existují rovněž hypotéky bez dokládání příjmu, ty jsou však poskytovány jen do omezené výše, jsou výše úročené a zpravidla poskytované jen nejlepším klientům, kteří mají účet u dané banky. 7

BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. str. 18-21. ISBN 80-901486-5-4. 15

1.5 Výše úrokové sazby Úroková sazba je cena, za kterou nám banka poskytuje finanční prostředky. Výše úrokové sazba se odvíjí od řady faktorů. Jedním z nejdůležitějších faktorů je hospodářská situace dané země a monetární politika centrální monetární autority. Tento faktor však žadatel o hypotéku nemůže ovlivnit, a proto se v této práci těmito podmínkami nebudu zabývat. Dalšími důležitými faktory jsou dle Syrového (2009, str. 31-33):  Účel úvěru  Výše zajištění úvěru  Doba fixace  Bonita dlužníka Účel úvěru Nejnižší úrokovou sazbu banky poskytují na úvěry na vlastní bydlení. Tyto úvěry jsou pro banku nejméně rizikové, neboť klient ručí vlastní střechou nad hlavou. Proto je banka může poskytovat nejlevněji. Vyšší úrokovou sazbu si pak účtují banky na úvěry na pronájem. Zde je pro banku větší riziko, neboť splácení závisí na tom, jak se bude dařit při pronájmu těchto nemovitostí a jaký z nich poplyne majiteli zisk.8 V tomto případě již klient neručí vlastním bydlením, a proto je jeho motivace splácet tento úvěr menší než v předchozím případě. Stejně tak jsou dražší takzvané americké hypotéky, které jsou bezúčelné a nemusí být použity na financování bydlení. Těmito hypotékami můžou být financovány různé aktivity, a proto je zde největší riziko, že se klient dostane do platební neschopnosti. Doba fixace Doba fixace nám zaručuje neměnnost úrokové sazby po určitou dobu. Výhodnost jednolivých možností doby fixace je relativní otázkou, neboť opět závisí na hospodářské situaci. Nicméně i zde platí určitá pravidla. Čím delší chceme mít jistotu, že se nám úroková sazba nezmění, tím více musíme zaplatit, proto sazby pro delší dobu fixace jsou vyšší.9 Tento fakt je dán opět situací na finančních trzích. Banka si půjčuje peníze na hypotéky za určitých podmínek, ty se však často mění, proto garantovat delší dobu neměnnou sazbu je pro banku rizikovější. 8

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 31. ISBN 978-80-2472388-4 9

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 31-32. ISBN 978-80247-2388-4 16

Závislost úrokové míry na době fixace zachycuje následující graf.

Graf 2: úrokové sazby v závislosti na době fixace

Zdoj: Vlastní vypracování dle SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 32. ISBN 978-80-247-2388-4

V teoretické části práce se rovněž zaměřím na porovnávání různých fixačních období a pokusím se zjistit, jestli výše uvedené stále platí i v dnešní době, neboť podmínky hypotečních úvěrů se neustále mění.

Výše zajištění Dalším faktorem výše úrokové sazby je výše zajištění úvěru. Je pochopitelné, že pro banku je méně rizikové půjčit málo peněž na drahou nemovitost. Tak například chceme-li si koupit rodinný dům za čtyři miliony korun a půjčíme si dva miliony, můžeme očekávat nižší úrokovou sazbu, nežli v případě, kdy si budeme půjčovat celé čtyři miliony. Důvod je snadný, v případě, že se klient podílí na financování vlastními prostředky, je více motivován úvěr splácet. Rovněž banka tak zmírňuje riziko poklesu tržních cen nemovitostí. Ty mají v době krize tendenci klesat a naopak je tomu v konjunktuře. Rovněž platí, že banka může emitovat hypoteční zástavní listy pouze na tu část hypotéky, která je nižší než 70%, na zbylou část úvěru musí použít jiné finanční prostředky, které jsou většinou dražší, a tedy vyšší úvěr bude pro žadatele dražší. Bonita klienta

17

Pro získání hypotečního úvěru je potřeba prokázat výši příjmu a jejich pravidelnost, stejně tak jako fakt, že nejme uvedeni v registru dlužníků. „V některých případech nabízejí banky nižší úrokovou sazbu, pokud je z jejich hlediska dlužník „kvalitnější.“10 Rovněž pokud má klient životní pojištění jsou ochotny o pár deseti procentního bodu slevit.

1.6 Volba parametrů hypotečního úvěru V předcházejících podkapitolách jsme si řekli, co je to hypoteční úvěr, jaké jsou jeho druhy, na čem závisí množství peněz, které nám banka bude ochotna půjčit a dle čeho se odvíjí úroková sazba. V této podkapitole se zaměřím na parametry hypotečního úvěru a to zejména na dobu splatnosti, dobu fixace a výše zástavy. Jelikož jsou tyto parametry hodně individuální a nedají se jednoznačně určit nejvýhodnější varianty, budu vycházet z literatury, ale hlavně z vlastních zkušeností a intuice. Doba fixace Výhodnost jednotlivých let fixace nejde jednoznačně určit, neboť úrokové sazby hypotečních úvěrů se odvíjí od tržních sazeb a jejich predikce v delším horizontu je velmi složitá. Tak, jak jsem již řekla v předcházející kapitole, za delší jistotu si obvykle musíme připlatit. „Na konci doby fixace banka nabízí novou úrokovou sazbu. Z hlediska splácení to znamená, že se mění:  Výše splátek  Výše splácených úroků  Výše daňových odpočtů“11 Vzhledem k tomu, že banka je tržní subjekt a chce maximalizovat zisk, je pravděpodobné, že pokud během doby fixace tržní úroková sazba klesne o hodně, banka sníží úrokovou sazbu na našem úvěru jen nepatrně. Ta pak zůstane vyšší než je sazba na nově poskytovaných hypotékách, ovšem ne tak vysoká aby nás donutila refinancovat úvěr u jiné banky, jelikož refinancování úvěru s sebou nese náklady. Pokud ovšem během doby fixace vzroste tržní úroková míra, banka je motivována zvýšit naši úrokovou sazbu právě na tuto úroveň. Pro doporučení vhodné doby fixace se hodí použít magický trojúhelník mezi rizikem, výnosem a likviditou.12 10

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 33. ISBN 978-80247-2388-4 11 SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 83. ISBN 978-80247-2388-4 12

SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 91. ISBN 978-80247-2388-4 18

Obrázek 1: Magický trojúhelník investování

Zdroj: Vlastní vypracování

Výnos v tomto případě znamená, kolik ušetříme a likvidita jak pružně můžeme s hypotékou nakládat. Riziko je pak například úvěrové (nemožnost splácet) či úrokové. Ideálně bychom chtěli maximalizovat výnos a likviditu a zároveň minimalizovat riziko. To však stejně jako u investic není možné, a proto si musíme zvolit určitou strategii. Například snaha o vysoký výnos, vysokou likviditu či nízké riziko. Dle Syrového (2009, str. 92) je vyšších výnosu dosahováno při kratší době fixace, neboť banka má v těchto případech volnější ruku a může lépe úročit své prostředky. Proto při nižších fixačních obdobích, jak již bylo několikrát řečeno, účtuje nižší sazbu. Rovněž likvidita je u kratší doby fixace vyšší neboť na konci doby fixace máme možnost úvěr bez sankcí splatit či refinancovat. Ten, kdo preferuje nižší riziko, pak většinou volí dlouhou dobu fixace, která mu garantuje po tuto dobu neměnnost sazby a splátek. V následující tabulce vidíte vztah mezi výnosem, likviditou, rizikem a dobami fixace. Tabulka 1: Vztah mezi výnosem, rizikem a likviditou a dobou fixace Výnos (náklady) Riziko Likvidita

Krátká fixace Dobrý Dobrá Vyšší

Dlouhá fixace Horší Špatná Nižší

Zdroj: Vlastní vypracování dle SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 93 . ISBN 978-80-247-2388-4

Jak vidíte, není univerzální řešení a každý si musí vybrat svou strategii. Dobou fixace zejména po výnosové stránce se budu zabývat v pratické části mé práce. Všeobecně však v dnešní době jsou úrokové sazby hypoték velmi nízké okolo 4% a jen těžko se dá

19

předpokládat jejich další pokles. Proto bych v současné době doporučila co nejdelší dobu fixace.

Doba splatnosti Další důležitý faktor je doba splatnosti hypotečního úvěru. Tu si do jisté míry volíme sami dle našich priorit, ale do jisté míry jsme limitováni našimi příjmy a věkem. Jen těžko dokážeme s výplatou dvacet tisíc korun měsíčně splatit dvoumilionový úvěr za deset let. Stejně tak pokud je žadateli 45 let, jen těžko dostane hypotéku na 30 let. Obvyklé maximum, do kdy můžeme hypotéku splácet je 60 – 65 let.

1.7 Čerpání a splácení hypotečního úvěru 1.7.1

Čerpání úvěru

K čerpání hypotečního úvěru dochází, jakmile jsou splněny podmínky čerpání. Ty jsou vymezeny v úvěrové smlouvě. Nejdůležitější podmínky pro čerpání jsou podepsané úvěrové smlouvy a provedení vkladu zástavních smluv katastrem nemovitostí. V dnešní době banky čerpají úvěry i na návrh na vklad zástavních smluv nicméně u většiny bank je toto zpoplatněno. Peníze se zasílají bezhotovostním převodem a to na číslo účtu dle kupních, dodavatelských smluv, či depozitní smlouvy. Čerpání bývá většinou jednorázové, pokud jde o koupi nemovitosti. Může však být i postupné. Tato varianta se často volí u výstavby nemovitosti či rekonstrukcí. V tomto případě se však předem určují termíny čerpání. 1.7.2

Splácení úvěru

Splatnost hypotéky si volí klient sám na základě dohody s bankou. Většina bank nabízí dobu splácení od 5 do 30 let. Výjimkou je Hypoteční banka, která nabízí splatnost od 3 do 40 let. Podmínkou je splacení hypotéky v produktivním věku tedy do 65 let, pokud chceme splácet déle je většinou zapotřebí mít mladšího spolužadatele. Čím delší zvolíme dobu splácení, tím menší bude měsíční splátka. V dnešní době se hypoteční úvěry nejčastěji splácí konstantními splátkami (anuitou), která se v průběhu splácení, nedojde-li ke zvýšení úrokové sazby, nemění. Tato splátka obsahuje jak úmor, tak úrok. Poměr těchto dvou částí se v průběhu mění. Z počátku se platí více na úrocích, ke konci se pak převládá úmor dluhu. To lze vidět na následujícím grafu.

20

Graf 3. Splácení úroku a jistiny v čase

Zdroj: SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 36 . ISBN 97880-247-2388-4

Výši měsíční anuity si pak můžeme spočítat podle následujícího vzorečku:13

Hypoteční úvěr pak můžeme splatit předčasně a bezplatně v době, kdy končí fixace úrokové sazby. Chceme-li splatit hypoteční úvěr dřív a mimo dobu konce fixace, musíme počítat se sankcemi. Ty jsou uvedeny ve smluvních podmínkách a sazebníku banky.

1.8 Státní podpora hypotečních úvěrů ve formě příspěvků Podpora hypoték je určena mladým lidem, kterým je při podáni žádosti o tuto podporu méně než 36 let. Při splnění podmínek je úroková dotace poskytována po celou dobu splácení, maximálně však po dobu 10 let.14 Dotace je poskytována ke standardnímu hypotečnímu úvěru nebo jeho části až do výše:

13

Vlastní zpracování dle vzorce uvedeného v RADOVA, J. – DVOŘAK, P – MALEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydáni. Praha: GRADA. 2005. 288s. ISBN 80-247-1230-0. 14 Hypoindex [online]. [cit. 2012-30-04]. Dostupné na http://www.hypoindex.cz/sazby-jsou-nizko-statnipodpora-hypotek-konci/ 21



„1, 5 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem,



2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty,



12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty,



12 000 Kč na 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2,



limit může být prvních třech případech zvýšen o částku 200 000 Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě.“15

Na část úvěru, která přesáhne výše zmíněné limity, se dotace již nevztahuje. Rovněž se nevztahuje na nemovitosti mladší dvou let. Výše podpory se odvíjí od průměrné úrokové sazby za předchozí rok. Při průměrné úrokové sazbě v intervalu 5-6% p.a. za předcházející rok, je podpora stanovena ve výši 1% z částky hypotečního úvěru, ne však vyšší než je stanovený limit. Při průměrné úrokové sazbě v intervalu 6-7% p.a. se již poskytuje podpora ve výši dvou procent. Stejná podpora je garantována po celou dobu fixace maximálně však 5 let. Při sazbě nižší než 5% se podpora neposkytuje. Přesto je i v situacích, kdy se podpora neposkytuje, vhodné o ni zažádat, neboť při změně úrokové sazby a zároveň změně fixace potom při nároku podpora naskočí automaticky.

1.9 Daňové odpočty zaplacených úroků Paragraf 15 odstavce 3 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů nám praví: „Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky anebo zahraniční bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým poplatníkem na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu prováděnou v rámci podnikatelské a jiné samostatné výdělečné činnosti nebo pro účely pronájmu.“ Jinými slovy pokud je hypoteční úvěr poskytnut na potřeby bydlení a nikoliv na investici, mohou být úroky zaplacené za dané zdaňovací období odečteny od základu daně. Termín bytové potřeby je rovněž definován v tomto zákoně. Myslí se tím například výstavba či koupě rodinného domu, koupě pozemku či bytu nebo například splacení členského vkladu či vypořádání společného jmění manželů.

15

Měšec [online]. [cit. 2012-30-04]. Dostupné na http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statnipodpory-hypotecniho-uveru/ 22

Toto daňové zvýhodnění je možné od roku 1998, kdy došlo k novele již zmíněného zákona o dani z příjmu. Daňové odpočty si může uplatnit pouze vlastník nemovitosti, který nemovitost vlastnil po celé trvání zdaňovacího období. Toto však neplatí v roce nabytí vlastnického práva, kdy stačí vlastnit nemovitost ke konci zdaňovacího období. Je-li účastníkem úvěrové smlouvy více osob, pak platí, že si úroky může odečíst pouze jedna z nich, případě všechny osoby rovným dílem. Celkový úhrn odečtených úroků nesmí přesáhnout částku 300.000 korun českých.16

1.10 Hypoteční banky Hypoteční produkt jsme si již specifikovali a v této podkapitole se zaměřím na banky, které tyto produkty poskytují. Hypoteční banka je dle zákona 190/2004 Sb. banka, která má licenci od České národní banky, emitovat hypoteční zástavní listy a touto formou si zajišťuje prostředky pro financování hypotečních úvěrů. Hypoteční zástavní list je dluhový cenný papír obchodovatelný na finančním trhu. Obecně je považován za velmi bezpečný, neboť je kryt právě pohledávkami z hypotečního úvěru. Dle platné legislativy mohou být emitovány pouze do výše 70% obvyklé ceny zastavené nemovitosti. Teoreticky banka může poskytovat hypotéky i bez licence ČNB, nesmí však emitovat hypoteční zástavní listy a peníze pro poskytnutí úvěru musí zajistit jinou cestou. Rovněž nesmí používat označení hypoteční banka. Na českém trhu existují následující licencované subjekty:                

16 17

„Hypoteční banka Citibank Europe plc, organizační složka Česká Spořitelna Československá obchodní banka Ge Money Bank ING Bank N.V. mBank Komerční banka LBBW Bank Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank Volksbank UniCredit Bank Waldviertler Sparkasse von 1842 Wüstenrot“17

Zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů

Finance.cz [online]. [cit. 2012-30-04]. Dostupné na http://www.finance.cz/bydleni/seznamy-aadresare/hypotecni-banky/ 23

1.11 Hypoteční zástavní listy Již několikrát jsme v této práci narazili na pojem hypoteční zástavní list. Proto bych se v této kapitole zaměřila právě na tyto dluhopisy a objasnila jejich souvislost s hypotečními úvěry. Jak již bylo řečeno v minulé kapitole hypoteční zástavní listy (HZL) jsou emitovány hypotečními bankami a slouží pro získávání finančních prostředků pro poskytování hypoték. V zákoně č. 190/2004 Sb. § 28 odst. 1 jsou hypoteční zástavní listy definovány jako: „dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat.“ Náhradním krytím se rozumí použití zdrojů získaných z jejich prodeje na nákup jiných cenných papírů specifikovaných v zákoně, které jsou však obecně považovány za velmi bezpečné. Jsou to například vklady u ČNB, státní dluhopisy či hotovost. Toto náhradní krytí může být pouze do výše 10%. Pro řádné krytí HZL mohou být použity pouze pohledávky z hypotečních úvěrů, které nepřevyšují 70% obvyklé ceny zastavených nemovitostí. Toto si můžeme znázornit následovně: „Objem vydaných HZL včetně úroků ≤ objem poskytnutých hypotečních úvěrů ≤ 70 % souhrnu cen nemovitosti předaných do zástavy“18 Z tohoto důvodu představují hypoteční zástavní listy velmi bezpečnou formu aktiv, která je vhodná pro konzervativní investory s averzí k riziku. Emitovat tyto dluhopisy smí jen banka s licencí od České národní banky, ty jsme si již vyjmenovaly výše.

18

PAVELKA, F., OPLTOVA, R.: Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Vydavatelstvi PP Agency, 1996. 116 s. 24

2 STAVEBNÍ SPOŘENÍ V této kapitole se zaměřím na produkt stavebního spoření a to především jako na alternativu pro financování bydlení. Budu se tedy zajímat o úvěrovou složku stavebního spoření a spořící část zmíním pouze okrajově. Rovněž se zaměřím na zvýraznění rozdílů mezí úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Cílem této kapitoly je blíže se seznámit s produktem a pojmy stavebního spoření, pro lepší orientaci v praktické části.

2.1 Definice stavebního spoření Stavební spoření je upravováno zákonem č. 96/1993 Sb., O stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v aktuálním znění. Dle tohoto zákona je stavební spoření definováno jako:“ účelové spoření spočívající a.

v přijímání vkladů1) od účastníků stavebního spoření,

b.

v poskytování úvěrů1) účastníkům stavebního spoření,

c.

v poskytování příspěvku fyzickým osobám2) (dále jen "státní podpora") účastníkům stavebního spoření.

1)

§ 1 odst. 2 zákona č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění zákona č. 264/1992 Sb. § 5 odst. 3 písm. d) zákona ČNR č. 576/1990 Sb., o pravidlech hospodaření s rozpočtovými prostředky České republiky a obcí v České republice (rozpočtová pravidla republiky), ve znění pozdějších předpisů.“ 2)

Účastníkem stavebního spoření potom může být jakákoliv fyzická či právnická osoba, nicméně pro nárok na státní podporu se musí jednat o:„ a.

občana České republiky,

b. občana Evropské unie, kterému byl vydán průkaz nebo potvrzení o pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky . c. fyzickou osobu s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.

25

2.2 Princip stavebního spoření Jak již definice napovídá stavební spoření je účelové spoření. V dnešní době je a zvláště v letech minulých bylo využíváno i jako standardní výhodné spoření vzhledem k vysoké státní podpoře a relativně vysokému úročení, což zajišťovalo vysoký výnos a nízkou míru rizika. Primárně je však stavební spoření určeno jako produkt, zvýhodněného financování bydlení a to jak formou zvýhodněného spoření, tak především formou výhodných účelových úvěrů. Pro pochopení stavebního spoření zde uvedu klasický přiklad o deseti kamarádech. Každý z nich si chce koupit dům za 1000 korun, ale ročně je schopen naspořit pouze 100 korun. Každý z nich by tedy na dům dosáhl za 10 let. Když ale dají své roční úsporu dohromady, může si jeden z nich, vylosovaný šťastlivec, koupit dům již na konci prvního roku. V podstatě se jedná o půjčku od ostatních. Druhý šťastlivec si koupí dům na konci druhého roku a tak dále. Nakonec jsou na tom všichni lépe pouze ten poslední je na tom stejně jako předtím.19 Na tomto principu funguje dnešní stavební spoření s výjimkou toho, že dnes už neurčuje ty, kteří dostanou půjčku los, ale jsou vybírání na základě hodnotícího systému. V dnešní době lidé spoří ve stavebním spoření, dokud nedosáhnou hodnotícího čísla pro přidělení úvěru. V tu chvíli mají možnost čerpat běžný úvěr ze stavebního spoření. Jestliže nedosáhnou přidělení běžného úvěru, mohou využít úvěru překlenovacího, který překlene dobu od čerpání úvěru po přidělení řádného úvěru. Překlenovací úvěr již však není tak výhodný a stavební spořitelna nemá povinnost jej poskytovat. Bližší informace o podmínkách přidělení budou následovat v dalších kapitolách.

2.3 Úrok na stavebním spoření Úrok ze stavebního spoření je již na začátku pevně stanoven ve smlouvě o stavebním spoření, a to jak úrok ve spořící části, tak úrok z běžného úvěru ze stavebního spoření a dle zákona se tyto dvě sazby nesmí lišit o víc jak tři procentní body. To je možné jen díky faktu, že spořitelna půjčuje klientům pouze peníze jiných klientů a neobstarává si tyto prostředky na finančním trhu, tudíž jsou tyto úrokové sazby na finančním trhu nezávislé. Úrokovou sazbu volíme z několika variant. Máme možnost zvolit si co nejvyšší nabízenou sazbu u spořící části, ale o to vyšší bude úrok u úvěru a naopak. U překlenovacích úvěrů již úrok není pevně dán a spořitelna si jej může libovolně nastavit. Většinou se odvíjí právě od tržní úrokové míry.

2.4 Průběh stavebního spoření První krok, který musíme udělat, abychom byli účastníky stavebního spoření, je podpis smlouvy o stavebním spoření. Tato smlouva obsahuje následující náležitosti: 19

KIELAR P.: Matematika stavebního spoření , 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. str.8. ISBN 978-80-8692962-7. 26

 Cílovou částku  Úrokovou sazbu vkladu i úvěru  Podmínky pro získání (přidělení) úvěru  Způsob splácení úvěru20 Cílová částka, je celkový objem peněz, který klient pomocí stavebního spoření získá. Skládá se z vlastních úspor a financí získaných úvěrem. „Od cílové částky se rovněž odvozuje výše splátky či měsíční úložky. Ty se spočítají jako součin cílové částky a příslušného koeficientu.“21 Po podpisu smlouvy začíná fáze spoření. Klient ukládá měsíčně vklady obvykle ve výši 0,40,7% cílové částky. Během této doby, splní-li klient podmínky popsané v kapitole 3.5, se mu rovněž připočítává k naspořené částce státní podpora. Úroky se pak připočítávají jak z vlastních prostředků, tak ze státní podpory. Výše měsíční úložky je kalkulována tak, aby klient během 5-7 let naspořil požadovanou částku, obvykle 30-50% z cílové částky, která je nutná pro přidělení řádného úvěru. V průběhu spoření lze smlouvy kdykoliv vypovědět s výpovědní lhůtou okolo tří měsíců. Vypovíme-li smlouvu před šestým rokem, ztrácíme nárok na státní podporu. Pokud účastník splní podmínky pro přidělení úvěru a má o tento úvěr zájem, přechází stavební spoření do fáze úvěrové. Tento úvěr je poskytnut do rozdílu mezi cílovou a naspořenou částkou. Úvěr je splácen měsíčními splátkami, jejichž výše se většinou moc neliší od měsíční úložky ve fázi spoření.22 Pokud potřebuje klient úvěr dřív, než je mu přidělen, může využít překlenovací úvěr, který slouží k překlenutí období mezi potřebou úvěru a přidělením řádného úvěru. Nesmí být vyšší než cílová částka. Doba trvání překlenovacího úvěru je doba od poskytnutí tohoto úvěru po dobu, kdy je účastníkovi přidělen běžný úvěr. Po dobu trvání překlenovacího úvěru platí klient pouze úroky z tohoto úvěru a dále pak měsíční úložku do spořící části stavebního spoření. Překlenovací úvěr a spořící fáze tedy běží souběžně. V momentě, kdy klient dosáhne nároku na běžný úvěr mu nejsou peníze vyplaceny, ale je jimi splacen překlenovací úvěr. Dále klient splácí již jako v případě běžného úvěru. Průběh stavebního spoření je znázorněn na následujícím obrázku.

20

KIELAR P.: Matematika stavebního spoření , 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. str.15. ISBN 978-8086929-62-7. 21

KIELAR P.: Matematika stavebního spoření , 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. str.15. ISBN 978-8086929-62-7. 22

KIELAR P.: Matematika stavebního spoření , 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. str.18. ISBN 978-8086929-62-7. 27

Obrázek 2: Průběh stavebníko spoření

Zdroj: Vlastní zpracování dle Kielar P., Matematika stavebního spoření, 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. ISBN 978-80-86929-62-7.

2.5 Státní podpora Jak už z názvu zákona, který upravuje stavební spoření, vyplývá, je nedílnou součástí, a jedním z důvodů popularity stavebního spoření, státní podpora. Ta na počátku tvořila až 25% z roční naspořené částky, maximálně však z 18000 korun, celkově tedy 4500 korun. Novelou zákona č. 423/2003 Sb. platnou od 1.1.2004 se tato podpora snížila na 15%, maximálně však z 20000, tedy celkově 3000 korun. 1.1.2012 vstoupila v platnost novela zákona snižující podporu stavebního spoření na 10% z roční naspořené částky, maximálně však z 20000 korun, tedy na maximální částku 2000 korun. Tato novela se vztahuje i zpětně na smlouvy uzavřené po roce 2003. Novela rovněž přinesla zdanění úroků ze stavebního spoření, které byly do roku 2012 osvobozeny. Nyní jsou úroky daněny klasicky daní z příjmu. Tyto důvody pak přispívají ke snižovaní popularity stavebního spoření, jak již bylo zmíněno v první kapitole práce.

28

3 ŽÁDOST O ÚVĚR Při žádosti o úvěr, jak už v hypoteční bance tak ve stavební spořitelně, budeme muset podstoupit určitou proceduru. U stavebního spoření můžeme žádat o běžný úvěr až po přidělení cílové částky, ale již před touto dobou můžeme zažádat o překlenovací úvěr, podmínkou je podepsaná smlouva o stavebním spoření. O hypoteční úvěr můžeme žádat kdykoliv. V této kapitole si přiblížíme proceduru, kterou budeme muset při žádání o úvěr absolvovat.

3.1 Doklady předkládané klientem K vyřízení hypotéky budeme potřebovat různé dokumenty a to v závislosti na tom, jestli nemovitost kupujeme, nebo budeme stavět. Při nákupu již existující budovy po nás bude banka pravděpodobně chtít následující dokumenty: 

Doklady identifikující klienta (občanský průkaz, pas, živnostenský list, rozhodnutí soudu o vypořádaní majetku atd.)



Doklady vztahující se k příjmům klienta (potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání za určité období potvrzené finančním úřadem či nájemní smlouvu atd.)



Doklady vztahující se k objektu zástavy (list vlastnictví nemovitosti, který není starší než jeden měsíc, nabývací tituly součastného majitele, katastrální mapa rovněž ne straší jednoho měsíce, pojistné smlouvy)



Doklady vztahující se k výdajům a závazkům klienta (úvěrové či leasingové smlouvy)



Doklady vztahující se ke koupi (návrh kupní smlouvy, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní, smlouvu o převodu členských práv a povinností k bytovému družstvu, stanovy družstva, potvrzení družstva o souhlasu s převodem.)

Pokud se jedná o výstavbu nemovitosti, budeme navíc potřebovat doklady vztahující se k výstavbě nemovitosti. To mohou být například: 

Projektová dokumentace



Stavební povolení



Smlouva o dílo s dodavateli



Rozpočet stavby



Smlouva o výstavbě či prohlášení vlastníka jedná-li se o stavbu bytové jednotky.

29

3.2 Postup banky či stavební spořitelny Postup hypotečních bank a stavebních spořitelen se sice mírně liší, nicméně základní prověřování klienta zůstává u obou stejné. Po předložení potřebných dokumentů, bude banka prověřovat jejich pravdivost a bude kontrolovat, zda se klient nenachází v registru dlužníků. Jestliže je klient veden v tomto registru banka zkoumá, proč je v tomto registru uveden. Pokud se jedná o nezaplacenou pokutu za jízdu na černo v prostředku hromadné dopravy či neuhrazenou fakturu za telefon v malé výši, nemusí být pro banku tento fakt příliš velký problém. Jedná-li se o závažnější narušení platební morálky, banka pravděpodobně hypotéku neposkytne. I když člověk není veden v registru dlužníku, banka dále posuzuje příjmy a výdaje žadatele a zkoumá, zda a do jaké výše, popřípadě za jakou cenu, hypotéku poskytne. Pokud banka žadatele schválí jako úvěrovatelného, přichází na řadu odhad nemovitosti. Banka poskytne úvěr jen do výše odhadnuté ceny nemovitosti. Ten se v dnešní době u některých bank dělá elektronicky na dálku na základě doložených informací o bytě a fotografií. Nicméně v řadě případu vyzve banka klienta, aby si sjednal odhad u smluvního bankovního odhadce, či si vybral odhadce ze seznamu bankou či spořitelnou prověřených odhadců. Tento odhad již není zdarma a pohybuje se zhruba v rozmezí 3000 až 5000 korun v závislosti na odhadci, typu nemovitosti a umístění nemovitosti. Pokud jsou v pořádku všechny dokumenty, klient je úvěrovatelný a odhadní cena nemovitosti je vyšší než požadovaná výše hypotéky, banka vypracuje úvěrové a zástavní smlouvy. U úvěru ze stavebního spoření není potřeba někdy až do výše 900.000 zástavní smlouvy, nicméně si klient bude muset opatřit až dva ručitele. Po podpisu úvěrových a zástavních smluv a po podání návrhu na vklad zástavního práva obvykle dochází k čerpání úvěru.

30

4 SROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH ÚVĚRŮ A STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A SOUČASNÉ TRENDY NA TRHU TĚCHTO PRODUKTŮ V této kapitole si vedle sebe položíme již zmiňované dva produkty a podíváme se na jejich hlavní rozdíly výhody a nevýhody. Rovněž se zaměříme na český trh a podíváme se na vývoje úrokových sazeb, objemů úvěrů a preference spotřebitelů.

4.1 Porovnání hypoték s úvěry ze stavebního spoření Hlavním rozdílem mezi hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření je získávání prostředků. Ty jsou u hypotečních úvěrů získávány emitováním hypotečních zástavních listů. Kdežto u stavebního spoření jsou půjčovány peníze jiných klientů. Z rozdílu financování těchto produktů vyplývá i rozdíl v úročení. Zatímco stavební spořitelna zná předem výši úroků, kterou musí platit klientům za úspory, a tudíž i předem ví, za jaký úrok může peníze půjčit. Tato úroková sazba se pak po celou dobu nemění. Hypoteční banka však finanční prostředky získává na finančním trhu a tedy předem neví, jaká bude úroková sazba za pár let. Proto jsou úrokové sazby u hypoték volatilní. Klient u stavebního spoření tedy předem ví, kolik na úrocích zaplatí, kdežto klient hypoteční banky má zaručený úrok jen na určitou dobu fixace. Dalším rozdílem jsou podmínky předčasného splacení. U stavebního spoření si můžeme výši splátek měnit a není problém tento úvěr kdykoliv předčasně splatit. U hypoték toto nabízí jen některé produkty a to většinou za poplatek. Většinou však lze bezplatně splatit hypotéku pouze při konci fixačního období. V jinou dobu je předčasné splacení sankcionováno poměrně vysokou pokutou v řádech desítek až sta tisíců korun. Co se týče daňového zvýhodnění, jsou na tom oba produkty stejně, tedy je u obou možnost odečíst od základu daně zaplacené úroky. Dalším rozdílem je žádání o úvěr. O hypoteční úvěr můžeme zažádat prakticky kdykoliv a jeho vyřízení může zabrat jen pár dní či týdnů. Na přidělení cílové částky a možnost čerpat řádný úvěr však musíme čekat z pravidla několik let. I po přidělení cílové částky a vyřízení úvěru však u stavebního spoření trvá uvolnění peněz déle nežli u hypoték. Důvodem je zdroj financování těchto produktů. U stavebního spoření můžeme sice zažádat o překlenovací úvěr, nicméně jeho poskytnutí záleží čistě jen na spořitelně. Co se týče úrokové sazby, ta bývá z pravidla vyšší než úroková sazba při běžném úvěru ze stavebního spoření. Proto není stavební spoření vhodné pro lidi, kteří jej nemají sjednáno a potřebují financovat bydlení v krátkém horizontu. Další rozdíl je v poskytnuté částce. U hypotečních úvěrů se částka odvíjí od hodnoty nemovitosti, kdežto u stavebního spoření záleží na cílové částce. To může být problém 31

v případě nárůstu cen nemovitostí v období mezi uzavřením smlouvy o stavebním spoření a přidělením úvěru. Částka, kterou si zvolíme jako cílovou, po několika letech při přidělení úvěru už jednoduše nemusí stačit a klient musí hledat dodatečnou formu financování na vysněnou nemovitost. Občas potřebujeme na nemovitost půjčit jen menší obnos například 200.000 korun, což u hypoték bývá problém. Je zde stanovena minimální hranice, která se obvykle pohybuje okolo 300.000 korun. Nic takového u stavebního spoření není. U stavebního spoření však můžeme získat určitou částku bez ručení nemovitostí z pravidla 500.000 korun bez ručitelů a až 900.000 korun se dvěma ručiteli. To však u hypoték nelze a vždy je potřeba ručit nemovitostí.

4.2 Současný vývoj dluhového financování Při rozhodování jestli si na koupi bydlení naspořit, či si prostředky půjčit, hraje důležitou roli výše úrokové sazby. Tu u úvěru ze stavebního spoření známe předem. Je pevně zakotvena ve smlouvě a je neměnná. Nicméně úrokové sazby u hypotečních úvěrů jsou závislé na tržní úrokové míře, a proto jsou volatilní. V české republice se odvíjejí od PRIBOR sazby. V následujícím grafu je patrný vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů od roku 2003 do 1.1.2012. Graf 4: Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v letech 2003-2012

Zdroj:Hypoindex.cz [online]. [cit. 2012-25-03]. Dostupné na http://www.hypoindex.cz/pocty-a-objemy-hypotekjsou-na-unor-vysoke/

Jak jde, vidět od ledna roku 2003 úrokové sazby kolísaly mezi 3,5 až 6 %. Jelikož je u hypoték úroková sazba fixovaná jen na určitou dobu, mohou zažívat majitelé hypoték značné kolísání ve výši splátek. Proto je třeba před podpisem úvěrové smlouvy zvážit všechny možnosti a rizika s ní spojena. I přes velkou volatilitu úrokových sazeb jsou hypotéky stále populárnější oproti úvěrům ze stavebního spoření, jejichž popularita klesá. To je patrné z následujícího grafu. 32

Graf 5: Objem poskytnutých úvěru na bydlení v letech 2005-2011

Zdroj: Peníze.cz [online]. [cit. 2012-05-04]. Dostupné na http://www.penize.cz/uvery-na-bydleni/228850-zajemo-uvery-na-bydleni-vzdor-nejistote-roste-stejne-jako-pocet-tech-kteri-je-nedokazou-splacet!

Z obrázku je patrné, jak rok od roku narůstá objem zapůjčených prostředků u hypotečních úvěrů, a naopak objemy zapůjčených prostředků přes stavební spoření klesají a oproti hypotékám je tento objem dnes již téměř čtvrtinový. Příčina může být jak v klesajících úrokových sazbách u hypoték, tak změna podmínek státní podpory stavebního spoření. Rovněž roli hraje doba, po které lze žádat o úvěr ze stavebního spoření. Dnes lidé pravděpodobně preferují větší flexibilitu před neměnností úrokových sazeb. Rovněž v České republice stoupá rok od roku objem nesplacených jistin hypotečních úvěrů. Následující tabulka znázorňuje objemy nesplacených jistin od roku 2006 do roku 2011. Tabulka 2: Objemy nesplacených jistin.

Rok 2004 Rok 2005 Rok 2006 Rok 2007 Rok 2008 Rok 2009 Rok 2010 Rok 2011

Nesplacená Nesplacená jistina jistina celkem v na tis. bydlení (tis. Kč) 159 304 461 117 410 584 223 710 290 179 000 919 292 458 163 227 796 071 421 494 597 346 101 721 534 354 850 405 798 963 580 462 760 440 053 218 603 322 767 460 018 950 657 723 946 509 582 707

Nesplacená Počet HÚ na jistina ostatní bydlení (ks) (tis. Kč) 115 890 41 893 877 164 912 44 709 371 203 966 64 662 092 276 653 75 392 876 308 807 128 555 887 325 444 133 814 306 344 386 136 375 216 379 869 139 499 042

Počet HÚ ostatních (ks) 13 447 11 579 15 902 24 940 38 248 40 557 37 494 40 365

Zdroj: vlastní vypracování dle údajů dostupných http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7892b961-a344-4398-95c7-1a346271f4d1 [online]. 2012-30-03]. 33

na: [cit.

Z tabulky je patrné, že se jak počet, tak objem hypoték od roku 2004 více jak ztrojnásobil. Důvodem toho může být jak nárůst popularity hypotečních úvěrů, dobré hospodářské výsledky a vysoké ceny nemovitostí před rokem 2008 a také fakt, že první roky splácení úvěru se více platí úroky jak splátka jistiny. O tom více v kapitole 2.7.2.. Jak jde vidět ze všech uvedených tabulek a grafů, hypoteční úvěry nabývají na popularitě a objemy poskytnutých úvěrů představují obrovské částky, které by při nesplacení mohly znamenat značné problémy pro celou ekonomiku. Proto je potřeba k hypotékám přistupovat zodpovědně a před vyřízením úvěru si zjistit všechny potřebné fakta a zvážit všechny možné situace, které mohou nastat. Rovněž banky by měly řádně hodnotit bonitu dlužníků.

34

5 POROVNÁNÍ HYPOTEČNÍCH PRODUKTŮ NA ČESKÉM TRHU V této části práce se zaměřím na hypoteční produkty na českém trhu. Porovnám jednotlivé banky dle nabízených úrokových sazeb, poplatků, ale také podmínek, které si kladou pro poskytnutí úvěru. Také se zaměřím na dobu fixace a bonitu klienta a budu porovnávat, jak tyto faktory reálně ovlivňují výši úrokové sazby. To vše s cílem usnadnění orientace v hypotečních produktech a zjednodušení výběru nejlepší varianty pro konkrétní klienty.

5.1 Hypoteční produkty na Českém trhu Než se pustíme do porovnávání bank, je třeba se podívat, jaké hypoteční produkty se na českém trhu vůbec nabízejí. V následující tabulce jsou uvedeny produkty, které deklarují Hypoteční banka, Česká spořitelna, Komerční banka, GE moeny bank, Unicredit bank a Raiffaisen bank na svých webových stránkách. Tabulka 3: Seznam úvěrových produktů pro bydlení nabízený hypotečními bankami Americká Hypoteční Předhypoteční hypotéka banka 70% hypotéka 85% úvěr již od 100% úvěr již úvěr od 8,49% od 7,14% od 3,49% p.a. 3,69% p.a. od 4,79% p.a. p.a. p.a. Hypotéka až Česká do 100% od Americká Úvěry ze spořitelna 3,19 -4,29% hypotéka od stavebního Překlenovací p.a. 5,95% p.a. spoření úvěry Komerční 85%- 100% úvěr od 3,49% banka

p.a. Hypotéka Raiffaisen Klasik 3,49 bank 5,39% p.a.

Flexibilní hypotéka s Předhypoteční možnosti měnit úvěr splátky Předhypoteční Variabilní úvěr Plus od 5,69% hypotéka od p.a. 4,25% p.a.

Hypoéka 2v1, což je americká hypotéka Americká hypotéka od 7,49% p.a.

úvěry ze stavebního spoření Offsetová hypotéka

Zdroj: Vlastní vypracování

Jak jde vidět, většina bank nabízí celou škálu úvěrových produktů od klasických hypoték, přes stoprocentní hypotéky, flexibilní hypotéky, americké hypotéky a předhypoteční úvěry, které slouží k financování družstevních bytů a pro výstavbu. V tabulce se setkáváme i s názvem Offsetová hypotéka, což je úvěr, kdy jde o kombinaci hypotéky a spořícího účtu. Úroky se pak platí pouze z rozdílu mezi zůstatkem hypotéky a spořícího účtu. Komerční banka a Česká spořitelna rovněž díky existenci dceřiných společností nabízí úvěry ze stavebního spoření. GE money bank nabízí Hypotéku již od 2,94%, rovněž flexibilní hypotéku a americkou hypotéku. Unicredit bank pak nabízí celou škálu hypoték jako individuální hypotéka, hypotéka Flexi, hypotéka Plus, hypotéka Twin a americkou hypotéku, ale již nedeklaruje minimální sazby na svých webových stránkách. 35

ČSOB a Poštovní spořitelna pak poskytují úvěry přes Hypoteční banku. Tyto dvě banky rovněž poskytují hypotéky i bez dokládání příjmu, což je novinkou v oblasti hypotečních úvěrů. Menší banky pak nabízí již jen různé alternativy těchto produktů a proto je dále nebudeme zmiňovat. Jak lze vidět banky ochotně nabízejí úvěry přesahující hranici 70%. Tuto dodatečnou sumu na 70% sice nemohou krýt hypotečními zástavními listy nicméně je to nezbytný krok, jak přilákat klienty a udržet si konkurenceschopnost.

5.2 Kriterium pro výběr bank Než přejdeme k samotnému porovnávání, je třeba určit kritérium pro výběr porovnávaných bank. Důležitými faktory mohou být velikost banky a její reputace, což ovšem nejsou snadno měřitelné kriteria. Proto jsem se rozhodla použít pro výběr bank objemy poskytnutých hypotečních úvěrů. V následujícím grafu jsou znázorněny objemy hypotečních bank poskytnuté od roku 2002 do roku 2008. Graf 6: Objemy hypotečních úvěrů dle bank

Zdroj:Hypoindex [online]. [cit. 2012-01-05]. Dostupné na http://www.hypoindex.cz/nejvice-hypotek-ztratilaceska-sporitelna/

Jak jde vidět, mezi největší hráče na trhu patří právě Hypoteční banka, Česká spořitelna. Raiffaisenban, GE Money banka a další. Komerční banka do tohoto průzkumu bohužel není zahrnuta.

36

Graf 7: Rozložení objemu hypoték u jednotlivých bank pro rok 2007

Zdoj:Hypokalkulačka [online]. [cit. 2012-30-03]. Dostupné http://www.hypokalkulacka.cz/hypostatistika/objem-hypotecnich-uveru-podle-bank-v-roce-2007.html

na

Jak je patrné z tohoto grafu, v tomto roce poskytla nejvíce hypoték Česká spořitelna o celkovém objemu 45 miliard korun, ta je následována Hypoteční bankou s objemem 40 miliard korun. Na třetím místě je to pak Raiffaisenbank s objemem 21 miliard korun. V těsném závěsu se nachází Komerční banka s 20 miliardovým objemem poskytnutých hypoték. Na pátém místě je pak GE Money bank s 9 miliardami poskytnutých hypoték. Z tohoto důvodu jsem si pro modelové příklady vybrala právě již zmíněných pět bank a navíc Unicredit bank, které je v současné době čtvrtá největší banka v České republice.

5.3 Porovnání bank dle podmínek pro získání úvěru Než začneme porovnávat banky na českém trhu, dle různých faktorů, je třeba se nejprve zamyslet, jakou nemovitost chceme úvěrem financovat a jaké mohou vyvstat problémy pro poskytnutí tohoto úvěru. Lidé se často rozhodují o vhodnosti banky jen na základě informací o úrokové sazbě či poplatcích, které jsou dnes snadno dostupné na internetových stránkách. To však někdy nemusí být dostačující. Je potřeba zjistit si u dané banky podmínky, za kterých nám úvěr poskytne. Nemá tedy smysl porovnávat banky dle úrokových sazeb a kalkulátorů, dokud nevíme, jestli banka poskytuje vhodný produkt pro naše účely. Podmínky pro poskytnutí úvěru a čerpání finančních prostředků se u různých bank liší, nicméně podrobnější zkoumání smluvních podmínek by značně přesáhlo rozsah této práce, proto se zaměřím jen na ty nejběžnější a případně nejproblematičtější. Smluvní podmínky hypotečních úvěru nalezneme v obchodních podmínkách banky a také ve smlouvě o úvěru, proto je třeba toto nezanedbat a podrobně prostudovat. Při žádání o úvěr, je jedním z požadavků na poskytnutí úvěru je pracovní poměr na dobu neurčitou, který pro banku představuje nižší riziko než fakt, že člověku za rok skončí pracovní smlouva a bude si muset hledat novou práci. Ještě donedávna byl pracovní poměr na dobu 37

určitou nezbytně nutný, nicméně spousta lidi počínaje městskými zastupiteli, přes akademické pracovníky až po soukromé sektory z různých důvodů mají smlouvu na dobu určitou. Dnes si i s touto variantou dovede spousta bank poradit, například Hypoteční banka, ale i jiné. V případě, že nepracujete na dobu určitou je však třeba s touto situací počítat a zjistit si jaké má v tomto ohledu banka podmínky či zda si za to neúčtuje vyšší sazbu. Další z problematických podmínek bývají podmínky pro uvolnění finančních prostředků. Většina bank uvolňuje peníze po podpisu úvěrových smluv a provedení vkladu zástavního práva, nebo případně po podání návrhu na vklad zástavního práva. To je však u většiny bank zpoplatněno částkou cca 1.500 korun. Komerční banka však uvolní peníze až po podání návrhu na vklad jak zástavního práva, tak práva vlastnického. To pro kupující stranu, která si bere úvěr, na první pohled není problém. Tento fakt ovšem může být problematický pro prodávajícího, neboť při podání návrhu na vklad nového vlastnického práva ještě nemá jistotu, že dostane peníze, a tedy nemusí s touto formou financování souhlasit a my tak o vysněnou nemovitost přijdeme, pokud nezvolíme jinou banku. Financování přes komerční banku tedy není vhodné i v situacích, kdy je prodávající osoba nezletilá a tento prodej musí schvalovat soud. Rovněž jiné podmínky můžeme čekat u financování družstevních bytů. Všeobecně platí pravidlo, že pokud lze byt převést do roka do osobního vlastnictví, může být financován hypotečním úvěrem, respektive předhypotečním úvěrem, který bude následně splacen hypotékou. Jediná Raiffeisenbank poskytuje úvěry i na byty převoditelné do dvou let, ale tento úvěr je poskytnut pouze nejlepším klientům. Některé banky u těchto úvěrů zachovají úrokovou sazbu, jako u obyčejné hypotéky, zvednou však měsíční poplatek. Na první pohled se může jevit tato hypotéka výhodně při porovnání úrokových sazeb, ale při připočtení poplatků už tomu tak být nemusí. Některé banky klasicky u těchto úvěru zvyšují úrokovou sazbu, jiné je vůbec neposkytují. Alternativou při financování družstevních bytů může být právě úvěr ze stavebního spoření, kde lze získat až 900.000 korun bez zástavy nemovitosti, postačí k tomu dva ručitelé. Rovněž je dobré předem si zjistit, jak můžete vy i banka měnit podmínky smlouvy během trvání hypotečního úvěru, protože situace se může vždy rychle změnit. Dále pak je dobré znát podmínky předčasného splacení hypotečního úvěru. Většina bank si za předčasné splacení hypotečního úvěru mimo období, kdy končí fixace, naúčtuje poměrně vysokou sankci. Tyto sankce se však u různých banka poměrně výrazně liší.23 Některé banky poskytují možnost předčasného splacení bez sankcí, nicméně oproti tomu si naúčtují vyšší měsíční poplatky za vedení úvěrového účtu.

5.4 Porovnání hypoték dle bonity klienta V tomto případě budu porovnávat a zkoumat, jak se liší úrokové sazby hypoték u dvou klientů s různými příjmy při koupi stejně drahé nemovitosti. Jako první cílovou skupinu jsem si zvolila samostatnou osobu ve věku kolem 29 let s vysokoškolským vzděláním. Tento člověk má pravidelné stabilní příjmy ve výši 30 000 hrubého měsíčně, což odpovídá čistému měsíčnímu příjmu ve výši 22 640 korun. 23

Viz. Kapitola 4.4. 38

Jako druhou cílovou skupinu zvolím mladý pár ve věku 27 a 28 let, který je bezdětný. O hypotéku budou žádat společně. Příjem ženy se pohybuje okolo 29 000 hrubého měsíčně, tedy 21 945 čistého a příjem muže pak okolo 30 000 hrubého měsíčně, tedy opět 22 640 čistého. Tito lidé budou kupovat byt za 2.000.000 korun českých. Pro zjednodušení budeme počítat, že odhadní cena je rovna kupní ceně a že oba klienti nejsou evidování v registru dlužníků. Rovněž pro možnost porovnání budeme uvažovat pětiletou fixaci, 80% hypotéku, dobu splácení 25 let a fakt, že daní klienti nemají jiné závazky jako například leasing auta, splátku studentské půjčky a podobně. Tyto klienty budu porovnávat scoringem u České spořitelny, Unicreditbank, GE money bank a Hypoteční banky. V následující tabulce vidíte úrokové sazby a maximální výše úvěru, na který tito klienti při zachování stávajících předpokladů dosáhnou.

Tabulka 4: Úrokové sazby a maximální výše úvěru u různých klientů

Příjem 22640 Příjem 44585

GE Money bank

Česká spořitelna

Hypoteční banka

Unicredit bank

max.výše úrok

max. výše

úrok

max. výše úrok

max. výše

2.324.181 3,79% 2.675.000

3,69%

2.446.000 4,42% 2.278.481

4,49%

4.570.889 3,79% 5.269.000

3,69%

5.212.000 4,14% 5.120.000

4,49%

úrok

Zdroj: vlastní zpracování

Jak lze vidět z výsledků srovnání úrokové sazby se u těchto dvou klientů neliší, až na výjimku a tou je Hypoteční banka, která zvýhodňuje movitější klienty a klienty se spolužadateli. Tito klienti jsou totiž méně rizikoví a je nepravděpodobné, že by o příjem přišli oba dva žadatelé. Ostatní banky nezvýhodňují bonitnější klienty. Výše příjmu pro ně hraje roli pouze při rozhodování o výši úvěru. Z tabulky je rovněž patrné, že rozdíly mezi možnou výší úvěru jsou vcelku markantní. Tak například první klient by si u České spořitelny mohl půjčit až téměř o 400.000 korun více nežli u Unicredit bank. Druhý klient pak až o 700.000 více než u GE money bank. To je velmi důležité pro rozhodování, u které banky vzít úvěr, neboť některé banky nám ani potřebnou výši nebudou chtít půjčit. Pokud je tedy situace na hraně obecně je lepší obrátit se na banky, které poskytují větší množství úvěrů.

5.5 Porovnání produktů dle doby fixace V této podkapitole se zaměřím na dobu fixace. Jak jsem uvedla v teoretické části, literatura uvádí, že čím delší fixace tím vyšší úrok. Proto se na tuto problematiku zaměřím a pokusím se porovnat nabízené doby fixace u jednotlivých bank a zjistit, která znamená nejnižší úrok. K tomuto porovnání použiji opět prvního klienta z minulé podkapitoly. Budu uvažovat 80% hypotéku a různé doby fixace: 1 rok, roky 3 roky, 5 let, 10 let a 15 let. 39

Tabulka 5: Úrokové sazby dle doby fixace u šesti různých bank

1 rok 3 roky 5 let 10 let 15 let

Česká spořitelna 4,69 3,69 3,69 4,89 5,14

Komerční banka 4,54 3,94 3,94 4,84 5,14

Hypoteční banka 4,69 4,04 4,24 5,04 5,14

Unicredit bank 4,09 4,59 4,69 5,49

GE money Raiffaisen bank bank 4,59 5,49 3,59 4,39 3,79 4,59 5,49 6,29 6,29

Zdroj: vlastní zpracování dle hypotečních kalkulátorů pro finanční poradce

Jak z porovnání vyplývá u většiny bank s výjimkou Unicreditbank, je úroková sazba nejnižší mezi 3 až 5 lety fixace. Nemůžeme tedy všeobecně tvrdit, že čím nižší doba fixace tím nižší úrok. Jak již bylo řečeno výše nelze stoprocentně zvolit určitou dobu fixace za nejvýhodnější, neboť úrokové sazby u hypoték se v České republice odvíjejí od PRIBOR sazby.24 Vývoj úrokových sazeb je však těžko předvídatelný i pro odborníky, proto je výběr ideální doby fixace trochu ruleta. Zanedbáme - li tento fakt, jeví se jako nejvýhodnější 3-5 letá fixace. Graf 8: Predikce PRIBORU od ČNB

Zdroj:Česká národní banka [online]. [cit. http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/index.html#PRIBOR

2012-18-03].

Dostupné

na

5.6 Porovnání produktů různých bank z hlediska poplatků V této podkapitole se podíváme na hypoteční úvěry z hlediska poplatků. V dnešní době je zvláště v českém bankovnictví účtována celá řada poplatků, které se u různých bank různí. Již před vyřizováním úvěru bychom tedy měli vědět, jaké poplatky si daná banka účtuje a myslet bychom přitom měli nejen na ty, které nás budou čekat již v začátcích, jako jsou poplatky za vyřízení, za odhad, za čerpání, za list vlastnictví atd., ale také na měsíční poplatky za vedení úvěrového účtu či poplatky za předčasné splacení úvěru.

24

Například u Raiffaisenbank je úroková sazba 2,8 až 4,3 plus PRIBOR 40

Poplatků je celá řada, v této práci se ovšem zaměřím jen na ty hlavní. V následující tabulce č. 6 jsou zobrazeny základní poplatky u běžných hypotečních bank: Tabulka 6: Srovnání poplatků šesti bank Česká spořitelna

Komerční banka

0-4000 dle typu 2900 hypotéky

vyřízení úvěru 1. čerpání zdarma úvěru čerpání úvěru na návrh na vklad 150

správa úvěru

správa státní 50 podpory výpis úvěrového účtu ocenění bytu

z

Hypoteční banka

GE Money Unicredit bank bank

Raiffaisen bank

0,4% z úvěr 0- 2900 dle min 2.000 typu zdarma max 10.000 hypotéky

zdarma

zdarma

zdarma

500

zdarma

zdarma

1.500

1.500

1.000

1.500

zdarma

150

150

0-150 typu

zdarma

150

-

70

-

50

0

dle

500

20

20

50

zdarma

3.900

3.500

3.500

-

-

1xročně zdarma na žádost za 100 kč -

4.900 4.500 4.500 buď 200 kč/měs. Nebo 1/2*výše mimořádné 5 % p. a. do 5% z splátky*výše konce 3 % z mimořádné úrokové dle úrokového předčasně splátky za sazby v době podmínek období z 1% z částky splacené každý rok do mimořádné ve smlouvě předčasně částky min. konce fixace splátky*počet splacené 10 000 Kč max. 25% zbývajících let jistiny do konce fixace včetně započatých Zdroj. Vlastní vypracování dle údajů dostupných na webových portálech příslušných bank ke dni 15.3.2012 ocenění RD mimořádná splátka úvěr

Jak je vidět z tabulky, poplatky na českém trhu hypoték jsou relativně sjednocené. Výraznější odchylky lze spatřovat jen v poplatcích za mimořádnou splátku a poplatcích za poskytnutí úvěru. Poplatek za poskytnutí úvěru vychází nejhůř u Hypoteční banky a dále jsou poplatky velmi podobné. Tato položka je však jednorázová a nemusíme na ni brát příliš velký ohled. Poplatek za předčasnou splátku spousta lidí v době vyřizování úvěru zanedbává, ale situace, kdy budeme tuto službu potřebovat, se může přihodit každému z nás, a proto je dobré vědět kolik nás to bude stát. V případě milionové splátky (respektive předčasného splacení) vychází nejlépe Unicredit bank, pote Raiffaisen bank následována Českou spořitelnou. Nejhůře se shodně jeví Hypoteční banka a GE Money bank. Komerční banka tento údaj nezveřejňuje na svých stránkách, je však součástí úvěrové smlouvy. Rozdíly v tomto poplatku jsou v našem 41

případě (milionová splátka) velmi markantní od 10.000 až po 150.000, proto je dobré brát výši tohoto poplatku v potaz při vybírání banky. Co se týče poplatků za vedení a správu úvěru jsou poplatky shodné s výjimkou Unicredit bank, který si tento poplatek neúčtuje. Sto padesát korun měsíčně se může jevit v porovnání s několika tisíci za vyřízení úvěrů jako nepatrná částka, nicméně právě tento poplatek je nevětší položkou neboť za 25 let splácení zaplatíme takto bance 45.000 korun. Poplatky za znalecký posudek nemovitosti jsou velmi podobné. Některé banky je neúčtují, ale obstarání posudku leží na bedrech klienta. Cena znaleckých posudků, které dělá nezávislý odhadce je však velice podobná poplatkům za bankovního odhadce, proto bych tento poplatek rovněž nezahrnovala do kritérií pro výběr. Co se poplatků týče nejlepší nabídku má Unicredit bank, která si neúčtuje zbytečné a přemrštěné poplatky za předčasné splátky, poskytnutí úvěru čí správu úvěru.

5.7 Porovnání produktů různých bank z hlediska úrokových sazeb Již jsme si ukázali, že výše příjmu neovlivňuje úrokovou míru a rovněž, že jednou z nejvýhodnější je doba fixace je 5 let. Rovněž jsem ukázala, jaké produkty banky nabízí a od jakých úrokových sazeb. Teď se ovšem podíváme jak je to s úrokovými sazbami v reálném případě a na základě toho porovnáme banky dle výšky těchto sazeb. Pro tuto simulaci použiji například našeho prvního prototypového klienta. Budu předpokládat 80% výši úvěru, 5 let fixace, doba splácení 25 let a bezdlužnost klienta. Cena nemovitosti je 2 miliony korun. Klient nemá běžný účet u žádné s následujících bank. Do porovnání jsem zahrnula i poplatky uvedené v předcházející kapitole neboť mohou významně ovlivnit celkovou výhodnost. V následující tabulce jsou uvedené úrokové sazby, měsíční splátky, přeplatky do konce splatnosti za předpokladu neměnnosti úrokové sazby ani délky splácení a výše poplatků účtovaných po dobu trvání úvěru. Uvedené informace jsou získány s úvěrových kalkulátorů poskytovaných finančním poradcům spolupracujícím s bankami. Sazby jsou aktuální k 15.3.2012.

42

Tabulka 7: Porovnání bank dle úrokových sazeb

úroková sazba měsíční splátka přeplaceno poplatky

Komerční banka

Česká spořitelna

Hypoteční banka

Unicredit bank

Raiffaisen bank

GE money bank

3,94

3,69

4,14

4,19

4,59

3,99

8392

8221

8569

8615

8975

8437

917.600

866.300

968.900

931.100

52.900

52.900

59.600

984.500 1.002.500 1.500 (při variantě 45.000 plus)

919.200

1.028.500

986.000

932.600

celkem zaplaceno na 970.500 úrocích a poplatcích

1.047.500

1.500

Zdroj: vlastní vypracování dle hypotečních kalkulátorů pro finanční poradce. Aktuální ke dni 15.3.2012

Z tabulky je zřejmé, že co se úrokové sazby týče, nejvýhodnější je Česká spořitelna následovaná Komerční bankou a GE money bank, v těsném závěsu Unicredit bank. Nejhůře dopadli Raiffaisenbank a Hypoteční banka. To však nemusí být zcela rozhodující. V tomto případě jsme brali v potaz klasickou, ne příliš vysokou hypotéku. Různé banky se však zaměřují na různé klienty a poskytují různé druhy hypoték. Je také možno dosáhnou slevy okolo 0,5% pokud máte u zmíněné banky účet, jste-li pojištění a podobně. Pro porovnání zkusíme nyní použít situaci, kdy si mladý perspektivní pár chce koupit rodinný dům za 5 milionů korun, z čehož má milion ušetřen. Čisté příjmy páru jsou 50 tisíc, nemají dluhy a nemají děti. Rovněž budeme předpokládat pětiletou fixaci. Tabulka 8: Porovnání bank dle úrokových sazeb u vyššího úvěru

úroková sazba měsíční splátka přeplaceno poplatky

Komerční banka

Česká spořitelna

Hypoteční banka

Unicredit bank

Raiffaisen bank

GE money bank

3,69

3,89

4,14

4,69

4,39

3,79

20435

20996

21424

22667

21984

20653

2.130.500

2.298.800

2.427.200

2.195.900

52.900

52.900

59.600

2.800.100 2.595.200 1.500 (při variantě 45.000 plus)

2.351.700

2.486.800

2.801.600

2.197.400

celkem zaplaceno na 2.183.400 úrocích a poplatcích

2.640.200

Zdroj: vlastní zpracování dle úvěrových kalkulátorů poskytovaných finančním poradcům 43

1.500

Zde se nám již situace mírně změnila. Jako nejvýhodnější se jeví Komerční banka s úrokem 3,69%, kdy za 25 let přeplatíme celkem o 2.183.400 korun. Následně pak GE money bank s úrokovou sazbou 3,79%. Nejhůře se jeví Unicredit bank s úrokem 4,69%, který je sice doprovázen nízkými poplatky, nicméně úrok už je o jeden procentní bod vyšší než u nejlepší z bank. Jak je vidět situace se může měnit s výší úvěru. Některé banky se zaměřují spíše na drobné úvěry, kde mohou více diverzifikovat riziko, a proto u nich mají nižší úrok. Jiné banky se zaměřují právě na vyšší hypotéky, kde je vyšší zisk ovšem pro banku i vyšší zisk. Navíc vysoké úvěry jsou poskytovány pouze bonitním klientům což riziko zmírňuje. V modelových příkladech jsem již ukázala, jak se mění úrokové sazby v závislosti na výši hypotéky. Předpokládali jsme však v obou případech 80% úvěr. Nyní se zaměříme na 100% úvěry. Budeme-li předpokládat klienta z prvního modelového příkladu s čistými příjmy 22640 korun, tak nedosáhne na hypotéku hned u několika bank a to Unicredit bank a Hypoteční banky. Proto změníme výši čistých příjmů na 30 tisíc měsíčně. Další parametry se nemění. V následující tabulce jsou zobrazeny výsledky. GE Money bank a Raiffaisenbank neposkytují 100% tudíž je nelze porovnat. Raiffaisen bank je však ochotna poskytnou úvěr až do 90% zajištění. Tabulka 9: Srovnání 100% úvěrů

úroková sazba měsíční splátka přeplaceno poplatky

Komerční banka

Česká spořitelna

Hypoteční banka

Unicredit bank

4,79

4,49

5,04

6,19

11448

11180

11738

13120

1.434.400

1.354.000

1.521.400

52.900

55.900

62.000

1.936.000 1.500 (při variantě plus)

1.409.900

1.583.400

celkem zaplaceno na 1.487.300 úrocích a poplatcích

1.937.500

Zdroj: Vlastní vypracování

Jak lze s tabulky vyčíst nejvýhodnější 100% dvoumilionovou hypotéku bychom dostali u České spořitelny, dále pak u Komerční banky a nejhůř vychází Unicredit bank. Jak vidíme oproti prvnímu příkladu 100% hypotéka je již podmíněna vyšší úrokovou sazbou, u některých bank i vyššími příjmy (Hypoteční banka, Unicredit bank) a často i vyššími poplatky. Například Česká spořitelna si za vyřízení této hypotéky naúčtuje o 3000 korun více nežli u jiných hypoték s vyšším zajištěním.

44

Je těžké posoudit, která banka poskytuje nejvýhodnější podmínky, protože ty se v každé situaci mění. Je třeba si uvědomit, že je možné dostat slevy za věrnost a podobně, což může velmi výrazně změnit úrokovou sazbu. Vezmeme-li v potaz všechny tři testované příklady, všeobecně vychází jako jedna z nejvýhodnějších Česká spořitelna, nicméně u vyšších úvěrů už jsou rozdíly menší. Naproti tomu, pokud budeme brát hypotéku menší než milion korun, začne hrát velkou roli i vliv měsíčních poplatků a výhodu získá Unicredit bank. Všeobecně platí při zvažování, který hypoteční úvěr je nejlepší, je vhodné nechat si poradit od nezávislého poradce, který by měl přesně vědět, která banka v daném případě poskytne úvěr nejlevněji.

5.8 Porovnání Hypotečních úvěrů s produkty stavebního spoření V této podkapitole se pokusím porovnat hypoteční úvěr s překlenovacím úvěrem ze stavebního spoření. Překlenovací úvěr volím kvůli srovnatelnosti produktů, neboť klient, který nemá sjednané stavební spoření a chce financovat bydlení v brzké době má na výběr právě z těchto dvou možností. Porovnávat budu hypoteční úvěr České spořitelny a stavební spoření Wüstenrot. Pro možnost porovnání budeme uvažovat klienta s čistým příjmem 22.640 korun měsíčně, dobou splácení 16 let, nemovitost za 2 miliony korun a naspořené prostředky 400 tisíc korun. Tabulka 10: Srovnání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření Hypotéka České spořitelny úroková sazba 3,99% p.a. Maximální výše úvěru/cílové částky 2.611.000 splátka úvěru/ úroků spoření doba běžného úvěru doba překlenovcího úvěru neměnnost úrokové sazby

11.335 kč/měs 0 16 let 0 5 let

Stavební spořitelna Wüstenrot 4,5% p.a. 2.278.000 11.320 kč/ měs., pro běžný úvěru 14.000 kč /měs 3.820 kč/ měs 8,3 roku 8 let po celou dobu

Zdroj: vlastní vypracování.

Jak vyplývá z této analýzy, klient bude u této stavební spořitelny splácet překlenovací úvěr po dobu 8 let ve výši 11.320 korun měsíčně a dále bude spořit po tuto dobu 3.820 korun měsíčně. Celkově bude tedy splácet 15.140 korun měsíčně. Po splacení překlenovacího úvěru bude dalších 8,3 roku splácet běžný úvěr měsíční splátkou 14.000 korun měsíčně. Úroková sazba je u tohoto úvěru 4,5% p.a.. Stejně vysoký úvěr by mohl dostat u České spořitelny s úrokovou sazbou 3,99% a měsíční splátkou 11.335 kč/měs. Rovněž u České spořitelny může stejný žadatel dosáhnout vyššího úvěru téměř o 350.000 korun. Z těchto důvodů bych pro tento případ doporučila hypoteční úvěr u České spořitelny.

45

ZÁVĚR V této práci jsem se zaměřila na hypoteční úvěry jako produkty sloužící k financování bydlení. Tento produkt jsem definovala a popsala jeho legislativní rámec. Vysvětlila jsem, s jakými druhy hypoték se můžeme potkat, co ovlivňuje jejich výši a výši úrokové sazby. Rovněž jsem zmínila státní podporu ve formě daňových odpočtů či příspěvků pro mladé lidi do 36 let věku. Také jsem nastínila problematiku stavebního spoření a porovnala jsem rozdíly u těchto dvou produktů sloužících k financování bydlení. Zaměřila jsem se i na postup při vyřizování úvěr a dokumenty, které bude banka po žadateli požadovat. Rozebrala jsem rovněž nejčastější problémy při vyřizování úvěrů. V praktické části práce jsem se zaměřila na český trh hypotečních úvěrů. Popsala jsem, jaké produkty nyní banky nabízejí a jaké deklarují podmínky. Srovnala jsem pět největších poskytovatelů hypotečních úvěrů a to Hypoteční banku, Českou spořitelnu, Komerční banku, Unicredit bank, Raiffaisen bank a GE money bank. Tyto banky jsem porovnávala v rámci modelového příkladu úvěru ve výši 1.600.000 korun a zjistila jsem, že nejvýhodnější je v této době úvěr u České spořitelny s úrokovou sazbou 3,69%, nicméně při investování do dražší nemovitosti okolo 5 milionů korun je již Česká spořitelna s úrokem 3,89% p.a. na druhém místě a na prvním místě v tomto případě bude Komerční banka s úrokem 3,69% p.a.. Nejvyšší úroky pak měla Unicredit bank a Raiffaisen bank. Rovněž jsem banky porovnala podle poplatků a zjistila jsem, že nejméně na poplatcích zaplatí klienti u Unicredit bank a GE money bank, nejvíc potom u Hypoteční banky. Také jsem se podívala na banky dle bonity klienta a zjistila jsem, že se úrokové sazby u dvou klientů s různými příjmy neliší. Výše příjmů však ovlivňuje možnou výši úvěru, kterou jim banka bude ochotna poskytnout a i tyto výše úvěru se napříč bankami liší. Nejvyšší úvěry z porovnávaných bank při daném přijmu poskytuje Česká spořitelna. Zkoumala jsem i dobu fixace u různých bank a analýza ukázala, že většina bank preferuje dobu fixace mezi třemi a pěti roky. Výjimkou je Unicredit bank, která nabízí nejnižší úrokovou sazbu při fixaci na 1 rok. Porovnala jsem i úvěr ze stavebního spoření společnosti Wüstenrot a hypotéku České spořitelny, která vyšla ve všech srovnáních jako jedna z nejlepších. Požadovaná výše úvěru byla 1.600.000 korun a klient neměl dosud sjednáno stavební spoření. Česká spořitelna vyšla při stejné době splácení lépe o 0,5%. Tyto výsledky reflektují současnou dobu a výši nabízených úrokových sazeb. Nicméně podmínky hypotečních úvěrů jsou velmi proměnlivé, a proto je potřeba před žádáním o úvěr pečlivě se seznámit s podmínkami, které jsou v dané době na trhu a porovnat produkty jednotlivých bank, neboť ty mají tendenci velmi výrazně si konkurovat a mění podmínky za účelem přilákání zákazníků velmi často.

46

Proto bych doporučila žadatelům o úvěr, poradit se s odborníkem, který je nezávislý na jednotlivých bankách a prozkoumat nabízené produkty a podmínky pro každý případ zvlášť, neboť při splácení 20-30 let můžeme přeplatit vysoké částky.

47

SEZNAM POUŽITÝCH ZDROJŮ Literatura [1] BARDOVÁ, D. – OPLTOVÁ, R. – PAVELKA, F.: Jak správně na hypotéky. 1. vyd. Praha: Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. [2] CÍSAŘ J., REKTOŘÍK J., Ekonomika bydlení I., 1.vyd. Brno: Masarykova univerzita 1999, ISBN80-120-2240-X [3] KIELAR P.: Matematika stavebního spoření , 1. vyd. Praha: Ekopress, s.r.p, 2010. ISBN 978-80-86929-62-7. [4] PAVELKA, F., OPLTOVA, R.: Hypoteční úvěry. 1. vyd. Praha: Vydavatelstvi PP Agency, 1996. 116 s. [5] RADOVA, J. – DVOŘAK, P – MALEK, J. Finanční matematika pro každého. 5. vydáni. Praha: GRADA. 2005.. ISBN 80-247-1230-0 [6] SYROVÝ, P.: Financování vlastního bydlení. 5. vyd. Praha: Grada publishing, 2009. str. 36 . ISBN 978-80-247-2388-4 [7] ŠEDOVA, J.: Právní základy bankovnictví České republiky. Brno: Masarykova univerzita v Brně, 2001. 119 s. ISBN 80-210-2732-0

Internetové zdroje [1] Česká národní banka [online]. [cit. 2012-18-03]. Dostupné na http://www.cnb.cz/cs/menova_politika/prognoza/index.html#PRIBOR [2] Finance.cz [online]. [cit. 2012-30-04]. Dostupné na http://www.finance.cz/bydleni/seznamy-a-adresare/hypotecni-banky/ [3] Hypoindex.cz [online]. [cit. 2012-01-05]. Dostupné na: http://www.hypoindex.cz/nejvice-hypotek-ztratila-ceska-sporitelna/ http://www.hypoindex.cz/pocty-a-objemy-hypotek-jsou-na-unor-vysoke/ http://www.hypoindex.cz/sazby-jsou-nizko-statni-podpora-hypotek-konci/ [4] Hypokalkulačka [online]. [cit. 2012-30-03]. Dostupné na http://www.hypokalkulacka.cz/hypostatistika/objem-hypotecnich-uveru-podle-bank-vroce-2007.html [5] Měšec [online]. [cit. 2012-30-04]. Dostupné na http://www.mesec.cz/pujcky/hypoteky/pruvodce/vyse-statni-podpory-hypotecniho-uveru/ [6] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. [cit. 2012-30-03]. Dostupné na http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=7892b961-a344-4398-95c71a346271f4d1 [7] Peníze.cz [online]. [cit. 2012-05-04]. Dostupné na http://www.penize.cz/uvery-nabydleni/228850-zajem-o-uvery-na-bydleni-vzdor-nejistote-roste-stejne-jako-pocet-techkteri-je-nedokazou-splacet! [8] Švábová Z., Marketingový výzkum hypotečního bankovnictví v České republice, Bakalářská práce 2010, Univerzita Pardubice dostupné na http://dspace.upce.cz/bitstream/10195/36651/1/SvabovaZ_Marketingovy%20vyzkum_JN _2010.pdf

Zákony [1] Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech 48

[2] Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření ve znění pozdějších předpisů [3] Zákona č. 586/1992 Sb., o daních z přijmů [4] Zákon č. 321/2001 Sb., o některých podmínkách sjednávání spotřebitelských úvěrů.

49

SEZNAM GRAFŮ Graf 1: Objem hypoték dle žadatelů v letech 2002-2009 ......................................................... 14 Graf 2: Úrokové sazby v závislosti na době fixace .................................................................. 17 Graf 3. Splácení úroku a jistiny v čase ..................................................................................... 21 Graf 4: Vývoj úrokových sazeb u hypotečních úvěrů v lete 2003-2012 .................................. 32 Graf 5: Objem poskytnutých úvěru na bydlení v letech 2005-2011 ......................................... 33 Graf 6: Objemy hypotečních úvěrů dle bank ............................................................................ 36 Graf 7: Rozložení objemu hypoték u jednotlivých bank pro rok 2007 .................................... 37 Graf 8: Predikce PRIBORU od ČNB ....................................................................................... 40

SEZNAM TABULEK Tabulka 1: Vztah mezi výnosem, rizikem a likviditou a dobou fixace .................................... 19 Tabulka 2: Objemy nesplacených jistin. ................................................................................... 33 Tabulka 3: Seznam úvěrových produktů pro bydlení nebízený hypotečními bankami ............ 35 Tabulka 4: Úrokové sazby a maximální výše úvěru u různých klientů .................................... 39 Tabulka 5: Úrokové sazby dle doby fixace u šesti různých bank ............................................. 40 Tabulka 6: Srovnání poplatků šesti bank .................................................................................. 41 Tabulka 7: Porovnání bank dle úrokových sazeb ..................................................................... 43 Tabulka 8: Porovnání bank dle úrokových sazeb u vyššího úvěru ........................................... 43 Tabulka 9: Srovnání 100% úvěrů ............................................................................................. 44 Tabulka 10: Srovnání hypotéky a úvěru ze stavebního spoření ............................................... 45

SEZNAM OBRÁZKŮ Obrázek 2: Magický trojúhelník investování ........................................................................... 19 Obrázek 3: Průběh stavebníko spoření ..................................................................................... 28

50