Masarykova univerzita Právnická fakulta. Obor: Právní vztahy k nemovitostem Katedra: Finančního práva a národního hospodářství

Masarykova univerzita Právnická fakulta Obor: Právní vztahy k nemovitostem Katedra: Finančního práva a národního hospodářství

Bakalářská práce

Právní úprava hypotečních úvěrů (Legal Regulation of Mortgages) Klára Podzimková, DiS.

2013

Čestné prohlášení

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Právní úprava hypotečních úvěrů zpracovala sama. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použila k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury.

V Brně dne 20. března 2013

___________________________________ vlastnoruční podpis autora 1

Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala JUDr. Bc. Liboru Kynclovi, Ph.D. za cenné rady, připomínky a čas, který mi věnoval. Dále bych ráda poděkovala Ing. Rostislavu Roušalovi, osobní bankéř České spořitelny, a.s., za poskytnutí informací vztahujících se poskytování hypotečních úvěrů.

2

Anotace Předmětem bakalářské práce „Právní úprava hypotečních úvěrů“ je přiblížení se problematice hypotečních úvěrů. Práce obsahuje posouzení výhod a nevýhod různých hypotečních úvěrů, všeobecný pohled na úvěr a možnosti jeho využití. V první části je poskytnut všeobecný pohled na hypoteční úvěr s prolínáním praktických prvků, získaných konzultacemi. Druhá část je zaměřena na praktické záležitosti hypotečního úvěru jako proces úvěrování, problematiku s platební neschopností, ukončení smlouvy a porovnání výhod a nevýhod, problematika poplatků za vedení úvěrového účtu a ochrana spotřebitele na finančním trhu, jako významná část finanční oblasti. V poslední kapitole je ukázán modelový příklad s výpočtem anuity a jeho refinancování.

Annotation. The goal of this bachelor thesis "Legal Regulation of Mortgages" is to generally introduce the issue of mortgages. The thesis comprises assessment of the advantages and disadvantages of different mortgages, a general view of credits and the possibility of their use. The first part provides a general view of mortgages with the blending of practical elements which have been obtained by consultations. The second part focuses on practical matters, such as a mortgage lending process, insolvency problems, termination of a contract, and comparison of the advantages and disadvantages, problems with a charge for leading a loan account and consumer protection on a financial market as a significant part of a financial sector . The last chapter shows a model example of calculation of annuity and its refinancing.

Klíčová slova Hypoteční úvěr, zástava, hypoteční banka, věřitel, dlužník, hypoteční zástavní list

Keywords Mortgage credit, collateral, mortgage bank, creditor, debtor, mortgage debenture

3

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 5 1 Hypoteční úvěr....................................................................................................................... 6 1.1 Hypoteční zástavní listy ................................................................................................. 13 1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů .................................................................................. 14 2 Druhy hypotečních úvěrů ................................................................................................... 19 3 Úvěrový proces .................................................................................................................... 23 4 Nesplácení úvěru a insolvence ............................................................................................ 28 5 Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů ............................................................................ 32 6 Poplatky za vedení úvěrového účtu ................................................................................... 36 7 Ochrana spotřebitele u úvěrových služeb ......................................................................... 38 8 Modelový příklad ................................................................................................................ 42 Závěr ........................................................................................................................................ 45 Seznam použitých zdrojů ....................................................................................................... 49

4

ÚVOD Každý člověk je alespoň jednou v životě postaven před situaci, kdy musí řešit vlastní bydlení. Takovéto rozhodnutí ovlivňuje jeho finanční situaci po mnoho dalších let. I přes finanční náročnost si díky nízkým úrokovým sazbám, větším jistotám, výhodám i dostupnosti lidé v dnešní době spíše pořizují vlastní nemovitost, než pronájem. Nejčastějšími tazateli na produkty týkající se pořízení vlastního bydlení jsou mladí lidé, pro něž je pořízení bydlení z vlastních zdrojů nemyslitelné. Nejznámější a nejčastěji využívaným je stavební spoření, ke kterému stát poskytuje státní podporu. Dalším produktem je hypoteční úvěr, u kterého si žadatel může odečíst zaúčtování úroků v daňovém přiznání. Rozhodnutí žadatelů, které z výše uvedených produktů zvolit, záleží na mnoha aspektech. Hypoteční úvěr nebyl při svém uvedení na trh často využíván, protože jeho úrokové sazby byly vysoké. Postupným snižováním úrokových sazeb se v České Republice využití hypotečních úvěrů k pořízení, modernizaci či výstavbě bytových i nebytových nemovitých objektů zvyšuje. Nejvíce hypotečních úvěrů bylo uzavřeno v roce 2007, dalším úspěšným rokem byl loňský rok, kde bylo uzavřeno nejvíce hypotečních úvěrů s fixací na pět let. Cílem mé bakalářské práce je posoudit výhody a nevýhody hypotečních úvěrů, zaměřit se zejména na hypoteční úvěry týkající se pořizování bydlení. Mým záměrem je, aby se i laický čtenář po přečtení práce dozvěděl co nejvíce o dané problematice, jako je pořizování hypotečních úvěrů, zajištění, předčasné splacení, rizika spojená s nesplácením, předčasné, vypovězení a refinancování. Je také podstatné, aby spotřebitel věděl, kam se může obrátit při nespojenosti s poskytnutými finančními službami. V teoretické části bakalářské práce se zaměřím na popis hypotečních úvěrů. Nejprve vysvětlím pojem hypotečního úvěru a jeho obecné náležitosti (samotný pojem hypotečního úvěru, rozdíl mezi úvěrem, hypotečním úvěrem a půjčkou, smluvní strany, úrokovou sazbu, fixaci úrokové sazby, zástava a zástavní smlouva). Vysvětlím pojem hypotečních zástavních listů, proto abychom se dozvěděli, odkud banka získává finanční prostředky pro poskytování hypotečních úvěrů. Uvedu rozmanitost účelových i neúčelových hypotečních úvěrů. Tím se dostanu k části praktické, která je zaměřena na výhody a nevýhody pořizování bydlení tímto způsobem a ochranu spotřebitele. Tato část ukončím modelovým příkladem, pro ukázku výpočtu výše splátek.

5

1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR Hypoteční úvěr je jedna ze základních metod financování vlastního bydlení. Poskytováním hypotečních úvěrů bylo umožněno již v roce 1990 přijetím zákona upravujícího hypoteční úpravu (zákon č. 530/1990 Sb., konec účinnosti 30. dubna 2004). Jelikož docházelo k řadě komplikací ohledně vymáhání a zástav, byl schválen zákon č. 84/1995 Sb., který mění a doplňuje zákon č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 328/1991 Sb., o konkurzu a vyrovnání, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů a zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Zrušení a nahrazení doposud platného, několikrát novelizovaného zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech, dochází přijetím nového zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, dne 1. dubna 2004. Dochází zde ke vzniku nové definice hypotečního úvěru. Úvěry jsou finanční investice do nemovitostí, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti, ať nemovitosti, na níž je finanční prostředek určen, či na nemovitosti jiné. Jedná se o dlouhodobou půjčku vyššího finančního obnosu na bydlení. Rozdíl mezi půjčkou, kterou upravuje § 657 a § 658, v zákoně 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, úvěrem, upravený § 497 a násl., v zákoně 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a hypotečním úvěrem, § 28, odst. 3, zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, a úvěrem je takový, že půjčka je určitým druhem závazku, vytvořeným na základě smlouvě o půjčce. Věřitel přenechává druhově určené věci (zejména peníze) dlužníkovi a ten se zavazuje, je po dohodnuté době vrátit, případně i s úroky, ve větším množství nebo lepší jakosti.1 Úvěrem se rozumí obchodní závazkový vztah, týkající se poskytnutí peněžních prostředků, do určité výše, věřitelem ve prospěch dlužníka, a ten se zavazuje je vrátit i s úroky.2 „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti3.“

1

§ 657-658, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 § 497 a následující, zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 830 3 § 28, odst. 3., věta 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 2

6

Dnem vzniku právních účinků zástavního práva se úvěr považuje za úvěr hypoteční.4 Zástavní právo plní zajišťovací funkci pro případ, že dluh odpovídající pohledávce nebude včas uhrazen. Uhrazením takového dluhu při nezaplacení dojde po zpeněžení zástavy. Zástavní právo u hypotečních úvěrů vzniká písemným sepsáním zástavní smlouvy a jejím vkladem do katastru nemovitostí.5 Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.6 Z definice hypotečního úvěru je patrné, že výše daného úvěru nemůže přesáhnout odhadní cenu zastavené nemovitosti. Dle legislativní úpravy hypoteční úvěr nesmí, po dobu trvání pohledávky, převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti.7 Běžně se však setkáváme s hypotečním úvěrem poskytnutým na celou požadovanou částku. Hypoteční úvěr podléhá, jako každý jiný úvěr, vedle výše uvedené úpravy zákona o dluhopisech i obecné úpravě platného obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb., §§ 497-507 (výše zmíněné). Z uvedených informací můžeme shrnout znaky hypotečního úvěru: o investice do rozestavěné, koupené či jiné nemovitosti na území České republiky, členského státu Evropské Unie, nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor, o zajištění pomocí rozestavěné nemovitosti či nemovitostí, která s financováním přímo nesouvisí (nemovitost v katastru nemovitostí, rodinný dům, chaty, chalupy, rodinné či jiné nemovitosti rodičů či jiných příbuzných), o úvěr poskytnutý v souladu s § 497a násl. z. č. 513/1991 Sb., obchodního zákoníku.8 Žadatelem o hypoteční úvěr je fyzická osoba starší 18-ti let s trvalým pobytem na území České republiky nebo občan členské země Evropské Unie s platným povolením k pobytu a způsobilá k právním úkonům. Banky poskytují úvěry podnikatelům (fyzické či právnické osoby), fyzickým osobám a jiným subjektům (obce, rozpočtové organizace, nadace 4

§ 28, odst. 3., věta 2., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 5 § 152 a následující, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 6 § 28, odst. 3., věta 3., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 7 § 30, odst. 11. Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 8 Dušek P., Kos B., Právo hypotečního úvěrování. 1. vydání. Praha: C. H. Beck 2001. str. 6. ISBN 80-7179-384-1

7

atd.). Důležitým aspektem u žadatele je jeho solventnost. Veškerým podmínkám pro poskytnutí hypotečního úvěru se budu věnovat v samostatné kapitole. Hlavním poskytovatelem hypotečních úvěrů jsou bankovní společnosti, vedlejším poskytovatelem jsou nebankovní společnosti, které se zabývají spíše neúčelovými hypotečními úvěry, jako například: hypotéka bez doložení příjmů, hypotéka bez registru atd. Hypotéky může nabízet každá licencovaná banka, která vydá hypoteční zástavní listy a jejich výnosy využije pro financování těchto hypotečních úvěrů. Bankovní licence vydává Česká národní banka, které upravují vykonávané činnosti bankou. Činnost bank upravuje zákon č. 21/1992 Sb., o bankách, ve znění pozdějších předpisů. Právní postavení České národní banky upravuje zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů.

Účelem poskytnutí hypotečního úvěru je investice do bytových potřeb (koupě nemovitosti; financování rekonstrukcí, opravy a modernizace nemovitosti; výstavba; vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků vztahujících se k nemovitosti).9 Banky požadují při poskytování hypotečního úvěru doložení dokumentací (nabývací tituly, list vlastnictví, snímek z katastrální mapy atd.), že se bude jednat o investici do nemovitosti a účel úvěru bude skutečně naplněn. Pokud jsou finanční prostředky hypotečního úvěru prokazatelně vyplaceny na pokrytí nákladů na koupi staveb, bytů, pozemků či jiného nabytí nemovitosti, nevznikají žádné potíže při jeho pořizování. Výše hypotečního úvěru závisí na ceně pořizované nemovitosti, kde bychom měli počítat i s vedlejšími náklady, jako jsou případné rekonstrukce či vybavení domácnosti. Důležitým bodem k zamyšlení je i množství našich vlastních prostředků. Samozřejmě záleží i na tom, kolik nám banka půjčí, ale tomu se budu blíže věnovat v kapitole úvěrového procesu. Hypoteční úvěr mohou klienti splácet v rozmezí 5 – 40 let, ovšem měli by ho splatit ještě v produktivním věku, kde se hranice většinou, dle podmínek bank, pohybuje okolo 70 let. Do tohoto věku by měl být úvěr splacen. Pro některé starší klienty je to velké omezení ve výběru doby splatnosti. Nejideálnější doba splácení je 20 let. Tato doba zaručuje nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení závazku. Každá doba splatnosti má své výhody i nevýhody. Kratší doba splatnosti má vysoké měsíční splátky, ale celková částka zaplacená

9

Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 27, ISBN 80-238-9685-7

8

na hypotečním úvěru není vysoká, v porovnání s dlouhodobou splatností, kde jsou měsíční splátky nízké, ale ve finále je zaplaceno na více. Úrokovou sazbu určují pravidla trhu a její výši nelze určit dopředu. Dovolím si říct, že úrokovou sazbu ovlivňuje i konkurenceschopnost bank, které soupeří o to, kdo bude mít více klientů jak při refinancování tak i při uzavírání nových smluv. Úrokové sazby ovlivňuje i Česká národní banka a mezibankovní trh. Graf: Zaplaceno na úrocích pro hypoteční úvěr 1 mil. Kč s úrokovou sazbou 6 % p. a.10 1 400 000 Kč 1 200 000 Kč 1 000 000 Kč 800 000 Kč 600 000 Kč 400 000 Kč 200 000 Kč 0 Kč 5

10

15

20

30 roky

Zaplaceno na úrocích

Sazba je během roku proměnná, jak ukazuje následující tabulka. Je zřejmé, že začátkem roku 2012 byla úroková sazba nižší, následně se zvedla, kde její výše vydržela s minimálními rozdíly do poloviny roku a následně se razantně snížila. Nejvýhodnější doba pro získání hypotéky byl tedy konec roku. Problémem je to, že ani klient, ani banka nikdy nemohou vědět, jak se budou sazby pohybovat. Průměrné úrokové sazby hypoték v roce 201211: Měsíc leden

Průměrná úroková sazba 3,59 %

10

Autor neznámý. Doba splatnosti úvěru: čím déle, tím lépe? [online]. [cit. 10. březen 2013, 01:30:20]. Dostupný z WWW: 11 Zámečník P. Hypotéky 2012: sazba v průměru 3,51 %. [online]. 12. 02. 2013. [cit. 17. únor 2013, 23:23:15]. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/hypoteky-2012-sazba-v-prumeru-3-51/>

9

únor březen duben květen červen červenec srpen září říjen listopad prosinec Průměr

3,61 % 3,67 % 3,70 % 3,68 % 3,61 % 3,59 % 3,55 % 3,46 % 3,36 % 3,25 % 3,17 % 3,51 %

Pro banku i klienta je velmi riskantní zavázat se předem na celou dobu splácení jednou úrokovou sazbou. Pokud by úrokové sazby na trhu klesly a klient měl sazbu stále vysokou, prodělával by. V opačném případě by prodělávala banka. Pro zamezení těchto rizik, se úrokové sazby sjednávají na pevně stanovené období – fixace úrokové sazby hypotéky. Nejčastěji to bývá pět let, ovšem banky nabízejí i jinou dobu. Častými fixními obdobími jsou jeden rok a tři roky, záleží na možnostech klienta (př.: klient vlastní byt a zároveň staví rodinný dům, po jehož dostavení plánuje byt prodat a tím splatit mimořádnou či celou částku hypotéky), můžeme se setkat i s fixací na patnáct let. Klient může využít i úvěru s plovoucí úrokovou sazbou, kde dochází ke změně úrokové sazby z měsíce na měsíc. Tato variabilní úroková sazba je spíše vhodná pro klienty, kteří se dobře orientují ve finančním světě. Po uplynutí fixační doby má klient právo úvěr splatit, buď úvěr splatí částečně, nebo ho úplně změní. Změnu lze provést výběrem jiné banky či přijetím nové výše úrokové sazby stávající banky, která se při refinancování hypoték automaticky mění. Opět se klient bude řídit tržní situací. Nová sazba může být nižší nebo vyšší. Tato situace má dopad na výši splátek. V následující tabulce můžeme porovnat aktuální úrokové sazby různých hypotečních bank u nejčastěji užívaných fixací.12

Banka Česká spořitelna ČSOB Equa Bank Fio banka

Aktuální úrokové sazby 1 rok fixace 3 roky fixace 3,94 % 3,24 % 4,19 % 3,49 % 4,49 % 2,99 % 3,19 % 2,93 %

12

5 let fixace 3,04 % 3,09 % 2,99 % 2,81 %

Hrušová M. Přehled aktuálních úrokových sazeb u hypoték. [online]. 05. 12. 2012. [cit. 17. únor 2013]. Dostupný z WWW: < http://www.hypoindex.cz/prehled-aktualnich-urokovych-sazeb-u-hypotek/>

10

GE Money Bank Hypoteční banka Komerční banka LBBW mBank Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank Wüstenrot

3,89 % 4,19 % 4,09 % 3,59 % 2,86 % 4,49 % 2,99 % 4,99 % 3,79 %

3,59 % 3,49 % 2,99 % 2,79 % 2,74 % 3,39 % 2,99 % 3,79 % 3,19 %

3,79 % 3,19 % 3,09 % 2,73 % 2,82 % 3,59 % 2,99 % 3,79 % 3,29 %

Základním principem hypotečního úvěru je zastavení nemovitosti ve prospěch věřitele – banky. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě nesplnění včasného a řádného splacení je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení ze zastavené věci.13 Zástavou může být: o věc movitá (zástava vzniká jejich odevzdáním zástavnímu věřiteli; předáním do úschovy třetí osobě; popřípadě sepsání zástavní smlouvy formou notářského zápisu a zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o nemovitost, byt nebo nebytový prostor ve vlastnictví, podnik nebo jiná věc hromadná (vzniká vkladem do katastru nemovitostí; nemovitost nepsaná v katastru nemovitostí – zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o soubor věcí (zástavní právo vzniká zápisem do Rejstříku zástav vedeného Notářskou komorou České republiky), o pohledávka nebo jiné majetkové právo, pokud to jeho povaha připouští, o obchodní podíl (zástavní právo vzniká zápisem zástavního práva do obchodního rejstříku), o cenný papír (zástavní právo je obecně upraveno zákonem o cenných papírech; specializovanou úpravu nalezneme v zákonné úpravě určitých cenných papírů), o předmět průmyslového vlastnictví.14

13

Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 43 14 § 156 a následující, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841

11

Nemovitost představuje nejkvalitnější zajištění dlouhodobé pohledávky, a to z důvodu dlouhé životnosti a také proto, že jejich klesající hodnota v rámci opotřebení není tak rychlá (hodnota zastaveného pozemku spíše roste). Mají ještě jednu neopomenutelnou výhodu – nehybnost – banka ví, že klient nemovitost neskryje, na rozdíl od věci movité. Zástavní právo s hypoteční bankou je zřízeno zástavní smlouvou a vzniká jeho vkladem do katastru nemovitosti. Setkáváme se i se zákonným vznikem zástavního práva, které je upraveno např. obchodním zákoníkem, občanským zákoníkem, zákonem o vlastnictví bytů, zákoně o zemědělských skladních listech a zemědělských veřejných skladech, atd. Zástavní smlouva obsahuje identifikaci obou smluvních stran (jméno, adresa trvalého bydliště, rodné číslo), předmět zástavní smlouvy (využití nemovitosti či pozemku, parcelní číslo, číslo popisné nebo evidenční, katastrální území, číslo listu vlastnictví). Jištěná pohledávka je v zástavní smlouvě charakterizována číslem úvěrové smlouvy, dnem jejího uzavření a výší poskytnutého úvěru.15 Je-li zástavním dlužníkem osoba neshodná s žadatelem o hypoteční úvěr, jeho jméno se v zástavní smlouvě neobjevuje, vede se pod číslem zajištěné smlouvy. Dalšími články zástavní smlouvy jsou pojištění zástavy, kde je klient povinen pojistit zastavenou nemovitost včetně jejich části a vzniklou pojistku vinkulovat (vinkulace – omezení dispozičního práva) a identifikace smluvní pokuty, kde banka popisuje za jaké porušení a v jaké výši požaduje finanční odškodnění. Neméně důležitým bodem smlouvy je realizace zástavního práva, kde se zástavní věřitel dočte, jak dojde k uspokojení věřitele při insolvenci klienta, výběru způsobu zpeněžení a naložením s přebytkem získaných prodejem zástavy. Vklad zástavního práva do katastru nemovitostí upravuje list C příslušného listu vlastnictví, jeho ostatní části zůstanou beze změn. Posledním článkem jsou závěrečná ustanovení, po jejich výčtu dojde k podpisu zástavního věřitele či jeho zástupce a zástavce/ů nemovitosti. Zástavní právo zaniká: o zánikem zástavy, o zánikem zajištěné pohledávky, o uplynutí doby, na niž bylo zřízeno, o složením obvyklé ceny zástavy věřiteli dlužníkem nebo zástavcem,

o vzdáním se zástavního práva jednostranným právním úkonem ze strany věřitele, 15

Česká spořitelna, a.s., Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti navrhovaná Českou spořitelnou, a.s., Praha 2008

12

o písemnou smlouvou uzavřenou mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem nebo zástavcem v případech stanovených zvláštními právními předpisy. 16 1.1 Hypoteční zástavní listy Hypoteční zástavní listy jsou emitovány hypotečními bankami a slouží pro získávání finančních prostředků pro poskytování hypoték. Přesnou definici nalezneme v zákoně č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, jako dluhopisy, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem.17 Pro řádné krytí platí, že výše pohledávky z hypotečního úvěru nesmí převýšit 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí zajišťující tyto pohledávky. Náhradní krytí závazků z hypotečních zástavních listů je však možné pouze do 10 % této jmenovité hodnoty, a to pouze: o hotovostí, o vkladem u centrální banky členského státu Evropské unie nebo jiného státu tvořícího Evropský hospodářský prostor nebo Evropské centrální banky, o o vkladem u České národní banky, o cennými papíry či státními dluhopisy vydanými Českou národní bankou podle zvláštního právního předpisu, o státními dluhopisy nebo cennými papíry vydanými členskými státy Evropské unie nebo jinými státy tvořícími Evropský hospodářský prostor, jejich centrálními bankami a Evropskou centrální bankou, o dluhopisy vydanými finančními institucemi založenými mezinárodní smlouvou.18 Hypoteční zástavní listy patří do skupiny tzv. dluhových cenných papírů, ve kterých se jejich emitent a prodejce v jedné osobě, zavazuje jejich kupcům, že po uplynutí dohodnuté doby vyplatí jejich finanční částku, kterou do nich investovali. V pravidelných intervalech jim

16

§ 170, zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 § 28, odst. 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 18 § 31, odst. 1., zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 17

13

bude vyplácet i úrok z nich. Tyto dluhopisy mohou vydávat pouze banky se zvláštním oprávněním od České národní banky (se souhlasem Ministerstva financí).19 Jmenovitá (nominální) hodnota těchto dluhopisů musí být plně kryta pohledávkami z hypotečních úvěrů - jejich vydávání je vázáno existencí hypoték, tedy zástavním právem k nemovitostem20 a jsou určeny na poskytování hypotečních úvěrů. „Pro účely krytí těchto listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví.“21 Hypoteční zástavní listy jsou několikanásobně zajišťovány a to minimálně: o „zástavním právem nemovitosti, o hypotečním úvěrem, o kvalitou celkového hospodaření emitující hypoteční banky, o státním a bankovním dozorem nad jejich vydáváním a obchodováním s nimi.“22 Hypoteční zástavní listy patří k bezpečným dluhopisům, které si pořizují investoři, jež nemají sklony k riskování. Investor je zde i zvýhodněn tím, že z hypotečních zástavních listů není placena daň z příjmu. 1.2 Státní podpora hypotečních úvěrů Stát si uvědomuje potřebu svých občanů vlastního bydlení, proto se snaží je podporovat. Hypoteční úvěry stát podporuje dvěma formami a to daňovými úlevami a poskytováním příspěvků. Daňové odpočty Ten, kdo si pořídil své bydlení a splácí úvěr, si může od daňového základu odečíst zaplacený úrok. Odečet zaplacených úroků uplatňuje klient v podání daňového přiznání z příjmů 19

Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 127 20 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 127 21 § 28, odst. 3., věta 2., zákon č. 190/2004 Sb., zákon o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 22 Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, str. 128

14

fyzických osob za předchozí zdaňovací období. Přesné podmínky nalezneme v zákoně o dani z příjmu (zákon č. 586/1992 Sb., ve znění pozdějších předpisů). V § 15 odst. 3 zmíněného zákona, je stanoveno: „Od základu daně se odečte částka, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou.“23 Daný odstavec stanovuje i definici bytových potřeb, kterými se rozumí: výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby. Dále se jedná o koupi bytového domu, rodinného domu, koupě pozemku, na kterém bude postaven rodinný dům či bytový dům, jejich údržba a stavební změny výše zmíněných nemovitostí.24 „Jedná se i o splacení členského vkladu nebo vkladu právnické osobě jejím členem nebo společníkem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu.“25 Do bytových potřeb patří i vypořádání spoludědiců v rámci podílového získání bytu, rodinného domu či bytového domu jakož i vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů. Další podílovou bytovou potřebou je vlastnictví obchodní společnosti uskutečněné v souvislosti s převodem práva nájmu či jiného užívání bytu, úhrada za převod členských práv a povinností družstva.26 Daná definice zahrnuje i splacení úvěru či půjčky užitých poplatníkem na financování bytových potřeb, které uvádí § 15, odstavec 3, písmena a) až g), zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů Takovýto odpočet uskutečňuje pouze osoba, která je účastníkem úvěrové smlouvy. Je-li účastníků více, mohou se na úlevě na dani podílet rovným dílem. Podpora stavebního spoření Stavební spoření upravuje zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů. Podporování stavebního spoření je masivní, protože každému kdo uložil do stavební spořitelny určitou částku za rok, stát finančně přispívá. Výše 23

Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 24 § 15, odst. 3., zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 25 § 15, odst., 3., písm. d., zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 26 § 15, odst. 3., Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

15

finanční podpory je závislá na již zmiňované částce. Na podporu ze stavebního spoření má nárok každá fyzická osoba, která je klientem stavební spořitelny, ale finanční prostředky z účtu vybere až po šesti letech spoření, vyjma úvěru. Ten je možno poskytnou už po dvou letech. Během probíhající šestileté lhůty nesmí klient s penězi disponovat, jinak je mu státní podpora odebrána. Po šesti letech můžeme peníze využít na cokoli, ovšem je-li využito úvěru ze stavebního spoření, finance mohou být užity pouze na pořízení bydlení. Aktuální státní podpora představuje 10 % z naspořené částky v daném kalendářním roce, přičemž maximální výše dosahuje 2 000 Kč. Klient může částku (20 000 Kč) pro kterou je získána maximální podpora, vložit na účet již na začátku roku a během něho nemusí vkládat už vůbec nic. Pokud vložíme na účet částku vyšší, je přebývající částka přesunuta do dalšího roku a podpora z této částky je připsána v následujícím roce. Kolik si klient vkládá na stavební spoření, záleží na něm. Jeden klient může mít více smluv o stavebním spoření, ale státní podpora je maximálně 2 000 Kč za rok, klient nikdy nedostane víc.27 Státní podpora slouží k motivaci těch, kteří spoří. „Státní podporu může podle zákona získat: občan České republiky, občan Evropské unie, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území České republiky a přiděleno rodné číslo příslušným orgánem České republiky, fyzická osoba s trvalým pobytem na území České republiky a rodným číslem přiděleným příslušným orgánem České republiky.“28 Podpora hypotečních úvěrů Podmínky poskytování příspěvků k hypotečním úvěrům upravuje nařízení vlády č. 249/2002 Sb. Jedná se o poskytování finanční podpory fyzickým osobám mladším 36-ti let a v roce podání žádosti, tuto věkovou hranici nesmí dovršit. Mají-li hypotéku partneři či manželé společně, nesmí ani druhý z partnerů dosáhnout stanoveného věku v tom roce.29 Současně 27

Čechlovský V. Stavební spoření zůstalo díky státní podpoře výhodné i letos. [online]. 09. 12. 2012, 10:40. [cit. 24. únor 2013]. Dostupný z WWW: 28 § 4, odst. 2., zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 29 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

16

nesmí být žadatel o státní příspěvky vlastníkem či spoluvlastníkem bytu (do výše 800 tisíc Kč), bytového domu nebo rodinného domu (do výše 1,5 milionu Kč), mimo bytu či rodinného domu s jedním bytem, na jehož koupi je příspěvek žádán. Státní podpora je zaručena po celou dobu splácení hypotečního úvěru, nejdéle však po dobu 10-ti let.30 Nemovitost, na níž je podpora žádána musí být minimálně dva roky stará a nacházet se na území České republiky. Státní příspěvek je stanoven ve výši rozdílu mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroků z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru.31 Ministerstvo pro místní rozvoj zveřejňuje průměrnou sazbu vždy k 1. únoru příslušného kalendářního roku a činí při průměrné sazbě úroku: o „8 % a více 4 procentní body, o nižší než 8 % a vyšší nebo rovné 7 % 3 procentní body, o nižší než 7 % a vyšší nebo rovné 6 % 2 procentní body, o nižší než 6 % a vyšší nebo rovné 5 % 1 procentní bod, o je-li průměrná sazba úroku nižší než 5 %, příspěvek se neposkytuje.“32 Výše úrokové dotace bude platit vždy po sjednanou dobu platnosti úrokové sazby, nejdéle však na dobu pěti let.33 V současné době se státní příspěvek nevyplácí k žádnému hypotečnímu úvěru, jelikož sazby u všech hypotečních bank se pohybují do hranice pěti procent. Podpora se vztahuje na celý hypoteční úvěr až do výše: o „1,5mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu s jedním bytem, 30

Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 31 § 6, odst. 2., Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 32 Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 33 § 6 odst. 6., Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

17

o 2 mil. Kč, je-li úvěr poskytnut na výstavbu nebo koupi rodinného domu se dvěma byty, o 12 000 Kč na 1m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt v bytovém nebo rodinném domě s více než dvěma byty, o 12 000 Kč 1 m2 podlahové plochy bytu, nejvýše však 800 000 Kč na jeden byt, pokud přístavbou, vestavbou, půdní nástavbou nebo stavebními úpravami vznikne nový byt s podlahovou plochou nejméně 40 m2, o limit může být v prvních třech případech zvýšen o částku 200 000 Kč v případě, že hypoteční úvěr bude použit také na zakoupení pozemku k výstavbě.“34 Pokud hypoteční úvěr překročí stanovený limit, státní podpora se vztahuje pouze na část do limitu. Nastane-li situace, kde klient bez dohody s bankou úvěr přestane splácet, dojde k automatickému pozastavení státní podpory. Státní příspěvek je stanoven ve výši rozdílu mezi výší splátky při běžném úroku a výší splátky při úroku sníženém o procentní body, jejichž počet závisí na průměrné sazbě úroků z objemu úvěrů hypotečních bank poskytnutých fyzickým osobám na základě nově uzavřených smluv o hypotečním úvěru.

34

Pik I. Výše státní podpory hypotečního úvěru. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupný z WWW:

18

2 Druhy hypotečních úvěrů Hypoteční úvěr patří do sekce účelových úvěrů, to znamená, že banka sjednává úvěr s klientem na určitý účel (na zboží, na pohledávky, v tomto případě se jedná o nemovitost), ostatní podmínky úvěru jako je způsob čerpání, splátkový kalendář, forma zajištění a podobně, se sjednávají podle potřeb klienta daného úvěrového případu. Hypoteční úvěry určené k pořízení bydlení mohou být podporovány státem, čemuž jsem se věnovala v předchozí kapitole. Není zde rozhodující doba splatnosti. Nejzákladnějším

dělením

hypotečních úvěrů

je

dělení

na hypoteční

úvěry

podnikatelské, které využívají právnické osoby a podnikatelé a hypoteční úvěry nepodnikatelské, které jsou určené fyzickým osobám. Níže uvedené druhy hypoték jsou poskytovány fyzickým osobám. Úvěr poskytovaný fyzickým osobám v částce 200 000 Kč až 5 000 000 Kč, který klient může využít na financování koupě nemovitosti do osobního vlastnictví (od bytového družstva, firmy, obce), na koupi stavebního pozemku od obce, na dražbu, na konkurz, na koupi bytu nebo rodinného domu v rámci developerského projektu, na konkurz v insolvenčním řízení, na individuální výstavbu (nemovitost, která ještě není zapsaná do katastru nemovitostí), na individuální výstavbu moderního bydlení (ekologické bydlení, dřevostavba) se nazývá předhypoteční úvěr. Takovýto typ úvěru se nevztahuje na nemovitosti kupované od fyzických osob, z čehož vyplývá, že se užívá při financování nemovitosti, na něž nelze po určitý čas vložit zástavní právo, ale je možné využít hypotečního úvěru. Splatnost takového úvěru je jeden rok od data schválení úvěru s možností předčasného splacení bez sankcí a sazba je vždy jednotná na jeden rok. Některé banky nepotřebují ručení nemovitostí ani ručitele (např. Hypoteční banka). Klient má nárok na odstoupení od smlouvy bez udání důvodů do čtrnácti dnů od uzavření. Termín offsetová hypotéka (offset-hypotéka) je u nás nejméně znám, jelikož je vhodnější spíše pro movitější klienty. Jediná banka, která ji v České republice nabízí, je Raiffeisen Bank. Jedná se o kombinaci hypotečního úvěru a spořícího učtu, kde klient ušetří na měsíčních splátkách a zároveň má k dispozici dostatek hotovosti. Dochází k placení úroků a splátky jistiny pouze z rozdílu mezi zbývající částkou úvěru a množstvím peněz na spořicím účtu. Při vybrání jisté finanční částky ze spořicího účtu, se hypotéka zvýší o danou odebranou částku. Tento typ hypotéky má spoustu výhod: klient má prostředky na spořicím účtu kdykoli 19

k dispozici jako rezervu; aktivně ovlivňuje náklady svého úvěru; čím více má uloženo, tím menší finanční obnos zaplatí na hypotéce; dochází ke snížení nároků na měsíční výdaje klienta – část anuitní splátky je hrazena zápočtem; není nutné hlídat termíny pro levnou mimořádnou splátku – offset má stejný efekt a peníze zůstávají klientovi; hypotéku s offsetem lze zřídit ke klasické hypotéce nebo ji zrušit a převést na klasickou hypotéku.35 Podobný typ hypotéky můžeme najít i u jiných bank, ale většinou se užívá názvosloví překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Existují ovšem i typy neúčelových hypotečních úvěrů, zde banka nestanovuje žádné omezující podmínky v užití získaných finančních prostředků. Kromě financování movitých věcí, lze využít neúčelovou hypotéku na pořízení bytových potřeb, je však nutné podotknout, že i zde je nutné zastavení nemovitosti. Jediným z typů neúčelových hypoték je Americká hypotéka vytvořená pro klienty starší 18-ti let, kde je nutné ručit nemovitostí. Výše úvěru se začíná u většiny bank na minimální částce 200 000 Kč až do výše několika milionů korun, kde je rozhodující cena zastavované nemovitosti. Dalším rozhodujícím aspektem je bonita klienta. Neúčelové hypotéky spíše využívají začínající podnikatelé nebo ti, co potřebují půjčit větší sumu. Setkáváme se zde s nižší úrokovou sazbou než u spotřebitelského úvěru, delší dobou splatnosti, čímž vznikají i nižší splátky. Délka se pohybuje mezi třemi až dvaceti léty a klient může využít předčasného splacení bez sankcí. V době splatnosti věk klienta nesmí přesáhnout 70-ti let.36 Poskytování amerických hypoték se řídí zákonem č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru. Dalším typem je hypotéka bez registru, která v první řadě není nabízena bankami. Tento druh úvěrů je využíván lidmi, kteří nemohou dosáhnout na bankovní půjčky a nutně potřebují finanční částku rychle k vyplacení exekuce, pořízení bydlení, refinancování nevýhodné hypotéky atd. K zajištění takovéhoto úvěru dochází opět zastavením nemovitosti. Firem na trhu nabízejících daný typ úvěrů bychom našli mnoho a jejich podmínky poskytnutí se různí. Někdo nenahlíží do registru dlužníků, nevyžadují potvrzení o výši příjmů a jiní těchto prostředků využívají. Rozdíly nalezneme i v době splatnosti, výši zapůjčených peněz (70 % či 80 % hodnoty nemovitosti) i poplatky za zpracování úvěrů (účtují se i neúčtují). 35

Reiffeisen bank. Offset - hypotéka se zápočtem úspor. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupné z WWW: 36 © 2009 All High Seeds Internet Media. Americká hypotéka. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupné z WWW:

20

Schválení úvěrů i vydání peněz je rychlé, většinou do 48 hodin. V jediném v čem se nabízející firmy shodnou jsou nízké úroky i splátky. Pokud klient nechce bance sdělovat informace o svém výdělku, může využít hypotečního úvěru bez doložení příjmů. Banka nevyžaduje potvrzení o výši příjmů ani daňové přiznání, ale spokojí se pouze se sepsáním čestného prohlášení nebo doložením dokumentů potvrzující finanční zdroje či majetek. Hypotéka bez doložení příjmů je úročena vyšší sazbou než u klasických hypoték. Další rozdílem je i výše půjčené částky, kde klient může dostat pouze 50 % - 80 % ceny zastavené nemovitosti. Opět se setkáváme s minimální výší 200 000 Kč a maximální výše se pohybuje v řádech milionů. Investiční hypotéka představuje kombinaci hypotéky a investice do podílových listů fondu životního cyklu. Pokud klient očekává růst kapitálových trhů, je pro něho tento druh hypotéky výhodný. Klient splácí bance pouze úroky a částku, kterou by umořoval půjčenou jistinu. Jistina je po celou dobu splácení hypotečního úvěru stejně vysoká a umoří se až na konci splatnosti hypotéky prodejem podílových listů. Tím pádem klient zaplatí na úrocích více, jelikož se počítají z nezmenšující se jistiny. Ale předpokládá, že výnosnost investovaných prostředků bude vyšší než úroková sazba. Nevýhodou této hypotéky je to, že dlužník jistí hypoteční úvěr jak zastavenou nemovitostí, tak nakoupenými podílovými listy. 37 Na finančním trhu lze nalézt ještě jeden typ půjčky tzv. Úvěr 300, známý spíše pod názvem „novomanželská půjčka“, který je regulován nařízením vlády č. 616/2004 Sb., o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let. Daný úvěr poskytuje Státní fond rozvoje bydlení na výstavbu bytu a pořízení bytu. Žadatel, který žije v manželství nebo žadatel nežijící v manželství, ale trvale pečuje alespoň o jedno nezletilé dítě, v roce podání žádosti nesmí dovršit 36-ti let, ve výši 300 000 Kč s roční úrokovou sazbou 2 %. Úvěr je splatný nejdéle do 20 let ode dne, kdy bylo započato s jeho čerpáním.38

37

Hypoteční banka. Hypoteční banka uvádí na trh unikátní produkt: Investiční hypotéku. [online]. 15. 05. 2008, 15:02:00. [cit. 09. březen 2013]. Dostupné z WWW: 38 Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ze dne 1. prosince 2004, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších znění, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

21

Bohužel, tento program byl dne 24. března 2011 ukončen a doposud nebyl znovu obnoven, z důvodu vyčerpání finančních prostředků.39 Hypoteční úvěry poskytované bankovními institucemi jsou pro klienty, z hlediska solventnosti, daleko přijatelnější a bezpečnější. Banky nabízejí daleko výhodnější podmínky, počínaje úrokovou sazbou a konče splacením úvěru. Nebankovní instituce poskytují v převážné míře úvěry s větší úrokovou sazbou a roční procentuální sazbou (RPSN). Banky si řádně prověřují své klienty a během úvěru dochází z jejich strany i ke kontrole, tím pádem nemůže dojít k tomu, že by poskytly úvěr klientovi, který je veden v registru dlužníků nebo má více půjček najednou. Tyto kontroly u nebankovních institucí jsou prováděny málo kdy a klient se tak může dostat do problémů. Zároveň jsou banky ochotny půjčit vyšší částku potřebných financí na pořízení nemovitosti, až jejich 100 % cenu.

39

Státní fond rozvoje bydlení. Úvěr 300. [online]. 24. 03. 2011. [cit. 01. duben 2013]. Dostupné z WWW:

22

3 Úvěrový proces Úvěrové obchody jsou dlouhodobé vztahy mezi klientem a bankou, to znamená vztah začínající žádostí klienta o poskytnutí úvěru a končící jeho splacením. Pojmem úvěrový proces chápeme jako systém, který slouží k minimalizaci úvěrových rizik. Jde o postupy, které na sebe navazují a jejich pomocí banky odlišují kvalitu úvěrů. Jeho hlavní funkcí je posoudit klienta, zda bude schopen v budoucnu splácet. Úvěrový proces je složitou záležitostí a každý proces se v posuzování liší, ale každý se musí řídit základními zásadami a postupy. Celý úvěrový proces začíná kontaktem s potencionálním klientem, následuje získání potřebných informací. Po ověření těchto informací následuje etapa úvěrové analýzy získaných dat a posouzení klientovi úvěruschopnosti. Dále dochází k vypracování smlouvy včetně nejpodstatnějších informací (způsob zajištěný, výše úrokové sazby, atd.), po jeho schválení nastává samostatné podepsání úvěrové smlouvy. Neméně důležitou součástí procesu je monitorování klienta během splácení úvěru, jelikož úvěrové riziko trvá po celou dobu úvěrového vztahu mezi klientem a bankou. Úvěrový proces končí splacením celého úvěru, veškerých úroků a uvolněním záruk. Každý úvěrový proces prochází následujícími etapami: o žádost o poskytnutí úvěru, o úvěrová analýza, o uzavření úvěrové smlouvy a uvolnění finančních prostředků, o kontrola dodržování úvěrové smlouvy, o splacení úvěru a úroků, o uvolnění záruk.40 Na samém počátku dochází k výběru banky klientem, která bude ochotna, mu úvěr poskytnout. Na první schůzce si obě strany vyjasní své potřeby a podmínky. Předmětem jednání žádosti o úvěr bývá zpravidla jeho výše, druh a účel, čerpání a splacení úvěru a úvěrové záruky. Výsledkem je podání oficiální žádosti o poskytnutí úvěru - k tomuto účelu má každá banka k dispozici své formuláře – součástí žádosti jsou i další bankou požadované podklady a přílohy, které jsou nutné k poskytnutí hypotečního úvěru.

40

Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 46, ISBN 80-238-9685-7

23

Formulář žádosti by měl obsahovat základní identifikaci potencionálního klienta (fyzické osoby: jméno, adresu, rodné číslo; právnické osoby: název, sídlo společnosti, IČO), aktuální a pravdivé údaje o jeho majetkových, právních, hospodářských a finančních poměrech. Klient musí uvést, o jaký druh úvěru žádá, včetně požadované výše a měny. Formulář by měl také uvádět navrhovaný způsob a předpokládané termíny čerpání a splácení úvěru, formu zajištění. Neméně důležitý je údaje o čerpaných úvěrech a obchodních spojeních k jiným bankám.41 Druh a počet příloh je závislý na účelu a druhu požadovaného úvěru. Mezi standartní přílohy u hypotečních úvěrů poskytovaných fyzickým osobám patří doklady o právní existenci žadatele (v případě právnických osob), potvrzení o výši příjmů (potvrzení od zaměstnavatele, aktuální daňové přiznání) a doklady k zajištění úvěru, doklad o vlastnictví nemovitosti (výpis z katastru nemovitostí), nabyvatelský titul (kupní smlouva, darovací smlouva, potvrzení o dědictví atd.), znalecký odhad ceny nemovitosti (každá banka má svého odhadce). U hypotečního úvěru poskytovaného na stavbu nemovitosti je potřeba navíc doložit stavební povolení, rozpočet stavby a její schválené plány. Veškeré podklady slouží ke zjištění úvěrové způsobilosti dlužníka a pro zpracování smlouvy. Ve fázi úvěrové analýzy banka prověřuje bonitu (schopnost splácet) možného budoucího dlužníka. Zjišťuje ji tak, že od čistého měsíčního příjmu klienta odečte veškeré závazky i měsíční splátky. Po veškerých odečtech banka požaduje, aby klientovi zůstal dostatek finančních rezerv na živobytí – minimálně životní minimum alespoň s nějakou rezervou. Provede kontrolu úplnosti, správnosti a pravdivosti poskytnutých informací. Dochází k posouzení schopnosti klienta v budoucnu řádně splácet poskytnutý úvěr. V závěru fáze banka, na základě rozhodnutí úvěrové komise, rozhodne o poskytnutí úvěru klientovi a připraví smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru. Při špatně provedené analýze může dojít k odmítnutí kvalitního klienta či přijmutí klienta, který není schopen závazek vyrovnávat. V obou případech jde o ztrátu. Banka posuzuje i důvěryhodnost klienta z hlediska stálosti zaměstnání, rodinných poměrů, dostatečného zůstatku na běžném účtu v období, kdy o úvěr nežádá, stálosti při volbě banky a pobočky, včasného plnění závazků vůči bance. Dalším důležitým aspektem je jeho hospodářská situace, kde banka vyhodnocuje informace poskytnuté klientem a porovnává je 41

Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 46, ISBN 80-238-9685-7

24

s vlastními zkušenostmi a informacemi z externích zdrojů (jiné banky, databáze, informační agentury atd.). Banka neopomene ani zhodnotit hodnotu zastavené nemovitosti. Na základě kladného rozhodnutí úvěrové komise uzavře banka s klientem smlouvu o poskytnutí úvěru. Podepsání a čerpání úvěru je podmíněno vkladem zástavního práva (sepsána zástavní smlouva) do pozemkových knih vedených katastrálním úřadem. Jejím podpisem dojde k uvolnění potřebných financí ve sjednaném termínu. Pro smlouvu je zákonem daná písemná forma a veškeré její změny musí mít také písemnou podobu. Věřitel se v úvěrové smlouvě zavazuje, že na požádání dlužníka poskytne v jeho prospěch peněžní prostředky do určité finanční částky a dlužník se zavazuje poskytnuté peněžní prostředky vrátit a zaplatit sjednané úroky. „Úvěrová smlouva obsahuje následující údaje: o identifikaci smluvních stran, o závazek banky poskytnout úvěr v určité výši, o závazek dlužníka úvěr platit a zaplatit úroky, a to ve sjednaných lhůtách, o úrokovou sazbu, o účel úvěru, o číslo úvěrového účtu, o termíny, částky a způsob čerpání úvěru, o termíny splácení úvěru a úroků (splátkový kalendář) a způsob úhrady splátek, o způsob zajištění daného úvěru, o specifické podmínky a ujednání platné právě pro daný konkrétní úvěrový případ, o eventuální sankční podmínky pro případ neplnění podmínek úvěrové smlouvy, především v podobě sjednání smluvních pokud,42 Další podmínkou u hypotečních úvěrů pro jejich poskytnutí je pojištění zastavené nemovitosti vinkulované ve prospěch banky. Hypoteční úvěr je poskytnut formou bezhotovostního převodu finančních prostředku a je buď čerpán jednorázově např. zaplacení kupní ceny prodávajícímu při koupi nemovitosti, nebo postupně, např. při proplácení faktur u stavby nemovitosti. Při poskytnutí hypotečního úvěru banka během jeho využívání kontroluje, zda je používán na sjednaný účel, nedochází-li ke zhoršování finanční situace dlužníka a pravidelné 42

Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 5152, ISBN 80-238-9685-7

25

platby úroků i jistiny. Pokud banka s klientem sepsala i jiné podmínky, kontroluje i je. Může docházet i ke kontrole zastavené nemovitosti, zda se nesnižuje její hodnota. Cílem je včasná identifikace problematických úvěrových případů a mít možnost včas reagovat, aby došlo k vyřešení situace a její návratnost do normálu. Konečnou fází úvěrového procesu je jeho zaplacení, ať už úplným splacením hypotečního úvěru, refinancování jinou bankou či překlenovacím úvěrem jakékoli stavební spořitelny. Podmínky ukončení hypotečního úvěru má každá poskytující banka stanoveny jinak. K samotnému ukončení hypotečního úvěru může dojít: o splacením dlužné částky, o převodem na jinou osobu, o prodejem nemovitosti s vyplacením hypotečního úvěru, o písemnou dohodou smluvních stran, o písemným odstoupením banky od smlouvy, pokud nastalo porušení smluvních podmínek, o písemnou výpovědí, o refinancováním.43 Při realizaci refinancování hypotečního úvěru budeme potřebovat následující dokumenty pro druhý finanční ústav: o prvotní úvěrovou smlouvu, o od původní banky: 

potvrzení o zůstatku hypotečního úvěru pro účely mimořádné splátky,



souhlas s předčasným splacením,



souhlas se zřízením zástavního práva k zastaveným nemovitostem,

o zřízení zástavní smlouvy na nemovitost, o veškeré potřebné podklady potřebné k původní realizaci hypotéky (viz kapitola 3.). Následně banka vystaví veškeré dokumenty nezbytné ke zrušení příslušného zástavního práva k nemovitosti a ke zrušení příslušného zástavního práva (popř. vinkulace)

43

Splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem s odlišnými podmínkami. Z pravidla je nový hypoteční úvěr pro klienta výhodnější a přizpůsobené jeho potřebám.

26

k pohledávkám z pojištění. Veškeré dokumenty zašle i příslušnému katastrálnímu úřadu, respektive příslušné pojišťovně. Po zaplacení hypotečního úvěru dojde k vyvázání zástavního práva banky na výpisu z listu vlastnictví, tzv. kvitancí (soukromá listina vystavená dlužníku věřitelem po splnění závazku). Vydat kvitanci lze i na požádání dlužníka, to upravuje ustanovení § 569 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, v případě fyzických osob a § 333 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, v případě právnických osob.

27

4 Nesplácení hypotéky a insolvence Nastane-li situace, že se klient dostane do finančních potíží (např. ztrátou zaměstnání, úraz, dlouhodobé onemocnění, rozvod, mateřská dovolená, apod.) a není schopen splácet svůj hypoteční úvěr, může o svoji nemovitost přijít. Nejlepším řešením pro takového klienta je, co nejdříve navštívit banku a s ní najít co nejvhodnější řešení. Navštívit banku by měl ještě předtím, než bude ve zpoždění se splátkou, jinak mu budou naskakovat nemalé sankční poplatky. Klient, který nesplácí je urgován bankou k nápravě nepříznivé situace. Nejprve banka zašle příkaz k úhradě, následně je kontaktován bankou telefonicky. Pracovníci banky zjišťují, z jakého důvodu není klient schopen splácet a snaží se najít jinou možnost v řešení. Pokud klient neprokazuje dostatečnou součinnost, podnikne banka nápravné kroky – okamžité splacení úvěru. Banka se obrátí na ručitele případně spoludlužníky, pokud u samotného dlužníka neuspěje. Posledním krokem k získání dlužné částky dochází prodejem zastavené nemovitosti v rámci nařízené soudní exekuce nebo v dražbě. Z prodeje nemovitosti je umořen hypoteční úvěr a zaplaceny veškeré vynaložené náklady s vymáháním, zbytek financí zůstane dlužníkovi. Pokud dojde k situaci, že výše obnosu z prodeje zástavy nestačí, je dlužník předlužen, nemá žádné cenné movité či nemovité věci k prodeji a hrozí příchod exekutorů či věřitelů, může vyhlásit osobní bankrot. Jeho vyhlášení je možné od 1. ledna 2008, kdy nastala účinnost zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon). Osobní bankrot mohou vyhlásit pouze fyzické osoby, které nepodnikají. Jde o tzv. oddlužení, které dlužníka částečně zbaví dluhů. Návrh na oddlužení se podává ke krajskému soudu a ten zahájí insolvenční řízení. Insolvenčním řízením se podle § 2, zákona 182/2006 Sb., zákon o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon) rozumí „řízení, jehož předmětem je dlužníkův úpadek nebo hrozící úpadek a způsob jeho řešení.“44 V insolvenčním řízení se užívá ustanovení občanského soudního řádu (zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů), kde dochází ke spojení dvou řízení – nalézacího a vykonávacího. Pod samotnou insolvencí se skrývá označení platební neschopnosti, což znamená neschopnost dlužníka splácet své dluhy i přes jeho snahu svůj dluh splatit. Insolvence dlužníka nastává v situaci, kdy soud vyhlásil konkurz na jeho majetek, soud potvrdil finanční vyrovnání mezi věřitelem a dlužníkem apod. 44

Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

28

Zákon ukládá několik druhů řešení úpadku nebo hrozícího úpadku dlužníka v insolvenčním řízení a to: o „konkurz, o reorganizace, o oddlužení, o zvláštní způsoby řešení úpadku, který tento zákon stanoví pro určité subjekty nebo určité druhy případů.“45 K zadlužení může dojít velice snadno, když si potencionální dlužník vezme jakýkoli spotřebitelský úvěr (na automobil, na dovolenou, na vánoční dárky) nebo si pořídí hypoteční úvěr na nemovitost. Často lidé řeší splacení půjčky další půjčkou či jejich konsolidací. Zadlužení má dvě formy: za jednu člověk nemůže - dochází k ní vlivem společnosti (ztráta zaměstnání, soudní poplatky, neetické jednání např. reklamních agentur, či různých společností); za druhou formu zadlužení si člověk může sám (špatné hospodaření s rodinnými financemi, užití několika půjček najednou atd.). Aby soud dovolil vyhlásit osobní bankrot, musí navrhovatel mít platnou pracovní smlouvu (nejlépe na dobu neurčitou), další podmínkou je příslib, že dlužník splatí minimálně 30 % svého dluhu nebo se dohodnou na jiném řešení se všemi věřiteli. Při zadlužení se může člověk obrátit pro pomoc na občanskou poradnu, kde se mu dostane veškerých informací a pomoci. Ze strany banky by mělo docházet k pravidelnému kontrolování insolvenčního a exekučního rejstříku. Klient by si měl pečlivě pročíst obchodní podmínky a podmínky smlouvy u všech společností, u kterých si zařizuje jakýkoli úvěr. Půjčuje-li si klient peníze v bance, v případě insolvence, se banka snaží o seriózní jednání a naleznutí vhodného řešení, jako je dohoda o odložení či snížení splátek, vypracování nového splátkového kalendáře apod. V poslední řadě přistupuje k exekučnímu řízení na zastavenou nemovitost či jinou poskytnutou zástavu, protože bance, zabavením nemovitosti, nastanou další starosti s jejím prodejem. U půjček u nebankovních společností nebo dokonce u podezřelých podnikatelů, nelze očekávat vstřícné jednání, takovéto osoby chtějí peníze v daném termínu a výši.

45

§ 4, odst. 1, zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW:

29

Tisková zpráva firmy CCB-Czech Credit Bureau dne 4. Března 2013 uvedla, že v únoru téhož roku bylo vyhlášeno 1354 osobních bankrotů, což je o 341 bankrotů méně než v měsíci lednu. Za poslední rok bylo vyhlášeno 17 480 osobních bankrotů, což znamená meziroční růst o 4 903 osobních bankrotů. Počet návrhů na osobní bankrot dosáhla v únoru výše 2 015.46 Následující graf ukazuje počet návrhů na osobní bankrot a počet vyhlášených osobních bankrotů, od ledna 2011 do února 2013.

Zdroj: Insolvenční rejstřík, výpočty CRIF – Czech Credit Bureau, a. s.47

Dojde-li k situaci, že klient řeší finanční problém, je lepší dojít do banky ihned a tento problém probrat a dojít k adekvátnímu řešení, než aby na něho banka začala pohlížet jako na neplatiče a veškeré jeho pohyby by sledovala. Banky nabízejí různé druhy řešení jako dočasný odklad splátek jistiny, s tím, že klient bude splácet pouze úroky. Při krátkodobé finanční tísni se mohou splátky přerušit a klient nemusí platit nic. Klient se s bankou může dohodnout na prodloužení doby splatnosti úvěru, tím se sníží výše měsíční splátky nebo se s bankou dohodne na novém splátkovém kalendáři, úpravě úrokové sazby, převzetí dluhu jinou osobou či přivzetí dalšího dlužníka.

46

Tisková zpráva. V únoru bylo vyhlášeno 1354 osobních a 443 firemních bankrotů. [online]. 04. 03. 2013. [cit. 10. březen 2013, 03:36:06]. Dostupné z WWW: 47 Tisková zpráva. V únoru bylo vyhlášeno 1354 osobních a 443 firemních bankrotů. [online]. 04. 03. 2013. [cit. 10. březen 2013, 03:36:06]. Dostupné z WWW:

30

Z důvodu insolvenčního rizika bych doporučila upravit legislativu tak, že by poskytovatel úvěrů (hypotečních, spotřebitelských, leasingových, atd.). Je potřeba více prověřovat klienty žádající u bankovních i nebankovních institucí o půjčku. Pro každého je vždy výhodnější klient, který je schopen splácet, nežli klient, který je z důvodu předlužení nucen vyhlásit osobní bankrot, nebo je na něho uvalen exekuční výměr z důvodu velkého množství splátek a neschopnosti je platit.

31

5 Výhody a nevýhody hypotečních úvěrů V této kapitole se pokusím porovnat výhody a nevýhody hypotečního úvěru s úvěrem ze stavebního spoření. Porovnám aspekty jako žádost o úvěr, úroková sazbu, předčasné splacení, výše úvěru a jeho zajištění, daňové zvýhodnění produktů, státní podpora a poplatky. Na porovnávání bychom našli jistě více aspektů, ale zvolila jsem ty aspekty, které jsou podle mého názoru nejpodstatnější, pro potencionální klienty. Je velice těžké porovnat, zda je lepší využít žádosti o úvěr u hypoteční banky nebo u stavební spořitelny. V obou případech využíváme finanční půjčku účelově, na pořízení nemovitosti, výjimkou je produkt Americká hypotéka, kde účel použití prostředků není důležitý. U stavebního spoření většinou uvolnění finanční částky trvá déle z důvodu zdroje financování takového produktu. Stavební spořitelna půjčuje peníze jiných klientů, kdežto hypoteční úvěry jsou získány emitováním hypotečních zástavních listů. Velice často se setkáváme s tím, že si lidé vybírají úvěr podle výše úrokové sazby označovanou zkratkou „p.a.“ (per annum = za rok), což je chybný omyl mnoha klientů, jelikož v těchto úrokových sazbách nejsou zahrnuté administrativní poplatky, poplatky za správu úvěru, za vedení účtu, převod finančních prostředků atd. Proto je velmi podstatné koukat na zkratku „RPSN“ (roční procentní sazba nákladů), která už zahrnuje veškeré výše zmíněné údaje. Jako příklad uvedu půjčku 100 000 Kč, při p.a. 3,34 %, RPSN 13,6 %, kde klient nezaplatí za rok 3 340 Kč, jak by předpokládal, ale 13 600 Kč, což je velký rozdíl. Úrokovou sazbu u hypotečních úvěrů určují pravidla trhu, ovlivňuje ji i mezibankovní trh a Česká národní banka a její výši nelze určit dopředu. Konečné rozhodnutí o výši úrokové sazby stanovuje banka. I při shodném typu hypotečního úvěru nemusí mít klienti stejnou úrokovou sazbu, zaleží na hodnotě zastavené nemovitosti, době fixace, bonity klienta a mnoha dalších podstatných informacích. Na rozdíl od stavebního, kde výše úrokové sazby je známa již při podpisu smlouvy a je stanovena po celou dobu splácení. Zde se setkáváme s tím, že všichni klienti se stejnou variantou stavebního spoření mají stejnou úrokovou sazbu. V závěrečném hodnocení bych uvedla, že úvěr u stavební spořitelny je z hlediska sazby výhodnější. Ovšem pokud dojde k poklesu úrokových sazeb během několika let, může se stát, že se situace otočí a výhodnějším by se stal hypoteční úvěr u hypoteční banky. Při rozhodování, kterou bankovní instituci si zvolit, bych potencionálnímu klientovi poradila, aby se rozhodoval dle výše úrokové sazby a její možnosti fixace – u velké sazby bych volila kratší 32

fixaci u hypoteční banky. Na rozdíl od nízké sazby, kde bych si spíše doporučila stavební spoření. Samozřejmě záleží i na většině dalších klientových možností a plánech. Některé banky dokonce nabízejí snížení úrokové sazby při zřízení dalšího jejího produktu, např. životní pojištění, pojištění domácnosti, pojištění automobilu, otevření běžného účtu atd. Rozdílné je i předčasné splacení či využití mimořádných splátek. Hypoteční úvěry poskytují tuto službu během fixace pouze za sankční poplatek, který nebývá zrovna malý. Částečné či úplné splacení hypotečního úvěru bezplatně lze pouze na konci fixačního období. U stavebního spoření máme stanovenou minimální částku, kterou musíme měsíčně splácet, vyšší splátku si můžeme bezplatně stanovit sami a předčasné splacení je též bez jakýchkoliv sankcí. V daném hodnocení vychází hypoteční úvěr opět s horším výsledkem. Každý klient má právo na předčasné splacení a tím si vybrat bankovní instituci, která mu nabídne výhodnější podmínky při refinancování hypotečního úvěru. Hypoteční úvěr, co do výše potřebné finanční částky klientem je v určitém ohledu výhodnější, protože banka je schopna půjčit až 100 % zastavené nemovitosti. Ovšem musím říci, že i tak nemusí být úvěr poskytnut, vše závisí na klientově bonitě. Nevýhodou banky je nutnost ručení nemovitostí, i když chce klient půjčit pouze malou částku. Čímž se dostávám k dalšímu negativu, kde je stanovena minimální hranice úvěru (většina bank poskytuje minimálně 200 000 Kč). S tímto se u stavebního spoření nesetkáme, zde je nám půjčena určitá částka bez ručitele (do výše 200 000 Kč; do výše 600 000 Kč je potřeba ručitel; nad 600 000 Kč dochází k zastavení nemovitosti). Řádný úvěr s nízkou úrokovou sazbou získáme při splnění podmínek – spoření minimálně dva roky a naspoření minimálně 30 % z cílové částky. Pokud klient potřebuje finance ihned a stavební spoření nemá, či potřebné minimální částky při spoření nedosáhl, nabídne mu nejdříve stavební spořitelna překlenovací úvěr, kde klient splácí vyšší úrok. Po naspoření potřebné částky, získá klient řádný úvěr s nižším úrokem. Úvěrem se stává částka mezi naspořenými finančními prostředky a cílovou částkou. Při konečném hodnocení, bych uvedla, že se produkty se zdají být velice podobné, z hlediska výše úvěru, má každý své výhody i nevýhody. V předchozím odstavci jsem zmínila i zajištění úvěru, kde u stavebního spoření u nízkých částek nepotřebujeme ani ručitele, nebo stačí jeden či dva. Pro zástavu nemovitosti je určující výše úvěru. Většinou se ale setkáváme s tím, že při nižších částkách bez zástavy 33

nemovitosti bývá větší úroková sazba v řádech desetin. Kdežto u hypotečních bank klient nemá na výběr a nemovitost musí zastavit vždy, což klient nemusí být ochoten udělat, chce-li si půjčit nižší částku než má nemovitost hodnotu. Pro shrnutí výhod, zda vybrat stavební spoření či hypoteční úvěr v rámci zajištění úvěru, musíme uvážit výši potřebné finanční částky. Jedinou produktovou shodu najdeme v daňovém zvýhodnění. Možnost odečtu úroků od základu daně je stejná. Výhodou stavebního spoření je státní podpora (zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů), na kterou má nárok každý, kdo splní kritéria pro její získání (spoření určité minimální částky ročně; maximální výše státní podpory je omezena). U hypotečního úvěru mají nárok na příspěvek pouze žadatelé mladší 36-ti let (Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., ze dne 1. prosince 2004, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších znění) a to v době změny fixace a není jisté, že dostanou příspěvek na celou výši hypotéky a jeho maximální délka trvání je 10 let. Z hlediska státní podpory ve spořící fázi a možnosti odečtu úroků od základu daně v úvěrové fázi bych zhodnotila stavební spoření výhodnějším. Posledním porovnávacím aspektem jsou poplatky. Podle nich si lidé vybírají nejen produkt, ale většinou celou banku. Hypoteční úvěr je zatížen více poplatky jako: o poplatek za vedení úvěrového účtu, o poplatek za převod peněžních prostředků, o vypracování odhadu nemovitosti (částka je buď placena přímo odhadci, či započítána do úvěru a vyplacena odhadci přímo bankou), o poplatky za uzavření smlouvy, o pojištění schopnosti splácet, o a řada dalších. Existují i banky, u kterých se s danými poplatky nesetkáme, ale poskytnou nám vyšší úrokovou sazbu, čímž se můžeme domnívat, že poplatky stejně platíme, ale jsou schované v úroku. Stavební spořitelna zatěžuje řádný úvěr spíše jen poplatkem za vedení účtu. Dalším

34

poplatkem je placení všemi majiteli stavebního spoření, bez ohledu na to, zda úvěru využijí či ne, což je vedení účtu spořícího. Po porovnání výhod a nevýhod hypotečního úvěru, nemohu s určitostí říct, kde je lepší si o něho zažádat. Osobně bych si vybrala stavební spoření z důvodu možnosti bezplatného předčasného splacení, bezsankčního vkládání mimořádných splátek a úvěru bez poplatků. Potencionálnímu klientovi bych určitě doporučila poradit se s kvalitním finančním poradcem, poskytnout mu pravdivě veškeré potřebné informace, aby mu mohl adekvátně a kvalitně poradit a doporučit mu nejvýhodnější produkt.

35

6 Poplatky za vedení úvěrového účtu Bankovní poplatky jsou poslední dobou velice probírané téma jak v médiích, tak mezi občany samotnými. Banky si účtují poplatky za celou řadu základních služeb v různé výši, díky nim si banky zvyšují své zisky ročně o miliardy korun. Mezi poplatky lze zařadit: výběr z vlastního bankomatu, hotovostní vklad na vlastní účet, poplatek za zjištění zůstatku přes bankomat, poplatek za vedení účtu, poplatek za zaslání výpisu (některé banky si účtují i elektronické výpisy), poplatek za vedení úvěrového účtu a další. Posledním poplatkem se budu zabývat v této kapitole, protože práce je zaměřena na hypoteční úvěry. Část bank se snaží od bankovních poplatků upustit, některé banky je ruší pouze skrytě tím, že je zahrne do úrokové sazby. Podle zákona § 10, odst. 2, 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, se poplatek za vedení účtu připouští, ale musí být zahrnut do RPSN. „… Náklady na vedení účtu zaznamenávajícího platební transakce a čerpání, náklady na používání platebních prostředků pro platební transakce a čerpání a další náklady spojené s platebními transakcemi se zahrnují do celkových nákladů úvěru pro spotřebitele, …“48 O důležitosti informovat klienta o celkové výši nákladů úvěru pro spotřebitele se dočteme i ve směrnici Evropského parlamentu a rady 2008/48/ES ze dne 28. dubna 2008 v odstavci č. 20.49 Klienti jsou ochotni platit za kvalitní produkty a služby s tím spojené. Pokud se klientům bankovní poplatky nelíbí, měli by si vybírat banky, kde se tyto poplatky platit nemusí. Může tím nastat situace, že dojde k masivnímu odchodu klientu od velkých bank, kde jsou zatěžováni poplatky k bankám, kde se s nimi nesetkají a tím se budou muset velké banky zamyslet nad svým přístupem a poplatky buď snížit, či od nich úplně odstoupit. Výše poplatků u hypotečních úvěru činí 150 - 200 Kč, záleží vždy na podmínkách banky. Internetový portál www.poplatkyzpet.cz se touto problematikou zabývá a snaží se pomoct bankovním klientům o navrácení poplatků za vedení úvěrového nebo spořitelního 48

§ 10, odst. 2, zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 49 Směrnice Evropské unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2008/48/ES ze dne 23. dubna 2008 o smlouvách o spotřebitelském úvěru a o zrušení směrnice Rady 87/102/EHS. [online]. 27. 10. 2013, 03:36:06. [cit. 20. březen 2013]. Dostupné z WWW:

36

úvěru. Lidé, kteří chtějí tento poplatek vrátit, stačí pouze vyplnit plnou moc a advokátní kancelář se o vše sama postará. Jediné, co klient bude hradit, dojde-li k soudní cestě řešení, je soudní poplatek ve výši 400 Kč, pokud žalovaná částka nepřesáhne 10 000 Kč a pokud bude spor úspěšný.50 Osobně si myslím, že pokud klient o hypoteční úvěr žádá, je stanoveno již ve smlouvě, že poplatky budou placeny. Klient se tím smluvně zavazuje, že je bude platit. Pokud s tímto návrhem nesouhlasí, může se poohlédnout po jiném finančním institutu, který poplatky nemá, ovšem, jak jsem již výše zmínila, platí vyšší úrokovou sazbu. Pro příklad uvedu srovnání: Při výši úvěru 200 000 Kč bude klient platit poplatek za vedení úvěrového účtu 150 Kč a úrokovou sazbu 3,5 %. U banky bez poplatku bude výše úrokové sazby např. 3,6 %, klidně i vyšší. Klient se pak musí rozhodnout, po návrhu na hypoteční úvěr, která finanční zátěž pro něho bude výhodnější. Zákonná legislativa nereguluje bankovní poplatky. Některé bankovní poplatku jsou dle mého názoru vůči klientům neadekvátní, jako např. poplatek za výběr z automatu vlastní banky, poplatek za účetní položku (kde dochází k odečtu za jakýkoliv pohyb na účtu), poplatek za vedení běžného účtu (proč by měl klient platit za to, že bance důvěřuje a svěřuje ji své finance), poplatek za vklad cizí osobou (pokud si už musí banka takovýto poplatek účtovat, nemyslím si, že by se měl pohybovat v takové výši), atd. Určitě by mělo být stanoveno jaké poplatky banka musí požadovat, jaké by měla požadovat a které nesmí klientovi účtovat.

50

MARCUS and ART. Časté dotazy – Kdo bude hradit soudní poplatek? [online]. [cit. 24. březen 2013]. Dostupné z WWW:

37

7 Ochrana spotřebitele u úvěrového procesu Ochranu spotřebitele reguluje několik zákonů, nejdůležitější z nich je zákon č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. Další ustanovení nalezneme i v občanském zákoníku a v ostatních zákonech upravujících pohyb finančních služeb (zákon o pojišťovnictví, zákon o bankách, zákon o spotřebitelském úvěru, atd.). Ochrana spotřebitele na poli finančního trhu je velice důležitá, z důvodu zamezení selhání finančního trhu. K důvodům jeho selhání patří nedokonalá informovanost spotřebitele, nedokonalé zpracování a využití získaných informací a neschopnost prosadit své zájmy na trhu. Proto je velice důležité ochraňovat nejslabší články společnosti a být jim nápomocni při vybírání správných finančních služeb, jelikož některé finanční instituce využívají finanční negramotnosti spotřebitele, je důležité využít spravedlivého systému pro všechny. Naše společnost akceptuje jisté společenské normy chování, které jsou žádoucí, a naopak odsuzuje a zakazuje nežádoucí chování – například lichva, krácení daní, úplatkářství atd. V rámci ochrany spotřebitele leze využít legislativní i nelegislativní úpravy. Mezi subjekty zaručující ochranu spotřebitele, lze zařadit skoro všechny subjekty vystupující na finančním trhu, ale každý subjekt má jinou roli a jiné možnosti užití ochranných nástrojů. K takovýmto subjektům řadíme orgány veřejné správy: o instituce regulující finanční trh – Ministerstvo financí, Česká národní banka, o instituce dohlížející na finanční trh – Česká národní banka, Česká obchodní inspekce, Ministerstvo financí, o instituce řešící spory a stížnosti – finanční arbitr, rozhodci, soudy. Nástroje ochrany spotřebitelů by měly zvyšovat důvěryhodnost finančního trhu, poskytovat právní jistotu spotřebitelům a poskytovatelům finančních služeb, redukovat rizika spotřebitelů při využití finančních produktů, podporovat racionální rozhodování spotřebitelů apod. Ochranu spotřebitele před nekalými praktikami finančních institucí poskytuje Česká národní banka. Může však dohlížet pouze na ty subjekty, nad nimiž je povinna vykonávat dohled podle § 44, zákona č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, jedná se o:

38

o banky, pobočky zahraničních bank, spořitelní a úvěrní družstva, instituce elektronických peněz, pobočky zahraničních institucí elektronických peněz, včetně vydavatelů peněz a poskytovatelů bankovních služeb o obchodníky a emitenty cenných papírů, investiční společnosti a fondy, osoby upravující oblast podnikání na kapitálovém trhu o pojišťovny, zajišťovny, penzijní fondy, penzijní společnosti a další osoby působící v této oblasti51 o „zpracovatele tuzemských bankovek a tuzemských mincí podle zákona upravujícího oběh bankovek a mincí, o bezpečné, spolehlivé a efektivní fungování platebních systémů podle zákona upravujícího platební styk, o činnost jiných osob, které mají povolení nebo registraci podle zvláštních právních předpisů.“52 Dohled nad dodržováním zákonných ustanovení má ČNB nad výše zmíněnými institucemi pouze v případě, jedná-li se o činnost zaměřenou na finanční oblast. Pokud bude zmíněná instituce provozovat i jinou činnost nemá ČNB nárok ji kontrolovat, to bylo v rozporu se zákonem. Pak jsou zde subjekty, nad kterými Česká národní banka dohled nemá, ale dohlíží na ně Česká obchodní inspekce. Institucemi působící na finančním trhu nepodléhající dohledu ČNB jsou: finanční poradci, leasingové společnosti, nebankovní poskytovatelé spotřebitelských úvěrů atd.53 Česká národní banka má povinnost u subjektů podnikajících na finančním trhu: o dohlížet nad dodržováním povinností stanovených zákonem (zákon o ochraně spotřebitele, občanský zákoník, atd.), o přijímat a prošetřovat podání spotřebitelů a jejich sdružení, o zabránit bezprostřednímu ohrožení majetku spotřebitele pozastavením poskytování služeb nebo uzavřením provozovny,

51

Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 52 Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: 53 ČNB. Ochrana spotřebitele [online]. [cit. 25. březen 2013]. Dostupné z WWW:

39

o ukládat opatření k nápravě a sankce.54 České národní bance musí být podání spotřebitele podáno písemně, buď listinnou či e-mailovou podobou, dokonce může využít webového formuláře na stránkách České národní banky (http://www.cnb.cz/cs/spotrebitel/formular_spotrebitel/dotaz_spotrebitel.html). Takový formulář musí obsahovat základní informace včetně veškerých informací, čeho se stížnost týká. Lhůta pro vyřízení podání je 30 dnů ode dne doručení. V případě podání, které nepatří do působnosti Česká národní banky v oblasti ochrany spotřebitele, ho banka vrátí do 15-ti dnů.55 Cílem ochrany spotřebitele je omezit negativní aspekty související s ohrožováním finančního trhu. Spotřebitel by měl být schopen konat ve svém zájmu a vzhledem ke své situaci odpovědné rozhodnutí, což znamená, že by si měl vybírat produkty a služby, které nejlépe vyhovují jeho aktuálním potřebám a možnostem. Spotřebitel by se měl naučit chránit i svá práva. K tomu potřebuje zásadní a srozumitelné informace o finančních produktech na našem trhu. Samozřejmě by měl být schopen tyto informace dobře zpracovat a umět je správně využít. Na českém trhu existují firmy poskytující finanční poradenství, které dokáží spotřebitelům adekvátně poradit. Dosažení daného cíle nebude jednoduché, i z osobních zkušeností vím, že finanční instituce velice nerady poskytují všechny potřebné a hlavně podstatné informace, tím může nastat situace, že se spotřebitel spokojí s poskytnutým málem a nesnaží se dohledat další informace z jiných zdrojů. Dochází k neúplné informovanosti a následným potížím při využívání finančních produktů (hypoteční úvěry, úvěry, pojištění atd.). Zpracování nabytých informací spotřebitelem také není jednoduchou záležitostí, protože celý národ není vzdělaný ve finanční oblasti a některé oblasti nejsou zcela srozumitelné. Někteří klienti se stydí zeptat se na aspekty, jimž nerozumí a tuto záležitost přejdou. Přitom je velice důležité, aby byl spotřebitel se vším srozuměn, ať už pomocí jistého finančního poradce, zeptáním se v dané pobočce nebo dotázat se na danou problematiku institutu zabývající se ochranou spotřebitelů nebo se obrátit s dotazem na právního zástupce. Dalším problémem je i dožádání se vlastních práv při nespokojenosti se službou. Řešení sporů mezi spotřebitelem a finanční institucí je 54

ČNB. Ochrana spotřebitele. [online]. [cit. 25. březen 2013]. Dostupné z WWW: 55 ČNB. Formulář podání dotazu, podnětu, upozornění elektronickou formou – ochrana spotřebitele. [online]. [cit. 25. březen 2013]. Dostupné z WWW:

40

pomalý a často nespravedlivý. Dohled nad finančními institucemi se mi zdá také neefektivní a nedostatečný. V některých situacích shledávám, že instituce drží spíše pospolu a spotřebitel – stěžovatel – moc šancí na nápravu nemá. Dokonce jsem se i setkala s názorem: „Proč si stěžovat, stejně se ničeho nedomůžu.“. Takovýto přístup je velice špatný, každý spotřebitel by se měl bránit proti tomu, co se mu nelíbí, jde přeci o jeho finanční potřeby.

41

8 Modelový příklad Při jakémkoli úvěru si musí klient uvědomit, kolik bude potřebovat na vytouženou nemovitost, kdy si ji bude chtít koupit a zda bude mít naspořené nějaké finanční prostředky. V daném příkladu jsem si vybrala mladou, svobodnou, bezdětnou ženu (25 let). Má stavební spoření, kam si pravidelně spoří 1 000 Kč měsíčně (Českomoravská stavební spořitelna). Peníze, potřebuje na koupi bytu o velikosti 75 m2 v Lázních Bělohrad v hodnotě 1 300 000 Kč. Její čistý měsíční příjem činí 11 518 Kč. Stále žije s rodiči, takže měsíční výdaje nejsou příliš vysoké (přispívá na společné výdaje). Výše částky, kterou potřebuje je 747 206 Kč, zbylé peníze má našetřené (552 794 Kč). Úvěr chce mít splacen co nejdříve a zvolí, po konzultaci s bankou a propočítání veškerých potřebných nákladů na živobytí (životní minimum, rezerva), dobu 15 let. Mladá žena nemá žádné jiné finanční závazky. Rok poskytnutí úvěru Banka Výše úrokové sazby Fixace Předpokládaný rok celkového splacení

duben 2008* Česká spořitelna, a.s. 5,39 % p. a. 5 let 31. březen 2023

* záměrně jsem si vybrala dřívější datum, z důvodu ukázky výše úroků tehdy a teď

Slečna potřebuje z důvodu rodinné situace získat částku ihned, což stavební spořitelna není schopna zařídit, proto zvolila Českou spořitelnu, a.s. Jedná se o úvěr splatný s postupnými splátkami, který se skládá z úmoru (částka, o niž se postupně snižuje výše dluhu) a úroku (částka placena z nesplacené částky úvěru). Splácení probíhá podle předem sjednaného umořovacího plánu. K vypočítání anuity použijeme následující vzorec:

kde

a ......... anuita D…… výše úvěru i…….. úroková sazba p.a. vyjádřená v desetinných číslech n……. počet splátek (počet let, po které je úvěr splácen) m…… počet splátek (tj. počet úrokových a období) během jednoho roku

42

mn….. celkový počet splátek úvěru56

Po dosazení všech potřebných cifer do vzorce dostaneme:

̇

Po skončení pětileté fixace klientka využije refinancování hypotečního úvěrování stavebním spořením u Českomoravské stavební spořitelny, a.s. (dále jen ČMSS). K ukončení pětileté fixace došlo v roce 2013, v tomto roce nabízí ČMSS úrokovou sazbu při řádném úroku 2,95 %. Klientce je ČMSS vypočítána minimální měsíční splatná částka. Buď může využívat ji, nebo splácet více a tím dojde k dřívějšímu splacení. Následující tabulka ukazuje výši poskytování hypotečních úvěrů v období 2002 až 2012. Můžeme zde porovnat jednotlivé roky, co se do počtu poskytnutých úvěrů. Evidentně rok 2007, 2008 a 2012 byly v poskytování úvěrů nejproduktivnější: Hypoteční úvěry za příslušný rok Rok 2002 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem Rok 2003 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem Rok 2004 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

Počet HÚ celkem (ks)

Smluvní jistina celkem (tis. Kč)

21 002 430 113 21 545

22 532 310 6 543 409 1 234 448 30 310 167

31 478 626 61 32 165

36 212 394 10 580 917 803 636 47 596 947

40 985 774 56 41 815

51 959 481 15 490 896 675 628 68 126 005

56

Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, str. 33, ISBN 80-238-9685-7

43

Rok 2005 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

67 344 1 323 39 52 388

72 068 812 25 624 119 627 468 98 320 399

67 344 1 807 38 69 189

100 839 687 39 407 635 412 458 140 659 780

21 002 430 113 85 757

22 532 310 6 543 409 1 234 448 184 052 949

Rok 2008 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

67 530 2 119 21 69 670

120 090 230 64 733 752 161 370 184 985 352

Rok 2009 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

44 251 932 46 45 229

73 851 478 15 341 422 556 895 89 749 795

Rok 2010 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

50 775 1 256 17 52 048

84 772 855 10 924 915 163 728 95 861 498

Rok 2011 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

71 088 1 623 10 72 721

119 077 140 22 007 129 113 206 141 197 475

Rok 2012 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

73 595 1 134 16 74 745

121 598 186 23 672 519 209 619 145 480 324

Rok 2006 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem Rok 2007 Občané Podnikatelské subjekty Municipality celkem

Tabulka upravena podle tabulky Ministerstva pro místní rozvoj 57

57

MMR. Hypoteční úvěry za toky 202 až 2012. [online]. 24. 01. 2013, 20:34:13 [cit. 31. leden 2013]. Dostupné z WWW: < http://www.mmr.cz/getmedia/fe3c9cea-592a-4b4d-afaf-3d25378c0762/Hypotecni-uvery-%2820022012%29_tab1_24012013.pdf>

44

10 Závěr Cílem mé bakalářské práce bylo přiblížit právní úpravu hypotečních úvěrů. Hypoteční úvěry slouží spotřebitelům k zajištění financování vlastního bydlení a jsou jedním z nejčastěji užívaných úvěrů na trhu, z důvodu potřeby bydlení každého občana a vlastní bydlení je jedna z nejlepších investic do budoucna. V první kapitole jsem přiblížila obecnou definici hypotečního úvěru, jeho znaky a základní aspekty, jejichž pomocí se potencionální žadatel nejčastěji rozhoduje při výběru banky

pro

poskytnutí

hypotečního

úvěru.

Uvedla

jsem

rozdíl

mezi

žadatelem

a poskytovatelem hypotečních úvěrů, které v České republice nemusí zastupovat pouze hypoteční banka. Důležitým aspektem pro hypoteční úvěry je její účel, jelikož daný druh úvěru je poskytován pouze na pořízení vlastního bydlení. Porovnala jsem úrokové sazby v roce 2012, kde se úroková sazba držela v průměru na 3,51 % a úroková sazba klesla i v letošním roce (pohybuje se okolo 3 %), a úrokové sazby při vybraných fixacích úrokových sazeb. V odstavci zabývající se zástavou jsem uvedla její hlavní význam pro hypoteční úvěr. Bez zástavy nemáme nárok na hypoteční úvěr, pokud se jedná o částku na pokrytí celkové ceny nemovitosti. V podkapitole „Hypoteční zástavní listy“, jsem vysvětlila a přiblížila pojem hypotečních zástavních listů, které slouží k získávání finančních prostředků pro poskytování hypoték. V další části „Státní podpora hypotečních listů“, jsem ukázala, jak stát pomáhá občanům, kteří splácejí hypoteční úvěr, ať už díky daňovým odpočtům, které může uplatnit každý spotřebitel, nebo státním příspěvkem u stavebního spoření, nebo pomoc mladým lidem do 36-ti let při státní podpoře hypotečních úvěrů. Druhá kapitola ukázala rozmanitost hypotečních úvěrů na trhu v České republice. Hypoteční úvěry jsou poskytovány pouze účelově vyjma jediného druhu hypotéky „Americká hypotéka“, kde účel není potřeba uvádět a klient si ji může vzít z jakéhokoli důvodu. Přiblížila jsem druhy hypotečních úvěrů a porovnala jejich výhody a nevýhody a kterému z klientů se hodí. Třetí kapitola je zaměřena na samotný úvěrový proces, který začíná podáním žádosti o hypoteční úvěr a končí jeho splacením. Zaobírala jsem se úvěrovou analýzou a tím, co banka potřebuje k posouzení klienta, aby s ním byla ochotna uzavřít smlouvu. Následnou kontrolou placení splátkového kalendáře a konečnou fází splacení celkové výše hypotečního úvěru. 45

V následující kapitole jsem probrala samotné insolvenční řízení, kde klient není schopen hypoteční úvěr splácet a dojde k jeho předlužení. Přiblížila jsem, z jakého důvodu k dané situaci může dojít a jak se banka snaží postupovat, aby získala peníze od klienta, který je zadlužen, tím že jednu půjčku řeší půjčkou další a pak není schopen vzniklou situaci řešit, aby nemuselo dojít k exekučnímu řízení a prodeji jeho nemovitosti. Pátá kapitola se věnovala samotnému ukončení hypoteční smlouvu, buď jejím splacením či refinancováním hypotečního úvěru bankou jinou. Ukončení hypoteční smlouvy záleží zejména na klientovi. Pokud má dostatečnou finanční rezervu, může po ukončení fixační doby úvěr úplně splatit, nebo při nedostatečné rezervě refinancovat úvěr stávající bankou nebo bankou jinou, prodat nemovitost, prodejem nemovitosti a dalšími aspekty uvedené ve zmíněné kapitole. V šesté

kapitole

jsem

porovnala

výhody

a

nevýhody

hypotečního

úvěru

v nejzákladnějších aspektech, na které se klient musí zaměřit při výběru banky, s úvěrem ze stavebního spoření. Došla jsem k závěru, že by klient neměl vybírat banku pouze podle procentuální výše úrokové sazby, ale i podle dalších porovnaných údajů. Počínaje žádostí o úvěr, kde každá banka má jiné podmínky a ne všem klientům je ochotna poskytnout. Pro příklad lze uvést, že dva klienti se stejnou výší platu a podáním žádosti u jiné bankovní instituce může být jednomu úvěr poskytnut a druhému ne. Důležité je se informovat o všem, co je pro potencionálního klienta důležité a výběr banky neuspěchat. Mezi podstatné informace ke zjištění jsem zahrnula samotnou žádost o úvěr, následně výši úrokové sazby, ale ne jen roční sazbu (p. a.), ale celkovou roční procentuální sazbu (RPSN). Klíčová je i výše poskytnutého úvěru, ne všechny banky jsou ochotny poskytnout 100 % cenu nemovitosti. Za neméně významné považuji i podmínky předčasného splacení. Poplatky za vedení úvěrového účtu se zabývám v sedmé kapitole. Poplatky jsou dalším faktorem podstatným pro rozhodování výhodnosti využití banky s poplatky či banky bez poplatků. Banky účtují mnoho druhů poplatků: za zpracování žádosti, za poskytnutí hypotečního úvěru, za vedení úvěrového účtu, za mimořádnou splátku či předčasné splacení, atd. Jednotlivé rozdíly ve výši poplatků mezi bankami jsou a tím by se měl klient zabývat. Některé banky poplatky neúčtují, ale zato jeto vykoupeno vyšší RPSN. Následující kapitola je zaměřena na ochranu spotřebitele na finančním trhu. Pro klienty je velice důležité vědět, že i on má zastání při jakékoli nespokojenosti s bankovním 46

institutem. Uvedla jsem zde, na jaké orgány státní správy finančního trhu se spotřebitel může při nespokojenosti obrátit, co by mělo být cílem ochrany spotřebitele a že podle mého názoru není ochrana dostačující. A to z důvodu nedostatečné informovanosti spotřebitele, ať už z hlediska informací ohledně samotné ochrany, či poskytováním informací samotnou bankou či jinou finanční institucí na trhu. Nekvalitním a neefektivním zpracováním získaných informací díky finanční negramotnosti a neochoty klienta si informace prověřit a doplnit jejich chybějící části. V závěru jsem zmínila názor nad nedostatečnou kontrolou finančních institucí. V závěru práce jsem vypočítala modelový příklad mladé žadatelky o hypoteční úvěr. Daný příklad mi přiblížil, jak banka propočítává výši splátek, i když na to mají počítačové programy a manuálním počítáním se nezabývá. Podle mého názoru je hypoteční úvěrování nedostatečně zahrnuto v zákonné legislativě na rozdíl od stavebního spoření a spotřebitelského úvěru. Celkově by úvěrování mělo být obsáhlejší, už i z důvodu nadměrného počtu osobních bankrotů, 17 480 osobních bankrotů za rok je alarmující číslo. Nejen že by měly být zpřísněny podmínky poskytování finančních půjček nebankovními institucemi, ale hlavně by si měly pečlivěji vybírat své klienty (kontrolovat registr dlužníků, průběžná kontrola při poskytnutí úvěru, apod.). Měla by být zvýšena trestněprávní odpovědnost lichvářů, aby nedocházelo k jejich využívání na finančním trhu. Tyto instituce si u klientů neověří, kolik půjček mají, to že řeší jednu půjčku druhou nebo si vezmou hypotéku, následně leasing, což je ještě pochopitelné, pokud spotřebitel potřebuje automobil pro rodinu či do zaměstnání, ale vzít si půjčku na dovolenou, vánoční dárky nebo ostatní produkty trhu, které spotřebitel nepotřebuje, je pro mě nepochopitelné a nemyslitelné. Dokud nebude podmíněno, že nebankovní instituce musí kontrolovat finanční možnosti potencionálního klienta, budeme se s osobními bankroty setkávat mnohem častěji. Pro takovéto instituce a lichváře je samozřejmě klientova finanční situace nepodstatnou informací, protože své peníze při insolvenci dostanou zpět, ať už exekucí či jiným nezákonným způsobem, ale pro společnost by měl být takovýto stav neadekvátní a nezákonné jednání by mělo být tvrději postihováno. Z výše zmíněných důvodů bych potencionálním klientům doporučila, vybrat si takovou instituci – nejlépe hypoteční banku, která bude mít slušné jednání a při klientově neschopnosti dostát svým závazkům s ním bude ochotna vyhledat náhradní plnění (sepsat nový splátkový kalendář, domluvit se na odložení splátek, po určitou dobu pouhé splácení úroků a podobně). 47

Spotřebitel by si neměl vybírat instituci pouze podle toho, zda mu finanční obnos půjčí, ale hlavně podle úrokové sazby p.a. a RPSN a celkových podmínek banky, podle své finanční situace, hlavně by si měl dobře promyslet, zda úvěr opravdu potřebuje. Hypoteční úvěr je samozřejmě potřebný, jelikož málokterý člověk je schopen si své bydlení zafinancovat ze svých rezerv. Myslím, že cíl přiblížení problematiky hypotečních úvěrů jsem naplnila. Poskytla jsem čtenáři přehled podstatných aspektů, na které by se měl při výběru bankovního institutu zaměřit a jeho následný vhodný výběr. Konečný výběr však záleží na čtenáři – klientovi, který se musí rozhodnout mezi nabídkami bank a přihlédnout k jeho aktuální finanční situaci, jeho potřebám a k nezanedbatelným plánům do budoucna. Plány jsou velice rozhodující při rozhodování u délky splácení a výši splátek (např. mladý, prozatím bezdětný, manželský pár musí zohlednit počet budoucích dětí a v jakém rozmezí je bude chtít; atd.). Klientům bych doporučila poradit se s finančním poradcem, který je nezávislý na činnosti bank, aby neupřednostňoval jednu z nich, aby porovnal klientovi možnosti a produkty jednotlivých bank a pomohl mu vybrat pro něho ten nejvýhodnější. Bohužel daná problematika neposkytuje dostatek aktuálních literárních zdrojů (nejnovější mně dostupná kniha byla z roku 2001), proto jsem veškeré informace, použité v mé práci, získávala užitím zákonů, diskusemi s osobním bankéřem České spořitelny, a.s. a internetových zdrojů.

48

Seznam použitých zdrojů: Literatura: o Bardová, D., Opltová, R., Pavelka F., Jak správně na hypotéky, Praha: Nakladatelství Consultivest, spol. s r.o., 1997, ISBN 80-901486-5-4 o Dušek P., Kos B., Právo hypotečního úvěrování. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2001., ISBN 80-7179-384-1 o Polidar, V., Management úvěrových obchodů bank, Praha: Economia, a.s., 1991, ISBN 80-85378-03-5 o Šenkýřová, B., a kol., Bankovnictví II – 2. aktualizované vydání, Praha: Bankovní akademie a.s., 1998, ISBN 80-238-9685-7 o Waterhouse, P., Úvod do řízení úvěrového rizika, Praha: Managenent Press, 1994, ISBN 80-85603-49-7 Zákony: o Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: o Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění

pozdějších

předpisů,

[portál

veřejné

správy].

Dostupné

z WWW:

o Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 841 o Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné

správy].

Dostupné



49

z WWW:

o Zákon č. 145/2010 Sb., o spotřebitelském úvěru a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších

předpisů,

[portál

veřejné

správy].

Dostupné

z WWW:

o Zákon č. 6/1993 Sb., o České národní bance, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné

správy].

Dostupné

z WWW:

o Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ÚZ č. 830 o Zákon č. 586/1992 Sb., zákon o daních z příjmu, ve znění pozdějších předpisů, [portál veřejné

správy].

Dostupné

z WWW:

o Nařízení vlády č. 249/2002 Sb., ze dne 22. května 2002, o podmínkách poskytování příspěvků k hypotečnímu úvěru osobám mladším 36 let, ve znění nařízení vlády č. 32/2004 Sb., ve znění pozdějších znění, [portál veřejné správy]. Dostupné z WWW: o Nařízení vlády č. 616/2004., ze dne 1. prosince 2004, o použití prostředků Státního fondu rozvoje bydlení formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let, ve znění pozdějších znění, [portál

veřejné

správy].

Dostupné

z WWW:

Internetové zdroje: o © 2009 All High Seeds Internet Media. Americká hypotéka. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupné z WWW: o MARCUS and ART. Časté dotazy – Kdo bude hradit soudní poplatek? [online]. [cit. 24. březen 2013]. Dostupné z WWW: o Autor neznámý. Doba splatnosti úvěru: čím déle, tím lépe? [online]. [cit. 10. březen 2013]. Dostupné z WWW:

50

o ČNB. Formulář podání dotazu, podnětu, upozornění elektronickou formou – ochrana spotřebitele.

[online].

[cit.

25.

březen

2013].

Dostupné

z WWW:

http://www.cnb.cz/cs/spotrebitel/formular_spotrebitel/dotaz_spotrebitel.html o Hypoteční banka. Hypoteční banka uvádí na trh unikátní produkt: Investiční hypotéku. [online]. 15. 05. 2008, 15:02:00. [cit. 09. březen 2013]. Dostupné z WWW: o MMR. Hypoteční úvěry za rok 2002 až 2012. [online]. 24. 01. 2013, 20:34:13. [cit. 31. leden 2013]. Dostupné z WWW: o Zámečník P. Hypotéky 2012: sazba v průměru 3,51 %. [online]. 12. 02. 2013. [cit. 17. únor 2013]. Dostupné z WWW: o Autor neznámý. Offset - hypotéka se zápočtem úspor. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupné z WWW: o ČNB. Ochrana spotřebitele [online]. [cit. 25. březen 2013]. Dostupné z WWW: o Hrušová M. Přehled aktuálních úrokových sazeb u hypoték. [online]. 05. 12. 2012. [cit. 17. únor 2013]. Dostupné z WWW: o Směrnice Evropské unie. SMĚRNICE EVROPSKÉHO PARLAMENTU A RADY 2008/48/ES ze dne 23. dubna 2008 o smlouvách o spotřebitelském úvěru a o zrušení směrnice Rady 87/102/EHS. [online]. 27. 10. 2013, 03:36:06. [cit. 20. březen 2013]. Dostupné z WWW: o Čechlovský V. Stavební spoření zůstalo díky státní podpoře výhodné i letos. [online]. 09.

12.

2012,

10:40.

[cit.

24.

únor

2013].

Dostupné

z WWW:



51

o Státní fond rozvoje bydlení. Úvěr 300. [online]. 24. 03. 2011. [cit. 01. duben 2013]. Dostupné z WWW: o Tisková zpráva. V únoru bylo vyhlášeno 1354 osobních a 443 firemních bankrotů. [online].

04.

03.

2013.

[cit.

10.

březen

2013].

Dostupné

z WWW:

o Pik I. Výše státní podpory hypotečního úvěru. [online]. [cit. 24. únor 2013]. Dostupné z WWW:


hypotecniho-uveru/> Ostatní zdroje z vlastních zdrojů: o Česká spořitelna, a.s., Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti, Praha 2008 o Česká spořitelna, a.s., Smlouva o úvěru užívaná, Praha 2008 o Česká spořitelna, a.s., Obchodní podmínky České spořitelny, a.s., pro hypoteční, doplňkové a stavební úvěry, Praha 2008 o Česká spořitelna, a.s., Všeobecné obchodní podmínky České spořitelny, a.s., Praha 2008

52

53

54